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  des	
  consorts	
  D...	
  Z...,	
  que	
  M.	
  B...,	
  qui	
  était	
  intervenu	
  dans	
  les	
  
négociations	
  ayant	
  abouti	
  à	
  la	
  vente,	
  le	
  savait,	
  qu'il	
  avait	
  transmis	
  aux	
  acquéreurs	
  le	
  bilan	
  Binancier	
  et	
  la	
  
lettre	
  explicative	
  des	
  vendeurs	
  sans	
  attirer	
  leur	
  attention	
  ou	
  solliciter	
  de	
  pièces	
  complémentaires	
  alors	
  
qu'il	
  ne	
  pouvait	
  ignorer,	
  lors	
  de	
  cette	
  transmission,	
  en	
  sa	
  qualité	
  de	
  professionnel	
  de	
  l'immobilier,	
  
I'insufBisance	
  de	
  ces	
  documents	
  et	
  leur	
  absence	
  de	
  caractère	
  probant,	
  la	
  cour	
  d'appel,	
  qui	
  a	
  pu	
  en	
  déduire	
  
que	
  par	
  son	
  intervention,	
  I'agent	
  immobilier	
  avait	
  contribué	
  à	
  faire	
  croire	
  crédibles	
  et	
  valides	
  des	
  
documents	
  et	
  renseignements	
  qui	
  ne	
  l'étaient	
  pas	
  et	
  n'avait	
  pas	
  donné	
  aux	
  acquéreurs	
  l'information	
  
complète	
  et	
  loyale	
  relative	
  à	
  l'opération	
  conclue	
  par	
  ses	
  soins	
  qu'ils	
  étaient	
  en	
  droit	
  d'attendre	
  d'un	
  
professionnel	
  de	
  I'immobilier,	
  a	
  caractérisé	
  la	
  faute	
  de	
  M.	
  B.

D'où	
  il	
  suit	
  que	
  le	
  moyen	
  n'est	
  pas	
  fondé	
  ;

PAR	
  CES	
  MOTIFS	
  :	
  REJETTE	
  le	
  pourvoi	
  ;

                    Les	
  faits
                    -­‐ Un	
  mandat	
  est	
  conBié	
  à	
  M.	
  B,	
  agent	
  immobilier,	
  aBin	
  de	
  trouver	
  un	
  acquéreur	
  pour	
  un	
  
                        immeuble	
  comprenant	
  5	
  chambres	
  d’hôtes	
  ;
0,25                -­‐ Les	
  consorts	
  D	
  et	
  Z	
  souhaitent	
  se	
  porter	
  acquéreur	
  de	
  l’immeuble	
  en	
  question	
  ;
                    -­‐ M.	
  B	
  leur	
  transmet	
  des	
  documents	
  :	
  bilan	
  Binancier	
  et	
  lettre	
  explicative	
  des	
  vendeurs	
  ;
                    -­‐ Les	
  consorts	
  D	
  et	
  Z	
  prennent	
  la	
  décision	
  d’acheter	
  l’immeuble	
  au	
  motif	
  qu’il	
  comprend	
  5	
  
                        chambres	
  d’hôtes	
  exploitables	
  ;
                    -­‐ La	
  vente	
  de	
  l’immeuble	
  est	
  conclue.


                    Les	
  parties
                    -­‐ Consorts	
  D	
  et	
  Z	
  :	
  acquéreurs
0,25
                    -­‐ Vendeur	
  (non	
  nommé	
  dans	
  l’arrêt)	
  :	
  propriétaire	
  de	
  l’immeuble	
  et	
  mandant
                    -­‐ M.	
  B	
  :	
  Agent	
  immobilier	
  et	
  mandataire


                    Liens	
  juridiques	
  : 	
   	
        	
           	
  
                    -­‐ Mandat	
  de	
  vente	
  :	
  entre	
  le	
  propriétaire	
  de	
  l’immeuble	
  et	
  M.	
  B
                    -­‐ Contrat	
  de	
  vente	
  :	
  entre	
  le	
  propriétaire	
  de	
  l’immeuble	
  et	
  les	
  consorts	
  D	
  et	
  Z


                    La	
  procédure
1                   1ère	
  instance	
  :	
  TGI	
  (date	
  et	
  lieu	
  inconnu)
                    -­‐ Demandeur	
  :	
  Consorts	
  D	
  et	
  Z
                    -­‐ Défendeur	
  :	
  M.	
  B


                                                          Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier
                                                                  www.nicolier-conseil.fr
-­‐ Prétentions	
  du	
  demandeur	
  :	
  inconnu
    -­‐ Jugement	
  du	
  tribunal	
  :	
  inconnu


    2e	
  instance	
  :	
  Cour	
  d’appel	
  (date	
  et	
  lieu	
  inconnu)
    -­‐ Appelant	
  :	
  inconnu
    -­‐ Intimé	
  :	
  inconnu
    -­‐ Prétentions	
  de	
  l’appelant	
  :	
  inconnu
    -­‐ Décision	
  de	
  la	
  cour	
  d’appel	
  :	
  en	
  ne	
  respectant	
  pas	
  son	
  devoir	
  d’information	
  et	
  de	
  loyauté	
  à	
  
        l’égard	
  des	
  acquéreurs	
  a	
  commis	
  une	
  faute


    Demandeur	
  au	
  pourvoi	
  :	
  M.	
  B,	
  agent	
  immobilier
    La	
  cour	
  de	
  cassation,	
  par	
  l’arrêt	
  du	
  31	
  janvier	
  2011,	
  rejette	
  le	
  pourvoi	
  formé	
  et	
  conBirme	
  ainsi	
  
    l’arrêt	
  de	
  la	
  cour	
  d’appel.


    La	
  question	
  de	
  droit

2   Un	
  agent	
  immobilier	
  qui	
  ne	
  transmet	
  pas	
  spontanément	
  des	
  documents	
  aux	
  futurs	
  
    acquéreurs	
  d’un	
  bien	
  immobilier,	
  qui	
  leur	
  permettraient	
  d’avoir	
  une	
  meilleure	
  connaissance	
  
    de	
  ce	
  bien,	
  commet-­‐il	
  une	
  faute	
  ?


    Argumentation
2   L'agent	
  immobilier	
  reçoit	
  un	
  pouvoir	
  et	
  agit	
  pour	
  le	
  compte	
  d'autrui	
  en	
  vue	
  de	
  procéder	
  à	
  la	
  
    vente	
  d'un	
  bien,	
  la	
  recherche	
  d'un	
  acquéreur	
  ou	
  d'un	
  locataire,	
  l'administration	
  d'un	
  bien.	
  Il	
  
    ne	
  pourra	
  procéder	
  à	
  la	
  transaction	
  que	
  s'il	
  est	
  muni	
  d'un	
  mandat	
  écrit	
  qui	
  Bixera	
  les	
  limites	
  
    de	
  sa	
  responsabilité.
    Ainsi,	
  l'agent	
  immobilier	
  répondra	
  de	
  toute	
  inexécution	
  ou	
  mauvaise	
  exécution	
  du	
  mandat	
  
    dans	
  les	
  conditions	
  de	
  droit	
  commun.	
  L'article	
  1992	
  du	
  code	
  civil	
  dispose	
  que	
  “le	
  mandataire	
  
    répond	
  non	
  seulement	
  du	
  dol,	
  mais	
  des	
  fautes	
  ou	
  négligences	
  qu'il	
  commet	
  dans	
  sa	
  gestion.”
    L'agent	
  immobilier	
  est	
  donc	
  responsable	
  de	
  l'inexécution	
  du	
  mandat	
  selon	
  les	
  principes	
  
    généraux	
  de	
  la	
  responsabilité	
  contractuelle.
    A	
  ce	
  titre,	
  il	
  répond	
  des	
  fautes	
  qu'il	
  commet	
  dans	
  l'exercice	
  de	
  sa	
  mission	
  dès	
  lors	
  qu'elles	
  ont	
  
    causé	
  un	
  préjudice	
  au	
  mandant	
  et	
  qu'un	
  lien	
  de	
  causalité	
  est	
  établi	
  entre	
  la	
  faute	
  contractuelle	
  
    et	
  le	
  dommage.
    La	
  jurisprudence	
  retient	
  assez	
  aisément	
  la	
  responsabilité	
  de	
  l'agent	
  immobilier	
  pour	
  
    manquement	
  à	
  son	
  obligation	
  de	
  renseignement	
  et	
  devoir	
  de	
  conseil	
  dont	
  l'étendue	
  ne	
  cesse	
  
    de	
  s'accroître.
    Les	
  tribunaux	
  rattachent	
  artiBiciellement	
  ce	
  devoir	
  au	
  mandat	
  qui	
  comporterait	
  une	
  
    obligation	
  accessoire	
  de	
  conseil	
  à	
  côté	
  de	
  l'obligation	
  principale	
  d'exécuter	
  la	
  prestation	
  
    promise.
    Ce	
  devoir	
  de	
  conseil	
  s'explique	
  essentiellement	
  par	
  le	
  fait	
  que	
  les	
  agents	
  immobiliers	
  sont	
  des	
  
    professionnels	
  qui	
  doivent,	
  en	
  raison	
  de	
  leur	
  supériorité	
  technique,	
  informer	
  leurs	
  clients,	
  
    non	
  professionnels,	
  sur	
  les	
  circonstances	
  qui	
  entourent	
  l'opération	
  qu'ils	
  envisagent,	
  mais	
  
    aussi	
  sur	
  ses	
  conséquences.
    Ce	
  devoir	
  de	
  conseil	
  impose	
  à	
  l'agent	
  d'informer	
  son	
  client	
  de	
  tous	
  les	
  risques	
  que	
  lui	
  fait	
  
    courir	
  l'opération	
  projetée	
  ainsi	
  que	
  sur	
  la	
  règlementation	
  applicable	
  et	
  ensuite	
  de	
  consulter	
  
    utilement	
  son	
  client	
  sur	
  la	
  façon	
  de	
  les	
  éviter.


