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01-01-都市更新導論-2020第2版

01-01-都市更新導論
財團法人都市更新研究發展基金會 製作(2020第2版)

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01-01-都市更新導論-2020第2版

  1. 1. -1-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新導論 認識更新系列
  2. 2. -2-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ What… 什麼是都市更新?該遵守什麼法令? ◼ Why… 為什麼要做都市更新?更新有什麼好處? ◼ Where… 那裡該做都市更新? ◼ Who… 誰可以做都市更新? ◼ When… 都市更新要多久,要經過那些程序? ◼ How… 如何推動都市更新? 簡報大綱
  3. 3. -3-本基金會版權所有 2020 第2版© What... ◼ 什麼是都市更新?該遵守什麼法令?
  4. 4. -4-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新是什麼? ◼ 都市更新是指在都市計畫範圍內,為促進都市土地有計畫 的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共 利益,依都市更新條例所定的程序,實施重建、整建或維 護措施。 ◼ 具公共利益的都市開發 ►整體開發、提供公共設施 ►振興產業、提供就業機會
  5. 5. -5-本基金會版權所有 2020 第2版© 相關名詞釋義 ◼ 更新地區、更新單元、區段劃分示意圖 整建區段 更新地區內 政府劃定更新單元 更新地區內 自行依政府公告基準 劃定更新單元 更新地區外 自行依政府公告基準 劃定更新單元 維護區段 重建區段 都市更新地區範圍 更新單元範圍 都市更新計畫範圍 (依條例#7劃定更新地區 時得視實際需要訂定)
  6. 6. -6-本基金會版權所有 2020 第2版© 有什麼該遵守的法令:都市更新條例 ◼ 1997年6月行政院函送立法院優先審議 ◼ 1998年11月11日 立法院通過 ◼ 2000年04月26日 第一次修正 ◼ 2003年01月29日 第二次修正 ◼ 2005年06月22日 第三次修正 ◼ 2006年05月17日 第四次修正 ◼ 2007年03月21日 第五次修正 ◼ 2008年01月16日 第五次修正 ◼ 2007年07月04日 第六次修正 ◼ 2008年01月16日 第七次修正 ◼ 2010年05月12日 第八次修正 ◼ 2019年01月30日 第九次修正
  7. 7. -7-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新相關子法 ◼ 都市更新條例施行細則(2019.5.15) ◼ 都市更新權利變換實施辦法(2019.6.17) ◼ 都市更新會設立管理及解散辦法(2019.5.16) ◼ 都市更新建築容積獎勵辦法(2019.5.15) ◼ 各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法(2019.5.14) ◼ 都市更新事業實施者公開評選辦法(2019.6.17) ◼ 公開評選都市更新事業實施者評選會組織辦法(2019/6/17) ◼ 都市更新公開評選申請及審核程序異議申訴處理規則(2019/6/17) ◼ 各級都市更新公開評選申訴審議會組織辦法(2019/6/25) ◼ 都市更新公開評選申訴審議收費辦法(2019/7/09) ◼ 都市更新事業接管辦法(2019.5.27) !(括弧內為最新修訂日期)條文內容詳見本基金會網站
  8. 8. -8-本基金會版權所有 2020 第2版© 中央相關法規 ◼ 中央都市更新基金收支保管運用辦法(2018.3.14) ◼ 都市更新事業優惠貸款要點(2014.5.15) ◼ 辦理都市更新權利變換相關登記作業注意事項(2019.7.9) ◼ 都市更新權利變換地價改算作業原則(2008.7.11) ◼ 都市更新事業範圍內國有土地處理原則(2019.6.20) ◼ 都市更新前置作業融資計畫貸款要點(2006.10.19) ◼ 股份有限公司組織之都市更新事業機構及協助實施者投資於都市更新 地區適用投資抵減辦法(2019.10.28) (括弧內為最新修訂日期)條文內容詳見本基金會網站
  9. 9. -9-本基金會版權所有 2020 第2版© 作業手冊 ◼ 都市更新作業手冊(營建署) ►2001公布 ►2008年增修(增加補償金發放及產權登記作業) ►2020年增修(詳見營建署都市更新網/下載專區) ◼ 政府主導都市更新推動原則及手冊 2011公布 2020增修 ◼ 政府主導都市更新公開評選作業原則及公開評選作業手冊 2011公布 2020增修 可於都市更新入口網下載
