Nhận viết luận văn Đại học , thạc sĩ - Zalo: 0917.193.864 Tham khảo bảng giá dịch vụ viết bài tại: vietbaocaothuctap.net Việc quy định xử lý hậu quả pháp lý khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp thực tiễn… Mặt khác, hiện nay Quốc hội đang giao cho Bộ tư pháp chủ trì soạn thảo Bộ luật dân sự sửa đổi. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài. Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
HOÀNG THỊ THU THỦY
HîP §åNG MUA B¸N NHµ ë THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN CƯỜNG
HÀ NỘI - 2014

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN
Hoàng Thị Thu Thủy

3. MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở................. 9
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở......... 9
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở ................................................... 9
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở ...............................12
1.1.3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác .....15
1.2. Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở........19
1.3. Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua
bán nhà ở .........................................................................................24
1.3.1. Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự.....................................24
1.3.2. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự......................................26
1.4. Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở .....28
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................33
Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở.............................................................34
2.1. Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014.....34
2.2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở....................37
2.2.1. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở ..........................38
2.2.2. Điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở.......44
2.2.3. Điều kiện về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở..........45
2.2.4. Điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia hợp đồng
mua bán nhà ở ...................................................................................48

4. 2.2.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp
luật hiện hành ....................................................................................48
2.3. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu.............................................................................50
2.3.1. Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu .....................................................50
2.3.2. Xử lý hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu............................................63
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................72
Chương 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .......73
3.1. Thực trạng áp dụng pháp luật hiện hành hợp đồng mua bán
nhà ở..................................................................................................73
3.2. Một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân ..........................................76
3.2.1. Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trong quá trình giải quyết hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu .............................................................76
3.2.2. Một số vƣớng mắc thƣờng gặp trong quá trình xử lý hợp đồng
mua bán nhà ở vô hiệu tại tòa án nhân dân.......................................83
3.3. Kiến nghị sửa đổi một số điều luật liên quan đến quy định
về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý hợp
đồng mua bán nhà ở vô hiệu ..........................................................88
3.3.1. Giải pháp đề xuất hoàn thiện pháp luật.............................................88
3.3.2. Giải pháp thực hiện trong thực tiễn xét xử của Tòa án.....................92
3.3.3. Các nhóm hoàn thiện khác ................................................................94
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.................................................................................96
KẾT LUẬN....................................................................................................97
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................99
PHỤ LỤC

5. DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật dân sự
TAND: Tòa án nhân dân
TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao
XHCN: Xã hội chủ nghĩa

6. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hợp đồng là một trong những phƣơng tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân,
tổ chức trao đổi lợi ích nhằm thỏa mãn các nhu cầu nhân sinh. Hợp đồng còn
đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế
vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi hàng hóa trong xã hội. Đặc
biệt là trong giai đoạn hiện nay, đất nƣớc ta đang thực hiện nền kinh tế thị
trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chế định hợp đồng càng đƣợc chú trọng
trong quá trình xây dựng pháp luật và xác lập, giao kết của các tổ chức, cá
nhân, trong đó, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một trong
những loại hợp đồng đƣợc giao dịch phổ biến và sôi động nhất.
Tuy nhiên trong thời gian vừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra
với nhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng mua bán nhà ở
không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở tại các tòa án ngày càng nhiều… ảnh hƣởng rất lớn
đến sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh trật tự của đất nƣớc nói
chung và ảnh hƣởng đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết
hợp đồng nói riêng.
Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân, trong đó
là việc thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật đối với hợp đồng mua
bán nhà ở, đặc biệt là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở của
các bên tham gia, bên cạnh đó là các quy định của pháp luật về vấn đề trên còn
nhiều bất cập, việc vận dụng của các cơ quan có thẩm quyền còn chƣa thống
nhất dẫn đến hợp đồng mua bán nhà ở không đƣợc thực hiện đúng quy định,
việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, cụ thể nhƣ các điều luật còn chƣa
dự liệu hết những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do bị

7. 2
nhầm lẫn; điều luật chƣa dự liệu đƣợc trƣờng hợp chủ thể cố tình để bản thân
rơi vào tình trạng không nhận thức và làm chủ hành vi của mình vào thời điểm
xác lập hợp đồng; sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về hình
thức đối với hiệu lực của hợp đồng; việc quy định xử lý hậu quả pháp lý khi
hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu còn chung chung, không phù hợp thực tiễn…
Mặt khác, hiện nay Quốc hội đang giao cho Bộ tƣ pháp chủ trì soạn thảo Bộ
luật dân sự sửa đổi. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài. Hợp đồng mua bán nhà ở
theo pháp luật Việt Nam” là cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Việc nghiên cứu về hợp đồng dân sự, đã đƣợc nhiều nhà khoa học pháp
lý quan tâm trong các thời kỳ, dƣới những góc độ khác nhau và chủ yếu đƣợc
đề cập trong các bài giảng trong giáo trình luật dân sự của Trƣờng Đại học
Luật Hà Nội, Khoa Luật Đại học Quốc gia, Trƣờng Đại học luật thành phố Hồ
Chí Minh trong đó các quy định này đƣợc quy định gián tiếp xuất phát từ các
quy định về giao dịch dân sự, bởi lẽ hợp đồng mua bán nhà ở là một loại giao
dịch dân sự phổ biến. Trong một số ấn phẩm nhƣ: Bình luận Bộ luật dân sự
của Bộ Tƣ pháp và trong một số bài viết của một số tác giả đó là:
- Nguyễn Văn Cƣờng (2005), Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Luận án Tiến sĩ, Trƣờng Đại học
Luật Hà Nội.
- Lê Chí Cƣờng (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận quyền sở hữu nhà
ở- qua thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học,
Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Lê Minh Hùng (2010), Hiệu lực của hợp đồng theo quy định của

8. 3
pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành
phố Hồ Chí Minh;
- Trần Đức Hùng (2007), Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và hậu quả
pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, Khóa luận cử nhân, Trƣờng
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đồng thời có một số sách chuyên khảo, công trình nghiên cứu có liên
quan đến một số khía cạnh pháp lý của vấn đề hợp đồng, điều kiện có hiệu lực
của hợp đồng nhƣ:
- Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân sự Việt Nam lược giải- các hợp
đồng dân sự thông dụng, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình này chủ
yếu tập trung nghiên cứu về các hợp đồng dân sự thông dụng nhƣ hợp đồng
mua bán tài sản, hợp đồng tặng cho tài sản... theo BLDS 1995.
- Nguyễn Văn Cƣờng, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về
quyền sử dụng đất vô hiệu- Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb. Thông tin
và truyền thông;
- Nguyễn Văn Cƣờng (2003), “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân
thủ các quy định về hình thức”, Kiểm sát,(5);
- Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam, Bản án và bình luận
bản án, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội. Công trình khoa học này chuyên sâu
bình luận những bản án đã đƣợc công bố liên quan đến các khía cạnh pháp lý
của chế định hợp đồng.
- Đỗ Văn Đại (2013), “Hình thức của hợp đồng trong pháp luật dân sự
Việt Nam: Những bất cập và hƣớng hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số 2/2013.
- Đỗ Văn Đại (2009), “Hợp đồng vi phạm điều cấm ở Việt Nam”, Khoa
học pháp lý, (01), tr. 55-63.
- Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong
Luật Dân sự Việt Nam, Nxb. Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.

9. 4
- Phạm Hoàng Giang (2007), “Ảnh hƣởng của điều kiện hình thức hợp
đồng đến hiệu lực của hợp đồng”, Nhà nước và Pháp luật, (03), tr. 47-51.
- Phạm Hoàng Giang (2006), “Sự phát triển của pháp luật hợp đồng: Từ
nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng đến nguyên tắc công bằng”, Nhà nước và
Pháp Luật, (10), tr. 28-31.
- Trần Thị Huệ, Nguyễn Văn Hợi (2012), “Một số bất cập trong quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở”, Luật học, (12), tr. 19-24.
- Lê Minh Hùng (2009), “Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo qui
định tại Điều 405 Bộ luật dân sự 2005”, Nhà nước và pháp luật, (06), tr. 45-55.
- Lê Minh Hùng (2009), “Ảnh hƣởng của yếu tố hình thức đối với hợp
đồng”, Khoa học pháp lý, (01), tr. 12-22.
- Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng trong BLDS 2005,
Nxb. Tƣ pháp, Hà Nội.
- Nguyễn Minh Khuê (2001), “Một số vấn đề về giao dịch dân sự”, Tòa
án nhân dân, (03), tr. 2-3.
- Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
- Nguyễn Thị Hồng Nhung (2011), “Pháp luật về trình tự, thủ tục
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam”, Luật học, (12), tr. 34-42.
- Huỳnh Văn Nông (2009), “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và
việc công chứng hợp đồng”, Kỷ yếu hội thảo khoa học Thời điểm giao kết và
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005,
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 13-18.
- Dƣơng Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), “Hình thức văn bản, văn
bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng”, Nghiên cứu lập
pháp, (18), tr. 28-33.

