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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 18 au 24 septembre 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Prêt à taux zéro et Pinel prolongés affirme un
ministre
Le 19/09/2017
"Nous prenons la décision de prolonger ces dispositifs pendant quatre ans en les réduisant (...). Notre
volonté est de permettre à ces dispositifs de continuer selon les territoires à avoir l'impact positif qu'ils
avaient", a déclaré le ministre qui s'exprimait sur la chaîne de télévision CNews.
"Il est nécessaire d'adapter ces dispositifs. Nous aurions pu nous en tenir à la décision de terminer au
31 décembre 2017. Le choix que nous faisons est de poursuivre ces dispositifs pour quatre ans en les
mesurant selon les territoires", a ajouté le ministre sans autre précision.
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Il a également confirmé le maintien de la loi SRU qui oblige les villes à créer 25% de logements
sociaux les villes et annoncé pour 2018 un plan de relance du logement spécialement en direction des
villes moyennes.
Source : www.latribune.fr
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La stratégie logement du gouvernement divise
les professionnels
Le 20/09/2017
Après le mauvais accueil réservé aux annonces du gouvernement sur la baisse des APL, la
présentation globale de sa stratégie logement suscite plus d’enthousiasme. Mais de nombreuses voix
s’élèvent pour critiquer le sort réservé aux villes moyennes.
Si les premières mesures du plan Logement distillées ces derniers jours, notamment la baisse des
APL, avaient suscité un tir de barrage des professionnels, ils sont bien plus nombreux à se montrer
enthousiastes désormais. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) salue ainsi la stratégie
présentée par le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard et son secrétaire d’État,
Julien Denormandie, notamment pour «sa transversalité qui fait sa force», selon la présidente
Alexandra François-Cuxac. «Tout le parcours résidentiel a été traité, précise-t-elle, tout en prenant en
compte les évolutions de la société et les points de blocage que peuvent constituer la cherté du
foncier ou la lourdeur des normes.» Seul bémol: la sortie des villes moyennes de la zone B2 et C des
dispositifs Pinel et PTZ pour lesquelles il faudrait trouver une «transition douce».
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Même enthousiasme pour Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi, qui voit
là «le troisième véritable grand plan consacré au logement depuis l’après-guerre» . Lui aussi estime
que les grandes questions ont été traitées même s’il souligne qu’il ne faudra pas oublier de créer un
véritable statut du bailleur privé et s’il attend des précisions sur le dispositif PTZ dans l’ancien, en
zone non tendue. De son côté, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des
services immobiliers, est agréablement surpris par «ce dispositif qui se donne des horizons à 4 et 5
ans et va au-delà du traitement purement budgétaire qui s’esquissait à travers ses premières
mesures». Les défenseurs de ce plan attendent du gouvernement qu’il le défende devant le
Parlement pour éviter qu’il ne soit dénaturé.
«Abasourdi par ces mesures»
En revanche, du côté des constructeurs de maisons individuelles, très présents dans les zones moins
denses, l’optimisme n’est pas de mise. «Je suis abasourdi par ces mesures, déclare Patrick
Vandromme, président du syndicat professionnel LCA-FFB. Nous pensions évidemment à un
rabotage du Pinel et du PTZ dans les zones les moins tendues mais pas à une suppression brutale
avec une simple mise en soins palliatifs en 2018. Cette mesure va priver 50.000 à 70.000 ménages
modestes d’un coup de pouce vital pour accéder à la propriété et creuser la fracture territoriale. Sans
compter le fait que ce trou d’air va être très compliqué à gérer pour nos entreprises.»
La Fédération française du bâtiment (FFB), voit dans ce plan «de sérieuses avancées mais de
dangereux oublis». Tout en se félicitant de bon nombre de mesures annoncées, elle estime que «la
brutale disparition du PTZ en zone C et du PINEL en zone B2, constitue un signal très négatif». «iIl
faut que les incertitudes qui persistent, notamment sur le logement social, la transition énergétique et
numérique, la lutte contre la fracture territoriale, soient levées au plus vite», souligne son président
Jacques Chanut.
De son côté, Patrick Liébus, à la tête de la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du
bâtiment (CAPEB), estime que dans ce plan touffu il y a de bonnes choses et aussi pas mal de
matière à inquiétude. Notamment sur la disparition des aides concernant les fenêtres, vitrages et
volets. «Il y a sans doute eu des excès de certaines sociétés dans ce domaine, mais il est dommage
que tout un secteur doive en faire les frais, souligne-t-il. L’isolation doit pouvoir se penser de manière
globale.»
Les constructeurs de maisons individuelles trouvent un allié surprenant dans la remise en cause de
certaines parties de ce plan en la personne d’Alain Dinin, président du groupe immobilier Nexity. «Les
intentions sont bonnes et louables, explique-t-il, mais le diable se niche dans les détails. Le choc de
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l’offre ne pourra pas porter ses fruits avant 4 ans pour que ces nouveaux logements soient construits
et pendant ce temps les projets vont diminuer dans les zones les moins tendues exclues des
dispositifs d’aide. Résultat à court terme: une hausse de la demande en zone tendue sans hausse de
l’offre et donc une montée des prix.»Même si son groupe qui construit globalement en zone urbaine
dense ne sera pas impacté par ces évolutions, il estime que l’impact sera très défavorable pour les
villes moyennes sachant que la population française n’a pas vocation à ne loger que dans les grandes
aires urbaines.
«À quand un choc fiscal?»
«Par ailleurs, poursuit-il, le choc de l’offre c’est très bien mais à quand le choc fiscal? En compilant
des documents officiels, on peut constater qu’entre 2009 et 2016 les dépenses publiques pour le
logement sont passées de 40,9 à 41,9 milliards d’euros, chiffre martelé par le gouvernement. Sur la
même période les rentrées fiscales liées à l’immobilier ont elles bondi de 53,4 à 67,4 milliards d’euros
et devraient atteindre les 70 milliards cette année.» Une sacrée inflation qui pénalise la compétitivité
du logement français.
Dernière source d’interrogations: le traitement des APL et des bailleurs sociaux. «Nous avons
beaucoup d’interrogations sur la baisse des APL, souligne Jean-François Buet, président de la Fnaim.
Cette mesure a été prise dans l’urgence. Un peu plus de concertation, dans le cadre d’un Grenelle du
logement, aurait été bénéfique». Même scepticisme d’Alain Dinin qui estime qu’il ne faudrait pas
toucher à l’APL-accession dispositif bien utile d’aide à l’accession à propriété selon lui. Et lorsque le
gouvernement intime aux bailleurs sociaux de se réformer et de baisser leurs loyers, il estime qu’on
«les punit sans leur donner les moyens de se réformer par un regroupement ou par des arbitrages
plus libres vis-à-vis de leurs locataires.
Source : www.lefigaro.fr
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Logement : les principales mesures du plan
logement de Macron
Le 20/09/2017
Le gouvernement a présenté ce mercredi son fameux plan logement qui doit créer un "choc de l offre",
voulu par Emmanuel Macron. Parmi les principales mesures, le gouvernement prévoit de forts
abattements fiscaux sur les plus-values pour la vente de terrains en zone tendues, pendant trois ans,
afin d accélérer la libération du foncier et de construire rapidement des logements. Cet abattement
sera de 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social, de 85% pour le
logement intermédiaire et de 70% pour du logement libre.
Autre annonce : la reconduction des dispositifs Pinel, consenti aux particuliers achetant un logement
pour le louer, et le PTZ, octroyé aux ménages accédant à la propriété, seront reconduits pour 4 ans,
mais recentrés sur les zones tendues, autrement dit les grandes métropoles.
Enfin, le gouvernement prévoit de construire 60.000 logements pour les étudiants et 20.000 destinés
aux jeunes actifs sur le quinquennat. Il va également proposer la création d un bail mobilité de un an à
10 mois pour les étudiants et les personnes en formation. "Aucun dépôt de garantie ne sera demandé"
promet Julien Denormandie, secrétaire d État à la Cohésion des territoires.
Source : www.latribune.fr
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Perdu dans toutes les annonces du
gouvernement autour de l'immobilier ? On fait
le point
Le 21/09/2017
Les présentations de nouvelles mesures dans le domaine de l'immobilier se succèdent à un rythme
effréné
Getty Images/iStockphoto
Annonces du Président, de différents ministres, plan logement, plan climat, les présentations de
nouvelles mesures dans le domaine de l'immobilier se succèdent à un rythme effréné. Le temps de
faire un point de ce qui se profile à l'horizon 2018.
