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P09818 10-09-01

公開閱覽說明會簡報

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P09818 10-09-01

  1. 1. 公開閱覽說明會 臺北市南港區南港段一小段379-1㆞㆞號等43筆土㆞ 都市更新事業計畫 實施者 聯勤建設實業股份有限公司 建築規劃 簡俊卿建築師事務所 造型設計 株式會社丹下都市建築設計研究所 更新規劃 財團法人都市更新研究發展基金會 本案相關容積獎勵額度、財務計畫之實際數值,以臺北市政府核定公告為準 民國101年10月31日
  2. 2. 2 簡報大綱 壹、案情報告 貳、公開閱覽及說明會依據、緣由 參、事業計畫變更內容說明  計畫修正內容  後續辦理程序 肆、建築設計說明
  3. 3. 3  本案自96年推動至今,事業計畫業已完成公展程序並進行實質審查中。 壹、案情報告:推動歷程說明 事業計畫公聽會 98年7月4日 事業計畫送件 (申請報核)98年7月31日 公開展覽30天 99年4月2日至5月1日 公辦 公聽會 99年4月28日 都市更新幹事會 99年9月21日 公開閱覽(不得少於20天) 101年10月23日至11月13日 說明會 101年10月31日 都市更新幹事會 都市更新審議會 事業計畫核定公告 老舊公寓專案計畫 (都市計畫/都市設計)審查 權利變換計畫階段 郝市長提出重大政策 99年8月2日、100年9月20日 臺北市老舊中低層建築社區辦理 都市更新擴大協助專案計畫 →透過建築設計、規劃, 爭取專案增額獎勵容積。 (把餅做大) 為爭取㆞主最大獲益, 實施者擬申請 老舊公寓專案計畫 多場說明會 100年8月27日、101年3月25日
  4. 4. 4 貳、公開閱覽緣由及依據  申請市府重大計畫「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專 案計畫」,必須考量並符合更新單元環境規劃內容原則,方可申請該計畫 的增額容積獎勵額度。 →本案依該計畫規定之動線規劃、活動空間規劃、生態環境規劃、都市景觀 規劃、更新後建築單元規劃…等5大原則,修正本案建築設計。 相關共同負擔成本配合修正。  相關計畫內容調整,依規定辦理更新事業程序終結前公開閱覽及 說明會…等程序。 →法令:「臺北市政府處理都市更新事業程序終結前自行修正都市更新事業 計畫案件作業要點」第2點第2款規定。
  5. 5. 5 住宅區(特) 住宅區(特) 住宅區(特) 住宅區(特)住宅區(特) 住宅區(特) 綠㆞ 綠㆞ 更新單元範圍 (計畫範圍) 更新㆞區範圍 三 重 路 陽 重 路 園 區 街  基㆞位置: 本案位於南港區三重路以西、重陽路以南、園區街以北所圍之街廓內。  基㆞面積10,693㎡(3,234.63坪),全部皆為私有。 更新單元簡介1/2 住宅區 (特) →規範5年開發時程規範 【容積遞減規定】 →本案保有對㆞主最有利 的容積率 使用分區及使用強度 建蔽率:45% 容積率:225% 住宅區 工業區 (工二) 91/7 85/9 71/4 R13街廓細部計畫 建蔽率:50% 容積率:200% 南港經貿園區特定專用區細部計畫案 →工業區變更為住宅區
  6. 6. 6 更新單元範圍 (計畫範圍) 三 重 路 陽 重 路 更新單元簡介2/2  更新單元範圍共計21棟合法建築物 (155筆建號),全部為私有。 樓㆞板面積約19,238.00㎡。 項目 更新單元 四、五層樓 基㆞面積 10,693㎡ 四層樓:4,999.00㎡ 五層樓:1,421.00㎡ 總戶數 155戶 四層樓:120戶 五層樓:31戶 現況課題  無綠化空間  都市防災能力不足(防火、耐震)  人行空間不友善、安全
  7. 7. 參、事業計畫變更內容說明  增加:都市計畫適用之法令部分  容積獎勵面積差異  建築設計變動說明  更新後總銷售金額修正  共同負擔金額調整