  10. 10. -10-本基金會版權所有 2020 第2版© 地方法規:臺北市 ◼ 臺北市都市更新自治條例 ◼ 臺北市都市更新建築容積獎勵辦法 ◼ 臺北市都市更新整建維護實施辦法 ◼ 臺北市政府受理都市更新整建維護案件處理原則 ◼ 臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點 ◼ 臺北市都市更新權利變換審議核復作業要點 ◼ 臺北市都市更新基金收支保管及運用自治條例 ◼ 臺北市協助民間推動都市更新事業經費補助辦法 ◼ ... 法規內容詳見臺北市都市更新處或本基金會網站
  11. 11. -11-本基金會版權所有 2020 第2版© 地方法規:新北市 ◼ 新北市都市更新單元劃定基準 ◼ 新北市都市更新建築容積獎勵辦法 ◼ 新北市都市更新審議原則 ◼ 新北市都市更新權利變換計畫提列共同負擔項目及金額基準表 ◼ 新北市都市更新案件審查收費標準 ◼ 新北市都市更新案件審查作業要點 ◼ 新北市都市更新事業計畫核定後申請變更處理原則 ◼ 新北市政府辦理都市更新聽證程序作業要點 ◼ 新北市都市更新案件實施者提供諮詢服務與資訊揭露處理要點 ◼ ... 法規內容詳見新北市政府都市更新處或本基金會網站
  12. 12. -12-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新處理方式vs實施方式 ◼ 處理方式 ►重建:拆除更新單元內原有建物,重新建築 ►整建:係指改建、修建更新單元內建物,或充實設備改善公共設施 (例如三峽老街) ►維護:加強更新單元內土地使用及維護管理 (例如大樓外牆拉皮,增加無障礙設施) ◼ (重建區段)實施方式 ►重建區段內之土地,以權利變換方式實施 ►經全體土地及合法建築物所有權人同意者得以協議合建或其他方式實施
  13. 13. -13-本基金會版權所有 2020 第2版© Why... ◼ 為什麼要做都市更新?更新有什麼好處?
  14. 14. -14-本基金會版權所有 2020 第2版© 為何要做都市更新? 基隆港內港 巴爾的摩港內港Baltimore Inner Harbor ◼ 美國巴爾的摩內港透過更新成為東岸著名觀光旅遊景點。
  15. 15. -15-本基金會版權所有 2020 第2版© 為何要做都市更新? 臺北市長春路巷內 東京惠比壽花園廣場 ◼ 惠比壽花園廣場透過更新創造商業、休閒、住宅等複合性社區 使用價值。 圖片來源: www.tokyometro.jp
  16. 16. -16-本基金會版權所有 2020 第2版© 為何要做都市更新? 東勢王朝一期 東勢名流藝術世家 ◼ 透過更新,可幫助921受災戶重獲新生。 東勢名流藝術世家 ► 2002年完工,全國第 一件權利變換更新事 業、第一棟動工及完 工的震災重建大樓。
  17. 17. -17-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新有何好處? ◼ 舊社區巷弄狹小,建物老舊,災難發生時救災十分困難 ◼ 整體更新可提升建築結構與消防安全水準 ◼ 整體更新可重新規劃排水系統,杜絕水患 ◼ 其他的公共設施水準可一併獲得改善 完備都市防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 巷道狹小、結構強度弱 透過更新增強耐震機能並進行消防救災檢討
  18. 18. -18-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新有何好處? 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 ◼ 透過更新可將雜亂的環境在居住及 商效上整體提昇。 廣宇首善 ► 2011年完工,透過更新退縮4~6m人行步 道重塑居住品質及商業氛圍。
  19. 19. -19-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新有何好處? ◼ 容積獎勵上限(都市更新條例#65) ►法定容積1.5倍 或 法定容積0.3倍+原建築容積 ►策略性更新地區:法定容積2倍 或 原建築容積+法定容積之0.5倍 ◼ 中央地方容獎項目獎勵上限 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新
