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高齡化社會下的都市更新
臺北市政府研考會講題
財團法人都市更新研究發展基金會
執行長 丁致成2016/11/30
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簡報大綱
前言
1. 人口高齡化的現況
2. 面對高齡化的挑戰與課題
借鏡國外的經驗
1. 日本南池袋二丁目A地區
2. 日本代官山Adress
3. 日式幸福晚年
國內可能的契機
1. 公有地更新提供住宅
2. 工業區轉型滿足住宅需求...
-3-
前言
-4-
迎向人口高齡化的現實根據聯合國的定義,65歲以上老年人口比率達7%,即進入老
化社會,82年臺灣正式進入高齡化社會,預計114年將進入
超高齡社會,意即每5人就有1人達65歲以上。
資料來源:行政院國家發展委員會
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經推估於2060年時,我國超高齡社會的現象,將遠超過德國、
義大利、法國、英國及美國等歐美國家。
高齡化速度將超過歐美日等國
資料來源:行政院國家發展委員會
-6-
臺北市老化為六都之冠
截至今年5月最新統計,臺
北市老化指數108.42,居於
六都之冠。
經內政部分析,應是臺北市
醫療資源豐富、交通便利所
致。
資料來源:內政部統計處
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長照者以居住於北部地區最多
依行政院主計總處截至99年底調查,
需長期照護者以居住於北部地區占
37.3837.3837.3837.38%為最多。
若比較10年間之變動,亦以居住於
北部地區之需長期照護者增加
46,349人為最多。 地...
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我國人口最高峰預估將在110~114年期間,推測於115年後
人口將出現零成長並至負成長情形。
未來5-9年人口成長將由正轉負
資料來源:行政院國家發展委員會
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預估在150年時:15歲以下幼年人口將減少139萬人、15~64
歲青壯年人口將減少783萬人,但65歲及以上之老年人口則
將增加404萬人。
人口少子高齡化現象將更趨明顯
資料來源:行政院國家發展委員會
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青壯年對社會經濟支持之負擔加重
105年扶養比為36.2%,
並由5.6名青壯年負擔
1名老人。
150年扶養比達94.2%,
並需由1.3名青壯年負
擔1名老人。
長照費用約2-9萬/月,
平均長照患者需被照
料7.3年,花費高達
...
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人口老化的慢性經濟危機
勞動年齡人口比例下降,減少了勞動力供給數量,意味著
總產出將下降。
人口老化降低了整個社會吸收新知識和新觀念速度,削弱
了技術進步和靈活勞動力市場對長期增長的貢獻作用。
國民收入中大部分用於非生產性消費(例如養...
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104年底全國都市計畫區內現況人口數僅達計畫人口數74.3%;
可見都市計畫完全不擴大或增加容積下,即可滿足未來永續
都市人口之充足需求。
都市土地非量不足而是求質提昇
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低度使用(用電)(即空屋)住宅數
量有63,890戶,又以中山、萬華
及北投相對較高,其原因與地區
房屋屋齡老舊、不堪居住皆相關。
臺北市中心的空洞化
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經推估105至125學年度,學齡
人口將減少22.6%,臺北市亦以
下降為趨勢,未來校園空間需
求將持續降低。
學齡人口持續減少校園空間閒置化
資料來源:臺北市政府教育局
資料來源:行政院國家發展委員會
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都市更新是必走的路
臺北市老舊住宅之比例尚有61.2661.2661.2661.26%
►104年底全國住宅平均屋齡為28.2928.2928.2928.29年
►臺北市平均住宅屋齡為31.5331.5331.5331.53年
►臺北...
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少子化造成的社會困境
學齡人口持續減少校園空間供過於求
學校數不變,但是減班數逐年遞增
年 臺北市
國小校數 國中校數
1998 149 64
1999 150 61
2000 152 61
2001 152 61
2002 152 ...
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少子老齡化造成的社會現象
生育率下降
造成少子化
壽命延長產生
高齡社會
校園空間供過於求校園空間供過於求校園空間供過於求校園空間供過於求
老人住宅需求提升老人住宅需求提升老人住宅需求提升老人住宅需求提升
社經稅賦負擔增加社經稅賦負擔...
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社會現象與空間結構的對應
生育率下降
造成少子化
壽命延長產生
高齡社會
「「「「全齡住宅全齡住宅全齡住宅全齡住宅」」」」設計設計設計設計
TODTODTODTOD導向的便利規劃導向的便利規劃導向的便利規劃導向的便利規劃
社經稅賦負擔...
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借鏡國外的經驗
南池袋二丁目A地區
學校用地轉作公務、商業及
住宅等混合使用之案例
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基地位置
本案位於池袋東口偏南地區,距離池袋車站約570公尺
基地面積:8,324㎡
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更新前使用情形
一半為民間木磚造密集市街其巷道狹窄彎曲,另一半為日出
小學(公有土地),其都市計畫道路環狀第5-1號線未開闢。
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事業目的
解決密集市街地防災問題
都市計畫道路開闢
日出小學利用率過低,公有土地活化
引入商業.辦公.公共服務機能
充實居住機能
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課題與對策
課題1:少子化造成小學使用率低
課題2:
課題3:都市計畫道路未開闢
課題4:加強大眾運輸與人行便利
密集市街地缺乏救災通路
及避難場所 重
點
對
策
日出小學併校,原校地參與
更新事業作公益設施及區公
所廳舍使用
開闢...
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日出小學
雑司ヶ谷小學
高田小學
南池袋小學
廢校與合併
廢校
►日出小學 (2001)
►雜司谷小學
►高田小學
合併新校:南池袋小學
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推動歷程2001年 日出小學停止使用
2003年7月 地權人發起研究會
2004年9月 南池袋二丁目地區開發事業協議會成立
2004年12月 劃定為都市再生地區
2006年3月 再開發準備組合設立
2009年7月 都市計畫變更核准
2...
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土地使用
容積率:800%
建蔽率:65%
使用分區:
►第一種住宅區/防火區
構造:
►RC, SRC, SS
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建築設計
地上49層、地下3層
►11~49F-432戶住宅單元
►10F-免震設施
►3~9F-豐島區公所辦公廳舍
►1、2F-店鋪、事務所
►1F(部分)-豐島區公所辦公廳舍
►B1-停車場
►B2-停車場
連結東池袋站地下通路
...
