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為何六本木新城計劃案得以成功(瀬川 幸二郎)

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  1. 1. 六本木新城 都市更新與籌措資金方案 -為何六本木新城計劃案得以成功- 森大樓株式會社
  2. 2. 目錄 p.3 發表主題 p.4-6 公司介紹 p.7-13 六本木新城計劃案簡介 p.14-16 從開發端檢視六本木新城計劃案 p.17-23 從資金端檢視六本木新城計劃案 p.24 結語 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 2
  3. 3. 主題:六本木新城得以成功的理由 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 3 • 從開發端檢視 六本木新城計劃案 市區更新引起的權利變換 解決取得共有樓層管理費負擔的難題 • 從資金端檢視 六本木新城計劃案 針對開發所需鉅額資金建立融資計計劃
  4. 4. 公司介紹 公司名稱 森大樓株式會社 公司總部 〒106-6155 東京都港區六本木6丁目10番1號 六本木新城 森Tower 董事長 辻慎吾 成立時間 1959年6月2日 資本額 670億日圓 員工人數 1,294位(2017年4月) 平均年齡 41.9歲(2017年4月) 年營業額 2,587億日圓(2017年3月合併報表) 租賃總樓數 97棟(2017年4月) 租賃總面積 約128萬平方公尺(2017年4月) 入駐公司數 3,008間公司(2017年4月) 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 4
  5. 5. 開發理念:Vertical Garden City 立體的花園城市 『透過緊湊城市(compact city)的概念,將破碎化的土地加以整合,使建築物高樓化,利用高樓的特長 與魅力,解決「平面稠密、立體稀鬆」的都市問題。以這個都市為核心,人和人之間的交流、多元且充 滿活力的經濟和文化活動也隨之誕生。住在這個地方,不僅能給予人們活力,甚至能夠成為安全、舒適 的放鬆地區』 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 5
  6. 6. 海外案例 上海環球金融中心 位處上海、浦東地區。 地上101層樓/高度492公尺。 全球最高水準的國際金融中 心,是擁有辦公、觀景台、 飯店、商場、媒體中心等的 複合式大樓。 (2008年完工) 雅加達・辦公大樓 位處印尼、雅加達最大商業 區主要街道蘇迪曼街 (Sudirman street)。 地上59層樓/高度266公尺。 是雅加達最高等級、也是最 大規模的辦公大樓計劃案。 (預計2021年完工) 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 6
  7. 7. 六本木新城計劃案簡介 計劃案期間 1986年~2003年 1986年11月 由東京都指定六本木六丁目地區為 「更新誘導地區」 1990年12月 成立「六本木六丁目地區更新準備 組合」 1995年4月 六本木六丁目地區被列為東京都第 一種市區都市計畫 1998年10月 正式成立「六本木六丁目地區市街 地更新組合」 2000年2月 取得權利變換許可 2000年4月 開工 2003年4月 完工 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 7 建地面積 8.4萬平方公尺 樓地板面積 72.4萬平方公尺 土地所有權人 約800位/公司 主要用途 辦公室、共同住宅、飯店、商店、美術館、 電影院、電視台、學校、倉庫等
  8. 8. 計劃案啟動的歷史 為什麼是六本木地區: 朝日電視台周邊狹窄且建築物老化,提出重建的要求 東京都指定六本木六丁目地區為都市更新誘導地區,全區加入 都市更新行列 為什麼是森大樓株式會社: 1986年完成民間最大規模的Ark Hills更新計劃,獲得很高的評價 森大樓株式會社擁有與相關人士交涉經驗的know-how,且長期 經營,因此雀屏中選 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 8 1986年完工的Ark Hills
  9. 9. 市區更新前的住宅地圖 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 9
  10. 10. 市區更新前(1998.10) 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 10
  11. 11. 拆除大樓後(2000.10) 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 11
  12. 12. 建設中(2001.12) 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 12
  13. 13. 六本木新城現狀(2015.7) 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 13
  14. 14. 從開發端檢視六本木新城計劃案 Mori Building Co., Ltd. 14 .... 建物 土地 森大樓所有權人 1. 權利變換 對於更新目標地區內土地、建物的所有權人,在新大樓建設完成後,給予等值的土地與建物面積所有權 變換前(示意圖) 2018/10/17 所有權人 所有權人 所有權人 森大樓
  15. 15. 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 15 所有權人及森大樓共有地公共用途 變換後(示意圖) 森大樓 預留層 土地所有權人 權利層 森大樓 權利層 住宅棟A 土地所有權人 權利層 D 土地所有權人 權利層 C 森大樓 預留層 B 土地所有權人 權利層 辦公大樓 從開發端檢視六本木之丘計劃案 權利層(原地主、屋主分回) 土地所有權人可分回相對應的樓層 預留層(參加投資者可取得) 參與投資者可從森大樓株式會社分得部 分樓層 →森大樓株式會社從原地主與參與投資 者的兩方立場設想,策劃此次的方案 商業施設 森大樓 預留層 飯店 森大樓 預留層