                                        Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier
                                                www.nicolier-conseil.fr
Les	
  consorts	
  D	
  et	
  Z	
  ne	
  sont	
  pas	
  des	
  professionnels.	
  L’agent	
  immobilier	
  devait	
  par	
  conséquent	
  
                ici	
  les	
  informer	
  en	
  leur	
  transmettant	
  des	
  documents	
  qu’ils	
  ne	
  demandaient	
  pas	
  
                nécessairement.


                Solution

 0,5            L'agent	
  immobilier	
  qui	
  ne	
  transmet	
  pas	
  spontanément	
  des	
  documents	
  à	
  des	
  candidats	
  à	
  
                l’acquisition	
  d’un	
  bien	
  immobilier	
  pour	
  lequel	
  il	
  a	
  reçu	
  mandat	
  de	
  vente	
  commet	
  une	
  faute.	
  Il	
  
                ne	
  respecte	
  pas	
  en	
  effet	
  son	
  devoir	
  de	
  conseil	
  et	
  d’assistance.




Dossier	
  2	
  -­‐	
  Question	
  de	
  cours	
  (4	
  points)

Indiquez	
  les	
  différents	
  régimes	
  matrimoniaux	
  envisageables	
  pour	
  un	
  couple	
  souhaitant	
  se	
  marier,	
  
leurs	
  avantages	
  et	
  leurs	
  inconvénients	
  respectifs	
  ?

                Les	
  régimes	
  matrimoniaux	
  français	
  sont	
  organisés	
  avec	
  d’un	
  côté	
  le	
  régime	
  dit	
  sans	
  contrat	
  et	
  
                de	
  l’autre	
  les	
  régimes	
  avec	
  contrats.
                Le	
  régime	
  sans	
  contrat
                Les	
  époux	
  qui	
  se	
  sont	
  mariés	
  sans	
  contrat	
  de	
  mariage	
  relèvent,	
  par	
  défaut,	
  du	
  régime	
  de	
  la	
  
                communauté	
  réduite	
  aux	
  acquêts.	
  Ce	
  régime	
  signiBie	
  que	
  ce	
  que	
  chacun	
  possède	
  ou	
  doit,	
  
                avant	
  le	
  mariage,	
  reste	
  sa	
  propriété	
  personnelle,	
  ainsi	
  que	
  les	
  biens	
  qu'il	
  reçoit	
  par	
  donation	
  
 1
                ou	
  succession	
  pendant	
  le	
  mariage.	
  De	
  plus,	
  le	
  produit	
  du	
  travail	
  de	
  chacun	
  appartient	
  à	
  la	
  
                communauté.
                         ✓ Avantage	
  :	
  il	
  n’est	
  pas	
  besoin	
  de	
  passer	
  devant	
  le	
  notaire	
  pour	
  établir	
  ce	
  contrat.	
  En	
  
                           cas	
  de	
  divorce,	
  la	
  dissolution	
  de	
  la	
  communauté	
  est	
  relativement	
  simple	
  à	
  mettre	
  en	
  
                           place	
  :	
  tous	
  les	
  biens	
  achetés	
  pendant	
  le	
  mariage	
  appartiennent	
  pour	
  moitié	
  aux	
  
                           deux	
  époux.
                         ✓ Inconvénient	
  :	
  En	
  cas	
  d'impayé,	
  les	
  créanciers	
  d'un	
  des	
  époux	
  peuvent	
  saisir	
  ses	
  
                           biens	
  propres,	
  mais	
  aussi	
  les	
  biens	
  communs.
                Les	
  régimes	
  avec	
  contrats
                Avec	
  la	
  communauté	
  universelle,	
  tous	
  les	
  biens	
  des	
  époux	
  (meubles	
  et	
  immeubles,	
  présents	
  
                et	
  à	
  venir)	
  sont	
  communs	
  a	
  exception	
  des	
  biens	
  à	
  caractère	
  personnel	
  (vêtements	
  et	
  linge),	
  et	
  
 1,5            des	
  instruments	
  de	
  travail	
  nécessaires	
  à	
  la	
  profession	
  de	
  l'un	
  des	
  époux,	
  sauf	
  s'ils	
  dépendent	
  
                d'un	
  fonds	
  de	
  commerce	
  faisant	
  partie	
  de	
  la	
  communauté.
                         ✓ Avantage	
  :	
  Ce	
  régime	
  permet	
  de	
  transmettre	
  à	
  son	
  conjoint	
  la	
  totalité	
  de	
  son	
  
                           patrimoine	
  sans	
  payer	
  de	
  droits	
  de	
  succession.
                         ✓ Inconvénients	
  :	
  les	
  enfants	
  risquent	
  d’être	
  lésés	
  au	
  moment	
  de	
  la	
  succession
                Avec	
  la	
  séparation	
  de	
  biens,	
  les	
  époux	
  conservent	
  l'administration,	
  la	
  jouissance	
  et	
  la	
  libre	
  
                disposition	
  de	
  leurs	
  biens	
  personnels.	
  Tous	
  les	
  biens	
  acquis	
  avant	
  et	
  pendant	
  le	
  mariage	
  
                restent	
  la	
  propriété	
  de	
  celui	
  qui	
  les	
  a	
  achetés.	
  Il	
  en	
  est	
  de	
  même	
  pour	
  les	
  biens	
  reçus	
  par	
  
 1,5
                héritage	
  ou	
  donation.
                         ✓ Avantage	
  :	
  Les	
  créanciers	
  d'un	
  conjoint	
  ne	
  peuvent	
  pas	
  saisir	
  les	
  biens	
  de	
  l'autre	
  
                           conjoint,	
  sauf	
  s'il	
  s'est	
  porté	
  caution	
  solidaire	
  ;
                         ✓ Inconvénient	
  :	
  Dans	
  la	
  pratique,	
  les	
  époux	
  séparés	
  de	
  biens	
  font	
  souvent	
  «	
  compte	
  
                           commun	
  »	
  au	
  cours	
  du	
  mariage.	
  Ce	
  qui	
  peut	
  poser	
  problème	
  en	
  cas	
  de	
  divorce	
  quand	
  
                           il	
  s'agira	
  d'éclaircir	
  l'origine	
  des	
  fonds


                                                    Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier
                                                            www.nicolier-conseil.fr
Dossier	
  3	
  -­‐	
  Cas	
  pratique	
  (4	
  points)

Pierre	
  Leloup	
  est	
  né	
  en	
  1926.	
  Après	
  une	
  vie	
  personnelle	
  et	
  professionnelle	
  bien	
  remplie,	
  il	
  prend	
  sa	
  
retraite	
  en	
  1985.

Depuis	
  6	
  ans,	
  il	
  est	
  atteint	
  par	
  la	
  maladie	
  d'Alzheimer.	
  Dans	
  un	
  premier	
  temps,	
  les	
  troubles	
  de	
  la	
  mémoire	
  
et	
  du	
  comportement	
  étaient	
  peu	
  importants,	
  ne	
  l'empêchant	
  pas	
  de	
  mener	
  normalement	
  sa	
  vie.	
  Mais	
  
depuis	
  un	
  an,	
  la	
  maladie	
  s'est	
  aggravée.

Il	
  y	
  a	
  trois	
  mois,	
  son	
  Bils	
  a	
  décidé	
  de	
  le	
  placer	
  sous	
  tutelle.	
  Le	
  juge	
  des	
  tutelles	
  a	
  ainsi	
  prononcé	
  la	
  mise	
  
sous	
  tutelle	
  de	
  Pierre	
  Leloup.