  20. 20. -20-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新有何好處? ◼ 中央獎勵原則(都市更新建築容積獎勵辦法) 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 條次 獎勵項目 獎勵上限 第5條 原容積大於法定容積 10% 第6條 災損危險建築物且有拆除之必要者 8%、10% 第7條 公益設施-經政府指定額外提供 30% 第8條 協助開闢公共設施 15% 第9條 建築物保存維護 實際面積1.5倍 第10條 申請綠建築 2%~10% 第11條 智慧建築設計 2%~10% 第12條 無障礙空間規劃 3%~5% 第13條 新建住宅結構安全性能評估獎勵 2%~10% 第14條 時程獎勵 3.5%~10% 第15條 規模獎勵 5%~35% 第16條 所有權人同意比例 5% 第17條 占有他人土地之舊違章建築戶 20% 地方調整 部分條文 地方訂定 項目係數
  21. 21. -21-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新有何好處? ◼ 新北市都市更新建築容積獎勵辦法 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 條次 獎勵項目 獎勵上限 第2條 套餐式搭配 退縮人行步道 8%、10%、12% 15%、20% 鄰地境界線 設計建蔽率 第3條 單點式獎勵 捐贈本市都市更新基金 - 第4條 設置街角廣場 實設面積 第5條 供不特定之公眾通行通道 實設面積 第6條 合法四、五層樓 四層樓2% 五層樓4% 第7條 基準容積率受土管限制應予降低者 10% 須優先申請第2條套 餐獎勵後,才可申請 其他單點獎勵項目。
  22. 22. -22-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 臺北市都市更新建築容積獎勵辦法 都市更新有何好處? 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 類型 獎勵項目 獎勵上限 一、都市環 境之貢獻 建築設計(一) 1.鄰8M以下道路境界線之退縮2M以上 符合3項,1% 符合4項,2% 符合5項以上者,3% 2.與鄰地境界線距離平均寬度3M,最小淨寬達2M 3.留設4M以上通道,最小淨寬2.5以上且兩端銜接公設用地或道路 4.集中設置開放空間廣場達200㎡以上,任一邊最小淨寬達8M 5.留設挑高半戶外空間36㎡以上,最小淨寬6M 6.建築物斜對角距離未超過45M,超過45M,應避免形成連續性牆面 建築設計(二) 基地開發設置雨水流出抑制設施,達法定雨水貯留量2倍以上 1% 建築設計(三) 留設人行步道或騎樓,依留設沿街面最小淨寬度之情形給予獎勵 - 建築設計(四) 建築設計符合臺北市都市更新及爭議處理審議會歷次會議通案重要審議原則 3% 改善都市環境 整修同一街廓或比鄰街廓一棟建築物之騎樓、無遮簷人行步道 0.25% 二、新技術之應用 充電汽車及機車停車位數為法車3% 1% 三、有助都市更新事業實施 都市更新基金 15% 30年以上4、5層樓以上合法建築
  23. 23. -23-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新有何好處? 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 ◼ 房地稅賦減免 (更新條例#67) ◼ 投資抵減 (更新條例#70) 投資總額20%範圍內,抵減營利事業所得稅額,當年度不足抵減時, 得在以後四年度抵減之 土地增值稅 權利變換土地第一次移轉減徵40% 權利變換現金補償者免徵或減徵40% 抵付權利變換共同負擔部分免徵 契稅 權利變換建物第一次移轉減40% 抵付權利變換共同負擔部分免徵 地價稅 更新期間免徵或減半徵收 更新後減半徵收二年 房屋稅 更新後減半徵收二年(所有權人若於減半期間未移轉, 減半徵收優惠得延長喪失所有權為止,至多十年)
  24. 24. -24-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新有何好處? 完備都市 防災機能 提升居住品質 促進商圈繁榮 容積獎勵 租稅減免 多數人同意 即可更新 ◼ 政府擔任實施者不必取得權利人同意 ◼ 民間實施只要大多數人同意即可實施 土地及合法建物同意條件 權利變換 協議合建 其他方式 更新 地區 非更新 地區 迅行劃定 更新地區 更新 地區 非更新 地區 迅行劃定 更新地區 更新 地區 非更新 地區 迅行劃定 更新地區 所有權人數同意比例 3/4 4/5 1/2 全體 全部 土地及樓地板面積同意比例 3/4 4/5 1/2 全體 全部 ◼ 依更新條例#12辦理且公有土地超過50%者,無同意比例門檻 ◼ 面積同意比例達90%,則人數同意比例不予計算
  25. 25. -25-本基金會版權所有 2020 第2版© Where... ◼ 那裡該做都市更新?