  16. 16. 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 16 取得共有層 從開發端檢視六本木新城計劃案 轉租樓層收入 作為管理費用 2.從共有層取得收益作為管理費(示意圖) 和所有權人談判過程中,部分人擔心要負 擔共有層的管理費用 → 我們將森大樓(辦公區)一部份的樓層用 做轉租,這是森大樓株式會社長期經營的 模式,建立起一套收取管理費用的機制。 透過此開創性提案獲得收益者超過120位。
  17. 17. 從資金端檢視六本木新城計劃案 資金端的難題: 從民間發起約11.6公頃的大規模更新案 總費用約2,700億日圓,對森大樓株式會社是很大 的挑戰 →導入專案融資 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 17
  18. 18. 從資金端檢視六本木新城計劃案 融資(證券化)制度 取得因市區更新產生「預留層」的資金 因為開發事業規模大,需要鉅額資金 同時因應業務風險,例如完工風險、租賃風險等 建立不動產證券化財務計畫 分階段舉行 第一階段:建設期間 第二階段:完工到穩定期間 第三階段:穩定營運期間 借助SPC(Special Purpose Company)的無追索權專案融資 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 18
  19. 19. 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 19 ~ ~ ~ ~ ~ 政府系金融機関ローン 政府系金融機関ローン ~ ~ ~ ~ ~ 從開工到營運期間的資金流變化 建設期間 完工~穩定期間 穩定營運期間 森大樓公司保證 無追索權融資 建築貸款(民營銀行團) 長期貸款 (民營銀行團) 政策投資銀行貸款 政策投資銀行貸款
  20. 20. 第一階段:建設期間 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 20 ③参加組合負担金2,700億円支払 ②転ローン1,700億円 ①建設ローン実行 ①ローン実行 ①パーマネント ローン のコ ミ ッ ト ①保証 六本木ヒ ルズ六丁目地区 市街地再開発組合 建設ローン (民間銀行団) パーマネント ローン ( 民間銀行団) 森ビル(保証人) 森ビル(参加組合員) 政府系金融機関 SPC 六本木六丁目地區市 街地更新組合 森大樓(參加組合成員) 建築貸款 (民營銀行團) 政策投資銀行 森大樓(保證人) 長期貸款 (民營銀行團) ①提供融資 ①提供建築融資 ①保證 ①長期貸款的擔保品 ②轉移貸款1,700億日圓 ③投資者出資2,700億日圓
  21. 21. 第二階段:完工~讓與信託 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 21 六本木六丁目地区 市街地再開発組合 森ビル ( 参加組合員/ オリ ジネータ ー/ P M受託者) 政府系金融機関 建設ローン ( 民間銀行団) パーマネント ローン ( 民間銀行団) ④信託受益権代金支払 ( 建設ローン継続) ( ローン継続) ( パーマネント ローンの コ ミ ッ ト メ ント 継続) 森ビル( 匿名組合出 資者/保証人) ③匿名組合出資1,000億円 保証継続 テナント ( オフ ィ ス・ 住宅・ 商業施設・ ホテルなど) 信託銀行 ( 信託受託者) ②信託譲渡 ②信託受益権 ④信託受益権 ①保留床取得 (物件引受) ( 賃料・ 敷金支払) SPC (2700億円) (2700億円) 六本木六丁目地區市 街地更新組合 政策投資銀行 (民營銀行團) 建築貸款 長期貸款 (民營銀行團) 承租人(辦公樓、住宅、商辦、 旅館等) 信託銀行 (受託者) 支付押金、租金 持續長期貸款的擔保品 森大樓 (參與組合成員/發 起人/PM受託者) 持續融資 持續建設融資 ①取得預留樓層 合計1,700億日圓 森大樓(匿名組合投 資人/保證人) (建物權利) ②不動產信託 ②信託受益人 ④信託受益權(2,700億日圓)④支付信託受益權費用 (2,700億日圓) ③匿名組合出資1,000億日圓 保證繼續
  22. 22. 第二階段:穩定化時點,保證解除,移往無追索權 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 22 政府系金融機 関 建設ローン ( 民間銀行団) パーマネント ローン ( 民間銀行団) ②建設ローン返済( ローン継続) ①パーマネント ローン実 行 森ビル( 匿名組 合出資者) ③保証解除 ( 匿名組合出資 1,000億円継続) テナント ( オ フ ィ ス・ 住宅・ 商業施設・ ホテ ルなど) 信託銀行 ( 信託受託者) ( 賃料・ 敷金支払) 匿名組合配当 ( 信託配当) SPC 政策投資銀行 建築貸款 (民營銀行團) 長期貸款 (民營銀行團) 森大樓(匿名組合 投資人) 承租人(辦公 樓、住宅、 商辦、旅館 等) 支付押金、租金 ①提供長期融資 ②建築融資還款 信託分配 持續融資 ③保證解除 (匿名組合出資 1,000億日圓) 分配給匿名組合
  23. 23. 第三階段:穩定營運期間 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 23 政府系金融機関 パーマネント ローン ( 民間銀行団) ( ローン継続) ( パーマネント ローン継続) 森ビル( 匿名組 合出資者) テナント 信託銀行 ( 信託受託者) ①賃料・ 敷金支払 ④匿名組合配当 ②信託配当 ③元利支払 SPC (六本木ヒルズ・ フィナンシャルコープ) ③元利支払 ①支付押金、租金 ②信託分配 ③支付本金利息 ③支付本金利息 持續融資 長期貸款 (民營銀行團) 政策投資銀行 森大樓(匿名組合 投資人) 承租人 長期貸款繼續 (六本木新城・金融公司) ④分配給匿名組合
  24. 24. 城鎮設計與教育—六本木之丘的未來 2003年開幕的六本木 之丘,今年剛好是15 週年,來參訪者總計 達6億人。 從今以後,六本木之 丘也是安全的建築, 並熱烈歡迎來自全球 的訪客。 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 24
  25. 25. 2018/10/17 Mori Building Co., Ltd. 25 謝謝大家! 我們歡迎您們來東京,六本木新城!

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