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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 10 au 16 décembre 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
L’encadrement des loyers fait son grand retour
à Paris
Le 11/12/2018
Comme le permet la loi logement, Paris remet en place ce dispositif qui avait été annulé fin 2017 par
la justice.
Encadrement des loyers, acte II. Ce mardi, le Conseil de Paris a voté en faveur du retour de ce
dispositif que la justice avait annulé fin 2017. Cette possibilité est offerte aux villes qui le souhaitent
dans le cadre de la loi Elan promulguée fin novembre. Cette volonté de réintroduire dès que possible
cette formule à Paris ne constitue pas une surprise. Fin août, Ian Brossat (PC), adjoint à la maire de
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Paris en charge du logement, annonçait la couleur. «La Ville de Paris a l’intention de remettre en
place l’encadrement des loyers dès la fin de l’année 2018», déclarait-il alors. La délibération devrait
être adoptée sans trop de difficultés. «Anne Hildago dispose d’une majorité sur le sujet», souligne un
expert des jeux politiques dans la capitale.
Pour autant, la mesure ne sera pas applicable immédiatement. Il faudra d’abord que le décret
d’application de la loi Elan permettant la mise en place de l’encadrement des loyers soit pris. Lundi, le
ministère du Logement se fixait comme objectif de publier ce texte en février. L’entrée en application
de ce dispositif nécessitera également que le préfet d’Île-de-France prenne un arrêté fixant un loyer
plafond au mètre carré par quartier.
Quand ces textes auront été publiés, les Parisiens seront soumis au même régime qu’entre août 2015
et novembre 2017, la période où l’encadrement des loyers était en vigueur avant d’être annulé par la
justice: lors de la première location d’un bien et au changement de locataire, les propriétaires ne
pourront pas fixer le loyer selon leur bon vouloir. Il devra être compris dans une fourchette allant de -
20 % à + 20% par rapport au loyer médian enregistré dans le quartier par l’Observatoire des loyers de
l’agglomération parisienne (Olap).
Seule dérogation envisageable: si le bien comporte des caractéristiques exceptionnelles, le
propriétaire pourra fixer une majoration de loyer. Et les petits malins qui ne respecteraient pas la loi
sont prévenus: ils seront pénalisés s’ils dépassent les plafonds de loyer. Ils risquent de se voir infliger
une amende administrative de 5 000 euros qui pourra monter à 15 000 euros pour une agence
immobilière ou une plateforme Internet.
Si Anne Hidalgo veut mettre en place ce dispositif, c’est qu’elle y voit la solution pour lutter contre la
hausse des loyers. Selon Ian Brossat, la suppression de l’encadrement des loyers a fait perdre en
moyenne 1 500 euros sur une année aux locataires parisiens. L’association de consommateurs CLCV
(Consommation, logement et cadre de vie) a constaté qu’au premier semestre 2018, moins d’une
annonce de location immobilière sur deux respectait le plafond fixé en août 2015.
29 villes sur les rangs
Mais beaucoup d’experts estiment que l’encadrement des loyers n’est pas la bonne solution pour
stabiliser ou faire baisser le prix des loyers. «Cela incite les propriétaires à retirer leur bien de la
location ou à s’orienter vers la location de courte durée avec des plateformes comme Airbnb où les
contraintes sont moindres», estime Jean-Marc Torrollion président de la Fnaim. Cela n’empêche pas
beaucoup de maires d’être séduits par l’encadrement des loyers. La semaine dernière, 29 d’entre eux
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(Aubervilliers, Malakoff, Fontenay-aux-Roses, Échirolles…) se sont dits prêts à l’adopter dans leur
commune.
Source : www.lefigaro.fr
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Paris : une «deuxième manche» pour
l'encadrement des loyers
Le 11/12/2018
La mairie de Paris entend réitérer son expérience d'encadrement de loyer avortée au mois de juin.
(Crédits : Darren Staples) La mairie de Paris se porte officiellement candidate pour expérimenter à
nouveau, suite à l'annulation confirmée en juin par la cour administrative d'appel, l'encadrement des
loyers après un vote, ce mardi, en conseil municipal.
C'est un lieu commun : les prix des loyers explosent à Paris. Alors que le mouvement des «Gilets
jaunes» a fait du pouvoir d'achat l'une de ses priorités et que le budget des ménages pauvres est
considérablement grevé par les «dépenses contraintes» (factures, remboursement de prêts, loyers...)
qui ont considérablement augmenté ces dernières années contrairement aux salaires, la mairie de
Paris se porte officiellement candidate pour expérimenter de nouveau, et en vertu de la loi Elan,
l'encadrement des loyers, après un vote, ce mardi, en conseil municipal.
"La loi Elan prévoit la possibilité d'appliquer l'encadrement des loyers à la condition que les
collectivités le demandent", souligne auprès de l'AFP l'adjoint à la mairie de Paris en charge du
logement, Ian Brossat (PCF). Comme prévue par la loi, "cette expérimentation doit être menée
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pendant cinq ans", ajoute l'élu communiste. Mardi, "la Ville de Paris a fait cette demande", qui pour
entrer en vigueur doit être acceptée par l'Etat.
La "deuxième manche"
Il manque toutefois deux éléments pour que ce nouvel encadrement des loyers puisse être appliqué :
un décret d'application - annoncé pour février - signé par le gouvernement, ainsi qu'un arrêté
préfectorale qui fixe le montant des loyers quartier par quartier et dont la date n'est pas encore
connue. Cette délibération, également votée par l'UDI, représente "la deuxième manche d'une
bataille", perdue une première fois en juin après l'annulation confirmée par la cour administrative
d'appel de l'encadrement des loyers en vigueur dans la capitale.
Prévu dans une trentaine d'agglomérations par la loi Alur portée par Cécile Duflot, ex-ministre du
Logement au début du quinquennat Hollande, l'encadrement des loyers n'a été appliqué qu'à
Paris, à partir de 2015, et Lille, en 2017. La justice avait porté fin 2017 un coup d'arrêt à ces
mesures, après avoir été saisie pour des raisons différentes par plusieurs associations.
"Les Parisiens sont aujourd'hui étranglés par le niveau des loyers, et à un moment où le pouvoir
d'achat devient un sujet central, rendre du pouvoir d'achat passe nécessairement par l'encadrement
des loyers", estime Ian Brossat.
La mesure appliquée à Paris entre 2015 et 2017 "a fait la preuve de son efficacité", selon des études
citées par l'élu, soulignant ainsi "une stabilité des loyers sur cette période contre une hausse de 50%
entre 2005 et 2015". "Depuis que l'encadrement des loyers ne s'applique plus, les études montrent
que les loyers ont augmenté partout" à Paris, ajoute-t-il.
