SlideShare une entreprise Scribd logo
1  sur  90
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN HỒNG VÂN
THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ
CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2015
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN HỒNG VÂN
THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA
TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Đức Long
HÀ NỘI - 2015
1
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn bảo đảm tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể được bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Nguyễn Hồng Vân
2
MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
MỞ ĐẦU............................................................................................................. 5
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ THẾ CHẤP
TÀI SẢN............................................................................................................. 11
1.1. Khái niệm, đặc điểm của giao dịch bảo đảm tiền vay .................... 11
1.1.1. Khái niệm giao dịch bảo đảm tiền vay ................................................. 11
1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo
đảm tiền vay ........................................................................................................ 13
1.1.3. Đặc điểm của giao dịch bảo đảm tiền vay............................................ 15
1.2. Phân loại giao dịch bảo đảm tiền vay................................................ 17
1.2.1. Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật.................................................. 17
1.2.2. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và bảo lãnh........................................... 18
1.3. Tài sản bảo đảm tiền vay.................................................................... 19
1.3.1. Khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay...................................................... 19
1.3.2. Phân loại tài sản bảo đảm tiền vay........................................................ 21
1.4. Thế chấp tài sản .................................................................................. 22
1.4.1. Khái niệm thế chấp tài sản.................................................................... 22
1.4.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản............................................................... 23
1.4.3. Thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng .................................................... 23
1.5. Hoạt động của các tổ chức tín dụng và vai trò của thế chấp tài
sản tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam ....................................................... 23
1.5.1. Hoạt động của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam................................ 23
3
1.5.2. Thế chấp tài sản và vai trò đối với hoạt động tín dụng của các tổ
chức tín dụng tại Việt Nam ................................................................................. 23
Chương 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM.... 30
2.1. Tài sản thế chấp .................................................................................. 30
2.1.1. Khái niệm tài sản thế chấp.................................................................... 30
2.1.2. Đặc điểm tài sản thế chấp ..................................................................... 30
2.1.3. Phân loại tài sản thế chấp...................................................................... 31
2.2. Hiệu lực giao dịch thế chấp tài sản.................................................... 35
2.2.1. Công chứng, chứng thực Hợp đồng thế chấp tài sản............................ 35
2.2.2. Đăng ký giao dịch thế chấp tài sản ....................................................... 37
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các Bên trong giao dịch thế chấp tài sản .. 43
2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp.................................................... 43
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp........................................... 45
2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp.................... 47
2.4. Xử lý tài sản thế chấp ......................................................................... 47
2.4.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp .................................................. 47
2.4.2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp......................................................... 48
2.4.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp....................................................... 49
2.4.4. Thời hạn xử lý tài sản thế chấp............................................................. 50
Chương 3. PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA VIỆT NAM
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN.......................................... 51
3.1. Khái quát về thực trạng pháp luật giao dịch bảo đảm tiền vay tại
tổ chức tín dụng................................................................................................. 51
4
3.1.1. Sự không thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giao dịch bảo đảm
tiền vay ............................................................................................................... 52
3.1.2. Sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật liên quan đến giao
dịch bảo đảm tiền vay và tài sản bảo đảm........................................................... 52
3.1.3. Những khoảng trống của pháp luật về giao dịch bảo đảm. .................. 52
3.2. Pháp luật thế chấp tài sản bảo đảm tại tổ chức tín dụng – Vướng
mắc, bất cập và giải pháp hoàn thiện.............................................................. 53
3.2.1. Chưa triệt để thừa nhận các nguyên tắc của vật quyền bảo đảm.......... 53
3.2.2. Chủ thể trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm................................ 55
3.2.3. Người thứ ba trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm ....................... 58
3.2.4. Tài sản thế chấp .................................................................................... 61
3.2.5. Hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản ................................................ 68
3.2.6. Đăng ký giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm ........................................ 68
3.2.7. Xử lý tài sản thế chấp............................................................................ 69
3.2.8. Trách nhiệm trả nợ sau khi xử lý tài sản thế chấp ................................ 79
3.2.9. Về công khai thông tin giao dịch bảo đảm ........................................... 80
KẾT LUẬN........................................................................................................ 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 84
5
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Nằm trong xu thế phát triển chung của nền kinh tế, thời gian qua ngành
Ngân hàng đã có những bước phát triển nhanh chóng cả về quy mô và sự đa
dạng nghiệp vụ. Một trong những nghiệp vụ quan trọng và chủ yếu nhất của
các tổ chức tín dụng là nghiệp vụ cấp tín dụng. Qua quá trình phát triển tín
dụng “nóng”, hiện tại các tổ chức tín dụng đang phải đối mặt với tình trạng nợ
xấu - các khoản vay không có khả năng thu hồi. Việc này đã dẫn đến những
hệ lụy nghiêm trọng đối với tình hình tài chính và hoạt động của tổ chức tín
dụng.
Theo kết quả thanh tra, giám sát trong năm 2012 tại 59 tổ chức tín dụng
cho thấy, tỷ lệ nợ xấu của các tổ chức tín dụng đến cuối năm 2012 đã lên đến
con số 7,8%; năm 2013 với việc thành lập Công ty TNHH một thành viên
Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), gần 40.000 tỷ
đồng nợ xấu của các ngân hàng đã được VAMC mua lại, thì tính đến ngày
31/12/2013, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam là 3,79% [40].
Và đến tháng 7/2014, VAMC đã mua 54.000 tỷ đồng nợ gốc với giá mua
44.800 tỷ đồng; riêng hơn 6 tháng đầu năm 2014, VAMC mới chỉ mua 14.857
tỷ đồng nợ gốc với 12.093 tỷ đồng giá mua. Về thu hồi nợ, nếu như năm
2013, Công ty chỉ thu được 145 tỷ đồng thì đến nay đã thu được 1.260 tỷ
đồng và đã bán được một khoản nợ với giá 440 tỷ đồng và đang triển khai bán
khoản nợ thu về gần 90 tỷ đồng nữa. [45]
Để lành mạnh hóa hoạt động của các tổ chức tín dụng yếu kém, có tỷ lệ
nợ xấu cao, rất nhiều ngân hàng, công ty tài chính đã phải tính đến chuyện
hợp nhất, sáp nhập,… mới đây nhất là vụ hợp nhất giữa Ngân hàng Thương
6
mại Cổ phần Phương Tây (Western Bank) và Tổng Công ty Cổ phần Tài
chính Dầu khí (PVFC) để cho ra đời Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại
chúng (PVComBank) và vụ việc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam
Thịnh vượng (VPBank) mua lại Công ty TNHH MTV Tài chính Than -
Khoáng sản Việt Nam (CMF) từ Tập đoàn Công nghiệp Than Khoáng sản
Việt Nam (TKV).
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nợ xấu cao như vậy
chính là những rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng, trong đó nổi lên hàng đầu
là những rủi ro xuất phát từ các giao dịch bảo đảm tiền vay như: Cán bộ tín
dụng không nắm rõ các quy định của pháp luật, không nghiêm túc thực hiện
các quy định, quy trình cho vay của ngân hàng; hay những rủi ro phát sinh từ
chính những quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm tiền
vay,…. Đã có rất nhiều cán bộ tín dụng tại các ngân hàng, công ty tài chính
rơi vào vòng lao lý cũng chỉ vì “rủi ro giao dịch bảo đảm tiền vay” và thực tế
đã chứng minh vai trò quan trong của giao dịch bảo đảm đối với nghiệp vụ
cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, giao dịch bảo đảm là một
dạng hợp đồng phụ. Tuy nhiên không giống như các hợp đồng phụ khác có
hiệu lực phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính, giao dịch bảo đảm có
hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng chính. Có nghĩa rằng, nếu hợp đồng
chính vô hiệu nhưng giao dịch bảo đảm vẫn bảo đảm tuân thủ pháp lý về mặt
nội dung và hình thức, thì vẫn có hiệu lực. Thực tế hoạt động tín dụng tại các
tổ chức tín dụng đã chứng minh vai trò quan trọng của các giao dịch bảo đảm
bởi nếu hợp đồng chính là hợp đồng tín dụng vô hiệu thì ngân hàng chỉ mất
tiền lãi mà vẫn thu được tiền cho vay gốc nhưng nếu hợp đồng bảo đảm vô
hiệu thì ngân hàng mất cả gốc lẫn lãi.
7
Để có thể hạn chế được tối đa những rủi ro tiềm ẩn trong các giao dịch
bảo đảm nói chung và giao dịch thế chấp tài sản nói riêng, cần khắc phục
những nguyên nhân dẫn đến những rủi ro này, một trong số đó là hoàn thiện
hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng.
Đối với các giao dịch bảo đảm tiền vay, hiện tại có rất nhiều văn bản
pháp luật điều chỉnh trực tiếp, gián tiếp như: Pháp luật về giao dịch bảo đảm
và đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật đất đai, nhà ở,… Về cơ bản các văn
bản này đã điều chỉnh tương đối đầy đủ các vấn đề liên quan, tuy nhiên quá
trình áp dụng thực tế tại các tổ chức tín dụng đã bộc lộ không ít điểm bất cập
như: Chưa có sự thống nhất và phù hợp giữa các quy định tại các văn bản luật
khác nhau, thiếu sự thống nhất trong cách hiểu và vận dụng luật từ phía các cá
nhân, tổ chức thực thi như tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký
quyền sử dụng đất, tổ chức bán đấu giá đã dẫn đến tình trạng khó khăn của
các tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm.
Trong các loại hình giao dịch bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng thì
giao dịch thế chấp tài sản là phổ biến nhất và có ý nghĩa rất quan trọng trong
hoạt động bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. Chính vì vậy, việc tìm hiểu
và nghiên cứu về các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng liên quan
đến thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng là cần thiết và có ý nghĩa cả về mặt lý
luận và thực tiễn, nhất là trong bối cảnh kinh tế suy thoái như hiện nay, ngành
Ngân hàng sau một thời gian tăng trưởng nhanh đã bộc lộ những kẽ hở về mặt
quy chế, quy trình nội bộ và đã có rất nhiều vụ tranh chấp, khởi kiện giữa tổ
chức tín dụng và khách hàng, thậm chí đã có rất nhiều các cán bộ tín dụng đã
rơi vào vòng pháp lý cũng chỉ vì những rủi ro này.
1.2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
8
Trên cơ sở tìm hiểu một cách sâu sắc và cập nhật các quy định của
pháp luật về giao dịch bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng nói chung và
giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng nói riêng cũng
như quá trình tìm hiểu thực tế tại các tổ chức tín dụng, luận văn hướng tới
nghiên cứu một cách toàn diện về các quy định của pháp luật, những rủi ro
tiềm ẩn trong các giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, phân tích đánh
giá nguyên nhân dẫn đến những rủi ro này để đưa ra được giải pháp hoàn
thiện nhằm hạn chế tối đa những rủi ro. Cụ thể như sau:
- Phân tích làm rõ vai trò của giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền
vay đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng;
- Thực trạng áp dụng các quy định pháp luật thế chấp tài sản bảo đảm
tiền vay tại tổ chức tín dụng;
- Những rủi ro tiềm ẩn từ các quy định pháp luật về thế chấp tài sản bảo
đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và những nguyên nhân dẫn đến rủi ro
này, từ đó đề ra các giải pháp khắc phục.
1.2.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Việc nghiên cứu được thực hiện từ chính hoạt động tín dụng tại các
Ngân hàng Thương mại Cổ phần và các Công ty tài chính với những số liệu
thống kê từ năm 2010 đến nay để phân tích, làm rõ vai trò của giao dịch thế
chấp tài sản bảo đảm tiền vay cũng như thực trạng pháp luật thế chấp tài sản
bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng.
1.3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Hiện tại đã có rất nhiều bài viết của các tác giả về các rủi ro trong các
giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng nhưng đa
phần các bài viết đó chỉ đề cập đến một khía cạnh nhất định trong loại giao
dịch này. Do vậy, các tác giả mới chỉ đưa ra các bất cập và giải pháp hoàn
thiện từ một góc độ cụ thể như: Với một loại tài sản thế chấp hay một chủ thể
9
nhất định nào đó,…mà chưa tổng hợp, phân tích đầy đủ các vấn đề liên quan
để đưa ra giải pháp tổng thể. Ví dụ như:
- Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở
Việt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học;
- Phan Hồng Điệp (2012), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
trong các tổ chức tín dụng - Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp
luật, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội;
- Phùng Văn Hiếu (2012), Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
- Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng thương mại quốc tế Việt Nam - Đề xuất
giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, Luận văn Thạc sỹ, Đại học
Quốc gia Hà Nội.
Xuất phát từ việc nghiên cứu thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín
dụng, nghiệp vụ cấp tín dụng tại một số Ngân hàng Thương mại Cổ phần,
Công ty Tài chính, Tổ chức tài chính vi mô,... luận văn đã nêu lên được
những điểm cốt lõi mà các cán bộ tín dụng cần quan tâm, các vấn đề pháp lý
về thế chấp tài sản bảo đảm mà họ thường xuyên gặp phải. Trên cơ sở đó
phân tích thấu đáo sự cần thiết phải đưa ra và thực hiện các giải pháp nhằm
hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản tại các tổ chức tín
dụng nhằm hạn chế tối đa những rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong các giao dịch
này.
2. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh các quy định của
pháp luật Việt Nam, bình luận những điểm phù hợp và chưa phù hợp. Ngoài
ra, luận văn còn sử dụng phương pháp tổng hợp quy định pháp luật, thống kê
thực tiễn áp dụng các quy phạm pháp luật về thế chấp tài sản tại các tổ chức
tín dụng để đánh giá khái quát, chỉ ra những rủi ro mà tổ chức tín dụng có thể
gặp phải khi thực hiện các giao dịch này.
10
3. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn kết cấu gồm ba chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về giao dịch bảo đảm và thế chấp tài sản.
Chương này tác giả trình bày khái quát về khái niệm, đặc điểm của giao
dịch bảo đảm và tài sản bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản nói riêng; lịch
sử hình thành và phát triển pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm; vai trò
của giao dịch bảo đảm tiền vay đối với hoạt động tín dụng tại các tổ chức tín
dụng.
Chương 2: Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động
của tổ chức tín dụng tại Việt Nam.
Chương này tác giả nêu và phân tích làm rõ các quy định của pháp luật
về thế chấp tài sản như vấn đề hiệu lực của các giao dịch này, việc thực hiện
giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm cũng như vấn đề xử lý tài sản thế chấp.
Đồng thời, khái quát về hoạt động của tổ chức tín dụng và vai trò của thế chấp
tài sản đối với hoạt động của tổ chức tín dụng.
Chương 3: Pháp luật về thế chấp tài sản của Việt Nam – Thực trạng và
giải pháp hoàn thiện.
Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản bảo
đảm và thực tiễn áp dụng trong hoạt động cấp tín dụng, tác giả phân tích
những điểm bất cập của pháp luật là nguyên nhân chính dẫn đến những rủi ro
pháp lý tiềm ẩn trong giao dịch thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng và đề ra
giải pháp hoàn thiện.
11
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN
1.1. Khái niệm, đặc điểm của giao dịch bảo đảm tiền vay
1.1.1. Khái niệm giao dịch bảo đảm tiền vay
Giao dịch bảo đảm là một loại giao dịch quan trọng và đã tồn tại từ lâu
trong hệ thống pháp luật các nước trên thế giới. Tuy nhiên các hệ thống pháp
luật lại có quan niệm khác nhau về giao dịch bảo đảm. Điển hình là sự khác
nhau cơ bản giữa hệ thống pháp luật Civil Law và hệ thống pháp luật
Common Law. Theo kết quả nghiên cứu của nhiều tác giả, thì các nước trong
hệ thống pháp luật Civil Law theo xu hướng hình thức: Chú trọng tới việc
phân chia giữa các hình thức bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh... và
quy định về từng hình thức bảo đảm mà thường không đưa ra một khái niệm
chung về giao dịch bảo đảm. Do vậy, pháp luật của các nước này thường liệt
kê các biện pháp bảo đảm nên khái niệm khá hẹp, thường chỉ bao gồm các
bảo đảm mang tính chất truyền thống như cầm cố, thế chấp, ký quỹ, bảo lãnh.
Đối với các nước theo hệ thống pháp luật Common Law lại
theo xu hướng chức năng: Dựa trên “lợi ích bảo đảm” và coi như là
nguồn gốc của mọi giao dịch. Khái niệm giao dịch bảo đảm được
hiểu là toàn bộ các giao dịch, không phụ thuộc vào hình thức và tên
gọi, có mục đích tạo lập lợi ích bảo đảm. Chính vì vậy, bên cạnh
các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp,... pháp
luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng
với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao
nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả
chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ… Điều
12
này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối
tượng của hoạt động đăng ký theo quy định của pháp luật các nước
này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch bảo đảm [37].
Theo pháp luật Việt Nam, cụ thể là khoản 1, Điều 318 về “Biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng có quy
định:
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:
a) Cầm cố tài sản;
b) Thế chấp tài sản;
c) Đặt cọc;
d) Ký cược;
đ) Ký quỹ;
e) Bảo lãnh;
g) Tín chấp. [26, khoản 1, Điều 318].
Và khoản 1, Điều 323 về “Đăng ký giao dịch bảo đảm”, Bộ luật Dân sự
năm 2005 quy định: “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả
thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy
định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này.”[26, khoản 1, Điều 323].
Có thể thấy rằng, Bộ luật Dân sự năm 2005 không đưa ra những đặc
điểm cơ bản của giao dịch bảo đảm giống như hệ thống pháp luật Common
Law mà mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
tương tự như hệ thống pháp luật Civil Law.
Trước đây, theo quy định tại khoản 1, Điều 2 về “Giải thích từ ngữ”,
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP “Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng”, thì: “1. Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện
pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được
các khoản nợ đã cho khách hàng vay”. Kể từ thời điểm Nghị định số
13
163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm được ban hành đã thay thế Nghị định
số 178/1999/NĐ-CP Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, các văn
bản liên quan và thống nhất hóa các quy định về giao dịch bảo đảm. Nhưng
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm cũng không đưa ra một
định nghĩa cụ thể về biện pháp bảo đảm, mà chỉ cụ thể hóa Điều 318 về “Biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” trong Bộ luật Dân sự năm 2005
bằng cách liệt kê các biện pháp bảo đảm.
Tuy nhiên, dựa trên cách tiếp cận theo chức năng của các biện pháp bảo
đảm tiền vay, có thể đưa ra định nghĩa về giao dịch bảo đảm tiền vay như sau:
“Giao dịch bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận giữa Bên cho vay và Bên vay
theo các quy định của pháp luật, theo đó Bên cho vay nhận quyền đối với tài
sản của Bên vay hoặc Bên thứ ba nhằm bảo đảm việc trả nợ của Bên vay,
ngăn ngừa rủi ro, tạo dựng cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các
khoản nợ đã cho khách hàng vay”.
1.1.2.Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật Việt Nam về giao
dịch bảo đảm tiền vay
1.1.2.1. Trước ngày 01/01/2006, thời điểm có hiệu lực của Bộ luật Dân
sự năm 2005
Trước khi có Bộ luật Dân sự năm 1995, Nghị định số 17-HĐBT ngày
16/01/1990 của Hội đồng Bộ trưởng “Quy định chi tiết pháp lệnh Hợp đồng
kinh tế” mới liệt kê và định nghĩa về các biện pháp bảo đảm bao gồm thế
chấp, cầm cố và bảo lãnh. Bộ luật Dân sự năm 1995 chính thức có hiệu lực
ngày 01/07/1996 là bước tiến quan trọng trong quá trình hình thành và phát
triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm, tạo hành lang pháp lý cho loại giao
dịch này. Sau đó, các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm, bảo đảm tiền
vay, đăng ký giao dịch bảo đảm được ban hành để điều chỉnh hoạt động của
các cá nhân, tổ chức liên quan, một số văn bản điều chỉnh trực tiếp như:
14
- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ Về
giao dịch bảo đảm;
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/2009 của Chính phủ Về
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng;
- Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ Về
đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trong thực tiễn áp dụng, các quy định này đã bộc lộ những điểm hạn
chế như: Việc tồn tại song song hai quy chế về giao dịch bảo đảm áp dụng với
các chủ nợ nói chung và đối với các tổ chức tín dụng nói riêng theo Nghị định
số 165/1999/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP
Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng gây khó khăn cho các thủ thể
khi lựa chọn pháp luật áp dụng; các hạn chế đối với tổ chức tín dụng khi nhận
tài sản bảo đảm là động sản, hàng lưu kho, tài sản hình thành tương lai; quyền
tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch chưa thực sự được tôn trọng; thứ
tự ưu tiên thanh toán không rõ ràng,...
1.1.2.2. Kể từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật Dân sự năm 2005
Bộ luật Dân sự năm 2005 được ban hành nhằm khắc phục phần nào
những bất cập của Bộ luật Dân sự năm 1995, cũng như các văn bản pháp luật
về giao dịch bảo đảm và hoàn thiện hơn pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Cho đến thời điểm hiện tại, các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm
đã được ban hành mới như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006
của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày
23/07/2010 của Chính phủ Về đăng ký giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa
đổi, bổ sung các quy định này.
Các văn bản này đã giải quyết phần nào những khúc mắc của các Bên
nhận tài sản bảo đảm nói chung và các tổ chức tín dụng nói riêng với các quy
định tiến bộ về trình tự, thủ tục thiết lập bảo đảm; quyền tự do thỏa thuận cho
15
các chủ thể tham gia giao dịch được mở rộng; thứ tự ưu tiên thanh toán giữa
các loại chủ nợ khác nhau được xác định rõ hơn, quyền của tổ chức tín dụng
trong một số trường hợp cụ thể,...
Mới đây nhất là Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-
BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày
06/06/2014 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hướng dẫn về xử lý tài
sản bảo đảm,... Sự ra đời của các văn bản này cũng đã tác động lớn đến hệ
thống pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản tại các tổ
chức tín dụng nói riêng.
Tuy nhiên trong quá trình hoạt động, các tổ chức tín dụng vẫn gặp phải
những khó khăn, vướng mắc liên quan đến giao dịch bảo đảm và công
chứng,.... Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như: Việc
không thống nhất trong áp dụng các quy định pháp luật có liên quan của các
cán bộ tại tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm,