Taxe d'habitation, nouvelle exonération
A compter de l'an prochain, 80 % des redevables de la taxe d'habitation devraient en être
progressivement exonérés. Cela concernerait les personnes seules ayant un revenu annuel (au sens
fiscal du terme) dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 27 000 euros (ce qui correspond à un
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revenu annuel de 30 000 euros) et les couples (au sens fiscal du terme) marié ou pacsé, sans enfant,
dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 43 000 euros (ce qui correspond à un revenu annuel
de 48 000 euros).
Un abattement supplémentaire de 6000 euros serait prévu par demi-part supplémentaire.
L'exonération se mettrait en place sur trois ans (2018, 2019 et 2020) à raison d'un tiers en moins de la
taxe due chaque année. L'exonération serait donc totalement acquise en 2020.
ISF recentré sur l'immobilier
Dès juin 2018, seul le patrimoine immobilier serait soumis à l' impôt sur la fortune, rebaptisé pour
l'occasion impôt sur la fortune immobilière. Les actifs financiers en seraient donc exonérés, mais
supporteraient en contrepartie une nouvelle "flat tax de 30 %". La liste des biens immobiliers
imposables resterait identique à celle qui l'est actuellement : la résidence principale (bénéficiant d'un
abattement de 30 %), les résidences secondaires, l'investissement locatif, les parts de SCPI, ... .
Remodelage du dispositif Pinel
Venant à expiration dans sa version actuelle au 31 décembre 2017, le dispositif Pinel est prorogé sur
quatre ans jusqu'au 31 décembre 2021 mais modifié. A compter du 1er janvier 2018, il est recentré
sur les zones A1, A, et B1, c'est-à-dire les zones tendues de plus de deux cent cinquante mille
habitants.
PTZ plus urbain
Le prêt à taux zéro serait maintenu et prorogé sur quatre ans jusqu'au 31 décembre 2021 mais
recentré sur les acquisitions faites en zones urbaines tendues considérées comme plus coûteuses
que les zones rurales.
Cessions de terrains à bâtir
Afin de libérer du foncier et d'inciter les propriétaires de terrains à bâtir à les céder, de nouveaux
abattements sur les plus-values seraient mis en place, là encore pour les terrains situés dans les
zones tendues. Priorité serait donnée à la construction de logements sociaux car cet abattement
serait de 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social, de 85% pour du
logement intermédiaire et de 70% pour du logement libre. Reste à savoir si cet abattement portera
également sur les prélèvements sociaux.
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Favoriser les étudiants et les jeunes actifs
Pour les aider à se loger, plusieurs mesures sont prises. En premier lieu, un bail mobilité de un à dix
mois serait crée, sans dépôt de garantie, à destination des étudiants et des personnes en formation.
Parallèlement, pour rassurer les bailleurs, la garantie existante Visale, financée par Action Logement
serait étendue à l'ensemble des étudiants locataires sans conditions de ressources et pour tous les
logements. Ensuite, tout bailleur qui donnerait en location une pièce de sa résidence principale serait
exonéré d'impôt sur le revenu sur les loyers perçus. Actuellement, l'exonération n'est acquise que si le
loyer annuel hors charge par mètre carré n'excède pas 184 euros en Ile-de-France et 135 euros dans
les autres régions.
Révision du crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE)
Si ce crédit d'impôt de 30 % pour les dépenses d'économie d'énergie réalisées dans la résidence
principale est maintenu en 2018 avant d'être remplacé en 2019 par une prime énergie, il serait
recentré sur les travaux les plus efficaces en économies d'énergie, tels que le changement de la
chaudière et l'isolation des combles. En matière de renouvellement des moyens de chauffage et de
fourniture d'eau chaude sanitaire, le CITE serait recentré vers la chaleur renouvelable (bois,
biomasse, géothermie, pompe à chaleur, solaire thermique, réseau de chaleur) et les chaudières gaz
à condensation.
Il risque donc d'être supprimé pour le remplacement des fenêtres, portes d'entrée et volets isolants,
jugé moins efficace et qui suscite des effets d'aubaine car les économies d'énergie sont faibles et
l'attrait pour ces travaux porte davantage sur l'isolation phonique et le confort, voire la sécurité pour
les portes blindées.
En suspens
Force est aujourd'hui d'employer le conditionnel, car ces mesures ne sont encore que des
propositions qui doivent passer à l'approbation législative. Mais on peut déjà constater deux
disparitions : la promesse du candidat Macron de réduire les droits d'enregistrement lors d'une
mutation et la révision des valeurs locatives en matière de taxe foncière.
Source : www.lexpress.fr
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Île-de-France : la confiance est de retour
Le 22/09/2017
INFOGRAPHIE - Les acquéreurs sont plus que jamais présents sur le marché francilien, ce qui réduit
l'offre et pousse les prix à la hausse.
En cette rentrée 2017, une chose est sûre: le marché immobilier francilien surfe sur une vague
d'optimisme que rien ne semble ébranler: ni le changement de gouvernement ni la remontée des prix.
«La confiance est de retour et le marché en tire profit», indique Frank Sylvaire, de Sotheby's
International Realty Paris Ouest. Un constat que dressent également les notaires de Paris-Ile-de-
France qui estiment que la remontée des taux et des prix incite de nombreux acquéreurs à passer à
l'acte. Résultat, sur la région, les transactions ont progressé de 20 % au 2e trimestre 2017. Cette
frénésie d'achat a été encore plus marquée dans la petite couronne (+23 % pour les appartements
et +17 % pour les maisons), où les Hauts-de-Seine se sont distingués avec des ventes
d'appartements en progression de 31 %. La grande couronne suit le mouvement (+25 % sur un an
pour les appartements). Dans un tel contexte, sauf rares exceptions, les prix sont orientés à la
hausse: +4,1 % sur un an pour les appartements de la petite couronne et +2 % pour la grande
couronne au 1er semestre, selon les notaires. Le marché du neuf est également au beau fixe.
«L'activité est très dynamique et fait chuter l'offre, qui représente en moyenne 7 mois de ventes sur la
région», analyse Gilles Hautrive, directeur général délégué Transactions Neuf chez BNP Paribas
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Immobilier. Les prix n'explosent cependant pas. «Ils restent même assez stables», note de son côté
Philippe Denis, directeur commercial de Cogedim.
Source : www.lefigaro.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Traitement fiscal du régime des baux
commerciaux : focus sur « le pas de porte » et
« le dépôt de garantie ».
Le 18/09/2017
Le bail commercial est un contrat important pour une entreprise, dans la mesure où il assure un
engagement à long terme, il est un des éléments indispensables au fonctionnement et à la pérennité
du fonds de commerce. Or, la soumission au statut des baux commerciaux de la relation entre le
propriétaire d’un bien immobilier et l’exploitant de son activité qui en envisage l’occupation, implique
une réflexion relative au traitement fiscal d’un tel régime locatif et de l’ensemble des flux y afférents.
Les deux parties se doivent en effet de connaître a minima le régime fiscal du bail commercial afin
d’éviter toute mauvaise surprise, tout piège d’imposition, tant pour le bailleur que pour le preneur.
La particularité est que, dans le silence de la loi, l’organisation du régime fiscal du bail commercial suit
les règles génériques gouvernant les diverses formes d’imposition (impôt sur le revenu, impôt sur les
sociétés, TVA, bénéfices industriels et commerciaux, revenus fonciers…). Ainsi, le régime général du
bail commercial s’articule autour de l’assujettissement à l’impôt sur les bénéfices et/ou à la TVA des
divers flux monétaires inhérents au bail (pas-de-porte, dépôt de garantie, loyers, indemnités).
I. Pas-de-porte
En droit fiscal, le pas-de-porte est défini comme étant la somme d’argent que le propriétaire d’un local
à usage industriel, commercial ou artisanal exige d’un preneur, outre le prix annuel du loyer.