Le	
  10	
  juin	
  2009,	
  Pierre	
  Leloup	
  qui	
  vit	
  encore	
  seul	
  chez	
  lui,	
  reçoit	
  la	
  visite	
  d'un	
  conseiller	
  commercial	
  de	
  la	
  
société	
  BATIPLUS	
  qui	
  lui	
  propose	
  une	
  solution	
  de	
  rénovation	
  de	
  l'ensemble	
  des	
  fenêtres	
  de	
  sa	
  maison.

Pierre	
  Leloup	
  signe	
  le	
  contrat	
  de	
  rénovation	
  proposé	
  par	
  le	
  vendeur.	
  Il	
  porte	
  sur	
  un	
  montant	
  de	
  23	
  000	
  
euros.	
  D'ailleurs,	
  Pierre	
  Leloup	
  accepte	
  de	
  signer	
  un	
  chèque	
  de	
  23	
  000	
  euros	
  qu'il	
  remet	
  immédiatement	
  
au	
  vendeur.

Quinze	
  jours	
  plus	
  tard,	
  le	
  Bils	
  de	
  Pierre	
  Leloup	
  rend	
  visite	
  à	
  son	
  père	
  et	
  découvre	
  l'existence	
  de	
  ce	
  contrat.

Le	
  Vils	
  de	
  Pierre	
  Leloup	
  peut-­‐il	
  faire	
  annuler	
  ce	
  contrat	
  ?	
  Vous	
  répondrez	
  à	
  cette	
  question	
  en	
  
appliquant	
  la	
  méthodologie	
  du	
  cas	
  pratique.

                     1	
  -­‐	
  Les	
  faits
                     1985	
  :	
  Pierre	
  Leloup	
  prend	
  sa	
  retraite
0,25                 2003	
  :	
  Pierre	
  Leloup	
  commence	
  par	
  être	
  atteint	
  par	
  la	
  maladie	
  d'Alzheimer
                     avril	
  2009	
  :	
  mise	
  sous	
  tutelle	
  de	
  Pierre	
  Leloup
                     10	
  juin	
  :	
  Pierre	
  Leloup	
  reçoit	
  la	
  visite	
  d’un	
  conseiller	
  commercial.	
  Il	
  signe	
  un	
  contrat	
  de	
  
                     rénovation	
  pour	
  un	
  montant	
  de	
  23	
  000	
  euros.
                     25	
  juin	
  :	
  Pierre	
  Leloup	
  reçoit	
  la	
  visite	
  de	
  son	
  Bils	
  qui	
  souhaite	
  annuler	
  ce	
  contrat


                     2	
  -­‐	
  Les	
  parties
0,25                 Pierre	
  Leloup	
  :	
  majeur	
  incapable	
  sous	
  tutelle
                     Conseiller	
  commercial	
  :	
  
                     Fils	
  Leloup	
  :	
  Représentant	
  légal	
  de	
  Pierre	
  Leloup
                     Lien	
  juridique	
  :	
  Contrat	
  de	
  vente	
  entre	
  le	
  conseiller	
  commercial	
  et	
  Pierre	
  Leloup


                     3	
  -­‐	
  Question	
  de	
  droit
1
                     Le	
  représentant	
  légal	
  d’un	
  majeur	
  placé	
  sous	
  tutelle	
  peut-­‐il	
  faire	
  annuler	
  le	
  contrat	
  que	
  ce	
  
                     dernier	
  a	
  passé	
  seul	
  avec	
  une	
  société	
  de	
  rénovation	
  en	
  bâtiment	
  ?


                     4	
  -­‐	
  Argumentation
                     Le	
  régime	
  des	
  incapacités	
  permet	
  de	
  déterminer	
  si	
  mineur	
  ou	
  un	
  majeur	
  incapable	
  peuvent	
  
2                    néanmoins	
  accomplir	
  certains	
  actes	
  dans	
  leur	
  vie	
  courante,	
  et	
  quelle	
  est	
  l’ampleur	
  de	
  ceux-­‐ci.
                     Le	
  mineur	
  peut	
  accomplir	
  seul	
  les	
  actes	
  de	
  la	
  vie	
  courante,	
  par	
  exemple	
  aller	
  au	
  cinéma,	
  
                     acheter	
  un	
  magazine,	
  aller	
  à	
  la	
  piscine,	
  etc.	
  Ces	
  actes	
  peuvent	
  être	
  annulés	
  lorsqu’ils	
  ont	
  été	
  
                     conclus	
  sous	
  des	
  conditions	
  préjudiciables	
  au	
  mineur.

                                                             Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier
                                                                     www.nicolier-conseil.fr
Concernant	
  les	
  actes	
  de	
  gestion	
  courante	
  (petites	
  ventes,	
  contrats	
  de	
  prestations	
  de	
  
                   service),	
  ces	
  actes	
  peuvent	
  être	
  conclus	
  par	
  le	
  représentant	
  du	
  mineur,	
  mais	
  non	
  par	
  le	
  
                   mineur	
  seul.	
  Comme	
  précédemment,	
  s’ils	
  sont	
  préjudiciables	
  au	
  mineur,	
  ils	
  sont	
  irréguliers	
  et	
  
                   peuvent	
  être	
  annulés.	
  Exemple	
  d’un	
  abonnement	
  à	
  un	
  magazine.
                   Concernant	
  les	
  actes	
  de	
  disposition	
  :	
  ventes	
  de	
  biens	
  de	
  valeur,	
  de	
  contrat	
  pouvant	
  endetter	
  
                   le	
  mineur	
  ou	
  engager	
  ses	
  biens.	
  Le	
  mineur	
  ne	
  peut	
  pas	
  passer	
  seul	
  ses	
  actes.	
  Les	
  parents	
  
                   doivent	
  l’y	
  autoriser	
  conjointement.	
  Ces	
  actes	
  de	
  disposition	
  sont	
  frappés	
  de	
  nullité,	
  même	
  
                   s’ils	
  ne	
  portent	
  pas	
  préjudice	
  aux	
  intérêts	
  du	
  mineur.
                   Les	
  actes	
  considérés	
  comme	
  graves	
  :	
  actes	
  de	
  nature	
  à	
  appauvrir	
  sérieusement	
  le	
  mineur.	
  
                   Même	
  d’un	
  commun	
  accord	
  les	
  parents	
  ne	
  peuvent	
  pas	
  par	
  exemple	
  apporter	
  en	
  société	
  un	
  
                   immeuble	
  appartenant	
  à	
  un	
  mineur,	
  ni	
  contracter	
  un	
  emprunt	
  en	
  son	
  nom,	
  sans	
  l’autorisation	
  
                   du	
  juge	
  des	
  tutelles.	
  Le	
  régime	
  de	
  nullité	
  s’applique	
  comme	
  pour	
  les	
  actes	
  de	
  disposition.
                   Pour	
  terminer,	
  il	
  existe	
  des	
  actes	
  tout	
  simplement	
  interdits	
  :	
  cautionnement,	
  donations	
  qui	
  
                   pourraient	
  dépouiller	
  le	
  mineur.	
  Ici	
  l’incapacité	
  est	
  totale.
                   Signalons	
  que	
  cette	
  classiBication	
  s’applique	
  aussi	
  aux	
  majeurs	
  incapables.
                   Monsieur	
  Leloup	
  ayant	
  été	
  placé	
  sous	
  tutelle,	
  nous	
  pouvons	
  considérer	
  qu’il	
  est	
  sous	
  le	
  
                   régime	
  des	
  majeurs	
  incapables.
                   L’acte	
  de	
  rénovation	
  et	
  le	
  coût	
  des	
  travaux	
  placent	
  indiscutablement	
  ce	
  contrat	
  dans	
  la	
  
                   catégorie	
  des	
  actes	
  de	
  disposition.
                   Dans	
  ces	
  conditions,	
  Monsieur	
  Leloup	
  ne	
  pouvait	
  pas	
  s’engager	
  seul	
  dans	
  ce	
  contrat.	
  Il	
  est	
  
                   donc	
  frappé	
  de	
  nullité,	
  quand	
  bien	
  même	
  il	
  n’aurait	
  pas	
  porté	
  préjudice	
  à	
  Monsieur	
  Leloup.