Source : www.latribune.fr
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Immobilier : quel pouvoir d'achat
supplémentaire avec le Smic 2019 ?
Le 12/12/2018
La hausse des revenus des salariés au Smic aura un impact sur leur capacité d'emprunt immobilier. - SIPA
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Immobilier : quel pouvoir d'achat supplémentaire avec le Smic 2019 ?
L'augmentation de revenu de 100 euros par mois pour les salariés au Smic aura un impact
certain sur le pouvoir d'achat immobilier.
Cent euros de plus par mois... Pour certains c'est peu, pour d'autre c'est le coup de pouce qui
permettra d'acquérir quelques mètres carrés supplémentaires . Le courtier en crédit Vousfinancer
s'est penché sur l'impact de cette hausse de revenus promise aux salariés au Smic, combinant
allégement de charge et augmentation de la prime d'activité.
L'étude porte sur 12 villes de France pour une mensualité égale à 33 % du Smic, soit 424 EUR,
permettant le remboursement d'un crédit sur 25 ans à 1,70 % avec 10 % d'apport pour financer les
divers frais.
Grâce à cette hausse de revenus de 100 EUR, mais aussi à la légère baisse des taux (- 0,10 % sur 1
an), la capacité d'emprunt avec un Smic augmentera début 2019 de 10.000 EUR pour un prêt sur 25
ans par rapport à début 2018.
Capacité d'emprunt augmentée
Pour Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, cette hausse de revenus permettra d'acheter
une plus grande surface ou un logement plus près des centres-villes... « A condition de s'adresser à
une banque qui prendra en compte la prime d'activité - qui constitue la majeure partie de
l'augmentation du Smic - de la même façon que les autres prestations sociales versées par la CAF,
comme un revenu... Ce qui est le cas de 50 % des banques... » précise-t-elle.
Les villes abordables... et les autres
Ainsi, en 2019, il sera possible d'acheter 4 m2 de plus à Toulouse (40 m2) qu'en 2018 , 5,4 m2 à
Rouen (48 m2), 5 m2 à Marseille (46 m2)... Le gain de pouvoir d'achat pourra même aller jusqu'à 7
mètres carrés dans certaines villes où les prix de l'immobilier ont baissé, comme à Grenoble par
exemple (50 m2) !
Mais, conclut Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer, « dans les villes les plus chères ,
comme Paris ou Bordeaux ou Lyon, le pouvoir d'achat n'évoluera presque pas et la surface qu'il est
possible d'acheter avec le salaire minimum restera insuffisante pour vivre, contraignant certains
acheteurs à s'éloigner des centres-villes mais aussi des transports en commun, entraînant par
conséquent l'achat d'une seconde voiture, avec les charges que cela engendre. »
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Est-il néanmoins possible d'emprunter en gagnant le Smic ? Oui « à condition de ne pas avoir un taux
d'endettement trop élevé, d'autres crédits en cours ou des découverts bancaires », estime Sandrine
Allonier. Au-delà des revenus, les banques vont étudier le saut de charge, c'est-à-dire le surplus que
l'emprunteur devra verser par rapport à son loyer pour rembourser son prêt, et le reste-à-vivre, qui
correspond à ce qu'il lui reste une fois toutes les charges courantes déduites du salaire, et c'est là que
souvent les dossiers ne passent pas, explique-t-elle.
Source : www.lesechos.fr
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Immobilier : la hausse des prix ralentit en
France
Le 13/12/2018
A Bordeaux, les prix ont bondi de 18,6 %, sur un an, à fin septembre, à 4.250 euros le prix au m2 médian. - Shutterstock
En cette fin d'année, le marché de l'immobilier ancien tricolore marque une pause. Prix et
transactions sont en léger reflux, relèvent les notaires.
Un marché « sain, fluide, sans bulle immobilière en vue » et qui de surcroît « est en train de se
calmer », se félicitent les notaires dans leur dernier point marché de l'année.
« Les prix de l'immobilier ancien en France devraient se stabiliser voire fléchir légèrement, affirme
Thierry Thomas, président de l'Institut notarial de droit immobilier. A l'appui de ses dires, les
compromis actuellement signés dans les études notariales ou en agences immobilières et qui se
concrétiseront par des actes de vente début 2019.
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Sur un an, à fin septembre, la hausse des prix des appartements anciens dans l'Hexagone s'établit à
3,4 % (+ 1,4 % sur les trois derniers mois). Cette évolution est plus marquée en Ile-de-France avec
+ 4,2 % qu'en province (+ 2,6 % sur un an). « Cette différence, explique-t-il, tient au fait que les prix
ont commencé à se redresser plus tôt en Ile-de-France, dès le 1er trimestre 2016, alors qu'en
province le redressement a débuté fin 2016. »
Pour les maisons, l'augmentation atteint 2,6 % sur un an (+ 0,7 % au T3 2018). Contrairement aux
appartements, elle est légèrement plus accentuée en province (+ 2,7 %) qu'en Ile-de-France (+ 2 %),
du fait de la typologie du marché (plus de maisons en province).
Bordeaux, la ville de province la plus chère
Portée par le carburant du crédit toujours très bon marché, cette hausse des prix doit cependant être
relativisée, insistent les notaires. Car les prix au 3e trimestre 2018 restent en deçà des niveaux du 4e
trimestre 2011 aussi bien en province qu'en Ile-de-France. En outre, par rapport à l'inflation, la
tendance est même baissière ! En tenant compte d'une inflation à 5,94 % entre le T4 2011 et
aujourd'hui, les prix reculent de 3,6 % pour la France entière, de 7,4 % pour la province et grimpent à
peine de 0,7 % pour l'Ile-de-France.
« Il faut arrêter de dire que les prix ont flambé en France et que l'on va vers une bulle immobilière.
Nous, notaires, on s'oppose à cette idée », martèle Thierry Thomas.
Toutefois, derrière ces prix moyens se cachent des évolutions très contrastées entre les villes. Pour la
deuxième fois consécutive, Bordeaux caracole en tête des principales communes de province les plus
chères. Les prix y bondissent de 18,6 %, sur un an, à fin septembre, à 4.250 euros le prix au m2
médian. Pour rappel, en 2006, le m2 médian y atteignait seulement 2.250 euros !
