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LE MARCHÉ LOCATIF
LA DÉFENSE
1ER TRIMESTRE 2016
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Cartographie
Source : Knight Frank
29 300 27 800
15 000 18 100
71 50013 200 15 700
82 700
45 100
17 000
45 400
28 000
36 400
101 600
16 600
119 800
53 400
2012 2013 2014 2015 2016
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
161 200
105 500
245 500
153 000
 +295% : La Défense affiche une nette
progression de l’activité transactionnelle sur le
1er trimestre 2016
 La Défense est structurellement volatile, son
marché étant étroitement tributaire de quelques
grandes transactions : 4 prises à bail de plus de
5 000 m² ont été enregistrées en ce 1er
trimestre 2016, représentant 43% de la
demande placée
 Le 1er trimestre 2016 se singularise toutefois
par une hausse significative de l’activité
transactionnelle sur les segments de surfaces
inférieurs à 1 000 m² et sur le segment des
grandes transactions (5 000 à 20 000 m² et plus
de 20 000 m²)
 La reprise observée depuis 2014 trouve
largement son origine dans les efforts consentis
sur les loyers de commercialisation : le
positionnement prix reste le critère discriminant
sur un marché motivé par la recherche de
rationalisation
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Demande placée
71 500 m²
Source : Knight Frank
20%
25% 23%
29%
24%
33%
39%
37%
38%
31%
24%
21%
20%
21%
24%
23%
15%
20%
12%
21%
2012 2013 2014 2015 1T2016
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
5% 5% 2%
11%
22%
18%
46%
12%
47%23%
28%
29%
29%
35%
54%
21%
57%
13%
43%
2012 2013 2014 2015 1T2016
Île-de-France La Défense
Taille des transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l’immeuble
Deloitte & Associés Tour Majunga Janvier 2016 31 000 m² 550€ Neuf
IMS Health France Tour D2 Mars 2016 11 400 m² NC Neuf
INVIVO Tour Carpe Diem Février 2016 8 000 m² NC Neuf
GIE Logement Français Between Mars 2016 5 300 m² NC Neuf
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Exemple de transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
25%
7%
22%
37%
13%
3% 9%
4%
12%
26%
15%
8%
29%
32% 46%
31%
26% 24%
21%
12% 17% 6%
8%
3% 5% 4% 11%
5%4% 4% 3%
2011 2012 2013 2014 2015
Autres
Luxe & mode
TMT
Industrie
Public, para-public, organisations professionnelles et internationales
Activités juridiques, audit & conseil
Banques, finance & assurance
Île-de-France La Défense
77%
28%
22%
31%
60%
26%
27%
23%
21%
42%
42%
9% 11%
40%
2011 2012 2013 2014 2015
42%
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Les grands utilisateurs > 5 000 m²
Source : Knight Frank
4,5
7,1
9,4
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2012 2013 2014 2015 2016
En%
Paris QCA Ile-de-France La Défense
 En ce début d’année 2016, la Défense enregistre une
baisse significative du taux de vacance
 Avec un taux de 9,4%, elle reste toutefois un marché
offreur à l’échelle de la région parisienne
 La Défense est entrée dans une phase de
stabilisation et d’absorption progressive de ses
surfaces disponibles
 L’année 2016 devraient marquer l’accentuation de
cette phase baissière, en raison notamment de la
chute de l’activité constructive et de l’absence de
livraisons à court terme
 Un niveau d’offre élevé n’est pas une anomalie pour
un marché dédié aux grands utilisateurs : La Défense
a régulièrement connu, par le passé, des taux de
vacance à 2 chiffres
 La montée de la vacance a conduit les propriétaires à
consentir des efforts conséquents sur les prix : c’est
notamment ce qui explique la reprise de l’activité
transactionnelle et de la réduction de la vacance
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Offre disponible
9,4 %
Sources : Knight Frank, ORIE
14%
Île-de-France
21%
La Défense
Neuf ou restructuré Seconde main
 L’offre de Grade A (surfaces neuves ou
restructurées) a décru depuis près de 2 ans même si
elle reste plus abondante que sur le reste de la
région parisienne : elle est ainsi passée en 1 an de
42% à 21% de l’offre disponible sur La Défense
 Dans un contexte de carence régionale en offre de
qualité, le profil atypique de La Défense devient une