cơ quan tư pháp,...
1.1.3.Đặc điểm của giao dịch bảo đảm tiền vay
Cũng là một dạng giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự, giao
dịch bảo đảm tiền vay cũng có những đặc điểm chung của giao dịch dân sự và
những đặc điểm đặc thù của giao dịch bảo đảm, cụ thể như sau:
Thứ nhất, giao dịch bảo đảm tiền vay mang tính chất bổ sung cho nghĩa
vụ chính từ hợp đồng cấp tín dụng:
Các biện pháp bảo đảm tiền vay xuất hiện nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ
vay tiền được thực hiện khi đến hạn, vì thế các nghĩa vụ bảo đảm tồn tại với
16
tính chất là một nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính. Điều này có thể thấy
qua việc nghĩa vụ bảo đảm không thể tồn tại một cách độc lập mà phụ thuộc
gắn liền với nghĩa vụ được bảo đảm (ở đây là nghĩa vụ trả nợ của Bên vay).
Đồng thời, nghĩa vụ bảo đảm phải phù hợp với nghĩa vụ được bảo đảm (về
thời gian, nội dung, hiệu lực của biện pháp bảo đảm là phụ thuộc vào nghĩa
vụ chính) và khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt thì nghĩa vụ bảo đảm cũng
chấm dứt.
Trong trường hợp Bên cho vay chuyển giao quyền yêu cầu thực hiện
nghĩa vụ chính cho một Bên thứ ba, thì Bên thứ ba cũng có quyền yêu cầu
Bên vay thực hiện nghĩa vụ bảo đảm. Việc nghĩa vụ bảo đảm bị vô hiệu, bị
đơn phương chấm dứt thực hiện hay bị hủy bỏ không ảnh hưởng tới hiệu lực
của nghĩa vụ chính (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
Thứ hai, giao dịch bảo đảm tiền vay mang tính chất dự phòng, chỉ được
áp dụng khi nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc bị vi phạm,
đồng thời phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm.
Thứ ba, đối tượng giao dịch bảo đảm tiền vay là những lợi ích vật chất.
Bắt nguồn từ mục đích của biện pháp bảo đảm tiền vay là nhằm bảo
đảm việc thưc hiện nghĩa vụ của Bên vay nên trong các giao dịch bảo đảm
đều phát sinh việc Bên vay hoặc Bên thứ ba xác lập cho Bên cho vay quyền
lợi vật chất nhất định. Đó là quyền được xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu
hồi nợ vay trong trường hợp Bên vay không hoàn trả đầy đủ, hoặc không thực
hiện đầy đủ trách nhiệm như đã giao kết khi vay tiền.
Thứ tư, mục đích của việc xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay là nhằm
tạo cơ sở kinh tế, pháp lý để Bên có quyền (Bên nhận bảo đảm) thu hồi nợ.
Hoạt động cho vay tài sản là một hoạt động mang nhiều rủi ro đối với
Bên cho vay. Chính vì vậy, sự xuất hiện của các biện pháp bảo đảm tiền vay
đã giúp hạn chế hoặc loại trừ hoàn toàn những rủi ro này đối với Bên cho vay
17
và bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng cũng như bảo đảm thực hiện các
nghĩa vụ đã được giao kết giữa Bên vay và Bên cho vay.
Việc xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay còn giúp cho quyền đòi nợ của
những chủ nợ này có thứ tự ưu tiên thanh toán cao hơn so với quyền đòi nợ
của các chủ nợ không có bảo đảm đối với tài sản đó.
Thứ năm, giao dịch bảo đảm tiền vay có hiệu lực không phụ thuộc vào
hợp đồng chính.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, giao dịch bảo đảm là một
dạng hợp đồng phụ, tuy nhiên không giống như các hợp đồng phụ khác có
hiệu lực phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính, giao dịch bảo đảm có
hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng chính. Có nghĩa rằng, nếu hợp đồng
chính vô hiệu thì giao dịch bảo đảm vẫn có hiệu lực pháp lý. Như vậy, trong
quan hệ tín dụng, nếu hợp đồng tín dụng vô hiệu thì tổ chức tín dụng chỉ mất
lãi nhưng nếu hợp đồng bảo đảm vô hiệu, thì tổ chức tín dụng sẽ mất cả gốc
lẫn lãi.
1.2. Phân loại giao dịch bảo đảm tiền vay
Có nhiều cách phân loại giao dịch bảo đảm tiền vay dựa trên những tiêu
chí khác nhau. Cụ thể như sau:
1.2.1.Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật
Theo một số nghiên cứu, pháp luật của các nước trong hệ thống Civil
Law thường phân biệt những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thành hai
nhóm: Các biện pháp bảo đảm đối vật và các biện pháp bảo đảm đối nhân. Sự
phân biệt này nhằm xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên và từ đó có
phương pháp điều chỉnh các mối quan hệ có liên quan một cách tương ứng.
Bảo đảm tiền vay đối vật là hình thức bảo đảm mà quyền của tổ chức
tín dụng được xác lập trực tiếp trên một vật cụ thể thuộc sở hữu của Bên bảo
đảm nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng
18
vay. Đối tượng của nó là tài sản của Bên có nghĩa vụ hoặc Bên thứ ba; tổ
chức tín dụng có quyền được yêu cầu xử lý tài sản đó theo quy định của pháp
luật hoặc theo thỏa thuận để thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Cầm cố và thế
chấp là hai biện pháp bảo đảm đối vật cơ bản. Theo đó, đối với giao dịch bảo
đảm tiền vay, tài sản này có thể thuộc sở hữu của Bên vay hoặc Bên thứ ba,
có thể là tài sản vô hình hoặc hữu hình, có thể là động sản hay bất động sản.
Khi xảy ra tranh chấp, hoặc Bên vay không thực hiện đúng những nghĩa vụ
của mình, tài sản bảo đảm tiền vay sẽ là đối tượng được xử lý nhằm thu hồi
khoản tiền mà tổ chức tín dụng đã cho khách hàng vay.
Bảo đảm tiền vay đối nhân là bảo đảm mà Bên thứ ba cam kết với tổ
chức tín dụng về việc thực hiện nghĩa vụ thay cho Bên vay khi đến hạn mà
Bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Biện pháp bảo đảm đối nhân có tính chất tiêu biểu là Bảo lãnh. Khác với biện
pháp bảo đảm đối vật, tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm đối nhân
không được xác định cụ thể, mà là toàn bộ tài sản của Bên bảo đảm. Việc cá
thể hóa tài sản nào được phát mại để thanh toán cho Bên cho vay thường được
tiến hành sau khi đến hạn mà Bên vay không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực
hiện không đúng thỏa thuận. Theo đó, với giao dịch bảo đảm tiền vay, khi xảy
ra tranh chấp hoặc Bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, thì trách
nhiệm cá nhân của người bảo đảm sẽ là đối tượng được sử dụng nhằm lấy lại
khoản tiền mà tổ chức tín dụng đã cho vay. Trách nhiệm cá nhân này thường
được xác lập bởi một Bên thứ ba.
1.2.2.Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và bảo lãnh
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là các phương thức bảo đảm mà khoản
vay của khách hàng tại tổ chức tín dụng được được bảo đảm bằng một loại tài
sản. Chính vì vậy, hình thức bảo đảm này sẽ hạn chế bớt rủi ro cho các tổ
chức tín dụng vì tổ chức tín dụng có thể xác lập quyền đối với một tài sản
19
nhất định, khi khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tổ chức tín dụng có
căn cứ để thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ. Đây cũng là
phương thức bảo đảm phổ biến tại các tổ chức tín dụng.
Bảo lãnh là phương thức bảo đảm tiền vay mà khoản vay không được
bảo đảm bằng một tài sản. Điều 361 về “Bảo lãnh”, Bộ luật Dân sự năm 2005
quy định:
Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là Bên bảo lãnh)
cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là Bên nhận bảo lãnh) sẽ
thực hiện nghĩa vụ thay cho Bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là Bên
được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà Bên được bảo lãnh không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể
thoả thuận về việc Bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi
Bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình
[26, Điều 361].
Ở đây tổ chức tín dụng có thể chọn lựa khách hàng vay của mình, dựa
trên nhiều yếu tố khác nhau để cho khách hàng vay như: Dựa trên uy tín của
khách hàng vay, uy tín của một bên thứ ba, bảo lãnh của nhà nước,...
1.3. Tài sản bảo đảm tiền vay
1.3.1.Khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay
Như đã nêu trên, các hệ thống pháp luật khác nhau đưa ra các khái
niệm khác nhau về tài sản bảo đảm tiền vay. Theo nhiều nghiên cứu, thì: Các
nước theo hệ thống pháp luật Civil Law, về nguyên tắc, mọi tài sản đều có thể
là tài sản bảo đảm, tuy nhiên, phạm vi những tài sản này còn phụ thuộc vào
từng biện pháp bảo đảm cụ thể và việc phân định phạm vi tài sản bảo đảm chủ
yếu được thực hiện đối với hai biện pháp bảo đảm là cầm cố và thế chấp.
Đối với các nước theo hệ thống pháp luật Common Law tài sản bảo
đảm được chia chủ yếu thành động sản và bất động sản, tùy theo tính chất của
20
tài sản bảo đảm là động sản hay bất động sản mà áp dụng theo quy định pháp
luật khác nhau đối với việc thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản đó. Theo đó, phạm
vi tài sản bảo đảm được quy định rất rộng: Đối với động sản, mọi tài sản được
phép giao dịch đều có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm, bao gồm cả tài
sản vô hình và tài sản hữu hình, tài sản hiện có và hình thành trong tương lai.
Hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam có nhiều quy định liên
quan đến tài sản bảo đảm, cụ thể như:
- Khoản 7, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Nghị định số 163/2006/NĐ-
CP Về giao dịch bảo đảm quy định: “Tài sản bảo đảm là tài sản mà Bên bảo
đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với Bên nhận bảo đảm.”
[11, khoản 7, Điều 3].
- Điều 4 về “Tài sản bảo đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao
dịch bảo đảm đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy
định: “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong
tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.” [11, Điều 4].
- Điều 320 về “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Bộ luật Dân sự
năm 2005 quy định:
1. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền
sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch.
2. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện
có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong
tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của Bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được
giao kết [26, Điều 320].
Xét tổng thể, các quy định nêu trên đã bao hàm một phạm vi rất rộng
các tài sản có thể sử dụng làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên theo quy định tại
khoản 1, Điều 320 về “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Bộ luật Dân
21
sự năm 2005: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở
hữu của Bên bảo đảm chưa thực sự phù hợp với đối tượng là tài sản hình
thành trong tương lai vì vào thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, những tài
sản này chưa hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của Bên có nghĩa vụ hoặc Bên
thứ ba. Ví dụ đối với nhà ở hình thành trong tương lai, vào thời điểm xác lập
giao dịch thế chấp, tài sản này mặc dù đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu
của Bên bảo đảm vì quyền sở hữu đối với tài sản này chỉ được xác lập khi chủ
sở hữu được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.2.Phân loại tài sản bảo đảm tiền vay
Có nhiều cách phân loại tài sản bảo đảm tiền vay tùy thuộc vào các tiêu
chí khác nhau, chẳng hạn:
1.3.2.1. Tài sản bảo đảm tiền vay hữu hình và tài sản bảo đảm tiền vay
vô hình
Tài sản bảo đảm tiền vay hữu hình là tài sản tồn tại hiện hữu của Bên
vay hoặc Bên thứ ba. Tài sản hữu hình có thể là vật, hàng hóa. Về nguyên tắc,
tổ chức tín dụng có thể nắm giữ, quản lý trực tiếp những loại tài sản này.
Tài sản bảo đảm tiền vay vô hình là những tài sản phi vật chất của Bên
vay hoặc Bên thứ ba. Tải sản vô hình có thể là quyền sở hữu công nghiệp,
quyền tác giả, quyền sử dụng đất hoặc các quyền khác. Tổ chức tín dụng có
thể cầm giữ các quyền này thông qua việc nắm giữ các giấy tờ chứng minh
quyền sở hữu, quyền sử dụng các loại tài sản này của Bên vay hoặc Bên thứ
ba.
1.3.2.2. Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản hiện có hoặc tài sản hình
thành trong tương lai
Tài sản bảo đảm tiền vay hiện có là tài sản bảo đảm tiền vay đang tồn
tại và thuộc sở hữu của Bên vay hoặc Bên thứ ba. Ví dụ như: Phương tiện vận
22
chuyển đã được đăng ký sở hữu, hàng hóa, nhà ở đã được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất,...
Tài sản bảo đảm tiền vay hình thành trong tương lai là loại tài sản bảo
đảm tiền vay sẽ thuộc sở hữu của Bên vay hoặc Bên thứ ba trong tương lai.
Tài sản hình thành trong tương lai này không có nghĩa là nó chưa tồn tại một
cách vật chất, tài sản đó hoàn toàn có thể đã tồn tại một cách vật chất khi giao
dịch bảo đảm được xác lập, tuy nhiên quyền sở hữu của Bên bảo đảm đối với
tài sản thì lại được xác lập sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay.
Ví dụ như nhà ở đã hoàn thành nhưng chưa được cấp chứng nhận quyền sở
hữu vào thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp.
1.4. Thế chấp tài sản
1.4.1.Khái niệm thế chấp tài sản
Về mặt ngữ nghĩa, thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản
để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ được xác lập trước đó. Tuy nhiên nhiều
trường hợp tài sản đó không thể chuyển giao được cho bên có quyền như nhà
đang ở, quyền sử dụng đất, nhà xưởng đang sản xuất, hàng hóa luân
chuyển,… Do vậy, Bên thế chấp dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng đối với tài sản này giao cho Bên có quyền hay Bên nhận thế
chấp giữ.
Khoản 1, Điều 342 về “Thế chấp tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005
đưa ra khái niệm: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao
tài sản đó cho bên nhận thế chấp.” [26, khoản 1, Điều 342].
Căn cứ theo quy định nêu trên có thể hiểu biện pháp thế chấp tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó Bên thế chấp cam kết dùng tài sản của
23
mình thông qua việc chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý của tài sản cho Bên
nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển
giao tài sản thế chấp đó. Như vậy, chủ sở hữu tài sản vẫn có thể dùng tài sản
bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự mà vẫn được quản lý, sử dụng tài
sản thế chấp. Có lẽ đây là ưu điểm của biện pháp thế chấp so với các biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác.
1.4.2.Đặc điểm của thế chấp tài sản
Là một biện pháp bảo đảm nên thế chấp tài sản cũng mang những đặc
điểm chung của giao dịch bảo đảm: Mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ
chính; mang tính chất dự phòng, chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ được bảo đảm
không được thực hiện hoặc bị vi phạm, đồng thời phạm vi bảo đảm không
vượt quá phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm; đối tượng giao dịch bảo đảm tiền
vay là những lợi ích vật chất; mục đích của việc xác lập giao dịch thế chấp tài
sản là nhằm tạo cơ sở kinh tế, pháp lý để Bên có quyền (Bên nhận bảo đảm)
thu hồi nợ; hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản không phụ thuộc vào hợp
đồng chính.
Đồng thời, giao dịch thế chấp tài sản có điểm đặc thù so với các biện
pháp bảo đảm khác đó là: Bên thế chấp chỉ chuyển giao hồ sơ pháp lý của tài
sản thế chấp cho Bên nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản thế chấp.
Điều này có nghĩa rằng, Bên thế chấp vẫn được quyền quản lý, sử dụng, đầu
tư,… vào tài sản thế chấp. Đặc điểm này cũng tạo cho giao dịch thế chấp có
ưu điểm vượt trội so với các biện pháp bảo đảm khác.
1.4.3.Thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng
Giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay tại các tổ chức tín
dụng còn mang những điểm đặc thù so với giao dịch thế chấp tại các tổ chức,
cá nhân khác như sau:
24
Thứ nhất, chủ thể của giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay luôn
có một bên là tổ chức tín dụng với tư cách là Bên nhận thế chấp (bên có
quyền đòi nợ theo hợp đồng tín dụng). Ngoài ra, chủ thể thứ hai là Bên thế
chấp có thể là Bên vay hoặc Bên thứ ba có tài sản thế chấp cho tổ chức tín
dụng.
Bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng – một loại hình doanh nghiệp đặc
thù về cơ cấu tổ chức, lĩnh vực hoạt động, đồng thời hoạt động của các tổ
chức tín dụng đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động của nền kinh tế.
Chính vì vậy, việc phòng tránh rủi ro tín dụng cho chủ thể này là vấn đề hết
sức quan trọng, được pháp luật quan tâm đặc biệt vì mục tiêu giữ vững an
toàn của hệ thống ngân hàng và bảo đảm ổn định nền kinh tế quốc gia, trong
đó bao gồm các vấn đề rui ro pháp lý về bảo đảm tiền vay nói chung và thế
chấp tài sản nói riêng.
Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm bằng giao dịch thế chấp thường là
nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng giữa tổ chức tín dụng
với Khách hàng vay vốn. Nghĩa vụ này phát sinh từ hợp đồng cấp tín dụng,
bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt
hại,… trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định
khác.
Thực tế cho thấy, do nghĩa vụ hoàn trả tiền vay trong hợp đồng cấp tín
dụng thường có giá trị lớn và có tính rủi ro cao nên hầu hết các tổ chức tín
dụng khi cho vay đều mong muốn sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để
phòng tránh rủi ro cho các khoản tín dụng đã cấp. Chính vì vậy, các hợp đồng
thế chấp hiện nay được giao kết chủ yếu nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ
tiền vay phát sinh từ các hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách
hàng. Thực tế đó càng chứng tỏ vai trò cốt tử của các biện pháp bảo đảm tiền
25
vay nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng đối với yêu cầu bảo đảm
quyền chủ nợ cho các tổ chức tín dụng trong điều kiện nền kinh tế thị trường.
Thứ ba, trong quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng,
do tổ chức tín dụng đề cao vai trò tác dụng của các biện pháp bảo đảm nghĩa
vụ trả nợ tiền vay nên hợp đồng bảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp nói
riêng thường được các bên giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp
đồng tín dụng, với nhiều điều khoản chi tiết và rất cụ thể mặc dù pháp luật
không bắt buộc như vậy. Điều này là cần thiết vì việc giao kết một hợp đồng
thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các bên có cơ hội
thỏa thuận chi tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về các điều khoản của hợp đồng bảo
đảm tiền vay, tối thiểu hóa những rủi ro và tối đa hóa quyền lợi đối với tổ
chức tín dụng. Nó giúp cho việc thực hiện hợp đồng bảo đảm và giải quyết
các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay được dễ dàng, thuận
lợi hơn [38].
1.5. Hoạt động của các tổ chức tín dụng và vai trò của thế chấp tài
sản tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam
1.5.1. Hoạt động của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam
Theo quy định của Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010, thì tổ chức tín
dụng bao gồm: Ngân hàng, công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính, các
tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng
nhân dân. Theo thống kê đến hết ngày 31-12-2013 của Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam, thì số lượng các tổ chức tín dụng như sau [43]:
- Ngân hàng Thương mại Nhà nước : 01
- Ngân hàng Thương mại cổ phần : 37
- Ngân hàng 100% vốn nước ngoài : 05
- Ngân hàng Liên doanh : 04
- Ngân hàng Chính sách : 04
26
- Ngân hàng Hợp tác xã : 01
- Công ty Tài chính : 17
- Công ty Cho thuê tài chính : 12
- Tổ chức tài chính vi mô : 02
Trong số đó, Ngân hàng được coi như “Doanh nghiệp của mọi doanh
nghiệp”, nhiều chuyên gia kinh tế cũng ví hoạt động của ngành ngân hàng là
đầu tàu của nền kinh tế.
Bên cạnh đó, các công ty tài chính thời gian qua cũng đã có những
đóng góp đáng kể cho sự phát triển của hoạt động kinh tế, đặc biệt trong việc
cấp tín dụng trong từng lĩnh vực ngành nghề; các quỹ tín dụng nhân dân cũng
có vị trí quan trọng để tương trợ nhau phát triển sản xuất, kinh doanh và đời
sống. Đối với tổ chức tài chính vi mô, hiện tại mới chỉ có hai tổ chức tài chính
vi mô là: Tổ chức tài chính vi mô trách nhiệm hữu hạn một thành viên Tình
Thương (TYM) trực thuộc Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam và Tổ chức tài
chính vi mô trách nhiệm hữu hạn M7 nhưng đã thể hiện vai trò đáng kể trong
việc hỗ trợ kinh tế cho đối tượng phụ nữ nghèo, đối tượng gặp thách thức về
kinh tế, dân tộc thiểu số.
Dù đối tượng khách hàng là ai, lĩnh vực hoạt động rộng lớn hay
chưa,… thì hoạt động chính của các tổ chức tín dụng vẫn xoay quanh hai
nghiệp vụ chính là huy động vốn và cấp tín dụng. Đối với hoạt động cấp tín
dụng, có thể bằng nhiều hình thức khác nhau như: Cho vay, bảo lãnh ngân
hàng, bao thanh toán, chiết khấu,… Hoạt động này thường mang lại nguồn lợi
nhuận cao cho ngân hàng.
Trong nền kinh tế thị trường, tín dụng là một trong những điều kiện bảo
đảm quá trình sản xuất kinh doanh diễn ra thường xuyên liên tục, tập trung
vốn thúc đẩy sự phát triển kinh tế, nâng cao mức sống của dân cư. Tín dụng
cũng là một công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Trong giai đoạn hiện tại,
27
khi nền kinh tế khó khăn, các doanh nghiệp đều có xu hướng thu hẹp sản xuất
kinh doanh, việc giải ngân của các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân
hàng nói riêng cũng gặp nhiều khó khăn: Các doanh nghiệp không đáp ứng đủ
điều kiện vay, hoặc thậm chí không có nhu cầu vay vốn, … Nhưng điều này
không làm giảm đi tầm quan trọng của nghiệp vụ cấp tín dụng mà trái lại,
nghiệp vụ này ngày càng được các tổ chức tín dụng đề cao và quản lý chặt
chẽ hơn nữa. Cũng chính bởi vậy mà các vấn đề pháp lý liên quan đến nghiệp
vụ cấp tín dụng được đẩy mạnh, nhất là nghiệp vụ bảo đảm tiền vay.
1.5.2. Thế chấp tài sản và vai trò đối với hoạt động tín dụng của các
tổ chức tín dụng tại Việt Nam
Hiện nay do nền kinh tế khó khăn nên việc cấp tín dụng của các ngân
hàng bị thu hẹp hơn, đồng thời đối với những khoản đã giải ngân, các tổ chức
tín dụng lại đang đối mặt với tình trạng nợ xấu. Tuy nhiên, thời gian vừa qua,
với hàng trăm vụ án trong ngành ngân hàng, đặc biệt những vụ liên quan đến
tài sản bảo đảm mà chủ yếu là tài sản thế chấp, có thể thấy vai trò quan trọng
của tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói riêng đối với hoạt động
cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng nói riêng, cụ
thể như sau:
1.5.2.1. Giảm thiểu rủi ro cho hoạt động cấp tín dụng
Từ phía các tổ chức tín dụng, để quyết định cấp tín dụng cho một đối
tượng khách hàng cho dù là cá nhân hay doanh nghiệp, thì đều phải trải qua
những quy trình nội bộ hết sức bài bản, chuyên nghiệp và chặt chẽ. Một trong
số đó, chính là việc đánh giá về hiện trạng tài chính, tình hình kinh doanh,
thẩm định tài sản bảo đảm của khách hàng. Thông thường một khách hàng có
tình hình tài chính lành mạnh, việc kinh doanh ổn định, có doanh thu, kế
hoạch sử dụng vốn vay khả quan, quan hệ tín dụng tốt, … sẽ được lựa chọn
để cấp tín dụng. Nhưng đó chỉ là điều kiện cần, bởi không ai có thể khẳng
28
định được rằng, với số vốn được tổ chức tín dụng cấp, khách hàng sẽ sử dụng
hiệu quả, sinh lợi nhuận và có thể trả nợ vay đúng hạn. Vậy nếu xảy ra trường
hợp khách hàng không trả được nợ, tổ chức tín dụng sẽ xử lý như thế nào?
Chính vì vậy, điều kiện đủ để tổ chức tín dụng phê duyệt việc cấp tín dụng
cho khách hàng chính là yếu tố về tài sản bảo đảm mà phổ biến nhất là tài sản
thế chấp:
- Trong số các biện pháp bảo đảm tiền vay như: Cầm cố, bảo lãnh, thế
chấp,… thì thế chấp có thể được coi là có nhiều ưu điểm nhất vì có đối tượng
tài sản đa dạng về chủng loại, giá trị; tính an toàn đối với tổ chức tín dụng khá
cao so với các biện pháp bảo đảm khác,… Không chỉ về phía tổ chức tín dụng
mà ngay đối với các Khách hàng (Bên thế chấp) việc lựa chọn biện pháp bảo
đảm tiền vay là thế chấp cũng có những ưu điểm nhất đinh, chính là việc
Khách hàng mặc dù đưa tài sản vào thế chấp nhưng vẫn có thể quản lý, sử
dụng, đầu tư,… làm tăng giá trị của tài sản. Chính vì vậy, các tổ chức tín dụng
thường ưu tiên áp dụng biện pháp bảo đảm này.
- Khi có tài sản bảo đảm cho khoản vay, nếu khách hàng không trả
được nợ, tổ chức tín dụng có thể xử lý tài sản bảo đảm này để bù đắp khoản
vay của khách hàng. Do vậy hoạt động của các tổ chức tín dụng sẽ giảm bớt
được những thiệt hại về mặt tài chính, hạn chế được rủi ro kinh doanh,….
1.5.2.2. Tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng đối với khách hàng
vay, kích thích hoạt động của các tổ chức tín dụng
Việc Khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay đáp ứng yêu
cầu của tổ chức tín dụng sẽ giúp Khách hàng: Nhanh chóng nhận được sự phê
duyệt cấp tín dụng, nâng hạn mức tín dụng được cấp, dễ dàng tiếp cận được
nhiều sản phẩm tín dụng của tổ chức tín dụng,...
Đồng thời, khi đó, hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng cũng
được phát triển mạnh mẽ. Vì nếu không có tài sản bảo đảm, ngân hàng sẽ
29
không cấp tín dụng và cứ như vậy, hoạt động của ngân hàng sẽ bị trì trệ cho
dù hoạt động huy động vốn phát triển.
1.5.2.3. Tăng khả năng thu hồi nợ
Như đã phân tích ở phần trên, kinh doanh tín dụng là một nghiệp vụ
truyền thống và chủ yếu nhất của ngân hàng, mang lại cho ngân hàng nhiều
lợi nhuận, nhưng cũng luôn tiềm ẩn những rủi ro mất tiền, mất cán bộ. Để
phòng ngừa những rủi ro này, ngành Ngân hàng phải dựa rất nhiều vào tài sản
bảo đảm.
Không ít cán bộ tín dụng đang được đánh giá là tài giỏi từ hồ sơ, bằng
cấp cho đến quá trình công tác nhiều năm tại ngân hàng, nhưng chỉ vì thiếu
những hiểu biết cần thiết về tài sản bảo đảm, mà đến khi xảy ra rủi ro mất vốn