10. 5
- Tƣởng Duy Lƣợng (2009), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb.
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
- Tƣởng Duy Lƣợng (2004), “Một số vấn đề giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (12)…và
các công trình khác. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu nêu trên đều đƣợc
thực hiện ở các góc độ khác nhau và ở các giai đoạn trƣớc đây. Vì vậy, việc
nghiên cứu về đề tài: "Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam"
không bị trùng lắp với các công trình đã công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích cơ bản nhất của đề tài là tìm ra những điểm phù hợp, chƣa
phù hợp của chính sách pháp luật về nhà ở đối với thực tiễn và đóng góp ý
kiến vào những giải pháp trong công tác xây dựng pháp luật và giải pháp xây
dựng cơ chế giải quyết tranh chấp của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng nhà đất, đồng thời có định hƣớng
đúng đắn về chính sách nhà ở trong vai trò quản lý của Nhà nƣớc.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Tác giả nghiên cứu đề tài với những nhiệm vụ cụ thể sau:
- Dựa trên cơ sở pháp lý là Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Bộ luật dân sự
2005, Luật nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật liên quan làm rõ nội dung của
các quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở về mặt lý luận.
- Nghiên cứu thực trạng và đánh giá hiệu quả của những quy định pháp
luật hiện hành về hợp đồng dân sự và hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và
việc giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu.
- Luận văn đƣa ra các định hƣớng, giải pháp, kiến nghị để đóng góp ý
kiến, làm cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở.

11. 6
4. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi nghiên cứu của một luận văn thạc sĩ luật học, học viên
tập trung nghiên cứu về những cơ sở lý luận đã có, nghiên cứu về thực tiễn áp
dụng để từ đó có cái nhìn khách quan, khái quát về thực trạng các quy định
của pháp luật có phù hợp, hay không phù hợp.
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” có phạm vi
nghiên cứu là hợp đồng dân sự thông dụng mà đối tƣợng của hợp đồng là nhà
ở, mà ở đó: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các
nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Bên cạnh học viên cũng đề cập
đến bản chất, sự khác biệt giữa các loại nhà ở khác nhau, việc mua bán nhà ở
trong các trong các trƣờng hợp nhƣ: Nhà ở thuộc sở hữu chung, nhà ở đang
cho thuê, các quyền ƣu tiên… Do hợp đồng mua bán nhà ở có đối tƣợng là
tài sản có giá trị lớn nên có sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Những
nghiên cứu này không chỉ có ý nghĩa hoàn thiện pháp luật hiện hành mà cả
pháp luật trong tƣơng lai. Do đó phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào
những nội dung chính: Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, sự khác biệt giữa
hợp đồng mua bán nhà ở và các hợp đồng mua bán khác, điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng, phƣơng thức giải quyết đối với hợp đồng vô hiệu, đề xuất
phƣơng án hoàn thiện pháp luật về chế định hợp đồng mua bán nhà ở.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Xuất phát từ đƣờng lối chính sách của Đảng và Nhà nƣớc về nhà ở của
Việt nam trong giai đoạn xây dựng đất nƣớc, phát triển nền kinh tế thị trƣờng
định hƣớng xã hội chủ nghĩa.
Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến chính sách về nhà ở, liên
quan đến hợp đồng mua bán nhà ở. Trong hệ thống pháp luật dân sự nội dung

12. 7
pháp luật quy định tập trung trong BLDS và Luật nhà ở cùng hệ thống văn
bản dƣới luật, chính sách của Nhà nƣớc về nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
* Phương pháp nghiên cứu
Đề tài luận văn về hợp đồng mua bán nhà ở lý luận và thực tiễn đƣợc
nghiên cứu dựa trên phƣơng pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ
nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của Chủ nghĩa Mác Lê-nin, Tƣ
tƣởng Hồ Chí Minh về Nhà nƣớc và pháp luật. Các phƣơng pháp cụ thể là
phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, liệt kê, phƣơng pháp xã hội học để
nghiên cứu nội dung của đề tài.
6. Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài
Đề tài về: Hợp đồng mua bán nhà ở không phải đƣợc nghiên cứu lần
đầu đối với bậc cao học. Tuy vậy đối với việc nghiên cứu đề tài lần này Học
viên mong sẽ có một cách đánh giá toàn diện, có hệ thống về pháp luật hợp
đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam.
Đề tài có tính hệ thống các quy định của pháp luật dân sự nói chung và
hệ thống quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng trong suốt
tiến trình lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nƣớc từ thời kỳ phong kiến,
bắc thuộc đến nay. Với rất nhiều những thay đổi của chủ thể pháp luật trong
các quan hệ pháp luật về nhà ở, phù hợp với tình hình phát triển đất nƣớc qua
các thời kỳ lịch sử. Qua việc phân tích các quy định của pháp luật học viên
chỉ ra đƣợc những hạn chế của các quy định pháp luật, đồng thời góp phần
hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán của Tòa án. Với
việc so sánh các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của Việt nam và các
nƣớc có chế độ pháp lý tƣơng đồng, để thấy đƣợc những điểm khác biệt và
những điểm tƣơng đồng trong pháp luật Việt nam và các quốc gia, để từ đó
làm nổi bật tính hiện đại, kịp thời của các quy định pháp luật Việt Nam.

13. 8
Điểm mới của đề tài là đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng mua bán đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự 2005, Luật nhà ở
2005, đặc biệt là các quy định liên quan đến chủ thể của hợp đồng mua
bán, hình thức của hợp đồng và các đối tƣợng của hợp đồng mua bán là tài
sản nhà ở đƣợc hình thành trong tƣơng lai nhƣ nhà chung cƣ, nhà dự án…
Bên cạnh đó đề xuất cơ chế giải quyết tranh chấp nhằm giảm tải công tác
xét xử của Tòa án.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm (03) chƣơng:
Chương 1: Khái quát về Hợp đồng mua bán nhà ở.
Chương 2: Quy định Pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán nhà ở.
Chương 3: Thực trạng và một số giải pháp về thi hành pháp luật về
Hợp đồng mua bán nhà ở.

14. 9
Chương 1
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005
Ngay từ khi xã hội loài ngƣời có sự phân công lao động và xuất hiện
hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan
trọng trong việc điều tiết các quan hệ [20, tr.1]. Hợp đồng dân sự là một loại
giao dịch phổ biến nhất, thông dụng nhất nó phát sinh thƣờng xuyên trong đời
sống hàng ngày của chúng ta và giữ vị trí vô cùng quan trọng trong việc điều
tiết các quan hệ tài sản, nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay.
Trƣớc khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta
cần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tài
sản lớn, có giá trị và đƣợc pháp luật dân sự điều chỉnh.
Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn nhƣ nhà ở thì đƣợc thực
hiện qua phƣơng thức hợp đồng. Khái niệm về tài sản đƣợc ghi nhận trong
BLDS 1995 và đƣợc bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 hiện hành, theo
phép liệt kê thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”
[41, Điều 163], theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại nhƣ
bất động sản, động sản. “Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng trên đó. Các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật
quy định” [41, Điều 174].
Bộ luật dân sự 2005 từ Điều 428 đến Điều 449 quy định về hợp đồng
mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên
mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [41, Điều 428].

15. 10
Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài nhận xét chung về hợp đồng
mua bán tài sản nhƣ:
Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng dân
sự thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật dân sự điều chỉnh.
Vì đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản đƣợc phép
giao dịch, bao gồm cả quyền tài sản. Quyền tài sản là đối tƣợng của hợp đồng
mua bán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tƣợng của hợp đồng
mua bán tài sản còn có thể là vật hình thành trong tƣơng lai mà tại thời điểm
hiện tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chƣa hình thành nhƣ: Hoa màu đƣợc
nuôi trồng thu hoạch trong tƣơng lai, mua bán, trao đổi nhà chung cƣ hình
thành trong tƣơng lai, nhà theo dự án…
Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù
tính chất song vụ và có đền bù này học viên xin trình bày trong nội dung về
đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở của Chƣơng 1.
Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu
phải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện
mà quyền sở hữu đƣợc chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tƣợng của hợp đồng.
Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua
bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở.
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014
Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định
cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về
giá nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở
thuộc các hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình
thức trả trƣớc…

16. 11
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ,
nhà chung cƣ, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà chung cƣ là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện
đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm
nhận chức vụ, công tác. (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật. (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng
đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. (Điều 3,
luật nhà ở 2014)
Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch
mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua
bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung
cƣ, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhƣ nhà liền kề, nhà của chủ đầu tƣ.
Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phân
tích kỹ hơn tại Chƣơng II của luận văn.