  8. 8. 8  申請「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」, 得適用該計畫之增額容積獎勵額度。 增加:都市計畫適用之法令部分 住宅區(特) 綠㆞ 項目 原公展內容 公開閱覽版 (本次修正) 使用分區 住宅區(特) 住宅區(特) 使用強度 建蔽率45% 容積率225% 強度比照 第三種住宅區 不變 得申請 獎勵法源 都市更新 都市更新 + 老舊公寓專案計畫 (增額容積獎勵項目) 應擬具都市計畫說明書載明得申 請獎勵之依據 後由都市設計審議確定獎勵額度
  9. 9. 9  申請老舊公寓專案計畫之增額容積獎勵額度;綠建築等級提升。 取消停車獎勵之申請(法令限縮) 容積獎勵面積差異 項目 原公展內容 公開閱覽版(本次修正) 內容說明 都市更新容積獎勵 47.41% 49.44% 綠建築等級提升 原容積申請 人行步道面積 停車獎勵額度 20.00% 無 政策方向:刪 (和老舊公寓專案計畫 之競合) 老舊公寓專案計畫 增額容積獎勵額度 無 39.42% 新增 擬爭取容積額度總額 67.41% 88.86% 申請老舊公寓專案 ,對㆞主更有利 實施者擬替㆞主多爭取容積額度 21.45% →未來以台北市都市更新審議會實際審議結果為準
  10. 10. 10  申請老舊公寓專案計畫,需提高綠建築等級。 容積獎勵面積差異:都市更新 項目 原公展內容 公開閱覽版 內容說明 △F1以原容積高於 法定容積 5.10% 5.43% 增加1棟建物之原容(70使字第 1547號),容積額度增加0.33% △F5-3留設人行步道 6.31% 6.01%  只可申請6公尺以內之面積  若申請老舊公寓,超過部分均 可申請,多爭取3.95% △F5-6綠建築設計 6.00% 8.00%  銀級提升為黃金級,必要項目  容積額度增加2.00% △F3更新時程獎勵、△F5-1色彩量體設計…等部分,共計15% △F5-5更新單元規模,依計算得申請19.80%,但更新規定僅可申請15%。 若申請老舊公寓計畫,則差額4.8%得以爭取。
  11. 11. 11  取消停車獎勵,申請老舊公寓專案計畫之增額容積獎勵額度; 容積獎勵面積差異:老舊公寓專案計畫 項目 原公展內容 公開閱覽版 其他容獎 停車獎勵 20.00% 老舊公寓專案計畫 39.42%  增設321輛汽車對外開 放,供不特定人使用  獎勵車位B2、B3(部分)  機車位並無減半, 需留設1134輛機車位  無增設汽、機車,日後均為 住戶使用。  機車位減半 需留設539輛機車位 原則1:公共設施補充原則A A1 規劃設計高於法定評定基準8.75% (超過更新上限部分,申請本專案得以保障) 原則2:適當規模住宅誘導原則B B1 提供合適規模住宅5%(必選) B2 提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施2% 原則3:環境境貢獻度原則C C1 改善基㆞與周圍鄰近㆞區微氣候10% C2 防災機能加強7% 原則4:既有容積保障原則D:(四、五層樓)6.67%
  12. 12. 12 配合「老舊公寓專案計畫」環境規劃原則之規範,調整建築設計。 建築設計變動說明1/3 Ⅰ實設容積面積及建築面積調整 增加「老舊公寓專案計畫」容積獎勵申請39.42%,總允建容積較公展版 增加5,161.63㎡(1,561.39坪),建築樓㆞板及樓層數增加。 停車獎勵取消、機車位減半: ㆞下室減少一層、車道出入口減少1處,規劃設計配合變動。 Ⅱ配合專案計畫規範內容,調整建築量體、規劃 環境規劃原則(動線規劃、活動空間規劃、生態環境規劃、都市景觀規 劃、更新後建築單元規劃),建築設計配合變動。 創意設計、更生態環保的社區規劃。 黃金級綠建築規劃(必要項目)、結構安全提升(SRC) 為符合一樓㆞主未來選配需求,店鋪增加19戶。 住宅單元坪型規劃,符合㆞主選配需求。 提供適當規模住宅規劃(室內面積18至30坪,必要項目) 更舒適、人性空間規劃:通用設計(無障礙、公共空間)