opportunité : les surfaces de Grade A, qui permettent
de réels gains d’efficacité et de charges, ont la
préférence des utilisateurs (76% des surfaces
placées en grandes transactions en 2015 sur la
région parisienne correspondaient au Grade A)
 La longue léthargie du marché de La Défense
montre que la question du positionnement prix de
l’offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les
utilisateurs : si l’essentiel de l’activité
transactionnelle s’est longtemps cantonnée aux
surfaces rénovées ou de seconde main, c’est parce
que l’offre de Grade A apparaissait trop chère pour
de très grands utilisateurs, notamment lorsqu’il
s’agissait de loger un important back office
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Offre Grade A
21 %
Source : Knight Frank
530
403
200
250
300
350
400
450
500
550
600
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2012 2013 2014 2015 2016
En€/m²/an/HT/HC
Loyer haut de gamme Loyer moyen
 La transaction sur la tour Majunga au 1er trimestre
2016 permet d’acter le loyer haut de gamme à
540/550€ (facial)
 Ces valeurs ne concernent toutefois qu’un nombre
très restreint d’immeubles : la plupart des transactions
se sont signées à des valeurs nettement inférieures à
500€, y compris sur des surfaces de Grade A
 Après de longs mois de « vaches maigres » et face à
la concurrence des marchés du Croissant Ouest, une
révision drastique des prix a été engagée dès 2014, y
compris sur les valeurs de commercialisation
 L’ajustement est désormais fait et il ne serait ni sain ni
réaliste d’imaginer une poursuite de la compression
des valeurs
 La volonté d’économie des utilisateurs reste toutefois
un critère essentiel, qui exclut pour l’heure tout
retournement significatif : les loyers resteront
contraints au cours des prochains mois
 Après avoir considérablement enflées, les mesures
d’accompagnement se stabilisent tou en demeurant
élevées (souvent comprises autour de 25% du facial)
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Loyers
530 € /m²/an HT HC
Loyer haut de gamme
Source : Knight Frank
101 300
57 100
134 300
186 900
35 200
14 200 48 900
56 000
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
140 000
160 000
180 000
200 000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
38 500
104 900
115 800
Surfaces neuves ou restructurées à La Défense : Les craintes quant à un déséquilibre structurel et
alarmant du marché de La Défense étaient exagérées :
outre le rebond de l’activité transactionnelle, l’essentiel
des surfaces attendues dans le cadre du plan de
renouveau de La Défense sont d’ores et déjà livrées
 2015 et 2016 resteront comme des années « mortes »
en termes de construction : seule la restructuration du
nouveau siège d’Allianz (ex tour Athéna) avait été
livrée en 2015, celle de E+ (futur siège de Sogeprom)
sera la seule à animer 2016
 Window, le premier programme lancé en blanc, n’est
pas attendu en livraison avant la fin 2017 : au cours
des 2 prochaines années, l’offre (notamment en Grade
A) devrait donc se raréfier sur La Défense
 A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La
Défense exprime une forte volonté de régulation et
d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les
phénomènes de « pics » de livraisons observés par le
passé
 Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à
La Défense en 2014, en seraient probablement
favorisées
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Livraisons futures
19%
Taux de précommercialisation
à fin 2019
Source : Knight Frank
1er trimestre 2016 1er trimestre 2015
Évolution
annuelle
Île-de-France
1er trimestre 2016
Part de La Défense
en Île-de-France
Parc 3 536 818 m² 3 501 618 m² +1% 53 876 120 m² 6,6%
Demande placée 71 500 m² 18 100 m² +295% 569 000 m² 12,5%
Offre immédiate 332 000 m² 406 200 m² -18% 3 833 000 m² 8,6%
Taux de vacance 9,4% 11,6% -220pb 7,1% -
Loyer moyen 403 €/m²/an 405 €/m²/an -0,5% 325 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 530 €/m²/an 540 €/m²/an -0,2% 760 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
LA DÉFENSE
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE

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Étude sectorielle - La Défense -1er trimestre 2016

  • 1. LE MARCHÉ LOCATIF LA DÉFENSE 1ER TRIMESTRE 2016
  • 2. LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Cartographie Source : Knight Frank
  • 3. 29 300 27 800 15 000 18 100 71 50013 200 15 700 82 700 45 100 17 000 45 400 28 000 36 400 101 600 16 600 119 800 53 400 2012 2013 2014 2015 2016 Enm² 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 161 200 105 500 245 500 153 000  +295% : La Défense affiche une nette progression de l’activité transactionnelle sur le 1er trimestre 2016  La Défense est structurellement volatile, son marché étant étroitement tributaire de quelques grandes transactions : 4 prises à bail de plus de 5 000 m² ont été enregistrées en ce 1er trimestre 2016, représentant 43% de la demande placée  Le 1er trimestre 2016 se singularise toutefois par une hausse significative de l’activité transactionnelle sur les segments de surfaces inférieurs à 1 000 m² et sur le segment des grandes transactions (5 000 à 20 000 m² et plus de 20 000 m²)  La reprise observée depuis 2014 trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : le positionnement prix reste le critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Demande placée 71 500 m² Source : Knight Frank
  • 4. 20% 25% 23% 29% 24% 33% 39% 37% 38% 31% 24% 21% 20% 21% 24% 23% 15% 20% 12% 21% 2012 2013 2014 2015 1T2016 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 00 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) 5% 5% 2% 11% 22% 18% 46% 12% 47%23% 28% 29% 29% 35% 54% 21% 57% 13% 43% 2012 2013 2014 2015 1T2016 Île-de-France La Défense Taille des transactions Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE
  • 5. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l’immeuble Deloitte & Associés Tour Majunga Janvier 2016 31 000 m² 550€ Neuf IMS Health France Tour D2 Mars 2016 11 400 m² NC Neuf INVIVO Tour Carpe Diem Février 2016 8 000 m² NC Neuf GIE Logement Français Between Mars 2016 5 300 m² NC Neuf LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Exemple de transactions > 5 000 m² Source : Knight Frank
  • 6. 25% 7% 22% 37% 13% 3% 9% 4% 12% 26% 15% 8% 29% 32% 46% 31% 26% 24% 21% 12% 17% 6% 8% 3% 5% 4% 11% 5%4% 4% 3% 2011 2012 2013 2014 2015 Autres Luxe & mode TMT Industrie Public, para-public, organisations professionnelles et internationales Activités juridiques, audit & conseil Banques, finance & assurance Île-de-France La Défense 77% 28% 22% 31% 60% 26% 27% 23% 21% 42% 42% 9% 11% 40% 2011 2012 2013 2014 2015 42% LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Les grands utilisateurs > 5 000 m² Source : Knight Frank
  • 7. 4,5 7,1 9,4 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2012 2013 2014 2015 2016 En% Paris QCA Ile-de-France La Défense  En ce début d’année 2016, la Défense enregistre une baisse significative du taux de vacance  Avec un taux de 9,4%, elle reste toutefois un marché offreur à l’échelle de la région parisienne  La Défense est entrée dans une phase de stabilisation et d’absorption progressive de ses surfaces disponibles  L’année 2016 devraient marquer l’accentuation de cette phase baissière, en raison notamment de la chute de l’activité constructive et de l’absence de livraisons à court terme  Un niveau d’offre élevé n’est pas une anomalie pour un marché dédié aux grands utilisateurs : La Défense a régulièrement connu, par le passé, des taux de vacance à 2 chiffres  La montée de la vacance a conduit les propriétaires à consentir des efforts conséquents sur les prix : c’est notamment ce qui explique la reprise de l’activité transactionnelle et de la réduction de la vacance LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Offre disponible 9,4 % Sources : Knight Frank, ORIE