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建築設計
一層平面圖
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建築設計
開放空間及
公共設施規劃
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建築特色
樹木型態的建物
►生態型規劃,讓建物好似由樹木、樹葉構件所覆被而成
►依空間方位、高度、用途不同,配置不同構件(太陽能板、綠化板、
散熱板、玻璃板
►1~10層挑空引入自然採光通風
►區公所辦公廳舍內復甦豐島區
最珍貴的生態...
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施工作業
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開闢中的5-1都市計畫道路
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更新後的外部現況
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更新後的內部現況
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更新事業特點及借鏡
事業計畫
►日本首創以區公所辦公廳舍與民間更新會結合興建的案例
►成功關鍵:最大地主豐島區公所,充分發揮主導功能
權利變換計畫
►權利床(權利人分回):住宅110戶、事務所、店鋪、廳舍42%
►保留床:住宅322戶...
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公私部門合作_角色分工
公部門 私部門
豐島區
公所
1. 長達30年持續推動池袋東
口各項更新事業
2. 為日出國小之地主
3. 2004年4月指定再生地區
4. 2006年5月加入更新籌備會
成為會員
5. 都市計畫及事業計畫審查...
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借鏡國外的經驗
東京代官山Address
三百戶社區合力造街的奇蹟
歡迎探尋更多內容:
日本都市再生密碼-都市更新案例與制度
【都市更新基金會出版】pp110-119
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本案位於東京都涉谷區代官山町17番地,代官山站西側
基地面積:17,262㎡
基地位置
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開發緣起
本案原為1923年東京大地震後興建之同潤會住宅,建築物亦為
日本最老RC建築且已年久失修,經町會發起更新重建,1980年
成立再開發推進會;共計有37棟建物,原住戶達345戶。
1996199619961996更新前代官山同...
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推動歷程1980年 代官山再開發促進會發起
1983年 代官山地區市街地再開發準備組合設立
1986年 東京都「再開發促進地區」指定
1989年 代官山市街地再開發事業推進計畫完成
1990年 都市計畫變更說明會開始,都市計畫決定
1...
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組合員
►東京電力、鹿島建設、大成建設(參與組合員)
►原地主345戶
功能
►整合眾多地主及投資者
經費來源
►投資者提供無息融資
►由再開發協會基金擔保向銀行融資
►政府區公所補助
再開發組合(更新會)
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原擬參與投資之開發商撤出,使本案面臨失敗之可能性
恰巧東京電力欲規劃設立新變電所,經區公所引介,洽商
由提供提供全案所需1/3資金取得變電所
更新會經過內部辯論遊說同意東京電力方案
泡沫經濟打擊
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建築設計
建築面積8047㎡
樓地板面積96,513㎡
設計容積率470%
樓層:36F/B4
構造:SS
使用 樓地板面積 佔比
集合住宅501戶 54,532㎡ 56.5%
商業(店鋪43店)、辦公 10,153㎡ 10.5%
公...
-44-
建築設計
一層平面圖
-45-
更新後的外部現況
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公益設施
圖書室
溫水游泳池 會議室
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代官山公園
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捷運人行高架橋
-49-
商業設施
-50-
住宅空間
超高層、中層、低層混合
老人住宅規劃
住戶自選室內設備隔間
超高層制震裝置
社區活動中心
集會室
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住宅空間
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其他設施
-53-
開發模式與權利變換
補助
土地
提供
資金
+
技術
原地主
舊房地
大成建設
鹿島建設
東京電力
政府
組合
參與者
保留床
(住宅、商店、變電所)
權利床
(住宅)
基盤公共設施
公共
停車
權利變換
管
理
組
合
區公所
經營...
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權利變換分配
更新前 更新後(居民平均每戶面積為更新前1.5倍)
345戶
住宅
住宅501戶
1. 權利床(地主)249戶
2. 保留床(投資者)214戶
3. 優先讓售4戶
4. 區民住宅(平價住宅)34戶
商店21單元
1. 權...
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更新事業特點及借鏡更新會會員以永久定居為前題討論更新,始有社區永續發展
社區主導+開發商協助是成功的更新模式
完全以銀髮族為目標之規劃設計
捷運連通便利行人
施工期間住戶仍然一起住在組合屋中,維持社區凝聚力
理性討論接納東京電力才是成...
-56-
日式幸福晚年
長者住宅可以這樣做
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改建嬰兒潮所建之屋苑為長者住宅
為解決1940年代末嬰兒
潮帶來的居住問題,日
本政府及企業聯手興建
了大堆集居式的屋苑
(日本稱為團地),現在
卻又面對大批單位空置
的問題,近而將低層單
位,都改建成長者住宅。 Centry Ter...
-58-
目標2020年增加至60萬戶
日本面臨嚴重的少子高齡化問題,在2010年時,全國只有
909家,僅能接收六萬多名老人家,當中大部份都是提供養
護服務的老人院。
低稅率獎勵民間興建
►2011年修訂了長者居住法,放寬了經營長者住宅的申請...
-59-
選址靠近大學宿舍增加生氣
部分長者住宅,更特意選址在靠近大學生宿舍的地區之中,希
望借年青人的活力,為他們的生活環境帶來更多生氣。
以往獨居長者多以看病為由,與醫生護士聊天以得到一點關懷,
但經與大學生混居且與
友相伴後,政府減省了
...
-60-
國內可能的契機
公有地更新
提供住宅
1111
-61-
公有土地更新扮演之角色
臺北市推動中更新事業約785785785785件(面積218218218218公頃),涉及公有
地約311311311311件(面積約29292929公頃)。
公有土地優先進行更新,扮演都市更新的觸媒
►公有地...
-62-
公有地引導與示範角色
臺北市推出「公辦都更8+2旗艦計畫」:主動規劃並優先辦
理,以帶動地區都市更新之實施。
►蘭州、斯文里整宅:預估市府可取得約685685685685戶公共住宅
►臺大紹興南街:預估市府可取得約90909090戶的...