  26. 26. -26-本基金會版權所有 2020 第2版© Where 何處可做更新? ◼ 更新地區 都市計畫範圍內經政府劃定之都市更新地區(#22) ◼ 自行劃定更新單元 政府未劃定更新地區但符合更新單元劃定基準者(#23)
  27. 27. -27-本基金會版權所有 2020 第2版© 更新地區劃定方式(#5,#6,#7,#8) ◼ 一般劃定 依條例#5規定全面調查後劃定,須訂定或變更都市更新計畫 ◼ 優先劃定 依條例#6規定視地區需求劃定,須訂定或變更都市更新計畫 ◼ 迅行劃定 依條例#7規定因重大災害或重大建設劃定,可視實際需求訂定或變更都市 更新計畫 ◼ 策略性更新地區 依條例#8規定主管機關得視實際需要劃定,須訂定或變更都市更新計畫 ◼ 都市計畫通盤檢討時劃定 依通檢辦法#6,於都市計畫中全面評估後劃定 ◼ 以整建或維護方式處理或迅行劃定更新地區,得逕由縣市主管機關劃 定及公告實施,其餘則須經縣市都市計畫委員會審議通過後劃定。
  28. 28. -28-本基金會版權所有 2020 第2版© 策略性更新地區 ◼ 都市更新條例#8 有下列各款情形之一時,各級主管機關得視實際需要,劃定或變更策略 性更新地區,並訂定或變更都市更新計畫: 一、位於鐵路場站、捷運場站或航空站一定範圍內。 二、位於都會區水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。 三、基於都市防災必要,需整體辦理都市更新者。 四、其他配合重大發展建設需要辦理都市更新者。
  29. 29. -29-本基金會版權所有 2020 第2版© 那些地方是更新地區? ◼ 基金會網站 www.ur.org.tw >更新資料庫/更新地區/ ◼ 新北市更新處網站 www.uro.taipei.gov.tw/ >便民服務>劃定更新地區範圍圖 ◼ 臺北市都市更新處網站 http://www.uro.taipei.gov.tw/ >便民服務 > 更新地區範圍圖
  30. 30. -30-本基金會版權所有 2020 第2版© 自行申請劃定更新地區(單元) ◼ 申請要件 符合主管機關所定更新單元劃定基準 臺北市 ⚫ 臺北市都市更新自治條例 ⚫ 臺北市自行劃定更新單元內重建區段 之建築物及地區環境狀況評估標準 新北市 ⚫ 新北市都市更新單元劃定基準
  31. 31. -31-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市自行申請劃定更新地區(單元) ◼ 單元劃定程序無區分更新 地區內外,程序單一 ◼ 符合「新北市都市更新單 元劃定基準」規定,於辦 理事業概要或事業計畫時 一併申請劃定更新單元 ◼ 核准事業概要或事業計畫 時,同時核准該更新單元 更新地區 更新單元 內 外 須符合新北市都市更 新單元劃定基準,但 免檢核環境評估指標 須符合新北市都市 更新單元劃定基準
  32. 32. -32-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市都市更新單元劃定基準(2019.09) ◼ 納入更新事業概要或事業計畫檢討 ◼ 申請要件 符合更新單元劃定基準規定 符合環境指標10項之2(一般區位) 符合環境指標10項之1(特定區位) ⚫ 大眾運輸系統車站本體及車站出入口(含捷運場站、火車站及公共運 輸轉運站等)300公尺範圍內。 ⚫ 面臨寬20公尺以上之計畫道路,且其臨路長度達20公尺以上。 以下狀況不需檢討劃定基準規定及環境指標 ⚫ 【災損建物】合法建築物因地震、風災、水災、火災、爆炸或其他 不可抗力遭受損害,亟需重建。 ⚫ 【危險建物】高氯離子混凝土建築物或輻射污染建築物,經本府認 定有危險之虞,應予拆除或補強者。
  33. 33. -33-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 新北市更新單元劃定基準(下列條件之一) 為完整之計畫街廓者。 臨接計畫道路或已指定建築線之現有巷道,面積達1,500㎡ 臨接二條以上計畫道路,且面積達1,000㎡者。 毗鄰土地已開發完成且無法合併更新,且有下列情形之一者: 1.面積達1,000㎡以上,且一次完成更新者。 2.面積達500㎡以上未達1,000㎡ ,且有下列情形之一者: (1)經政府代管。 (2)依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理。 (3)祭祀公業土地。 (4)以日據時期會社或組合名義登記。 (5)以神明會名義登記。 (6)土地總登記時,登記名義人姓名或住址記載不全。 (7)夾雜公有土地,且其面積不超過更新單元總面積之1/2。 面積達500㎡以上,且有下列情形之一,並經本市都市更新審議委員 會同意者: 1.更新單元內四樓以上合法建築物坐落之基地面積達更新單元面積1/2。 2.更新單元內合法建築物原建築容積合計高於更新單元基準容積者。