17. 12
Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về
mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về
nhà ở 1991, Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 có thể
khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là
một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và
bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc một
phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên mua
có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán nhà ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở
thành chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán
tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ.
Hợp đồng song vụ là: “Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với
nhau” [41, Điều 406]. Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ
chúng ta thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở
đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền và
không bên nào chỉ phải thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền
lợi của bên kia và ngƣợc lại.
Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tƣơng xứng nhƣ:
Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và
tiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà.
Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ của
mình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn đƣợc lập thành nhiều bản có giá trị pháp
lý nhƣ nhau và phải đƣợc công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
cũng là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

18. 13
Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: “Thông báo cho bên mua về các hạn chế
quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong
thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi
trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua” [41, Điều 451]. Tƣơng
ứng với quy định đó là quyền của bên mua nhà ở:
Đƣợc nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng
đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán
nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà
đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi
thƣờng [41, Điều 454].
Với những quy định tƣơng xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà
ở có tính chất song vụ.
Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất này
thể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặng
cho nhà ở hay quan hệ thừa kế.
Ở đây tính chất đền bù đƣợc hiểu là: Khi một trong hai bên bên bán
hoặc bên mua đã thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽ
nhận đƣợc từ bên còn lại một lợi ích vật chất tƣơng ứng, nó khác với quan hệ
thừa kế hay tặng cho, từ bỏ quyền tài sản chỉ là sự chuyển dịch quyền sở hữu
tài sản nhà ở cho bên đƣợc thụ hƣởng mà không cần bên đƣợc thụ hƣởng phải
thực hiện một nghĩa vụ hay một lợi ích vật chất.
Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyên
tắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá trong giao lƣu dân sự để
đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc của việc thực hiện
hợp đồng song vụ là: “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận
thời gian thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi
đến hạn, không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa

19. 14
vụ đối với mình, trừ trường hợp pháp luật quy định khác” [41, Điều 414].
Mặt khác tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở còn xuất phát
từ tính chất của quan hệ hợp đồng là sự thỏa thuận, sự thỏa thuận đó dựa trên
lợi ích của các bên, không đƣợc xâm phạm đến lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích
công cộng, quyền lợi ích hợp pháp của ngƣời khác.
Thứ ba Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng có chuyển giao tài
sản và quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua.
Việc chuyển giao tài sản thể hiện ở nội dung nhƣ nghĩa vụ của bên
bán là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển
giao quyền sở hữu tài sản thể hiện ở nội dung nhƣ bên bán nhà ở thực hiện
đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bên bán
nhà ở yêu cầu bên mua nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong
thời hạn đã thỏa thuận.
Thứ tư Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách về
nhà ở của nhà nước và có tác động tích cực trở lại đối với chính sách pháp
luật nói chung và chính sách về nhà ở nói riêng.
Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nƣớc trên thế giới đều
quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công
chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, hợp đồng có
sự làm chứng của bên thứ ba với những thỏa thuận của hai bên. Trên cơ sở
các văn bản công chứng, chứng thực Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ những giao
dịch về nhà ở, từ đó có định hƣớng cho việc xây dựng các chính sách liên
quan đến nhà ở, đất đai, quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp…
Chính sách nhà ở tác động mạnh mẽ đến thị trƣờng bất động sản với các giao
dịch mua bán giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức.
Giữa hợp đồng mua bán nhà ở và chính sách nhà nƣớc về nhà ở có sự
tác động hai chiều, chính sách nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán

20. 15
phát triển, tại thời điểm ký kết các giao dịch, ảnh hƣởng đến giá cả của hợp
đồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nƣớc về đất đai, thủ tục đăng ký
quyền sở hữu hay chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc đối với các chủ thể của hợp
đồng mua bán nhà ở có yếu tố nƣớc ngoài.
Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phải
đăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở rất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Đặc điểm về đối tƣợng
của hợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối
tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản khác.
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợp
đồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tƣợng của hợp
đồng, chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng… Để hiểu một cách sâu sắc và
toàn diện về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo
của luận văn.
1.1.3. So sánh hợp đồngmua bán nhà ở với các loại hợp đồngmua bán khác
Trong phần so sánh này Học viên xin đƣa ra nội dung so sánh giữa hợp
đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tƣợng không
phải là nhà ở. Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhƣng xuất phát từ giá
trị lớn của loại tài sản này nên đối tƣợng nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân
sự và luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loại
hàng hóa khác thì đƣợc quy định chung trong Luật thƣơng mại 2005
Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quan
hệ hợp đồng đƣợc xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giao
kết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong
giao dịch. Quan hệ hợp đồng đƣợc bắt đầu khi hai bên thiết lập giao kết hợp
đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên đƣợc thực hiện. Hậu quả pháp lý của
hợp đồng có hiệu lực và xử lý hợp đồng vô hiệu trên cơ sở của BLDS 2005

21. 16
hiện hành. Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tƣơng tự nhƣ: Điều
khoản về chủ thể; đối tƣợng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các
bên; phƣơng thức thực hiện; phƣơng thức thanh toán; giải quyết tranh chấp
phát sinh nếu có.
Điểm khác biệt của hai loại hợp đồng này nhƣ sau: Trên cơ sở phân
tích đặc điểm của từng loại hợp đồng, chúng ta thấy những điểm khác biệt cơ
bản của hợp đồng mua bán hàng hóa và hợp đồng mua bán nhà ở.
Về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa trong quan
hệ thƣơng mại có đối tƣợng là hàng hóa, đối tƣợng rất rộng hàng hóa đƣợc
phép trao đổi trong giao lƣu dân sự, không bị pháp luật cấm. “Tất cả các loại
động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai” [39, Điều 3]. Nhƣ vậy
hàng hóa trong thƣơng mại là đối tƣợng của hợp đồng mua bán có thể đang
tồn tại, có thể đƣợc hình thành trong tƣơng lai, hàng hóa đó có thể là động
sản, bất động sản, trừ những hàng hóa đặc biệt nhƣ cổ phiếu, trái phiếu thì
đƣợc điều chỉnh bởi những quy định pháp luật riêng biệt.
Về đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tƣợng hẹp hơn so với
hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đổi tƣợng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang
tồn tại hoặc nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đối tƣợng nhà ở phải đƣợc phép
giao dịch trong quan hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình
thức sở hữu khác nhau nhƣ sở hữu tƣ nhân hay sở hữu nhà nƣớc, sở hữu của
một chủ sở hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình
trạng đƣợc phép giao dịch (nhà ở không đƣợc phép giao dịch nhƣ nhà ở đang
bị thế chấp hoặc bị kê biên thi hành án, hay nhà ở đó đã tham gia một giao
dịch trƣớc đó nhƣng chƣa giải quyết do tranh chấp hay mâu thuẫn về chủ sở
hữu của nhà ở đó, nhà ở của các đồng chủ hữu nhƣng không thống nhất đƣợc
ý chí giữa các chủ sở hữu… nhà ở đem bán nằm trong khối tài sản là di sản
thừa kế chƣa đƣợc phân chia…)

22. 17
Về chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa: Là thƣơng nhân, thƣơng
nhân theo ghi nhận của Luật thƣơng mại 2005 gồm tổ chức kinh tế đƣợc
thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thƣơng mại một cách độc lập, thƣờng
xuyên và có đăng ký kinh doanh. Thƣơng nhân là chủ thể của quan hệ mua
bán tài sản có thể là thƣơng nhân Việt nam, thƣơng nhân quốc tế, thiết lập
quan hệ mua bán ở Việt nam. Ngoài thƣơng nhân chủ thể của quan hệ hợp
đồng còn có thể là cá nhân, tổ chức, nhƣng các cá nhân tổ chức tham gia vào
hợp đồng mua bán phải không nhằm mục đích lợi nhuận, và khi thực hiện
giao dịch mua bán hàng hóa này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự
và Luật thƣơng mại hiện hành.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Chủ thể này có phạm vi rộng
hơn, bao gồm các tổ chức, cá nhân, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự đƣợc
pháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, và có nhu cầu mua bán
nhà ở, đồng thời Hộ gia đình, tổ hợp tác và Nhà nƣớc (với tƣ cách là bên bán
nhà) cũng là những chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, nhƣng các chủ thể
trên tham gia vào giao dịch này không phổ biến.
Về nội dung của hợp đồng mua bán hàng hóa, ngoài những quy định về
nội dung của hợp đồng trong Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán hàng hóa
khác còn chịu sự điều chỉnh của Luật thƣơng mại, ghi nhận thêm các điều
khoản phù hợp với đặc thù của hàng hóa nhƣ về phƣơng thức giao hàng, đặc
điểm hàng hóa quyết định về thời gian giao hàng, nhƣ hàng hóa trong hợp
đồng cung ứng sản phẩm phục vụ cho các dịp lễ, tết thì phải giao hàng trƣớc
thời điểm của lễ tết đó theo truyền thống của dân tộc, hay về địa điểm giao
nhận hàng hóa do hai bên thỏa thuận không nhất thiết phải là nơi có hàng hóa
giống nhƣ quy định tại hợp đồng mua bán nhà ở. Có những điều khoản chỉ có
ở hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà không có ở hợp đồng mua bán nhà ở
nhƣ: Điều khoản thời gian, địa điểm giao hàng; điều khoản vận chuyển hàng
hóa… mô tả đặc điểm hàng hóa về số lƣợng, chất lƣợng, mẫu mã… Mặt khác