-63-
先進國家都市更新與住宅政策是整合一體,不應該分家
加州都市更新法規定:都市更新所提供的住宅,其中20%
必須是給中低收入的合宜住宅(affordable housing)
包括出售住宅及出租住宅,提供對象依家戶所得分為下列
三類:
►...
-64-
更新後提供公園、辦公、商業、住宅、文化(MOMA現代
美術館、表演藝術中心等)、Moscone會議展覽中心
提供2,300個住宅單元:從高級公寓、出租住宅到低收入
戶的老人住宅。
Mendelsohn House
► 190戶低收入及...
-65-
公有地朝複合使用開發
公有地在都市更新中開發方式包括:權利變換、協議合建
及設定地上權等,其中雙北已成功招商總計24案,合計總
面積19.69公頃。
公有地開發提供住宅使用,並朝複合使用(Mix-use),以地
面層結合商業、文化及公...
-66-
國內可能的契機
公有地更新
提供住宅
1111
工業區轉型
滿足住宅需求
2222
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工業區更新
面對全球化趨勢,台灣產業外移,因土
地成本高,致工業用地轉型需求擴大
臺北市
►維持原工業區:224公頃
►調整為策略型產業區:55.74公頃
►調整為特定住宅專用區:12.2公頃
►另案辦理(台北機場、松山菸廠、建國啤酒...
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工業區更新關鍵
傳統工業區依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」辦理
►變更工業區應捐贈公共設施用地及可建築土地予直轄市、縣(市)政
府或鄉(鎮、市)公所,並應符合下列規定:
變更為住宅區、商業區應捐贈公共設施用地及可建築土地面積之合計...
-69-
工業區轉型開發滿足住宅需求
工業區開發結合都市更新,提供住宅
日本東京都惠比壽花園廣場
►住宅(部分公團、出租住宅)、商場、綠地、歷史保存
►原為札幌啤酒工廠,經更新後提供商場、住宅、綠地,兼顧歷史保存
-70-
更新面積:8.3公頃
原土地使用:札幌啤酒廠
工業區(容積率200%)變更
土地使用
►住宅區(300%)
►商業區(400%)
規劃開發期:1985-1994
惠比壽花園廣場東京
-71-
更新前的惠比壽
-72-
推動歷程1887年 日本麥酒釀造會社札幌
啤酒惠比壽工廠開設
1986年 札幌啤酒公司提出惠比壽
綠城計畫
1988年 工廠遷移到千葉縣船橋市
1989年 都市計畫變更公告實施
1990年 環境影響評估通過
1991年 建築審查通過,...
-73-
總合整備範圍40公頃
►北側街區:商業、業務住宅、文化等
(複合使用)
►南側街區:住宅使用
惠比壽花園廣場8.3公頃
都市計畫變更
►(原)工業區(200%)
►(新)住宅區(300%)
►(新)商業區(400%)
►平均容積率36...
-74-
區域整體規劃
-75-
區域整體規劃
-76-
人行電動步道銜接惠比壽站
-77-三越百貨
啤酒博物館 公共藝術品
Beer Station
-78-
更新後的外部現況
-79-
住宅提供計畫
惠比壽花園廣場有三棟住宅棟,住戶合計1,030戶
► 惠比壽garden terrace壹番館:出售住宅290戶
► 惠比壽garden terrace貳番館:出租住宅220戶
► 惠比壽view tower :出租住宅...
-80-
view tower外部環境
-81-
view tower內部空間
-82-
國內可能的契機
公有地更新
提供住宅
1111
工業區轉型
滿足住宅需求
2222
通用設計
的運用
3333
-83-
以通用設計營造無障礙環境
何謂通用設計:
►通用設計(Universal Design),源於1970年代
►集合能在最大程度上適合每一個人使用的設計元素
►預防式的設計概念
►減少使用上的差異程度 在家的空間使用上,我們都有一些困難...
-84-
通用設計七大原則
平等使用_任何人都能平等使用,排除差別感、提供選擇及消除不安
靈活運用_容許多樣性使用方式,考量左右撇子、緊急狀況等
簡單易用_使用方法不過於複雜,操作方法簡單且容易理解
簡明訊息_讓使用者可直覺性的理解所呈現的訊息...
-85-
臺北市居住空間通用設計指南1. 室外通路
為方便輪椅使用者,
室外通路最理想寬度
為150公分
2. 坡道
坡道的坡度不應大於
1:12
3.室外通路
無障礙停車位寬度應
不小於350公分,兩
車位間應保留150公
分共用下車區
4....
-86-
國內可能的契機
公有地更新
提供住宅
1111
增設電梯
改善生活
4444
工業區轉型
滿足住宅需求
2222
通用設計
的運用
3333
-87-
臺北市老舊建築物整維電梯補助
藉由補助方式誘導增設電梯,以改善高齡社會及行動不便者
之生活需求,與提昇老舊建築物使用效能。
申請資格:
►六層樓以下,全棟1/2以上作為住宅使用之無電梯集合住宅。
►非屬臺北市稅捐稽徵處認定之高級住宅。...
-88-
台北市中正區加裝電梯申請
-89-
新北市老舊公寓增設電梯補助補助對象:
►都市計畫範圍內實施整建維護之合法建築物。
►屋齡達15年以上。
►四、五層樓集合住宅僅增設升降設備者,得以一棟為申請單位。
補助額度:
►核准補助項目總經費50%為上限。
►每案補助總額不得逾新...
-90-
新店區明德段加裝電梯申請
-91-
老舊公寓加裝電梯的困境同意比例取得困難
►不論建管或都更程序皆需多
數住戶同意,才可提出申請。
►同社區臨街面建物已有電梯,
計算同意比例時,仍須取得
其同意,因其意願低,故同
意比例取得困難。
►多數1樓住戶無電梯使用需
求,也不利...
-92-
老舊公寓加裝電梯的困境
出入動線因增設電梯不符規定
►依技術規則規定,基地內以私設通
路為進出道路之建築物總樓地板面
積合計在1,000平方公尺以上者,
通路寬度為6公尺。
►本案私設通路現況約為6公尺,增
設電梯後無法符合規定
►一...
