Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Download luận văn thạc sĩ ngành quản lí đất đai với đề tài: Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, cho các bạn làm luận văn tham khảo

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
Hà Lan Hƣơng
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CÔNG CHỨNG,CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội – Năm 2013

2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------
Hà Lan Hƣơng
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Thái Thị Quỳnh Như
Hà Nội – Năm 2013

3. LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Hà Lan Hương

4. LỜI CẢM ƠN
:
TS. Thái Thị Quỳnh Nhƣ, Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi
trườ
.
Xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Bộ môn Địa Chính, khoa Địa Lý đã
chỉ dẫn, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích trong quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn đến các cán bộ trên Phòng Tài nguyên Môi
trường Quận Đống Đa đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu cho luận văn.
Các anh chị em đồng nghiệp công tác tại UBND các phường đã giúp đỡ tôi
trong quá trình làm luận văn
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè đã thường xuyên động
viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, tháng 12 năm 2013
Tác giả luận văn
Hà Lan Hương

5. LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................................................
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................................................
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ .........................................................................................................
MỞ ĐẦU ............................................................................................................................................................9
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI NGƢỜI SỬ
DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI............5
1.1Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực.......................................................................... 5
1.1.1.Khái niệm công chứng, chứng thực............................................................................................. 8
1.1.2.Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực. ........................................................... 9
1.1.2.1. Nguyên tắc:...........................................................................................................................9
1.1.2.2. Yêu cầu: ................................................................................................................................9
1.1.3. Văn bản công chứng và giá trị pháp lý của văn bản công chứng.................................14
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất...............................................................................15
1.2.1 Khái niệm người sử dụng đất. .....................................................................................................15
1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất. ................................................................................................16
1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất .........................................18
1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà ở
và quyền sử dụng đất..................................................................................................................................19
1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai............................................................19
1.3.1.1. Tổng hợp các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến công chứng, chứng thực.
..........................................................................................................................................................19
1.3.1.2. Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định khi người sử dụng đât thực hiện
quyền theo quy định của pháp luật...................................................................................................21
1.3.2 Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch về bất động sản.......................22
1.3.3 Quy định của pháp luật về thủ tục công chứng các hợp đồng có liên quan đến quyền sử dụng
đất. .........................................................................................................................................................23
1.3.3.1. Thủ tục chung về công chứng hợp đồng, giao dịch .............................................................23
1.3.3.2.Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia
di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản, nhận lưu giữ di chúc .....................24
......................................................................................................................................28
1.4.1. Thực trạng tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định pháp luật đất đai .................................................................................................28
1.4.1.1 Về công chứng .....................................................................................................................28
1.4.1.2. Về chứng thực......................................................................................................................31
1.4.2. Thực trạng về áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện
quyền theo quy định pháp luật đất đai .................................................................................................32
1.4.2.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất................................32
1.4.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước....................34
CHƢƠNG II: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC CÁC GIAO
DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI.................................36
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.
.....................................................................................................................................................................36
2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa......................................................................36

6. 2.1.2 Công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa. ...............................................................37
2.1.2.1. Sử dụng đất đai....................................................................................................................37
2.1.2.2. Quản lý đất đai. ...................................................................................................................38
2.2 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền
theo quy định trên địa bàn quận Đống Đa ................................................................................................46
2.3 Phân tích những tồn tại và nguyên nhân. ...........................................................................................51
2.3.1Tác động tích cực của công chứng, chứng thực đến đời sống nhân dân ...................................51
2.3.2 Những mặt tồn tại ........................................................................................................................52
2.3.2 Nguyên nhân ................................................................................................................................59
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC CÔNG CHỨNG,
CHỨNG THỰC KHI THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH VỀ ĐẤT ĐAI .....................................................60
3.1 Về cơ chế chính sách. ...........................................................................................................................60
3.2 Về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. .....................................................................................62
3.3Đào tạo, bổi dưỡng trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các công chứng viên ................................ 63
3.3 Một số giải pháp khác...........................................................................................................................64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................................................73
.........................................................................................................................................................75

7. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
CBCNVC
CMND Chứng minh nhân dân
GCN Giấy chứng nhận
QSĐ Quyền sử dụng đất
QSHNO Quyền sở hữu nhà ở
TNMT Tài nguyên môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPCC Văn phòng công chứng

8. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Bảng 2.1. Bảng cơ cấu sử dụng đất quận Đống Đa
Bảng 2.2. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân và tổ
chức trên địa bàn quận Đống Đa
Bảng 2.3: Bảng tổng hợp hồ sơ địa chính 21 phường trên địa bàn quận
Đống Đa
Bảng 2.4: Bảng tổng hợp số vụ khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai
Bảng 2.5: Bảng tổng hợp các hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất tại
các văn phòng công chứng
Hình 2.1 Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất

9. MỞ ĐẦU
Đất đai là tài sản quý giá, tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, hàng hóa đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi
quốc gia. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước đại diện cho nhân
dân quản lý và trao quyền sử dụng đất cho nhân dân.
Hiện nay trong xu thế hội nhập với nền kinh tế thế giới, cả nước đang thực
hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thì sự năng động của nền kinh tế nước
ta không chỉ dẫn đến sự bùng nổ về đô thị mà còn tác động mạnh mẽ đến các hoạt
động kinh tế xã hội. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, thị trường giao
dịch bất động sản cũng phát triển theo, chủ yếu là giao dịch nhà và đất.
Theo quy định tại Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai, khi người sử dụng đất thực hiện các quyền các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng
nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn. Tại Điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 của
Chính phủ sửa đổi khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp
đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban
quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Các quy định trên nhằm
bảo đảm sự chặt chẽ trong hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận
lợi cho người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các quyền của mình theo quy
định của pháp luật.
Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định này còn nhiều vướng mắc, bất
cập, gây khó khăn cho việc quản lý các biến động về đất đai, tồn tại những kẽ hở
dẫn đến các vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp,
cụ thể như sau:

10. 2
1. Hiện nay, theo quy định cơ quan công chứng thực hiện chứng thực cả về
nội dung và hình thức. Để công chứng về nội dung, do không quản lý hồ sơ địa
chính nên cơ quan công chứng thường phải liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất xác nhận tính pháp lý của giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản. Việc làm này dẫn đến việc mất nhiều thời gian cho cả người dân và cơ quan
đăng ký, trùng lặp công việc với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (thực chất là
công chứng chứng thực lại nội dung mà Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã
làm); hơn nữa, khi làm thủ tục đăng ký biến động, Văn phòng đăng ký phải kiểm tra
hồ sơ để xác định chính xác điều kiện giao dịch thì mới chỉnh lý biến động được.
Thực tế một số nơi, tổ chức công chứng chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận (giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) mà người có nhu cầu công
chứng nộp để thực hiện công chứng, cách làm này đã dẫn đến một số trường hợp
công chứng sai do giả mạo giấy tờ không phát hiện được.
2. Mục đích của việc công chứng là giúp cho bên nhận chuyển quyền hoặc
nhận thế chấp kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế có nhiều trường hợp, nhất là trường hợp
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bên nhận quyền và bên chuyển quyền đã hiểu rõ
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của bên chuyển quyền là hợp pháp thì
người nhận quyền sở hữu tài sản đó có thể không cần việc kiểm tra, chứng thực của
cơ quan công chứng.
3. Pháp luật về nhà ở (Điều 64 của Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP) quy định
thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng giao dịch được
công chứng. Quy định này dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp người dân sau khi
công chứng hợp đồng đã không đến Văn phòng đăng ký để đăng ký biến động, dẫn
đến Nhà nước không quản lý được tình hình sử dụng đất do không cập nhật được
thay đổi, đồng thời gây thất thoát ngân sách do không thu được thuế thu nhập cá
nhân và lệ phí trước bạ về nhà, đất
4. Thực trạng việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, giấy tờ có liên quan
khi người sử dụng đất thực hiện các quyền mà không căn cứ hệ thống các hồ sơ, tài