23. 18
trong hợp đồng mua bán hàng hóa khác còn có những quy định riêng biệt về
bảo đảm quyền sở hữu trí tuệ của hàng hóa nhƣ: “Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở
hữu trí tuệ đối với hàng hoá” [39, Điều 46] mà trong hợp đồng mua bán nhà ở
không có các điều khoản tƣơng tự. Theo đó: “Bên bán không được bán hàng
hóa vi phạm quyền sở hữu trí tuệ. Bên bán phải chịu trách nhiệm trong
trường hợp có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ đối với hàng hóa
đã bán” [39, Điều 46] và trƣờng hợp bên mua yêu cầu bên bán phải tuân theo
bản vẽ kỹ thuật, thiết kế, công thức hoặc những số liệu chi tiết do bên mua
cung cấp thì bên mua phải chịu trách nhiệm về các khiếu nại liên quan đến
những vi phạm quyền sở hữu trí tuệ phát sinh từ việc bên bán đã tuân thủ
những yêu cầu của bên mua. Nhƣ vậy có nhiều quy định riêng biệt áp dụng
với các loại hàng hóa khác mà đối với nhà ở không áp dụng.
Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa có thể giao
kết bằng miệng (giao dịch đơn giản, có tính phổ thông hoặc đối tƣợng của
giao dịch có giá trị thấp…), hoặc hợp đồng mua bán tài sản cũng có thể đƣợc
lập thành văn bản với những giao dịch phức tạp, đối tƣợng của hợp đồng có
giá trị lớn hoặc những đối tƣợng do pháp luật quy định phải lập thành văn
bản. Ngoài ra những trƣờng hợp pháp luật không quy định bắt buộc phải công
chứng thì các bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng hoặc có sự chứng kiến
của ngƣời làm chứng nhằm làm cho hợp đồng có giá trị pháp lý cao. Các loại
văn bản cũng đƣợc coi là hợp đồng nếu hai bên giao kết gián tiếp bằng các tài
liệu giao dịch nhƣ: Công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng và đƣợc
sự đồng ý của bên kia với nội dung phản ảnh đầy đủ các nội dung chủ yếu cần
có và không trái pháp luật thì đƣợc coi là hợp lệ.
Hợp đồng cũng có thể đƣợc giao kết bằng hành vi cụ thể: Thông
thƣờng đây là một dạng quy ƣớc đã hình thành trên cơ sở thông lệ mà các bên
đã mặc nhiên chấp nhận.

24. 19
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức hợp đồng bắt buộc phải
bằng văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền, nhƣ vậy hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hẹp hơn, và phải có
bên thứ ba là cơ quan nhà nƣớc công nhận hình thức đó hợp pháp thì hợp
đồng mới có hiệu lực. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vì hình thức hợp
đồng không hợp lệ thì pháp luật tạo điều kiện cho các bên đƣợc tiếp tục thực
hiện hợp đồng trên cơ sở hoàn thiện lại hình thức của hợp đồng. Nhƣ vậy hình
thức hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của
hợp đồng trong quan hệ với hai bên giao dịch. Với việc quy định về hình thức
bắt buộc nhƣ vậy, là một cách gián tiếp để nhà nƣớc quản lý các giao dịch dân
sự của các chủ thể.
Trên đây là những điểm giống và khác nhau cơ bản nhất giữa hợp đồng
mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác, ngoài những điểm khác
nhau trên, hai loại hợp đồng này còn có những điểm khác nhau về mục đích
của hợp đồng, cơ quan giải quyết, cơ chế giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu
của các bên trong giao dịch. Trên cơ sở những điểm khác nhau đó pháp luật
có cơ chế điều chỉnh riêng cho những trƣờng hợp cụ thể đối với các bên khi
tham gia giao dịch từ khi thiết lập giao dịch cho đến khi thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
1.2. Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở
Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về việc mua bán
nhà ở đã xuất hiện từ thời kỳ phong kiến khá rõ nét. Tuy nhiên từ thời kỳ
phong kiến thì chế định về hợp đồng mua bán nhà ở chƣa đƣợc coi là một
chế định độc lập hay chƣa đƣợc ghi nhận ở một văn bản độc lập, những
quy định về mua bán nhà ở gắn liền với chế định ruộng đất, ruộng đất công
và tƣ -tƣ hữu sau này.
Sự phát triển của chế độ phong kiến tập quyền thời Lê sơ đã đặt ra yêu

25. 20
cầu xây dựng những thể chế pháp luật hoàn chỉnh để ổn định xã hội, có lợi
cho giai cấp thống trị và Bộ quốc triều hình luật (Luật Hồng Đức) đã đáp
ứng đƣợc yêu cầu đó, đồng thời phản ánh sự phát triển của xã hội hiện tại
bấy giờ. Trong bộ luật này có 14 điều luật khẳng định và bảo vệ quyền tƣ
hữu ruộng đất, các quan hệ dân sự đƣợc đề cập tới nhiều nhất là các lĩnh vực
về quan hệ sở hữu, quan hệ hợp đồng và thừa kế ruộng đất.
Bộ luật Hồng Đức phản ánh hai chế độ sở hữu ruộng đất trong thời kỳ
phong kiến là sở hữu nhà nƣớc với ruộng công- Công điền- Công thổ và sở
hữu tƣ nhân- ruộng tƣ- tƣ điền, tƣ thổ, ghi nhận chế độ lộc điền - Công điền
tƣơng đối toàn diện về ruộng đất công nên trong bộ luật này quyền sở hữu nhà
nƣớc về ruộng đất chỉ đƣợc thể hiện thành các chế tài áp dụng đối với các
hành vi vi phạm chế độ sử dụng ruộng đất công nhƣ: “Không bán ruộng đất
công, không được chiếm ruộng đất công quá hạn mức”, “Không được nhận
bậy ruộng đất công đã giao cho người khác”, “Cấm làm sai quy định phân
cấp ruộng đất công” [58, Điều 347, 343, 334]. Bên cạnh đó việc bảo hộ
quyền sở hữu tƣ nhân, hợp đồng về ruộng đất tƣ cũng đƣợc quy định rõ ràng
nhƣ: “cấm xâm lấn ruộng đất của người khác” [58, Điều 357].
Bộ luật đã điều chỉnh ba loại hợp đồng về ruộng đất là: Hợp đồng mua
bán nhà đất, cầm cố ruộng đất, thuê mƣớn ruộng đất. “Mọi giao kết khi bị ức
hiếp thì không có giá trị” [58, Điều 335]. Đặc biệt “việc mua bán ruộng đất
phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến” [58, Điều 336].
Nhƣ vậy về hình thức các hợp đồng thƣờng phải lập thành văn tự giữa các bên
tham gia hợp đồng với sự chứng thực của quan viên có thẩm quyền. Đây là
những quy định thành văn đầu tiên đặt nền móng cho quá trình phát triển của các
giai đoạn pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ sau này.
Thời kỳ Pháp thuộc ở Việt nam, pháp luật đƣợc xây dựng là để phục vụ
cho giai cấp thống trị với phƣơng châm chia để trị ba miền Bắc, Trung, Nam.

26. 21
Các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc quy định trong ba
bộ luật, dựa trên cơ sở là Bộ luật dân sự Pháp, pháp luật dân sự về hợp đồng
mua bán bảo vệ lợi ích của hai bên giao dịch và bảo vệ lợi ích của giai cấp
thống trị phù hợp với chế độ chính trị của ba miền.
Đến năm 1945 chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành các sắc lệnh nhằm
duy trì các quy định pháp luật trong những bộ dân luật để tiếp tục điều chỉnh
các quan hệ pháp luật dân sự, đó là các sắc lệnh 90/SL ngày 10/10/1945, sắc
lệnh 92/SL ngày 22/5/1950, việc tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh
các quan hệ dân sự, nhƣng các quy định đó không đƣợc trái với nguyên tắc tự
do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ. Nhƣ vậy quan hệ mua bán nhà ở vẫn đƣợc
điều chỉnh trên cơ sở quy định của các bộ dân luật Bắc, Trung, Nam kỳ. Theo
nội dung của ba bộ dân luật này thì mọi hoạt động mua bán nhà ở phải lập
thành văn bản, có chứng nhận và phải làm trƣớc bạ sang tên.
Đến năm 1952 nhà nƣớc tiếp tục ban hành sắc lệnh số 85/SL ngày
22/02/1952 quy định về thể lệ trƣớc bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi
nhà cửa, việc mua bán nhà ở, trao đổi phải trƣớc bạ rồi mới đƣợc sang tên
trong địa bộ và sổ thuế.
Năm 1979, nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành điều lệ thống nhất
quản lý nhà ở, theo đó: “Nếu nhà ở chưa có giấy tờ hợp pháp hoặc đang chờ
xử lý (có tranh chấp) thì không được chuyển quyền sở hữu, nghiêm cấm việc
mua bán nhà ở để nhằm mục đích đầu cơ” [23, Điều 16].
Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là văn bản vô cùng quan
trọng, mở ra một giai đoạn mới trong lịch sử phát triển của pháp luật dân sự
Việt Nam, là cơ sở cho việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật dân sự về nhà ở
nói chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tại chƣơng
V từ Điều 31 đến Điều 38, mua bán nhà ở phải thông qua hợp đồng mua bán,
ký kết bằng văn bản. Song song với pháp luật về nhà ở, chúng ta ban hành