-93-
結語
山不轉路轉:尋求更新新契機
一般都市更新面臨新挑戰,未來應強化公有地及工業區更新,賦予任務,
鼓勵更新後提供部分住宅,協助解決中低收入住宅問題、提供符合高齡
化需求的居住環境。
高齡化社會的更新思維
►提供無障礙友善環境的規劃
...
-94-
簡報結束
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熱門主題系列28-高齡化社會下的都市更新20161129

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臺灣高齡化、少子化日益嚴重,進而造成市中心空洞化、校園閒置化的現象,此簡報針對前述議題,提出都市空間的對應政策,同時透過國外實例的說明,期望對臺灣高齡化社會提供可行的思考方向和有效的解決方案。

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熱門主題系列28-高齡化社會下的都市更新20161129

  1. 1. -1- 高齡化社會下的都市更新 臺北市政府研考會講題 財團法人都市更新研究發展基金會 執行長 丁致成2016/11/30
  2. 2. -2- 簡報大綱 前言 1. 人口高齡化的現況 2. 面對高齡化的挑戰與課題 借鏡國外的經驗 1. 日本南池袋二丁目A地區 2. 日本代官山Adress 3. 日式幸福晚年 國內可能的契機 1. 公有地更新提供住宅 2. 工業區轉型滿足住宅需求 3. 通用設計的運用 4. 增設電梯改善生活 結語
  3. 3. -3- 前言
  4. 4. -4- 迎向人口高齡化的現實根據聯合國的定義,65歲以上老年人口比率達7%,即進入老 化社會,82年臺灣正式進入高齡化社會,預計114年將進入 超高齡社會,意即每5人就有1人達65歲以上。 資料來源:行政院國家發展委員會
  5. 5. -5- 經推估於2060年時,我國超高齡社會的現象,將遠超過德國、 義大利、法國、英國及美國等歐美國家。 高齡化速度將超過歐美日等國 資料來源:行政院國家發展委員會
  6. 6. -6- 臺北市老化為六都之冠 截至今年5月最新統計,臺 北市老化指數108.42,居於 六都之冠。 經內政部分析,應是臺北市 醫療資源豐富、交通便利所 致。 資料來源:內政部統計處
  7. 7. -7- 長照者以居住於北部地區最多 依行政院主計總處截至99年底調查, 需長期照護者以居住於北部地區占 37.3837.3837.3837.38%為最多。 若比較10年間之變動,亦以居住於 北部地區之需長期照護者增加 46,349人為最多。 地區別 99年(人) 89年(人) 北部地區 177,193 130,844 中部地區 129,794 85,753 南部地區 149,385 106,241 東部地區 17,604 14,672 總 計 473,976 337,510 37.38% 27.38% 31.52% 3.72%
  8. 8. -8- 我國人口最高峰預估將在110~114年期間,推測於115年後 人口將出現零成長並至負成長情形。 未來5-9年人口成長將由正轉負 資料來源:行政院國家發展委員會
  9. 9. -9- 預估在150年時:15歲以下幼年人口將減少139萬人、15~64 歲青壯年人口將減少783萬人,但65歲及以上之老年人口則 將增加404萬人。 人口少子高齡化現象將更趨明顯 資料來源:行政院國家發展委員會
  10. 10. -10- 青壯年對社會經濟支持之負擔加重 105年扶養比為36.2%, 並由5.6名青壯年負擔 1名老人。 150年扶養比達94.2%, 並需由1.3名青壯年負 擔1名老人。 長照費用約2-9萬/月, 平均長照患者需被照 料7.3年,花費高達 150-660萬不等。 資料來源:行政院國家發展委員會
  11. 11. -11- 人口老化的慢性經濟危機 勞動年齡人口比例下降,減少了勞動力供給數量,意味著 總產出將下降。 人口老化降低了整個社會吸收新知識和新觀念速度,削弱 了技術進步和靈活勞動力市場對長期增長的貢獻作用。 國民收入中大部分用於非生產性消費(例如養老、老人的 護理、醫療等),減少了用於生產性投資的比例,總產出 和人均國民收入增長速度,隨之下降。
  12. 12. -12- 104年底全國都市計畫區內現況人口數僅達計畫人口數74.3%; 可見都市計畫完全不擴大或增加容積下,即可滿足未來永續 都市人口之充足需求。 都市土地非量不足而是求質提昇
  13. 13. -13- 低度使用(用電)(即空屋)住宅數 量有63,890戶,又以中山、萬華 及北投相對較高,其原因與地區 房屋屋齡老舊、不堪居住皆相關。 臺北市中心的空洞化
  14. 14. -14- 經推估105至125學年度,學齡 人口將減少22.6%,臺北市亦以 下降為趨勢,未來校園空間需 求將持續降低。 學齡人口持續減少校園空間閒置化 資料來源:臺北市政府教育局 資料來源:行政院國家發展委員會
  15. 15. -15- 都市更新是必走的路 臺北市老舊住宅之比例尚有61.2661.2661.2661.26% ►104年底全國住宅平均屋齡為28.2928.2928.2928.29年 ►臺北市平均住宅屋齡為31.5331.5331.5331.53年 ►臺北市住宅逾30年尚有542,304542,304542,304542,304戶(約61.26%61.26%61.26%61.26%) ►後續每年將增加1.21.21.21.2萬萬萬萬戶需更新 都市可開發素地越來越少, 都市更新勢必是要面對更新的問題 面對高齡化、少子化及人口零成長 的社會,都市發展須放棄擴張主義, 回到市中心走都市更新的路 資料來源:內政部統計