11. 3
liệu quản lý đất đai (đặc biệt là việc chứng nhận của các cơ quan và tổ chức công
chứng) chỉ mang tính hình thức, chưa bảo đảm yếu tố nội dung nên chưa bảo đảm
tính chặt chẽ về mặt pháp luật trong hoạt động công chứng; chưa gắn với nghĩa vụ
của người sử dụng đất là phải thực hiện đăng ký biến động về đất đai tại cơ quan
quản lý. Tình trạng này một mặt làm cho việc quản lý nhà nước về các biến động đất
đai không được thực hiện đầy đủ; mặt khác dễ làm nảy sinh các vi phạm cố ý hoặc
không cố ý của người sử dụng đất khi thực hiện các quyền theo quy định của pháp
luật.
Xuất phát từ những lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực
trạng công tác công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội”.
Mục tiêu nghiên cứu.
- Làm rõ cơ sở khoa học của hoạt động công chứng, chứng thực khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền theo pháp luật đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định
của pháp luật đất đai liên quan đến việc chứng nhận, chứng thực các hợp đồng, các
giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật hiện
hành, bảo đảm thực hiện quản lý biến động đất đai được chặt chẽ, hạn chế các vi
phạm pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, hạn chế
các tranh chấp, khiếu nại phát sinh từ các hoạt động công chứng, chứng thực.
Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc công chứng,
chứng thực khi người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về công chứng, chứng thực tại địa bàn
nghiên cứu.
- Đề xuất hướng hoàn thiện quy định về công chứng, chứng thực khi người
sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật đất đai.

12. 4
Phƣơng pháp nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông
tin, tư liệu về hoạt động giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá, làm rõ thực trạng công tác
công chứng, chứng thực về giao dịch liên quan đến nhà ở, quyền sử dụng đất. Đề
xuất một số giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn
thiện việc đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đăng ký đất.

13. 5
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHI
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI
1.1 Nghiên cứu cơ sở lý luận về công chứng, chứng thực.
Tổ chức công chứng ở nước ta tuy ra đời muộn, nhưng đã được hình thành
trong môi trường rất thuận lợi là sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Nền kinh tế thị trường vừa là đối tượng phục vụ vừa là
điều kiện phát triển của thiết chế công chứng.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, công chứng nước ta cũng bộc lộ những
hạn chế, bất cập về mặt tổ chức và hoạt động làm ảnh hưởng đến các hoạt động giao
lưu dân sự, kinh tế xã hội, hạn chế sự phát triển của nền kinh tế thị trường cũng như
sự hội nhập của nền kinh tế thế giới, hạn chế hiệu quả quản lý của nhà nước (Trần
Thất, Dương Đình Thành, Phan Thị Thủy, Nguyễn Văn Vẻ, Đỗ Đức Hiển, Chuyên
đề công chứng, chứng thực) . Cụ thể như sau:
- Một là, trong nhận thức về lý luận cũng như trong quy định của pháp luật còn
có sự lẫn lộn giữa hoạt động công chứng của Phòng công chứng với hoạt động
chứng thực của cơ quan hành chính công quyền.
- Hai là, về mô hình tổ chức công chứng của nước ta, hiện nay được tổ chức
theo mô hình công chứng nhà nước: Phòng công chứng là cơ quan nhà nước, do nhà
nước thành lập, công chứng viên là công chứng nhà nước, hoạt động của Phòng
công chứng do ngân sách Nhà nước bao cấp. Mô hình này chỉ còn tồn tại ở những
nước xã hội chủ nghĩa cũ. Hiện nay các nước như Nga, Trung Quốc, Ba Lan,
Bungaria, … đều đã và đang chuyển sang mô hình công chứng Latine. Đặc điểm của
hệ công chứng này là: công chứng viên là người được nhà nước (Bộ Tư pháp) bổ
nhiệm nhưng không phải là công chức nhà nước, không hưởng lương từ ngân sách
nhà nước, văn phòng công chứng là những “thực thể dân sự”, không phải là những
“thực thể hành chính”.
- Ba là, về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: Đây là vấn đề rất quan trọng
quyết định lý do tồn tại của thiết chế công chứng trong đời sống xã hội. Nghị định
75/2000/NĐ-CP quy định “Văn bản công chứng, văn bản chứng thực có giá trị

14. 6
chứng cứ, trừ trường hợp thực hiện không đúng thẩm quyền hoặc không tuân theo
quy định tại Nghị định này hoặc bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Hợp đồng đã được
công chứng, chứng thực có giá trị thi hành đối với các bên giao kết; trong trường
hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình, thì bên kia có yêu cầu cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên
trên thực tế, quy định này của Nghị định 75/2000/NĐ-CP chưa được các cơ quan,
tổ chức và cá nhân nhận thức đúng đắn và đầy đủ. Mặt khác, quy định nói trên chỉ ở
cấp nghị định nền thường bị các văn bản quy phạm pháp luật khác có hiệu lực pháp
lý cao hơn bỏ qua, do đó nhiều trường hợp gây thiệt hại cho các bên trong hợp đồng,
giao dịch.
Vì vậy, việc hoàn thiện thể chế về công chứng thông qua việc ban hành Luật
công chứng, một văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực pháp lý cao, điều chỉ
cách toàn diệnvà đồng bộ lĩnh vực công chứ nhu cầu cần thiết. Ngày
29/11/2006, tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
đã thông qua Luật công chứng. Luật công chứng có hiệu lực thi hành từ ngày
1/7/2007.
Điểm mới của Luật công chứng so với các nghị định trước đây của Chính phủ
chỉ quy định các vấn đề về công chứng, không quy định các vấn đề về chứng thực.
Bởi công chứng và chứng thực là 2 loại hoạt động khác nhau về tính chất của hành
vi cũng như đối tượng.
- Công chứng là hoạt động mang tính chất dịch vụ công. Đối tượng của hoạt
động công chứng là các hợp đồng, giao dịch dân về dân sự, kinh tế, thương mại
- Trong khi đó, hoạt động chứng thực là hành vi mang tính chất hành chính của
các cơ quan hành chính công quyền. Đối tượng của hoạt động chứng thực là các
giấy tờ, tài liệu.
Việc tách biệt công chứng và chứng thực như vậy vừa là đáp ứng yêu cầu cải
cách hành chính (không lẫn lộn chức năng của cơ quan hành chính công quyền với
chức năng của tổ chức sự nghiệp, dịch vụ); đồng thời cũng là điều kiện để chuyển tổ
chức công chứng sang chế độ dịch vụ công.

