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보 도 참 고 자 료
배포일시
2015. 2. 4(수)
총 7매 (본문 7매)
담당
부서
주택기금과 담 당 자
∙과장 김홍목, 사무관 윤성업
☎ (044) 201-3338
보 도 일 시 즉시 보도 가능합니다.
수익공유형 은행대출 쟁점 관련 설명
1. 추진배경
□ ‘13.10월 주택기금 상품으로 공유형 모기지 최초 출시
ㅇ ‘14년말까지 1.3만여명 신청 중 1만여명 선정(1.3조원 공급)
※ 수익공유형 : 8,422건 (1조 1,034억) 손익공유형 : 2,105건 (2,759억)
⇒ 서민들의 내집마련을 지원하고, 전세수요의 매매전환 촉진으로
전세난 완화 및 매매시장 정상화 일조 평가
☐ 한편, 주택기금 공유형 모기지에 대해 지난 1년여간 다양한 제도
개선 건의를 수렴하여 보완하는 과정에서 은행상품 출시 추진
【 그간의 제도개선 건의내용 】
▸ ① 대출심사평가표가 지나치게 엄격
▸ ② 수도권․광역시에만 한정한 대상지역을 확대
▸ ③ 소득제한을 완화하여 중산층 이상의 전세수요를 매매로 전환할 필요
ㅇ (주택기금) 대출심사평가표를 완화하고, 대상지역을 확대
ㅇ (은행상품) 주택기금은 서민․중산층의 주거지원을 위한 것으로
소득제한 완화 적용 곤란 ⇨ 우리은행
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과 협업 추진
* 주택기금 공유형모기지 단독취급 과정에서 업무경험․노하우․인력 확보
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2. 상품개요 (案)
◈ 관계전문가 및 은행과 2~3개월 협의하여 상품구조를 설계
하였으며, 추후 보증구조 설계 등을 마쳐서 상품출시 (3~4월)
☐ 기존의 주택기금 수익공유형 모기지와 유사한 상품구조 설계
【 수익공유형(은행계정) 모기지 상품(案) 】
지 원 대 상 ‣ 무주택자 (소득제한 없음) + 처분조건부 1주택자
대 상 주 택 ‣ 공시가격 9억원 이하 아파트(전용면적 102㎡ 이하)
지 원 한 도 ‣주택가격의 최대 70%
지 원 금 리
‣최초 7년간 금리 : cofix(신규) – α%p ( 0.5≤α≤1)
(예시 : 1.16일자 cofix 신규 기준금리 2.1 – 1.0% = 1.1%)
‣7년 이후 금리 : 일반 변동금리(cofix+가산금리)로 조정
대 출 기 간 ‣20 or 30년(5년이내에서 거치기간 자율 결정)
처분(평가)
이익 상환
‣① 주택매각 또는 중도상환시
② 일반금리 조정시(7년) 처분(평가)이익을 계산하여 정산
- 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 대출평잔이
차지하는 비율만큼 은행에 귀속 (주택기금과 동일)
- 은행의 최대 수익률을 일정비율로 제한 (연 7% 내외)
※ 상품조건은 미확정이며, 추후 은행-대주보간 협의를 거쳐 지원조건 확정
☐ 사업 안정성 확보, 리스크 관리를 위한 다양한 안전장치 마련
① 수도권 / 광역시 / 세종시 / 인구 50만 도시 아파트에 한정
※ 지난 10년간 연평균 상승률 : 4.21%(수도권 광역시), 6.14%(인구50만)
② LTV(70%), DTI(60%), 주택적격성 등 엄격한 대출 심사
③ 시범사업(3천호) 우선 추진 : 주택시장 변동성, 은행의 리스크
감내여력, 보증기관의 보증여력 등을 고려하여 물량 제한
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3. 향후계획
☐ 시범사업(3천호) 출시 (이르면 3〜4월)
ㅇ 우리은행(대출)-대주보(보증)-감정원(주택적격평가) 유관기관 협의를