  34. 34. -34-本基金會版權所有 2020 第2版©
  35. 35. -35-本基金會版權所有 2020 第2版©
  36. 36. -36-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市建築物及地區環境評估指標 指標 未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估指標 一 更新單元內無電梯設備之四層樓以上合法建築物其投影面積占建築物總投影面積比率達1/2以上。 二 更新單元內現有停車位數量未達法定停車位之棟數比率達1/2以上。 三 更新單元範圍現有建蔽率超過法定建蔽率且現有容積未達基準容積。 四 擬更新單元符合下列規定之一者: (一)更新單元內或毗鄰巷道最小寬度未達四公尺。 (二)經本府消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區。 五 協助開闢取得更新單元內或毗鄰之計畫道路、公園、綠地、廣場、兒童 遊戲場等用地,其開闢規模比率符合 以下規定之一者: (一)計畫道路:應與建築基地毗鄰,其面積達二百平方公尺以上,且開闢後整體通行淨寬達四公尺;或原無法 通行之計畫道路,經更新協助開闢後可連通至已供公眾通行之道路,其開闢路段通行淨寬達六公尺以上。 (二)計畫道路以外者:面積達二百平方公尺以上或該公共設施用地之百分之五十以上。 六 更新單元內建築物結構及耐震能力有下列情形之樓地板面積比率達1/2以上: (一)合法建築物經結構安全性能初步評估之評估分數為乙級或未達乙級。 (二)合法建築物經耐震能力詳細評估結果屬應辦理拆除或結構修復補強。 (三)建築物屬土造、木造、磚造、石造及三十年以上加強磚造,且經建築師、結構技師或土木技師辦理鑑定簽 證,其耐震設計不符合現行耐震設計規範「耐震五級」標準。 七 更新單元內有兩幢以上建築物,且更新單元內非防火構造建築物鄰棟間隔低於三公尺之幢數比率達2/3以上。 八 更新單元位於土壤液化潛勢查詢系統所標示為高潛勢地區。
  37. 37. -37-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市都市更新單元劃定基準-臨路條件 ◼ 鄰接計畫道路、現有巷道規定(防災) (一)道路、巷道應有一條寬度達8公尺,或有一條寬度與基地退縮留 設深度合計達8公尺者。 (二)基地面臨道路、巷道總長度應達20公尺者。 ◼ 經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共 設施用地,不得計入第一項更新單元面積
  38. 38. -38-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市都市更新單元劃定基準-其他規定 ◼ 建築物投影比率 更新單元為完整街廓,其建築物投影比率不低於1/4。 更新單元位於法定山坡地,其建築物投影比率不低於1/2。 非屬前二款之更新單元,其建築物投影比率不低於1/3。 更新單元位於經劃定應實施更新之地區內,且於中華民國一百十年九 月九日前申請事業概要、都市更新事業計畫或籌組都市更新會,或都 市更新計畫另有規定者,免檢討。
  39. 39. -39-本基金會版權所有 2020 第2版© 新北市都市更新單元劃定基準-其他規定 ◼ 屋齡棟數限制 屋齡三十年以上建築物投影面積占全部建築物總投影面積之比率應 達二分之一。但屬高潛勢土壤液化地區,建築物之屋齡得放寬至二 十年以上。
  40. 40. -40-本基金會版權所有 2020 第2版© 臺北市都市更新單元劃定基準 ◼ 自治條例#12、#13 2.街廓內面積2000㎡以上 3.街廓內臨接二條以上計 畫道路,面積大於該街廓 四分之一且在1000㎡以上 4.街廓內相鄰土地業已建築完成, 無法合併更新,且面積達1000㎡以 上且必須一次更新完成,或面積在 500㎡以上,經敘明理由,提經審議 會審議通過。 都市計畫道路 已興建完成 都 市 計 畫 道 路 5.跨街廓單元之劃設,應採 整體開發,至少有一街廓符 合第一款至第四款規定之一 6.因災害受損之建築物經主管建築 機關認定有危險之虞,應立即拆除 或應予修繕補強,經所有權人人數 及面積均在8/10以上同意者。 7.更新單元以整建 或維護方式辦理者 1.完整之 計畫街廓
  41. 41. -41-本基金會版權所有 2020 第2版© 指標 指標內容 1 防災需求 非防火建築物之棟數比例達1/2以上,並經建築師或專業技師辦理鑑定並簽 證或經專業機構辦理鑑定。 2 巷道彎曲 現有巷道彎曲狹小,寬度小於6m者之長度佔總長度比例達1/2以上,或屬臺 北市政府消防局公告之搶救不易狹小巷道。 3 建物年期 各種構造建築物面積比例達1/2以上:土磚石造建築物、20年以上之加強磚 造及鋼鐵造、30年以上之RC造及PRC、40年以上之SRC造。且經結構初評為 未達最低等級或未達一定標準比例達1/2以上 4 結構損毀 建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形,有危險或 有安全之虞者之棟數比例達1/2以上,且建築物之構造已達使用年限並經建 築師或專業技師辦理鑑定並簽證或經專業機構辦理鑑定。 5 汙水下水道 建築物經臺北市政府工務局衛生下水道工程處確認,未銜接公共污水下水 道系統之棟數占更新單元內建築物總棟數比例達1/2以上。 臺北市更新單元劃定指標1/2