Le traitement fiscal de cette somme dépend de la nature de son versement. En effet, le régime fiscal
applicable au bailleur et au preneur dépend du point de savoir si les sommes acquittées constituent
un supplément de loyer versé d’avance ou la contrepartie de l’acquisition par le preneur, ou de
l’abandon par le bailleur, d’un élément du patrimoine.
a. Imposition du bailleur
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i. Pas-de-porte - constitutif d’un supplément de loyer Si le pas-de-porte constitue une contrepartie des
avantages que le locataire tire de l’occupation de l’immeuble loué, il constituera un supplément de
loyer. C’est le cas, par exemple, lorsque la conclusion du contrat de location a pour effet de faire
naître au profit du nouvel occupant un droit au bail de nature commerciale (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20
n°10). En telle hypothèse, le pas-de-porte constitue alors pour le bailleur une recette exceptionnelle
imposable.
Les modalités d’imposition du bailleur vont différer selon qu’il relève de l’impôt sur le revenu ou de
l’impôt sur les sociétés.
Lorsque le bailleur (personne physique ou SCI n’ayant pas opté pour le régime irréversible de l’IS)
relève de l’impôt sur le revenu, les sommes qu’il perçoit à titre de pas-de-porte sont soumises au
barème progressif de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices
industriels et commerciaux) :
 Le pas-de-porte doit être intégralement déclaré dans les revenus fonciers perçus au titre de
l’année au cours de laquelle il a été versé, sans possibilité d’étalement.
 En revanche, le pas-de-porte doit être étalé sur la durée du bail lorsqu’il est imposé dans la
catégorie des BIC, dans la mesure où il rémunère des prestations continues au sens de
l’article 38, 2 bis du Code général des impôts (CGI).
Toutefois, lorsque le pas-de-porte perçu par le bailleur rémunère une prestation ponctuelle, telle que
des travaux d’aménagement du local avant prise à bail, les sommes correspondantes doivent être
comprises dans les résultats de l’exercice au cours duquel le droit d’entrée est réputé acquis en vertu
des stipulations contractuelles (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 n° 30). Le bailleur soumis à l’impôt sur les
sociétés bénéficie de l’étalement de l’imposition sur toute la durée du bail dans les mêmes conditions
ci-exposées en matière de BIC.
ii. Pas-de-porte - constitutif d’un prix de cession d’un élément d’actif La dation à bail commercial, par
une société bailleresse soumise à l’IS ou une entreprise exerçant une activité industrielle,
commerciale ou artisanale, d’un immeuble dans lequel elle exerçait précédemment son activité
économique peut être regardée comme la cession d’un élément d’actif commercial.
Dans cette hypothèse, les sommes perçues par le bailleur relèveront du régime des plus-values
professionnelles.
La fiscalisation du pas-de-porte comme prix de cession d’un élément d’actif diffère selon que le
bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Lorsque le bailleur relève de
l’impôt sur le revenu, le pas-de-porte est imposable selon le régime des plus-values professionnelles.
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Lorsque le bailleur est soumis à l’impôt sur les sociétés, le pas-de-porte constitue une plus-value
imposable au taux de droit commun.
iii. Pas-de-porte - contrepartie d’une dépréciation patrimoniale En certaines circonstances, le pas-de-
porte peut ne pas constituer un supplément de loyer, mais être regardé comme un gain en capital et
ainsi échapper à l’impôt sur les bénéfices (CE 24 février. 1978, req. n°97347). Autrement dit, le pas-
de-porte présente alors un caractère indemnitaire. Cette exonération procède d’une appréciation
casuelle des conditions de location et des prérogatives accordées au preneur. Il n’existe pas de liste
exhaustive des circonstances permettant de revêtir le pas-de-porte d’une nature indemnitaire,
l’appréciation se fait in concreto. A titre d’exemple, l’engagement de non-concurrence du bailleur,
dans l’hypothèse d’une absence de cession de clientèle au preneur (CAA Bordeaux 20 novembre
1990, req. n°1596), l’absence de situation concurrentielle du preneur (CE 23 janvier 1980, req. 17060)
ou la renonciation, par le bailleur, à toute faculté de résiliation du bail, sauf en cas de non-paiement
des loyers (CE 29 septembre 1989, req. n°68212) génèrent une dépréciation patrimoniale pour le
bailleur.
b. Imposition du preneur
Lors de la conclusion du bail commercial, le montant versé au bailleur par le preneur à titre de pas-de-
porte peut être qualifié de charges déductibles ou d’éléments du coût de revient d’un élément
incorporel de l’actif immobilisé. Pour qualifier les versements de droits d’entrée comme une charge ou
comme le coût de revient d’un élément de l’actif immobilisé, il convient de se fonder essentiellement
sur le caractère normal ou anormal du loyer, que l’on apprécie par rapport à la valeur locative réelle
de l’immeuble.
i. Versements effectués en présence d’un loyer inférieur à la valeur locative.
Lorsque le montant versé par le preneur augmenté du loyer convenu, ne dépasse pas la valeur
locative réelle de l’immeuble loué, le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer et
par conséquent déductible.,La déductibilité qui s’étale sur une période au moins égale à la durée du
bail initial peut se justifier également par les prestations fournies par le bailleur.
ii. Versements effectués en présence d’un loyer normal. Lorsque le prix du loyer stipulé est normal eu
égard à la valeur locative réelle des locaux, les sommes versées au bailleur est constitutif du prix de
revient d’un élément incorporel du fonds de commerce. Dans ce cas, le locataire ne peut ni le déduire,
ni l’amortir. Par contre, il peut en tenir compte pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la
cession du droit au bail.
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Le bail commercial donne donc lieu à divers versements, lesquels emportent des incidences fiscales
aussi bien pour le bailleur, particulier ou commerçant, que pour le preneur.
L’appréhension des règles fiscales applicables aux différents flux entre le bailleur et le preneur est
nécessaire aux parties tant pour échapper à l’intervention de l’administration que pour arbitrer et par la
optimiser la construction relation.
II- Le dépôt de garantie
Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements du
locataire à ses obligations contractuelles. Le Conseil d’État (CE, 8 mai 1981, req. n°8294) considère
que le dépôt de garantie ne constitue pas une recette rémunérant une prestation consentie par le
bailleur : Il s’agit en effet que « simples dépôts, non imposables pour le bailleur et non déductibles
pour le preneur, qui ne peuvent être considérés comme définitivement acquis au propriétaire tant que
celui-ci ne les a pas utilisés pour se couvrir du montant de loyers impayés ou de frais de remise en
état des locaux après le départ du locataire ; qu’ainsi elles ne constituent pas dès leur versement des
recettes perçues par le propriétaire. ». Autrement dit, le dépôt de garantie est défiscalisé. Pour autant,
la solution de principe rendue par cet arrêt est assortie d’une réserve permettant la soumission du
dépôt de garantie à l’impôt ou à la TVA.
a. Impôts directs
i. Imposition du bailleur Au regard de la solution précitée, le dépôt de garantie ne saurait être inclus
dans les bénéfices du bailleur dès lors qu’il ne s’agit que d’un dépôt entre les mains du bailleur.
Toutefois, si les sommes sont conservées par le propriétaire pour financier des charges locatives ou
des travaux de remise en d’état, le dépôt de garantie perd sa nature de gage et subit le même régime
fiscal que le versement ou la prestation.
ii. Imposition du preneur Les versements réalisés à titre de dépôt de garantie par le preneur ne
donnent pas lieu à une déduction immédiate.
b. TVA
En suivant la logique propre à la TVA, le dépôt de garantie versé aux bailleurs en sus du loyer n’est
pas soumis à la TVA dès lors qu’il n’est pas la contrepartie des prestations prévues au contrat de bail.
Toutefois, il ne le sera que si le bailleur l’a définitivement acquis en cas d’inexécution de certaines
obligations du preneur, le dépôt de garantie étant considéré alors comme des frais accessoires.
Une autre hypothèse de soumission à la TVA du dépôt de garantie doit être évoquée : celui de
l’abandon par le preneur des sommes versés à ce titre. En effet, sur le fondement de l’article 256-I du
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Code général des Impôts et de l’enseignement tiré de la jurisprudence « Apple and Pear Development
Council » de la Cour de Justice des Communautés européennes (CJCE, 8 mars 1988, aff. 102/86), le
dépôt de garantie doit être soumis à la TVA dès lors qu’il existe un lien direct entre le service rendu,
c’est-à-dire la mise en jouissance de l’immeuble, et la contre-valeur reçue.
Le bail commercial donne donc lieu à divers versements, lesquels emportent des incidences fiscales
aussi bien pour le bailleur, particulier ou commerçant, que pour le preneur.
L’appréhension des règles fiscales applicables aux différents flux entre le bailleur et le preneur est
nécessaire aux parties tant pour échapper à l’intervention de l’administration que pour arbitrer et par la
optimiser la construction relation.