Lyon arrive à la seconde place (+ 9,2 % à 3.890 euros le m2 médian) devant Nice, un peu en recul
(+ 1,9 % à 3.670 euros). A noter aussi la forte croissance des métropoles de l'Ouest comme Nantes
(+ 5,2 % à 2.840 euros) et Rennes (+ 6,7 % à 2.550 euros). A l'inverse, des baisses de prix sont
enregistrées pour Grenoble (- 3,9 % à 2.110 euros) et Saint-Etienne (- 2,1 % à 860 euros).
Bordeaux caracole en tête des villes de province les plus chères
A Paris, les volumes sont moins bons que dans le reste de l'Ile-de-France, en raison du parc limité de
logements, mais le prix des appartements qui atteint selon les projections 9.670 euros le mètre carré
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au quatrième trimestre, est en passe d'atteindre les 10.000 euros l'été prochain, note Thierry
Delessale, notaire à Paris.
Au global, côté transactions, le marché est en train de décélérer. « Contrairement aux pronostics de
début d'année, le marché est resté très dynamique en 2018, observe-t-il. A fin septembre, les volumes
de transactions sont comparables : 956.000 en 2018 contre 948.000 en 2017. Mais depuis trois mois,
au vu des avant-contrats, on constate un tassement du volume des ventes. » Ce qui fait dire aux
notaires que, pas plus que l'an dernier, la barre du million de transactions ne sera atteinte en fin
d'année.
Source : www. lesechos.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Hôtels-restaurants : TVA à 10 ou 20 % ?
Le 10/12/2018
Une société prend à bail un immeuble comprenant un hôtel, une résidence de tourisme et un
restaurant et, sur le montant des loyers dont elle s’acquitte, elle paie de la TVA au taux de 20 %... Ce
qu’elle conteste, considérant que la TVA doit lui être facturée au taux de 10 %. Pourquoi ?
TVA : un taux différencié sous conditions…
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Une société prend à bail un immeuble, appartenant à une autre société, qui comprend un hôtel, une
résidence de tourisme et un restaurant.
Quelques mois plus tard, elle conteste le taux de TVA, fixé à 20 %, que le bailleur lui applique sur le
montant des loyers.
La société rappelle, en effet, que les prestations de logement dans les établissements d’hébergement
relèvent du taux de TVA réduit à 10 %. Ici, puisqu’elle prend à bail un immeuble comprenant
notamment un hôtel et une résidence de tourisme, elle est en droit de réclamer le bénéfice du taux de
TVA à 10 %.
Certes, répond le juge, qui constate cependant que la société a oublié une précision : sur son contrat
de bail, le montant du loyer versé pour l’hôtel et la résidence de tourisme n’est pas distinct de celui
payé pour le restaurant.
En clair, puisque la société paie un loyer global pour l’ensemble de l’immeuble, il n’est pas possible de
déterminer la fraction qui correspond à l’hôtel et à la résidence (qui pourrait bénéficier du taux de TVA
de 10 %), de la fraction qui correspond au restaurant (qui est soumise à la TVA à 20 %).
Dans ces circonstances, il convient, selon le juge, d’appliquer le taux de TVA le plus élevé sur la
totalité du loyer, soit le taux de TVA fixé à 20 %.
Source : www.bar-brasserie.fr
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Vente du fonds : l'obligation d'information
préalable des salariés
Le 11/12/2018
Vous vendez votre fonds de commerce et vous employez moins de 50 personnes ? Si oui, vous êtes
concerné par l'obligation d'information préalable des salariés
© Thinkstock
La loi vous donne le choix du moyen d'information : vous pouvez par exemple le faire lors d'une
réunion à l'issue de laquelle les salariés signent le registre de présence.
Lorsque le propriétaire d’un fonds de commerce veut le vendre, les salariés doivent en être informés
au plus tard 2 mois avant la vente, afin de permettre à un ou plusieurs d’entre eux de présenter une
offre pour l’acquisition du fonds. Ce droit d’information préalable des salariés (DIPS) se traduit
concrètement, pour le cédant, par l’obligation de respecter une certaine procédure. S’il emploie moins
de 50 salariés, voici la marche à suivre.
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► Quand informer ?
Au plus tard, 2 mois avant la conclusion du contrat de vente. Il faut qu’à la date de la signature du
contrat de vente, vous puissiez prouver que tous les salariés ont été informés au moins deux mois
auparavant ou être en possession d’une lettre de renonciation pour chaque salarié concerné.
Rien ne vous empêche d’anticiper en amont de votre recherche de repreneur et donc d’informer les
salariés plus tôt. La loi vous autorise à informer les salariés au plus tôt deux ans et deux mois avant la
date de cession envisagée (L141-26 du code du commerce).
► Comment faire ?
Tous vos salariés doivent être informés dans les temps. Il faut donc que vous soyez en mesure de
prouver avec certitude la date de réception des informations par les salariés. Dans votre intérêt,
gardez une trace de la transmission de cette information et de sa date de la délivrance.
La loi vous donne le choix du moyen d’information :
1. lors d’une réunion à l’issue de laquelle les salariés signent le registre de présence ;
2. par affichage. Dans ce cas, la date de réception de l’information est celle apposée par le salarié sur
un registre accompagné de sa signature attestant qu’il a pris connaissance de cet affichage ;
3. par courrier électronique, à la condition que la date de réception puisse être certifiée ;
4. par remise en main propre, contre émargement ou récépissé, d’un document écrit mentionnant les
informations requises ;
5. par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans ce cas, la date de réception de
l’information est celle de la première présentation de la lettre (et non plus de sa remise au
destinataire) ;
6. par acte d’huissier ;
7. par tout autre moyen de nature à rendre certaine la date de réception.
► Que dire exactement ?
Vous devez informer les salariés de votre projet de vente et de leur droit de faire une offre, mais votre
obligation s’arrête là. Pas besoin de donner des informations sur l’entreprise ou sur le fonds, ni sur le
La revue de Presse KYLIA
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prix, ni sur l’acquéreur en vue. En outre, s’il y a offre émanant d’un ou plusieurs salariés, celle-ci ne
sera pas prioritaire. Néanmoins, si vous souhaitez encourager la reprise de votre fonds de commerce
par un ou plusieurs salariés, des informations financières et économiques sur l’entreprise et le fonds
leur seront indispensables.
► Délai de validité de l’information
L’information est valable pendant deux ans. Par conséquent, si un premier projet de cession initial ne
se concrétise pas, un second peut avoir lieu dans les deux ans sans que vous soyez tenu à une
nouvelle obligation d’information de vos salariés (art. L141-26 du code du commerce).
► Quels risques en cas d’absence d’information ou d’information tardive ?