  42. 42. -42-本基金會版權所有 2020 第2版© 指標 指標內容 6 電梯停車設備 不足 更新單元內合法建築物已達使用年限棟數比例達1/3以上,且合法建築物 半數以上無設置電梯設備,或法定停車位數低於戶數7/10棟數達1/2以上 者。 7 道路未開闢 更新單元內未經臺北市政府開闢或取得之計畫道路面積占更新單元內總計 畫道路之面積比例達1/2以上。 8 建蔽容積 更新單元範圍合法建築物現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達基準 容積之1/2 9 居住水準過低 更新單元內平均居住樓地板面積低於本市居住樓地板面積平均水準之2/3 以下,或更新單元內每戶居住樓地板面積低於本市每戶居住樓地板面積平 均水準之戶數達1/2以上者 臺北市更新單元劃定指標2/2
  43. 43. -43-本基金會版權所有 2020 第2版© 臺北市自行劃定更新單元-其他規定 ◼ 不受理申請 保護區、農業區、依山坡地保育利用條例第三條規定劃定之山坡地、適 用山坡地開發建築要點地區或空地過大者 涉及已報核事業計畫(已失效者不在此限) 涉及文化資產保存法指定古蹟 都市計畫規定以區段徵收、市地重劃之整體開發地區(都市計畫書規定 得辦理都市更新者不在此限) 位於本府公告劃定之更新地區內 涉及臺北市都市更新整建維護實施辦法核准補助之整建維護單元(竣工 查驗後滿五年以上者,不在此限)
  44. 44. -44-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 進行環境與空間檢討 劃定面積未達1,000平方公尺者 若街廓內相鄰土地業已建築完成 且均未達更新年期三十年,無法 合併更新者或依「臺北市都市更 新自治條例」第十三條規定之災 損建物有迫切更新需求者,得免 檢討 ◼ 不得造成畸零地 非屬完整街廓者須由應由建築 師簽證確認。 經都發局認定或本市審議會決 議排除者不在此限。 臺北市自行劃定更新單元-其他規定 ◼ 連棟建築物部分拆除檢討 同一宗建築基地範圍或同一宗建築 基地之連棟建築物因部分拆除,申 請部分基地範圍分割納入自劃更新 單元範圍者,應經建築師簽證符合 建築基地法定空地分割辦法及建築 師或相關技師簽證符合未拆除之建 築物相關結構安全補強之處理方式 ,並報經主管機關同意。 ◼ 協助未開闢道路之開闢 毗鄰之計畫道路未經本府徵收且未 開闢者,申請人以納入自劃更新單 元為原則;如申請人未納入自劃更 新單元時,仍需協助開闢該計畫道 路或留設私設通路以供通行。
  45. 45. -45-本基金會版權所有 2020 第2版© 臺北市自行劃定更新單元-其他規定 ◼ 古蹟、歷史建物處理 自劃更新單元範圍內涉及歷史建築 、暫定歷史建築、聚落、受保護樹 木、溝渠,申請人應檢附各該主管 機關之處理意見。 ◼ 辦理鄰地協調 非完整街廓 自劃單元或跨街廓單元未達1,000㎡ 自劃單元所在街廓其餘相鄰土地合 計未達1,000㎡ 鄰地建物年限已達30年 應辦理2次,間隔不得少於30日 ◼ 商業區退縮要求 商業區面臨8公尺道路及住 宅區面臨重要幹道應配合留 設至少3.64公尺以上之騎樓 或無遮簷人行道 ◼ 防災需求考量 基地鄰接計畫道路寬度未達 8公尺時,應予退縮並補足8 公尺 待確認
  46. 46. -46-本基金會版權所有 2020 第2版© 同意審查:(災損建物)檢附 1.經主管機關認定之證明文件 2.8/10土地及合法建物所有權人同意書送更新處審查 3.免檢討指標 指標審查:(一般案件) 檢附 1.櫃檯查核表暨申請表 2.都市更新單元檢討書 3.都市更新單元範圍圖 4.附件冊 5.檔案光碟 面積500~1000平方公尺 送都市更新及爭議處理 審議會審議 單 元 核 准 申 請 劃 定 更 新 單 元 申 請 事 業 概 要 或 事 業 計 畫 審查通過 ( 六 個 月 有 效 , 逾 期 重 新 申 請 ) 審查 通過 審查 通過 審查不符 2次鄰地協調 (6個月內)劃定說明會 審查不合格(僅可一次補正30日內) 審查不合格(僅可一次補正30日內) 臺北市自行劃定更新單元整體程序 同意審查:(危險建物)檢附 1.結構安全性能初步評估檢討書(未達最低等級者) 2.免檢討指標 審查通過 審查通過
  47. 47. -47-本基金會版權所有 2020 第2版© Who…. ◼ 誰可以做都市更新?