15. 7
Sau khi Quốc hội thông qua Luật Công chứng, tách hoạt động công chứng với
chứng thực thì Chính phủ ban hành Nghị định số 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ
sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký. Từ đó đến nay, trên cơ
sở Nghị định 79, công tác quản lý và thực hiện chứng thực ở nước ta đã từng bước
đi vào nề nếp. Với mạng lưới cơ quan chứng thực gồm trên 700 Phòng Tư pháp
(thuộc UBND cấp huyện), hơn 11 nghìn UBND cấp xã và gần 200 Cơ quan đại diện
Việt Nam ở nước ngoài, đã thực sự giải tỏa được tình trạng ách tắc trong công tác
chứng thực so với thời kỳ trước đây, đáp ứng nhu cầu chứng thực ngày càng cao của
người dân ở trong nước và nước ngoài.
Tuy nhiên, sau 5 năm thực thi Nghị định 79, công tác chứng thực cũng bộc lộ
nhiều hạn chế, bất cập như quy định pháp luật về hoạt động chứng thực phân tán
trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật ở nhiều cấp độ và tản mát ở nhiều lĩnh vực
khác nhau; việc phân định thẩm quyền chứng thực giữa UBND cấp huyện với
UBND cấp xã chưa thật sự hợp lý; nhiều cơ quan, tổ chức chưa thực hiện nghiêm
túc quy định về tiếp nhận bản sao không cần chứng thực; chưa có quy định để quản
lý đội ngũ người dịch tổ chức hành nghề dịch thuật; đội ngũ cán bộ làm công tác
chứng thực chưa được bố trí, đào tạo đầy đủ, ổn định.
Đại diện Vụ Hành chính tư pháp – đơn vị được giao chủ trì soạn thảo Dự án
Luật Chứng thực – đã nêu dự kiến một số định hướng xây dựng Luật này. Cụ thể, về
khái niệm chứng thực, sẽ làm rõ và so sánh với các khái niệm chứng thực, chứng
nhận và công chứng. Về phạm vi, đang đề xuất 2 phương án là ngoài các hành vi
chứng thực theo pháp luật hiện hành thì cần đưa một số việc mà cơ quan nhà nước
vẫn thực hiện “xác nhận” theo yêu cầu của người dân như xác nhận hồ sơ vay vốn,
sơ yếu lý lịch, lời khai sự kiện, kê khai thu nhập, có mặt tại nơi cư trú... vào đối
tượng điều chỉnh của Luật Chứng thực; nghiên cứu mối quan hệ giữa pháp luật về
chứng thực và pháp luật chứng thực chữ ký số, chứng thực lưu trữ. Phương án 2 là
quy định cụ thể những hành vi được coi là chứng thực, những trường hợp nào cần
chứng thực, những hành vi không được Luật quy định thì không được gọi là chứng
thực và trình tự, thủ tục của từng loại việc. Ngoài ra, Luật cũng sẽ quy định về mô

16. 8
hình quản lý và thẩm quyền thực hiện chứng thực, về người thực hiện chứng thực ở
UBND cấp xã, về các trường hợp chứng thực không hợp lệ…
1.1.1. Khái niệm công chứng, chứng thực
* Điều 2 của Luật công chứng định nghĩa công chứng như sau:
Công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp
của hợp đồng, giao dịch khác (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà
theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu
cầu công chứng.
Như vậy, trong định nghĩa nêu trên về công chứng cần lưu ý các điểm sau đây:
Một là, công chứng là hành vi của công chứng viên. Điều này phân biệt với
chứng thực là hành vi của người đại diện của cơ quan hành chính công quyền.
Hai là, tính xác thực của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác
nhận. Tính xác thực của các tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch khác là vô
cùng quan trọng nhằm bảo đảm cho chúng có giá trị chứng cứ. Trong pháp luật về tố
tụng, khi nói đến chứng cứ thì bao giờ cũng đề cao tính xác thực của các sự kiện,
tình tiết có thực, khách quan được coi là chứng cứ. Sở dĩ pháp luật coi văn bản công
chứng có giá trị chứng cứ cũng là do tính xác thực của các tình tiết, sự kiện có trong
văn bản đó đã được công chứng viên xác nhận. Tính xác thực này được công chứng
viên kiểm chứng và xác nhận ngay khi nó xảy ra trong thực tế, trong số đó có những
tình tiết, sự kiện chỉ xảy ra một lần, không để lại hình dạng, dấu vết về sau (ví dụ: sự
tự nguyện của các bên khi ký kết hợp đồng) và do đó, nếu không có công chứng viên
xác nhận thì về sau rất dễ xảy ra tranh chấp mà Toà án không thể xác minh được.
Ba là, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác được công chứng viên xác
nhận. Đây là điểm khác biệt giữa trường phái công chứng nội dung (công chứng hệ
Latine) và trường phái công chứng hình thức (công chứng hệ Anglosason). Trong
công chứng hệ Latine thì các hợp đồng, giao dịch hợp pháp mới được công chứng
viên xác nhận, những hợp đồng, giao dịch bất hợp pháp thì bị từ chối công chứng.
Đặc điểm này của công chứng hệ Latine quy định chức năng phòng ngừa các tranh
chấp trong hợp đồng, giao dịch khác của công chứng.
* Chứng thực được hiểu là: Chứng thực là việc cơ quan nhà nước có thẩm
quyền căn cứ vào bản chính để chứng thực bản sao là đúng với bản chính hoặc

17. 9
chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người đã yêu cầu chứng
thực.
Như vậy, công chứng là hành vi của công chứng viên, còn chứng thực là hành
vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: Trưởng, Phó phòng Tư pháp, Chủ
tịch, Phó chủ tịch UBND, viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao của cơ quan đại
diện Việt Nam ở nước ngoài (Điều 5 Nghị định 79/2007/NĐ-CP).
1.1.2. Nguyên tắc, yêu cầu thực hiện công chứng, chứng thực.
1.1.2.1. Nguyên tắc:
Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 75/200/NĐ-CP ngày 08/12/2000
của Chính phủ về công chứng, chứng thực thì nguyên tắc của việc thực hiện công
chứng, chứng thực như sau:
- Việc công chứng, chứng thực phải tuân theo các quy định của pháp luật
công chứng, chứng thực và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
Khi thực hiện công chứng, chứng thực, người thực hiện công chứng, chứng
thực phải khách quan, trung thực và phải chịu trách nhiệm về việc công chứng,
chứng thực của mình; trong trường hợp biết hoặc phải biết việc công chứng, chứng
thực hoặc nội dung công chứng, chứng thực là trái pháp luật, đạo đức xã hội, thì
không được thực hiện công chứng, chứng thực.
Người thực hiện công chứng, chứng thực phải giữ bí mật về nội dung công
chứng, chứng thực và những thông tin có liên quan đến việc công chứng, chứng
thực, trừ một số trường hợp quy định của Chính phủ.
1.1.2.2. Yêu cầu:
* Yêu cầu công chứng, chứng thực đúng thẩm quyền cho phép
a) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực ở trong nước bao
gồm: Phòng Công chứng; Ủy ban nhân dân cấp huyện; Ủy ban nhân dân cấp xã.
Trong đó, UBND xã, phường, thị trấn có quyền:
- Chứng thực di chúc.
- Chứng thực văn bản từ chối nhận di sản.
- Chứng thực văn bản phân chia tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất.