cho ngân hàng (khách hàng không trả được nợ), thì bỗng nhiên trở thành yếu
kém, bị xử lý kỷ luật, thậm chí vướng vào vòng pháp lý. Ngược lại nhiều cán
bộ tín dụng năng lực chuyên môn không cao, không tuân thủ đúng quy trình
nghiệp vụ, cẩu thả, khi khách hàng không trả được nợ thì lại không bị xử lý,
thậm chí còn được đánh giá là tốt, vì đã có đầy đủ tài sản bảo đảm sẵn sàng
bù đắp. Điều này cho thấy vai trò vô cùng quan trọng của tài sản bảo đảm nói
chung và thế chấp nói riêng đối với hoạt động cấp tín dụng của tổ chức tín
dụng.
Vốn là vấn đề quan trọng đối với hoạt động của ngành Ngân hàng. Cho
vay mà không thu hồi được vốn, tổ chức tín dụng đứng trước nguy cơ mất
vốn, nợ xấu, không được cấp hạn mức tín dụng,... dẫn đến hoạt động giảm
sút,... Nên khi có tài sản bảo đảm, thì nếu khách hàng không trả được nợ vay,
tổ chức có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Chính vì vậy, tài sản
bảo đảm là yếu tố rất quan trọng bảo đảm cho khả năng thu hồi nợ của tổ
chức tín dụng.
30
Chương 2
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM
2.1. Tài sản thế chấp
2.1.1.Khái niệm tài sản thế chấp
Xuất phát từ khái niệm tài sản bảo đảm, có thể hiểu tài sản thế chấp là
tài sản mà Bên thế chấp (có thể là chính Bên có nghĩa vụ hoặc Bên thứ ba)
dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của Bên có
nghĩa vụ đối với Bên nhận thế chấp.
2.1.2.Đặc điểm tài sản thế chấp
Xuất phát từ bản chất của giao dịch thế chấp và dựa vào các quy định
của pháp luật, có thể thấy tài sản thế chấp có một số đặc điểm sau:
- Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền quản
lý của Bên thế chấp (Trường hợp, chủ sở hữu tài sản ủy quyền cho người khác
quản lý, sử dụng tài sản. Theo đó, người được ủy quyền có thể thực hiện việc
đưa tài sản vào thế chấp theo nội dung ủy quyền). Quy định này xuất phát từ
bản chất về quyền của người sở hữu, sử dụng quản lý tài sản theo quy định
của pháp luật. Chỉ những chủ thể này mới có thể có quyền đưa tài sản thế
chấp để bảo đảm nghĩa vụ.
- Tài sản thế chấp phải được phép giao dịch. Đó là những tài sản pháp
luật không cấm mua, bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho và các giao
dịch khác. Đặc điểm này bắt nguồn từ một trong những điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự nói chung theo điểm b, khoản 1, Điều 122 về “Điều kiện
có hiệu lực của giao dịch dân sự”, Bộ luật Dân sự năm 2005: “Mục đích và
nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo
đức xã hội;” [26, điểm b, khoản 1, Điều 122].
31
- Tài sản thế chấp có thể là bất động sản, động sản.
Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến nhất mà các
tổ chức tín dụng áp dụng để bảo đảm cho khoản vay của khách hàng vay
không chỉ bởi giá trị của tài sản thế chấp thường lớn mà còn bởi tài sản được
dùng để thế chấp thường rất phong phú, bao gồm cả động sản và bất động sản
đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai.
Trường hợp Bên thế chấp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có
vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trường hợp Bên thế chấp thế chấp một phần bất động sản, động sản có
vật phụ, thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả
thuận khác.
- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai. Như
đã phân tích ở trên, tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản có thể
đã tồn tại dưới dạng vật chất nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu cho Bên
thế chấp vào thời điểm xác lập giao dịch thế chấp. Việc xác lập quyền sở hữu
đối với loại tài sản này chỉ được thực hiện sau khi giao dịch thế chấp được
xác lập. Ví dụ: Trường hợp khách hàng vay vốn công ty tài chính để mua xe ô
tô và tài sản thế chấp bảo đảm cho khoản vay cũng chính là chiếc xe ô tô đó.
Như vậy, vào thời điểm công ty tài chính và khách hàng xác lập hợp đồng thế
chấp, khách hàng vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu đối với chiếc ô tô đó.
Khi đó, chiếc ô tô được xác định là tài sản hình thành trong tương lai.
2.1.3.Phân loại tài sản thế chấp
Dựa trên các tiêu chí khác nhau, tài sản thế chấp cũng sẽ được chia
thành nhiều loại khác nhau. Ở đây tác giả căn cứ vào thực tế áp dụng trong
hoạt động của các ngân hàng thương mại, các công ty tài chính; quy chế pháp
lý đặc thù đối với các loại tài sản này mà phân chia thành tài sản là bất động
32
sản, động sản, tài sản hình thành trong tương lai và tài sản thuộc sở hữu của
Bên thứ ba.
2.1.3.1. Bất động sản
Khoản 1, Điều 174 về “Bất động sản và động sản”, Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định Bất động sản theo hướng liệt kê bao gồm: Đất đai; nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định.
Tài sản gắn liền với đất khác như liệt kê tại khoản 11, Điều 3 về “Tài
sản thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm và thông báo việc kê biên”,
Thông tư số 05/2011/TT-BTP gồm: Tài sản gắn liền với đất được xây dựng
trên nhiều thửa đất (tài sản liên tuyến); nhà ở, công trình xây dựng làm bằng
các vật liệu tạm thời (tranh, tre, nứa, lá, đất); các công trình phụ trợ như nhà
để xe, nhà bếp, nhà thép tiền chế, khung nhà xưởng, nhà kho; giếng nước;
giếng khoan; giàn khoan; bể nước; sân; tường rào; cột điện; trạm điện; trạm
bơm, hệ thống phát, tải điện; hệ thống hoặc đường ống cấp thoát nước sinh
hoạt; đường nội bộ; các công trình phụ trợ khác và các tài sản gắn liền với đất
khác.
2.1.3.2. Động sản
Khoản 2, Điều 174 về “Bất động sản và động sản”, Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định: “2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Như vậy, những tài sản không phải là đất đai; nhà; công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai, một số tài sản khác
do pháp luật quy định được coi là động sản.
Bộ luật Dân sự không đưa ra khái niệm bất động sản và tài sản theo
hướng quy định những đặc điểm, tính chất cơ bản của hai loại tài sản này mà
quy định theo hướng liệt kê.
33
2.1.3.3. Tài sản hình thành trong tương lai
Khoản 2, Điều 4 về “Tài sản bảo đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP
Về giao dịch bảo đảm định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai như
sau:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của
Bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch
bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm
cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở
hữu của bên bảo đảm [11, khoản 2, Điều 4].
Khoản 2, Điều 1, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị
định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm liệt kê các loại tài sản hình
thành trong lương lai như sau:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay;
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu,
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng
ký theo quy định của pháp luật.
- Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Như vậy, những tài sản thỏa mãn một trong các trường hợp nêu trên sẽ
được coi là tài sản hình thành trong tương lai và có quy chế pháp lý điều
chỉnh chi tiết.
Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở, khoản 1, Điều
3 về “Giải thích từ ngữ”, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-
BTP-BTNMT Hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định:
34
Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà
ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp
đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo
hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường
hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) [24, khoản 1,
Điều 3].
Đối với các tổ chức tín dụng, việc ra đời thông tư liên tịch hướng dẫn
về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa hết sức quan
trọng vì nhà ở cùng các tài sản khác hình thành trong tương lai theo định
nghĩa nêu trên thường gắn với những sản phẩm tín dụng của các tổ chức tín
dụng như cho vay mua nhà ở,… Quy định này góp phần thúc đẩy việc phát
triển tín dụng của các Ngân hàng Thương mại và các Công ty Tài chính.
2.1.3.4. Tài sản thuộc sở hữu của Bên thứ ba
Việc thế chấp không chỉ được thực hiện bởi chính Bên có nghĩa vụ mà
có thể được thực hiện bằng tài sản thuộc sở hữu của Bên thứ ba. Khi đó bất cứ
tài sản nào thuộc đối tượng tài sản được thế chấp theo quy định của pháp luật
thuộc sở hữu của Bên thứ ba đều có thể được sử dụng để thế chấp bảo đảm
nghĩa vụ của Bên có nghĩa vụ.
Với cách phân loại nêu trên, có thể xảy ra trường hợp giữa các loại tài
sản có sự giao thoa, trùng lặp. Chẳng hạn, tài sản thuộc sở hữu của Bên thứ ba
có thể là động sản hoặc bất động sản; hay đối với tài sản hình thành trong
tương lai cũng hoàn toàn có thể bao gồm quyền sở hữu nhà ở (bất động sản)
và ô tô, máy móc, dây chuyền sản xuất (động sản). Tuy nhiên, việc phân loại
35
này sẽ có nhiều ý nghĩa đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng vì sẽ phân
tách được chi tiết và giúp tổ chức tín dụng, cán bộ tín dụng hình dung một
cách chi tiết và dễ áp dụng nhất vào thực tế nghiệp vụ.
2.2. Hiệu lực giao dịch thế chấp tài sản
2.2.1.Công chứng, chứng thực Hợp đồng thế chấp tài sản
Theo quy định tại Điều 343 về “Hình thức thế chấp tài sản”, Bộ luật
Dân sự năm 2005: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể
lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp
pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực
hoặc đăng ký.”[26, Điều 343].
Như vậy, có thể hiểu rằng không phải mọi hợp đồng thế chấp đều phải
thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Thủ tục này chỉ áp dụng đối với
một số trường hợp pháp luật có quy định. Đối với những trường hợp này thì
giao dịch thế chấp tài sản chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng
thực theo quy định tại khoản 1, Điều 10 về “Hiệu lực của giao dịch bảo đảm”,
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm.
2.2.1.1. Công chứng
a) Đối với quyền sử dụng đất:
Điểm a, khoản 3, Điều 167 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”,
Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh
bất động sản quy định tại điểm b khoản này;” [36, điểm a, khoản 3, Điều
167].
Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải tiến hành
thủ tục công chứng.
36
b) Đối với nhà ở:
Điều 90 về “Các hình thức giao dịch về nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005
quy định: “Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê
mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản
lý nhà ở.” [29, Điều 90].
Đồng thời, Khoản 3, Điều 93 về “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về
nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 quy định:
Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc
chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị,
chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ
các trường hợp sau đây: a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;
b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh
nhà ở; c) Thuê mua nhà ở xã hội; d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức
[29, khoản 3, Điều 93].
Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực từ thời điểm được công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật.
c) Đối với tài sản gắn liền với đất khác:
Tài sản gắn liền với đất khác như liệt kê tại khoản 11, Điều 3 về “Tài
sản thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm và thông báo việc kê biên”,
Thông tư số 05/2011/TT-BTP gồm: Tài sản gắn liền với đất được xây dựng
trên nhiều thửa đất (tài sản liên tuyến); nhà ở, công trình xây dựng làm bằng
các vật liệu tạm thời (tranh, tre, nứa, lá, đất); các công trình phụ trợ như nhà
để xe, nhà bếp, nhà thép tiền chế, khung nhà xưởng, nhà kho; giếng nước;
giếng khoan; giàn khoan; bể nước; sân; tường rào; cột điện; trạm điện; trạm
bơm, hệ thống phát, tải điện; hệ thống hoặc đường ống cấp thoát nước sinh
37
hoạt; đường nội bộ; các công trình phụ trợ khác và các tài sản gắn liền với đất
khác pháp luật không bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng.
2.2.1.2. Chứng thực
Căn cứ Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13-06-
2006 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
“Hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của
người sử dụng đất”, mục 8 về “Việc từng bước chuyển giao các hợp đồng,
giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng”, Thông tư số 03/2008/TT-
BTP ngày 25-8-2008 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp “Hướng dẫn thi hành Nghị
định 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản
chính, chứng thực chữ ký” quy định:
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát
triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình
hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định
giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng
thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức
hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được
lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa
bàn khác hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy
định của pháp luật [1, đoạn 2, Mục 8].
Tức là tại một số địa phương, tuỳ thực tế, nếu chưa có tổ chức hành
nghề công chứng, với giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia
giao dịch có thể lựa chọn việc công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành
nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Nội dung này cần căn cứ vào quyết định cụ thể của Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có tài sản để xác định.
2.2.2.Đăng ký giao dịch thế chấp tài sản
38
2.2.2.1. Mục đích và ý nghĩa của hoạt động đăng ký thế chấp tài sản.
- Công khai hóa các giao dịch thế chấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu
cầu tìm hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin chính xác, tin cậy trước khi
quyết định xác lập các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại, đặc biệt quan
trọng đối với hoạt động đầu tư vốn trong và ngoài nước để phát triển sản xuất,
kinh doanh.
Đối với các tổ chức tín dụng, việc tìm hiểu về giao dịch thế chấp có ý
nghĩa hết sức quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng từ
khâu đánh giá tình trạng pháp lý và tài chính của khách hàng để quyết định
cấp tín dụng, cho đến quá trình thẩm định tài sản thế chấp để định lượng các
rủi ro về mặt pháp lý và tài chính, khả năng thu hồi nợ đối với khách hàng.
Việc này là một trong những yếu tố quan trọng để cấp có thẩm quyền của tổ
chức tín dụng quyết định việc cấp tín dụng và hạn mức tín dụng cho khách
hàng.
- Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận cầm cố,
thế chấp trong trường hợp dùng một tài sản để cầm cố, thế chấp nhiều nơi.
Điều này được thể hiện rõ trong quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 325 về
“Thứ tự ưu tiên thanh toán”, Bộ luật Dân sự năm 2005:
Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác
định như sau:
1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc
xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được
xác định theo thứ tự đăng ký.
2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực
hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có
giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký
được ưu tiên thanh toán [26, khoản 1 và khoản 2, Điều 325].
39
Căn cứ theo quy định này, thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng đối với Bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản
được dùng để thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau, vì khi xử lý tài
sản thế chấp thì giao dịch nào đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán.
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo
đảm và các cá nhân, tổ chức có liên quan; phòng chống các hành vi vi phạm
pháp luật không chỉ trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm mà còn trong hoạt động
tín dụng ngân hàng.
Thực tế hoạt động tại các công ty tài chính, ngân hàng thương mại, rất
nhiều trường hợp có thể vì lý do cán bộ tín dụng không biết hoặc do thiếu
kinh nghiệm, năng lực hoặc do thiếu trách nhiệm hoặc thông đồng với khách
hàng đã vô ý hoặc cố ý đánh giá sai tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp dẫn
đến việc thế chấp trùng (tài sản được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng) làm
phát sinh những tranh chấp không đáng có giữa các tổ chức tín dụng và gây ra
thiệt hại về tài sản cho các tổ chức tín dụng. Về mặt vĩ mô, điều này gây ảnh
hưởng xấu đến sự lành mạnh trong hoạt động của hệ thống tín dụng và ổn
định nền kinh tế quốc gia. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các thông
tin về tài sản bảo đảm được công khai. Tuy nhiên cũng cần nhìn nhận rằng hệ
thống thông tin về giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm hiện tại vẫn còn nhiều
điểm hạn chế, bất cập.
- Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển
nhanh, lành mạnh và bền vững.
Như đã phân tích nêu trên, việc đăng ký giao dịch thế chấp tài sản giúp
công khai hóa các giao dịch thế chấp cho mọi cá nhân, tổ chức nên sẽ giúp
các tổ chức tín dụng có căn cứ để quyết định cấp tín dụng chính xác nhằm bảo
đảm việc thu hồi nợ, lành mạnh hóa hoạt động cấp tín dụng.
40
- Là cơ sở cho hoạt động xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp về
giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp nói riêng.
Việc áp dụng thủ tục tố tụng tại Tòa án thường được áp dụng khi việc
xử lý tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng theo các phương thức khác trước
đó không đạt kết quả. Do vậy, các hợp đồng thế chấp tài sản được đăng ký là
một trong những cơ sở quan trọng trong việc Tòa án quyết định thứ tự ưu tiên
thanh toán cho các Bên nhận thế chấp.
2.2.2.2. Nội dung đăng ký thế chấp tài sản
a)Cơ quan đăng ký thế chấp:
Với mỗi loại tài sản khác nhau sẽ được đăng ký tại một cơ quan khác
nhau. Điều 47 về “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và thẩm quyền đăng
ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP
Về đăng ký giao dịch bảo đảm, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số
05/2012/NĐ-CP quy định các cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp như
sau:
- Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải: Thực
hiện đăng ký, cung cấp thông tin về chấp tàu bay;
- Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải:
Thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với
đất: Thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn
liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành
41
phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành
lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thực hiện đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam;
- Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao
dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp: Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền
đăng ký của Cục Hàng không Việt Nam, Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.
b)Thủ tục đăng ký thế chấp:
- Thủ tục đăng ký thế chấp phải tuân theo thủ tục chung về đăng ký
giao dịch bảo đảm, bao gồm các bước cụ thể như sau:
+ Nộp hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm theo một trong các phương
thức: Nộp trực tiếp tại trụ sở của cơ quan đăng ký; hoặc gửi qua đường bưu
điện; hoặc gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến; hoặc gửi qua fax hoặc gửi
qua thư điện tử đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản tại các
Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản với điều kiện người yêu cầu đăng ký đã
đăng ký khách hàng thường xuyên tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo
đảm thuộc Bộ Tư pháp;
+ Trên cơ sở hồ sơ hợp lệ của người đăng ký, cơ quan đăng ký giao
dịch bảo đảm tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp;
+ Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày nhận hồ sơ đăng ký
hợp lệ; trường hợp nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay
trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải
quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc;
+ Trả kết quả đăng ký thế chấp theo một trong các phương thức: Trực
42
tiếp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm; hoặc gửi qua đường bưu điện;
hoặc phương thức khác do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và người yêu
cầu đăng ký thỏa thuận.
- Thủ tục đăng ký thế chấp đối với những loại tài sản đặc thù như: Tàu
bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
+ Hồ sơ đăng ký thế chấp tàu bay, tàu biển gồm: Đơn yêu cầu đăng ký
thế chấp tàu biển, Hợp đồng thế chấp tàu biển, trường hợp người yêu cầu
đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền.
+ Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, Hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng
thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã
cấp qua các thời kỳ; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy
quyền thì phải có văn bản ủy quyền.
2.2.2.3. Giá trị pháp lý đối với người thứ ba của giao dịch thế chấp tài
sản đã đăng ký
Theo quy định tại Điều 11 về “Thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị
pháp lý đối với người thứ ba”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch
bảo đảm, thì giao dịch thế chấp có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ
thời điểm đăng ký hợp đồng thế chấp.
Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng
ký giao dịch bảo đảm, cụ thể được quy định tại Điều 7 về “Thời điểm đăng ký
giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Về đăng ký giao dịch bảo
đảm:
- Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời
điểm đăng ký hợp đồng thế chấp là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ
đăng ký hợp lệ;
43
- Tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch
bảo đảm là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm được ghi vào Sổ đăng bạ
tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam;
- Trường hợp tài sản bảo đảm là các tài sản khác không thuộc 2 trường
hợp nêu trên, thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm nội dung
của đơn yêu cầu đăng ký được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm.
2.2.2.4. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản
Căn cứ theo quy định tại Điều 10 về “Hiệu lực của giao dịch bảo đảm”,
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm, thì hợp đồng thế chấp
tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp pháp; trừ trường hợp các bên
có thỏa thuận. Riêng đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký thế chấp; hoặc từ thời điểm công chứng hoặc chứng
thực giao dịch thế chấp trong trường hợp pháp luật có quy định.
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các Bên trong giao dịch thế chấp tài
sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của
các bên trong giao dịch thế chấp tài sản như sau:
2.3.1.Quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp
2.3.1.1. Nghĩa vụ của Bên thế chấp
Theo quy định tại Điều 348 về “Nghĩa vụ của Bên thế chấp tài sản”, Bộ
luật Dân sự năm 2005, thì nghĩa vụ của Bên thế chấp bao gồm:
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp:
Do đặc thù của giao dịch thế chấp là tài sản thế chấp không được
chuyển giao cho Bên nhận thế chấp. Điều này có thể dẫn đến việc Bên thế
chấp không chăm sóc, quản lý, giữ gìn tài sản thế chấp để bảo toàn hay gia
tăng giá trị cho tài sản, thậm chí Bên thế chấp còn “lén lút” đưa tài sản thế
44
chấp vào giao dịch. Chính vì vậy, cần thiết phải quy định nghĩa vụ này của
Bên thế chấp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Bên nhận thế chấp đối với tài
sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc
khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế
chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Quy định này cũng nhằm bảo vệ quyền lợi về tài sản của Bên nhận thế
chấp đối với tài sản thế chấp.
- Thông báo cho Bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối
với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo, thì Bên nhận
thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu Bên thế chấp bồi
thường thiệt hại; hoặc duy trì hợp đồng thế chấp và chấp nhận quyền của
người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Quy định này có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với Bên nhận thế
chấp, đặc biệt đối với các tổ chức tín dụng nhất là trong việc xử lý tài sản thế
chấp khi Bên có nghĩa vụ hay khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả
nợ. Ví dụ như trường hợp khách hàng vay vốn tại ngân hàng và thế chấp bằng
nhà ở, nhà này đang được cho người khác thuê làm mặt bằng kinh doanh. Tuy
nhiên khách hàng vay lại không thông báo cho ngân hàng biết về việc đang
cho thuê. Nếu xảy ra trường hợp cần xử lý tài sản thế chấp, thì tổ chức tín
dụng sẽ gặp phải những khó khăn do việc xử lý tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng
tới quyền lợi của Bên thuê nhà. Có thể thấy đơn giản nhất chính về mặt thời
gian, ngân hàng sẽ mất nhiều thời gian hơn trong việc xử lý tài sản thế chấp.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp
đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh; hoặc được
Bên nhận thế chấp đồng ý.
2.3.1.2. Quyền của Bên thế chấp
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY
Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY

Contenu connexe

Tendances

Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, thực tiễn tại Tòa án nhân dâ...
Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, thực tiễn tại Tòa án nhân dâ...Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, thực tiễn tại Tòa án nhân dâ...
Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, thực tiễn tại Tòa án nhân dâ...Dịch vụ viết thuê Khóa Luận - ZALO 0932091562
 
Danh mục gợi ý đề tài khóa luận
Danh mục gợi ý đề tài khóa luậnDanh mục gợi ý đề tài khóa luận
Danh mục gợi ý đề tài khóa luậnchungk09503
 

Tendances (20)

Đề tài: Thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa theo luật, HAY
Đề tài: Thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa theo luật, HAYĐề tài: Thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa theo luật, HAY
Đề tài: Thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa theo luật, HAY
 
Luận văn: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, HAY
Luận văn: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, HAYLuận văn: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, HAY
Luận văn: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, HAY
 
Luận văn: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam
Luận văn: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng thuê mua ở Việt NamLuận văn: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam
Luận văn: Những vấn đề pháp lý về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam
 
Đề tài: Biện pháp bảo đảm trong hoạt động của các ngân hàng, HAY
Đề tài: Biện pháp bảo đảm trong hoạt động của các ngân hàng, HAYĐề tài: Biện pháp bảo đảm trong hoạt động của các ngân hàng, HAY
Đề tài: Biện pháp bảo đảm trong hoạt động của các ngân hàng, HAY
 
Luận văn: Giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, HOT
Luận văn: Giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, HOTLuận văn: Giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, HOT
Luận văn: Giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, HOT
 
Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, thực tiễn tại Tòa án nhân dâ...
Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, thực tiễn tại Tòa án nhân dâ...Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, thực tiễn tại Tòa án nhân dâ...
Đề tài: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng, thực tiễn tại Tòa án nhân dâ...
 
Miễn trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, HAY
Miễn trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, HAYMiễn trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, HAY
Miễn trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, HAY
 
Pháp luật về bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng, HOT
Pháp luật về bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng, HOTPháp luật về bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng, HOT
Pháp luật về bảo đảm an toàn trong hoạt động cấp tín dụng, HOT
 
Luận văn: Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, HOT
Luận văn: Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, HOTLuận văn: Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, HOT
Luận văn: Bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng, HOT
 
Luận văn: Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án, 9đ
Luận văn: Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án, 9đLuận văn: Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án, 9đ
Luận văn: Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư trong các dự án, 9đ
 
Luận văn: Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, 9đ
Luận văn: Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, 9đLuận văn: Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, 9đ
Luận văn: Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, 9đ
 
Luận văn: Nguyên tắc tranh tụng trong tố tụng dân sự, HOT
Luận văn: Nguyên tắc tranh tụng trong tố tụng dân sự, HOTLuận văn: Nguyên tắc tranh tụng trong tố tụng dân sự, HOT
Luận văn: Nguyên tắc tranh tụng trong tố tụng dân sự, HOT
 
Luận văn: Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
Luận văn: Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đấtLuận văn: Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
Luận văn: Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
 
Luận văn: Công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai, HAY
Luận văn: Công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai, HAYLuận văn: Công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai, HAY
Luận văn: Công chứng, chứng thực các giao dịch về đất đai, HAY
 
Luận án: Pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, HAY
Luận án: Pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, HAYLuận án: Pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, HAY
Luận án: Pháp luật về bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng, HAY
 
Luận văn: Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật, HAY
Luận văn: Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật, HAYLuận văn: Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật, HAY
Luận văn: Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật, HAY
 
Luận văn: Pháp luật về phá sản các tổ chức tín dụng, HAY
Luận văn: Pháp luật về phá sản các tổ chức tín dụng, HAYLuận văn: Pháp luật về phá sản các tổ chức tín dụng, HAY
Luận văn: Pháp luật về phá sản các tổ chức tín dụng, HAY
 
Danh mục gợi ý đề tài khóa luận
Danh mục gợi ý đề tài khóa luậnDanh mục gợi ý đề tài khóa luận
Danh mục gợi ý đề tài khóa luận
 
Luận văn: Chứng cứ trong tố tụng theo pháp luật Việt Nam, HOT
Luận văn: Chứng cứ trong tố tụng theo pháp luật Việt Nam, HOTLuận văn: Chứng cứ trong tố tụng theo pháp luật Việt Nam, HOT
Luận văn: Chứng cứ trong tố tụng theo pháp luật Việt Nam, HOT
 
Luận văn: Pháp luật về chào bán chứng khoán riêng lẻ, HAY
Luận văn: Pháp luật về chào bán chứng khoán riêng lẻ, HAYLuận văn: Pháp luật về chào bán chứng khoán riêng lẻ, HAY
Luận văn: Pháp luật về chào bán chứng khoán riêng lẻ, HAY
 

Similaire à Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY

Thế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
Thế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụngThế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
Thế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụngDịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864
 
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực ...
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực ...Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực ...
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực ...DV Viết Luận văn luanvanmaster.com ZALO 0973287149
 
Pháp luật về công ty TNHH một thành viên ở Việt Nam
Pháp luật về công ty TNHH một thành viên ở Việt NamPháp luật về công ty TNHH một thành viên ở Việt Nam
Pháp luật về công ty TNHH một thành viên ở Việt Namhieu anh
 
Khóa luận: Pháp luật về Bảo đảm tín dụng bằng quyền sở hữu trí tuệ, 9 ĐIỂM
Khóa luận: Pháp luật về Bảo đảm tín dụng bằng quyền sở hữu trí tuệ, 9 ĐIỂMKhóa luận: Pháp luật về Bảo đảm tín dụng bằng quyền sở hữu trí tuệ, 9 ĐIỂM
Khóa luận: Pháp luật về Bảo đảm tín dụng bằng quyền sở hữu trí tuệ, 9 ĐIỂMViết Thuê Khóa Luận _ ZALO 0917.193.864 default
 

Similaire à Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY (20)

Đề tài: Cầm cố tài sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng, HOT
Đề tài: Cầm cố tài sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng, HOTĐề tài: Cầm cố tài sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng, HOT
Đề tài: Cầm cố tài sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng, HOT
 
Đề tài: Bảo đảm tiền vay bằng quyền đòi nợ tại tổ chức tín dụng, HAY
Đề tài: Bảo đảm tiền vay bằng quyền đòi nợ tại tổ chức tín dụng, HAYĐề tài: Bảo đảm tiền vay bằng quyền đòi nợ tại tổ chức tín dụng, HAY
Đề tài: Bảo đảm tiền vay bằng quyền đòi nợ tại tổ chức tín dụng, HAY
 
Thế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
Thế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụngThế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
Thế chấp tài sản của bên thứ ba bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng
 
Đề tài: Pháp luật về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụng
Đề tài: Pháp luật về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụngĐề tài: Pháp luật về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụng
Đề tài: Pháp luật về hoạt động mua, bán nợ của tổ chức tín dụng
 
Luận văn: Nghĩa vụ của bên vay trong hợp đồng tín dụng, HAY
Luận văn: Nghĩa vụ của bên vay trong hợp đồng tín dụng, HAYLuận văn: Nghĩa vụ của bên vay trong hợp đồng tín dụng, HAY
Luận văn: Nghĩa vụ của bên vay trong hợp đồng tín dụng, HAY
 
Đề tài: Thế chấp phần vống góp trong công ty theo pháp luật, HAY
Đề tài: Thế chấp phần vống góp trong công ty theo pháp luật, HAYĐề tài: Thế chấp phần vống góp trong công ty theo pháp luật, HAY
Đề tài: Thế chấp phần vống góp trong công ty theo pháp luật, HAY
 
Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng bằng Trung tâm
Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng bằng Trung tâmLuận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng bằng Trung tâm
Luận văn: Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng bằng Trung tâm
 
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực ...
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực ...Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực ...
Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực ...
 