                   5	
  -­‐	
  Solution
0,5                Un	
  majeur	
  incapable	
  ne	
  peut	
  pas	
  accomplir	
  seul	
  ce	
  type	
  d’acte.	
  En	
  saisissant	
  le	
  juge,	
  le	
  Bils	
  de	
  
                   M.	
  Leloup	
  pourra	
  facilement	
  faire	
  annuler	
  le	
  contrat	
  passé	
  par	
  son	
  père.

Dossier	
  4	
  -­‐	
  Commentaire	
  d’arrêt	
  (6	
  points)

En	
  appliquant	
  la	
  méthodologie	
  du	
  commentaire	
  d’arrêt,	
  veuillez	
  commenter	
  cet	
  arrêt	
  de	
  la	
  cour	
  
de	
  cassation	
  du	
  13	
  avril	
  1999	
  :

Attendu	
  que	
  Mlle	
  de	
  Gans,	
  décédée	
  le	
  16	
  mai	
  1992,	
  a	
  de	
  son	
  vivant,	
  vendu	
  aux	
  époux	
  Hugues	
  de	
  Vinzelles	
  
une	
  partie	
  du	
  mobilier	
  meublant	
  sa	
  maison,	
  dont	
  une	
  peinture	
  sur	
  toile	
  dite	
  "SacriBice	
  d'Abraham"	
  située	
  
au-­‐dessus	
  d'une	
  cheminée	
  à	
  l'intérieur	
  de	
  boiseries,	
  qu'il	
  avait	
  été	
  convenu	
  que	
  la	
  jouissance	
  déBinitive	
  de	
  
ces	
  meubles	
  reviendrait	
  aux	
  époux	
  de	
  Vinzelles	
  lors	
  du	
  décès	
  de	
  la	
  venderesse,	
  que	
  Mlle	
  de	
  Gans	
  étant	
  
décédée	
  le	
  16	
  mai	
  1992	
  les	
  époux	
  de	
  Vinzelles	
  ont	
  revendiqué	
  la	
  toile	
  auprès	
  de	
  M.	
  James	
  de	
  Gans,	
  
légataire	
  universel	
  des	
  biens	
  de	
  Mie	
  de	
  Gans,	
  lequel	
  s'est	
  opposé	
  à	
  cette	
  demande	
  en	
  soutenant	
  qu'il	
  
s'agissait	
  d'un	
  immeuble	
  par	
  destination	
  ;
Attendu	
  que	
  M.	
  James	
  de	
  Gans	
  fait	
  grief	
  à	
  l'arrêt	
  (Riom,	
  1er	
  octobre	
  1996)	
  d'avoir	
  accueilli	
  cette	
  action	
  en	
  
revendication	
  alors	
  que,	
  selon	
  le	
  moyen,	
  d'une	
  part,	
  la	
  vente	
  de	
  la	
  chose	
  d'autrui	
  ne	
  peut	
  être	
  invoquée	
  
que	
  par	
  l'acquéreur,	
  qu'en	
  reprochant	
  à	
  M.	
  de	
  Gans	
  de	
  n'avoir	
  pas	
  sollicité	
  la	
  nullité	
  de	
  la	
  vente	
  
intervenue	
  entre	
  les	
  époux	
  de	
  Vinzelles	
  et	
  Mlle	
  de	
  Gans,	
  la	
  cour	
  d'appel	
  a	
  violé	
  l'article	
  1599	
  du	
  Code	
  civil,	
  
alors	
  que,	
  d'autre	
  part,	
  en	
  invoquant	
  l'autorité	
  de	
  chose	
  jugée	
  d'un	
  arrêt	
  qui	
  n'a	
  été	
  rendu	
  ni	
  entre	
  les	
  
mêmes	
  parties,	
  ni	
  sur	
  le	
  même	
  objet,	
  ni	
  sur	
  la	
  même	
  cause	
  la	
  cour	
  d'appel	
  a	
  violé	
  l'article	
  1351	
  du	
  Code	
  
civil,	
  alors	
  que,	
  de	
  troisième	
  part,	
  un	
  meuble	
  est	
  attaché	
  à	
  un	
  fonds	
  à	
  perpétuelle	
  demeure	
  lorsqu'en	
  cas	
  
d'enlèvement	
  il	
  risque	
  d'être	
  détérioré,	
  que	
  la	
  cour	
  d'appel	
  en	
  qualiBiant	
  de	
  meuble	
  la	
  toile	
  litigieuse	
  alors	
  
qu'elle	
  risque	
  d'être	
  détériorée,	
  a	
  violé	
  les	
  articles	
  524	
  et	
  525	
  du	
  Code	
  civil,	
  alors,	
  qu'enBin,	
  une	
  oeuvre	
  
d'art	
  intégrée	
  dans	
  un	
  ensemble	
  décoratif	
  et	
  qui	
  risque	
  d'être	
  détériorée	
  si	
  elle	
  est	
  détachée,	
  constitue	
  un	
  



                                                       Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier
                                                               www.nicolier-conseil.fr
immeuble	
  par	
  destination	
  dont	
  la	
  nature	
  juridique	
  ne	
  peut	
  être	
  modiBiée	
  par	
  la	
  seule	
  volonté	
  du	
  
propriétaire	
  de	
  vendre	
  cette	
  oeuvre	
  ;
Mais	
  attendu	
  que	
  la	
  cour	
  d'appel	
  a	
  énoncé	
  à	
  bon	
  droit	
  que,	
  pour	
  qu'un	
  meuble	
  meublant	
  soit	
  considéré	
  
comme	
  un	
  immeuble	
  par	
  destination	
  en	
  application	
  de	
  l'article	
  524	
  du	
  Code	
  civil,	
  il	
  faut	
  qu'il	
  soit	
  affecté	
  
par	
  son	
  propriétaire	
  pour	
  le	
  service	
  et	
  l'exploitation	
  de	
  ce	
  fonds	
  ou	
  que	
  le	
  propriétaire	
  l'ait	
  attaché	
  au	
  
fonds	
  à	
  perpétuelle	
  demeure,	
  la	
  volonté	
  de	
  ce	
  dernier	
  étant	
  présumée	
  selon	
  les	
  dispositions	
  de	
  l'article	
  
525	
  du	
  Code	
  civil,	
  notamment	
  pour	
  les	
  tableaux	
  et	
  ornements,	
  quand	
  ils	
  sont	
  scellés	
  au	
  fonds	
  en	
  plâtre	
  ou	
  
à	
  chaux	
  ou	
  à	
  ciment,	
  ou	
  lorsqu'ils	
  ne	
  peuvent	
  être	
  détachés	
  sans	
  être	
  fracturés	
  et	
  détériorés	
  ou	
  sans	
  briser	
  
ou	
  détériorer	
  la	
  partie	
  du	
  fonds	
  à	
  laquelle	
  ils	
  sont	
  attachés,	
  qu'elle	
  a	
  relevé	
  qu'il	
  n'était	
  pas	
  démontré	
  que	
  
la	
  toile	
  allait	
  être	
  fracturée	
  ou	
  détériorée	
  par	
  son	
  enlèvement	
  des	
  boiseries	
  de	
  la	
  cheminée	
  où	
  elle	
  se	
  
trouvait,	
  cette	
  toile	
  n'étant	
  ni	
  scellée	
  en	
  plâtre	
  ou	
  à	
  chaux	
  ou	
  à	
  ciment,	
  mais	
  simplement	
  accrochée	
  dans	
  
l'encadrement	
  par	
  des	
  pattes	
  de	
  fer,	
  et,	
  sans	
  aucun	
  doute,	
  non	
  collée,	
  un	
  carton	
  pouvant	
  passer	
  dans	
  le	
  
cadre,	
  que	
  par	
  ailleurs	
  l'expert	
  n'a	
  nullement	
  dit	
  que	
  les	
  boiseries	
  pourraient	
  être	
  endommagées	
  par	
  la	
  
dépose	
  de	
  la	
  toile	
  ;
Que	
  par	
  ces	
  énonciations	
  exclusives	
  du	
  risque	
  de	
  détérioration	
  de	
  la	
  toile	
  et	
  relatives	
  à	
  l'absence	
  
d'affectation	
  matérielle	
  de	
  la	
  toile	
  à	
  son	
  support,	
  la	
  cour	
  d'appel	
  a	
  légalement	
  justiBié	
  sa	
  décision	
  ;
PAR	
  CES	
  MOTIFS	
  :	
  REJETTE	
  le	
  pourvoi.


                   Les	
  faits
                   -­‐ Mlle	
  de	
  Gans	
  vend	
  aux	
  époux	
  de	
  Vinzelles	
  une	
  partie	
  du	
  mobilier	
  meublant	
  sa	
  maison.	
  Il	
  a	
  
                       été	
  décidé	
  que	
  la	
  jouissance	
  de	
  ces	
  meubles	
  reviendrait	
  aux	
  époux	
  Vinzelles	
  au	
  décès	
  de	
  Mlle	
  
0,25                   de	
  Gans	
  ;
                   -­‐ Au	
  sein	
  de	
  ce	
  mobilier,	
  il	
  est	
  possible	
  d’identiBier	
  plus	
  précisément	
  «Le	
  sacriBice	
  d’Abraham»,	
  
                       une	
  peinture	
  sur	
  toile	
  située	
  sur	
  une	
  cheminée	
  à	
  l’intérieur	
  de	
  boiseries	
  ;
                   -­‐ 16	
  mai	
  1992	
  :	
  décès	
  de	
  Mlle	
  de	
  Gans	
  ;
                   -­‐ Les	
  époux	
  Vinzelles	
  revendiquent	
  la	
  propriété	
  du	
  SacriBice	
  d’Abraham	
  auprès	
  de	
  M.	
  James	
  
                       de	
  Gans,	
  légataire	
  universel	
  de	
  Mlle	
  de	
  Gans	
  ;
                   -­‐ M.	
  James	
  de	
  Gans	
  s’oppose	
  à	
  cette	
  demande.	
  En	
  effet,	
  il	
  considère	
  que	
  le	
  tableau	
  est	
  un	
  
                       immeuble	
  par	
  destination.