La nullité de cession prévue à l’origine pour sanctionner le défaut d’information a été remplacée par la
possibilité pour tout salarié non informé (ou informé tardivement) d’intenter une action en
responsabilité civile à votre encontre. Lors de cette action, la juridiction saisie, peut, à la demande du
ministère public, prononcer une amende civile égale à 2 % maximum du montant de la vente et dont
le montant sera apprécié par le juge.
Il semble peu probable qu’un salarié non informé engage une action en justice pour défaut
d’information préalable. En outre, il semble compliqué pour un salarié de démontrer un préjudice dans
la mesure où l’information est limitée à l’intention de céder et où les salariés ne bénéficient d’aucun
droit de préemption. L’obligation d’information préalable trouve ici sa limite. Par ailleurs, les textes ne
sont pas clairs quant au tribunal compétent : prud’hommes ou tribunal de commerce ? À l’heure
actuelle, il est trop tôt pour en être certain.
► Bon à savoir
1. Vous n’êtes pas concerné par cette obligation si :
- vous vendez votre fonds à votre conjoint, à un ascendant ou à un descendant ;
- votre entreprise fait l’objet d’une procédure de conciliation, de sauvegarde, de redressement ou de
liquidation ;
- vous avez déjà avisé vos salariés de votre projet de vente dans le cadre de votre obligation
d’information triennale (lire encadré).
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2. Le délai de deux mois peut être abrégé si chaque salarié a fait connaître sa décision de ne pas
présenter d’offre. Il est donc possible de proposer à chaque salarié de signer un courrier ou une
attestation dans lequel il indique avoir été informé de la vente et renoncer à présenter une offre.
3. L’obligation d’information préalable vise les cessions de fonds de commerce mais aussi les
cessions de sociétés à proprement parler (vente de plus de 50 % des parts sociales pour les SARL et
vente des actions ou valeurs mobilières donnant accès à la majorité du capital social pour les sociétés
par actions).
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
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Olivier Robert : les fermetures administratives,
toujours aussi arbitraires pour les
établissements de nuit
Le 11/12/2018
Le 15 décembre, il y a 3 ans, Syndicat national des entreprises gaies rejoignait officiellement
l'Umih. Son président, Olivier Robert, fait le point.
Qui représentez-vous ?
Le SNEG, à sa création, pour objectif de faire de la prévention. En 2013, l’organisation s’est scindée
en deux avec d’un côté la prévention, de l’autre l’aspect syndical (Sneg & Co) ; la partie prévention
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bénéficiant d’aides de l’Etat qui n’étaient pas compatibles avec un travail syndical. 1/3 de nos
adhérents en Ile de France, le reste en région.
Pourquoi avoir rejoint l’Umih ?
Ce sont les plus petites entreprises et celles qui se trouvent en région qui ont le plus besoin de
conseils. Les grosses structures parisiennes sont adhérentes chez nous mais elles sont structurées,
avec leur service juridique. L’Umih nous héberge rue d’Anjou, nous ouvre des portes et ses conseils
sont précieux pour comprendre l’évolution toujours complexe de la législation.
Quels sont vos principaux dossiers ?
Les fermetures administratives restent notre problème majeur. C’est une épée de Damoclès qui nous
condamne à la précarité. C’est une aberration juridique, qui fait appel à l’arbitraire. On ne peut jamais
avoir ce qui va arriver dans l’heure qui suit. L’établissement est incriminé alors qu’il n’y est pour rien.
La professionnalisation du secteur est nécessaire face aux problèmes de drogue, d’alcool, aux conflits
de voisinage. Arrive ensuite, mais bien plus loin, les problèmes de billetterie. La nuit s’est transformée.
Nos établissements, qu’ils soient BAM ou RAM, sont désormais ouverts à tout le monde et même en
province. A une époque, cela aurait été impensable. Comme d’autres secteurs, la nuit subit aussi un
phénomène d’uberisation avec l’organisation de ‘soirées parallèles’, dans des lieux où aucune
réglementation n’est respectée (alcool, sécurité, tabac, Urssaf, etc). Les gens achètent leurs places
sur une page Facebook sans connaître le lieu. Après, les réseaux font le reste.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
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Les prix décelèrent dans les CHR en novembre
- Indice Insee
Le 13/12/2018
En novembre, les prix à la consommation se replient de 0,2 %, après un rebond de 0,1 % en octobre.
Corrigés des variations saisonnières, les prix à la consommation se replient de 0,1 % sur un mois,
après une hausse de 0,1 % en octobre. Sur un an, les prix à la consommation augmentent de 1,9 %
en novembre, après + 2,2 % en octobre.
Dans l’hôtellerie et la restauration, les prix ralentissent depuis octobre (- 0,3 %), mais restent en
augmentation par rapport à 2017 (+ 2,2 %).
Les prix des restaurants affichent une infime hausse sur un mois (+ 0,2 %), et un plus marquée sur un
an (+ 1,7 %).
Les prix des services d’hébergement sont également moins dynamiques, que ce soit par rapport à
octobre (- 1,9 %) ou l’année dernière (+ 4 % après + 5,2 %).
Source : lhôtellerie-restauration.fr
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Loi ELAN et Bail commercial : nouvelle
possibilité de résiliation triennale anticipée
pour le bailleur.
Le 14/12/2018
LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du
numérique.
Décidemment, le droit des baux commerciaux ne cessera jamais d’être entre deux réformes...
Le premier alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce dispose que « la durée du contrat de
location ne peut être inférieure à neuf ans »
Le code de commerce impose donc une durée minimale de neuf ans, lors de la conclusion du bail
commercial. Rappelons qu’en revanche rien n’interdit aux parties de conclure le bail pour une durée
supérieure. Nous voyons d’ailleurs dans cette thèse qu’il s’agit d’une pratique courante car elle offre
au bailleur une plus grande marge de manœuvre en ce qui concerne la liberté contractuelle, et le
contournement de certaines dispositions d’ordre public.
La règle du minimum légal de neuf ans, quant à elle, est bien d‘ordre public. Il est absolument
impossible de prévoir une durée inférieure. Par conséquent, le bailleur étant lié avec le locataire pour
neuf ans, il ne pourra résilier le bail de manière anticipée que dans des cas précis. Ce sera
notamment l’hypothèse d’une faute du locataire, celle d’une reconstruction, restauration ou
surélévation de l’immeuble.
Ainsi, l’alinéa 3 de l’article L.145-4 du code de commerce, jusqu’au 25 novembre 2018 autorisait le
bailleur à donner congé de manière anticipée "afin de construire, de reconstruire ou de surélever
l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des
travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de
démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain".