  48. 48. -48-本基金會版權所有 2020 第2版© Who 誰可以做更新? ◼ 實施者 更新單元實施都市更新事業之機關、機構或團體 實施者將要負擔該案事業實施之責任 都市更新事業實施者 政府主管機關辦理 所有權人辦理 委託實施 委託實施 自行實施 更新事業 機構 專責法人 或機構 更新事業 機構 更新會 股份有限公司 非股份有限公司 (限整建維護) 自行實施 同意機關(構) 委託實施 同意機關(構) 自行實施 更新事業 機構
  49. 49. -49-本基金會版權所有 2020 第2版© ◼ 民間自行實施:都市更新會 更新條例#27,逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施更新事 業時,應組織都市更新會,訂定章程,申請當地直轄市、縣(市)主 管機關核准 ◼ 政府自行實施:縣(市)政府 ◼ 政府同意自行實施:政府機關(構)、專責法人或機構 ◼ 委託實施:都市更新事業機構 重建:限股份有限公司 整建維護:不限股份有限公司(公寓大廈管理委員會可擔任實施者) Who 誰可以做更新?
  50. 50. -50-本基金會版權所有 2020 第2版© When… ◼ 都市更新要多久,要經過那些程序?
  51. 51. -51-本基金會版權所有 2020 第2版© WHEN 都市更新的推動程序 劃定更新地區及 擬定都市更新計畫 都市更新事業 事業概要 都市更新事業計畫 權利變換計畫 (民間辦理) (政府辦理) 區段徵收/徵收/ 市地重劃 計畫執行 (建照、施工、使照、產權登記、成果備查) 協議合建 /其他 可合併 辦理
  52. 52. -52-本基金會版權所有 2020 第2版© 更新事業發起 (事業概要) 實施更新事業 (建照申請、發包施工、使用執照、產權登記) 更新事業計畫 權利變換計畫 完成更新成果備查 可 合 併 申 請 政府擔任實施者免辦 已取得#37門檻同意免辦6個月 18-24個月 36個月 申請辦理都市更新事業的流程
  53. 53. -53-本基金會版權所有 2020 第2版© 事業計畫申請流程1/3 更新單元確認 區段劃分 同意書 都市計畫變更 調查測量 實施者推動 重建區段 整建區段 維護區段 擬 定 更 新 事 業 計 畫 階 段 (#22,#23 ) (#22,#23,#26 ) (#37) (#35,更細#21 ) (#4,#43 ) (#41) 圖例 實施者 各級主管機關 土地所有權人 或權利變換關係人
  54. 54. -54-本基金會版權所有 2020 第2版© 事業計畫申請流程2/3 自辦公聽會 擬定更新事業 計畫申請報核 財務計畫 容積獎勵 計算 拆遷安置 計畫 重建 計畫內容 維護 計畫內容 整建 計畫內容 擬 定 更 新 事 業 計 畫 階 段 (#32,#36) (#32 ) (#65,容獎辦法) (#36 ) (#36,#84 ) (#36) 圖例 實施者 各級主管機關 土地所有權人 或權利變換關係人
  55. 55. -55-本基金會版權所有 2020 第2版© 事業計畫申請流程3/3 主管機關公開展覽 各級主管機關收件審核 都市更新審議會審議 審議結果通知 更新事業計畫核定發布實施 提起覆議 應於接獲通知 30日內提出 (#32,更細#20 ) (#32,更細#19 ) (#32) (#32) (#48,#32 ) (更細#13 ) 公辦公聽會 (#33) 人民陳情 審 核 更 新 事 業 計 畫 階 段 聽證會 (#32) 圖例 實施者 各級主管機關 土地所有權人 或權利變換關係人
  56. 56. -56-本基金會版權所有 2020 第2版© How… ◼ 如何推動都市更新?