통한 상품구조 최종 확정
ㅇ 신상품에 대한 대출약관심사(금융위, 금감원) 및 전문가 간담회 등
자문을 거쳐 상품 출시
☐ 본사업 추진 여부는 시범사업 성과 문제점 점검 후 결정
4. Q&A
☐ 그간 언론, 금융권 등에서 제기한 문제사항에 대해 다음과 같이
답변을 드림
1. 공유형 모기지 프로그램의 도입 취지 및 제도적 의의
□ (도입취지) 사회초년생, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용
으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원
ㅇ 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중되는
상황에서 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고
□ (제도적 의의) 공유형모기지는 주택수요자가 경제적 상황이나
집값 전망에 따라, 선택 가능한 수단을 늘리는 틈새상품
ㅇ 집을 사자니 집값이 떨어질까 걱정되고, 안사자니 전월세 거주에
따른 주거불안과 집값이 오르면 어쩌나 걱정되는 상황에서,
- 무주택자들이 마음 편하게 공유형 모기지를 활용하여 유주택과
무주택의 중간적 소유형태를 선택
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2. 대주보가 은행의 대출 원금을 보장하는지
☐ 대주보는 보증수수료를 받고 최소 이자수익(운영원가)만 보장
ㅇ 일부 언론에서 제기하는 원금보장은 사실이 아니며, 대상주택이
年 1~1.5% 수준 상승하면 보전 가능성이 없도록 보증구조 설계
※ 주택금융공사에서 제공하는 주택연금보증은 보증수수료를 수취하고
금융기관의 대출 원리금 보장
3. 수익공유형 은행대출은 주택경기 부양을 위한 정책이 아닌지
☐ 수익공유형 은행대출은 전월세보다 저렴한 비용의 내집마련
프로그램으로서 주택기금 성공경험을 바탕으로 시범 출시
ㅇ 시세차익을 노리는 투기수요보다는 안정적 주거를 희망하는 실
수요자들을 위한 상품인 만큼 인위적인 주택경기 부양과는 무관
☐ 오히려, 만성화된 전세수요자들을 매매로 전환하여, 전월세시장
안정 및 시장 정상화에 기여할 것으로 기대
※ 시범사업 3천호 추진 후 성과 및 문제점을 면밀히 검토할 예정
4. 은행상품으로 하우스푸어가 양산 (가계부채 폭탄)되는 것은
아닌지?
☐ 수익공유형 은행대출은
① 한정된 물량(시범 3천호, 본사업 미정)내
② 시세차익을 공유할 용의가 있는 실수요자를 대상으로,
③ LTV․DTI․매입적격성 등 대출심사를 거쳐
④ 전세처럼 저렴한 비용으로 자가보유가 가능하도록 지원하므로
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ㅇ 가계부채의 질을 오히려 개선할 수 있음
※ 주택기금 공유형 모기지 연체율 0%
☐ 한편, 시중 금리변동성에 노출되지만, 여전히 일반 주택담보대출
금리보다 2~3% 낮은 수준으로 차주 부담 수준은 미미
5. 정부가 정책사업에 은행을 동원하여 손실을 끼치는 것은 아닌지
☐ 우리은행은 주택기금 공유형 모기지를 1년여 기간 운영해 본
유일한 금융기관
ㅇ 운영경험을 바탕으로 자발적으로 제안하여 상품출시를 추진 중
☐ 또한, 은행은 체계적인 대출시스템과 보증구조를 설계함으로써,
손실을 최소화
① 수도권/광역시/인구 50만도시 등 대도시 아파트로 제한
② LTV, DTI, 주택적격성 심사 등을 통한 대출심사
③ 공급물량 제한 (시범 3천호, 본사업 여부는 추후 결정)
④ 대주보의 최소 이자수익(운영원가) 보장
6. 공적 보증기관인 대주보가 큰 손실을 보는 것은 아닌지?