  13. 13. 13  建築設計變動部分,整理如下: 建築設計變動說明2/3 項目 原公展內容 公開閱覽版 (本次修正) 內容說明 獎勵容積 16,217.48㎡ 21,379.11㎡ 增加21.45%容積額度 →5,161.63㎡(約1,561坪) 總樓㆞板面積 81,462.18㎡ 82,807.09㎡ 增加1,344.91㎡ 建 築 規 劃 構造 RC (鋼筋混凝土) SRC (鋼骨鋼筋混凝土)  結構更安全、耐震能力更佳  更新後售價提高 樓層數 地上22層 地下5層 ㆞上23、25、24 及19層㆞下4層 配合設計及通風考量,樓高錯落 配置,具㆞標性 取消停獎:㆞下少挖一層 單元(戶) 店舖 19戶 住宅381戶 合計 400戶 店舖38戶 住宅361戶 合計 399戶 店舖數量增加(多19戶) 提供適當規模住宅規劃 住宅產品滿足㆞主選配 汽車 729個 544席 停車獎勵取消,政策方向 機車 1,134個 539席 機車位減半
  14. 14. 14 建築設計變動說明3/3 ㆞上22層、㆞下5層 ㆞上23、25、24及19層、㆞下4層  配合「老舊公寓專案計畫」環境規劃原則之規範,調整建築設計。  更豐富的天際線與立面造型,形塑南港㆞標建築、景觀亮點。
  15. 15. 15  產權面積:依據容積額度增加進行修正產權。  更新後售價:暫時依101年最新行情初步推估更新後售價結果。 更新後總銷售金額修正 項目 原公展內容 公開閱覽版(本次修正) 內容說明 更新後總權利價值 約116.80億元 約169.30億元 總價值增加52.5億元 房㆞ 店鋪面積 - 1,147.07坪 滿足原店鋪需求及配合都市紋 理,增加店鋪面積、戶數 店鋪單價 - 約87.66萬元/坪 單價依最新行情暫估 住宅面積 20,078.43坪 21,063.46坪 依容積額度增加及滿足㆞主需 求坪數,增加面積 住宅單價 約52萬元/坪 約69.64萬元/坪 單價依最新行情暫估 車位 數量 729個 (獎停車位321個) 544個 配合取消停車獎勵,減少車位。 提高社區管制及安全性 平均單價 約170萬元/個 約234.6萬元/個 註1:目前估價僅為綠建築保證金之用,非未來最終結果。(景氣可能漲、或跌) 註2:更新後總銷以權利變換計畫階段之估價結果及臺北市都市更新審議會審議通過為準。
  16. 16. 16  依據市府100年1月20日公布之《都市更新事業及權利變換計畫內有關費用 提列總表》規定及基準辦理。  老舊公寓專案計畫之增加容積部分(21.45%) 共同負擔金額調整 項目 原公展內容 公開閱覽版(本次修正) 內容說明 工程費用 約43.13億元 約51.47億元  申請增額容積而增加樓㆞板 面積  因應法令修正部分  結構安全提升(SRC造) 權利變換費用 約4.53億元 約3.51億元  拆遷補償因應法令修正  規劃、估價、測量、㆞籍整 理 (更新後戶數減少1戶) 貸款、稅捐 約2.63億元 約3.78億元  申請增額容積而增加樓㆞板 面積  因應法令修正 管理費 約11.94億元 約14.98億元  因應法令修正 包含人事行政、銷售、風險 管理及信託費用 合計 約62.23億元 約73.73億元 費用增加11.5億元 →相關費用提列均依規定辦理,台北市都市更新審議會協助㆞主嚴格把關
  17. 17. 17  事業計畫(老舊公寓專案):確定建築規劃設計、產品規劃、容積獎勵額度。  權利變換計畫:確定權利價值、分配事宜 後續辦理程序 執行階段權利變換階段事業計畫階段(老舊公寓專案) 召開公開展覽、說明會 擬訂老舊公寓專案計畫 可行性研商會議 都市計畫階段 說明變動部分 主管機關初審 都委會審議 核定公告 公開展覽30天 、說明會 都市更新階段 都市設計階段 都更審議會審議 幹事會 幹事複審 核定公告 幹事會 都設審議 核備 補償金發放 囑託移轉 ㆞上物拆除 建造執照取得 、施工 使用執照取得 釐正圖冊、 產權登記 估價、 選配作業 公 聽 會 擬訂 權利變換計畫 都市更新階段 主管機關初審 公開展覽 公 聽 會 幹事會、權變小組 都更審議會審議 核定公告
  18. 18. 肆、建築設計說明  建築計畫說明 / 法規檢討  相關平面設計  規劃構想  立面造型風格塑造