Đề Tài Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Tín Dụng Tại Tòa Án Nhân Dân.docx
Đề Tài Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Tín Dụng Tại Tòa Án Nhân Dân.docxĐề Tài Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Tín Dụng Tại Tòa Án Nhân Dân.docx
Đề Tài Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Tín Dụng Tại Tòa Án Nhân Dân.docx
 
Pháp luật về công ty TNHH một thành viên ở Việt Nam
Pháp luật về công ty TNHH một thành viên ở Việt NamPháp luật về công ty TNHH một thành viên ở Việt Nam
Pháp luật về công ty TNHH một thành viên ở Việt Nam
 
Luận văn: Bảo vệ quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng theo luật, 9đ
Luận văn: Bảo vệ quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng theo luật, 9đLuận văn: Bảo vệ quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng theo luật, 9đ
Luận văn: Bảo vệ quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng theo luật, 9đ
 
Khóa luận: Pháp luật về Bảo đảm tín dụng bằng quyền sở hữu trí tuệ, 9 ĐIỂM
Khóa luận: Pháp luật về Bảo đảm tín dụng bằng quyền sở hữu trí tuệ, 9 ĐIỂMKhóa luận: Pháp luật về Bảo đảm tín dụng bằng quyền sở hữu trí tuệ, 9 ĐIỂM
Khóa luận: Pháp luật về Bảo đảm tín dụng bằng quyền sở hữu trí tuệ, 9 ĐIỂM
 
Luận án: Pháp luật về thực hiện hợp đồng tín dụng bằng bảo lãnh
Luận án: Pháp luật về thực hiện hợp đồng tín dụng bằng bảo lãnhLuận án: Pháp luật về thực hiện hợp đồng tín dụng bằng bảo lãnh
Luận án: Pháp luật về thực hiện hợp đồng tín dụng bằng bảo lãnh
 
Pháp luật về thực hiện hợp đồng tín dụng bằng bảo lãnh, HOT
Pháp luật về thực hiện hợp đồng tín dụng bằng bảo lãnh, HOTPháp luật về thực hiện hợp đồng tín dụng bằng bảo lãnh, HOT
Pháp luật về thực hiện hợp đồng tín dụng bằng bảo lãnh, HOT
 
Luận Văn Pháp Luật Về Huy Động Vốn Lĩnh Vực Chứng Khoán
Luận Văn Pháp Luật Về Huy Động Vốn Lĩnh Vực Chứng KhoánLuận Văn Pháp Luật Về Huy Động Vốn Lĩnh Vực Chứng Khoán
Luận Văn Pháp Luật Về Huy Động Vốn Lĩnh Vực Chứng Khoán
 
Đề tài: Hiệu lực của hợp đồng bảo lãnh vay vốn ngân hàng, HAY
Đề tài: Hiệu lực của hợp đồng bảo lãnh vay vốn ngân hàng, HAYĐề tài: Hiệu lực của hợp đồng bảo lãnh vay vốn ngân hàng, HAY
Đề tài: Hiệu lực của hợp đồng bảo lãnh vay vốn ngân hàng, HAY
 
Bài mẫu Luận văn giao dịch đảm bảo tiền vay, 9 ĐIỂM
Bài mẫu Luận văn giao dịch đảm bảo tiền vay, 9 ĐIỂMBài mẫu Luận văn giao dịch đảm bảo tiền vay, 9 ĐIỂM
Bài mẫu Luận văn giao dịch đảm bảo tiền vay, 9 ĐIỂM
 
Luận văn: Pháp luật về bảo lãnh phát hành chứng khoán của công ty
Luận văn: Pháp luật về bảo lãnh phát hành chứng khoán của công tyLuận văn: Pháp luật về bảo lãnh phát hành chứng khoán của công ty
Luận văn: Pháp luật về bảo lãnh phát hành chứng khoán của công ty
 
Pháp luật về cho vay của ngân hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Pháp luật về cho vay của ngân hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đấtPháp luật về cho vay của ngân hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
Pháp luật về cho vay của ngân hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất
 
Luân văn: Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thương mại vô hiệu
Luân văn: Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thương mại vô hiệuLuân văn: Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thương mại vô hiệu
Luân văn: Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thương mại vô hiệu
 

Plus de Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864

Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng, từ sinh viên giỏi
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng, từ sinh viên giỏiDanh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng, từ sinh viên giỏi
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng, từ sinh viên giỏiDịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864
 

Plus de Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864 (20)

200 de tai khoa luạn tot nghiep nganh tam ly hoc
200 de tai khoa luạn tot nghiep nganh tam ly hoc200 de tai khoa luạn tot nghiep nganh tam ly hoc
200 de tai khoa luạn tot nghiep nganh tam ly hoc
 
Danh sách 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành khách sạn,10 điểm
Danh sách 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành khách sạn,10 điểmDanh sách 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành khách sạn,10 điểm
Danh sách 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành khách sạn,10 điểm
 
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ngân hàng, hay nhất
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ngân hàng, hay nhấtDanh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ngân hàng, hay nhất
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ngân hàng, hay nhất
 
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ngữ văn, hay nhất
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ngữ văn, hay nhấtDanh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ngữ văn, hay nhất
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ngữ văn, hay nhất
 
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ô tô, 10 điểm
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ô tô, 10 điểmDanh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ô tô, 10 điểm
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ ô tô, 10 điểm
 
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ quản lý giáo dục mầm non, mới nhất
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ quản lý giáo dục mầm non, mới nhấtDanh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ quản lý giáo dục mầm non, mới nhất
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ quản lý giáo dục mầm non, mới nhất
 
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ quản trị rủi ro, hay nhất
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ quản trị rủi ro, hay nhấtDanh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ quản trị rủi ro, hay nhất
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ quản trị rủi ro, hay nhất
 
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng, từ sinh viên giỏi
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng, từ sinh viên giỏiDanh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng, từ sinh viên giỏi
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tài chính ngân hàng, từ sinh viên giỏi
 
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tiêm chủng mở rộng, 10 điểm
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tiêm chủng mở rộng, 10 điểmDanh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tiêm chủng mở rộng, 10 điểm
Danh sách 200 đề tài luận văn thạc sĩ tiêm chủng mở rộng, 10 điểm
 
danh sach 200 de tai luan van thac si ve rac nhua
danh sach 200 de tai luan van thac si ve rac nhuadanh sach 200 de tai luan van thac si ve rac nhua
danh sach 200 de tai luan van thac si ve rac nhua
 
Kinh Nghiệm Chọn 200 Đề Tài Tiểu Luận Chuyên Viên Chính Trị Hay Nhất
Kinh Nghiệm Chọn 200 Đề Tài Tiểu Luận Chuyên Viên Chính Trị Hay NhấtKinh Nghiệm Chọn 200 Đề Tài Tiểu Luận Chuyên Viên Chính Trị Hay Nhất
Kinh Nghiệm Chọn 200 Đề Tài Tiểu Luận Chuyên Viên Chính Trị Hay Nhất
 
Kho 200 Đề Tài Bài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Kế Toán, 9 điểm
Kho 200 Đề Tài Bài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Kế Toán, 9 điểmKho 200 Đề Tài Bài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Kế Toán, 9 điểm
Kho 200 Đề Tài Bài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Kế Toán, 9 điểm
 
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Ngành Thủy Sản, từ các trường đại học
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Ngành Thủy Sản, từ các trường đại họcKho 200 Đề Tài Luận Văn Ngành Thủy Sản, từ các trường đại học
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Ngành Thủy Sản, từ các trường đại học
 
Kho 200 đề tài luận văn ngành thương mại điện tử
Kho 200 đề tài luận văn ngành thương mại điện tửKho 200 đề tài luận văn ngành thương mại điện tử
Kho 200 đề tài luận văn ngành thương mại điện tử
 
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành điện tử viễn thông, 9 điểm
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành điện tử viễn thông, 9 điểmKho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành điện tử viễn thông, 9 điểm
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành điện tử viễn thông, 9 điểm
 
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Giáo Dục Tiểu Học
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Giáo Dục Tiểu HọcKho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Giáo Dục Tiểu Học
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Giáo Dục Tiểu Học
 
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành luật, hay nhất
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành luật, hay nhấtKho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành luật, hay nhất
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành luật, hay nhất
 
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành quản trị văn phòng, 9 điểm
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành quản trị văn phòng, 9 điểmKho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành quản trị văn phòng, 9 điểm
Kho 200 đề tài luận văn tốt nghiệp ngành quản trị văn phòng, 9 điểm
 
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Sư Phạm Tin Học
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Sư Phạm Tin HọcKho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Sư Phạm Tin Học
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Sư Phạm Tin Học
 
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Xuất Nhập Khẩu
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Xuất Nhập KhẩuKho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Xuất Nhập Khẩu
Kho 200 Đề Tài Luận Văn Tốt Nghiệp Ngành Xuất Nhập Khẩu
 

Dernier

TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...Nguyen Thanh Tu Collection
 
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...Nguyen Thanh Tu Collection
 
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...Nguyen Thanh Tu Collection
 
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...Nguyen Thanh Tu Collection
 
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...Nguyen Thanh Tu Collection
 
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.pptlịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.pptLinhPham480
 
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...Nguyen Thanh Tu Collection
 
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN  – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN  – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...Nguyen Thanh Tu Collection
 
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...Nguyen Thanh Tu Collection
 
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...Nguyen Thanh Tu Collection
 
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptxDay tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptxngothevinhs6lite
 

Dernier (16)

TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
TỔNG HỢP ĐỀ THAM KHẢO TUYỂN SINH 10 NĂM HỌC 2024 - 2025 MÔN TOÁN 9 SỞ GIÁO DỤ...
 
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
14 CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN VẬT LÝ 8 - NĂM 2024 (4...
 
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
BÀI TẬP BỔ TRỢ TIẾNG ANH LỚP 8 CẢ NĂM CÓ TEST ÔN TẬP ĐỊNH KÌ + NÂNG CAO - FRI...
 
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
GIÁO ÁN KẾ HOẠCH BÀI DẠY MÔN VẬT LÝ 11 CẢ NĂM (SÁCH KẾT NỐI TRI THỨC) THEO CÔ...
 
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ THI THAM KHẢO KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤ...
 
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
ĐỀ KIỂM TRA THEO UNIT TIẾNG ANH GLOBAL SUCCESS 11 - HK2 (BẢN HS-GV) (3 TESTS ...
 
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
SÁNG KIẾN PHÁT TRIỂN NĂNG LỰC TỰ LÀM MÔ HÌNH KHI TÌM HIỂU KIẾN THỨC “THẠCH QU...
 
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
CHUYÊN ĐỀ DẠY THÊM HÓA HỌC LỚP 11 CHUNG 3 BỘ SÁCH NĂM 2024 HỆ THỐNG BÀI TẬP B...
 
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
HƯỚNG DẪN GIẢI ĐỀ MINH HỌA KÌ THI TỐT NGHIỆP THPT NĂM 2024 TỪ BỘ GIÁO DỤC MÔN...
 
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
40 ĐỀ LUYỆN THI ĐÁNH GIÁ NĂNG LỰC ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM ...
 
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.pptlịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
lịch sử đảng cộng sản việt nam chương 1.ppt
 
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
CHUYÊN ĐỀ BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI KHOA HỌC TỰ NHIÊN 7 + 8 CHƯƠNG TRÌNH GDPT M...
 
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN  – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN  – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
CÁC CHUYÊN ĐỀ SỐ HỌC ÔN THI CHUYÊN – BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TOÁN LỚP 9 – NĂ...
 
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
TỔNG HỢP HƠN 100 ĐỀ THI THỬ TỐT NGHIỆP THPT TOÁN 2024 - TỪ CÁC TRƯỜNG, TRƯỜNG...
 
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
BÀI TẬP – BÀI GIẢI HÓA HỮU CƠ – TẬP 1 DÙNG BỒI DƯỠNG HỌC SINH GIỎI TỈNH VÀ QU...
 
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptxDay tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
Day tieng Viet cho nguoi nuoc ngoai.pptx
 

Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng, HAY

  • 1. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HỒNG VÂN THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015
  • 2. ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HỒNG VÂN THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự Mã số: 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Đức Long HÀ NỘI - 2015
  • 3. 1 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn bảo đảm tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể được bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Hồng Vân
  • 4. 2 MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU............................................................................................................. 5 Chương 1. TỔNG QUAN VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN............................................................................................................. 11 1.1. Khái niệm, đặc điểm của giao dịch bảo đảm tiền vay .................... 11 1.1.1. Khái niệm giao dịch bảo đảm tiền vay ................................................. 11 1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm tiền vay ........................................................................................................ 13 1.1.3. Đặc điểm của giao dịch bảo đảm tiền vay............................................ 15 1.2. Phân loại giao dịch bảo đảm tiền vay................................................ 17 1.2.1. Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật.................................................. 17 1.2.2. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và bảo lãnh........................................... 18 1.3. Tài sản bảo đảm tiền vay.................................................................... 19 1.3.1. Khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay...................................................... 19 1.3.2. Phân loại tài sản bảo đảm tiền vay........................................................ 21 1.4. Thế chấp tài sản .................................................................................. 22 1.4.1. Khái niệm thế chấp tài sản.................................................................... 22 1.4.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản............................................................... 23 1.4.3. Thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng .................................................... 23 1.5. Hoạt động của các tổ chức tín dụng và vai trò của thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam ....................................................... 23 1.5.1. Hoạt động của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam................................ 23
  • 5. 3 1.5.2. Thế chấp tài sản và vai trò đối với hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam ................................................................................. 23 Chương 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM.... 30 2.1. Tài sản thế chấp .................................................................................. 30 2.1.1. Khái niệm tài sản thế chấp.................................................................... 30 2.1.2. Đặc điểm tài sản thế chấp ..................................................................... 30 2.1.3. Phân loại tài sản thế chấp...................................................................... 31 2.2. Hiệu lực giao dịch thế chấp tài sản.................................................... 35 2.2.1. Công chứng, chứng thực Hợp đồng thế chấp tài sản............................ 35 2.2.2. Đăng ký giao dịch thế chấp tài sản ....................................................... 37 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các Bên trong giao dịch thế chấp tài sản .. 43 2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp.................................................... 43 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp........................................... 45 2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp.................... 47 2.4. Xử lý tài sản thế chấp ......................................................................... 47 2.4.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp .................................................. 47 2.4.2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp......................................................... 48 2.4.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp....................................................... 49 2.4.4. Thời hạn xử lý tài sản thế chấp............................................................. 50 Chương 3. PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN CỦA VIỆT NAM THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN.......................................... 51 3.1. Khái quát về thực trạng pháp luật giao dịch bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng................................................................................................. 51
  • 6. 4 3.1.1. Sự không thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giao dịch bảo đảm tiền vay ............................................................................................................... 52 3.1.2. Sự không thống nhất giữa các văn bản pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm tiền vay và tài sản bảo đảm........................................................... 52 3.1.3. Những khoảng trống của pháp luật về giao dịch bảo đảm. .................. 52 3.2. Pháp luật thế chấp tài sản bảo đảm tại tổ chức tín dụng – Vướng mắc, bất cập và giải pháp hoàn thiện.............................................................. 53 3.2.1. Chưa triệt để thừa nhận các nguyên tắc của vật quyền bảo đảm.......... 53 3.2.2. Chủ thể trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm................................ 55 3.2.3. Người thứ ba trong giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm ....................... 58 3.2.4. Tài sản thế chấp .................................................................................... 61 3.2.5. Hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản ................................................ 68 3.2.6. Đăng ký giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm ........................................ 68 3.2.7. Xử lý tài sản thế chấp............................................................................ 69 3.2.8. Trách nhiệm trả nợ sau khi xử lý tài sản thế chấp ................................ 79 3.2.9. Về công khai thông tin giao dịch bảo đảm ........................................... 80 KẾT LUẬN........................................................................................................ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 84
  • 7. 5 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Nằm trong xu thế phát triển chung của nền kinh tế, thời gian qua ngành Ngân hàng đã có những bước phát triển nhanh chóng cả về quy mô và sự đa dạng nghiệp vụ. Một trong những nghiệp vụ quan trọng và chủ yếu nhất của các tổ chức tín dụng là nghiệp vụ cấp tín dụng. Qua quá trình phát triển tín dụng “nóng”, hiện tại các tổ chức tín dụng đang phải đối mặt với tình trạng nợ xấu - các khoản vay không có khả năng thu hồi. Việc này đã dẫn đến những hệ lụy nghiêm trọng đối với tình hình tài chính và hoạt động của tổ chức tín dụng. Theo kết quả thanh tra, giám sát trong năm 2012 tại 59 tổ chức tín dụng cho thấy, tỷ lệ nợ xấu của các tổ chức tín dụng đến cuối năm 2012 đã lên đến con số 7,8%; năm 2013 với việc thành lập Công ty TNHH một thành viên Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), gần 40.000 tỷ đồng nợ xấu của các ngân hàng đã được VAMC mua lại, thì tính đến ngày 31/12/2013, tỷ lệ nợ xấu trong hệ thống Ngân hàng Việt Nam là 3,79% [40]. Và đến tháng 7/2014, VAMC đã mua 54.000 tỷ đồng nợ gốc với giá mua 44.800 tỷ đồng; riêng hơn 6 tháng đầu năm 2014, VAMC mới chỉ mua 14.857 tỷ đồng nợ gốc với 12.093 tỷ đồng giá mua. Về thu hồi nợ, nếu như năm 2013, Công ty chỉ thu được 145 tỷ đồng thì đến nay đã thu được 1.260 tỷ đồng và đã bán được một khoản nợ với giá 440 tỷ đồng và đang triển khai bán khoản nợ thu về gần 90 tỷ đồng nữa. [45] Để lành mạnh hóa hoạt động của các tổ chức tín dụng yếu kém, có tỷ lệ nợ xấu cao, rất nhiều ngân hàng, công ty tài chính đã phải tính đến chuyện hợp nhất, sáp nhập,… mới đây nhất là vụ hợp nhất giữa Ngân hàng Thương
  • 8. 6 mại Cổ phần Phương Tây (Western Bank) và Tổng Công ty Cổ phần Tài chính Dầu khí (PVFC) để cho ra đời Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại chúng (PVComBank) và vụ việc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh vượng (VPBank) mua lại Công ty TNHH MTV Tài chính Than - Khoáng sản Việt Nam (CMF) từ Tập đoàn Công nghiệp Than Khoáng sản Việt Nam (TKV). Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nợ xấu cao như vậy chính là những rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng, trong đó nổi lên hàng đầu là những rủi ro xuất phát từ các giao dịch bảo đảm tiền vay như: Cán bộ tín dụng không nắm rõ các quy định của pháp luật, không nghiêm túc thực hiện các quy định, quy trình cho vay của ngân hàng; hay những rủi ro phát sinh từ chính những quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm tiền vay,…. Đã có rất nhiều cán bộ tín dụng tại các ngân hàng, công ty tài chính rơi vào vòng lao lý cũng chỉ vì “rủi ro giao dịch bảo đảm tiền vay” và thực tế đã chứng minh vai trò quan trong của giao dịch bảo đảm đối với nghiệp vụ cấp tín dụng tại các tổ chức tín dụng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, giao dịch bảo đảm là một dạng hợp đồng phụ. Tuy nhiên không giống như các hợp đồng phụ khác có hiệu lực phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính, giao dịch bảo đảm có hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng chính. Có nghĩa rằng, nếu hợp đồng chính vô hiệu nhưng giao dịch bảo đảm vẫn bảo đảm tuân thủ pháp lý về mặt nội dung và hình thức, thì vẫn có hiệu lực. Thực tế hoạt động tín dụng tại các tổ chức tín dụng đã chứng minh vai trò quan trọng của các giao dịch bảo đảm bởi nếu hợp đồng chính là hợp đồng tín dụng vô hiệu thì ngân hàng chỉ mất tiền lãi mà vẫn thu được tiền cho vay gốc nhưng nếu hợp đồng bảo đảm vô hiệu thì ngân hàng mất cả gốc lẫn lãi.
  • 9. 7 Để có thể hạn chế được tối đa những rủi ro tiềm ẩn trong các giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch thế chấp tài sản nói riêng, cần khắc phục những nguyên nhân dẫn đến những rủi ro này, một trong số đó là hoàn thiện hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng. Đối với các giao dịch bảo đảm tiền vay, hiện tại có rất nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh trực tiếp, gián tiếp như: Pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm, pháp luật đất đai, nhà ở,… Về cơ bản các văn bản này đã điều chỉnh tương đối đầy đủ các vấn đề liên quan, tuy nhiên quá trình áp dụng thực tế tại các tổ chức tín dụng đã bộc lộ không ít điểm bất cập như: Chưa có sự thống nhất và phù hợp giữa các quy định tại các văn bản luật khác nhau, thiếu sự thống nhất trong cách hiểu và vận dụng luật từ phía các cá nhân, tổ chức thực thi như tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức bán đấu giá đã dẫn đến tình trạng khó khăn của các tổ chức tín dụng khi xử lý tài sản bảo đảm. Trong các loại hình giao dịch bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng thì giao dịch thế chấp tài sản là phổ biến nhất và có ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. Chính vì vậy, việc tìm hiểu và nghiên cứu về các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng liên quan đến thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng là cần thiết và có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn, nhất là trong bối cảnh kinh tế suy thoái như hiện nay, ngành Ngân hàng sau một thời gian tăng trưởng nhanh đã bộc lộ những kẽ hở về mặt quy chế, quy trình nội bộ và đã có rất nhiều vụ tranh chấp, khởi kiện giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, thậm chí đã có rất nhiều các cán bộ tín dụng đã rơi vào vòng pháp lý cũng chỉ vì những rủi ro này. 1.2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
  • 10. 8 Trên cơ sở tìm hiểu một cách sâu sắc và cập nhật các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng nói chung và giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng nói riêng cũng như quá trình tìm hiểu thực tế tại các tổ chức tín dụng, luận văn hướng tới nghiên cứu một cách toàn diện về các quy định của pháp luật, những rủi ro tiềm ẩn trong các giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay, phân tích đánh giá nguyên nhân dẫn đến những rủi ro này để đưa ra được giải pháp hoàn thiện nhằm hạn chế tối đa những rủi ro. Cụ thể như sau: - Phân tích làm rõ vai trò của giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng; - Thực trạng áp dụng các quy định pháp luật thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng; - Những rủi ro tiềm ẩn từ các quy định pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và những nguyên nhân dẫn đến rủi ro này, từ đó đề ra các giải pháp khắc phục. 1.2.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Việc nghiên cứu được thực hiện từ chính hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng Thương mại Cổ phần và các Công ty tài chính với những số liệu thống kê từ năm 2010 đến nay để phân tích, làm rõ vai trò của giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay cũng như thực trạng pháp luật thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng. 1.3. Tính mới và những đóng góp của đề tài Hiện tại đã có rất nhiều bài viết của các tác giả về các rủi ro trong các giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng nhưng đa phần các bài viết đó chỉ đề cập đến một khía cạnh nhất định trong loại giao dịch này. Do vậy, các tác giả mới chỉ đưa ra các bất cập và giải pháp hoàn thiện từ một góc độ cụ thể như: Với một loại tài sản thế chấp hay một chủ thể
  • 11. 9 nhất định nào đó,…mà chưa tổng hợp, phân tích đầy đủ các vấn đề liên quan để đưa ra giải pháp tổng thể. Ví dụ như: - Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học; - Phan Hồng Điệp (2012), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng - Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội; - Phùng Văn Hiếu (2012), Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình - Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng thương mại quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội. Xuất phát từ việc nghiên cứu thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng, nghiệp vụ cấp tín dụng tại một số Ngân hàng Thương mại Cổ phần, Công ty Tài chính, Tổ chức tài chính vi mô,... luận văn đã nêu lên được những điểm cốt lõi mà các cán bộ tín dụng cần quan tâm, các vấn đề pháp lý về thế chấp tài sản bảo đảm mà họ thường xuyên gặp phải. Trên cơ sở đó phân tích thấu đáo sự cần thiết phải đưa ra và thực hiện các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng nhằm hạn chế tối đa những rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong các giao dịch này. 2. Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh các quy định của pháp luật Việt Nam, bình luận những điểm phù hợp và chưa phù hợp. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng phương pháp tổng hợp quy định pháp luật, thống kê thực tiễn áp dụng các quy phạm pháp luật về thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng để đánh giá khái quát, chỉ ra những rủi ro mà tổ chức tín dụng có thể gặp phải khi thực hiện các giao dịch này.
  • 12. 10 3. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm ba chương như sau: Chương 1: Tổng quan về giao dịch bảo đảm và thế chấp tài sản. Chương này tác giả trình bày khái quát về khái niệm, đặc điểm của giao dịch bảo đảm và tài sản bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản nói riêng; lịch sử hình thành và phát triển pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm; vai trò của giao dịch bảo đảm tiền vay đối với hoạt động tín dụng tại các tổ chức tín dụng. Chương 2: Quy định của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động của tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Chương này tác giả nêu và phân tích làm rõ các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản như vấn đề hiệu lực của các giao dịch này, việc thực hiện giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm cũng như vấn đề xử lý tài sản thế chấp. Đồng thời, khái quát về hoạt động của tổ chức tín dụng và vai trò của thế chấp tài sản đối với hoạt động của tổ chức tín dụng. Chương 3: Pháp luật về thế chấp tài sản của Việt Nam – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản bảo đảm và thực tiễn áp dụng trong hoạt động cấp tín dụng, tác giả phân tích những điểm bất cập của pháp luật là nguyên nhân chính dẫn đến những rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong giao dịch thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng và đề ra giải pháp hoàn thiện.
  • 13. 11 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ THẾ CHẤP TÀI SẢN 1.1. Khái niệm, đặc điểm của giao dịch bảo đảm tiền vay 1.1.1. Khái niệm giao dịch bảo đảm tiền vay Giao dịch bảo đảm là một loại giao dịch quan trọng và đã tồn tại từ lâu trong hệ thống pháp luật các nước trên thế giới. Tuy nhiên các hệ thống pháp luật lại có quan niệm khác nhau về giao dịch bảo đảm. Điển hình là sự khác nhau cơ bản giữa hệ thống pháp luật Civil Law và hệ thống pháp luật Common Law. Theo kết quả nghiên cứu của nhiều tác giả, thì các nước trong hệ thống pháp luật Civil Law theo xu hướng hình thức: Chú trọng tới việc phân chia giữa các hình thức bảo đảm như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh... và quy định về từng hình thức bảo đảm mà thường không đưa ra một khái niệm chung về giao dịch bảo đảm. Do vậy, pháp luật của các nước này thường liệt kê các biện pháp bảo đảm nên khái niệm khá hẹp, thường chỉ bao gồm các bảo đảm mang tính chất truyền thống như cầm cố, thế chấp, ký quỹ, bảo lãnh. Đối với các nước theo hệ thống pháp luật Common Law lại theo xu hướng chức năng: Dựa trên “lợi ích bảo đảm” và coi như là nguồn gốc của mọi giao dịch. Khái niệm giao dịch bảo đảm được hiểu là toàn bộ các giao dịch, không phụ thuộc vào hình thức và tên gọi, có mục đích tạo lập lợi ích bảo đảm. Chính vì vậy, bên cạnh các biện pháp bảo đảm truyền thống như cầm cố, thế chấp,... pháp luật về giao dịch bảo đảm của các quốc gia này còn được áp dụng với các giao dịch khác có tính chất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ như thuê mua tài chính; gửi bán thương mại; chuyển giao nợ, cho thuê tài sản dài hạn, bán có bảo lưu quyền sở hữu; mua trả chậm, trả dần; chuyển nhượng quyền đòi nợ; quyền cầm giữ… Điều
  • 14. 12 này cũng đồng nghĩa, loại hình giao dịch bảo đảm với tư cách là đối tượng của hoạt động đăng ký theo quy định của pháp luật các nước này không bị “bó hẹp” trong khái niệm giao dịch bảo đảm [37]. Theo pháp luật Việt Nam, cụ thể là khoản 1, Điều 318 về “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng có quy định: Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: a) Cầm cố tài sản; b) Thế chấp tài sản; c) Đặt cọc; d) Ký cược; đ) Ký quỹ; e) Bảo lãnh; g) Tín chấp. [26, khoản 1, Điều 318]. Và khoản 1, Điều 323 về “Đăng ký giao dịch bảo đảm”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này.”[26, khoản 1, Điều 323]. Có thể thấy rằng, Bộ luật Dân sự năm 2005 không đưa ra những đặc điểm cơ bản của giao dịch bảo đảm giống như hệ thống pháp luật Common Law mà mà chỉ liệt kê những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tương tự như hệ thống pháp luật Civil Law. Trước đây, theo quy định tại khoản 1, Điều 2 về “Giải thích từ ngữ”, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP “Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng”, thì: “1. Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay”. Kể từ thời điểm Nghị định số
  • 15. 13 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm được ban hành đã thay thế Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, các văn bản liên quan và thống nhất hóa các quy định về giao dịch bảo đảm. Nhưng Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm cũng không đưa ra một định nghĩa cụ thể về biện pháp bảo đảm, mà chỉ cụ thể hóa Điều 318 về “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” trong Bộ luật Dân sự năm 2005 bằng cách liệt kê các biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, dựa trên cách tiếp cận theo chức năng của các biện pháp bảo đảm tiền vay, có thể đưa ra định nghĩa về giao dịch bảo đảm tiền vay như sau: “Giao dịch bảo đảm tiền vay là sự thỏa thuận giữa Bên cho vay và Bên vay theo các quy định của pháp luật, theo đó Bên cho vay nhận quyền đối với tài sản của Bên vay hoặc Bên thứ ba nhằm bảo đảm việc trả nợ của Bên vay, ngăn ngừa rủi ro, tạo dựng cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay”. 1.1.2.Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật Việt Nam về giao dịch bảo đảm tiền vay 1.1.2.1. Trước ngày 01/01/2006, thời điểm có hiệu lực của Bộ luật Dân sự năm 2005 Trước khi có Bộ luật Dân sự năm 1995, Nghị định số 17-HĐBT ngày 16/01/1990 của Hội đồng Bộ trưởng “Quy định chi tiết pháp lệnh Hợp đồng kinh tế” mới liệt kê và định nghĩa về các biện pháp bảo đảm bao gồm thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. Bộ luật Dân sự năm 1995 chính thức có hiệu lực ngày 01/07/1996 là bước tiến quan trọng trong quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm, tạo hành lang pháp lý cho loại giao dịch này. Sau đó, các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm, bảo đảm tiền vay, đăng ký giao dịch bảo đảm được ban hành để điều chỉnh hoạt động của các cá nhân, tổ chức liên quan, một số văn bản điều chỉnh trực tiếp như:
  • 16. 14 - Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm; - Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/2009 của Chính phủ Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng; - Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 của Chính phủ Về đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong thực tiễn áp dụng, các quy định này đã bộc lộ những điểm hạn chế như: Việc tồn tại song song hai quy chế về giao dịch bảo đảm áp dụng với các chủ nợ nói chung và đối với các tổ chức tín dụng nói riêng theo Nghị định số 165/1999/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP Về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng gây khó khăn cho các thủ thể khi lựa chọn pháp luật áp dụng; các hạn chế đối với tổ chức tín dụng khi nhận tài sản bảo đảm là động sản, hàng lưu kho, tài sản hình thành tương lai; quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch chưa thực sự được tôn trọng; thứ tự ưu tiên thanh toán không rõ ràng,... 1.1.2.2. Kể từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật Dân sự năm 2005 Bộ luật Dân sự năm 2005 được ban hành nhằm khắc phục phần nào những bất cập của Bộ luật Dân sự năm 1995, cũng như các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm và hoàn thiện hơn pháp luật về giao dịch bảo đảm. Cho đến thời điểm hiện tại, các văn bản pháp luật về giao dịch bảo đảm đã được ban hành mới như Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ Về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/07/2010 của Chính phủ Về đăng ký giao dịch bảo đảm và các văn bản sửa đổi, bổ sung các quy định này. Các văn bản này đã giải quyết phần nào những khúc mắc của các Bên nhận tài sản bảo đảm nói chung và các tổ chức tín dụng nói riêng với các quy định tiến bộ về trình tự, thủ tục thiết lập bảo đảm; quyền tự do thỏa thuận cho