0,25               Les	
  parties
                   -­‐ Mlle	
  de	
  Gans	
  :	
  venderesse	
  de	
  mobilier	
  meublant	
  sa	
  maison	
  ;
                   -­‐ Epoux	
  Vinzelles	
  :	
  acquéreurs	
  du	
  mobilier	
  ;
                   -­‐ James	
  de	
  Gans	
  :	
  légataire	
  universel	
  de	
  Mlle	
  de	
  Gans.


                   Lien	
  juridique	
  :	
       	
        	
         	
  
                   -­‐ Contrat	
  de	
  vente	
  entre	
  Mlle	
  de	
  Gans	
  et	
  les	
  époux	
  Vinzelles.


1                  La	
  procédure
                   1ère	
  instance	
  :	
  TGI	
  (date	
  et	
  lieu	
  inconnu)
                   -­‐ Demandeur	
  :	
  époux	
  Vinzelles
                   -­‐ Défendeur	
  :	
  James	
  de	
  Gans
                   -­‐ Prétentions	
  du	
  demandeur	
  :	
  Revendique	
  la	
  propriété	
  du	
  tableau
                   -­‐ Jugement	
  du	
  tribunal	
  :	
  inconnu


                                                          Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier
                                                                  www.nicolier-conseil.fr
2e	
  instance	
  :	
  Cour	
  d’appel	
  (Riom	
  /	
  1er	
  octobre	
  1996)
      -­‐ Appelant	
  :	
  inconnu
      -­‐ Intimé	
  :	
  inconnu
      -­‐ Prétentions	
  de	
  l’appelant	
  :	
  inconnu
      -­‐ Décision	
  de	
  la	
  cour	
  d’appel	
  :	
  le	
  tableau	
  ne	
  peut	
  pas	
  être	
  considéré	
  comme	
  un	
  immeuble	
  par	
  
          destination.	
  Par	
  conséquent	
  il	
  revient	
  aux	
  époux	
  Vinzelles.


      Demandeur	
  au	
  pourvoi	
  :	
  James	
  de	
  Gans
      La	
  cour	
  de	
  cassation,	
  par	
  l’arrêt	
  du	
  13	
  avril	
  1999,	
  rejette	
  le	
  pourvoi	
  formé	
  et	
  conBirme	
  ainsi	
  
2     l’arrêt	
  de	
  la	
  cour	
  d’appel.


      Question	
  de	
  droit
      Quels	
  sont	
  les	
  conditions	
  permettant	
  d’énoncer	
  qu’un	
  meuble	
  meublant	
  est	
  considéré	
  comme	
  
      un	
  immeuble	
  par	
  destination	
  ?


      Argumentation
      Les	
  immeubles	
  par	
  nature	
  sont	
  tous	
  les	
  biens	
  Bixés	
  au	
  sol,	
  attaché	
  de	
  façon	
  durable	
  ou	
  
      incorporés	
  dans	
  un	
  autre	
  immeuble	
  par	
  nature	
  :	
  toutes	
  les	
  constructions	
  et	
  tous	
  les	
  
2
      accessoires	
  incorporés	
  à	
  ces	
  constructions	
  canalisations	
  d'eau,	
  ascenseur,	
  végétaux	
  plantés.	
  
      Le	
  sol	
  et	
  le	
  sous-­‐sol	
  sont	
  également	
  des	
  immeubles	
  par	
  nature.
      Les	
  immeubles	
  par	
  destination	
  sont	
  des	
  biens	
  originellement	
  meubles,	
  mais	
  que	
  la	
  loi	
  qualiBie	
  
      d'immeubles	
  par	
  destination	
  en	
  raison	
  du	
  lien	
  qui	
  les	
  unit	
  à	
  un	
  immeuble	
  par	
  nature	
  :	
  ils	
  
      constituent	
  en	
  effet	
  un	
  accessoire.	
  Ainsi	
  une	
  statue	
  scellée	
  dans	
  une	
  niche	
  ou	
  un	
  tapis	
  
      d'escalier	
  sont	
  ils	
  des	
  immeubles	
  par	
  destination,	
  mais	
  aussi	
  les	
  animaux	
  d'une	
  ferme,	
  les	
  
      matériels	
  d'exploitation	
  d'un	
  atelier,	
  une	
  cuisine	
  intégrée	
  dans	
  une	
  habitation…	
  Pour	
  qu'un	
  
      bien	
  meuble	
  puisse	
  être	
  qualiBié	
  d'immeuble	
  par	
  destination	
  il	
  faut	
  réunir	
  deux	
  conditions	
  :	
  
      Tout	
  d’abord	
  le	
  bien	
  immeuble	
  par	
  destination	
  et	
  le	
  bien	
  immeuble	
  par	
  nature	
  auquel	
  il	
  est	
  
      attaché	
  doivent	
  avoir	
  le	
  même	
  propriétaire.	
  Ensuite,	
  le	
  bien	
  immeuble	
  par	
  destination	
  doit	
  
      être	
  affecté	
  à	
  l'exploitation	
  ou	
  être	
  déBinitivement	
  attaché	
  à	
  l'immeuble	
  par	
  nature.
      La	
  cour	
  d’appel	
  pour	
  accepter	
  la	
  demande	
  en	
  revendication	
  des	
  époux	
  Vinzelles,	
  a	
  rappelé	
  ces	
  
      principes.
      Par	
  ailleurs,	
  elle	
  indique	
  que	
  «	
  pour	
  les	
  tableaux	
  et	
  ornements,	
  quand	
  ils	
  sont	
  scellés	
  au	
  fonds	
  
      en	
  plâtre	
  ou	
  à	
  chaux	
  ou	
  à	
  ciment,	
  ou	
  lorsqu'ils	
  ne	
  peuvent	
  être	
  détachés	
  sans	
  être	
  fracturés	
  et	
  
      détériorés	
  ou	
  sans	
  briser	
  ou	
  détériorer	
  la	
  partie	
  du	
  fonds	
  à	
  laquelle	
  ils	
  sont	
  attachés».
      Il	
  a	
  été	
  constaté	
  qu’en	
  aucun	
  cas	
  l’enlèvement	
  du	
  tableau	
  n’entrainait	
  de	
  détérioration	
  du	
  
      fonds.
      De	
  ce	
  fait,	
  le	
  tableau	
  n’est	
  pas	
  un	
  immeuble	
  par	
  destination,	
  même	
  si	
  les	
  faits	
  semblent	
  
      préciser	
  qu’un	
  emplacement	
  spéciBique	
  lui	
  avait	
  été	
  aménagé	
  au-­‐dessus	
  de	
  la	
  cheminée.


      Solution
0,5   Le	
  tableau	
  reste	
  bien	
  un	
  meuble	
  meublant	
  et	
  à	
  ce	
  titre	
  il	
  est	
  bien	
  la	
  propriété	
  des	
  époux	
  
      Vinzelles.