L’article 28 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de
l’aménagement et du numérique, ajoute une autre possibilité à ce même alinéa en le réécrivant de la
façon suivante :
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"Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les
dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de
reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet
usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction,
rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une
opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet
de renouvellement urbain".
Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, les propriétaires bailleurs peuvent donner congé au preneur
commercial, en fin de période triennale, afin de transformer le local loué à usage principal d’habitation,
ceci toujours par "reconstruction, rénovation ou réhabilitation".
Cette nouvelle technique légale pourrait bien trouver preneur...
Source : www.village-justice.com
La revue de Presse KYLIA
23
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 10 au 16 décembre 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL L’encadrement des loyers fait son grand retour à Paris Le 11/12/2018 Comme le permet la loi logement, Paris remet en place ce dispositif qui avait été annulé fin 2017 par la justice. Encadrement des loyers, acte II. Ce mardi, le Conseil de Paris a voté en faveur du retour de ce dispositif que la justice avait annulé fin 2017. Cette possibilité est offerte aux villes qui le souhaitent dans le cadre de la loi Elan promulguée fin novembre. Cette volonté de réintroduire dès que possible cette formule à Paris ne constitue pas une surprise. Fin août, Ian Brossat (PC), adjoint à la maire de
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Paris en charge du logement, annonçait la couleur. «La Ville de Paris a l’intention de remettre en place l’encadrement des loyers dès la fin de l’année 2018», déclarait-il alors. La délibération devrait être adoptée sans trop de difficultés. «Anne Hildago dispose d’une majorité sur le sujet», souligne un expert des jeux politiques dans la capitale. Pour autant, la mesure ne sera pas applicable immédiatement. Il faudra d’abord que le décret d’application de la loi Elan permettant la mise en place de l’encadrement des loyers soit pris. Lundi, le ministère du Logement se fixait comme objectif de publier ce texte en février. L’entrée en application de ce dispositif nécessitera également que le préfet d’Île-de-France prenne un arrêté fixant un loyer plafond au mètre carré par quartier. Quand ces textes auront été publiés, les Parisiens seront soumis au même régime qu’entre août 2015 et novembre 2017, la période où l’encadrement des loyers était en vigueur avant d’être annulé par la justice: lors de la première location d’un bien et au changement de locataire, les propriétaires ne pourront pas fixer le loyer selon leur bon vouloir. Il devra être compris dans une fourchette allant de - 20 % à + 20% par rapport au loyer médian enregistré dans le quartier par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Seule dérogation envisageable: si le bien comporte des caractéristiques exceptionnelles, le propriétaire pourra fixer une majoration de loyer. Et les petits malins qui ne respecteraient pas la loi sont prévenus: ils seront pénalisés s’ils dépassent les plafonds de loyer. Ils risquent de se voir infliger une amende administrative de 5 000 euros qui pourra monter à 15 000 euros pour une agence immobilière ou une plateforme Internet. Si Anne Hidalgo veut mettre en place ce dispositif, c’est qu’elle y voit la solution pour lutter contre la hausse des loyers. Selon Ian Brossat, la suppression de l’encadrement des loyers a fait perdre en moyenne 1 500 euros sur une année aux locataires parisiens. L’association de consommateurs CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) a constaté qu’au premier semestre 2018, moins d’une annonce de location immobilière sur deux respectait le plafond fixé en août 2015. 29 villes sur les rangs Mais beaucoup d’experts estiment que l’encadrement des loyers n’est pas la bonne solution pour stabiliser ou faire baisser le prix des loyers. «Cela incite les propriétaires à retirer leur bien de la location ou à s’orienter vers la location de courte durée avec des plateformes comme Airbnb où les contraintes sont moindres», estime Jean-Marc Torrollion président de la Fnaim. Cela n’empêche pas beaucoup de maires d’être séduits par l’encadrement des loyers. La semaine dernière, 29 d’entre eux
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 (Aubervilliers, Malakoff, Fontenay-aux-Roses, Échirolles…) se sont dits prêts à l’adopter dans leur commune. Source : www.lefigaro.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Paris : une «deuxième manche» pour l'encadrement des loyers Le 11/12/2018 La mairie de Paris entend réitérer son expérience d'encadrement de loyer avortée au mois de juin. (Crédits : Darren Staples) La mairie de Paris se porte officiellement candidate pour expérimenter à nouveau, suite à l'annulation confirmée en juin par la cour administrative d'appel, l'encadrement des loyers après un vote, ce mardi, en conseil municipal. C'est un lieu commun : les prix des loyers explosent à Paris. Alors que le mouvement des «Gilets jaunes» a fait du pouvoir d'achat l'une de ses priorités et que le budget des ménages pauvres est considérablement grevé par les «dépenses contraintes» (factures, remboursement de prêts, loyers...) qui ont considérablement augmenté ces dernières années contrairement aux salaires, la mairie de Paris se porte officiellement candidate pour expérimenter de nouveau, et en vertu de la loi Elan, l'encadrement des loyers, après un vote, ce mardi, en conseil municipal. "La loi Elan prévoit la possibilité d'appliquer l'encadrement des loyers à la condition que les collectivités le demandent", souligne auprès de l'AFP l'adjoint à la mairie de Paris en charge du logement, Ian Brossat (PCF). Comme prévue par la loi, "cette expérimentation doit être menée
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 pendant cinq ans", ajoute l'élu communiste. Mardi, "la Ville de Paris a fait cette demande", qui pour entrer en vigueur doit être acceptée par l'Etat. La "deuxième manche" Il manque toutefois deux éléments pour que ce nouvel encadrement des loyers puisse être appliqué : un décret d'application - annoncé pour février - signé par le gouvernement, ainsi qu'un arrêté préfectorale qui fixe le montant des loyers quartier par quartier et dont la date n'est pas encore connue. Cette délibération, également votée par l'UDI, représente "la deuxième manche d'une bataille", perdue une première fois en juin après l'annulation confirmée par la cour administrative d'appel de l'encadrement des loyers en vigueur dans la capitale. Prévu dans une trentaine d'agglomérations par la loi Alur portée par Cécile Duflot, ex-ministre du Logement au début du quinquennat Hollande, l'encadrement des loyers n'a été appliqué qu'à Paris, à partir de 2015, et Lille, en 2017. La justice avait porté fin 2017 un coup d'arrêt à ces mesures, après avoir été saisie pour des raisons différentes par plusieurs associations. "Les Parisiens sont aujourd'hui étranglés par le niveau des loyers, et à un moment où le pouvoir d'achat devient un sujet central, rendre du pouvoir d'achat passe nécessairement par l'encadrement des loyers", estime Ian Brossat. La mesure appliquée à Paris entre 2015 et 2017 "a fait la preuve de son efficacité", selon des études citées par l'élu, soulignant ainsi "une stabilité des loyers sur cette période contre une hausse de 50% entre 2005 et 2015". "Depuis que l'encadrement des loyers ne s'applique plus, les études montrent que les loyers ont augmenté partout" à Paris, ajoute-t-il. Source : www.latribune.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Immobilier : quel pouvoir d'achat supplémentaire avec le Smic 2019 ? Le 12/12/2018 La hausse des revenus des salariés au Smic aura un impact sur leur capacité d'emprunt immobilier. - SIPA 