18. 10
- Chứng thực văn bản nhận tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất.
- Chứng thực ủy quyền:
+ Chứng thực văn bản (hợp đồng) ủy quyền về quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở) mà bên có quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước.
+ Chứng thực Giấy ủy quyền nộp hồ sơ và nhận thay Giấy chứng nhận của
người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
+ Chứng thực văn bản ủy quyền thực hiện việc khiếu nại.
- Chứng thực hợp đồng, giao dịch về bất động sản (không phải là nhà ở) mà
bên có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước:
+ Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng mua bán tài sản tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất (không phải là nhà ở); hợp đồng tặng cho tài sản gắn liền
với đất (không phải là nhà ở).
+ Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thuê tài sản gắn
liền với đất (không phải nhà ở).
+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng thế chấp tài sản gắn liền với
đất (không phải nhà ở).
+. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hợp đồng góp vốn bằng quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở); hợp đồng góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất (không phải nhà ở).
+ Hợp đồng, giao dịch khác theo quy định pháp luật.

19. 11
b) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng ở ngoài nước là Cơ quan đại
diệnNgoại giao, Cơ quan Lãnh sự của Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước
ngoài (sau đây gọi là Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài).
* Người thực hiện công chứng, chứng thực
Người thực hiện công chứng, chứng thực bao gồm: Công chứng viên của
Phòng Công chứng; Người được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã giao thực hiện
việc chứng thực theo quy định
Tại Ủy ban nhân dân, người thực hiện chứng thực là Chủ tịch, Phó Chủ tịch Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn được giao thực hiện việc chứng thực.
Khi chứng thực, người thực hiện chứng thực phải đảm bảo một số nguyên tắc
cơ bản sau:
- Thực hiện việc chứng thực theo đúng thẩm quyền.
- Từ chối chứng thực trong các trường hợp sau:
+ Biết hoặc phải biết yêu cầu chứng thực hoặc nội dung chứng thực là trái pháp
luật, đạo đức xã hội.
+ Việc chứng thực liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình hoặc những
người thân thích (vợ, chồng; cha, mẹ đẻ; cha, mẹ vợ hoặc cha, mẹ chồng; cha, mẹ
nuôi; con đẻ, con nuôi, con dâu, con rể; ông, bà nội; ông, bà ngoại; anh chị em ruột,
anh chị em vợ hoặc chồng; anh chị em nuôi; cháu là con của con trai, con gái, con
nuôi).
+ Việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của cơ quan mình.
+ Có văn bản yêu cầu tạm dừng việc chứng thực của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
+ Việc liên quan đến yêu cầu chứng thực đang có tranh chấp.
+ Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp từ chối chứng thực, người thực hiện chứng thực phải giải
thích rõ lý do cho người yêu cầu chứng thực. Nếu việc chứng thực không thuộc
thẩm quyền của cơ quan mình thì hướng dẫn họ đến cơ quan khác có thẩm quyền.
- Yêu cầu người chứng thực xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết cho việc thực
hiện chứng thực. Tiếp nhận, kiểm tra các giấy tờ do người yêu cầu chứng thực xuất
trình.

20. 12
- Cung cấp phiếu hẹn khi hồ sơ đầy đủ (đối với trường hợp không giải quyết hồ
sơ trong ngày). Hướng dẫn cho người yêu cầu chứng thực về thủ tục, thành phần hồ
sơ và ghi phiếu yêu cầu bổ sung hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ.
- Giải thích rõ ràng, khách quan, chính xác cho người có yêu cầu chứng thực
các quyền và nghĩa vụ của họ liên quan đến văn bản, giấy tờ yêu cầu chứng thực.
- Phải thật sự trung thực, khách quan, chính xác, chịu trách nhiệm trước pháp
luật về việc chứng thực.
- Giữ bí mật về nội dung chứng thực và những thông tin có liên quan đến việc
chứng thực, trừ trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu bằng văn bản.
- Đề nghị cơ quan Nhà nước, tổ chức có liên quan cung cấp thông tin cần thiết
cho việc thực hiện chứng thực; yêu cầu cơ quan chuyên môn giám định hoặc tư vấn
khi thấy cần thiết.
- Lập biên bản tạm giữ giấy tờ, văn bản có dấu hiệu giả mạo; Ra quyết định
xử phạt vi phạm hành chính theo thẩm quyền hoặc chuyển cơ quan có thẩm quyền
xử phạt theo quy định tại Nghị định 76/2006/NĐ-CP ngày 02 tháng 08 năm 2006
của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tư pháp.
:
.
- Người yêu cầu chứng thực có thể là cá nhân, tổ chức của Việt Nam, nước
ngoài:
+ Nếu là cá nhân, thì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định
của pháp luật.
+ Nếu là tổ chức, thì người yêu cầu chứng thực phải là người đại diện theo
pháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó.
- Người yêu cầu chứng thực có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chứng thực thực hiện yêu cầu chứng thực hợp pháp của mình; trong trường
hợp bị từ chối, thì có quyền khiếu nại theo quy định.

21. 13
- Người yêu cầu chứng thực phải xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan
đến việc chứng thực và phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của giấy tờ đó. Khi
nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
Trong trường hợp yêu cầu chứng thực hợp đồng, giao dịch, thì người yêu cầu chứng
thực còn phải bảo đảm sự trung thực của mình trong việc giao kết hợp đồng, xác lập
giao dịch, không được lừa dối.
- Người yêu cầu chứng thực có thể tự soạn thảo hợp đồng (Nội dung và hình
thức của hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật) hoặc đề nghị người
thực hiện chứng thực soạn thảo hợp đồng.
Người làm chứng phải có đủ các điều kiện sau đây:
a)Từ đủ 18 tuổi trở lên, không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực
hành vi dân sự;
b)Không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc công
chứng,chứng thực.
Trong trường hợp pháp luật quy định việc chứng thực phải có người làm chứng
hoặc trong trường hợp pháp luật không quy định phải có người làm chứng nhưng
người yêu cầu chứng thực không đọc, không nghe, không ký hoặc không điểm chỉ
được, thì phải có người làm chứng.
Người làm chứng do người yêu cầu chứng thực chỉ định; nếu họ không chỉ
định được hoặc trong trường hợp khẩn cấp, thì người thực hiện chứng thực chỉ định
người làm chứng.
Người làm chứng phải có đủ các điều kiện sau:
- Từ đủ 18 tuổi trở lên, không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành
vi dân sự.
- Không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ về tài sản liên quan đến việc chứng
thực.
* Yêu cầu sử dụng chữ viết và ngôn ngữ:
- Chữ viết và ngôn ngữ sử dụng trong hoạt động chứng thực tại Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn là tiếng Việt.