                                           Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier
                                                   www.nicolier-conseil.fr

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  • 1. ri gé Cor BTS  Blanc  Professions  Immobilières Dossier  1  -­‐  Commentaire  d’arrêt  (6  points) En  appliquant  la  méthodologie  du  commentaire  d’arrêt,  veuillez  commenter  cet  arrêt  de  la  Cour   de  cassation  du  31  janvier  2001  : Attendu  qu'ayant  constaté  que  l'exploitation  dans  cet  immeuble  de  cinq  chambres  d'hôtes  avait  été  un   élément  déterminant  du  consentement  des  consorts  D...  Z...,  que  M.  B...,  qui  était  intervenu  dans  les   négociations  ayant  abouti  à  la  vente,  le  savait,  qu'il  avait  transmis  aux  acquéreurs  le  bilan  Binancier  et  la   lettre  explicative  des  vendeurs  sans  attirer  leur  attention  ou  solliciter  de  pièces  complémentaires  alors   qu'il  ne  pouvait  ignorer,  lors  de  cette  transmission,  en  sa  qualité  de  professionnel  de  l'immobilier,   I'insufBisance  de  ces  documents  et  leur  absence  de  caractère  probant,  la  cour  d'appel,  qui  a  pu  en  déduire   que  par  son  intervention,  I'agent  immobilier  avait  contribué  à  faire  croire  crédibles  et  valides  des   documents  et  renseignements  qui  ne  l'étaient  pas  et  n'avait  pas  donné  aux  acquéreurs  l'information   complète  et  loyale  relative  à  l'opération  conclue  par  ses  soins  qu'ils  étaient  en  droit  d'attendre  d'un   professionnel  de  I'immobilier,  a  caractérisé  la  faute  de  M.  B. D'où  il  suit  que  le  moyen  n'est  pas  fondé  ; PAR  CES  MOTIFS  :  REJETTE  le  pourvoi  ; Les  faits -­‐ Un  mandat  est  conBié  à  M.  B,  agent  immobilier,  aBin  de  trouver  un  acquéreur  pour  un   immeuble  comprenant  5  chambres  d’hôtes  ; 0,25 -­‐ Les  consorts  D  et  Z  souhaitent  se  porter  acquéreur  de  l’immeuble  en  question  ; -­‐ M.  B  leur  transmet  des  documents  :  bilan  Binancier  et  lettre  explicative  des  vendeurs  ; -­‐ Les  consorts  D  et  Z  prennent  la  décision  d’acheter  l’immeuble  au  motif  qu’il  comprend  5   chambres  d’hôtes  exploitables  ; -­‐ La  vente  de  l’immeuble  est  conclue. Les  parties -­‐ Consorts  D  et  Z  :  acquéreurs 0,25 -­‐ Vendeur  (non  nommé  dans  l’arrêt)  :  propriétaire  de  l’immeuble  et  mandant -­‐ M.  B  :  Agent  immobilier  et  mandataire Liens  juridiques  :         -­‐ Mandat  de  vente  :  entre  le  propriétaire  de  l’immeuble  et  M.  B -­‐ Contrat  de  vente  :  entre  le  propriétaire  de  l’immeuble  et  les  consorts  D  et  Z La  procédure 1 1ère  instance  :  TGI  (date  et  lieu  inconnu) -­‐ Demandeur  :  Consorts  D  et  Z -­‐ Défendeur  :  M.  B Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier www.nicolier-conseil.fr
  • 2. -­‐ Prétentions  du  demandeur  :  inconnu -­‐ Jugement  du  tribunal  :  inconnu 2e  instance  :  Cour  d’appel  (date  et  lieu  inconnu) -­‐ Appelant  :  inconnu -­‐ Intimé  :  inconnu -­‐ Prétentions  de  l’appelant  :  inconnu -­‐ Décision  de  la  cour  d’appel  :  en  ne  respectant  pas  son  devoir  d’information  et  de  loyauté  à   l’égard  des  acquéreurs  a  commis  une  faute Demandeur  au  pourvoi  :  M.  B,  agent  immobilier La  cour  de  cassation,  par  l’arrêt  du  31  janvier  2011,  rejette  le  pourvoi  formé  et  conBirme  ainsi   l’arrêt  de  la  cour  d’appel. La  question  de  droit 2 Un  agent  immobilier  qui  ne  transmet  pas  spontanément  des  documents  aux  futurs   acquéreurs  d’un  bien  immobilier,  qui  leur  permettraient  d’avoir  une  meilleure  connaissance   de  ce  bien,  commet-­‐il  une  faute  ? Argumentation 2 L'agent  immobilier  reçoit  un  pouvoir  et  agit  pour  le  compte  d'autrui  en  vue  de  procéder  à  la   vente  d'un  bien,  la  recherche  d'un  acquéreur  ou  d'un  locataire,  l'administration  d'un  bien.  Il   ne  pourra  procéder  à  la  transaction  que  s'il  est  muni  d'un  mandat  écrit  qui  Bixera  les  limites   de  sa  responsabilité. Ainsi,  l'agent  immobilier  répondra  de  toute  inexécution  ou  mauvaise  exécution  du  mandat   dans  les  conditions  de  droit  commun.  L'article  1992  du  code  civil  dispose  que  “le  mandataire   répond  non  seulement  du  dol,  mais  des  fautes  ou  négligences  qu'il  commet  dans  sa  gestion.” L'agent  immobilier  est  donc  responsable  de  l'inexécution  du  mandat  selon  les  principes   généraux  de  la  responsabilité  contractuelle. A  ce  titre,  il  répond  des  fautes  qu'il  commet  dans  l'exercice  de  sa  mission  dès  lors  qu'elles  ont   causé  un  préjudice  au  mandant  et  qu'un  lien  de  causalité  est  établi  entre  la  faute  contractuelle   et  le  dommage. La  jurisprudence  retient  assez  aisément  la  responsabilité  de  l'agent  immobilier  pour   manquement  à  son  obligation  de  renseignement  et  devoir  de  conseil  dont  l'étendue  ne  cesse   de  s'accroître. Les  tribunaux  rattachent  artiBiciellement  ce  devoir  au  mandat  qui  comporterait  une   obligation  accessoire  de  conseil  à  côté  de  l'obligation  principale  d'exécuter  la  prestation   promise. Ce  devoir  de  conseil  s'explique  essentiellement  par  le  fait  que  les  agents  immobiliers  sont  des   professionnels  qui  doivent,  en  raison  de  leur  supériorité  technique,  informer  leurs  clients,   non  professionnels,  sur  les  circonstances  qui  entourent  l'opération  qu'ils  envisagent,  mais   aussi  sur  ses  conséquences. Ce  devoir  de  conseil  impose  à  l'agent  d'informer  son  client  de  tous  les  risques  que  lui  fait   courir  l'opération  projetée  ainsi  que  sur  la  règlementation  applicable  et  ensuite  de  consulter   utilement  son  client  sur  la  façon  de  les  éviter. Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier www.nicolier-conseil.fr
  • 3. Les  consorts  D  et  Z  ne  sont  pas  des  professionnels.  L’agent  immobilier  devait  par  conséquent   ici  les  informer  en  leur  transmettant  des  documents  qu’ils  ne  demandaient  pas   nécessairement. Solution 0,5 L'agent  immobilier  qui  ne  transmet  pas  spontanément  des  documents  à  des  candidats  à   l’acquisition  d’un  bien  immobilier  pour  lequel  il  a  reçu  mandat  de  vente  commet  une  faute.  Il   ne  respecte  pas  en  effet  son  devoir  de  conseil  et  d’assistance. Dossier  2  -­‐  Question  de  cours  (4  points) Indiquez  les  différents  régimes  matrimoniaux  envisageables  pour  un  couple  souhaitant  se  marier,   leurs  avantages  et  leurs  inconvénients  respectifs  ? Les  régimes  matrimoniaux  français  sont  organisés  avec  d’un  côté  le  régime  dit  sans  contrat  et   de  l’autre  les  régimes  avec  contrats. Le  régime  sans  contrat Les  époux  qui  se  sont  mariés  sans  contrat  de  mariage  relèvent,  par  défaut,  du  régime  de  la   communauté  réduite  aux  acquêts.  Ce  régime  signiBie  que  ce  que  chacun  possède  ou  doit,   avant  le  mariage,  reste  sa  propriété  personnelle,  ainsi  que  les  biens  qu'il  reçoit  par  donation   1 ou  succession  pendant  le  mariage.  De  plus,  le  produit  du  travail  de  chacun  appartient  à  la   communauté. ✓ Avantage  :  il  n’est  pas  besoin  de  passer  devant  le  notaire  pour  établir  ce  contrat.  