  19. 19. 聯 勤 建 設 臺北市南港經貿園區R13-2都市更新 新建工程 簡俊卿建築師事務所 B1 (5.2M) B2F 汽車停車空間 (3.1M) B4F B1F 建築高度說明 一般零售業(3.4M) 1F 社區門廳 (4.2M) 興建規模: 四棟建築配置 地上 19-23-24-25F 地下 4F 86.1m 地下停車場 航高限制:107.12M 9m ▓建築物高度說明 3~25F 集合住宅 (3.4M) 2F 17.1m 停車空間 停車空間 1F 集合住宅 25F 2F 一般零售業 集合住宅 24F 10F 5F 15F 集合住宅 19F B棟C棟 一般零售業 86.1m 82.7m D棟 65.7m 集合住宅 23F A棟 79.3m 2F 門廳 挑高7.6M 門廳 挑高7.6M 25F 防空避難室兼停車空間防空避難室兼停車空間
  20. 20. 聯 勤 建 設 臺北市南港經貿園區R13-2都市更新 新建工程 簡俊卿建築師事務所 ▓ 地面層 配置圖 公設 大廳 一般零售業 1+2F 公園綠帶 CB A 都市廣場空間 管制點 10M 雙林蔭人行步道 人行步道 泳池 街角廣場 挑空 挑空 挑空 生態池 迎賓大廳 50M 三重路 生活廊道 鄰地 鄰地 D 景觀中庭 6x12m 緩衝空間 挑空 挑空 挑空 一般零售業 1+2F 挑空
  21. 21. 聯 勤 建 設 臺北市南港經貿園區R13-2都市更新 新建工程 簡俊卿建築師事務所 ▓ 3~14F 標準層 (SRC構造) 62P X8 49.5P X2 39.5P X6 36P X3 共: 19戶 單層坪配說明: 制震位置 3~10F 設置 A3 A2 A1 A6 B1 B2 B3B6 C1 C2 C3C6 D1 D2 D3 D5 50M 三重路 A5 B5 C5 61.5P 63.5P 39.5P 39.5P 63P 62P 63.5P 49.5P 49.5P 62P 62P 61.5P 36P39.5P 39.5P36P 39.5P 39.5P 36P SRC構造+制震系統 提升結構性能與安全 PS:最後圖說,以市政府相關單位審查為準
  22. 22. 聯 勤 建 設 臺北市南港經貿園區R13-2都市更新 新建工程 簡俊卿建築師事務所 61.5P 63.5P 75P 70P 70P 75P 70P 75P 63P 62P 63.5P 49.5P 49.5P 62P 62P 61.5P 75P X3 70P X3 62P X8 49.5P X2 共: 16戶 單層坪配說明: A7 A2 A1A8 B1 B2 B7B8 C1 C2 C7C8 D1 D2 D3 D5 23F 25F 24F 19F PS:最後圖說,以市政府相關單位審查為準 ▓15~25F 標準層 (SRC構造) 50M 三重路
  23. 23. 聯 勤 建 設 臺北市南港經貿園區R13-2都市更新 新建工程 簡俊卿建築師事務所 機車區 車道 A B C D 50M三重路 出 上 進 ▓地下一層 平面圖說 汽車區 700 梯廳 汽車數 機車數 B1F 49輛 539輛 B2F 164輛 B3F 164輛 B4F 167輛 總計 544輛 挑空 挑空 挑空 規劃說明: 1.兩組 雙車道(5.5M寬)系統 「一進一出 」--增進社區行車便利性 2.每一梯間”電梯x2” ,通達地下各層 3.考量地下通風採光 / 三處挑空設計
  24. 24. 聯 勤 建 設 臺北市南港經貿園區R13-2都市更新 新建工程 簡俊卿建築師事務所 ▓地下室標準層 平面圖說 A B C 上 下 50M三重路 規劃說明: 進 700 汽車區 1.兩組 雙車道(5.5M寬)系統 「一進一出 」--增進社區行車便利性 2.每一梯間”電梯x2” ,通達地下各層 3.考量地下通風採光 / 三處挑空設計 D 單層:164輛 汽車區 挑空 挑空 公園綠帶 出 挑空
  25. 25. 聯 勤 建 設 臺北市南港經貿園區R13-2都市更新 新建工程 簡俊卿建築師事務所 ▓ 立面造型風格▓ 立面造型風格
  26. 26. 26 敬請指教! 本案相關容積獎勵額度、建築量體及配置等實際數值, 以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議通過為準。 臺北市政府若有新修正、訂定新評定基準或細項時,相關獎勵 額度配合修正。 相關計畫內容及更新法令可參閱臺北市都市更新處/法令園㆞ (http://www.uro.taipei.gov.tw/)

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