Source : www.village-justice.com
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Départ en retraite et vente d’entreprise :
plusieurs avantages fiscaux ?
Le 18/09/2017
La vente d’une entreprise par un dirigeant qui, concomitamment, prend sa retraite lui permet de
bénéficier d’un avantage fiscal certain : la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt sur le
revenu. Mais si le dirigeant cède plusieurs entreprises, les plus-values réalisées à l’occasion de
chaque vente peuvent-elles être toutes exonérées ?
Une exonération d’impôt pour chaque vente d’entreprise ?
Au moment de son départ en retraite, un dirigeant qui vend son entreprise (soumise à l’IR) bénéficie,
sous conditions, d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value réalisée.
Notez que cette exonération ne concerne que l’impôt sur le revenu : le gain réalisé restera soumis aux
prélèvements sociaux.
La question a été posée de savoir si un dirigeant qui cède plusieurs entreprises au sein desquelles il
exerce son activité professionnelle, au moment de son départ en retraite, pouvait bénéficier plusieurs
fois de l’exonération totale d’impôt sur la plus-value réalisée.
La revue de Presse KYLIA
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La réponse est positive ! Il vient de nous être rappelé que si l’exonération implique que le dirigeant
cède totalement son entreprise (ou l’intégralité des titres de la société) dans laquelle il exerce, elle
n’est pas limitée à la transmission d’une seule activité. Si, à l’occasion de son départ à la retraite, le
dirigeant cède plusieurs entreprises, il pourra bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur la plus-
value réalisée à l’occasion de chacune des ventes.
Source : www.bar-brasserie.fr
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Enseigne : comment choisir ses futurs
franchisés ?
Le 20/09/2017
Pour trouver les candidats adéquats, la franchise doit parvenir à déterminer l’ADN de son réseau.
Bien recruter ses franchisés est un véritable enjeu pour la pérennité et le développement d’un
réseau. Quelles sont donc les qualités essentielles à prendre en compte ?
Recruter un candidat à l’esprit commerçant et managérial est une base nécessaire mais insuffisante
pour assurer son intégration et sa capacité à enrichir un réseau. “Il n’y a pas vraiment de profil type de
franchisé. Pour trouver les candidats adéquats, la franchise doit parvenir à déterminer l’ADN de son
réseau. Il faut que l’enseigne puisse recruter des franchisés qui “ressemble” à son fondateur - sans
pour autant en être le clone. Il faut que le candidat partage ses valeurs et celles du réseau qu’il a créé
”, explique Murphy Tailly, directeur associé de TTI Réseau et Franchise, solution d’accompagnement
des réseaux dans leur recrutement.
La revue de Presse KYLIA
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Première étape : il faut déterminer l'essence et les valeurs chères à l’enseigne pour ainsi, espérer
recruter des franchisés qui partagent la même vision. Pour y parvenir, les enseignes disposent
souvent d’équipes dédiées mais travaillent également avec des sociétés de conseils, des coachs, des
consultants… “On peut coupler cela avec des outils qui rendent l’analyse plus factuelle, comme en
réalisant un benchmark”, ajoute l’expert.
Savoir-être plus que savoir-faire
Une enseigne apporte une valeur ajoutée au franchisé avec son savoir-faire et sa technique. Elle n’est
cependant pas en mesure de modifier fondamentalement le profil du franchisé. “Le savoir-être est
donc très important”, souligne Murphy Tailly. La solidité financière du candidat, sa capacité à obtenir
les ressources nécessaires, savoir s’il a un local… sont des éléments rapidement et facilement
vérifiables par l’enseigne. Connaître et appréhender la personnalité du candidat reste plus complexe.
Qui est-il ? Pourquoi s’intéresse-t-il à l’enseigne ? “Il ne s’agit pas d’éléments factuels à la base.
Chacun est unique. Il faut donc aller plus loin avec chacun, sans créer de cases”, souligne le
spécialiste en recrutement de franchisés.
Partant de ce postulat, il faut que l’enseigne sache ce qu’elle cherche exactement et quels sont les
besoins pour réussir : “Une fois qu’elle en a conscience, elle doit mesurer l’écart entre les attentes du
réseau et la personnalité du candidat.” À quel point prend-elle un risque en choisissant un candidat ?
Ses outils pourront-ils le faire évoluer ?
Comportement et valeurs du candidat
Dans ce cadre, le premier élément à identifier sont les valeurs du candidat : elles doivent être
partagées ou être complémentaires avec la tête de réseau. “Le candidat va intégrer un projet global.
Si ses valeurs ne correspondent pas, le candidat pourrait ne pas être performant ou rapidement se
démotiver.” Ensuite, l’enseigne devra s’attarder au comportement du futur franchisé : est-il bien
adapté par rapport au métier qu’il devra exercer ? Sera-t-il en zone de confort dans le réseau ? Aura-t-
il les épaules assez solides ? “Par exemple, s’il s’agit d’une enseigne de la restauration, il doit pouvoir
bien résister au stress”, illustre le spécialiste.
“Après, il faut regarder les aptitudes personnelles du candidat. Mèneront-elles à la réussite du projet
ou au contraire, seront-elles discriminantes ?” A-t-il les ressources nécessaires pour manager ? A-t-il
un esprit collectif pour bien s’intégrer dans le réseau ? A-t-il bien conscience de l’engagement ? Est-il
disposé au projet entrepreneurial ? Est-il prêt à respecter les règles inhérentes au concept ?
Recrutement : un enjeu réel
La revue de Presse KYLIA
21
Un bon recrutement permettra à l’enseigne d’identifier les zones de conflit potentielles avec le futur
franchisé. Dans le cas d’une erreur de casting : le réseau entier pourrait en pâtir. “L’enseigne pourrait
avoir des difficultés à mettre en œuvre sa politique d’image du réseau. Le franchisé pourrait nuire à
l’esprit collectif du réseau et rendre encore plus difficiles les recrutements suivants - car il pourrait faire
peur aux futurs candidats. La tête de réseau et le franchisé pourraient arriver au contentieux”, rappelle
l’expert. Mais comment faire ?
Une fois que l’enseigne a déterminé ses valeurs, différentes méthodes existent - et sont utilisées par
les enseignes. Des méthodes 2.0 qui évaluent les comportements, les valeurs du candidat ainsi que
ses aptitudes et ressources personnelles ou bien des méthodes plus classiques qui se basent sur des
rencontres avec différents membres du réseau (directeurs, franchisés…), sur le ressenti suite à ces
différents entretiens ou sur des périodes d’immersion des candidats. “Il y a une multiplication des
checkpoints pour limiter le risque”, conclut le spécialiste. Rien n’empêche donc de combiner les
différentes méthodes, dans un souci notamment d’efficacité opérationnelle !
Source : www.leparisien.fr
La revue de Presse KYLIA
22
Refus de renouvellement du bail commercial :
avec ou sans indemnités d’éviction ?
Le 20/09/2017
Après avoir délivré un 1er congé avec offre de renouvellement du bail commercial à son locataire, un
bailleur refuse finalement de renouveler le bail et propose alors une indemnité d’éviction à son
locataire. Mais il change encore d’avis : il refuse cette fois de verser cette indemnité : pourquoi ?
Indemnités d’éviction : il faut obligatoirement un bail commercial !
Un bailleur délivre un 1er congé à son locataire avec offre de renouvellement du bail commercial,
acceptée par le locataire. Toutefois, comme le lui permet la Loi, il use de son droit d’option et change
d’avis 2 ans après. Il délivre alors un 2ème congé à son locataire en proposant une indemnité
d’éviction. Finalement, le bailleur change encore d’avis et délivre, cette fois-ci, un mois après, un
3ème congé à son locataire, sans offrir d’indemnité d’éviction.
La revue de Presse KYLIA
23
Pour se justifier, le bailleur explique alors à son locataire qu’il ne peut pas bénéficier du statut
protecteur des baux commerciaux, les conditions légales n’étant ici pas remplies : l’activité du
locataire n’est, en effet, pas immatriculée. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut
des baux commerciaux ».
Mais le locataire estime que le bailleur ne peut pas lui dénier l’application du statut des baux
commerciaux : le bailleur avait, en effet, 2 ans pour le faire, à compter de la date de prise d’effet du
premier congé délivré. Or, le bailleur a ici engagé son action 2 ans et 4 mois après la date de prise
d’effet du premier congé délivré. Son action est donc, selon le locataire, irrecevable car prescrite.