En   cas  de  divorce,  la  dissolution  de  la  communauté  est  relativement  simple  à  mettre  en   place  :  tous  les  biens  achetés  pendant  le  mariage  appartiennent  pour  moitié  aux   deux  époux. ✓ Inconvénient  :  En  cas  d'impayé,  les  créanciers  d'un  des  époux  peuvent  saisir  ses   biens  propres,  mais  aussi  les  biens  communs. Les  régimes  avec  contrats Avec  la  communauté  universelle,  tous  les  biens  des  époux  (meubles  et  immeubles,  présents   et  à  venir)  sont  communs  a  exception  des  biens  à  caractère  personnel  (vêtements  et  linge),  et   1,5 des  instruments  de  travail  nécessaires  à  la  profession  de  l'un  des  époux,  sauf  s'ils  dépendent   d'un  fonds  de  commerce  faisant  partie  de  la  communauté. ✓ Avantage  :  Ce  régime  permet  de  transmettre  à  son  conjoint  la  totalité  de  son   patrimoine  sans  payer  de  droits  de  succession. ✓ Inconvénients  :  les  enfants  risquent  d’être  lésés  au  moment  de  la  succession Avec  la  séparation  de  biens,  les  époux  conservent  l'administration,  la  jouissance  et  la  libre   disposition  de  leurs  biens  personnels.  Tous  les  biens  acquis  avant  et  pendant  le  mariage   restent  la  propriété  de  celui  qui  les  a  achetés.  Il  en  est  de  même  pour  les  biens  reçus  par   1,5 héritage  ou  donation. ✓ Avantage  :  Les  créanciers  d'un  conjoint  ne  peuvent  pas  saisir  les  biens  de  l'autre   conjoint,  sauf  s'il  s'est  porté  caution  solidaire  ; ✓ Inconvénient  :  Dans  la  pratique,  les  époux  séparés  de  biens  font  souvent  «  compte   commun  »  au  cours  du  mariage.  Ce  qui  peut  poser  problème  en  cas  de  divorce  quand   il  s'agira  d'éclaircir  l'origine  des  fonds Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier www.nicolier-conseil.fr
  • 4. Dossier  3  -­‐  Cas  pratique  (4  points) Pierre  Leloup  est  né  en  1926.  Après  une  vie  personnelle  et  professionnelle  bien  remplie,  il  prend  sa   retraite  en  1985. Depuis  6  ans,  il  est  atteint  par  la  maladie  d'Alzheimer.  Dans  un  premier  temps,  les  troubles  de  la  mémoire   et  du  comportement  étaient  peu  importants,  ne  l'empêchant  pas  de  mener  normalement  sa  vie.  Mais   depuis  un  an,  la  maladie  s'est  aggravée. Il  y  a  trois  mois,  son  Bils  a  décidé  de  le  placer  sous  tutelle.  Le  juge  des  tutelles  a  ainsi  prononcé  la  mise   sous  tutelle  de  Pierre  Leloup. Le  10  juin  2009,  Pierre  Leloup  qui  vit  encore  seul  chez  lui,  reçoit  la  visite  d'un  conseiller  commercial  de  la   société  BATIPLUS  qui  lui  propose  une  solution  de  rénovation  de  l'ensemble  des  fenêtres  de  sa  maison. Pierre  Leloup  signe  le  contrat  de  rénovation  proposé  par  le  vendeur.  Il  porte  sur  un  montant  de  23  000   euros.  D'ailleurs,  Pierre  Leloup  accepte  de  signer  un  chèque  de  23  000  euros  qu'il  remet  immédiatement   au  vendeur. Quinze  jours  plus  tard,  le  Bils  de  Pierre  Leloup  rend  visite  à  son  père  et  découvre  l'existence  de  ce  contrat. Le  Vils  de  Pierre  Leloup  peut-­‐il  faire  annuler  ce  contrat  ?  Vous  répondrez  à  cette  question  en   appliquant  la  méthodologie  du  cas  pratique. 1  -­‐  Les  faits 1985  :  Pierre  Leloup  prend  sa  retraite 0,25 2003  :  Pierre  Leloup  commence  par  être  atteint  par  la  maladie  d'Alzheimer avril  2009  :  mise  sous  tutelle  de  Pierre  Leloup 10  juin  :  Pierre  Leloup  reçoit  la  visite  d’un  conseiller  commercial.  Il  signe  un  contrat  de   rénovation  pour  un  montant  de  23  000  euros. 25  juin  :  Pierre  Leloup  reçoit  la  visite  de  son  Bils  qui  souhaite  annuler  ce  contrat 2  -­‐  Les  parties 0,25 Pierre  Leloup  :  majeur  incapable  sous  tutelle Conseiller  commercial  :   Fils  Leloup  :  Représentant  légal  de  Pierre  Leloup Lien  juridique  :  Contrat  de  vente  entre  le  conseiller  commercial  et  Pierre  Leloup 3  -­‐  Question  de  droit 1 Le  représentant  légal  d’un  majeur  placé  sous  tutelle  peut-­‐il  faire  annuler  le  contrat  que  ce   dernier  a  passé  seul  avec  une  société  de  rénovation  en  bâtiment  ? 4  -­‐  Argumentation Le  régime  des  incapacités  permet  de  déterminer  si  mineur  ou  un  majeur  incapable  peuvent   2 néanmoins  accomplir  certains  actes  dans  leur  vie  courante,  et  quelle  est  l’ampleur  de  ceux-­‐ci. Le  mineur  peut  accomplir  seul  les  actes  de  la  vie  courante,  par  exemple  aller  au  cinéma,   acheter  un  magazine,  aller  à  la  piscine,  etc.  Ces  actes  peuvent  être  annulés  lorsqu’ils  ont  été   conclus  sous  des  conditions  préjudiciables  au  mineur. Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier www.nicolier-conseil.fr
  • 5. Concernant  les  actes  de  gestion  courante  (petites  ventes,  contrats  de  prestations  de   service),  ces  actes  peuvent  être  conclus  par  le  représentant  du  mineur,  mais  non  par  le   mineur  seul.  Comme  précédemment,  s’ils  sont  préjudiciables  au  mineur,  ils  sont  irréguliers  et   peuvent  être  annulés.  Exemple  d’un  abonnement  à  un  magazine. Concernant  les  actes  de  disposition  :  ventes  de  biens  de  valeur,  de  contrat  pouvant  endetter   le  mineur  ou  engager  ses  biens.  Le  mineur  ne  peut  pas  passer  seul  ses  actes.  Les  parents   doivent  l’y  autoriser  conjointement.  Ces  actes  de  disposition  sont  frappés  de  nullité,  même   s’ils  ne  portent  pas  préjudice  aux  intérêts  du  mineur. Les  actes  considérés  comme  graves  :  actes  de  nature  à  appauvrir  sérieusement  le  mineur.   Même  d’un  commun  accord  les  parents  ne  peuvent  pas  par  exemple  apporter  en  société  un   immeuble  appartenant  à  un  mineur,  ni  contracter  un  emprunt  en  son  nom,  sans  l’autorisation   du  juge  des  tutelles.  Le  régime  de  nullité  s’applique  comme  pour  les  actes  de  disposition. Pour  terminer,  il  existe  des  actes  tout  simplement  interdits  :  cautionnement,  donations  qui   pourraient  dépouiller  le  mineur.  Ici  l’incapacité  est  totale. Signalons  que  cette  classiBication  s’applique  aussi  aux  majeurs  incapables. Monsieur  Leloup  ayant  été  placé  sous  tutelle,  nous  pouvons  considérer  qu’il  est  sous  le   régime  des  majeurs  incapables. L’acte  de  rénovation  et  le  coût  des  travaux  placent  indiscutablement  ce  contrat  dans  la   catégorie  des  actes  de  disposition. Dans  ces  conditions,  Monsieur  Leloup  ne  pouvait  pas  s’engager  seul  dans  ce  contrat.  Il  est   donc  frappé  de  nullité,  quand  bien  même  il  n’aurait  pas  porté  préjudice  à  Monsieur  Leloup. 5  -­‐  Solution 0,5 Un  majeur  incapable  ne  peut  pas  accomplir  seul  ce  type  d’acte.  En  saisissant  le  juge,  le  Bils  de   M.  Leloup  pourra  facilement  faire  annuler  le  contrat  passé  par  son  père. Dossier  4  -­‐  Commentaire  d’arrêt  (6  points) En  appliquant  la  méthodologie  du  commentaire  d’arrêt,  veuillez  commenter  cet  arrêt  de  la  cour   de  cassation  du  13  avril  1999  : Attendu  que  Mlle  de  Gans,  décédée  le  16  mai  1992,  a  de  son  vivant,  vendu  aux  époux  Hugues  de  Vinzelles   une  partie  du  mobilier  meublant  sa  maison,  dont  une  peinture  sur  toile  dite  "SacriBice  d'Abraham"  située   au-­‐dessus  d'une  cheminée  à  l'intérieur  de  boiseries,  qu'il  avait  été  convenu  que  la  jouissance  déBinitive  de   ces  meubles  reviendrait  aux  époux  de  Vinzelles  lors  du  décès  de  la  venderesse,  que  Mlle  de  Gans  étant   décédée  le  16  mai  1992  les  époux  de  Vinzelles  ont  revendiqué  la  toile  auprès  de  M.  James  de  Gans,   légataire  universel  des  biens  de  Mie  de  Gans,  lequel  s'est  opposé  à  cette  demande  en  soutenant  qu'il   s'agissait  d'un  immeuble  par  destination  ; Attendu  que  M.  