- 공적자금 투입 가능성이 있는 것은 아닌지
☐ (보증구조) 대주보는 보증수수료를 받아서 은행의 최소 이자수익
(원가)만을 보장하고, 집값 상승분도 은행과 공유
※ 보증수수료를 받고 주택사업 관련 리스크를 부담하면서 부동산 금융의
흐름을 유도하는 것이 대한주택보증의 전형적인 비즈니스 모델
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☐ (손실가능성) ① 체계적인 대출심사로 대상주택을 선별하고, ②
보증료 수익을 통해 안정적인 보증재원 확보하며, ③ 시세차익
발생시 은행과 공유하는 만큼, 손실발생 가능성은 미미
※ 대출대상 집단이 연평균 1∼1.5%수준만 상승하여도 보전 가능성 無
☐ (공적자금 투입 가능성) 대주보는 ‘99년 설립 후 자체 수익을
통해 다양한 정책 보증사업을 수행해온 건실한 공기업
※ 분양보증, PF보증, 정비사업 대출보증, 전세금안심대출 등 연간 60∼70조
규모로 보증(‘14년 100조)을 공급/ 당기순이익 연 2∼3천억 수준
ㅇ 이 사업에 따른 손실누적으로 공적재원이 투입될 가능성은
거의 없을 것임
7. 은행상품은 부자들의 재테크 수단으로 전락하는 것은 아닌지?
☐ 구입주택의 가격이 올라서 시세차익이 발생할 경우, 수익공유형
대출은 은행과 이익을 공유해야 하므로 재테크 수단으로는 불리
ㅇ 따라서 수익 공유형 은행대출이 일방적으로 유리한 상품이 아니며,
결국 집값 전망에 따라 개개인들이 선택할 문제
8. 부동산 투기를 조장하는 것 아닌지
☐ 집값이 올라서 시세차익이 발생하면 수익공유형 대출은 은행과
이익을 공유해야 하므로,
ㅇ 투기적 목적으로 활용시 공유형모기지는 오히려 불리
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이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면
국토교통부 주택기금과 윤성업 사무관(☎ 044-201-3338)에게 연락주시기 바랍니다.
9. 공유형 모기지와 기업형 임대 육성이 엇박자 아닌지
- 공유형 모기지 수요층과 기업형 임대 수요층이 겹침
☐ 공유형 모기지는 자가거주를 선택한 사람에게 전월세 비용보다
저렴하게 자가를 보유할 수 있게 지원하는 프로그램이고,
ㅇ 기업형 임대 육성(New S tay) 정책은 차가 거주를 선택한 사람
에게 양질의 주거서비스를 제공하기 위한 정책으로서
☐ 두가지 정책 모두 정부가 추진할 필요성이 있음
10. 금융위 정책방향(고정금리/분할상환)과 상충되는 것은 아닌지
☐ 수익공유형 은행대출은 금융위가 정책방향과 (장기 고정금리/
분할상환 유도) 다른 방식으로 가계부채의 질을 개선 가능
① 시세차익을 공유할 용의가 있는 실수요자를 대상으로,
② LTV․DTI․주택 매입적격성 등 대출심사를 거쳐
③ 전세처럼 저렴한 비용으로 자가보유가 가능하도록 지원
⇒ 가계부담을 낮추어 가계부채의 질을 오히려 개선
☐ 한편, 변동금리는 은행 대출재원 특성상 불가피한 측면이 있으며,
분할상환 방식은 거치기간을 최소화하여 금융위 정책방향에 부합
하도록 상품 설계 가능
【변동금리 불가피성 : 우리은행】
▸ 대출재원인 예금이 변동금리로 조달 ⇒ 안정적 대출을 위해 예금금리에
연동하여 변동금리 운용 불가피
▸ 다만, 변동금리라 하더라도 일반 주담대(변동)보다 금리수준이 2~3% 낮기
때문에, 차주가 부담하는 금리 리스크는 상대적으로 적음