  16. 16. -16- 少子化造成的社會困境 學齡人口持續減少校園空間供過於求 學校數不變,但是減班數逐年遞增 年 臺北市 國小校數 國中校數 1998 149 64 1999 150 61 2000 152 61 2001 152 61 2002 152 61 2003 152 61 2004 151 62 2005 153 63 2006 153 62 2007 153 62 2008 153 62 2009 153 62 2010 153 62 2011 153 62 2012 153 62 2013 152 62 2014 152 62 2015 150 61
  17. 17. -17- 少子老齡化造成的社會現象 生育率下降 造成少子化 壽命延長產生 高齡社會 校園空間供過於求校園空間供過於求校園空間供過於求校園空間供過於求 老人住宅需求提升老人住宅需求提升老人住宅需求提升老人住宅需求提升 社經稅賦負擔增加社經稅賦負擔增加社經稅賦負擔增加社經稅賦負擔增加 影響公共設施品質影響公共設施品質影響公共設施品質影響公共設施品質 學齡人口減少學齡人口減少學齡人口減少學齡人口減少 安養設施需求提升安養設施需求提升安養設施需求提升安養設施需求提升
  18. 18. -18- 社會現象與空間結構的對應 生育率下降 造成少子化 壽命延長產生 高齡社會 「「「「全齡住宅全齡住宅全齡住宅全齡住宅」」」」設計設計設計設計 TODTODTODTOD導向的便利規劃導向的便利規劃導向的便利規劃導向的便利規劃 社經稅賦負擔增加社經稅賦負擔增加社經稅賦負擔增加社經稅賦負擔增加 影響公共設施品質影響公共設施品質影響公共設施品質影響公共設施品質 閒置校園活化再利用閒置校園活化再利用閒置校園活化再利用閒置校園活化再利用 安養設施需求提升安養設施需求提升安養設施需求提升安養設施需求提升
  19. 19. -19- 借鏡國外的經驗 南池袋二丁目A地區 學校用地轉作公務、商業及 住宅等混合使用之案例
  20. 20. -20- 基地位置 本案位於池袋東口偏南地區,距離池袋車站約570公尺 基地面積:8,324㎡
  21. 21. -21- 更新前使用情形 一半為民間木磚造密集市街其巷道狹窄彎曲,另一半為日出 小學(公有土地),其都市計畫道路環狀第5-1號線未開闢。
  22. 22. -22- 事業目的 解決密集市街地防災問題 都市計畫道路開闢 日出小學利用率過低,公有土地活化 引入商業.辦公.公共服務機能 充實居住機能
  23. 23. -23- 課題與對策 課題1:少子化造成小學使用率低 課題2: 課題3:都市計畫道路未開闢 課題4:加強大眾運輸與人行便利 密集市街地缺乏救災通路 及避難場所 重 點 對 策 日出小學併校,原校地參與 更新事業作公益設施及區公 所廳舍使用 開闢區畫道路三條(8M寬), 降低建蔽率提供人行步道與 廣場 提供土地開闢環狀5-1號線 地下通道銜接都營線東池袋 站,地面層設置人行通廊
  24. 24. -24- 日出小學 雑司ヶ谷小學 高田小學 南池袋小學 廢校與合併 廢校 ►日出小學 (2001) ►雜司谷小學 ►高田小學 合併新校:南池袋小學
  25. 25. -25- 推動歷程2001年 日出小學停止使用 2003年7月 地權人發起研究會 2004年9月 南池袋二丁目地區開發事業協議會成立 2004年12月 劃定為都市再生地區 2006年3月 再開發準備組合設立 2009年7月 都市計畫變更核准 2010年8月 事業計畫核准 2011年2月 變更事業計畫核准 2011年4月 權利變換計畫核准(全員同意型) 2011年5月 原建物拆除 2012年2月 新建工程動工 2015年3月 完工
  26. 26. -26- 土地使用 容積率:800% 建蔽率:65% 使用分區: ►第一種住宅區/防火區 構造: ►RC, SRC, SS
  27. 27. -27- 建築設計 地上49層、地下3層 ►11~49F-432戶住宅單元 ►10F-免震設施 ►3~9F-豐島區公所辦公廳舍 ►1、2F-店鋪、事務所 ►1F(部分)-豐島區公所辦公廳舍 ►B1-停車場 ►B2-停車場 連結東池袋站地下通路 ►B3-機械室倉庫 構造:RC/SRC/SS
  28. 28. -28- 建築設計 一層平面圖
  29. 29. -29- 建築設計 開放空間及 公共設施規劃
  30. 30. -30- 建築特色 樹木型態的建物 ►生態型規劃,讓建物好似由樹木、樹葉構件所覆被而成 ►依空間方位、高度、用途不同,配置不同構件(太陽能板、綠化板、 散熱板、玻璃板 ►1~10層挑空引入自然採光通風 ►區公所辦公廳舍內復甦豐島區 最珍貴的生態環境,於屋頂庭 園,塑造「豐島之森」、「生 態博物館」等設施
  31. 31. -31- 施工作業
  32. 32. -32- 開闢中的5-1都市計畫道路
  33. 33. -33- 更新後的外部現況
  34. 34. -34- 更新後的內部現況
  35. 35. -35- 更新事業特點及借鏡 事業計畫 ►日本首創以區公所辦公廳舍與民間更新會結合興建的案例 ►成功關鍵:最大地主豐島區公所,充分發揮主導功能 權利變換計畫 ►權利床(權利人分回):住宅110戶、事務所、店鋪、廳舍42% ►保留床:住宅322戶、事務所、部分店鋪 由參加更新會員的首都圈不燃建築財團法人、東京建物公司取得 住宅單元以「Brillia Tower池袋」之名辦理銷售 其餘58%廳舍樓地板,由更新會取得保留床讓售給區公所 區公所取得費用:藉廳舍舊址土地以定期出租方式籌措資金
  36. 36. -36- 公私部門合作_角色分工 公部門 私部門 豐島區 公所 1. 長達30年持續推動池袋東 口各項更新事業 2. 為日出國小之地主 3. 2004年4月指定再生地區 4. 2006年5月加入更新籌備會 成為會員 5. 都市計畫及事業計畫審查 實施者 南池袋二丁目A地區市街地再 開發組合 參與 投資者 1. 財團法人首都圈不燃建築公 社(已參加投資更新事業15 件以上之公法人,並擔任組 合事務局) 2. 東京建物株式會社 更新規劃 建築師 1. 佐藤不動產鑑定顧問 2. 日本設計 3. 隈研吾建築都市設計事務所 營造廠 大成建設