27. 22
Luật đất đai 1987 và Luật đất đai năm 1993, ở Luật đất đai năm 1993 có ghi
nhận về đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật
kiến trúc mà bao gồm cả đất ở có nhà xây dựng trên đó.
Năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP và Nghị định
số 61/NĐ-CP đã cụ thể hóa các quy định của pháp luật về nhà ở 1991 và Luật
đất đai 1993, theo đó cần chú ý là quy định “Nhà ở phải đăng ký tại Ủy ban
nhân dân phường, thị trấn, quy định này bổ sung cho thủ tục mua bán nhà đối
với Hợp đồng mua bán nhà ở” [5, Điều 8].
Nghị định 60/NĐ-CP quy định về các hình thức sở hữu nhà ở, đây là
cơ sở để các chủ thể khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở đƣợc bảo đảm
quyền, lợi ích..chủ thể phải chứng minh đƣợc cơ sở pháp lý về quyền sở hữu
của mình đối với nhà ở đem bán. Ở Nghị định 60/NĐ-CP này lần đầu tiên
xuất hiện chủ thể mới của Hợp đồng mua bán nhà ở là các cá nhân nƣớc
ngoài định cƣ tại Việt Nam, đây là một loại chủ thể mới, quy định này đã
góp phần mở rộng các giao dịch dân sự về nhà ở, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài
vào Việt Nam.
Tại Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định hợp đồng mua bán phải đƣợc
giao kết bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định nếu không hợp đồng
sẽ bị vô hiệu. Năm 1995 Bộ luật dân sự đƣợc thông qua, dựa trên cơ sở các
quy định pháp luật trƣớc đó, tạo cơ sở pháp lý củng cố các quy định về hợp
đồng mua bán nhà ở. Từ Điều 443 đến Điều 450 có nội dung quy định về Hợp
đồng mua bán nhà ở về chủ thể của hợp đồng, hình thức giao kết hợp đồng,
quyền, nghĩa vụ của các bên, điều kiện về nhà ở đem bán.
Năm 1998, Nghị quyết số 58/1998/NĐ-UBTVQH hƣớng dẫn giải quyết
các giao dịch về nhà ở xác lập trƣớc 01/07/1991, theo đó các giao dịch mua bán
về nhà ở đƣợc giải quyết dựa trên ba nguyên tắc: “Khuyến khích, tôn trọng sự
thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự” [56, Điều 1, Khoản 1],

28. 23
“Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của Nhà nước, lợi ích
công cộng” [56, Điều 1, Khoản 3]. Nghị quyết 58/1998 không áp dụng đối với
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân xác lập trƣớc ngày 01/07/1991
mà có ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài
tham gia. Tại nghị quyết quy định riêng về giao dịch nhà ở giữa cá nhân và cá
nhân với quan hệ mua bán giữa các cá nhân đó. “Nếu hợp đồng mua bán
không có tranh chấp và thủ tục chưa hoàn tất thì bên mua phải làm thủ tục
chuyển quyền sở hữu” [56, Điều 5, Khoản 1]. “Nếu hợp đồng mua bán có
tranh chấp thì tùy từng trường hợp pháp luật sẽ áp dụng đảm bảo cho
quyền, lợi ích của các bên khi đã tham gia giao dịch” [56, Điều 5, Khoản
2]. Khoản 3 Điều 5: “Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất,
thì bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà, bên mua thực hiện nghĩa vụ giao
đủ tiền” [56, Điều 5, Khoản 3]. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi
kèm theo điều kiện, nếu điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện thì hợp
đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết theo quy định của pháp luật tại Nghị
quyết này” [56, Điều 5, Khoản 4].
Năm 2000, quy định số 20/QĐ-TTg ngày 03/02/2000 của TTCp đối với
ngƣời hoạt động cách mạng, có công với đất nƣớc, gia đình liệt sỹ thì Nhà
nƣớc có chính sách hỗ trợ về nhà ở. Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày
05/10/2001 quy định về ngƣời Việt Nam ở nƣớc ngoài mua nhà ở tại Việt
Nam. “Nếu người Việt Nam ở ngước ngoài mua nhà ở Việt Nam sau khi hoàn
tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở” [14, Điều 4].
Bộ luật dân sự 1995 đã khắc phục đƣợc những hạn chế và đƣợc thay
thế bằng Bộ luật dân sự 2005, có hiệu lực từ 01/01/2006, với các quy định từ
Điều 450 đến Điều 454 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở,
quyền, nghĩa vụ của các bên.

29. 24
Hiến pháp 1992, sửa đổi bổ sung, Hiến pháp 2013, đề án sửa đổi luật
nhà ở 2005 cùng với sự phát triển của hệ thống pháp luật dân sự, hình sự, kinh
tế… tạo hành lang pháp lý thúc đẩy các quan hệ pháp luật dân sự về mua bán
nhà ở phát triển và có điều kiện thúc đẩy mạnh thị trƣờng bất động sản phát
triển, chính sách về nhà ở của Đảng, Nhà nƣớc đúng đắn đáp ứng nhu cầu về
nhà ở cho ngƣời dân trong thời kỳ mới.
1.3. Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua
bán nhà ở
1.3.1. Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự
Một trong những nguyên tắc quan trọng và đặc trƣng trong giao dịch
dân sự là tự do thỏa thuận. Điều này có nghĩa là các bên có quyền lựa chọn
tham gia vào các quan hệ giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù
hợp với ý chí của mình. Tuy nhiên, trong một trƣờng hợp nhất định để bảo
đảm an toàn pháp lý trong các giao dịch dân sự giữa các bên cũng nhƣ để bảo
vệ trật tự pháp luật và lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia, có những giao
dịch phải tuân theo những hình thức do pháp luật quy định. Trong đó giao
dịch về mua bán nhà ở phải tuân theo hình thức luật định.
Hình thức giao dịch không chỉ đƣợc hiểu là hình thức thể hiện nội dung
của giao dịch nhƣ bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể... mà
còn cần đƣợc hiểu là cả những thủ tục về hình thức nhƣ phải có xác nhận của
công chứng, chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép.
Tuy nhiên, hiện nay các nhà khoa học pháp lý cũng nhƣ các nhà lập pháp
quan tâm đó là hình thức của giao dịch có ảnh hƣởng đến hiệu lực của giao
dịch hay không, nó có phải là điều kiện bất di bất dịch để xác định giao dịch
dân sự vô hiệu hay không. Về vấn đề này, pháp luật của nƣớc ta cũng nhƣ các
nƣớc trên thế giới có những quan điểm và cách tiếp cận khác nhau. Thông
thƣờng pháp luật của các nƣớc trên thế giới quy định giao dịch phải tuân thủ

30. 25
các quy định về hình thức theo các khuynh hƣớng sau: Khuynh hƣớng thứ nhất
là, đòi hỏi một số giao dịch phải đƣợc thể hiện bằng hình thức nhất định, nếu vi
phạm hình thức thì giao dịch đó sẽ vô hiệu. Trong đó đại diện là: Cộng hòa
Liên bang Đức, Thái Lan... Trong pháp luật của Đức những đòi hỏi đầu tiên
đƣa ra là khi giao kết giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt những điều kiện về
hình thức, nếu không tuân thủ quy định này, thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu tuyệt
đối. Pháp luật Thái Lan lại quy định: "Một hành vi pháp lý không theo đúng
hình thức quy định của pháp luật thì vô hiệu" [28, Điều 115]. Việc đòi hỏi tuân
thủ nghiêm ngặt điều kiện về hình thức nhằm bảo vệ những ngƣời không có
kinh nghiệm đối mặt với những tình huống bất ngờ và cũng là cơ sở để tạo nên
chứng cứ khi có tranh chấp và góp phần bảo đảm an toàn trong giao lƣu dân sự.
Khuynh hƣớng thứ hai là, không coi hình thức là điều kiện xác định hiệu lực
của bất kỳ một giao dịch nào. Trong các nƣớc đó phải kể đến pháp luật của
Trung Quốc. Luật hợp đồng của Trung Quốc quy định:
Trƣờng hợp hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo
quy định của pháp luật, thì có sự phân biệt cách xử lý, nếu trong
trƣờng hợp các bên chƣa thực hiện nghĩa vụ chủ yếu thì hợp đồng
bị coi là chƣa xác lập; đối với trƣờng hợp mà các bên đã thực
hiện nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mà đƣợc phía bên kia chấp
nhận thì có nghĩa là hợp đồng đã đƣợc xác lập và có giá trị bắt
buộc đối với các bên [35, Điều 36, 37].
Trong BLDS Pháp không có một điều khoản nào quy định khi hợp đồng
không tuân thủ các quy định về hình thức thì sẽ dẫn tới vô hiệu. Theo BLDS của
Nhật Bản thì về nguyên tắc tự do giao dịch dân sự thừa nhận cả việc tự do lựa
chọn hình thức giao kết. "Mặc dù nhà nước yêu cầu tuân thủ hình thức đặc biệt,
thì giao dịch pháp lý vẫn hoàn toàn có đặc điểm không theo một hình thức bắt
buộc nào" [19, tr. 118]. Việc quy định một giao dịch phải có hình thức là nhằm