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Immobilier : quel pouvoir d'achat supplémentaire avec le Smic 2019 ? L'augmentation de revenu de 100 euros par mois pour les salariés au Smic aura un impact certain sur le pouvoir d'achat immobilier. Cent euros de plus par mois... Pour certains c'est peu, pour d'autre c'est le coup de pouce qui permettra d'acquérir quelques mètres carrés supplémentaires . Le courtier en crédit Vousfinancer s'est penché sur l'impact de cette hausse de revenus promise aux salariés au Smic, combinant allégement de charge et augmentation de la prime d'activité. L'étude porte sur 12 villes de France pour une mensualité égale à 33 % du Smic, soit 424 EUR, permettant le remboursement d'un crédit sur 25 ans à 1,70 % avec 10 % d'apport pour financer les divers frais. Grâce à cette hausse de revenus de 100 EUR, mais aussi à la légère baisse des taux (- 0,10 % sur 1 an), la capacité d'emprunt avec un Smic augmentera début 2019 de 10.000 EUR pour un prêt sur 25 ans par rapport à début 2018. Capacité d'emprunt augmentée Pour Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, cette hausse de revenus permettra d'acheter une plus grande surface ou un logement plus près des centres-villes... « A condition de s'adresser à une banque qui prendra en compte la prime d'activité - qui constitue la majeure partie de l'augmentation du Smic - de la même façon que les autres prestations sociales versées par la CAF, comme un revenu... Ce qui est le cas de 50 % des banques... » précise-t-elle. Les villes abordables... et les autres Ainsi, en 2019, il sera possible d'acheter 4 m2 de plus à Toulouse (40 m2) qu'en 2018 , 5,4 m2 à Rouen (48 m2), 5 m2 à Marseille (46 m2)... Le gain de pouvoir d'achat pourra même aller jusqu'à 7 mètres carrés dans certaines villes où les prix de l'immobilier ont baissé, comme à Grenoble par exemple (50 m2) ! Mais, conclut Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer, « dans les villes les plus chères , comme Paris ou Bordeaux ou Lyon, le pouvoir d'achat n'évoluera presque pas et la surface qu'il est possible d'acheter avec le salaire minimum restera insuffisante pour vivre, contraignant certains acheteurs à s'éloigner des centres-villes mais aussi des transports en commun, entraînant par conséquent l'achat d'une seconde voiture, avec les charges que cela engendre. »
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Est-il néanmoins possible d'emprunter en gagnant le Smic ? Oui « à condition de ne pas avoir un taux d'endettement trop élevé, d'autres crédits en cours ou des découverts bancaires », estime Sandrine Allonier. Au-delà des revenus, les banques vont étudier le saut de charge, c'est-à-dire le surplus que l'emprunteur devra verser par rapport à son loyer pour rembourser son prêt, et le reste-à-vivre, qui correspond à ce qu'il lui reste une fois toutes les charges courantes déduites du salaire, et c'est là que souvent les dossiers ne passent pas, explique-t-elle. Source : www.lesechos.fr
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Immobilier : la hausse des prix ralentit en France Le 13/12/2018 A Bordeaux, les prix ont bondi de 18,6 %, sur un an, à fin septembre, à 4.250 euros le prix au m2 médian. - Shutterstock En cette fin d'année, le marché de l'immobilier ancien tricolore marque une pause. Prix et transactions sont en léger reflux, relèvent les notaires. Un marché « sain, fluide, sans bulle immobilière en vue » et qui de surcroît « est en train de se calmer », se félicitent les notaires dans leur dernier point marché de l'année. « Les prix de l'immobilier ancien en France devraient se stabiliser voire fléchir légèrement, affirme Thierry Thomas, président de l'Institut notarial de droit immobilier. A l'appui de ses dires, les compromis actuellement signés dans les études notariales ou en agences immobilières et qui se concrétiseront par des actes de vente début 2019.
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Sur un an, à fin septembre, la hausse des prix des appartements anciens dans l'Hexagone s'établit à 3,4 % (+ 1,4 % sur les trois derniers mois). Cette évolution est plus marquée en Ile-de-France avec + 4,2 % qu'en province (+ 2,6 % sur un an). « Cette différence, explique-t-il, tient au fait que les prix ont commencé à se redresser plus tôt en Ile-de-France, dès le 1er trimestre 2016, alors qu'en province le redressement a débuté fin 2016. » Pour les maisons, l'augmentation atteint 2,6 % sur un an (+ 0,7 % au T3 2018). Contrairement aux appartements, elle est légèrement plus accentuée en province (+ 2,7 %) qu'en Ile-de-France (+ 2 %), du fait de la typologie du marché (plus de maisons en province). Bordeaux, la ville de province la plus chère Portée par le carburant du crédit toujours très bon marché, cette hausse des prix doit cependant être relativisée, insistent les notaires. Car les prix au 3e trimestre 2018 restent en deçà des niveaux du 4e trimestre 2011 aussi bien en province qu'en Ile-de-France. En outre, par rapport à l'inflation, la tendance est même baissière ! En tenant compte d'une inflation à 5,94 % entre le T4 2011 et aujourd'hui, les prix reculent de 3,6 % pour la France entière, de 7,4 % pour la province et grimpent à peine de 0,7 % pour l'Ile-de-France. « Il faut arrêter de dire que les prix ont flambé en France et que l'on va vers une bulle immobilière. Nous, notaires, on s'oppose à cette idée », martèle Thierry Thomas. Toutefois, derrière ces prix moyens se cachent des évolutions très contrastées entre les villes. Pour la deuxième fois consécutive, Bordeaux caracole en tête des principales communes de province les plus chères. Les prix y bondissent de 18,6 %, sur un an, à fin septembre, à 4.250 euros le prix au m2 médian. Pour rappel, en 2006, le m2 médian y atteignait seulement 2.250 euros ! Lyon arrive à la seconde place (+ 9,2 % à 3.890 euros le m2 médian) devant Nice, un peu en recul (+ 1,9 % à 3.670 euros). A noter aussi la forte croissance des métropoles de l'Ouest comme Nantes (+ 5,2 % à 2.840 euros) et Rennes (+ 6,7 % à 2.550 euros). A l'inverse, des baisses de prix sont enregistrées pour Grenoble (- 3,9 % à 2.110 euros) et Saint-Etienne (- 2,1 % à 860 euros). Bordeaux caracole en tête des villes de province les plus chères A Paris, les volumes sont moins bons que dans le reste de l'Ile-de-France, en raison du parc limité de logements, mais le prix des appartements qui atteint selon les projections 9.670 euros le mètre carré