22. 14
- Chữ viết trong văn bản chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch phải dễ đọc,
được thể hiện bằng loại mực bền trên giấy có chất lượng, bảo đảm lưu trữ lâu dài.
Chữ viết có thể là chữ viết tay, đánh máy hoặc đánh bằng máy vi tính; không được
viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được
để trống, trừ xuống dòng. Trong trường hợp có sửa chữa hoặc viết thêm, thì người
thực hiện chứng thực ghi bên lề, ký và đóng dấu vào chỗ sửa hoặc viết thêm đó.
* Yêu cầu lưu trữ hồ sơ:
Cơ quan thực hiện công chứng, chứng thực phải ghi sổ và lưu trữ hồ sơ theo
quy định của pháp luật.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của văn bản công chứng.
Khái niệm văn bản công chứng được quy định lần đầu tiên tại Thông tư số
858/QLTP ngày 15-10-1987 của Bộ Tư pháp hướng dẫn thực hiện các việc làm công
chứng và tiếp tục được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác về tổ
chức và hoạt động công chứng của nước ta như Nghị định số 45/HĐBT ngày 27-02-
1991, Nghị định số 31/CP ngày 18-5-1996, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08-
12-2000 và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện các Nghị định này.
Cùng với sự hoàn thiện và phát triển của chế định công chứng qua các thời kỳ,
khái niệm văn bản công chứng được quy định ngày một rõ nét, đầy đủ và phù hợp
hơn. Nếu như tại Điều 14 của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP quy định “văn bản công
chứng là những hợp đồng, giao dịch, bản sao giấy tờ, chữ ký cá nhân trong các giấy
tờ phục vụ cho các giao dịch được Phòng công chứng chứng nhận” thì tại Điều 4 của
Luật công chứng, văn bản công chứng được quy định như sau:
“Hợp đồng, giao dịch bằng văn bản đã được công chứng theo quy định của
Luật này gọi là văn bản công chứng.
Văn bản công chứng bao gồm các nội dung sau đây:
- Hợp đồng, giao dịch;
- Lời chứng của công chứng viên.
Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có
đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

23. 15
Khẳng định giá trị pháp lý của văn bản công chứng có ý nghĩa quan trọng quyết
định sự tồn tại của thể chế công chứng trong đời sống xã hội. Điều 6 của Luật công
chứng quy định:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong
trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền
yêu cầu toà án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham
gia hợp đồng, giao dịch có thoả thuận khác.
2. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn
bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị toà án tuyên bố là vô
hiệu”.
1.2 Quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất.
1.2.1 Người sử dụng đất.
Người sử dụng đất được quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 (sửa đổi và bổ
sung năm 2009) bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội, tổ chức sự nghiệp công,
đơn vị vũ trang nhân dân và tổ chức khác theo quy định của chính phủ được nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các địa điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở của tôn giáo
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại

24. 16
giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính
phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt
Nam giao đất, cho thuê đất, dược mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.2.2 Quyền chung người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009)
quy định người sử dụng đất có các quyền chung sau:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp;
4. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng
đất hợp pháp của mình;
6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Thực tế, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, từ Luật Đất đai
đầu tiên-năm 1987, đến Luật Đất đai hiện hành-năm 2003, nhà nước đã san sẻ quyền
sở hữu về đất đai của mình cho người sử dụng đất tiếp cận đến quyền sở hữu: Từ
chỗ không công nhận quyền được dịch chuyển quyền sử dụng về đất đai của người
sử dụng đất (Luật Đất đai năm 1987), đến chỗ công nhận 5 quyền (Luật Đất đai năm
1993) và rồi 9 quyền (Luật Đất đai năm 2003). Theo đó, người sử dụng đất được
thực hiện các quyền: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử

25. 17
dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106,Luật đất đai
2003).
Theo pháp luật đất đai hiện hành, các quyền dân sự của người sử dụng đất
được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định như sau (Đặng
Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007):
1. Hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nhằm khuyến khích "dồn điền, đổi thửa" tạo thửa đất lớn trong sản xuất nông
nghiệp.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho đối tượng được pháp luật cho phép nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất mà được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì
có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
4. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về dân sự.
5. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân mà được quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thì có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
khác hoặc tặng cho Nhà nước.
6. Người sử dụng đất mà được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư. Các tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước,
không phải là nhà đầu tư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì
không được hưởng các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất, trường hợp này có
các quyền và nghĩa vụ như sau:
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công của Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục
đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất.

26. 18
2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất tôn giáo, tín ngưỡng
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất để sử
dụng phải sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối
với quyền sử dụng đất.
Như vậy, chỉ người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất
nông-lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất mới được hưởng đầy đủ 9 quyền của người sử dụng đất.
Tổ chức trong nước được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ
chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh, được góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh...
Các đối tượng sử dụng đất khác khi được Nhà nước giao không thu tiền sử
dụng đất thì chỉ được quyền sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các
quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất.
1.2.3. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất muốn
chuyển quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Tuy nhiên để phù hợp với thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai quy định: “Trường hợp trước ngày 01/11/2007 người sử dụng đất đã
nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50
của Luật đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất” (khoản 2 Điều 66).
- Đất không có tranh chấp;

27. 19
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
1.3 Các quy định của pháp luật về công tác công chứng, chứng thực các giao
dịch liên quan đến nhà ở và quyền sử dụng đất.
1.3.1 Tổng quan về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
Cũng như bất kỳ một lĩnh vực nào khác, quản lý và sử dụng đất cũng rất cần
được tiến hành theo những thủ tục hành chính nhất định. Với tính đa dạng và phức
tạp của các hoạt động quản lý và sử dụng đất đai, việc thiết lập những thủ tục hành
chính để thực hiện các công việc của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong
quản ký, sử dụng đất đai một cách khoa học sẽ là điều kiện đảm bảo cho tiến trình
quản lý được thông suốt và có hiệu quả, đảm bảo cho hoạt động quản lý và sử dụng
đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ có thẩm quyền diễn
ra trong 1 khung pháp lý, một trật tự ổn định.
1.3.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về công chứng, chứng thực.
- Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính Phủ về công
chứng, chứng thực
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ Về cấp bản
sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký.
- Nghị định số 02/2008/NĐ-CP ngày 04/01/2008 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng.
- Nghị định số 60/2009/NĐ-CP ngày 23/7/2009 quy định xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực tư pháp (sửa đổi, bổ sung các chế tài xử lý vi phạm hành
chính trong hoạt động công chứng).
- Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng (thay thế Nghị định số
02/2008/NĐ-CP ngày 04/01/2008).