« Faux » répond le juge : ce dernier précise alors que le bailleur qui a offert le paiement d’une
indemnité d’éviction, après avoir exercé son droit d’option, peut dénier au locataire le bénéfice du
statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut qu’aucune décision définitive n’ait été rendue sur la
fixation du montant de cette indemnité d’éviction. Ce qui est le cas ici : le bailleur peut donc dénier
l’application du statut des baux commerciaux et ne pas verser d’indemnité d’éviction à son locataire.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-15012
Source : www.bar-brasserie.fr
La revue de Presse KYLIA
24
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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S39 revue de presse kylia - semaine du 18 au 24 septembre 2017

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 18 au 24 septembre 2017 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Prêt à taux zéro et Pinel prolongés affirme un ministre Le 19/09/2017 "Nous prenons la décision de prolonger ces dispositifs pendant quatre ans en les réduisant (...). Notre volonté est de permettre à ces dispositifs de continuer selon les territoires à avoir l'impact positif qu'ils avaient", a déclaré le ministre qui s'exprimait sur la chaîne de télévision CNews. "Il est nécessaire d'adapter ces dispositifs. Nous aurions pu nous en tenir à la décision de terminer au 31 décembre 2017. Le choix que nous faisons est de poursuivre ces dispositifs pour quatre ans en les mesurant selon les territoires", a ajouté le ministre sans autre précision.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Il a également confirmé le maintien de la loi SRU qui oblige les villes à créer 25% de logements sociaux les villes et annoncé pour 2018 un plan de relance du logement spécialement en direction des villes moyennes. Source : www.latribune.fr
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 La stratégie logement du gouvernement divise les professionnels Le 20/09/2017 Après le mauvais accueil réservé aux annonces du gouvernement sur la baisse des APL, la présentation globale de sa stratégie logement suscite plus d’enthousiasme. Mais de nombreuses voix s’élèvent pour critiquer le sort réservé aux villes moyennes. Si les premières mesures du plan Logement distillées ces derniers jours, notamment la baisse des APL, avaient suscité un tir de barrage des professionnels, ils sont bien plus nombreux à se montrer enthousiastes désormais. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) salue ainsi la stratégie présentée par le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard et son secrétaire d’État, Julien Denormandie, notamment pour «sa transversalité qui fait sa force», selon la présidente Alexandra François-Cuxac. «Tout le parcours résidentiel a été traité, précise-t-elle, tout en prenant en compte les évolutions de la société et les points de blocage que peuvent constituer la cherté du foncier ou la lourdeur des normes.» Seul bémol: la sortie des villes moyennes de la zone B2 et C des dispositifs Pinel et PTZ pour lesquelles il faudrait trouver une «transition douce».
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Même enthousiasme pour Bernard Cadeau, président du réseau d’agences immobilières Orpi, qui voit là «le troisième véritable grand plan consacré au logement depuis l’après-guerre» . Lui aussi estime que les grandes questions ont été traitées même s’il souligne qu’il ne faudra pas oublier de créer un véritable statut du bailleur privé et s’il attend des précisions sur le dispositif PTZ dans l’ancien, en zone non tendue. De son côté, Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, est agréablement surpris par «ce dispositif qui se donne des horizons à 4 et 5 ans et va au-delà du traitement purement budgétaire qui s’esquissait à travers ses premières mesures». Les défenseurs de ce plan attendent du gouvernement qu’il le défende devant le Parlement pour éviter qu’il ne soit dénaturé. «Abasourdi par ces mesures» En revanche, du côté des constructeurs de maisons individuelles, très présents dans les zones moins denses, l’optimisme n’est pas de mise. «Je suis abasourdi par ces mesures, déclare Patrick Vandromme, président du syndicat professionnel LCA-FFB. Nous pensions évidemment à un rabotage du Pinel et du PTZ dans les zones les moins tendues mais pas à une suppression brutale avec une simple mise en soins palliatifs en 2018. Cette mesure va priver 50.000 à 70.000 ménages modestes d’un coup de pouce vital pour accéder à la propriété et creuser la fracture territoriale. Sans compter le fait que ce trou d’air va être très compliqué à gérer pour nos entreprises.» La Fédération française du bâtiment (FFB), voit dans ce plan «de sérieuses avancées mais de dangereux oublis». Tout en se félicitant de bon nombre de mesures annoncées, elle estime que «la brutale disparition du PTZ en zone C et du PINEL en zone B2, constitue un signal très négatif». «iIl faut que les incertitudes qui persistent, notamment sur le logement social, la transition énergétique et numérique, la lutte contre la fracture territoriale, soient levées au plus vite», souligne son président Jacques Chanut. De son côté, Patrick Liébus, à la tête de la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (CAPEB), estime que dans ce plan touffu il y a de bonnes choses et aussi pas mal de matière à inquiétude. Notamment sur la disparition des aides concernant les fenêtres, vitrages et volets. «Il y a sans doute eu des excès de certaines sociétés dans ce domaine, mais il est dommage que tout un secteur doive en faire les frais, souligne-t-il. L’isolation doit pouvoir se penser de manière globale.» Les constructeurs de maisons individuelles trouvent un allié surprenant dans la remise en cause de certaines parties de ce plan en la personne d’Alain Dinin, président du groupe immobilier Nexity. «Les intentions sont bonnes et louables, explique-t-il, mais le diable se niche dans les détails. Le choc de
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 l’offre ne pourra pas porter ses fruits avant 4 ans pour que ces nouveaux logements soient construits et pendant ce temps les projets vont diminuer dans les zones les moins tendues exclues des dispositifs d’aide. Résultat à court terme: une hausse de la demande en zone tendue sans hausse de l’offre et donc une montée des prix.»Même si son groupe qui construit globalement en zone urbaine dense ne sera pas impacté par ces évolutions, il estime que l’impact sera très défavorable pour les villes moyennes sachant que la population française n’a pas vocation à ne loger que dans les grandes aires urbaines. «À quand un choc fiscal?» «Par ailleurs, poursuit-il, le choc de l’offre c’est très bien mais à quand le choc fiscal? En compilant des documents officiels, on peut constater qu’entre 2009 et 2016 les dépenses publiques pour le logement sont passées de 40,9 à 41,9 milliards d’euros, chiffre martelé par le gouvernement. Sur la même période les rentrées fiscales liées à l’immobilier ont elles bondi de 53,4 à 67,4 milliards d’euros et devraient atteindre les 70 milliards cette année.» Une sacrée inflation qui pénalise la compétitivité du logement français. Dernière source d’interrogations: le traitement des APL et des bailleurs sociaux. «Nous avons beaucoup d’interrogations sur la baisse des APL, souligne Jean-François Buet, président de la Fnaim. Cette mesure a été prise dans l’urgence. Un peu plus de concertation, dans le cadre d’un Grenelle du logement, aurait été bénéfique». Même scepticisme d’Alain Dinin qui estime qu’il ne faudrait pas toucher à l’APL-accession dispositif bien utile d’aide à l’accession à propriété selon lui. Et lorsque le gouvernement intime aux bailleurs sociaux de se réformer et de baisser leurs loyers, il estime qu’on «les punit sans leur donner les moyens de se réformer par un regroupement ou par des arbitrages plus libres vis-à-vis de leurs locataires. Source : www.lefigaro.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Logement : les principales mesures du plan logement de Macron Le 20/09/2017 Le gouvernement a présenté ce mercredi son fameux plan logement qui doit créer un "choc de l offre", voulu par Emmanuel Macron. Parmi les principales mesures, le gouvernement prévoit de forts abattements fiscaux sur les plus-values pour la vente de terrains en zone tendues, pendant trois ans, afin d accélérer la libération du foncier et de construire rapidement des logements. Cet abattement sera de 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social, de 85% pour le logement intermédiaire et de 70% pour du logement libre. Autre annonce : la reconduction des dispositifs Pinel, consenti aux particuliers achetant un logement pour le louer, et le PTZ, octroyé aux ménages accédant à la propriété, seront reconduits pour 4 ans, mais recentrés sur les zones tendues, autrement dit les grandes métropoles. Enfin, le gouvernement prévoit de construire 60.000 logements pour les étudiants et 20.000 destinés aux jeunes actifs sur le quinquennat. Il va également proposer la création d un bail mobilité de un an à 10 mois pour les étudiants et les personnes en formation. "Aucun dépôt de garantie ne sera demandé" promet Julien Denormandie, secrétaire d État à la Cohésion des territoires. Source : www.latribune.fr