  • 17. 15 các chủ thể tham gia giao dịch được mở rộng; thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các loại chủ nợ khác nhau được xác định rõ hơn, quyền của tổ chức tín dụng trong một số trường hợp cụ thể,... Mới đây nhất là Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD- BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/06/2014 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hướng dẫn về xử lý tài sản bảo đảm,... Sự ra đời của các văn bản này cũng đã tác động lớn đến hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng nói riêng. Tuy nhiên trong quá trình hoạt động, các tổ chức tín dụng vẫn gặp phải những khó khăn, vướng mắc liên quan đến giao dịch bảo đảm và công chứng,.... Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau như: Việc không thống nhất trong áp dụng các quy định pháp luật có liên quan của các cán bộ tại tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, cơ quan tư pháp,... 1.1.3.Đặc điểm của giao dịch bảo đảm tiền vay Cũng là một dạng giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự, giao dịch bảo đảm tiền vay cũng có những đặc điểm chung của giao dịch dân sự và những đặc điểm đặc thù của giao dịch bảo đảm, cụ thể như sau: Thứ nhất, giao dịch bảo đảm tiền vay mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính từ hợp đồng cấp tín dụng: Các biện pháp bảo đảm tiền vay xuất hiện nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ vay tiền được thực hiện khi đến hạn, vì thế các nghĩa vụ bảo đảm tồn tại với
  • 18. 16 tính chất là một nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính. Điều này có thể thấy qua việc nghĩa vụ bảo đảm không thể tồn tại một cách độc lập mà phụ thuộc gắn liền với nghĩa vụ được bảo đảm (ở đây là nghĩa vụ trả nợ của Bên vay). Đồng thời, nghĩa vụ bảo đảm phải phù hợp với nghĩa vụ được bảo đảm (về thời gian, nội dung, hiệu lực của biện pháp bảo đảm là phụ thuộc vào nghĩa vụ chính) và khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt thì nghĩa vụ bảo đảm cũng chấm dứt. Trong trường hợp Bên cho vay chuyển giao quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ chính cho một Bên thứ ba, thì Bên thứ ba cũng có quyền yêu cầu Bên vay thực hiện nghĩa vụ bảo đảm. Việc nghĩa vụ bảo đảm bị vô hiệu, bị đơn phương chấm dứt thực hiện hay bị hủy bỏ không ảnh hưởng tới hiệu lực của nghĩa vụ chính (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Thứ hai, giao dịch bảo đảm tiền vay mang tính chất dự phòng, chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc bị vi phạm, đồng thời phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm. Thứ ba, đối tượng giao dịch bảo đảm tiền vay là những lợi ích vật chất. Bắt nguồn từ mục đích của biện pháp bảo đảm tiền vay là nhằm bảo đảm việc thưc hiện nghĩa vụ của Bên vay nên trong các giao dịch bảo đảm đều phát sinh việc Bên vay hoặc Bên thứ ba xác lập cho Bên cho vay quyền lợi vật chất nhất định. Đó là quyền được xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ vay trong trường hợp Bên vay không hoàn trả đầy đủ, hoặc không thực hiện đầy đủ trách nhiệm như đã giao kết khi vay tiền. Thứ tư, mục đích của việc xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay là nhằm tạo cơ sở kinh tế, pháp lý để Bên có quyền (Bên nhận bảo đảm) thu hồi nợ. Hoạt động cho vay tài sản là một hoạt động mang nhiều rủi ro đối với Bên cho vay. Chính vì vậy, sự xuất hiện của các biện pháp bảo đảm tiền vay đã giúp hạn chế hoặc loại trừ hoàn toàn những rủi ro này đối với Bên cho vay
  • 19. 17 và bảo đảm an toàn cho hệ thống tín dụng cũng như bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ đã được giao kết giữa Bên vay và Bên cho vay. Việc xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay còn giúp cho quyền đòi nợ của những chủ nợ này có thứ tự ưu tiên thanh toán cao hơn so với quyền đòi nợ của các chủ nợ không có bảo đảm đối với tài sản đó. Thứ năm, giao dịch bảo đảm tiền vay có hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng chính. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, giao dịch bảo đảm là một dạng hợp đồng phụ, tuy nhiên không giống như các hợp đồng phụ khác có hiệu lực phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính, giao dịch bảo đảm có hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng chính. Có nghĩa rằng, nếu hợp đồng chính vô hiệu thì giao dịch bảo đảm vẫn có hiệu lực pháp lý. Như vậy, trong quan hệ tín dụng, nếu hợp đồng tín dụng vô hiệu thì tổ chức tín dụng chỉ mất lãi nhưng nếu hợp đồng bảo đảm vô hiệu, thì tổ chức tín dụng sẽ mất cả gốc lẫn lãi. 1.2. Phân loại giao dịch bảo đảm tiền vay Có nhiều cách phân loại giao dịch bảo đảm tiền vay dựa trên những tiêu chí khác nhau. Cụ thể như sau: 1.2.1.Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật Theo một số nghiên cứu, pháp luật của các nước trong hệ thống Civil Law thường phân biệt những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thành hai nhóm: Các biện pháp bảo đảm đối vật và các biện pháp bảo đảm đối nhân. Sự phân biệt này nhằm xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên và từ đó có phương pháp điều chỉnh các mối quan hệ có liên quan một cách tương ứng. Bảo đảm tiền vay đối vật là hình thức bảo đảm mà quyền của tổ chức tín dụng được xác lập trực tiếp trên một vật cụ thể thuộc sở hữu của Bên bảo đảm nhằm bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng
  • 20. 18 vay. Đối tượng của nó là tài sản của Bên có nghĩa vụ hoặc Bên thứ ba; tổ chức tín dụng có quyền được yêu cầu xử lý tài sản đó theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận để thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Cầm cố và thế chấp là hai biện pháp bảo đảm đối vật cơ bản. Theo đó, đối với giao dịch bảo đảm tiền vay, tài sản này có thể thuộc sở hữu của Bên vay hoặc Bên thứ ba, có thể là tài sản vô hình hoặc hữu hình, có thể là động sản hay bất động sản. Khi xảy ra tranh chấp, hoặc Bên vay không thực hiện đúng những nghĩa vụ của mình, tài sản bảo đảm tiền vay sẽ là đối tượng được xử lý nhằm thu hồi khoản tiền mà tổ chức tín dụng đã cho khách hàng vay. Bảo đảm tiền vay đối nhân là bảo đảm mà Bên thứ ba cam kết với tổ chức tín dụng về việc thực hiện nghĩa vụ thay cho Bên vay khi đến hạn mà Bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận. Biện pháp bảo đảm đối nhân có tính chất tiêu biểu là Bảo lãnh. Khác với biện pháp bảo đảm đối vật, tài sản bảo đảm trong biện pháp bảo đảm đối nhân không được xác định cụ thể, mà là toàn bộ tài sản của Bên bảo đảm. Việc cá thể hóa tài sản nào được phát mại để thanh toán cho Bên cho vay thường được tiến hành sau khi đến hạn mà Bên vay không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận. Theo đó, với giao dịch bảo đảm tiền vay, khi xảy ra tranh chấp hoặc Bên vay không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, thì trách nhiệm cá nhân của người bảo đảm sẽ là đối tượng được sử dụng nhằm lấy lại khoản tiền mà tổ chức tín dụng đã cho vay. Trách nhiệm cá nhân này thường được xác lập bởi một Bên thứ ba. 1.2.2.Bảo đảm tiền vay bằng tài sản và bảo lãnh Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là các phương thức bảo đảm mà khoản vay của khách hàng tại tổ chức tín dụng được được bảo đảm bằng một loại tài sản. Chính vì vậy, hình thức bảo đảm này sẽ hạn chế bớt rủi ro cho các tổ chức tín dụng vì tổ chức tín dụng có thể xác lập quyền đối với một tài sản
  • 21. 19 nhất định, khi khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tổ chức tín dụng có căn cứ để thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ. Đây cũng là phương thức bảo đảm phổ biến tại các tổ chức tín dụng. Bảo lãnh là phương thức bảo đảm tiền vay mà khoản vay không được bảo đảm bằng một tài sản. Điều 361 về “Bảo lãnh”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là Bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là Bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho Bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là Bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà Bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc Bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi Bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình [26, Điều 361]. Ở đây tổ chức tín dụng có thể chọn lựa khách hàng vay của mình, dựa trên nhiều yếu tố khác nhau để cho khách hàng vay như: Dựa trên uy tín của khách hàng vay, uy tín của một bên thứ ba, bảo lãnh của nhà nước,... 1.3. Tài sản bảo đảm tiền vay 1.3.1.Khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay Như đã nêu trên, các hệ thống pháp luật khác nhau đưa ra các khái niệm khác nhau về tài sản bảo đảm tiền vay. Theo nhiều nghiên cứu, thì: Các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law, về nguyên tắc, mọi tài sản đều có thể là tài sản bảo đảm, tuy nhiên, phạm vi những tài sản này còn phụ thuộc vào từng biện pháp bảo đảm cụ thể và việc phân định phạm vi tài sản bảo đảm chủ yếu được thực hiện đối với hai biện pháp bảo đảm là cầm cố và thế chấp. Đối với các nước theo hệ thống pháp luật Common Law tài sản bảo đảm được chia chủ yếu thành động sản và bất động sản, tùy theo tính chất của
  • 22. 20 tài sản bảo đảm là động sản hay bất động sản mà áp dụng theo quy định pháp luật khác nhau đối với việc thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản đó. Theo đó, phạm vi tài sản bảo đảm được quy định rất rộng: Đối với động sản, mọi tài sản được phép giao dịch đều có thể được sử dụng làm tài sản bảo đảm, bao gồm cả tài sản vô hình và tài sản hữu hình, tài sản hiện có và hình thành trong tương lai. Hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam có nhiều quy định liên quan đến tài sản bảo đảm, cụ thể như: - Khoản 7, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Nghị định số 163/2006/NĐ- CP Về giao dịch bảo đảm quy định: “Tài sản bảo đảm là tài sản mà Bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với Bên nhận bảo đảm.” [11, khoản 7, Điều 3]. - Điều 4 về “Tài sản bảo đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định: “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.” [11, Điều 4]. - Điều 320 về “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: 1. Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch. 2. Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của Bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết [26, Điều 320]. Xét tổng thể, các quy định nêu trên đã bao hàm một phạm vi rất rộng các tài sản có thể sử dụng làm tài sản bảo đảm. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 1, Điều 320 về “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Bộ luật Dân
  • 23. 21 sự năm 2005: Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của Bên bảo đảm chưa thực sự phù hợp với đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai vì vào thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm, những tài sản này chưa hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của Bên có nghĩa vụ hoặc Bên thứ ba. Ví dụ đối với nhà ở hình thành trong tương lai, vào thời điểm xác lập giao dịch thế chấp, tài sản này mặc dù đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của Bên bảo đảm vì quyền sở hữu đối với tài sản này chỉ được xác lập khi chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 1.3.2.Phân loại tài sản bảo đảm tiền vay Có nhiều cách phân loại tài sản bảo đảm tiền vay tùy thuộc vào các tiêu chí khác nhau, chẳng hạn: 1.3.2.1. Tài sản bảo đảm tiền vay hữu hình và tài sản bảo đảm tiền vay vô hình Tài sản bảo đảm tiền vay hữu hình là tài sản tồn tại hiện hữu của Bên vay hoặc Bên thứ ba. Tài sản hữu hình có thể là vật, hàng hóa. Về nguyên tắc, tổ chức tín dụng có thể nắm giữ, quản lý trực tiếp những loại tài sản này. Tài sản bảo đảm tiền vay vô hình là những tài sản phi vật chất của Bên vay hoặc Bên thứ ba. Tải sản vô hình có thể là quyền sở hữu công nghiệp, quyền tác giả, quyền sử dụng đất hoặc các quyền khác. Tổ chức tín dụng có thể cầm giữ các quyền này thông qua việc nắm giữ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng các loại tài sản này của Bên vay hoặc Bên thứ ba. 1.3.2.2. Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Tài sản bảo đảm tiền vay hiện có là tài sản bảo đảm tiền vay đang tồn tại và thuộc sở hữu của Bên vay hoặc Bên thứ ba. Ví dụ như: Phương tiện vận
  • 24. 22 chuyển đã được đăng ký sở hữu, hàng hóa, nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,... Tài sản bảo đảm tiền vay hình thành trong tương lai là loại tài sản bảo đảm tiền vay sẽ thuộc sở hữu của Bên vay hoặc Bên thứ ba trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai này không có nghĩa là nó chưa tồn tại một cách vật chất, tài sản đó hoàn toàn có thể đã tồn tại một cách vật chất khi giao dịch bảo đảm được xác lập, tuy nhiên quyền sở hữu của Bên bảo đảm đối với tài sản thì lại được xác lập sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay. Ví dụ như nhà ở đã hoàn thành nhưng chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu vào thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp. 1.4. Thế chấp tài sản 1.4.1.Khái niệm thế chấp tài sản Về mặt ngữ nghĩa, thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ được xác lập trước đó. Tuy nhiên nhiều trường hợp tài sản đó không thể chuyển giao được cho bên có quyền như nhà đang ở, quyền sử dụng đất, nhà xưởng đang sản xuất, hàng hóa luân chuyển,… Do vậy, Bên thế chấp dùng giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản này giao cho Bên có quyền hay Bên nhận thế chấp giữ. Khoản 1, Điều 342 về “Thế chấp tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005 đưa ra khái niệm: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.” [26, khoản 1, Điều 342]. Căn cứ theo quy định nêu trên có thể hiểu biện pháp thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó Bên thế chấp cam kết dùng tài sản của
  • 25. 23 mình thông qua việc chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý của tài sản cho Bên nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao tài sản thế chấp đó. Như vậy, chủ sở hữu tài sản vẫn có thể dùng tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự mà vẫn được quản lý, sử dụng tài sản thế chấp. Có lẽ đây là ưu điểm của biện pháp thế chấp so với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác. 1.4.2.Đặc điểm của thế chấp tài sản Là một biện pháp bảo đảm nên thế chấp tài sản cũng mang những đặc điểm chung của giao dịch bảo đảm: Mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính; mang tính chất dự phòng, chỉ được áp dụng khi nghĩa vụ được bảo đảm không được thực hiện hoặc bị vi phạm, đồng thời phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm; đối tượng giao dịch bảo đảm tiền vay là những lợi ích vật chất; mục đích của việc xác lập giao dịch thế chấp tài sản là nhằm tạo cơ sở kinh tế, pháp lý để Bên có quyền (Bên nhận bảo đảm) thu hồi nợ; hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản không phụ thuộc vào hợp đồng chính. Đồng thời, giao dịch thế chấp tài sản có điểm đặc thù so với các biện pháp bảo đảm khác đó là: Bên thế chấp chỉ chuyển giao hồ sơ pháp lý của tài sản thế chấp cho Bên nhận thế chấp mà không chuyển giao tài sản thế chấp. Điều này có nghĩa rằng, Bên thế chấp vẫn được quyền quản lý, sử dụng, đầu tư,… vào tài sản thế chấp. Đặc điểm này cũng tạo cho giao dịch thế chấp có ưu điểm vượt trội so với các biện pháp bảo đảm khác. 1.4.3.Thế chấp tài sản tại tổ chức tín dụng Giao dịch thế chấp tài sản để bảo đảm khoản vay tại các tổ chức tín dụng còn mang những điểm đặc thù so với giao dịch thế chấp tại các tổ chức, cá nhân khác như sau:
  • 26. 24 Thứ nhất, chủ thể của giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay luôn có một bên là tổ chức tín dụng với tư cách là Bên nhận thế chấp (bên có quyền đòi nợ theo hợp đồng tín dụng). Ngoài ra, chủ thể thứ hai là Bên thế chấp có thể là Bên vay hoặc Bên thứ ba có tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng. Bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng – một loại hình doanh nghiệp đặc thù về cơ cấu tổ chức, lĩnh vực hoạt động, đồng thời hoạt động của các tổ chức tín dụng đóng vai trò quan trọng đối với hoạt động của nền kinh tế. Chính vì vậy, việc phòng tránh rủi ro tín dụng cho chủ thể này là vấn đề hết sức quan trọng, được pháp luật quan tâm đặc biệt vì mục tiêu giữ vững an toàn của hệ thống ngân hàng và bảo đảm ổn định nền kinh tế quốc gia, trong đó bao gồm các vấn đề rui ro pháp lý về bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp tài sản nói riêng. Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm bằng giao dịch thế chấp thường là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng giữa tổ chức tín dụng với Khách hàng vay vốn. Nghĩa vụ này phát sinh từ hợp đồng cấp tín dụng, bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại,… trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Thực tế cho thấy, do nghĩa vụ hoàn trả tiền vay trong hợp đồng cấp tín dụng thường có giá trị lớn và có tính rủi ro cao nên hầu hết các tổ chức tín dụng khi cho vay đều mong muốn sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để phòng tránh rủi ro cho các khoản tín dụng đã cấp. Chính vì vậy, các hợp đồng thế chấp hiện nay được giao kết chủ yếu nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay phát sinh từ các hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng. Thực tế đó càng chứng tỏ vai trò cốt tử của các biện pháp bảo đảm tiền
  • 27. 25 vay nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói riêng đối với yêu cầu bảo đảm quyền chủ nợ cho các tổ chức tín dụng trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Thứ ba, trong quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng, do tổ chức tín dụng đề cao vai trò tác dụng của các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay nên hợp đồng bảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng thường được các bên giao kết thành một hợp đồng riêng, tách khỏi hợp đồng tín dụng, với nhiều điều khoản chi tiết và rất cụ thể mặc dù pháp luật không bắt buộc như vậy. Điều này là cần thiết vì việc giao kết một hợp đồng thế chấp riêng rẽ với hợp đồng tín dụng sẽ tạo điều kiện cho các bên có cơ hội thỏa thuận chi tiết, cụ thể và đầy đủ hơn về các điều khoản của hợp đồng bảo đảm tiền vay, tối thiểu hóa những rủi ro và tối đa hóa quyền lợi đối với tổ chức tín dụng. Nó giúp cho việc thực hiện hợp đồng bảo đảm và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay được dễ dàng, thuận lợi hơn [38]. 1.5. Hoạt động của các tổ chức tín dụng và vai trò của thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam 1.5.1. Hoạt động của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam Theo quy định của Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010, thì tổ chức tín dụng bao gồm: Ngân hàng, công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính, các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. Theo thống kê đến hết ngày 31-12-2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, thì số lượng các tổ chức tín dụng như sau [43]: - Ngân hàng Thương mại Nhà nước : 01 - Ngân hàng Thương mại cổ phần : 37 - Ngân hàng 100% vốn nước ngoài : 05 - Ngân hàng Liên doanh : 04 - Ngân hàng Chính sách : 04
  • 28. 26 - Ngân hàng Hợp tác xã : 01 - Công ty Tài chính : 17 - Công ty Cho thuê tài chính : 12 - Tổ chức tài chính vi mô : 02 Trong số đó, Ngân hàng được coi như “Doanh nghiệp của mọi doanh nghiệp”, nhiều chuyên gia kinh tế cũng ví hoạt động của ngành ngân hàng là đầu tàu của nền kinh tế. Bên cạnh đó, các công ty tài chính thời gian qua cũng đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của hoạt động kinh tế, đặc biệt trong việc cấp tín dụng trong từng lĩnh vực ngành nghề; các quỹ tín dụng nhân dân cũng có vị trí quan trọng để tương trợ nhau phát triển sản xuất, kinh doanh và đời sống. Đối với tổ chức tài chính vi mô, hiện tại mới chỉ có hai tổ chức tài chính vi mô là: Tổ chức tài chính vi mô trách nhiệm hữu hạn một thành viên Tình Thương (TYM) trực thuộc Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam và Tổ chức tài chính vi mô trách nhiệm hữu hạn M7 nhưng đã thể hiện vai trò đáng kể trong việc hỗ trợ kinh tế cho đối tượng phụ nữ nghèo, đối tượng gặp thách thức về kinh tế, dân tộc thiểu số. Dù đối tượng khách hàng là ai, lĩnh vực hoạt động rộng lớn hay chưa,… thì hoạt động chính của các tổ chức tín dụng vẫn xoay quanh hai nghiệp vụ chính là huy động vốn và cấp tín dụng. Đối với hoạt động cấp tín dụng, có thể bằng nhiều hình thức khác nhau như: Cho vay, bảo lãnh ngân hàng, bao thanh toán, chiết khấu,… Hoạt động này thường mang lại nguồn lợi nhuận cao cho ngân hàng. Trong nền kinh tế thị trường, tín dụng là một trong những điều kiện bảo đảm quá trình sản xuất kinh doanh diễn ra thường xuyên liên tục, tập trung vốn thúc đẩy sự phát triển kinh tế, nâng cao mức sống của dân cư. Tín dụng cũng là một công cụ điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Trong giai đoạn hiện tại,
  • 29. 27 khi nền kinh tế khó khăn, các doanh nghiệp đều có xu hướng thu hẹp sản xuất kinh doanh, việc giải ngân của các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng nói riêng cũng gặp nhiều khó khăn: Các doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện vay, hoặc thậm chí không có nhu cầu vay vốn, … Nhưng điều này không làm giảm đi tầm quan trọng của nghiệp vụ cấp tín dụng mà trái lại, nghiệp vụ này ngày càng được các tổ chức tín dụng đề cao và quản lý chặt chẽ hơn nữa. Cũng chính bởi vậy mà các vấn đề pháp lý liên quan đến nghiệp vụ cấp tín dụng được đẩy mạnh, nhất là nghiệp vụ bảo đảm tiền vay. 1.5.2. Thế chấp tài sản và vai trò đối với hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam Hiện nay do nền kinh tế khó khăn nên việc cấp tín dụng của các ngân hàng bị thu hẹp hơn, đồng thời đối với những khoản đã giải ngân, các tổ chức tín dụng lại đang đối mặt với tình trạng nợ xấu. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, với hàng trăm vụ án trong ngành ngân hàng, đặc biệt những vụ liên quan đến tài sản bảo đảm mà chủ yếu là tài sản thế chấp, có thể thấy vai trò quan trọng của tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói riêng đối với hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng nói riêng, cụ thể như sau: 1.5.2.1. Giảm thiểu rủi ro cho hoạt động cấp tín dụng Từ phía các tổ chức tín dụng, để quyết định cấp tín dụng cho một đối tượng khách hàng cho dù là cá nhân hay doanh nghiệp, thì đều phải trải qua những quy trình nội bộ hết sức bài bản, chuyên nghiệp và chặt chẽ. Một trong số đó, chính là việc đánh giá về hiện trạng tài chính, tình hình kinh doanh, thẩm định tài sản bảo đảm của khách hàng. Thông thường một khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, việc kinh doanh ổn định, có doanh thu, kế hoạch sử dụng vốn vay khả quan, quan hệ tín dụng tốt, … sẽ được lựa chọn để cấp tín dụng. Nhưng đó chỉ là điều kiện cần, bởi không ai có thể khẳng