31. 26
lƣu ý các bên thận trọng hơn khi giao kết và đảm bảo tính rõ ràng của tồn tại
giao dịch, “Trong trường hợp các bên tham gia giao dịch không tuân thủ các
quy định về hình thức, thì cũng không coi giao dịch đó là vô hiệu” [19, tr. 118].
Nhìn chung, tuy có những điểm khác nhau trong quan điểm về ảnh
hƣởng của hình thức đến hiệu lực của giao dịch, nhƣng tất cả các hệ thống
pháp luật đều nhìn nhận tới sự cần thiết phải bảo vệ đối với giao dịch dân sự.
Vì thế nên tất cả các hệ thống luật đều đƣa ra các đòi hỏi về hình thức đối với
giao dịch, nhƣng cũng có nƣớc không chỉ quy định hình thức bằng văn bản,
mà còn quy định hình thức có xác nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Bộ luật dân sự Pháp hiện hành có nhiều “Thiên”, “Chƣơng”, quy định
về hợp đồng mua bán tài sản và mua bán bất động sản, trong đó các quy định
về hình thức, nội dung, tính chất của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó hợp
đồng mua bán là thỏa thuận giữa các bên, một bên có nghĩa vụ giao vật và bên
kia có nghĩa vụ trả tiền cho vật ấy. Hợp đồng mua bán có thể đƣợc lập dƣới
hình thức công chứng thƣ hoặc tƣ chứng thƣ.
1.3.2. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự
Nếu hợp đồng mua bán bất động sản quy định rõ kích thƣớc và diện
tích bất động sản đem bán, thì bên bán phải giao cho bên mua bất động sản
đúng với các số liệu đã nêu trong hợp đồng, nếu bên mua yêu cầu. Ngƣợc lại
nếu diện tích bất động sản lớn hơn số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng thì
bên mua có thể rút khỏi hợp đồng hoặc trả thêm phần vƣợt trội đó.
Pháp luật dân sự Pháp quy định về vấn đề dịch quyền, những dịch
quyền có thể suy đoán, dịch quyền đƣơng nhiên đối với bất động sản đƣợc
giao dịch. Đồng thời đối với những “khuyết tật xây dựng của bất động sản”,
bên bán một bất động sản sẽ xây không đƣợc miễn trách nhiệm về những
khuyết tật xây dựng thấy rõ trƣớc khi bàn giao nhận công trình hoặc trong
vòng một tháng, kể từ khi bên mua chiếm hữu. Bên mua không đƣợc hủy bỏ
hợp đồng hoặc bớt tiền nếu bên bán tự nhận nghĩa vụ sửa chữa khuyết tật.

32. 27
Pháp luật dân sự của Pháp còn ghi nhận cả về nghĩa vụ của bên bán về
việc kể từ khi giao nhận công trình, bên bán bất động sản sẽ xây phải chịu
trách nhiệm đối với chủ công trình về những nghĩa vụ mà các kiến trúc sƣ,
các nhà thầu và những ngƣời khác có ký hợp đồng dịch vụ với chủ công trình
phải chịu trách nhiệm. Các chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản cũng có
quyền đƣợc hƣởng bảo đảm. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự của
pháp luật thế giới có nội dung quan trọng về giao dịch không đƣợc trái pháp
luật và đạo đức, xã hội.
Trong giao dịch dân sự, sự tự do thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia
giao dịch là nguyên tắc chủ yếu, đặc trƣng và đƣợc pháp luật thừa nhận, nhƣng
không phải tự do đó là vô tận và không bị cản trở bởi bất kỳ lý do gì. Trong
trƣờng hợp vì lợi ích công cộng, vì lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc có thể đƣa ra
một số hạn chế đối với quyền tự do tham gia của các cá nhân, tổ chức trong xã
hội. Phần lớn các nƣớc trên thế giới đều không thừa nhận các giao dịch mà
trong đó nội dung của chúng trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, tức là
những giao dịch trái pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội đều bị vô hiệu.
Luật hợp đồng của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, các hành vi pháp lý
nhằm thực hiện những việc trái với trật tự công cộng và trái với đạo đức bị coi
là vô giá trị và không có hiệu lực. BLDS và thƣơng mại Thái Lan quy định:
"Một hành vi pháp lý bị vô hiệu nếu mục tiêu của nó rõ ràng là bị pháp luật
ngăn cấm hoặc không thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng
hoặc trái với đạo đức" [28, Điều 113]; Tuy nhiên, pháp luật mỗi nƣớc có đặc
điểm riêng nên quy định khác nhau về trái pháp luật và trái với đạo đức xã
hội, thậm chí trong cùng một nƣớc thì nó còn tùy thuộc vào từng giai đoạn
lịch sử nhất định.
Khoa học pháp lý nêu ra các căn cứ sau đây để xem xét một hành vi
pháp lý trái pháp luật và trái với trật tự công cộng, đạo đức xã hội hay không:

33. 28
- Mục đích chủ yếu của giao dịch pháp lý có trái với pháp luật, trái với
trật tự công cộng, đạo đức - xã hội;
- Có hạn chế trong các quy định của pháp luật về mục đích chủ yếu của
giao dịch pháp lý;
- Vi phạm nguyên tắc pháp luật và đạo đức - xã hội do giao dịch pháp
lý có điều kiện;
- Động cơ của giao dịch trái với pháp luật và đạo đức - xã hội
1.4. Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Pháp luật là phƣơng tiện để bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành của xã
hội, pháp luật là công cụ quản lý Nhà nƣớc, tạo môi trƣờng thuận lợi cho sự
phát triển xã hội một cách lành mạnh, góp phần bồi đắp và tạo ra những nền
giá trị mới cho đời sống xã hội.
Trước hết pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở pháp lý để
giải quyết các tranh chấp xảy ra
Trong nền kinh tế thị trƣờng, Nhà nƣớc không bắt buộc các chủ thể
tham gia giao dịch với ai, nội dung gì..., nhƣng khi các bên đã tự nguyện tham
gia giao dịch, tự nguyện cam kết, họ phải chịu sự ràng buộc bởi chính sự cam
kết đó, thậm chí trong trƣờng hợp nào đó các chủ thể còn thỏa thuận đặt ra
hình thức phạt vi phạm khi không tự giác thực hiện nội dung đã cam kết. Nếu
bên nào vi phạm cam kết thì không những phải chịu bất lợi do pháp luật quy
định, mà còn chịu các chế tài do chính các bên tham gia giao dịch đặt ra.
Trong trƣờng hợp chủ thể đã tự nguyện tham gia, dù có một số cam kết, thỏa
thuận trong giao dịch có thể bất lợi cho chính họ nhƣng không thể thoái thác
hoặc từ chối thực hiện. Nếu từ chối thực hiện nghĩa vụ đã cam kết..., sẽ là căn
cứ áp dụng các biện pháp chế tài buộc bên họ phải chịu những tổn thất nhất
định. Với quy định chế tài trong giao dịch đã đóng vai trò quan trọng trong
việc hình thành, củng cố thái độ tích cực của chủ thể tham gia giao dịch và

34. 29
thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Khi có tranh chấp thì chính những cam kết mà
các bên đã thỏa thuận đó sẽ là chứng cứ quan trọng để xác định xem ai là
ngƣời vi phạm, mức độ vi phạm, cần phải áp dụng biện pháp chế tài nhƣ thế
nào cho phù hợp. Nếu trong trƣờng hợp giao dịch dân sự vô hiệu, thì cam kết
đóng vai trò quan trọng xác định lỗi của các bên tham gia, trên cơ sở đó xác
định trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại đối với bên vi phạm khi giải quyết hậu
quả giao dịch dân sự vô hiệu.
Vai trò thứ hai là, là cơ sở đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của
các bên khi các bên có quyền tự do tham gia giao dịch về nhà ở.
Với một hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì phát sinh các
quyền, nghĩa vụ tƣơng ứng và pháp luật bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ
đó đƣợc thực thi, đó là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở đƣợc chuyển
giao, Nhà nƣớc tạo cơ sở cho các thủ tục sang tên đƣợc bảo đảm thực hiện
nhanh gọn đúng pháp luật. Thậm chí khi hợp đồng mua bán nhà ở ký kết
nhƣng vô hiệu thì pháp luật là cơ sở để giải quyết các vấn đề vô hiệu đó một
cách nhanh chóng để đảm bảo quyền lợi của các bên khi đã tham gia vào quan
hệ dân sự. Đó chính là những cơ sở thúc đẩy các quan hệ dân sự phát triển.
Vai trò thứ ba là, Hợp đồng mua bán nhà ở với những quy định chặt
chẽ, tiến bộ, phù hợp thực tiễn sẽ là điều kiện thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển.
Khi các chủ thể tham gia vào giao dịch về mua bán, thì có cùng lợi ích,
lợi ích đƣợc đảm bảo thì càng khuyến khích họ tham gia, và từ đó thị trƣờng
bất động sản phát triển, thay đổi theo chiều hƣớng tích cực, loại bỏ những yếu
tố tiêu cực của nền kinh tế thị trƣờng nhƣ: gian lận, lừa đảo, đầu cơ..tạo ra
môi trƣờng lành mạnh, mà ở đó nhu cầu về nhà ở phải đƣợc ƣu tiên lên hàng
đầu. Sự phát triển của pháp luật về nhà ở thúc đẩy hoạt động tự do mua bán,
trao đổi nhà ở, đồng thời hạn chế đƣợc những trở ngại đối với quyền tự do