  37. 37. -37- 借鏡國外的經驗 東京代官山Address 三百戶社區合力造街的奇蹟 歡迎探尋更多內容: 日本都市再生密碼-都市更新案例與制度 【都市更新基金會出版】pp110-119
  38. 38. -38- 本案位於東京都涉谷區代官山町17番地,代官山站西側 基地面積:17,262㎡ 基地位置
  39. 39. -39- 開發緣起 本案原為1923年東京大地震後興建之同潤會住宅,建築物亦為 日本最老RC建築且已年久失修,經町會發起更新重建,1980年 成立再開發推進會;共計有37棟建物,原住戶達345戶。 1996199619961996更新前代官山同潤會住宅社區更新前代官山同潤會住宅社區更新前代官山同潤會住宅社區更新前代官山同潤會住宅社區
  40. 40. -40- 推動歷程1980年 代官山再開發促進會發起 1983年 代官山地區市街地再開發準備組合設立 1986年 東京都「再開發促進地區」指定 1989年 代官山市街地再開發事業推進計畫完成 1990年 都市計畫變更說明會開始,都市計畫決定 1994年 代官山地區市街地再開發組合設立認可 1996年 權利變換計畫認可、拆除原建築 1997年 動工興建、公開甄選命名 1999年6月 住宅銷售開始 2000年7月 管理組合設立 2000年8月 工程竣工 2000年10月 商場正式開幕
  41. 41. -41- 組合員 ►東京電力、鹿島建設、大成建設(參與組合員) ►原地主345戶 功能 ►整合眾多地主及投資者 經費來源 ►投資者提供無息融資 ►由再開發協會基金擔保向銀行融資 ►政府區公所補助 再開發組合(更新會)
  42. 42. -42- 原擬參與投資之開發商撤出,使本案面臨失敗之可能性 恰巧東京電力欲規劃設立新變電所,經區公所引介,洽商 由提供提供全案所需1/3資金取得變電所 更新會經過內部辯論遊說同意東京電力方案 泡沫經濟打擊
  43. 43. -43- 建築設計 建築面積8047㎡ 樓地板面積96,513㎡ 設計容積率470% 樓層:36F/B4 構造:SS 使用 樓地板面積 佔比 集合住宅501戶 54,532㎡ 56.5% 商業(店鋪43店)、辦公 10,153㎡ 10.5% 公益設施 3,408㎡ 3.5% 停車場(468部,不計容積) 15,366㎡ 16.0% 變電所 13,051㎡ 13.5% 合計 96,510㎡ 100.0%
  44. 44. -44- 建築設計 一層平面圖
  45. 45. -45- 更新後的外部現況
  46. 46. -46- 公益設施 圖書室 溫水游泳池 會議室
  47. 47. -47- 代官山公園
  48. 48. -48- 捷運人行高架橋
  49. 49. -49- 商業設施
  50. 50. -50- 住宅空間 超高層、中層、低層混合 老人住宅規劃 住戶自選室內設備隔間 超高層制震裝置 社區活動中心 集會室
  51. 51. -51- 住宅空間
  52. 52. -52- 其他設施
  53. 53. -53- 開發模式與權利變換 補助 土地 提供 資金 + 技術 原地主 舊房地 大成建設 鹿島建設 東京電力 政府 組合 參與者 保留床 (住宅、商店、變電所) 權利床 (住宅) 基盤公共設施 公共 停車 權利變換 管 理 組 合 區公所 經營管理
  54. 54. -54- 權利變換分配 更新前 更新後(居民平均每戶面積為更新前1.5倍) 345戶 住宅 住宅501戶 1. 權利床(地主)249戶 2. 保留床(投資者)214戶 3. 優先讓售4戶 4. 區民住宅(平價住宅)34戶 商店21單元 1. 權利床(地主)17單元 2. 保留床(投資者)1單元(分租成25單元) 3. 優先讓售3單元 涉谷區公益設施 1單元(政府取得) 東京電力變電所 1單元(投資者取得)
  55. 55. -55- 更新事業特點及借鏡更新會會員以永久定居為前題討論更新,始有社區永續發展 社區主導+開發商協助是成功的更新模式 完全以銀髮族為目標之規劃設計 捷運連通便利行人 施工期間住戶仍然一起住在組合屋中,維持社區凝聚力 理性討論接納東京電力才是成功最終臨門一腳 安全第一:增加制震預算變更權利變換 共同持有公共停車,租金收入補貼管理費 同潤庵留下共同的記憶
  56. 56. -56- 日式幸福晚年 長者住宅可以這樣做
  57. 57. -57- 改建嬰兒潮所建之屋苑為長者住宅 為解決1940年代末嬰兒 潮帶來的居住問題,日 本政府及企業聯手興建 了大堆集居式的屋苑 (日本稱為團地),現在 卻又面對大批單位空置 的問題,近而將低層單 位,都改建成長者住宅。 Centry Terrance 新柏
  58. 58. -58- 目標2020年增加至60萬戶 日本面臨嚴重的少子高齡化問題,在2010年時,全國只有 909家,僅能接收六萬多名老人家,當中大部份都是提供養 護服務的老人院。 低稅率獎勵民間興建 ►2011年修訂了長者居住法,放寬了經營長者住宅的申請,成功申請的 機構,能取得政府資助修建建築物,建立無障礙生活空間,而較低的 稅率亦吸引不少企業經營長者住宅。 2013年日本的長者住宅已達近13萬戶,而目標是於2020年 時增加至60萬戶。
  59. 59. -59- 選址靠近大學宿舍增加生氣 部分長者住宅,更特意選址在靠近大學生宿舍的地區之中,希 望借年青人的活力,為他們的生活環境帶來更多生氣。 以往獨居長者多以看病為由,與醫生護士聊天以得到一點關懷, 但經與大學生混居且與 友相伴後,政府減省了 一點不必要的醫療開支。 石川縣金沢市的Share金沢
  60. 60. -60- 國內可能的契機 公有地更新 提供住宅 1111