  • 30. 28 định được rằng, với số vốn được tổ chức tín dụng cấp, khách hàng sẽ sử dụng hiệu quả, sinh lợi nhuận và có thể trả nợ vay đúng hạn. Vậy nếu xảy ra trường hợp khách hàng không trả được nợ, tổ chức tín dụng sẽ xử lý như thế nào? Chính vì vậy, điều kiện đủ để tổ chức tín dụng phê duyệt việc cấp tín dụng cho khách hàng chính là yếu tố về tài sản bảo đảm mà phổ biến nhất là tài sản thế chấp: - Trong số các biện pháp bảo đảm tiền vay như: Cầm cố, bảo lãnh, thế chấp,… thì thế chấp có thể được coi là có nhiều ưu điểm nhất vì có đối tượng tài sản đa dạng về chủng loại, giá trị; tính an toàn đối với tổ chức tín dụng khá cao so với các biện pháp bảo đảm khác,… Không chỉ về phía tổ chức tín dụng mà ngay đối với các Khách hàng (Bên thế chấp) việc lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay là thế chấp cũng có những ưu điểm nhất đinh, chính là việc Khách hàng mặc dù đưa tài sản vào thế chấp nhưng vẫn có thể quản lý, sử dụng, đầu tư,… làm tăng giá trị của tài sản. Chính vì vậy, các tổ chức tín dụng thường ưu tiên áp dụng biện pháp bảo đảm này. - Khi có tài sản bảo đảm cho khoản vay, nếu khách hàng không trả được nợ, tổ chức tín dụng có thể xử lý tài sản bảo đảm này để bù đắp khoản vay của khách hàng. Do vậy hoạt động của các tổ chức tín dụng sẽ giảm bớt được những thiệt hại về mặt tài chính, hạn chế được rủi ro kinh doanh,…. 1.5.2.2. Tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng đối với khách hàng vay, kích thích hoạt động của các tổ chức tín dụng Việc Khách hàng vay có tài sản bảo đảm cho khoản vay đáp ứng yêu cầu của tổ chức tín dụng sẽ giúp Khách hàng: Nhanh chóng nhận được sự phê duyệt cấp tín dụng, nâng hạn mức tín dụng được cấp, dễ dàng tiếp cận được nhiều sản phẩm tín dụng của tổ chức tín dụng,... Đồng thời, khi đó, hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng cũng được phát triển mạnh mẽ. Vì nếu không có tài sản bảo đảm, ngân hàng sẽ
  • 31. 29 không cấp tín dụng và cứ như vậy, hoạt động của ngân hàng sẽ bị trì trệ cho dù hoạt động huy động vốn phát triển. 1.5.2.3. Tăng khả năng thu hồi nợ Như đã phân tích ở phần trên, kinh doanh tín dụng là một nghiệp vụ truyền thống và chủ yếu nhất của ngân hàng, mang lại cho ngân hàng nhiều lợi nhuận, nhưng cũng luôn tiềm ẩn những rủi ro mất tiền, mất cán bộ. Để phòng ngừa những rủi ro này, ngành Ngân hàng phải dựa rất nhiều vào tài sản bảo đảm. Không ít cán bộ tín dụng đang được đánh giá là tài giỏi từ hồ sơ, bằng cấp cho đến quá trình công tác nhiều năm tại ngân hàng, nhưng chỉ vì thiếu những hiểu biết cần thiết về tài sản bảo đảm, mà đến khi xảy ra rủi ro mất vốn cho ngân hàng (khách hàng không trả được nợ), thì bỗng nhiên trở thành yếu kém, bị xử lý kỷ luật, thậm chí vướng vào vòng pháp lý. Ngược lại nhiều cán bộ tín dụng năng lực chuyên môn không cao, không tuân thủ đúng quy trình nghiệp vụ, cẩu thả, khi khách hàng không trả được nợ thì lại không bị xử lý, thậm chí còn được đánh giá là tốt, vì đã có đầy đủ tài sản bảo đảm sẵn sàng bù đắp. Điều này cho thấy vai trò vô cùng quan trọng của tài sản bảo đảm nói chung và thế chấp nói riêng đối với hoạt động cấp tín dụng của tổ chức tín dụng. Vốn là vấn đề quan trọng đối với hoạt động của ngành Ngân hàng. Cho vay mà không thu hồi được vốn, tổ chức tín dụng đứng trước nguy cơ mất vốn, nợ xấu, không được cấp hạn mức tín dụng,... dẫn đến hoạt động giảm sút,... Nên khi có tài sản bảo đảm, thì nếu khách hàng không trả được nợ vay, tổ chức có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Chính vì vậy, tài sản bảo đảm là yếu tố rất quan trọng bảo đảm cho khả năng thu hồi nợ của tổ chức tín dụng.
  • 32. 30 Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM 2.1. Tài sản thế chấp 2.1.1.Khái niệm tài sản thế chấp Xuất phát từ khái niệm tài sản bảo đảm, có thể hiểu tài sản thế chấp là tài sản mà Bên thế chấp (có thể là chính Bên có nghĩa vụ hoặc Bên thứ ba) dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của Bên có nghĩa vụ đối với Bên nhận thế chấp. 2.1.2.Đặc điểm tài sản thế chấp Xuất phát từ bản chất của giao dịch thế chấp và dựa vào các quy định của pháp luật, có thể thấy tài sản thế chấp có một số đặc điểm sau: - Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền quản lý của Bên thế chấp (Trường hợp, chủ sở hữu tài sản ủy quyền cho người khác quản lý, sử dụng tài sản. Theo đó, người được ủy quyền có thể thực hiện việc đưa tài sản vào thế chấp theo nội dung ủy quyền). Quy định này xuất phát từ bản chất về quyền của người sở hữu, sử dụng quản lý tài sản theo quy định của pháp luật. Chỉ những chủ thể này mới có thể có quyền đưa tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ. - Tài sản thế chấp phải được phép giao dịch. Đó là những tài sản pháp luật không cấm mua, bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho và các giao dịch khác. Đặc điểm này bắt nguồn từ một trong những điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung theo điểm b, khoản 1, Điều 122 về “Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự”, Bộ luật Dân sự năm 2005: “Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;” [26, điểm b, khoản 1, Điều 122].
  • 33. 31 - Tài sản thế chấp có thể là bất động sản, động sản. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm phổ biến nhất mà các tổ chức tín dụng áp dụng để bảo đảm cho khoản vay của khách hàng vay không chỉ bởi giá trị của tài sản thế chấp thường lớn mà còn bởi tài sản được dùng để thế chấp thường rất phong phú, bao gồm cả động sản và bất động sản đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai. Trường hợp Bên thế chấp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp Bên thế chấp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ, thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. - Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai. Như đã phân tích ở trên, tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản có thể đã tồn tại dưới dạng vật chất nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu cho Bên thế chấp vào thời điểm xác lập giao dịch thế chấp. Việc xác lập quyền sở hữu đối với loại tài sản này chỉ được thực hiện sau khi giao dịch thế chấp được xác lập. Ví dụ: Trường hợp khách hàng vay vốn công ty tài chính để mua xe ô tô và tài sản thế chấp bảo đảm cho khoản vay cũng chính là chiếc xe ô tô đó. Như vậy, vào thời điểm công ty tài chính và khách hàng xác lập hợp đồng thế chấp, khách hàng vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu đối với chiếc ô tô đó. Khi đó, chiếc ô tô được xác định là tài sản hình thành trong tương lai. 2.1.3.Phân loại tài sản thế chấp Dựa trên các tiêu chí khác nhau, tài sản thế chấp cũng sẽ được chia thành nhiều loại khác nhau. Ở đây tác giả căn cứ vào thực tế áp dụng trong hoạt động của các ngân hàng thương mại, các công ty tài chính; quy chế pháp lý đặc thù đối với các loại tài sản này mà phân chia thành tài sản là bất động
  • 34. 32 sản, động sản, tài sản hình thành trong tương lai và tài sản thuộc sở hữu của Bên thứ ba. 2.1.3.1. Bất động sản Khoản 1, Điều 174 về “Bất động sản và động sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định Bất động sản theo hướng liệt kê bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Tài sản gắn liền với đất khác như liệt kê tại khoản 11, Điều 3 về “Tài sản thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm và thông báo việc kê biên”, Thông tư số 05/2011/TT-BTP gồm: Tài sản gắn liền với đất được xây dựng trên nhiều thửa đất (tài sản liên tuyến); nhà ở, công trình xây dựng làm bằng các vật liệu tạm thời (tranh, tre, nứa, lá, đất); các công trình phụ trợ như nhà để xe, nhà bếp, nhà thép tiền chế, khung nhà xưởng, nhà kho; giếng nước; giếng khoan; giàn khoan; bể nước; sân; tường rào; cột điện; trạm điện; trạm bơm, hệ thống phát, tải điện; hệ thống hoặc đường ống cấp thoát nước sinh hoạt; đường nội bộ; các công trình phụ trợ khác và các tài sản gắn liền với đất khác. 2.1.3.2. Động sản Khoản 2, Điều 174 về “Bất động sản và động sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.” Như vậy, những tài sản không phải là đất đai; nhà; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản khác gắn liền với đất đai, một số tài sản khác do pháp luật quy định được coi là động sản. Bộ luật Dân sự không đưa ra khái niệm bất động sản và tài sản theo hướng quy định những đặc điểm, tính chất cơ bản của hai loại tài sản này mà quy định theo hướng liệt kê.
  • 35. 33 2.1.3.3. Tài sản hình thành trong tương lai Khoản 2, Điều 4 về “Tài sản bảo đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của Bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm [11, khoản 2, Điều 4]. Khoản 2, Điều 1, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm liệt kê các loại tài sản hình thành trong lương lai như sau: - Tài sản được hình thành từ vốn vay; - Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; - Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. - Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Như vậy, những tài sản thỏa mãn một trong các trường hợp nêu trên sẽ được coi là tài sản hình thành trong tương lai và có quy chế pháp lý điều chỉnh chi tiết. Riêng đối với nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở, khoản 1, Điều 3 về “Giải thích từ ngữ”, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD- BTP-BTNMT Hướng dẫn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai quy định:
  • 36. 34 Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) [24, khoản 1, Điều 3]. Đối với các tổ chức tín dụng, việc ra đời thông tư liên tịch hướng dẫn về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa hết sức quan trọng vì nhà ở cùng các tài sản khác hình thành trong tương lai theo định nghĩa nêu trên thường gắn với những sản phẩm tín dụng của các tổ chức tín dụng như cho vay mua nhà ở,… Quy định này góp phần thúc đẩy việc phát triển tín dụng của các Ngân hàng Thương mại và các Công ty Tài chính. 2.1.3.4. Tài sản thuộc sở hữu của Bên thứ ba Việc thế chấp không chỉ được thực hiện bởi chính Bên có nghĩa vụ mà có thể được thực hiện bằng tài sản thuộc sở hữu của Bên thứ ba. Khi đó bất cứ tài sản nào thuộc đối tượng tài sản được thế chấp theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu của Bên thứ ba đều có thể được sử dụng để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ của Bên có nghĩa vụ. Với cách phân loại nêu trên, có thể xảy ra trường hợp giữa các loại tài sản có sự giao thoa, trùng lặp. Chẳng hạn, tài sản thuộc sở hữu của Bên thứ ba có thể là động sản hoặc bất động sản; hay đối với tài sản hình thành trong tương lai cũng hoàn toàn có thể bao gồm quyền sở hữu nhà ở (bất động sản) và ô tô, máy móc, dây chuyền sản xuất (động sản). Tuy nhiên, việc phân loại
  • 37. 35 này sẽ có nhiều ý nghĩa đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng vì sẽ phân tách được chi tiết và giúp tổ chức tín dụng, cán bộ tín dụng hình dung một cách chi tiết và dễ áp dụng nhất vào thực tế nghiệp vụ. 2.2. Hiệu lực giao dịch thế chấp tài sản 2.2.1.Công chứng, chứng thực Hợp đồng thế chấp tài sản Theo quy định tại Điều 343 về “Hình thức thế chấp tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.”[26, Điều 343]. Như vậy, có thể hiểu rằng không phải mọi hợp đồng thế chấp đều phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Thủ tục này chỉ áp dụng đối với một số trường hợp pháp luật có quy định. Đối với những trường hợp này thì giao dịch thế chấp tài sản chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 1, Điều 10 về “Hiệu lực của giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm. 2.2.1.1. Công chứng a) Đối với quyền sử dụng đất: Điểm a, khoản 3, Điều 167 về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;” [36, điểm a, khoản 3, Điều 167]. Theo đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải tiến hành thủ tục công chứng.
  • 38. 36 b) Đối với nhà ở: Điều 90 về “Các hình thức giao dịch về nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.” [29, Điều 90]. Đồng thời, Khoản 3, Điều 93 về “Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; c) Thuê mua nhà ở xã hội; d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức [29, khoản 3, Điều 93]. Hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. c) Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Tài sản gắn liền với đất khác như liệt kê tại khoản 11, Điều 3 về “Tài sản thuộc trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm và thông báo việc kê biên”, Thông tư số 05/2011/TT-BTP gồm: Tài sản gắn liền với đất được xây dựng trên nhiều thửa đất (tài sản liên tuyến); nhà ở, công trình xây dựng làm bằng các vật liệu tạm thời (tranh, tre, nứa, lá, đất); các công trình phụ trợ như nhà để xe, nhà bếp, nhà thép tiền chế, khung nhà xưởng, nhà kho; giếng nước; giếng khoan; giàn khoan; bể nước; sân; tường rào; cột điện; trạm điện; trạm bơm, hệ thống phát, tải điện; hệ thống hoặc đường ống cấp thoát nước sinh
  • 39. 37 hoạt; đường nội bộ; các công trình phụ trợ khác và các tài sản gắn liền với đất khác pháp luật không bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng. 2.2.1.2. Chứng thực Căn cứ Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13-06- 2006 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường “Hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất”, mục 8 về “Việc từng bước chuyển giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng”, Thông tư số 03/2008/TT- BTP ngày 25-8-2008 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp “Hướng dẫn thi hành Nghị định 79/2007/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký” quy định: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật [1, đoạn 2, Mục 8]. Tức là tại một số địa phương, tuỳ thực tế, nếu chưa có tổ chức hành nghề công chứng, với giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, chủ thể tham gia giao dịch có thể lựa chọn việc công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Nội dung này cần căn cứ vào quyết định cụ thể của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có tài sản để xác định. 2.2.2.Đăng ký giao dịch thế chấp tài sản
  • 40. 38 2.2.2.1. Mục đích và ý nghĩa của hoạt động đăng ký thế chấp tài sản. - Công khai hóa các giao dịch thế chấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu, qua đó giúp họ có các thông tin chính xác, tin cậy trước khi quyết định xác lập các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại, đặc biệt quan trọng đối với hoạt động đầu tư vốn trong và ngoài nước để phát triển sản xuất, kinh doanh. Đối với các tổ chức tín dụng, việc tìm hiểu về giao dịch thế chấp có ý nghĩa hết sức quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng từ khâu đánh giá tình trạng pháp lý và tài chính của khách hàng để quyết định cấp tín dụng, cho đến quá trình thẩm định tài sản thế chấp để định lượng các rủi ro về mặt pháp lý và tài chính, khả năng thu hồi nợ đối với khách hàng. Việc này là một trong những yếu tố quan trọng để cấp có thẩm quyền của tổ chức tín dụng quyết định việc cấp tín dụng và hạn mức tín dụng cho khách hàng. - Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận cầm cố, thế chấp trong trường hợp dùng một tài sản để cầm cố, thế chấp nhiều nơi. Điều này được thể hiện rõ trong quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 325 về “Thứ tự ưu tiên thanh toán”, Bộ luật Dân sự năm 2005: Thứ tự ưu tiên thánh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định như sau: 1. Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký. 2. Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán [26, khoản 1 và khoản 2, Điều 325].
  • 41. 39 Căn cứ theo quy định này, thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với Bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản được dùng để thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau, vì khi xử lý tài sản thế chấp thì giao dịch nào đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán. - Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm và các cá nhân, tổ chức có liên quan; phòng chống các hành vi vi phạm pháp luật không chỉ trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm mà còn trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Thực tế hoạt động tại các công ty tài chính, ngân hàng thương mại, rất nhiều trường hợp có thể vì lý do cán bộ tín dụng không biết hoặc do thiếu kinh nghiệm, năng lực hoặc do thiếu trách nhiệm hoặc thông đồng với khách hàng đã vô ý hoặc cố ý đánh giá sai tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp dẫn đến việc thế chấp trùng (tài sản được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng) làm phát sinh những tranh chấp không đáng có giữa các tổ chức tín dụng và gây ra thiệt hại về tài sản cho các tổ chức tín dụng. Về mặt vĩ mô, điều này gây ảnh hưởng xấu đến sự lành mạnh trong hoạt động của hệ thống tín dụng và ổn định nền kinh tế quốc gia. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các thông tin về tài sản bảo đảm được công khai. Tuy nhiên cũng cần nhìn nhận rằng hệ thống thông tin về giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm hiện tại vẫn còn nhiều điểm hạn chế, bất cập. - Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển nhanh, lành mạnh và bền vững. Như đã phân tích nêu trên, việc đăng ký giao dịch thế chấp tài sản giúp công khai hóa các giao dịch thế chấp cho mọi cá nhân, tổ chức nên sẽ giúp các tổ chức tín dụng có căn cứ để quyết định cấp tín dụng chính xác nhằm bảo đảm việc thu hồi nợ, lành mạnh hóa hoạt động cấp tín dụng.
  • 42. 40 - Là cơ sở cho hoạt động xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp nói riêng. Việc áp dụng thủ tục tố tụng tại Tòa án thường được áp dụng khi việc xử lý tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng theo các phương thức khác trước đó không đạt kết quả. Do vậy, các hợp đồng thế chấp tài sản được đăng ký là một trong những cơ sở quan trọng trong việc Tòa án quyết định thứ tự ưu tiên thanh toán cho các Bên nhận thế chấp. 2.2.2.2. Nội dung đăng ký thế chấp tài sản a)Cơ quan đăng ký thế chấp: Với mỗi loại tài sản khác nhau sẽ được đăng ký tại một cơ quan khác nhau. Điều 47 về “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Về đăng ký giao dịch bảo đảm, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP quy định các cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp như sau: - Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải: Thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về chấp tàu bay; - Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải: Thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển; - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất: Thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài; - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành
  • 43. 41 phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; - Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp: Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của Cục Hàng không Việt Nam, Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên. b)Thủ tục đăng ký thế chấp: - Thủ tục đăng ký thế chấp phải tuân theo thủ tục chung về đăng ký giao dịch bảo đảm, bao gồm các bước cụ thể như sau: + Nộp hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm theo một trong các phương thức: Nộp trực tiếp tại trụ sở của cơ quan đăng ký; hoặc gửi qua đường bưu điện; hoặc gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến; hoặc gửi qua fax hoặc gửi qua thư điện tử đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản với điều kiện người yêu cầu đăng ký đã đăng ký khách hàng thường xuyên tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp; + Trên cơ sở hồ sơ hợp lệ của người đăng ký, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp; + Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; trường hợp nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc; + Trả kết quả đăng ký thế chấp theo một trong các phương thức: Trực
  • 44. 42 tiếp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm; hoặc gửi qua đường bưu điện; hoặc phương thức khác do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận. - Thủ tục đăng ký thế chấp đối với những loại tài sản đặc thù như: Tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: + Hồ sơ đăng ký thế chấp tàu bay, tàu biển gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp tàu biển, Hợp đồng thế chấp tàu biển, trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền. + Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, Hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền. 2.2.2.3. Giá trị pháp lý đối với người thứ ba của giao dịch thế chấp tài sản đã đăng ký Theo quy định tại Điều 11 về “Thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm, thì giao dịch thế chấp có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký hợp đồng thế chấp. Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể được quy định tại Điều 7 về “Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Về đăng ký giao dịch bảo đảm: - Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký hợp đồng thế chấp là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ;
  • 45. 43 - Tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam; - Trường hợp tài sản bảo đảm là các tài sản khác không thuộc 2 trường hợp nêu trên, thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm. 2.2.2.4. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản Căn cứ theo quy định tại Điều 10 về “Hiệu lực của giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm, thì hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp pháp; trừ trường hợp các bên có thỏa thuận. Riêng đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp; hoặc từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực giao dịch thế chấp trong trường hợp pháp luật có quy định. 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các Bên trong giao dịch thế chấp tài sản Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp tài sản như sau: 2.3.1.Quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp 2.3.1.1. Nghĩa vụ của Bên thế chấp Theo quy định tại Điều 348 về “Nghĩa vụ của Bên thế chấp tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005, thì nghĩa vụ của Bên thế chấp bao gồm: - Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp: Do đặc thù của giao dịch thế chấp là tài sản thế chấp không được chuyển giao cho Bên nhận thế chấp. Điều này có thể dẫn đến việc Bên thế chấp không chăm sóc, quản lý, giữ gìn tài sản thế chấp để bảo toàn hay gia tăng giá trị cho tài sản, thậm chí Bên thế chấp còn “lén lút” đưa tài sản thế
  • 46. 44 chấp vào giao dịch. Chính vì vậy, cần thiết phải quy định nghĩa vụ này của Bên thế chấp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp. - Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. Quy định này cũng nhằm bảo vệ quyền lợi về tài sản của Bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp. - Thông báo cho Bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo, thì Bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu Bên thế chấp bồi thường thiệt hại; hoặc duy trì hợp đồng thế chấp và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Quy định này có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với Bên nhận thế chấp, đặc biệt đối với các tổ chức tín dụng nhất là trong việc xử lý tài sản thế chấp khi Bên có nghĩa vụ hay khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ như trường hợp khách hàng vay vốn tại ngân hàng và thế chấp bằng nhà ở, nhà này đang được cho người khác thuê làm mặt bằng kinh doanh. Tuy nhiên khách hàng vay lại không thông báo cho ngân hàng biết về việc đang cho thuê. Nếu xảy ra trường hợp cần xử lý tài sản thế chấp, thì tổ chức tín dụng sẽ gặp phải những khó khăn do việc xử lý tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của Bên thuê nhà. Có thể thấy đơn giản nhất chính về mặt thời gian, ngân hàng sẽ mất nhiều thời gian hơn trong việc xử lý tài sản thế chấp. - Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh; hoặc được Bên nhận thế chấp đồng ý. 2.3.1.2. Quyền của Bên thế chấp