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Perdu dans toutes les annonces du gouvernement autour de l'immobilier ? On fait le point Le 21/09/2017 Les présentations de nouvelles mesures dans le domaine de l'immobilier se succèdent à un rythme effréné Getty Images/iStockphoto Annonces du Président, de différents ministres, plan logement, plan climat, les présentations de nouvelles mesures dans le domaine de l'immobilier se succèdent à un rythme effréné. Le temps de faire un point de ce qui se profile à l'horizon 2018. Taxe d'habitation, nouvelle exonération A compter de l'an prochain, 80 % des redevables de la taxe d'habitation devraient en être progressivement exonérés. Cela concernerait les personnes seules ayant un revenu annuel (au sens fiscal du terme) dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 27 000 euros (ce qui correspond à un
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 revenu annuel de 30 000 euros) et les couples (au sens fiscal du terme) marié ou pacsé, sans enfant, dont le revenu fiscal de référence est inférieur à 43 000 euros (ce qui correspond à un revenu annuel de 48 000 euros). Un abattement supplémentaire de 6000 euros serait prévu par demi-part supplémentaire. L'exonération se mettrait en place sur trois ans (2018, 2019 et 2020) à raison d'un tiers en moins de la taxe due chaque année. L'exonération serait donc totalement acquise en 2020. ISF recentré sur l'immobilier Dès juin 2018, seul le patrimoine immobilier serait soumis à l' impôt sur la fortune, rebaptisé pour l'occasion impôt sur la fortune immobilière. Les actifs financiers en seraient donc exonérés, mais supporteraient en contrepartie une nouvelle "flat tax de 30 %". La liste des biens immobiliers imposables resterait identique à celle qui l'est actuellement : la résidence principale (bénéficiant d'un abattement de 30 %), les résidences secondaires, l'investissement locatif, les parts de SCPI, ... . Remodelage du dispositif Pinel Venant à expiration dans sa version actuelle au 31 décembre 2017, le dispositif Pinel est prorogé sur quatre ans jusqu'au 31 décembre 2021 mais modifié. A compter du 1er janvier 2018, il est recentré sur les zones A1, A, et B1, c'est-à-dire les zones tendues de plus de deux cent cinquante mille habitants. PTZ plus urbain Le prêt à taux zéro serait maintenu et prorogé sur quatre ans jusqu'au 31 décembre 2021 mais recentré sur les acquisitions faites en zones urbaines tendues considérées comme plus coûteuses que les zones rurales. Cessions de terrains à bâtir Afin de libérer du foncier et d'inciter les propriétaires de terrains à bâtir à les céder, de nouveaux abattements sur les plus-values seraient mis en place, là encore pour les terrains situés dans les zones tendues. Priorité serait donnée à la construction de logements sociaux car cet abattement serait de 100% pour la vente de terrains permettant de construire du logement social, de 85% pour du logement intermédiaire et de 70% pour du logement libre. Reste à savoir si cet abattement portera également sur les prélèvements sociaux.
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Favoriser les étudiants et les jeunes actifs Pour les aider à se loger, plusieurs mesures sont prises. En premier lieu, un bail mobilité de un à dix mois serait crée, sans dépôt de garantie, à destination des étudiants et des personnes en formation. Parallèlement, pour rassurer les bailleurs, la garantie existante Visale, financée par Action Logement serait étendue à l'ensemble des étudiants locataires sans conditions de ressources et pour tous les logements. Ensuite, tout bailleur qui donnerait en location une pièce de sa résidence principale serait exonéré d'impôt sur le revenu sur les loyers perçus. Actuellement, l'exonération n'est acquise que si le loyer annuel hors charge par mètre carré n'excède pas 184 euros en Ile-de-France et 135 euros dans les autres régions. Révision du crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) Si ce crédit d'impôt de 30 % pour les dépenses d'économie d'énergie réalisées dans la résidence principale est maintenu en 2018 avant d'être remplacé en 2019 par une prime énergie, il serait recentré sur les travaux les plus efficaces en économies d'énergie, tels que le changement de la chaudière et l'isolation des combles. En matière de renouvellement des moyens de chauffage et de fourniture d'eau chaude sanitaire, le CITE serait recentré vers la chaleur renouvelable (bois, biomasse, géothermie, pompe à chaleur, solaire thermique, réseau de chaleur) et les chaudières gaz à condensation. Il risque donc d'être supprimé pour le remplacement des fenêtres, portes d'entrée et volets isolants, jugé moins efficace et qui suscite des effets d'aubaine car les économies d'énergie sont faibles et l'attrait pour ces travaux porte davantage sur l'isolation phonique et le confort, voire la sécurité pour les portes blindées. En suspens Force est aujourd'hui d'employer le conditionnel, car ces mesures ne sont encore que des propositions qui doivent passer à l'approbation législative. Mais on peut déjà constater deux disparitions : la promesse du candidat Macron de réduire les droits d'enregistrement lors d'une mutation et la révision des valeurs locatives en matière de taxe foncière. Source : www.lexpress.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Île-de-France : la confiance est de retour Le 22/09/2017 INFOGRAPHIE - Les acquéreurs sont plus que jamais présents sur le marché francilien, ce qui réduit l'offre et pousse les prix à la hausse. En cette rentrée 2017, une chose est sûre: le marché immobilier francilien surfe sur une vague d'optimisme que rien ne semble ébranler: ni le changement de gouvernement ni la remontée des prix. «La confiance est de retour et le marché en tire profit», indique Frank Sylvaire, de Sotheby's International Realty Paris Ouest. Un constat que dressent également les notaires de Paris-Ile-de- France qui estiment que la remontée des taux et des prix incite de nombreux acquéreurs à passer à l'acte. Résultat, sur la région, les transactions ont progressé de 20 % au 2e trimestre 2017. Cette frénésie d'achat a été encore plus marquée dans la petite couronne (+23 % pour les appartements et +17 % pour les maisons), où les Hauts-de-Seine se sont distingués avec des ventes d'appartements en progression de 31 %. La grande couronne suit le mouvement (+25 % sur un an pour les appartements). Dans un tel contexte, sauf rares exceptions, les prix sont orientés à la hausse: +4,1 % sur un an pour les appartements de la petite couronne et +2 % pour la grande couronne au 1er semestre, selon les notaires. Le marché du neuf est également au beau fixe. «L'activité est très dynamique et fait chuter l'offre, qui représente en moyenne 7 mois de ventes sur la région», analyse Gilles Hautrive, directeur général délégué Transactions Neuf chez BNP Paribas
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 Immobilier. Les prix n'explosent cependant pas. «Ils restent même assez stables», note de son côté Philippe Denis, directeur commercial de Cogedim. Source : www.lefigaro.fr
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Traitement fiscal du régime des baux commerciaux : focus sur « le pas de porte » et « le dépôt de garantie ». Le 18/09/2017 Le bail commercial est un contrat important pour une entreprise, dans la mesure où il assure un engagement à long terme, il est un des éléments indispensables au fonctionnement et à la pérennité du fonds de commerce. Or, la soumission au statut des baux commerciaux de la relation entre le propriétaire d’un bien immobilier et l’exploitant de son activité qui en envisage l’occupation, implique une réflexion relative au traitement fiscal d’un tel régime locatif et de l’ensemble des flux y afférents. Les deux parties se doivent en effet de connaître a minima le régime fiscal du bail commercial afin d’éviter toute mauvaise surprise, tout piège d’imposition, tant pour le bailleur que pour le preneur. La particularité est que, dans le silence de la loi, l’organisation du régime fiscal du bail commercial suit les règles génériques gouvernant les diverses formes d’imposition (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, TVA, bénéfices industriels et commerciaux, revenus fonciers…). Ainsi, le régime général du bail commercial s’articule autour de l’assujettissement à l’impôt sur les bénéfices et/ou à la TVA des divers flux monétaires inhérents au bail (pas-de-porte, dépôt de garantie, loyers, indemnités). I. Pas-de-porte En droit fiscal, le pas-de-porte est défini comme étant la somme d’argent que le propriétaire d’un local à usage industriel, commercial ou artisanal exige d’un preneur, outre le prix annuel du loyer. Le traitement fiscal de cette somme dépend de la nature de son versement. En effet, le régime fiscal applicable au bailleur et au preneur dépend du point de savoir si les sommes acquittées constituent un supplément de loyer versé d’avance ou la contrepartie de l’acquisition par le preneur, ou de l’abandon par le bailleur, d’un élément du patrimoine. a. Imposition du bailleur