  61. 61. -61- 公有土地更新扮演之角色 臺北市推動中更新事業約785785785785件(面積218218218218公頃),涉及公有 地約311311311311件(面積約29292929公頃)。 公有土地優先進行更新,扮演都市更新的觸媒 ►公有地不應被動「配合」更新,應主動扮演「引導」與「示範」角色 公有土地之處分應追求最大社會效益 ►公有地處分不應以追求最大財務利益的觀點來看,而應以追求社會效 益之觀點看待 ►單純公有地標售帶動臨近地價的飆漲,並無正面的助益 ►更新後應提供取得部分30%作為公營住宅或社會住宅使用(民間更新 提供5~10%)
  62. 62. -62- 公有地引導與示範角色 臺北市推出「公辦都更8+2旗艦計畫」:主動規劃並優先辦 理,以帶動地區都市更新之實施。 ►蘭州、斯文里整宅:預估市府可取得約685685685685戶公共住宅 ►臺大紹興南街:預估市府可取得約90909090戶的公共住宅 ►南機場一二三期整宅:預計提供640640640640戶公共住宅 ►水源營區(原嘉禾新村):預估市府可取得約1,3001,3001,3001,300戶公共住宅 ►安康地區(含興隆公共住宅):預估市府可取得約2,0002,0002,0002,000戶公共住宅 ►士林中正路、基河路沿線:預估市府可取得約700700700700戶公共住宅 住宅法規定社會住宅應提供至少10%以上出租予具特殊情形 或身分,其包括65歲以上之老人。
  63. 63. -63- 先進國家都市更新與住宅政策是整合一體,不應該分家 加州都市更新法規定:都市更新所提供的住宅,其中20% 必須是給中低收入的合宜住宅(affordable housing) 包括出售住宅及出租住宅,提供對象依家戶所得分為下列 三類: ► 極低收入家戶(very low-income) :當地中位數家戶所得50%×30% ► 低收入家戶(lower income):當地中位數家戶所得70%×30% ► 中收入家戶(Moderate-income) :當地中位數家戶所得110%×35% 都市更新必須提供合宜住宅加州
  64. 64. -64- 更新後提供公園、辦公、商業、住宅、文化(MOMA現代 美術館、表演藝術中心等)、Moscone會議展覽中心 提供2,300個住宅單元:從高級公寓、出租住宅到低收入 戶的老人住宅。 Mendelsohn House ► 190戶低收入及老人住宅 Ceatrice Polite ► 90戶較低收入老人住宅 Woolf House(Phase1&2) ► 182戶中低收入住宅 爾巴博那中心更新案舊金山
  65. 65. -65- 公有地朝複合使用開發 公有地在都市更新中開發方式包括:權利變換、協議合建 及設定地上權等,其中雙北已成功招商總計24案,合計總 面積19.69公頃。 公有地開發提供住宅使用,並朝複合使用(Mix-use),以地 面層結合商業、文化及公共設施等運用。 應讓不同所得階層混居,不單獨興建公營住宅或合宜住宅, 避免特殊性之標籤。 住宅設計必須以通用設計營造無障礙環境。
  66. 66. -66- 國內可能的契機 公有地更新 提供住宅 1111 工業區轉型 滿足住宅需求 2222
  67. 67. -67- 工業區更新 面對全球化趨勢,台灣產業外移,因土 地成本高,致工業用地轉型需求擴大 臺北市 ►維持原工業區:224公頃 ►調整為策略型產業區:55.74公頃 ►調整為特定住宅專用區:12.2公頃 ►另案辦理(台北機場、松山菸廠、建國啤酒廠 等):53.17公頃 新北市 ►工業區2,696公頃 ►近10年約68公頃工業區土地完成變更
  68. 68. -68- 工業區更新關鍵 傳統工業區依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」辦理 ►變更工業區應捐贈公共設施用地及可建築土地予直轄市、縣(市)政 府或鄉(鎮、市)公所,並應符合下列規定: 變更為住宅區、商業區應捐贈公共設施用地及可建築土地面積之合計佔 變更工業區土地總面積之比例,分別不得低於37%、40.5%;變更為其他 使用分區者,由都市計畫委員會視實際情形審決之。 前目應捐贈之公共設施用地不得低於變更工業區土地總面積30%。 ►依都市更新條例實施都市更新,得經都市計畫委員會就實際情形審決 之,不適用本規範全部或一部之規定 都市計畫變更辦理時程久
  69. 69. -69- 工業區轉型開發滿足住宅需求 工業區開發結合都市更新,提供住宅 日本東京都惠比壽花園廣場 ►住宅(部分公團、出租住宅)、商場、綠地、歷史保存 ►原為札幌啤酒工廠,經更新後提供商場、住宅、綠地,兼顧歷史保存
  70. 70. -70- 更新面積:8.3公頃 原土地使用:札幌啤酒廠 工業區(容積率200%)變更 土地使用 ►住宅區(300%) ►商業區(400%) 規劃開發期:1985-1994 惠比壽花園廣場東京
  71. 71. -71- 更新前的惠比壽
  72. 72. -72- 推動歷程1887年 日本麥酒釀造會社札幌 啤酒惠比壽工廠開設 1986年 札幌啤酒公司提出惠比壽 綠城計畫 1988年 工廠遷移到千葉縣船橋市 1989年 都市計畫變更公告實施 1990年 環境影響評估通過 1991年 建築審查通過,動工興建 1994年 完工盛大開幕
  73. 73. -73- 總合整備範圍40公頃 ►北側街區:商業、業務住宅、文化等 (複合使用) ►南側街區:住宅使用 惠比壽花園廣場8.3公頃 都市計畫變更 ►(原)工業區(200%) ►(新)住宅區(300%) ►(新)商業區(400%) ►平均容積率364% ►開闢二條新道路 綜合整備計畫
  74. 74. -74- 區域整體規劃
  75. 75. -75- 區域整體規劃
  76. 76. -76- 人行電動步道銜接惠比壽站
  77. 77. -77-三越百貨 啤酒博物館 公共藝術品 Beer Station
  78. 78. -78- 更新後的外部現況
  79. 79. -79- 住宅提供計畫 惠比壽花園廣場有三棟住宅棟,住戶合計1,030戶 ► 惠比壽garden terrace壹番館:出售住宅290戶 ► 惠比壽garden terrace貳番館:出租住宅220戶 ► 惠比壽view tower :出租住宅520戶 都市整備公園賃貸公共住宅 「都市型住宅」以因應廣泛階層 之多樣生活型態 採民間住宅與公共住宅、出售與 出租的供給主體、供給形態 住宅型式、面積多樣化為特色