28. 20
- Quyết định số 01/2008/QĐ-BTP ngày 20/02/2008 của Bộ trưởng Bộ Tư
pháp ban hành một số mẫu giấy tờ dùng trong hoạt động công chứng.
- Quyết định số 250/QĐ-TTg ngày 10/02/2010 của Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt Đề án “Xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công
chứng ở Việt Nam đến năm 2020”.
- Quyết định số 240/QĐ-TTg ngày 17/02/2011 của Thủ tướng Chính phủ ban
hành “Tiêu chí quy hoạch phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở Việt Nam đến
năm 2020”.
- Quyết định số 2104/QĐ-TTg ngày 29/12/2012 của Thủ tướng Chính phủ
phê duyệt “Quy hoạch tổng thể phát triển tổ chức hành nghề công chứng đến năm
2020”.
- Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/2008 của Bộ Tài
chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
công chứng.
- Thông tư số 11/2011/TT-BTP ngày 27/6/2011 của Bộ Tư pháp hướng dẫn
thực hiện một số nội dung về công chứng viên, tổ chức và hoạt động công chứng,
quản lý nhà nước về công chứng.
- Thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của Bộ Tài
chính và Bộ Tư pháp hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí
công chứng (thay thế Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày
17/10/2008).
- Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ Tư pháp ban hành
Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Tuy nhiên
:
- Về công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản và khai nhận di sản
Luật Công chứng không quy định phải niêm yết công khai. Trong khi đó Thông tư
04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng

29. 21
thực hợp đồng văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì lại quy định phải
niêm yết 30 ngày (điểm 2.3 mục 2 và điểm 3.3 mục 3 chương II).
- Về hợp đồng thế chấp tài sản của vợ chồng để bảo đảm nghĩa vụ của doanh
nghiệp tư nhân mà một trong hai người (vợ hoặc chồng) là chủ doanh nghiệp hiện
đang còn nhiều ý kiến khác nhau.
- Quy định của Điều 2 Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực
đã cố gắng miêu tả hoạt động công chứng và chứng thực, nhưng chỉ dựa vào tiêu chí
chủ thể có thẩm quyền thực hiện nên chưa có sự phân định rõ ràng giữa hai hoạt
động này. Do không có sự tách bạch giữa công chứng và chứng thực, nên trong thực
tế, việc chứng nhận các bản sao giấy tờ, tài liệu do các phòng công chứng thực hiện
vẫn khá phổ biến, trong khi đó, các hợp đồng, giao dịch (kể cả liên quan đến bất
động sản) lại do UBND các cấp thực hiện.
1.3.1.2. Các nội dung cần công chứng, chứng thực theo quy định khi người sử dụng
đât thực hiện quyền theo quy định của pháp luật.
- Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại quyền sử
dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất của người thứ ba mà Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất); hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
di chúc để thừa kế quyền sử dụng đất, văn bản phân chia thừa kế quyền sử dụng đất,
văn bản nhận thừa kế quyền sử dụng đất trong trường hợp người nhận thừa kế là
người duy nhất (sau đây gọi là hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất);
- Hợp đồng mua bán, thuê, tặng cho, thế chấp tài sản gắn liền với đất; hợp
đồng góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; di chúc để thừa kế tài sản gắn liền với
đất, văn bản phân chia thừa kế tài sản gắn liền với đất; văn bản nhận thừa kế tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất (sau đây gọi
là hợp đồng, văn bản về tài sản gắn liền với đất);
- Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai mà tài sản đó gắn liền
với đất;
- Hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

30. 22
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai
mà tài sản đó gắn liền với đất;
- Hợp đồng, văn bản về bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.3.2 Thẩm quyền công chứng, chứng thực các hợp đồng giao dịch về bất động
sản
- Các trình tự, thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nêu trên đều
có sự xuất hiện của 1 tổ chức là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo quy
định tại Khoản 1, Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về Thi hành
luật đất đai có quy định Việc chứng nhận của công chứng nhà nước, chứng thực của
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với hợp đồng hoặc văn bản khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền:
Hợp đồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công
chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn theo
quy định sau:
a) Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước;
b) Đối với hộ gia đình, cá nhân thì phải có chứng nhận của công chứng nhà
nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
c) Trường hợp thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà một bên tham
gia thuộc đối tượng quy định tại điểm a khoản này và bên còn lại thuộc đối tượng
quy định tại điểm b khoản này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Theo quy định tại Điều 37 Luật công chứng, chứng thực năm 2008 về Th m
quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản.
1. Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền công
chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp quy
định tại khoản 2 Điều này.

31. 23
2. Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền
công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản.
Tóm lại, công chứng và chứng thực là hoàn toàn khác nhau. Công chứng là
hành vi của Công chứng viên hành nghề trong các Phòng công chức và Văn phòng
công chứng; còn chứng thực là hành vi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể
là Trưởng, phó phòng Tư pháp cấp huyện, Chủ tịch, phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân
cấp xã, Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện Việt Nam ở
nước ngoài.
1.3.3 Quy định của pháp luật về thủ tục công chứng các hợp đồng có liên quan
đến quyền sử dụng đất.
1.3.3.1. Thủ tục chung về công chứng hợp đồng, giao dịch
Luật công chứng quy định được công chứng trong hai trường hợp:
- Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn;
- Công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị
của người yêu cầu công chứng.
Cả hai trường hợp nêu trên thì người yêu cầu công chứng đều phải nộp một
bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các giấy tờ sau đây:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy
tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan
đến tài sản đó;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy
định phải có.
Các bản sao nêu trên có thể là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh
máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải có
chứng thực. Khi nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để
đối chiếu.
Ngoài ra, hai trường hợp nêu trên có sự khác nhau như sau:

32. 24
+ Đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn thì người
yêu cầu công chứng còn phải nộp dự thảo hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên kiểm
tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi
phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp
với thực tế thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa.
Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền
từ chối công chứng.
+ Đối với việc công chứng hợp đồng, giao dịch do công chứng viên soạn
thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng thì người yêu cầu công chứng nêu
nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch. Trường hợp nội dung, ý định giao kết
hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì
công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch.
Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu
công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định
của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng. Trong trường hợp có căn cứ cho
rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao
dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của
người yêu cầu công chứng hoặc có sự nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch là
không có thật thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc
theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh
hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công
chứng.
Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công
chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu
công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào
từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng
trang của hợp đồng, giao dịch.
1.3.3.2. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn
bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di
sản, nhận lưu giữ di chúc

33. 25
Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, di chúc, văn bản thoả
thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, văn bản từ chối nhận di sản được
áp dụng theo thủ tục riêng dưới đây, đồng thời theo thủ tục chung về công chứng
hợp đồng, giao dịch mà không trái với thủ tục riêng.
a. Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản
Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứng
hợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi có bất động sản, trừ trường hợp nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương khác nhau cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một
nghĩa vụ thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức
hành nghề công chứng có trụ sở đặt tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có
một trong số bất động sản thực hiện.
Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và
hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo
đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế
chấp tiếp theo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu
thực hiện công chứng. Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp
lần đầu chuyển sang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề
công chứng hoặc không thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ
chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng
đó.
b. Công chứng di chúc
Người lập di chúc phải tự mình yêu cầu công chứng di chúc; không ủy quyền
cho người khác yêu cầu công chứng di chúc.
Trường hợp công chứng viên nghi ngờ người lập di chúc bị bệnh tâm thần
hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
hoặc có căn cứ cho rằng việc lập di chúc có dấu hiệu bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng
ép thì công chứng viên từ chối công chứng di chúc đó hoặc theo đề nghị của người
lập di chúc tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