35. 30
giao kết hợp đồng, tự do thỏa thuận trên cơ sở các quy định chung về quyền,
nghĩa vụ, khung giá đất, định mức xây dựng, giá vật liệu….
Quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tạo điều kiện cho quy
định pháp luật của nhà nƣớc ổn định, đúng đắn và có định hƣớng. Tập hợp
những bản án giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán, về vấn đề vô hiệu,
cách thức giải quyết là những giá trị thực tiễn, trên cơ sở đó cơ quan lập pháp
tập hợp, nghiên cứu và đƣa ra những quy định sửa đổi pháp luật cho phù hợp
với thực tiễn. Với những quy định về chủ thể, nội dung, hình thức của hợp
đồng mua bán nhà ở là cơ sở cho mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch
mua bán có cơ sở để áp dụng, đồng thời thỏa thuận nội dung giao dịch không
trái pháp luật, đạo đức, xã hội.
Ví dụ nhƣ: Quan hệ mua bán nhà ở là một quá trình mà điểm bắt đầu là
khi một trong các bên mua hoặc bên bán đƣa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng
và kết thúc khi các bên hoàn thành xong các quyền và nghĩa vụ mà họ thỏa
thuận trong hợp đồng nếu hợp đồng không bị vô hiệu.
Theo quy định pháp luật thì:
Hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc xác định là bên mua và bên
bán giao kết với nhau khi bản hợp đồng đó đƣợc chứng nhận, chứng
thực của cơ quan Công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân
dân cấp Huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban
nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn trừ trƣờng hợp bên bán
là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở [40, Điều 193, Khoản 3].
Thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng hoặc chứng thực đƣợc coi là
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở.
Trƣớc hết về thủ tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng đi
công chứng hoặc chứng thực. Khi đó công chứng viên hoặc cán bộ tƣ pháp có
thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ để xem xét các điều kiện khẳng định tính hợp

36. 31
pháp về đối tƣợng, nội dung của hợp đồng, về điều kiện chủ thể tham gia giao
kết, trên cơ sở đó, công chứng viên hoặc cán bộ tƣ pháp mới quyết định việc
có công chứng hoặc chứng thực hay không, nếu nội dung của hợp đồng hợp
pháp thì hợp đồng đƣợc công chứng hoặc chứng thực. Ở giai đoạn này các
công chứng viên, cán bộ tƣ pháp phải có trách nhiệm hƣớng dẫn các bên thực
hiện đúng các điều kiện do pháp luật quy định để hợp đồng đƣợc ký kết hợp
pháp (tránh đƣợc vấn đề hợp đồng vô hiệu về hình thức).
Vai trò thứ tư là góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản
Chế định giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng để các chủ thể khi
tham gia giao dịch nghiêm túc thực hiện, tránh không vi phạm quy định của Nhà
nƣớc. Nếu một hoặc các bên tham gia vi phạm thì giao dịch dân sự bị vô hiệu,
bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi cho chính họ,
ví dụ, bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thƣờng thiệt hại do hành vi vi
phạm của họ gây ra, hủy giao dịch... Việc quy định này có ý nghĩa khắc phục
những thiệt hại cho bên bị vi phạm, đồng thời còn tạo nên sự công bằng cho xã
hội và cũng là những lời cảnh báo cho các chủ thể khi họ tham gia giao dịch,
tạo thái độ nghiêm túc của các chủ thể trong việc thực hiện các quy định của
pháp luật về giao dịch và nội dung của giao dịch do các chủ thể tham gia xây
dựng nên, tạo ra sự ổn định trong giao lƣu tài sản, góp phần ổn định trong
quan hệ sở hữu tài sản.
“Hình thức phát triển nhà ở là phát triển nhà ở theo dự án và phát
triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân” [40,Điều 28]. Các hình
thức phát triển này để triển khai đƣợc thì một trong những yếu tố khi áp
dụng thực tiễn là hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ thể ở đây là cá nhân và
pháp nhân kinh doanh bất động sản và hai chủ thể đặc biệt là hộ gia đình và
tổ hợp tác, bên cạnh đó một chủ thể đặc biệt khác cũng tham gia vào giao
dịch mua bán nhà ở là nhà nƣớc.

37. 32
Nhƣ vậy các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của pháp luật là cơ
sở định hƣớng cho chính sách nhà ở phát triển, phù hợp yêu cầu của luật nhà
ở, chính sách phát triển nhà ở của Đảng, Nhà nƣớc, trong thời kỳ đổi mới đất
nƣớc, thời kỳ công nghiệp hóa đất nƣớc.

38. 33
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Nhƣ vậy các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền
với tiến trình lịch sử xây dựng đất nƣớc và lịch sử lập pháp của Việt nam từ
1945 đến nay. Pháp luật có sự khác nhau qua các thời kỳ, nhƣng luôn luôn thể
hiện đƣợc tính kế thừa và phát triển những ƣu điểm, tiến bộ để phù hợp với
yêu cầu của thực tiễn qua từng giai đoạn lịch sử khác nhau. Các quy định của
pháp luật đã tạo đƣợc khung pháp lý để các chủ thể tham gia vào các giao
dịch có định hƣớng rõ ràng và ổn định. Những quy định về hình thức, thủ tục
của hợp đồng mua bán có ý nghĩa lớn để các chủ thể hạn chế tối đa các hợp
đồng bị vô hiệu.
Do đặc thù của đất đai, nhà ở là những tài sản lớn của mỗi cá nhân, của
toàn xã hội, nó thể hiện sự phát triển của một quốc gia, cũng nhƣ sự quan tâm,
chăm lo của Nhà nƣớc đối với đời sống nhân dân. Ở Chƣơng 1 này học viên
đã làm sáng tỏ khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở, trên cơ sở đó đƣa ra
những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó thấy đƣợc vai trò, giá
trị của những quy định pháp luật về nhà ở gắn liền với Bộ luật dân sự hiện
hành và Luật nhà ở cùng hệ thống các văn bản pháp luật hƣớng dẫn thi hành.

39. 34
Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
2.1. Nội dung của Hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở do
các bên thỏa thuận và phải đƣợc lập thành văn bản, bao gồm các nội dung:
- Họ và tên và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn
với nhà ở đó.
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;
- Thời hạn và phƣơng thức thanh toán tiền.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Cam kết của các bên.
- Các thỏa thuận khác.
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản.
- Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức
vụ của ngƣời ký)
Pháp luật hiện hành còn quy định các trƣờng hợp mua bán nhà ở trong
những trƣờng hợp:
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở do đƣợc đầu tƣ xây dựng mới (bao
gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai) thì
ngoài yêu cầu phải có đủ các nội dung trên, phải tuân thủ quy định của pháp
luật, trong hợp đồng mua bán còn phải nêu rõ các nội dung, thời hạn và trách
nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở; giá trị quyền sử dụng
đất trong giá bán nhà ở và trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nƣớc của
bên bán nhà ở; trong trƣờng hợp mua bán căn hộ chung cƣ thì còn phải ghi rõ
thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung theo đúng mục đích thiết kế đã

40. 35
đƣợc phê duyệt ban đầu, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở
hữu nhà chung cƣ, cách tính diện tích căn hộ mua bán. Hợp đồng mua bán
nhà ở đƣợc ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động
sản thì không phải công chứng, chứng thực.
- Đối với trƣờng hợp mua bán nhà ở thông qua hình thức đấu giá thì
nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở ngoài yêu cầu phải tuân thủ các quy
định của Luật Nhà ở, còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về bán
đấu giá tài sản.
- Đối với việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận
và đƣợc ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, hai bên thỏa thuận về thời gian
thanh toán, thỏa thuận về quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở
đó. Bên mua nhà ở trong trƣờng hợp này chỉ đƣợc thực hiện các giao dịch
mua bán với ngƣời khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ khi các
bên có những thỏa thuận khác. Liên quan đến vấn đề thừa kế đối với nhà ở
đƣợc mua theo phƣơng thức trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở chết trong thời
gian mua bán thì ngƣời thừa kế hợp pháp đƣợc tiếp tục thực hiện các quyền,
nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết.
Đối với việc mua bán nhà ở theo phƣơng thức trả chậm, trả dần, bên
mua và bên bán có thể thỏa thuận về nội dung trả lại nhà ở, và đồng thời với
việc trả lại nhà ở là việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó
- Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung,
Việc bán nhà ở phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu
chung, trƣờng hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các
chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo
quy định của pháp luật, các chủ sở hữu chung đƣợc quyền ƣu tiên
mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó đƣợc bán
cho ngƣời khác [40].

41. 36
Đây là quy định xuất phát từ Bộ luật dân sự về quyền sở hữu tài sản, đồng
thời để tránh tình trạng, một chủ sở hữu cố tình trì hoãn việc bán nhà ở, không
tạo điều kiện cho các chủ sở hữu khác khi muốn bán tài sản.
Trƣờng hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của
Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại đƣợc quyền bán nhà ở đó;
Chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ
sở hữu chung khác đƣợc quyền ƣu tiên mua,… không có chủ sở hữu
chung nào mua thì phần quyền đó đƣợc bán cho ngƣời khác [40].
Đây là quy định thể hiện tính ƣu tiên, quyền ƣu tiên đối với việc mua
bán nhà ở, nếu vi phạm quyền ƣu tiên đó thì bị xử lý theo pháp luật hiện hành.
- Đối với nhà ở đang cho thuê, việc mua bán cũng đƣợc pháp luật quy
định cụ thể trong luật nhà ở 2014. Có các trƣờng hợp, nhà ở đó thuộc sở hữu
của nhà nƣớc đang cho thuê, nhà ở đó thuộc sở hữu chung của các đồng sở
hữu, nhà ở đó thuộc sở hữu của cá nhân đang trong thời hạn cho thuê mà
muốn bán. Ở đây Học viên chỉ xem xét riêng đối với nhà ở thuộc sở hữu
chung của các đồng sở hữu và nhà ở thuộc sở hữu riêng của cá nhân. Đối với
nhà đang cho thuê, muốn bán thì phải có thông báo cho bên đang thuê, vì sẽ
liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà đó, hợp
đồng thuê đó có đối tƣợng là nhà ở đang muốn bán. Ở đây pháp luật cũng có
quy định về quyền ƣu tiên của bên đang thuê nhà nếu bên thuê đã thanh toán
hết tiền thuê theo hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở thì bên thuê cũng
đƣợc xem xét quyền ƣu tiên mua (trừ nhà thuộc sở hữu chung).
- Đối với trƣờng hợp “mua trƣớc nhà ở” (Điều 128, Luật nhà ở 2014)
theo đó việc mua trƣớc nhà ở có nghĩa là: “Khi các bên đã ký kết hợp đồng
mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó” [40].