  80. 80. -80- view tower外部環境
  81. 81. -81- view tower內部空間
  82. 82. -82- 國內可能的契機 公有地更新 提供住宅 1111 工業區轉型 滿足住宅需求 2222 通用設計 的運用 3333
  83. 83. -83- 以通用設計營造無障礙環境 何謂通用設計: ►通用設計(Universal Design),源於1970年代 ►集合能在最大程度上適合每一個人使用的設計元素 ►預防式的設計概念 ►減少使用上的差異程度 在家的空間使用上,我們都有一些困難,該怎麼辦呢? 不論任何產品、環境或服務的設計上,通用設 計力求最大的適用範圍,並考量各類使用者的 需求,確保無論健康或失能者都能容易了解與 使用,讓身心障礙者、孕婦、高齡者、較衰弱 者及兒童等平常較易被忽略的族群,也能有平 等使用環境的權力 檔案下載位置:http://www.udd.gov.taipei/pages/detail.aspx?Node=309&Page=2955
  84. 84. -84- 通用設計七大原則 平等使用_任何人都能平等使用,排除差別感、提供選擇及消除不安 靈活運用_容許多樣性使用方式,考量左右撇子、緊急狀況等 簡單易用_使用方法不過於複雜,操作方法簡單且容易理解 簡明訊息_讓使用者可直覺性的理解所呈現的訊息 容許錯誤_需考量危險及意外的預防,使用方式錯誤也不會引起事故 省力操作_降低或減輕使用時的身體負荷,長時間使用也不會疲倦 尺度合宜_考量各種體格的使用者,包含與照顧者一同使用時
  85. 85. -85- 臺北市居住空間通用設計指南1. 室外通路 為方便輪椅使用者, 室外通路最理想寬度 為150公分 2. 坡道 坡道的坡度不應大於 1:12 3.室外通路 無障礙停車位寬度應 不小於350公分,兩 車位間應保留150公 分共用下車區 4. 衛浴空間 扶手的直徑約2.8~4 公分左右,距離牆壁 應留設3-5公分左右 距離 5. 老年人臥室 臥室內提供1 處150×150公 分輪椅旋轉空 間,建議臥室 靠近衛浴空間, 方便使用 6. 出入口門檻 大樓出入口最好沒有門檻,若有門檻高度 應低於3公分。
  86. 86. -86- 國內可能的契機 公有地更新 提供住宅 1111 增設電梯 改善生活 4444 工業區轉型 滿足住宅需求 2222 通用設計 的運用 3333
  87. 87. -87- 臺北市老舊建築物整維電梯補助 藉由補助方式誘導增設電梯,以改善高齡社會及行動不便者 之生活需求,與提昇老舊建築物使用效能。 申請資格: ►六層樓以下,全棟1/2以上作為住宅使用之無電梯集合住宅。 ►非屬臺北市稅捐稽徵處認定之高級住宅。 ►領有增設電梯相關建築許可且屋齡達二十年以上。 補助額度: ►每棟建築物最高補助一座電梯,以200萬元為上限。 ►符合臺北市居住空間通用設計指南昇降設備規定,以300萬元為上限。 ►補助額度不得超過總工程經費50%。
  88. 88. -88- 台北市中正區加裝電梯申請
  89. 89. -89- 新北市老舊公寓增設電梯補助補助對象: ►都市計畫範圍內實施整建維護之合法建築物。 ►屋齡達15年以上。 ►四、五層樓集合住宅僅增設升降設備者,得以一棟為申請單位。 補助額度: ►核准補助項目總經費50%為上限。 ►每案補助總額不得逾新台幣1,000萬元。 ►補助計畫內存有違章建築者,委員會視其對環境安全及都市景觀影 響程度,得酌減補助額度,以15%為上限。
  90. 90. -90- 新店區明德段加裝電梯申請
  91. 91. -91- 老舊公寓加裝電梯的困境同意比例取得困難 ►不論建管或都更程序皆需多 數住戶同意,才可提出申請。 ►同社區臨街面建物已有電梯, 計算同意比例時,仍須取得 其同意,因其意願低,故同 意比例取得困難。 ►多數1樓住戶無電梯使用需 求,也不利於整合。 崇德街崇德街崇德街崇德街捷運捷運捷運捷運 六張犁站六張犁站六張犁站六張犁站
  92. 92. -92- 老舊公寓加裝電梯的困境 出入動線因增設電梯不符規定 ►依技術規則規定,基地內以私設通 路為進出道路之建築物總樓地板面 積合計在1,000平方公尺以上者, 通路寬度為6公尺。 ►本案私設通路現況約為6公尺,增 設電梯後無法符合規定 ►一般公寓廳梯寬度約2.4公尺,最 小電梯尺寸約1.5公尺,亦有淨寬 不足問題。 6m 淨寬不足
  93. 93. -93- 結語 山不轉路轉:尋求更新新契機 一般都市更新面臨新挑戰,未來應強化公有地及工業區更新,賦予任務, 鼓勵更新後提供部分住宅,協助解決中低收入住宅問題、提供符合高齡 化需求的居住環境。 高齡化社會的更新思維 ►提供無障礙友善環境的規劃 ►更需要大眾運輸應朝向TOD發展 ►高齡化需要安養服務設施 ►高齡化社區需要社區組織推動總體營造 ►高齡者更需要混合土地使用
  94. 94. -94- 簡報結束 財團法人都市更新研究發展基金會 製作 歡迎至官網及臉書粉絲專業探尋更多內容 官方網站http://www.ur.org.tw 臉書專頁http://www.facebook.com.tw/ur.org.tw 簡報歡迎下載參考 轉載請註明出處 官方網站 臉書專頁
  • ssuser7070ad

    Apr. 24, 2020
  • AlinLee1

    Mar. 4, 2020
  • urfoundation

    Dec. 2, 2016

臺灣高齡化、少子化日益嚴重,進而造成市中心空洞化、校園閒置化的現象,此簡報針對前述議題,提出都市空間的對應政策,同時透過國外實例的說明,期望對臺灣高齡化社會提供可行的思考方向和有效的解決方案。

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