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 i. Pas-de-porte - constitutif d’un supplément de loyer Si le pas-de-porte constitue une contrepartie des avantages que le locataire tire de l’occupation de l’immeuble loué, il constituera un supplément de loyer. C’est le cas, par exemple, lorsque la conclusion du contrat de location a pour effet de faire naître au profit du nouvel occupant un droit au bail de nature commerciale (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 n°10). En telle hypothèse, le pas-de-porte constitue alors pour le bailleur une recette exceptionnelle imposable. Les modalités d’imposition du bailleur vont différer selon qu’il relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Lorsque le bailleur (personne physique ou SCI n’ayant pas opté pour le régime irréversible de l’IS) relève de l’impôt sur le revenu, les sommes qu’il perçoit à titre de pas-de-porte sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux) :  Le pas-de-porte doit être intégralement déclaré dans les revenus fonciers perçus au titre de l’année au cours de laquelle il a été versé, sans possibilité d’étalement.  En revanche, le pas-de-porte doit être étalé sur la durée du bail lorsqu’il est imposé dans la catégorie des BIC, dans la mesure où il rémunère des prestations continues au sens de l’article 38, 2 bis du Code général des impôts (CGI). Toutefois, lorsque le pas-de-porte perçu par le bailleur rémunère une prestation ponctuelle, telle que des travaux d’aménagement du local avant prise à bail, les sommes correspondantes doivent être comprises dans les résultats de l’exercice au cours duquel le droit d’entrée est réputé acquis en vertu des stipulations contractuelles (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 n° 30). Le bailleur soumis à l’impôt sur les sociétés bénéficie de l’étalement de l’imposition sur toute la durée du bail dans les mêmes conditions ci-exposées en matière de BIC. ii. Pas-de-porte - constitutif d’un prix de cession d’un élément d’actif La dation à bail commercial, par une société bailleresse soumise à l’IS ou une entreprise exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale, d’un immeuble dans lequel elle exerçait précédemment son activité économique peut être regardée comme la cession d’un élément d’actif commercial. Dans cette hypothèse, les sommes perçues par le bailleur relèveront du régime des plus-values professionnelles. La fiscalisation du pas-de-porte comme prix de cession d’un élément d’actif diffère selon que le bailleur est soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Lorsque le bailleur relève de l’impôt sur le revenu, le pas-de-porte est imposable selon le régime des plus-values professionnelles.
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 Lorsque le bailleur est soumis à l’impôt sur les sociétés, le pas-de-porte constitue une plus-value imposable au taux de droit commun. iii. Pas-de-porte - contrepartie d’une dépréciation patrimoniale En certaines circonstances, le pas-de- porte peut ne pas constituer un supplément de loyer, mais être regardé comme un gain en capital et ainsi échapper à l’impôt sur les bénéfices (CE 24 février. 1978, req. n°97347). Autrement dit, le pas- de-porte présente alors un caractère indemnitaire. Cette exonération procède d’une appréciation casuelle des conditions de location et des prérogatives accordées au preneur. Il n’existe pas de liste exhaustive des circonstances permettant de revêtir le pas-de-porte d’une nature indemnitaire, l’appréciation se fait in concreto. A titre d’exemple, l’engagement de non-concurrence du bailleur, dans l’hypothèse d’une absence de cession de clientèle au preneur (CAA Bordeaux 20 novembre 1990, req. n°1596), l’absence de situation concurrentielle du preneur (CE 23 janvier 1980, req. 17060) ou la renonciation, par le bailleur, à toute faculté de résiliation du bail, sauf en cas de non-paiement des loyers (CE 29 septembre 1989, req. n°68212) génèrent une dépréciation patrimoniale pour le bailleur. b. Imposition du preneur Lors de la conclusion du bail commercial, le montant versé au bailleur par le preneur à titre de pas-de- porte peut être qualifié de charges déductibles ou d’éléments du coût de revient d’un élément incorporel de l’actif immobilisé. Pour qualifier les versements de droits d’entrée comme une charge ou comme le coût de revient d’un élément de l’actif immobilisé, il convient de se fonder essentiellement sur le caractère normal ou anormal du loyer, que l’on apprécie par rapport à la valeur locative réelle de l’immeuble. i. Versements effectués en présence d’un loyer inférieur à la valeur locative. Lorsque le montant versé par le preneur augmenté du loyer convenu, ne dépasse pas la valeur locative réelle de l’immeuble loué, le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer et par conséquent déductible.,La déductibilité qui s’étale sur une période au moins égale à la durée du bail initial peut se justifier également par les prestations fournies par le bailleur. ii. Versements effectués en présence d’un loyer normal. Lorsque le prix du loyer stipulé est normal eu égard à la valeur locative réelle des locaux, les sommes versées au bailleur est constitutif du prix de revient d’un élément incorporel du fonds de commerce. Dans ce cas, le locataire ne peut ni le déduire, ni l’amortir. Par contre, il peut en tenir compte pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession du droit au bail.
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 Le bail commercial donne donc lieu à divers versements, lesquels emportent des incidences fiscales aussi bien pour le bailleur, particulier ou commerçant, que pour le preneur. L’appréhension des règles fiscales applicables aux différents flux entre le bailleur et le preneur est nécessaire aux parties tant pour échapper à l’intervention de l’administration que pour arbitrer et par la optimiser la construction relation. II- Le dépôt de garantie Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles. Le Conseil d’État (CE, 8 mai 1981, req. n°8294) considère que le dépôt de garantie ne constitue pas une recette rémunérant une prestation consentie par le bailleur : Il s’agit en effet que « simples dépôts, non imposables pour le bailleur et non déductibles pour le preneur, qui ne peuvent être considérés comme définitivement acquis au propriétaire tant que celui-ci ne les a pas utilisés pour se couvrir du montant de loyers impayés ou de frais de remise en état des locaux après le départ du locataire ; qu’ainsi elles ne constituent pas dès leur versement des recettes perçues par le propriétaire. ». Autrement dit, le dépôt de garantie est défiscalisé. Pour autant, la solution de principe rendue par cet arrêt est assortie d’une réserve permettant la soumission du dépôt de garantie à l’impôt ou à la TVA. a. Impôts directs i. Imposition du bailleur Au regard de la solution précitée, le dépôt de garantie ne saurait être inclus dans les bénéfices du bailleur dès lors qu’il ne s’agit que d’un dépôt entre les mains du bailleur. Toutefois, si les sommes sont conservées par le propriétaire pour financier des charges locatives ou des travaux de remise en d’état, le dépôt de garantie perd sa nature de gage et subit le même régime fiscal que le versement ou la prestation. ii. Imposition du preneur Les versements réalisés à titre de dépôt de garantie par le preneur ne donnent pas lieu à une déduction immédiate. b. TVA En suivant la logique propre à la TVA, le dépôt de garantie versé aux bailleurs en sus du loyer n’est pas soumis à la TVA dès lors qu’il n’est pas la contrepartie des prestations prévues au contrat de bail. Toutefois, il ne le sera que si le bailleur l’a définitivement acquis en cas d’inexécution de certaines obligations du preneur, le dépôt de garantie étant considéré alors comme des frais accessoires. Une autre hypothèse de soumission à la TVA du dépôt de garantie doit être évoquée : celui de l’abandon par le preneur des sommes versés à ce titre. En effet, sur le fondement de l’article 256-I du
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Code général des Impôts et de l’enseignement tiré de la jurisprudence « Apple and Pear Development Council » de la Cour de Justice des Communautés européennes (CJCE, 8 mars 1988, aff. 102/86), le dépôt de garantie doit être soumis à la TVA dès lors qu’il existe un lien direct entre le service rendu, c’est-à-dire la mise en jouissance de l’immeuble, et la contre-valeur reçue. Le bail commercial donne donc lieu à divers versements, lesquels emportent des incidences fiscales aussi bien pour le bailleur, particulier ou commerçant, que pour le preneur. L’appréhension des règles fiscales applicables aux différents flux entre le bailleur et le preneur est nécessaire aux parties tant pour échapper à l’intervention de l’administration que pour arbitrer et par la optimiser la construction relation. Source : www.village-justice.com
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Départ en retraite et vente d’entreprise : plusieurs avantages fiscaux ? Le 18/09/2017 La vente d’une entreprise par un dirigeant qui, concomitamment, prend sa retraite lui permet de bénéficier d’un avantage fiscal certain : la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Mais si le dirigeant cède plusieurs entreprises, les plus-values réalisées à l’occasion de chaque vente peuvent-elles être toutes exonérées ? Une exonération d’impôt pour chaque vente d’entreprise ? Au moment de son départ en retraite, un dirigeant qui vend son entreprise (soumise à l’IR) bénéficie, sous conditions, d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value réalisée. Notez que cette exonération ne concerne que l’impôt sur le revenu : le gain réalisé restera soumis aux prélèvements sociaux. La question a été posée de savoir si un dirigeant qui cède plusieurs entreprises au sein desquelles il exerce son activité professionnelle, au moment de son départ en retraite, pouvait bénéficier plusieurs fois de l’exonération totale d’impôt sur la plus-value réalisée.