  57. 57. -57-本基金會版權所有 2020 第2版© How 如何推動更新? 權利變換 ◼ 權利變換計畫意義 係透過公開、公正的方式,處理相關權利人的產權、建物土地分配, 以互助合作的方式實施都市更新 其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建 ◼ 權利變換基本原則 估價(權變辦法#50) ✓ 由實施者與土地所有權人共同指定三家以上專業估價者查估後 評定之 分配(更新條例#52) ✓ 權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後,依各宗土地權 利變換前之權利價值比率,分配與原土地所有權人 補償(更新條例#60) ✓ 不願或不能參與權利變換者以現金補償
  58. 58. -58-本基金會版權所有 2020 第2版© 權利變換示意圖 更新開發後 A B C D E X共有 A B C D E X:實施者 領取補償金 A B D E C B D E A : 土地所有權人 B : 土地建物所有權人 C : 土地所有權人 D,E : 地上權與建物所有權人 參與者 不參與者 進行權利變換 更新前 權利變換
  59. 59. -59-本基金會版權所有 2020 第2版© 權利變換分配架構 地主願意參與者 依更新前權利價值 比例分配(c1) 地主不願 參與者 依更新前 權利價值 領補償金 (C2) 共同負擔費用 折價抵付(B) 更新後不動產總值(A) (A)-(B)=(C) 實施者或提供資金者取得
  60. 60. -60-本基金會版權所有 2020 第2版© 更新前估價 計算權利價值比例 更新後估價&更新成本 更新後價值分配 差額價金找補 甲的權利價值比例:500/5000=0.1 更新成本:3000萬 更新後資產總額:10,000萬 甲應分配價值: 10,000X0.1=1000萬 流 程 更新前資產總額:5000萬 甲的資產總額:500萬 甲負擔成本: 3000X0.1=300萬 (房地抵付) 房地 抵付成本 現金 負擔成本 甲應分配價值:7000萬 X0.1=700萬 甲負擔成本: 3000X0.1=300萬 (現金負擔) 甲實分配價值800萬 補付100萬 甲實分配價值800萬 補領200萬 試 算
  61. 61. -61-本基金會版權所有 2020 第2版© 權利變換擬定程序(1) 擬 定 權 利 變 換 計 畫 階 段 更新前 價值評估 【STEP4】 (#50,權辦#6 , 權辦#8 ) 分配單元規劃 【STEP5】 更新事業計畫 核定實施 舊違章建築戶 處理方案 【STEP2】 (#50,權辦#6,權辦#8, 權辦#13 土地相關權利 協調處理 【STEP3】 (權辦# 5 ) 權利變換 意願調查 【STEP1】 ( #50~#61,權辦#7) 【STEP6】 【STEP7】 圖例 實施者 各級主管機關 土地所有權人 或權利變換關係人
  62. 62. -62-本基金會版權所有 2020 第2版© 擬 定 權 利 變 換 計 畫 階 段 自辦公聽會 【STEP8】 (#22) 申請分配位置 【STEP9】 (權辦 #17 ) 公開抽籤 擬定權利變換 計畫申請報核 【STEP10】 ( #48、#32,權辦#3, 權辦#4 ) 共同負擔計算 【STEP6】 (#51,#52) 更新後 價值評估 【STEP7】 ( #57,權辦# 6, 權辦# 8 ) 權利變換擬定程序(2)
  63. 63. -63-本基金會版權所有 2020 第2版© 權利變換審核程序 主管機關公開展覽 各級主管機關收件審核 都市更新審議會審議 審議結果通知 權利變換計畫核定發布實施 提起覆議 應於接獲通知 30日內提出 【STEP12】 【STEP11】 【STEP13】 【STEP14】 【STEP15】 (#49) (#48,#32 ) (#48,#32 ) (#33) (#48,#32 ) (更細#20 ) 公辦公聽會 (#48,#32 ) 人民陳情 審 核 權 利 變 換 計 畫 階 段 (#48) 聽證會
  64. 64. -64-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新權利變換風險保障(1) ◼ 公開之估價與權利變換制度 實施者與地主共同選定三家專業估價師辦理鑑價,保証相關價值 的公正性(權利變換實施辦法#6) 權利變換制度保障所有更新權利人之權利公開與公平性 ◼ 政府審查、監督機制 都市更新事業必須經過主管機關審查核定,並公告實施方得執行 ,公權力為執行後盾(更新條例#32) 執行過程主管機關必須定時或隨時監督,並有監管代管及接管之 機制(更新條例#75,#76,都市更新事業接管辦法) ◼ 更新結合信託,建立互信平臺 更新資金之金錢信託保障更新事業之順利進行
  65. 65. -65-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新權利變換風險保障(2) ◼ 原抵押權、典權、限制登記處理 土地所有權人參與分配:轉載於新房屋土地 土地所有權人不參與分配: ✓ 計畫發布日起2個月內發放補償金(債權人與債務人共同提領 )→30日未具領則予提存法院 ✓ 實施者補償金發放或提存後,列冊送主管機關辦理囑託所有權 移轉登記 ✓ 抵押權典權限制登記塗銷
  66. 66. -66-本基金會版權所有 2020 第2版© 都市更新權利變換風險保障(3) ◼ 禁移轉、禁負擔的風險控管 權利變換計畫核定後得申請實施期間之禁止事項,產權凍結,避免 產權變動之風險(更新條例#33) ◼ 建築相關執照之申請以實施者名義為之 權利變換核定後相關建築執照之申請,以實施者名義為之,無須相 關權利人簽章(更新條例#54) ◼ 列冊囑託辦理登記 權利變換之產權登記為囑託登記,由實施者依權利變換計畫列冊辦 理登記(更新條例#61)
  67. 67. -67-本基金會版權所有 2020 第2版© 簡報結束 財團法人都市更新研究發展基金會 製作 歡迎至官網及臉書粉絲專業探尋更多內容 官方網站http://www.ur.org.tw 臉書專頁http://www.facebook.com.tw/ur.org.tw 簡報歡迎下載參考 轉載請註明出處 官方網站 臉書專頁

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