34. 26
Trong trường hợp tính mạng người lập di chúc bị cái chết đe dọa thì người
yêu cầu công chứng không phải xuất trình đầy đủ giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều
35 của Luật công chứng nhưng phải ghi rõ trong văn bản công chứng.
Di chúc đã được công chứng nhưng sau đó người lập di chúc muốn sửa đổi,
bổ sung, thay thế, huỷ bỏ một phần hoặc toàn bộ di chúc thì có thể yêu cầu bất kỳ
công chứng viên nào công chứng việc sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ đó.
Trong trường hợp di chúc trước đó đang được lưu giữ tại một tổ chức hành nghề
công chứng thì người lập di chúc phải thông báo cho tổ chức hành nghề công chứng
đó biết việc sửa đổi, bổ sung, thay thế, hủy bỏ di chúc.
c. Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản
Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc
không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì họ có quyền yêu cầu
công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản.
Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể
tặng cho toàn bộ hoặc một phần quyền hưởng di sản của mình cho người thừa kế
khác.
Trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định
phải đăng ký quyền sở hữu thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình giấy tờ để
chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.
Trong trường hợp thừa kế theo pháp luật, người yêu cầu công chứng còn phải
xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng
di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Trong trường hợp thừa kế theo di chúc, người yêu cầu công chứng còn phải
xuất trình di chúc.
Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng
đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để
lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng
hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác
minh.

35. 27
Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các
căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.
d. Công chứng văn bản khai nhận di sản
Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng
được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có
quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.
Trong trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định
phải đăng ký quyền sở hữu thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình giấy tờ để
chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.
Trong trường hợp thừa kế theo pháp luật, người yêu cầu công chứng còn phải
xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng
di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Trong trường hợp thừa kế theo di chúc, người yêu cầu công chứng còn phải
xuất trình di chúc.
Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng
đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để
lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng
hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác
minh.
Văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các
căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.
e. Công chứng văn bản từ chối nhận di sản
Người thừa kế có thể yêu cầu công chứng văn bản từ chối nhận di sản. Khi
yêu cầu công chứng văn bản từ chối nhận di sản, người yêu cầu công chứng phải
xuất trình giấy tờ tuỳ thân.
f. Nhận lưu giữ di chúc
Người lập di chúc có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nhận lưu giữ
di chúc của mình. Khi nhận lưu giữ di chúc, công chứng viên phải niêm phong bản

36. 28
di chúc trước mặt người lập di chúc, ghi giấy nhận lưu giữ và giao cho người lập di
chúc.
Đối với di chúc đã được tổ chức hành nghề công chứng nhận lưu giữ nhưng
sau đó giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì trước khi giải thể hoặc chấm dứt hoạt
động, tổ chức hành nghề công chứng phải thoả thuận với người lập di chúc về việc
chuyển cho tổ chức hành nghề công chứng khác lưu giữ di chúc. Trường hợp
không thoả thuận được thì phải trả lại di chúc và phí lưu giữ di chúc cho người lập
di chúc.
Việc công bố di chúc lưu giữ tại tổ chức hành nghề công chứng được thực
hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
1.4. T
.
1.4.1. Tổ chức thực hiện việc công chứng, chứng thực khi người sử dụng đất thực
hiện quyền theo quy định pháp luật đất đai
1.4.1.1 Về công chứng
a. Về tổ chức hành nghề công chứng
-
c
.
Nhìn chung, các tổ chức hành nghề công chứng được phân bố tập trung tại
các thành phố lớn như: Thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố
Hà Nội năm 2007 có 9 tổ chức hành nghề công chứng thì nay có 96 tổ chức hành
nghề công chứng (tăng 10,67 lần). Thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 có 07 tổ chức

37. 29
hành nghề công chứng thì nay có 29 tổ chức hành nghề công chứng (tăng 4,1 lần).
Các tỉnh còn lại, số lượng các tổ chức hành nghề công chứng cũng tăng đáng kể.
Nếu như trước khi Luật công chứng có hiệu lực, các địa phương này chỉ có 01 hoặc
02 Phòng công chứng, thì đến nay hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương đã thành lập thêm các Văn phòng công chứng. Tiêu biểu có một số tỉnh, thành
phố đã phát triển tổ chức hành nghề công chứng tại tất cả các địa bàn cấp huyện
trong địa phương mình như: Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh...
Các Văn phòng công chứng được thành lập theo chủ trương xã hội hóa đã
từng bước hoạt động ổn định. Công tác quản trị, điều hành tổ chức, hoạt động của
các tổ chức hành nghề công chứng được cải tiến theo hướng chuyên nghiệp hóa.
Một số Văn phòng công chứng có quy mô khá lớn với gần 10 công chứng viên. Việc
phát triển các tổ chức hành nghề công chứng rộng khắp gắn với địa bàn dân cư theo
chủ trương xã hội hóa đã tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức trong việc thực
hiện các yêu cầu công chứng.
b. Về đội ngũ công chứng viên
Trước khi Luật công chứng được ban hành, cả nước có 393 công chứng viên
được bổ nhiệm. Đến năm 2012, tổng số công chứng viên được bổ nhiệm là 1.606 người
(tăng 1.253 người). Nhìn chung, số lượng các công chứng viên được bổ nhiệm tăng dần
theo từng năm: Năm 2007: bổ nhiệm 55 công chứng viên; Năm 2008: bổ nhiệm 117
công chứng viên; Năm 2009: bổ nhiệm 166 công chứng viên; Năm 2010: bổ nhiệm 297
công chứng viên; Năm 2011: bổ nhiệm 325 công chứng viên; Năm 2012: Bổ nhiệm 293
công chứng viên. Trong số 1.606 công chứng viên được bổ nhiệm nêu trên, có 1.180
công chứng viên đang hành nghề (trong đó có 438 công chứng viên của Phòng công
chứng và 742 công chứng viên của Văn phòng công chứng).
Đội ngũ công chứng viên phát triển mạnh tại các thành phố lớn và các tỉnh có
điều kiện kinh tế - xã hội phát triển như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh... (thành phố Hà Nội
có 282 công chứng viên, thành phố Hồ Chí Minh có 124 công chứng viên). Số lượng
công chứng viên tại các tỉnh thành khác cũng có sự gia tăng, đến nay chỉ còn 11 tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương có số lượng công chứng viên dưới 05 người.