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 La réponse est positive ! Il vient de nous être rappelé que si l’exonération implique que le dirigeant cède totalement son entreprise (ou l’intégralité des titres de la société) dans laquelle il exerce, elle n’est pas limitée à la transmission d’une seule activité. Si, à l’occasion de son départ à la retraite, le dirigeant cède plusieurs entreprises, il pourra bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur la plus- value réalisée à l’occasion de chacune des ventes. Source : www.bar-brasserie.fr
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 Enseigne : comment choisir ses futurs franchisés ? Le 20/09/2017 Pour trouver les candidats adéquats, la franchise doit parvenir à déterminer l’ADN de son réseau. Bien recruter ses franchisés est un véritable enjeu pour la pérennité et le développement d’un réseau. Quelles sont donc les qualités essentielles à prendre en compte ? Recruter un candidat à l’esprit commerçant et managérial est une base nécessaire mais insuffisante pour assurer son intégration et sa capacité à enrichir un réseau. “Il n’y a pas vraiment de profil type de franchisé. Pour trouver les candidats adéquats, la franchise doit parvenir à déterminer l’ADN de son réseau. Il faut que l’enseigne puisse recruter des franchisés qui “ressemble” à son fondateur - sans pour autant en être le clone. Il faut que le candidat partage ses valeurs et celles du réseau qu’il a créé ”, explique Murphy Tailly, directeur associé de TTI Réseau et Franchise, solution d’accompagnement des réseaux dans leur recrutement.
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Première étape : il faut déterminer l'essence et les valeurs chères à l’enseigne pour ainsi, espérer recruter des franchisés qui partagent la même vision. Pour y parvenir, les enseignes disposent souvent d’équipes dédiées mais travaillent également avec des sociétés de conseils, des coachs, des consultants… “On peut coupler cela avec des outils qui rendent l’analyse plus factuelle, comme en réalisant un benchmark”, ajoute l’expert. Savoir-être plus que savoir-faire Une enseigne apporte une valeur ajoutée au franchisé avec son savoir-faire et sa technique. Elle n’est cependant pas en mesure de modifier fondamentalement le profil du franchisé. “Le savoir-être est donc très important”, souligne Murphy Tailly. La solidité financière du candidat, sa capacité à obtenir les ressources nécessaires, savoir s’il a un local… sont des éléments rapidement et facilement vérifiables par l’enseigne. Connaître et appréhender la personnalité du candidat reste plus complexe. Qui est-il ? Pourquoi s’intéresse-t-il à l’enseigne ? “Il ne s’agit pas d’éléments factuels à la base. Chacun est unique. Il faut donc aller plus loin avec chacun, sans créer de cases”, souligne le spécialiste en recrutement de franchisés. Partant de ce postulat, il faut que l’enseigne sache ce qu’elle cherche exactement et quels sont les besoins pour réussir : “Une fois qu’elle en a conscience, elle doit mesurer l’écart entre les attentes du réseau et la personnalité du candidat.” À quel point prend-elle un risque en choisissant un candidat ? Ses outils pourront-ils le faire évoluer ? Comportement et valeurs du candidat Dans ce cadre, le premier élément à identifier sont les valeurs du candidat : elles doivent être partagées ou être complémentaires avec la tête de réseau. “Le candidat va intégrer un projet global. Si ses valeurs ne correspondent pas, le candidat pourrait ne pas être performant ou rapidement se démotiver.” Ensuite, l’enseigne devra s’attarder au comportement du futur franchisé : est-il bien adapté par rapport au métier qu’il devra exercer ? Sera-t-il en zone de confort dans le réseau ? Aura-t- il les épaules assez solides ? “Par exemple, s’il s’agit d’une enseigne de la restauration, il doit pouvoir bien résister au stress”, illustre le spécialiste. “Après, il faut regarder les aptitudes personnelles du candidat. Mèneront-elles à la réussite du projet ou au contraire, seront-elles discriminantes ?” A-t-il les ressources nécessaires pour manager ? A-t-il un esprit collectif pour bien s’intégrer dans le réseau ? A-t-il bien conscience de l’engagement ? Est-il disposé au projet entrepreneurial ? Est-il prêt à respecter les règles inhérentes au concept ? Recrutement : un enjeu réel
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 Un bon recrutement permettra à l’enseigne d’identifier les zones de conflit potentielles avec le futur franchisé. Dans le cas d’une erreur de casting : le réseau entier pourrait en pâtir. “L’enseigne pourrait avoir des difficultés à mettre en œuvre sa politique d’image du réseau. Le franchisé pourrait nuire à l’esprit collectif du réseau et rendre encore plus difficiles les recrutements suivants - car il pourrait faire peur aux futurs candidats. La tête de réseau et le franchisé pourraient arriver au contentieux”, rappelle l’expert. Mais comment faire ? Une fois que l’enseigne a déterminé ses valeurs, différentes méthodes existent - et sont utilisées par les enseignes. Des méthodes 2.0 qui évaluent les comportements, les valeurs du candidat ainsi que ses aptitudes et ressources personnelles ou bien des méthodes plus classiques qui se basent sur des rencontres avec différents membres du réseau (directeurs, franchisés…), sur le ressenti suite à ces différents entretiens ou sur des périodes d’immersion des candidats. “Il y a une multiplication des checkpoints pour limiter le risque”, conclut le spécialiste. Rien n’empêche donc de combiner les différentes méthodes, dans un souci notamment d’efficacité opérationnelle ! Source : www.leparisien.fr
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 Refus de renouvellement du bail commercial : avec ou sans indemnités d’éviction ? Le 20/09/2017 Après avoir délivré un 1er congé avec offre de renouvellement du bail commercial à son locataire, un bailleur refuse finalement de renouveler le bail et propose alors une indemnité d’éviction à son locataire. Mais il change encore d’avis : il refuse cette fois de verser cette indemnité : pourquoi ? Indemnités d’éviction : il faut obligatoirement un bail commercial ! Un bailleur délivre un 1er congé à son locataire avec offre de renouvellement du bail commercial, acceptée par le locataire. Toutefois, comme le lui permet la Loi, il use de son droit d’option et change d’avis 2 ans après. Il délivre alors un 2ème congé à son locataire en proposant une indemnité d’éviction. Finalement, le bailleur change encore d’avis et délivre, cette fois-ci, un mois après, un 3ème congé à son locataire, sans offrir d’indemnité d’éviction.
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 Pour se justifier, le bailleur explique alors à son locataire qu’il ne peut pas bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux, les conditions légales n’étant ici pas remplies : l’activité du locataire n’est, en effet, pas immatriculée. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ». Mais le locataire estime que le bailleur ne peut pas lui dénier l’application du statut des baux commerciaux : le bailleur avait, en effet, 2 ans pour le faire, à compter de la date de prise d’effet du premier congé délivré. Or, le bailleur a ici engagé son action 2 ans et 4 mois après la date de prise d’effet du premier congé délivré. Son action est donc, selon le locataire, irrecevable car prescrite. « Faux » répond le juge : ce dernier précise alors que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction, après avoir exercé son droit d’option, peut dénier au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut qu’aucune décision définitive n’ait été rendue sur la fixation du montant de cette indemnité d’éviction. Ce qui est le cas ici : le bailleur peut donc dénier l’application du statut des baux commerciaux et ne pas verser d’indemnité d’éviction à son locataire. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-15012 Source : www.bar-brasserie.fr
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18