  • 8. 14% Île-de-France 21% La Défense Neuf ou restructuré Seconde main  L’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a décru depuis près de 2 ans même si elle reste plus abondante que sur le reste de la région parisienne : elle est ainsi passée en 1 an de 42% à 21% de l’offre disponible sur La Défense  Dans un contexte de carence régionale en offre de qualité, le profil atypique de La Défense devient une opportunité : les surfaces de Grade A, qui permettent de réels gains d’efficacité et de charges, ont la préférence des utilisateurs (76% des surfaces placées en grandes transactions en 2015 sur la région parisienne correspondaient au Grade A)  La longue léthargie du marché de La Défense montre que la question du positionnement prix de l’offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : si l’essentiel de l’activité transactionnelle s’est longtemps cantonnée aux surfaces rénovées ou de seconde main, c’est parce que l’offre de Grade A apparaissait trop chère pour de très grands utilisateurs, notamment lorsqu’il s’agissait de loger un important back office LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Offre Grade A 21 % Source : Knight Frank
  • 9. 530 403 200 250 300 350 400 450 500 550 600 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2012 2013 2014 2015 2016 En€/m²/an/HT/HC Loyer haut de gamme Loyer moyen  La transaction sur la tour Majunga au 1er trimestre 2016 permet d’acter le loyer haut de gamme à 540/550€ (facial)  Ces valeurs ne concernent toutefois qu’un nombre très restreint d’immeubles : la plupart des transactions se sont signées à des valeurs nettement inférieures à 500€, y compris sur des surfaces de Grade A  Après de longs mois de « vaches maigres » et face à la concurrence des marchés du Croissant Ouest, une révision drastique des prix a été engagée dès 2014, y compris sur les valeurs de commercialisation  L’ajustement est désormais fait et il ne serait ni sain ni réaliste d’imaginer une poursuite de la compression des valeurs  La volonté d’économie des utilisateurs reste toutefois un critère essentiel, qui exclut pour l’heure tout retournement significatif : les loyers resteront contraints au cours des prochains mois  Après avoir considérablement enflées, les mesures d’accompagnement se stabilisent tou en demeurant élevées (souvent comprises autour de 25% du facial) LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Loyers 530 € /m²/an HT HC Loyer haut de gamme Source : Knight Frank
  • 10. 101 300 57 100 134 300 186 900 35 200 14 200 48 900 56 000 0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000 160 000 180 000 200 000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Enm² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles 38 500 104 900 115 800 Surfaces neuves ou restructurées à La Défense : Les craintes quant à un déséquilibre structurel et alarmant du marché de La Défense étaient exagérées : outre le rebond de l’activité transactionnelle, l’essentiel des surfaces attendues dans le cadre du plan de renouveau de La Défense sont d’ores et déjà livrées  2015 et 2016 resteront comme des années « mortes » en termes de construction : seule la restructuration du nouveau siège d’Allianz (ex tour Athéna) avait été livrée en 2015, celle de E+ (futur siège de Sogeprom) sera la seule à animer 2016  Window, le premier programme lancé en blanc, n’est pas attendu en livraison avant la fin 2017 : au cours des 2 prochaines années, l’offre (notamment en Grade A) devrait donc se raréfier sur La Défense  A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de « pics » de livraisons observés par le passé  Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à La Défense en 2014, en seraient probablement favorisées LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Livraisons futures 19% Taux de précommercialisation à fin 2019 Source : Knight Frank
  • 11. 1er trimestre 2016 1er trimestre 2015 Évolution annuelle Île-de-France 1er trimestre 2016 Part de La Défense en Île-de-France Parc 3 536 818 m² 3 501 618 m² +1% 53 876 120 m² 6,6% Demande placée 71 500 m² 18 100 m² +295% 569 000 m² 12,5% Offre immédiate 332 000 m² 406 200 m² -18% 3 833 000 m² 8,6% Taux de vacance 9,4% 11,6% -220pb 7,1% - Loyer moyen 403 €/m²/an 405 €/m²/an -0,5% 325 €/m²/an - Loyer haut de gamme 530 €/m²/an 540 €/m²/an -0,2% 760 €/m²/an - LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016 LA DÉFENSE Synthèse Sources : Knight Frank, ORIE