42. 37
Về các điều kiện trong hợp đồng mua bán nhà ở giữa các bên đã ký kết
về giá, phƣơng thức thanh toán, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng vẫn đƣợc
tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận của các bên, với quy định này để bảo vệ
quyền và lợi ích giữa các bên khi đã tham gia vào giao dịch dân sự mua bán.
Nhà nƣớc trở thành một bên trong giao dịch mua bán, trở thành bên tiếp nhận
nhà ở đó, nếu phát sinh thiệt hại sau việc mua trƣớc nhà ở đó thì Nhà nƣớc
phải bồi thƣờng cho các bên. Đồng thời hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên
đã ký kết không còn giá trị pháp lý.
2.2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
Hiệu lực của hợp đồng là nội dung mang tính bản chất của hợp đồng,
bởi lẽ khi các bên thiết lập hợp đồng là để ràng buộc quyền và nghĩa vụ đối
với nhau. Tính hiệu lực của hợp đồng có mục đích cuối cùng là đảm bảo
quyền và lợi ích của các bên cũng nhƣ bên thứ ba.
Hiệu lực của hợp đồng phản ánh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng. Khi
một hợp đồng có hiệu lực có nghĩa là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
quan hệ hợp đồng đƣợc đảm bảo. Trong quá trình nghiên cứu chúng ta thƣờng
nhắc tới khái niệm về hiệu lực của văn bản pháp luật, hiệu lực của di chúc.
Nhƣ vậy có thể hiểu rằng một đối tƣợng đƣợc pháp luật điều chỉnh có hiệu lực
có nghĩa là nó có giá trị về mặt pháp lý (do pháp luật quy định) và giá trị về
mặt thực tiễn tức là nó mang lại quyền lợi, nghĩa vụ hợp pháp cho chủ thể
pháp luật, thể hiện phạm vi điều chỉnh tác động của đối tƣợng pháp luật đó về
mặt thời gian, không gian, tính tƣơng đối, tính tuyệt đối đối với các chủ thể.
Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam cũng có ghi nhận về chế định hiệu
lực của hợp đồng, từ khái niệm về “Hiệu lực của khế ƣớc” đến hiệu lực của
hợp đồng. Hợp đồng đƣợc giao kết hợp pháp có giá trị là luật đối với các bên,
chỉ có thể bị hủy bỏ trên cơ sở có thỏa thuận chung, hoặc theo những căn cứ
do pháp luật quy định. Tại Bộ luật dân sự 1995 quy định về hiệu lực của hợp

43. 38
đồng tiếp tục phát triển Bộ luật dân sự 2005 có một số quy định liên quan đến
hiệu lực của hợp đồng qua hiệu lực của các cam kết dân sự: “Cam kết, thỏa
thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được
cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng” [41, Điều 4] “Hợp đồng được
giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [41, Điều 405]. Từ những quy
định của pháp luật trên đây cho ta thấy, hiệu lực của hợp đồng có giá trị bắt
buộc nhƣ pháp luật và có giá trị cƣỡng chế với các bên tham gia giao dịch.
Nhƣ đã trình bày trong khái niệm về hợp đồng dân sự, bản chất của hợp
đồng nói chung là sự thỏa thuận và sự ràng buộc có tính pháp lý đối với các
bên trong giao dịch dân sự. Do đó hiệu lực của hợp đồng cũng phải thể hiện
đƣợc bản chất này của hợp đồng. Từ những phân tích trên đây, học viên xin
khái quát về hiệu lực của hợp đồng: “Hiệu lực của hợp đồng là sự ràng buộc
pháp lý và phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch dân sự,
buộc các bên phải tôn trọng thực hiện”
Về điệu kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:
- Ngƣời tham gia hợp đồng có năng lực pháp luật dân sự.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không vi phạm
điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.
- Ngƣời tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện.
- Hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Nhƣ vậy điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm
điều kiện về chủ thể, điều kiện về mục đích, nội dung của hợp đồng, điều kiện
về sự tự nguyện cũng nhƣ điều kiện về hình thức. Cụ thể nhƣ sau:
2.2.1. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành bao

44. 39
gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, nhà nƣớc. Trong đó chủ thể
cá nhân và pháp nhân là phổ biến, đây là hai chủ thể truyền thống của pháp
luật dân sự, đƣợc quy định rất chặt chẽ về quyền, nghĩa vụ và điều kiện tham
gia giao kết hợp đồng.
2.2.1.1. Chủ thể là cá nhân
Đây là chủ thể chủ yếu và thƣờng xuyên nhất, tham gia vào giao dịch
mua bán nhà ở. Tuy nhiên không phải cá nhân nào cũng đƣợc tham gia vào
quan hệ mua bán, để đƣợc tham gia vào giao dịch đó với tƣ cách là chủ thể
độc lập, cá nhân phải có đủ năng lực chủ thể tức là năng lực pháp luật dân sự
và năng lực hành vi dân sự.
 Năng lực hành vi dân sự của cá nhân
“Năng lực hành vi của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi
của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự” [41, Điều 17], đây là
khả năng của chính cá nhân đó. Ví dụ hợp đồng là sự thống nhất ý chí và sự
bày tỏ ý chí đó ra bên ngoài, nên chỉ có ngƣời có năng lực hành vi tự mình,
với ý chí riêng, tự nguyện, tự xác lập, thực hiện các quyền nghĩa vụ phát sinh
từ giao dịch và tự chịu trách nhiệm về hậu quả pháp lý của hợp đồng. Bộ luật
dân sự cũng không quy định cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự mới
tham gia vào các giao dịch dân sự mà ở những độ tuổi nhất định thì cá nhân
đƣợc tham gia vào các loại giao dịch phù hợp độ tuổi cũng nhƣ nhu cầu thiết
lập giao dịch. Pháp luật thực định quy định độ tuổi tối thiểu đƣợc tham gia
mọi hợp đồng dân sự trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở, đối với ngƣời có
năng lực hành vi dân sự đầy đủ là những ngƣời đã thành niên từ đủ 18 tuổi trở
lên trừ trƣờng hợp bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.
Bên cạnh việc yêu cầu cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự pháp
luật cũng có quy định những trƣờng hợp đặc biệt khi cá nhân không có năng

45. 40
lực hành vi dân sự đầy đủ họ vẫn đƣợc tham gia vào các giao dịch. Pháp luật
quy định những ngƣời đủ 6 tuổi đến chƣa đủ 18 tuổi khi tham gia xác lập thực
hiện hợp đồng phải có sự đồng ý của ngƣời đại diện theo pháp luật. Đây là
ngƣời có năng lực hành vi dân sự một phần và chỉ có thể xác lập, thực hiện
quyền và nghĩa vụ trong một giới hạn nhất định. “Người từ đủ 15 tuổi chưa
đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác
lập, thực hiện giao dịch mà không cần có sự đồng ý của người đại diện theo
pháp luật” [41, Điều 20], ngƣời lao động trong độ tuổi này có quyền tự mình
giao kết hợp đồng lao động và có thu nhập hợp pháp, họ có điều kiện trở
thành chủ thể độc lập trong đời sống kinh tế xã hội. Đối với ngƣời chƣa đủ 6
tuổi là ngƣời không có năng lực hành vi dân sự. Họ không đƣợc tham gia bất
kỳ một giao dịch nào. Mọi giao dịch của những ngƣời này phải do ngƣời đại
diện theo pháp luật xác lập thực hiện. Đối với ngƣời mất năng lực hành vi dân
sự theo Bộ luật dân sự 2005 là ngƣời do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác
mà không thể nhận thức, làm chủ đƣợc hành vi của mình, theo kết luận của tổ
chức giám định (khi có yêu cầu). Tòa án có thể tuyên bố ngƣời đó bị mất năng
lực hành vi dân sự.
Đối với ngƣời bị hạn chế năng lực hành vi dân sự của Bộ luật dân sự
2005 là ngƣời nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán
tài sản của gia đình thì giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của ngƣời bị hạn
chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của ngƣời đại diện trừ giao
dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Mặt khác Bộ luật dân sự
2005 là trƣờng hợp ngƣời có đủ năng lực hành vi dân sự nhƣng đã xác lập
thực hiện vào đúng thời điểm không nhận thức, làm chủ đƣợc hành vi của
mình thì giao dịch đó sẽ bị coi là vô hiệu, đây là điều luật mang tính chất dự
liệu trong pháp luật, các giao dịch đƣợc xác lập mà trái với ý chí của chủ thể
thì có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu để đảm bảo tính tự
nguyện, tự do trong giao kết hợp đồng.