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 au quatrième trimestre, est en passe d'atteindre les 10.000 euros l'été prochain, note Thierry Delessale, notaire à Paris. Au global, côté transactions, le marché est en train de décélérer. « Contrairement aux pronostics de début d'année, le marché est resté très dynamique en 2018, observe-t-il. A fin septembre, les volumes de transactions sont comparables : 956.000 en 2018 contre 948.000 en 2017. Mais depuis trois mois, au vu des avant-contrats, on constate un tassement du volume des ventes. » Ce qui fait dire aux notaires que, pas plus que l'an dernier, la barre du million de transactions ne sera atteinte en fin d'année. Source : www. lesechos.fr
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Hôtels-restaurants : TVA à 10 ou 20 % ? Le 10/12/2018 Une société prend à bail un immeuble comprenant un hôtel, une résidence de tourisme et un restaurant et, sur le montant des loyers dont elle s’acquitte, elle paie de la TVA au taux de 20 %... Ce qu’elle conteste, considérant que la TVA doit lui être facturée au taux de 10 %. Pourquoi ? TVA : un taux différencié sous conditions…
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 Une société prend à bail un immeuble, appartenant à une autre société, qui comprend un hôtel, une résidence de tourisme et un restaurant. Quelques mois plus tard, elle conteste le taux de TVA, fixé à 20 %, que le bailleur lui applique sur le montant des loyers. La société rappelle, en effet, que les prestations de logement dans les établissements d’hébergement relèvent du taux de TVA réduit à 10 %. Ici, puisqu’elle prend à bail un immeuble comprenant notamment un hôtel et une résidence de tourisme, elle est en droit de réclamer le bénéfice du taux de TVA à 10 %. Certes, répond le juge, qui constate cependant que la société a oublié une précision : sur son contrat de bail, le montant du loyer versé pour l’hôtel et la résidence de tourisme n’est pas distinct de celui payé pour le restaurant. En clair, puisque la société paie un loyer global pour l’ensemble de l’immeuble, il n’est pas possible de déterminer la fraction qui correspond à l’hôtel et à la résidence (qui pourrait bénéficier du taux de TVA de 10 %), de la fraction qui correspond au restaurant (qui est soumise à la TVA à 20 %). Dans ces circonstances, il convient, selon le juge, d’appliquer le taux de TVA le plus élevé sur la totalité du loyer, soit le taux de TVA fixé à 20 %. Source : www.bar-brasserie.fr
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 Vente du fonds : l'obligation d'information préalable des salariés Le 11/12/2018 Vous vendez votre fonds de commerce et vous employez moins de 50 personnes ? Si oui, vous êtes concerné par l'obligation d'information préalable des salariés © Thinkstock La loi vous donne le choix du moyen d'information : vous pouvez par exemple le faire lors d'une réunion à l'issue de laquelle les salariés signent le registre de présence. Lorsque le propriétaire d’un fonds de commerce veut le vendre, les salariés doivent en être informés au plus tard 2 mois avant la vente, afin de permettre à un ou plusieurs d’entre eux de présenter une offre pour l’acquisition du fonds. Ce droit d’information préalable des salariés (DIPS) se traduit concrètement, pour le cédant, par l’obligation de respecter une certaine procédure. S’il emploie moins de 50 salariés, voici la marche à suivre.
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 ► Quand informer ? Au plus tard, 2 mois avant la conclusion du contrat de vente. Il faut qu’à la date de la signature du contrat de vente, vous puissiez prouver que tous les salariés ont été informés au moins deux mois auparavant ou être en possession d’une lettre de renonciation pour chaque salarié concerné. Rien ne vous empêche d’anticiper en amont de votre recherche de repreneur et donc d’informer les salariés plus tôt. La loi vous autorise à informer les salariés au plus tôt deux ans et deux mois avant la date de cession envisagée (L141-26 du code du commerce). ► Comment faire ? Tous vos salariés doivent être informés dans les temps. Il faut donc que vous soyez en mesure de prouver avec certitude la date de réception des informations par les salariés. Dans votre intérêt, gardez une trace de la transmission de cette information et de sa date de la délivrance. La loi vous donne le choix du moyen d’information : 1. lors d’une réunion à l’issue de laquelle les salariés signent le registre de présence ; 2. par affichage. Dans ce cas, la date de réception de l’information est celle apposée par le salarié sur un registre accompagné de sa signature attestant qu’il a pris connaissance de cet affichage ; 3. par courrier électronique, à la condition que la date de réception puisse être certifiée ; 4. par remise en main propre, contre émargement ou récépissé, d’un document écrit mentionnant les informations requises ; 5. par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans ce cas, la date de réception de l’information est celle de la première présentation de la lettre (et non plus de sa remise au destinataire) ; 6. par acte d’huissier ; 7. par tout autre moyen de nature à rendre certaine la date de réception. ► Que dire exactement ? Vous devez informer les salariés de votre projet de vente et de leur droit de faire une offre, mais votre obligation s’arrête là. Pas besoin de donner des informations sur l’entreprise ou sur le fonds, ni sur le
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 prix, ni sur l’acquéreur en vue. En outre, s’il y a offre émanant d’un ou plusieurs salariés, celle-ci ne sera pas prioritaire. Néanmoins, si vous souhaitez encourager la reprise de votre fonds de commerce par un ou plusieurs salariés, des informations financières et économiques sur l’entreprise et le fonds leur seront indispensables. ► Délai de validité de l’information L’information est valable pendant deux ans. Par conséquent, si un premier projet de cession initial ne se concrétise pas, un second peut avoir lieu dans les deux ans sans que vous soyez tenu à une nouvelle obligation d’information de vos salariés (art. L141-26 du code du commerce). ► Quels risques en cas d’absence d’information ou d’information tardive ? La nullité de cession prévue à l’origine pour sanctionner le défaut d’information a été remplacée par la possibilité pour tout salarié non informé (ou informé tardivement) d’intenter une action en responsabilité civile à votre encontre. Lors de cette action, la juridiction saisie, peut, à la demande du ministère public, prononcer une amende civile égale à 2 % maximum du montant de la vente et dont le montant sera apprécié par le juge. Il semble peu probable qu’un salarié non informé engage une action en justice pour défaut d’information préalable. En outre, il semble compliqué pour un salarié de démontrer un préjudice dans la mesure où l’information est limitée à l’intention de céder et où les salariés ne bénéficient d’aucun droit de préemption. L’obligation d’information préalable trouve ici sa limite. Par ailleurs, les textes ne sont pas clairs quant au tribunal compétent : prud’hommes ou tribunal de commerce ? À l’heure actuelle, il est trop tôt pour en être certain. ► Bon à savoir 1. Vous n’êtes pas concerné par cette obligation si : - vous vendez votre fonds à votre conjoint, à un ascendant ou à un descendant ; - votre entreprise fait l’objet d’une procédure de conciliation, de sauvegarde, de redressement ou de liquidation ; - vous avez déjà avisé vos salariés de votre projet de vente dans le cadre de votre obligation d’information triennale (lire encadré).
