都更緩慢的迷失與因應(張金鶚)

1. 都更緩慢的迷失與因應
張金鶚（政大地政系特聘教授）
都市更新與城市發展國際高峰會
2018/10/17（三）15:40-17:00

2. 都市更新與城市發展國際高峰會
大綱
2
1、都市更新的本質
2、都市更新的困境
3、都更緩慢的迷失
4、都更成功的案例
5、都更緩慢的因應
6、都更金融的配套
7、結論

3. 都市更新與城市發展國際高峰會
都市更新的本質
3
都市更新=拆除老屋?

4. 都市更新與城市發展國際高峰會
房價高漲，都更商品化?
4改善都市與居住環境才是目的！

5. 都市更新與城市發展國際高峰會
都市更新的困境
5
(改善居住環境)
住的安全/舒服
賺錢
(商品化)
不賺錢
(去商品化)
住的不安全/不舒服
(維持現狀)
X
Ο
?(X)
?(O)

6. 都市更新與城市發展國際高峰會
房產價值不確定
個人主觀價值≠市場客觀價值
6

7. 都市更新與城市發展國際高峰會
權益分配不公平
7
地主
建商
地主地主
建商、地主彼此不信任
? ??
??

8. 都市更新與城市發展國際高峰會
釘子戶 vs. 拒遷戶
8
獲利最大 vs. 居住價值?

9. 都市更新與城市發展國際高峰會
都更共識不易形成
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Ο
X X
少數人
要都更 不要都更
要都更
不要都更
多
數
人 O
政府
代拆?X
(?)

10. 都市更新與城市發展國際高峰會
囚犯困境
10
都更無解?
都更權益
分配不公
居住價值
觀不同

11. 都市更新與城市發展國際高峰會
都更緩慢的迷思
老厝免費換
新屋，不花
一毛錢？
一坪換一坪，完全
不吃虧？
容積獎勵是都
更的萬靈丹？
同意都更，越
晚表態越有利？
都更要全區拆
除重建，才是
「完美」都更?
政府展現
魄力，強拆
釘子戶?

12. 都市更新與城市發展國際高峰會
都更迷思的根源
賺錢工具，商品化
社會單一價值觀
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13. 都市更新與城市發展國際高峰會
都更迷思的因應
去商品化，回歸本質
建立多元價值觀
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14. 都市更新與城市發展國際高峰會
西雅圖都更開發案
不完美的都更也是一種完美!
美國西雅圖Edith MaCefield85歲老太太，居住40 多年房子，到2007年
周圍要進行都更，該房子屋齡108年，土地值12萬美元，房子8000美元，
建商開價100萬美元，老太太仍不為所動。

15. 都市更新與城市發展國際高峰會
台北市首件代拆公辦都更案例
—第凡內(景美國小旁)
15民國99年6月由市府代拆，101年12月完工

16. 都市更新與城市發展國際高峰會
住戶自主更新成功案例
—水源4、5期
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(水源4、5期都更案更新前現況) (水源4、5期都更案更新後示意圖)
自95年5月市府核准成立更新會，107年2月完工。

17. 都市更新與城市發展國際高峰會
六個民間業者分別參與都更整合案例
—南港軟體園區R13、R14
17
台北市政府於民國85年公告發布「南港經貿園區特定專用區細部計畫通
盤檢討案」，並劃定6個街廓為更新地區。

18. 都市更新與城市發展國際高峰會
都更緩慢的因應
18
權益分配 多元都更
都市更新
1 2
永續環境
4
•加速改善都
市面貌
• 兼顧私人與
公眾利益
• 消弭都更
爭議 程序正義
3
• 傳承歷史
文化記憶

19. 都市更新與城市發展國際高峰會
專業估價師
地主間的權益
住戶與建商
實施者間的
權益
地主
建商實施者與
政府的權益
權益分配(實質正義)

20. 都市更新與城市發展國際高峰會
多元都更
五個途徑
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21. 都市更新與城市發展國際高峰會
輔導機制 協商機制
替選方案 公權力執行
程序正義
公開透明
程序正義

22. 都市更新與城市發展國際高峰會
永續環境
都更不忘傳承歷史文化
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理想中的永續居住可分三個
層次來談：
 對文化資產的保留
 居民與鄰里關係的傳承
 不可擋的環保趨勢
留給下一代更美好的未來
蘭嶼人捨新式國宅而就石板屋，說明都市更新不能把剷除與重建當成唯一，
更因蘭嶼人的傳統住屋保存，展現了文化資產及永續居住環境的當地風貌。

23. 都市更新與城市發展國際高峰會
都更金融的配套
• 不動產信託的必要
• 建築經理公司的參與
• 金融機構的積極
• 金融聯合都更服務公司的主動
• 不動產證券化的多元選擇
– REIT vs. REAT
– SPT vs. SPC
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24. 都市更新與城市發展國際高峰會
結論
目前都更緩慢的關鍵，不在
• 都更金融的需求不足
• 不動產證券化必須先在台灣普及並建構
好市場規模，才能推廣應用於都市更新
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25. 都市更新與城市發展國際高峰會
結論
目前都更緩慢的關鍵，而在
• 都更商品化的觀念改變
• 具有公信力的估價制度
• 各方信任的協商平台機制
• 多元都更模式的推廣
• 嚴謹明確的都更審議與執行程序
(避免釘子戶的產生)
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26. 都市更新與城市發展國際高峰會
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你我都要實踐的理想
理想只是口號
都 市 更 新
實踐才是王道