James  de  Gans  fait  grief  à  l'arrêt  (Riom,  1er  octobre  1996)  d'avoir  accueilli  cette  action  en   revendication  alors  que,  selon  le  moyen,  d'une  part,  la  vente  de  la  chose  d'autrui  ne  peut  être  invoquée   que  par  l'acquéreur,  qu'en  reprochant  à  M.  de  Gans  de  n'avoir  pas  sollicité  la  nullité  de  la  vente   intervenue  entre  les  époux  de  Vinzelles  et  Mlle  de  Gans,  la  cour  d'appel  a  violé  l'article  1599  du  Code  civil,   alors  que,  d'autre  part,  en  invoquant  l'autorité  de  chose  jugée  d'un  arrêt  qui  n'a  été  rendu  ni  entre  les   mêmes  parties,  ni  sur  le  même  objet,  ni  sur  la  même  cause  la  cour  d'appel  a  violé  l'article  1351  du  Code   civil,  alors  que,  de  troisième  part,  un  meuble  est  attaché  à  un  fonds  à  perpétuelle  demeure  lorsqu'en  cas   d'enlèvement  il  risque  d'être  détérioré,  que  la  cour  d'appel  en  qualiBiant  de  meuble  la  toile  litigieuse  alors   qu'elle  risque  d'être  détériorée,  a  violé  les  articles  524  et  525  du  Code  civil,  alors,  qu'enBin,  une  oeuvre   d'art  intégrée  dans  un  ensemble  décoratif  et  qui  risque  d'être  détériorée  si  elle  est  détachée,  constitue  un   Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier www.nicolier-conseil.fr
  • 6. immeuble  par  destination  dont  la  nature  juridique  ne  peut  être  modiBiée  par  la  seule  volonté  du   propriétaire  de  vendre  cette  oeuvre  ; Mais  attendu  que  la  cour  d'appel  a  énoncé  à  bon  droit  que,  pour  qu'un  meuble  meublant  soit  considéré   comme  un  immeuble  par  destination  en  application  de  l'article  524  du  Code  civil,  il  faut  qu'il  soit  affecté   par  son  propriétaire  pour  le  service  et  l'exploitation  de  ce  fonds  ou  que  le  propriétaire  l'ait  attaché  au   fonds  à  perpétuelle  demeure,  la  volonté  de  ce  dernier  étant  présumée  selon  les  dispositions  de  l'article   525  du  Code  civil,  notamment  pour  les  tableaux  et  ornements,  quand  ils  sont  scellés  au  fonds  en  plâtre  ou   à  chaux  ou  à  ciment,  ou  lorsqu'ils  ne  peuvent  être  détachés  sans  être  fracturés  et  détériorés  ou  sans  briser   ou  détériorer  la  partie  du  fonds  à  laquelle  ils  sont  attachés,  qu'elle  a  relevé  qu'il  n'était  pas  démontré  que   la  toile  allait  être  fracturée  ou  détériorée  par  son  enlèvement  des  boiseries  de  la  cheminée  où  elle  se   trouvait,  cette  toile  n'étant  ni  scellée  en  plâtre  ou  à  chaux  ou  à  ciment,  mais  simplement  accrochée  dans   l'encadrement  par  des  pattes  de  fer,  et,  sans  aucun  doute,  non  collée,  un  carton  pouvant  passer  dans  le   cadre,  que  par  ailleurs  l'expert  n'a  nullement  dit  que  les  boiseries  pourraient  être  endommagées  par  la   dépose  de  la  toile  ; Que  par  ces  énonciations  exclusives  du  risque  de  détérioration  de  la  toile  et  relatives  à  l'absence   d'affectation  matérielle  de  la  toile  à  son  support,  la  cour  d'appel  a  légalement  justiBié  sa  décision  ; PAR  CES  MOTIFS  :  REJETTE  le  pourvoi. Les  faits -­‐ Mlle  de  Gans  vend  aux  époux  de  Vinzelles  une  partie  du  mobilier  meublant  sa  maison.  Il  a   été  décidé  que  la  jouissance  de  ces  meubles  reviendrait  aux  époux  Vinzelles  au  décès  de  Mlle   0,25 de  Gans  ; -­‐ Au  sein  de  ce  mobilier,  il  est  possible  d’identiBier  plus  précisément  «Le  sacriBice  d’Abraham»,   une  peinture  sur  toile  située  sur  une  cheminée  à  l’intérieur  de  boiseries  ; -­‐ 16  mai  1992  :  décès  de  Mlle  de  Gans  ; -­‐ Les  époux  Vinzelles  revendiquent  la  propriété  du  SacriBice  d’Abraham  auprès  de  M.  James   de  Gans,  légataire  universel  de  Mlle  de  Gans  ; -­‐ M.  James  de  Gans  s’oppose  à  cette  demande.  En  effet,  il  considère  que  le  tableau  est  un   immeuble  par  destination. 0,25 Les  parties -­‐ Mlle  de  Gans  :  venderesse  de  mobilier  meublant  sa  maison  ; -­‐ Epoux  Vinzelles  :  acquéreurs  du  mobilier  ; -­‐ James  de  Gans  :  légataire  universel  de  Mlle  de  Gans. Lien  juridique  :         -­‐ Contrat  de  vente  entre  Mlle  de  Gans  et  les  époux  Vinzelles. 1 La  procédure 1ère  instance  :  TGI  (date  et  lieu  inconnu) -­‐ Demandeur  :  époux  Vinzelles -­‐ Défendeur  :  James  de  Gans -­‐ Prétentions  du  demandeur  :  Revendique  la  propriété  du  tableau -­‐ Jugement  du  tribunal  :  inconnu Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier www.nicolier-conseil.fr
  • 7. 2e  instance  :  Cour  d’appel  (Riom  /  1er  octobre  1996) -­‐ Appelant  :  inconnu -­‐ Intimé  :  inconnu -­‐ Prétentions  de  l’appelant  :  inconnu -­‐ Décision  de  la  cour  d’appel  :  le  tableau  ne  peut  pas  être  considéré  comme  un  immeuble  par   destination.  Par  conséquent  il  revient  aux  époux  Vinzelles. Demandeur  au  pourvoi  :  James  de  Gans La  cour  de  cassation,  par  l’arrêt  du  13  avril  1999,  rejette  le  pourvoi  formé  et  conBirme  ainsi   2 l’arrêt  de  la  cour  d’appel. Question  de  droit Quels  sont  les  conditions  permettant  d’énoncer  qu’un  meuble  meublant  est  considéré  comme   un  immeuble  par  destination  ? Argumentation Les  immeubles  par  nature  sont  tous  les  biens  Bixés  au  sol,  attaché  de  façon  durable  ou   incorporés  dans  un  autre  immeuble  par  nature  :  toutes  les  constructions  et  tous  les   2 accessoires  incorporés  à  ces  constructions  canalisations  d'eau,  ascenseur,  végétaux  plantés.   Le  sol  et  le  sous-­‐sol  sont  également  des  immeubles  par  nature. Les  immeubles  par  destination  sont  des  biens  originellement  meubles,  mais  que  la  loi  qualiBie   d'immeubles  par  destination  en  raison  du  lien  qui  les  unit  à  un  immeuble  par  nature  :  ils   constituent  en  effet  un  accessoire.  Ainsi  une  statue  scellée  dans  une  niche  ou  un  tapis   d'escalier  sont  ils  des  immeubles  par  destination,  mais  aussi  les  animaux  d'une  ferme,  les   matériels  d'exploitation  d'un  atelier,  une  cuisine  intégrée  dans  une  habitation…  Pour  qu'un   bien  meuble  puisse  être  qualiBié  d'immeuble  par  destination  il  faut  réunir  deux  conditions  :   Tout  d’abord  le  bien  immeuble  par  destination  et  le  bien  immeuble  par  nature  auquel  il  est   attaché  doivent  avoir  le  même  propriétaire.  Ensuite,  le  bien  immeuble  par  destination  doit   être  affecté  à  l'exploitation  ou  être  déBinitivement  attaché  à  l'immeuble  par  nature. La  cour  d’appel  pour  accepter  la  demande  en  revendication  des  époux  Vinzelles,  a  rappelé  ces   principes. Par  ailleurs,  elle  indique  que  «  pour  les  tableaux  et  ornements,  quand  ils  sont  scellés  au  fonds   en  plâtre  ou  à  chaux  ou  à  ciment,  ou  lorsqu'ils  ne  peuvent  être  détachés  sans  être  fracturés  et   détériorés  ou  sans  briser  ou  détériorer  la  partie  du  fonds  à  laquelle  ils  sont  attachés». Il  a  été  constaté  qu’en  aucun  cas  l’enlèvement  du  tableau  n’entrainait  de  détérioration  du   fonds. De  ce  fait,  le  tableau  n’est  pas  un  immeuble  par  destination,  même  si  les  faits  semblent   préciser  qu’un  emplacement  spéciBique  lui  avait  été  aménagé  au-­‐dessus  de  la  cheminée. Solution 0,5 Le  tableau  reste  bien  un  meuble  meublant  et  à  ce  titre  il  est  bien  la  propriété  des  époux   Vinzelles. Ce sujet a été élaboré par Eric Nicolier www.nicolier-conseil.fr