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 2. Le délai de deux mois peut être abrégé si chaque salarié a fait connaître sa décision de ne pas présenter d’offre. Il est donc possible de proposer à chaque salarié de signer un courrier ou une attestation dans lequel il indique avoir été informé de la vente et renoncer à présenter une offre. 3. L’obligation d’information préalable vise les cessions de fonds de commerce mais aussi les cessions de sociétés à proprement parler (vente de plus de 50 % des parts sociales pour les SARL et vente des actions ou valeurs mobilières donnant accès à la majorité du capital social pour les sociétés par actions). Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 Olivier Robert : les fermetures administratives, toujours aussi arbitraires pour les établissements de nuit Le 11/12/2018 Le 15 décembre, il y a 3 ans, Syndicat national des entreprises gaies rejoignait officiellement l'Umih. Son président, Olivier Robert, fait le point. Qui représentez-vous ? Le SNEG, à sa création, pour objectif de faire de la prévention. En 2013, l’organisation s’est scindée en deux avec d’un côté la prévention, de l’autre l’aspect syndical (Sneg & Co) ; la partie prévention
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 bénéficiant d’aides de l’Etat qui n’étaient pas compatibles avec un travail syndical. 1/3 de nos adhérents en Ile de France, le reste en région. Pourquoi avoir rejoint l’Umih ? Ce sont les plus petites entreprises et celles qui se trouvent en région qui ont le plus besoin de conseils. Les grosses structures parisiennes sont adhérentes chez nous mais elles sont structurées, avec leur service juridique. L’Umih nous héberge rue d’Anjou, nous ouvre des portes et ses conseils sont précieux pour comprendre l’évolution toujours complexe de la législation. Quels sont vos principaux dossiers ? Les fermetures administratives restent notre problème majeur. C’est une épée de Damoclès qui nous condamne à la précarité. C’est une aberration juridique, qui fait appel à l’arbitraire. On ne peut jamais avoir ce qui va arriver dans l’heure qui suit. L’établissement est incriminé alors qu’il n’y est pour rien. La professionnalisation du secteur est nécessaire face aux problèmes de drogue, d’alcool, aux conflits de voisinage. Arrive ensuite, mais bien plus loin, les problèmes de billetterie. La nuit s’est transformée. Nos établissements, qu’ils soient BAM ou RAM, sont désormais ouverts à tout le monde et même en province. A une époque, cela aurait été impensable. Comme d’autres secteurs, la nuit subit aussi un phénomène d’uberisation avec l’organisation de ‘soirées parallèles’, dans des lieux où aucune réglementation n’est respectée (alcool, sécurité, tabac, Urssaf, etc). Les gens achètent leurs places sur une page Facebook sans connaître le lieu. Après, les réseaux font le reste. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Les prix décelèrent dans les CHR en novembre - Indice Insee Le 13/12/2018 En novembre, les prix à la consommation se replient de 0,2 %, après un rebond de 0,1 % en octobre. Corrigés des variations saisonnières, les prix à la consommation se replient de 0,1 % sur un mois, après une hausse de 0,1 % en octobre. Sur un an, les prix à la consommation augmentent de 1,9 % en novembre, après + 2,2 % en octobre. Dans l’hôtellerie et la restauration, les prix ralentissent depuis octobre (- 0,3 %), mais restent en augmentation par rapport à 2017 (+ 2,2 %). Les prix des restaurants affichent une infime hausse sur un mois (+ 0,2 %), et un plus marquée sur un an (+ 1,7 %). Les prix des services d’hébergement sont également moins dynamiques, que ce soit par rapport à octobre (- 1,9 %) ou l’année dernière (+ 4 % après + 5,2 %). Source : lhôtellerie-restauration.fr
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 Loi ELAN et Bail commercial : nouvelle possibilité de résiliation triennale anticipée pour le bailleur. Le 14/12/2018 LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Décidemment, le droit des baux commerciaux ne cessera jamais d’être entre deux réformes... Le premier alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce dispose que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » Le code de commerce impose donc une durée minimale de neuf ans, lors de la conclusion du bail commercial. Rappelons qu’en revanche rien n’interdit aux parties de conclure le bail pour une durée supérieure. Nous voyons d’ailleurs dans cette thèse qu’il s’agit d’une pratique courante car elle offre au bailleur une plus grande marge de manœuvre en ce qui concerne la liberté contractuelle, et le contournement de certaines dispositions d’ordre public. La règle du minimum légal de neuf ans, quant à elle, est bien d‘ordre public. Il est absolument impossible de prévoir une durée inférieure. Par conséquent, le bailleur étant lié avec le locataire pour neuf ans, il ne pourra résilier le bail de manière anticipée que dans des cas précis. Ce sera notamment l’hypothèse d’une faute du locataire, celle d’une reconstruction, restauration ou surélévation de l’immeuble. Ainsi, l’alinéa 3 de l’article L.145-4 du code de commerce, jusqu’au 25 novembre 2018 autorisait le bailleur à donner congé de manière anticipée "afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain". L’article 28 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ajoute une autre possibilité à ce même alinéa en le réécrivant de la façon suivante :
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 "Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain". Ainsi, depuis le 25 novembre 2018, les propriétaires bailleurs peuvent donner congé au preneur commercial, en fin de période triennale, afin de transformer le local loué à usage principal d’habitation, ceci toujours par "reconstruction, rénovation ou réhabilitation". Cette nouvelle technique légale pourrait bien trouver preneur... Source : www.village-justice.com
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18