38. 30
Sự phát triển đội ngũ công chứng viên hiện nay về cơ bản đã đáp ứng được
nhu cầu công chứng của cá nhân, tổ chức. 100% công chứng viên được bổ nhiệm đều
có trình độ cử nhân luật trở lên, trong đó, số công chứng viên qua đào tạo nghề công
chứng chiếm khoảng 35,7% tổng số công chứng viên của cả nước, 64,3% số công
chứng viên còn lại là những người được bổ nhiệm theo diện được miễn đào tạo,
miễn tập sự hành nghề công chứng (gồm những người đã là thẩm phán, kiểm sát
viên, điều tra viên; luật sư đã hành nghề từ ba năm trở lên; giáo sư, phó giáo sư
chuyên ngành luật, tiến sỹ luật; thẩm tra viên cao cấp ngành toà án, kiểm tra viên
cao cấp ngành kiểm sát; chuyên viên cao cấp, nghiên cứu viên cao cấp, giảng viên
cao cấp trong lĩnh vực pháp luật).
c. Về kết quả hoạt động công chứng
Cả nước hiện có 704 tổ chức hành nghề công chứng với 564 văn phòng công
chứng và 1.327 công chứng viên, đã công chứng được khoảng bảy triệu việc, tổng số
phí công chứng thu được gần 2.600 tỷ đồng; trong đó, nộp thuế và nộp ngân sách
nhà nước gần 1.000 tỷ đồng. Sau sáu năm phát triển hoạt động công chứng theo
hướng xã hội hóa và chuyên nghiệp hóa, đã bảo đảm tính an toàn và tạo môi trường
pháp lý thuận lợi, tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại; giảm thiểu
tranh chấp dân sự, khiếu kiện; đồng thời giúp người dân được hưởng dịch vụ công
chứng thuận lợi, nhanh chóng. Hoạt động công chứng đã góp phần không nhỏ trong
việc đảm bảo tính an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, góp phần tạo môi
trường pháp lý thuận lợi và tin cậy cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh, thương
mại, đồng thời giảm thiểu công việc cho Tòa án và các cơ quan nhà nước trong giải
quyết các tranh chấp dân sự, khiếu kiện, thông qua đó bảo đảm trật tự an toàn và tiết
kiệm chi phí cho xã hội.
Về tổng thể, kết quả hoạt động công chứng trong thời gian vừa qua đã khẳng
định rõ rệt vai trò của công chứng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp công
dân, tổ chức, góp phần phòng ngừa vi phạm pháp luật, bảo đảm trật tự an toàn xã hội,
tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
d. Kết quả thực hiện chủ trương chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng,
giao dịch từ UBND sang các tổ chức hành nghề công chứng

39. 31
Nhằm tăng cường bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân trong giao dịch,
chuyên nghiệp hóa hoạt động công chứng và chứng thực, chủ trương chuyển giao
việc chứng thực các giao dịch liên quan đến nhà, đất từ UBND cấp xã sang tổ chức
hành nghề công chứng thực hiện đã được thể chế hóa trong Luật Công chứng năm
2006, Nghị định số 79/2007/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số
03/2008/TT-BTP hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP.
Trong thời gian qua, Bộ Tư pháp đã chỉ đạo quyết liệt việc chuyển giao thẩm quyền
chứng thực các giao dịch về nhà, đất từ UBND cấp xã sang cho các tổ chức hành
nghề công chứng thực hiện. Nhiều địa phương đã tích cực triển khai thực hiện chủ
trương chuyển giao, đặc biệt là sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, thì chủ trương chuyển giao diễn ra nhanh và
thuận lợi hơn. Tính đến ngày 15/12/2010, đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ban hành được Quyết định chuyển giao.
1.4.1.2. Về chứng thực
Theo quy định tại Điều 26 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng
10 năm 2009 của Chính phủ thì đối với những nơi chưa có quyết định chuyển giao
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mà Ủy
ban nhân dân cấp huyện, cấp xã đang thực hiện sang tổ chức hành nghề công chứng
ở địa bàn cấp huyện mà tổ chức hành nghề công chứng đáp ứng được yêu cầu công
chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch có quyền lựa chọn công chứng hoặc
chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện theo quy định của pháp luật.
Tính đến nay, cả nước đã có 694 đơn vị hành chính cấp huyện với 11.014 đơn
vị hành chính cấp xã. Trong thời gian qua, Ủy ban nhân dân các xã đã có những
đóng góp rất lớn trong việc chứng thực các văn bản giao dịch khi người sử dụng đất
thực hiện quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
Chứng thực là một trong các hoạt động chính của Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn, có ảnh hưởng lớn đến đời sống cũng như quyền và nghĩa vụ hợp
pháp của người dân. Nói chung cấp xã có nhiều cố gắng đáp ứng yêu cầu chứng thực
của tổ chức và công dân, công tác chứng thực đã góp phần phục vụ nhiệm vụ phát
triển kinh tế-xã hội ở địa phương.

40. 32
1.4.2. Thực trạng về áp dụng pháp luật về công chứng, chứng thực khi người sử
dụng đất thực hiện quyền theo quy định pháp luật đất đai
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy
định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: (1) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất là hộ gia đình, cá nhân; (2) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức
trong nước; (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước
ngoài; (4) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
1.4.2.1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Tìm hiểu các quy định hiện hành về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất có thể rút ra một số điểm đáng chú ý sau đây:
Thứ nhất, không phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho phép
thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên
đối tượng và phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được quyền chuyển đổi quyền
sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá
nhân khác; Sở dĩ, Luật Đất đai năm 2003 quy định như vậy là nhằm một mặt khuyến
khích hộ gia đình nông dân tự nguyện chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau để
từng bước khắc phục tình trạng sử dụng ruộng đất manh mún (đặc biệt là ở khu vực
đồng bằng sông Hồng và khu vực khu 4 cũ); mặt khác, ngăn ngừa tình trạng lợi
dụng việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để chuyển đổi đất
nông nghiệp sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp nhằm mục
đích kiếm lời.
Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Các quy định về thừa kế
quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 tương thích với quy định về thừa kế
tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2005; cụ thể: Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử
dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước

41. 33
giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó
được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
So sánh với quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm
1993, quy định hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất có một số sửa đổi, bổ sung
đáng chú ý sau: (i) Sửa đổi quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với trường
hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết; (ii) Bổ
sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước
ngoài.
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất,
nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng phần
đất của thành viên đó”. Luật Đất đai năm 2003 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà
nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên
đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật thì được nhận thừa kế quyền sử dụng
đất; nếu không thuộc đối tượng quy định thì được hưởng giá trị của phần thừa kế
đó;”
Thứ ba, bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con cái
trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho một phần đất để họ làm nhà ở hoặc sử
dụng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải được
pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được tặng
cho quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; hộ gia đình,
cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực
thi hành) theo hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa

42. 34
kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp; hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất không phải là đất thuê sang thuê đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất.
Thứ năm, bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là
đất thuê được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
1.4.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức trong nước
Theo pháp luật đất đai hiện hành, tổ chức trong nước sử dụng đất có một số
quyền năng đáng chú ý sau đây: Thứ nhất, tổ chức được Nhà nước giao đất không
thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn
từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo
mục đích đã được xác định.
Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu