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P10320 10-02-01

璞元天母西路更新案自辦公聽會

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  1. 1. 擬訂臺北市士林區天母段三小段 417-1地號等29筆土地 都市更新事業計畫及權利變換計畫案公聽會 璞元建設股份有限公司 昌瑜建築師事務所 財團法人都市更新研究發展基金會 麗業不動產估價師聯合事務所 宏大不動產估價師聯合事務所 戴德梁行不動產估價師事務所 實施者 建築設計 更新規劃 鑑價機構 104年5月17日
  2. 2. 都市更新條例第19、29條  擬定都市更新事業計畫期間,應舉辦公聽會,聽取民眾 意見…以權利變換方式實施都市更新時,依…規定程序 辦理;但必要時,權利變換計畫之擬訂報核,得與都市 更新事業計畫一併辦理。 都市更新條例施行細則第6條  …舉辦公聽會時,應邀請有關機關、學者專家及當地居 民代表參加,並通知更新單元內土地、合法建築物所有 權人及其他權利關係人參加。…於十日前刊登當地政府 公報或新聞報紙三日,並張貼於當地村(里)辦公處之 公告牌。(本案於104年5月6日寄發通知單及於里長辦公 室張貼公告;並於104年5月6日至8日登報)
  3. 3. 基地位置: – 天母西路、天母西路83 巷、天母北路28巷所圍 部份範圍 更新單元面積: – 包含臺北市士林區天母 段三小段417-1地號等29 筆土地,土地面積 3,931.52㎡(1,189.28坪) 更新單元
  4. 4. 使用分區 商三特(原屬住三) 住三 合計 基地面積(㎡) 776.06 3,155.46 3,931.52 法定建蔽率 45% 45% 45% 法定容積率 225% 225% 225% 基準容積(㎡) 1,746.14 7,099.78 8,845.92 更新單元範圍 住3
  5. 5. • 土地筆數:29筆地號 • 所有權人:93人 • 土地面積:3,931.52 ㎡ 5 511-3 更新單元圖例: N公有地(中華民國/財 政部國有財產署) 511 460 417-4 417-1 區 分 類 別 權屬/管理機 關 面積 (㎡) 比例 (%) 人 數 比例 (%) 土 地 公 有 中華民國/ 財政部國 有財產署 178.52 4.54% 1 1.08% 私有 3,753.00 95.46% 92 98.92% 合計 3,931.52 100% 93 100% 天 母 西 路
  6. 6. 6 5樓RC公寓 (76年建築完成) 5樓RC公寓 (67年建築完成) 5樓RC公寓 (66年建築完成) 5樓RC公寓 (65年建築完成) 5樓RC公寓 (67年建築完成) 更新單元圖例: N  合法建築物權屬 • 建物筆數:83筆建號, 皆為私有 • 所有權人:84人 • 建物面積:10,124.55㎡ • 建物共七幢十棟三至五 層樓之鋼筋混凝土造及 加強磚造之合法建築物 3樓RC造 (61年建築完成) 2樓加強磚造 (54年建築完成)
  7. 7. 住宅無設置法定停車位 本區皆為無電梯公寓不利於年長 者生活 巷道狹窄,不利救災 建物年代久遠,不符耐震要求 B A C
  8. 8. 8 六、同意比例 多數同意即可執行-都市更新多數決機制  同意比例門檻(依都市更新條例第22條) – 自行劃定更新單元,超過 2/3土地合法建物所有權人人數及超 過 3/4土地合法建物面積同意,即可實施更新事業。 項目 土地部分 建物部分 面積(㎡) 人數 面積(㎡) 人數 全區總和(A=a+b) 3,931.52 93 10,124.55 84 公有(a) 178.52 1 - - 私有(b=A-a) 3,753.00 92 10,124.55 84 私有排除(c) - - - - 計算總和(B=b-c) 3,753.00 92.00 10,124.55 84.00 同意數(C) 3,074.54 68 8,149.17 69 同意比例門檻(%) 75.00% 66.67% 75.00% 66.67%
  9. 9. 9 七、處理方式及 區段劃分 處理方式: 本案採「權利變換」 實施都市更新事業 區段劃分: 更新單元全區劃為重 建區段 511-3 更新單元圖例: N 天 母 西 路
  10. 10. 1010 更新單元圖例: N 協助開闢計畫道路範圍 天 母 西 路 八、公共設施興修 或改善計畫  更新單元周邊計畫道路 雖已開通但部分權屬仍 為私有。  擬藉本次計畫執行道路 捐贈公有作業,並請道 路地主出具道路捐贈同 意書後,依都市更新建 築容積獎勵辦法申請獎 勵。 511-3 497 499-1 504 505 521-2 499-2
  11. 11. 依臺北市都市更新自治 條例第10條第1項第2款 之規定辦理,擬廢除天 母北路4巷部分巷道(同一 街廓內單向出口之現有巷道自底 端逐步廢止。) 更新單元圖例: N 擬廢除現有巷道
  12. 12. 獎勵項目 獎勵面積㎡ 額度 △F1:原建築容積高於法定容積 752.96 8.51% △F2:更新後分配樓地板低於當地平均水準 - - △F3:更新時程 619.21 7.00% △F4:協助開闢公共設施 道路用地取得 392.93 4.44% △F5 量體、造型、色彩與環境調和 884.59 10.00% 人行步道 265.62 3.00% 更新單元規模 344.99 3.90% 綠建築 707.67 8.00% △F6 處理佔有他人土地之舊違建 - - 合計Σ△F 3,967.97 44.85% 本案擬爭取都市更新容積獎勵約44.85%  都市更新容積獎勵值,最終需以市府核准之容積獎勵額度為準。 都市更新容積獎勵
  13. 13. 中低層更新專案計畫容積獎勵 獎勵項目 獎勵面積(㎡) 額度 公共設施補充 規劃設計高於法定基準 388.09 4.39% 適當規模住宅 誘導 提供20%以上合適規模住宅 442.30 5.00% 提供高齡者住宅服務與居家照 顧空間服務設施 442.30 5.00% 環境貢獻度 改善基地與鄰近地區微氣候 442.30 5.00% 加強都市防災機能 265.38 3.00% 既有容積保障 四層樓法容超過225%至300% 1,017.90 11.51% 迫切更新協助 整、平宅、災損高氯、輻射 962.44 10.88% 中低層老舊建物專案獎勵合計 3,960.71 44.78% 都市更新容積獎勵合計 3,967.97 44.85% 總計 7,928.68 89.63%  中低層容積獎勵值,最終需以市府核准之容積獎勵額度為準。 本案擬爭取中低樓層老舊公寓專案獎勵約44.78%
  14. 14.  依權利變換實施辦法第13條  依臺北市都市更新審議作業相關規範彙編規定提列 項目 金額 備註 重建工程 費用 23.19億 拆除費、營建費用〈22.49萬/坪;本案結構為SC第三級,但依台 北市相關提列標準提列,營建費用僅能提列SRC第三級〉、建築 設計費、鑑界費、鑽探費、建築相關規費、公寓大廈管理基金、外 接水電管線費、鄰房鑑定費用等。 權利變換 費用 2.09億 都市更新規劃費、不動產估價費、合法建築物拆遷補償費、合法建 築物拆遷安置費、地籍整理費 貸款利息 1.10億 自有資金(70%)×「郵政儲金一年期定存利率」+融資(30%)×「五 大銀行平均基準利率」 稅捐 0.18億 印花稅、土地所有權人分回房屋之營業稅…等 管理費用 6.90億 人事行政管理費、銷售管理費、風險管理費、信託管理費等 合計 33.47億 (※實際提列金額以「臺北市都市更新及爭議處理審議會」審議並核定公告為準)
  15. 15. 拆遷補償原則  因權利變換而拆除遷移建物應補償其殘餘價值 (依都市更新條例第36條)  拆除費用於發放之補償金額內扣除(依都市更新條例第36條) 殘餘價值補償  依據不動產估價師事務所查定8,011萬元。  扣除拆除費用794萬元後,實際補償費用為7,217萬元。 租金補貼  補貼合法建物所有權人租金價值,以估價師提供當地租金水準核算 及搬遷費用,共計約1億1840萬元。(店面約2000~2600元/坪/月; 住宅約800元/坪/月) (實際金額以臺北市都市更新審議會審議結果為準)
  16. 16. 權利變換意義  係透過公平、公開、公正的方式,以互助合作的方式實施都市更新  相關權利人均享有更新法令之保障  多數人同意即可實施  其精神類似立體之市地重劃或法制化的合建 更新開發後 ABCDEX共有 A B C D E X:實施者 領取補償金 A B D E C B D E A:土地所有權人 B:土地建物所有權人 C:土地所有權人 D,E:地上權與建物所有權人 參與者 不參與者 進行權利變換 更新前 權利變換
  17. 17. 權利變換原則 分配(都市更新條例第31條)  權利變換後之土地及建築物扣除抵付共同負擔後,依各 宗土地權利變換前之權利價值比例,分配更新後房地。 估價(權利變換實施辦法第6條)  由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。 權利變換關係人之權利價值估定 (都市更新條例第39條、權利變換實施辦法第7條)  土地所有權人及合法建築物所有權人自行協議;  協議不成,由實施者委託三家以上鑑價機構估定合法建 築物所有權之權利價值。
  18. 18. 法令依據 由實施者委託3家以上鑑價機構查估後評定(權變實施 辦法第6條) 評價基準日其日期限於權利變換計畫報核日期6個月內 (權變實施辦法第8條) 評價基準日 本案評價基準日定為104年3月31日 權利價值之選定 委託麗業不動產估價、宏大不動產估價、戴德梁行不動 產估價師事務所負責估價。 選定對地主最有利、地主分回價值最高之估價師事務所。
  19. 19. 估價結果以麗業不動產估價對地主最有利 項目 麗業 戴德梁行 宏大 更 新 前 更新前土地總價 30億9214萬 30億3284萬 30億6835萬 平均單價 260萬 255萬 258萬 更 新 後 住宅 總銷金額 76億2254萬 75億7694萬 75億7127萬 平均單價 96.79萬 96.21萬 96.14萬 店面 總銷金額 2億4293萬 2億3234萬 2億6452萬 平均單價 156.18萬 149.37萬 170.06萬 停車位總價 6億0020萬 5億7830萬 6億2010萬 停車位單價 276.58萬 266.49萬 285.76萬 全案總銷金額 84億6567萬 83億8758萬 84億5589萬 (實際金額以臺北市都市更新審議會審議結果為準)
  20. 20. 51.18億元 33.47億元 總銷金額 84.65億元 地主應分回之房地 (60.46%) 不含補償/安置費用 折價抵付共同負擔 (39.54%) 地主與實施者之分配目前初估為 60.46%(地主):39.54%(實施者)
  21. 21. 分房地 (領更新前權利價值-土地增值稅) +(差額找補) (領更新前權利價值) 權 利 人 不能參與 參與 不願參與 (更新條例第31條) (更新條例第31條、權變實施辦法第7-1條) (更新條例第31條、權變實施辦法第7-1條) (需扣除應納之田賦、地價稅、房屋稅後計算。) (需扣除應納之田賦、地價稅、房屋稅後計算。)
  22. 22. 依權利變換實施辦法第11條規定辦理 申請分配原則 房地選配: 1.更新前臨天母西路原一樓店面所有權人依原相對位置優先 選配更新後店面。更新前其餘原一樓所有權人優先選配一 樓住宅單元。 2.更新前二樓以上所有權人依權利變換更新後應分配價值優 先選配相近分配價值住宅單元。 車位選配: 1.每戶單元,以搭配一部汽車停車位為原則。 2.所有權人與權利變換關係人或其配偶、父母、子女領有殘 障手冊者,得優先選配無障礙停車位。
  23. 23. 未達最小分配單元者之分配原則: 得與其他土地所有權人或權利變換關係人合併分配。 前款合併後,在不影響其他所有權人與權利變換關係人之選配權 益下,且與實施者達成協議後得選配之。 若未於申請分配期限內提出合併分配,視為不能參與權利變換分 配,應以領取更新前權利價值之現金補償方式辦理。 最小分配單元 單元編碼:5F-B4 產權面積:31.92坪 單元價值:26,429,760元 公開抽籤 1.更新後應分配價值達最小分配單元,但屆時未表達意願者。 2.有兩位以上所有權人同時申請同一分配單元(車位亦同)者。
  24. 24. 抵押權(分配建物) 更新前設定之抵押權於更新後將按原登記順序之先 後,轉載於原土地所有權人應分配之土地及建築物。 抵押權、限制登記(發放補償金/提存)(不能 或不願者) 該權利應予塗銷,並通知權利登記或囑託限制之法 院或機關。
  25. 25. 都市更新條例第43條 經權利變換之土地及建築物,實施者應依據權利變換結果, 列冊送由該管登記機關,逕為辦理權利變更或移轉登記, 換發權利書狀;未於規定期限內換領者,宣告其原權利書 狀無效。 權利變換實施辦法第26條 差額價金未繳納:獲配土地加註未繳納價金,除繼承外不 得辦理所有權人移轉登記或設定負擔。 登記完成後,該管登記機關應通知抵押權人換發書狀。
  26. 26. 約36個月 約48個月 事業計畫及權利變換計畫公聽會(104/5/17) 事業計畫及權利變換計畫送件(104/8/1前) 更新處程序審查 公開展覽(30日) 公辦公聽會召開 事業計畫及權利變換計畫審議 (含都市設計審議) 事業計畫及權變計畫核准公告 施工、成果備查 辦理申請分配(30天) 辦理公開抽籤 目前辦 理進度
  27. 27. 地主之效益 透過都市更新,享有稅捐減免,減輕更新負擔 透過都市更新,提升原土地之使用效益與價值 提升居住品質,改善公共安全 地區里民之效益 增加人行步道之留設,塑造良好都市開放空間 帶動整體地區提升環境水準 政府部分之效益 創造優質的生活空間與市容景觀 改善土地價值與促進經濟活動,增加稅收
  28. 28. 建築設計
  29. 29. 實際圖面以審議結果為準29 一層平面圖(全區) 一般零售業 一般零售業 8m*20m 消防救災空間 8m*20m 消防救災空間 6m*12m 高層緩衝空間 梯廳 排 煙 室 緊急昇降機 17/105 供行動不便者使用 12/105 臥室 臥室 臥室 客廳 餐廳 客廳 餐廳 臥室 臥室 工作 陽台 工作 陽台 臥室 管委會使用空間 (三) 排 煙 室 緊急昇降機 17/105 供行動不便者使用 12/105 管委會使用空間 (二) 管委會使用空間 (一) 大廳 信 箱 室 行動不便 廁所 汽機車道 S:1/8 DN 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 鄰 地 地下室開挖範圍6米天母西路83巷 更新單元內之 4米現有巷道 鄰地 B4-房屋權狀約39坪 (室內約26坪) B1-房屋權狀約36坪 (室內約24坪)
  30. 30. 實際圖面以審議結果為準30 C棟二層、三層平面圖 C棟二層平面圖 C棟三層平面圖 一般零售業 露台 屋頂 平台 機電 設備 空間 住宅 陽 台 一般零售業 陽 台 陽台 陽台
  31. 31. 實際圖面以審議結果為準31 C棟屋突一層、屋突二層、屋頂層平面圖 C棟屋突一層平面圖 C棟屋突二層、屋頂層平面圖 屋頂平台 蓄 水 池 蓄 水 池
  32. 32. 實際圖面以審議結果為準32 A、B棟二層平面圖 梯廳 排 煙 室 露台 臥室 臥室 臥室 客廳 餐廳 客廳 餐廳 臥室 臥室 陽台 工作 陽台 工作 陽台 臥室 屋頂平台 屋頂平台 屋頂平台屋頂平台 中間層消防泵浦室 A棟二層平面圖 B棟二層平面圖 B4-房屋權狀約47坪 (室內約25坪) B1-房屋權狀約41坪 (室內約23坪)
  33. 33. 實際圖面以審議結果為準33 A、B棟三層平面圖 客廳 餐廳臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室客廳 餐廳 露台 梯廳 排 煙 室 緊急昇降機 17/105 供行動不便者使用 12/105 陽台 臥室客廳 餐廳 屋頂 平台 臥室 臥室 臥室 露台 梯廳 排 煙 室 緊急昇降機 17/105 供行動不便者使用 12/105 露台 露 台 臥室 臥室 臥室 客廳 餐廳 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 臥室 A棟三層平面圖 B棟三層平面圖 B4-房屋權狀約32坪 (室內約18坪) B1-房屋權狀約40坪 (室內約22坪) B3-房屋權狀約56坪 (室內約33坪) B2-房屋權狀約45坪 (室內約26坪) A1-房屋權狀約68坪 (室內約40坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約50坪 (室內約30坪) 露台
  34. 34. 實際圖面以審議結果為準34 A、B棟四~十四層平面圖(單數層) 客廳 餐廳臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室客廳 餐廳 梯廳 排 煙 室 陽台 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 臥室 臥室 臥室 客廳 餐廳 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台工作 陽台 臥室 A棟四~十四層平面圖 (單數層) B棟四~十四層平面圖 (單數層) B4-房屋權狀約32坪 (室內約18坪) B1-房屋權狀約40坪 (室內約22坪) B3-房屋權狀約56坪 (室內約33坪) B2-房屋權狀約45坪 (室內約26坪) A1-房屋權狀約68坪 (室內約40坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約50坪 (室內約30坪)
  35. 35. 實際圖面以審議結果為準35 A、B棟四~十四層平面圖(雙數層) 客廳 餐廳臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室客廳 餐廳 梯廳 排 煙 室 陽台 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 臥室 臥室 臥室 客廳 餐廳 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台工作 陽台 臥室 陽台 A棟四~十四層平面圖 (雙數層) B棟四~十四層平面圖 (雙數層) B4-房屋權狀約32坪 (室內約18坪) B1-房屋權狀約40坪 (室內約22坪) B3-房屋權狀約56坪 (室內約33坪) B2-房屋權狀約45坪 (室內約26坪) A1-房屋權狀約68坪 (室內約40坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約50坪 (室內約30坪)
  36. 36. 實際圖面以審議結果為準36 A、B棟十五層平面圖 客廳 餐廳臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室客廳 餐廳 梯廳 排 煙 室 陽台 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 露台 臥室 臥室 臥室客廳 餐廳 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台工作 陽台 臥室 臥室 A棟十五層平面圖 B棟十五層平面圖 B1-房屋權狀約40坪 (室內約22坪) B3-房屋權狀約78坪 (室內約47坪) B2-房屋權狀約45坪 (室內約26坪) A1-房屋權狀約68坪 (室內約40坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約50坪 (室內約30坪)
  37. 37. 實際圖面以審議結果為準37 A、B棟十六層平面圖 客廳 餐廳臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室客廳 餐廳 梯廳 排 煙 室 陽台 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 露台 臥室 臥室 臥室客廳 餐廳 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台工作 陽台 臥室 露台 臥室 A棟十六層平面圖 B棟十六層平面圖 B1-房屋權狀約40坪 (室內約22坪) B3-房屋權狀約68坪 (室內約40坪) B2-房屋權狀約45坪 (室內約26坪) A1-房屋權狀約68坪 (室內約40坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約50坪 (室內約30坪)
  38. 38. 實際圖面以審議結果為準38 A、B棟十七層平面圖 客廳 餐廳臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室 臥室客廳 餐廳 梯廳 排 煙 室 陽台 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 露台 臥室 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 露台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台工作 陽台 臥室 臥室 露台 A棟十七層平面圖 B棟十七層平面圖 B3-房屋權狀約55坪 (室內約32坪) B2-房屋權狀約71坪 (室內約43坪) A1-房屋權狀約68坪 (室內約40坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約50坪 (室內約30坪)
  39. 39. 實際圖面以審議結果為準39 A、B棟十八層平面圖 臥室 起居室 臥室 露台 臥室 臥室 餐廳客廳 梯廳 排 煙 室 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 臥室 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 露台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 臥室 A棟十八層平面圖 B棟十八層平面圖 B3-房屋權狀約55坪 (室內約32坪) B2-房屋權狀約71坪 (室內約43坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約91坪 (室內約57坪)
  40. 40. 實際圖面以審議結果為準40 A、B棟十九層平面圖 客廳 臥室 臥室 臥室 餐廳 臥室 梯廳 排 煙 室 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 露台 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 露台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 臥室 A棟十九層平面圖 B棟十九層平面圖 B3-房屋權狀約55坪 (室內約32坪) B2-房屋權狀約56坪 (室內約32坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約74坪 (室內約45坪)
  41. 41. 實際圖面以審議結果為準41 A、B棟二十~二十四層平面圖 客廳 臥室 臥室 臥室 餐廳 臥室 梯廳 排 煙 室 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 臥室 A棟二十~二十四層平面圖 B棟二十~二十四層平面圖 B3-房屋權狀約55坪 (室內約32坪) B2-房屋權狀約56坪 (室內約32坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約77坪 (室內約45坪)
  42. 42. 實際圖面以審議結果為準42 A、B棟二十五~二十六層平面圖 客廳 臥室 臥室 臥室 餐廳 臥室 梯廳 排 煙 室 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 臥室 A棟二十五~二十六層平面圖 B棟二十五~二十六層平面圖 陽台 B3-房屋權狀約55坪 (室內約32坪) B2-房屋權狀約56坪 (室內約32坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約73坪 (室內約44坪)
  43. 43. 實際圖面以審議結果為準43 A、B棟二十七層平面圖 露台 臥室 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 臥室客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 梯廳 排 煙 室 客廳 餐廳 臥室臥室 臥室 客廳 餐廳 臥室 臥室 臥室 陽台 陽台 陽台 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 工作 陽台 臥室 客廳 餐廳 A棟二十七層平面圖 B棟二十七層平面圖 B3-房屋權狀約55坪 (室內約32坪) B2-房屋權狀約56坪 (室內約32坪) A3-房屋權狀約60坪 (室內約34坪) A2-房屋權狀約67坪 (室內約40坪)
  44. 44. 實際圖面以審議結果為準44 A、B棟屋突一層平面圖 排 煙 室 排 煙 室 中繼層 消防泵浦室 消 防 水 箱 中繼層 消防泵浦室 消 防 水 箱 水 錶 區 水 錶 區 A棟屋突一層平面圖 B棟屋突一層平面圖
  45. 45. 實際圖面以審議結果為準45 機電設 備空間 機電設 備空間屋頂水箱 雨水貯留水箱 A棟屋突二層平面圖 A棟屋突三層平面圖 A棟屋突二、三層平面圖
  46. 46. 實際圖面以審議結果為準46 機電設 備空間 機電設 備空間 屋頂水箱 雨水貯留水箱 B棟屋突二層平面圖 B棟屋突三層平面圖 B棟屋突二、三層平面圖
  47. 47. 實際圖面以審議結果為準47 機車 汽車 B1F 208輛 12輛 B2F 64輛 B3F 67輛 B4F 74輛 合計 208輛 217輛 地下一層平面圖 機電設備空間 機電設備空間 台電配電場 垃圾儲藏室 停車場排氣機房 電錶區 停車場進氣機房 防災中心 垃圾儲藏室 停車場排氣機房 緊急發電機室 排 煙 室 排 煙 室 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 建築線 建築線 平面式停車位 機械式停車位 防空避難室 兼停車空間
  48. 48. 實際圖面以審議結果為準48 機車 汽車 B1F 208輛 12輛 B2F 64輛 B3F 67輛 B4F 74輛 合計 208輛 217輛 地下二層平面圖 停車場排氣機房 停車場進氣機房 停車場 排氣機房 機電設備空間 A棟 蓄水池 停車空間 排 煙 室 排 煙 室 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 建築線 建築線 平面式停車位 機械式停車位
  49. 49. 實際圖面以審議結果為準49 機車 汽車 B1F 208輛 12輛 B2F 64輛 B3F 67輛 B4F 74輛 合計 208輛 217輛 地下三層平面圖 停車場排氣機房 停車場進氣機房 停車場 排氣機房 機電設備空間 A棟 蓄水池 停車空間 排 煙 室 排 煙 室 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 建築線 建築線 平面式停車位 機械式停車位
  50. 50. 實際圖面以審議結果為準50 地下四層平面圖 停車場排氣機房 停車場進氣機房 停車場 排氣機房 雨水回收機房 B棟蓄水池 消防泵浦室 停車空間 排 煙 室 排 煙 室 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 地界線 建築線 建築線 機車 汽車 B1F 208輛 12輛 B2F 64輛 B3F 67輛 B4F 74輛 合計 208輛 217輛 平面式停車位 機械式停車位
  51. 51. 實際圖面以審議結果為準51 黃金級綠建築(2012年RS住宿類) 因本案將申請綠建築黃金級標章,故於 綠建築之九項評估指標中,檢討: 綠化量、基地保水、日常節能、CO2減量、 廢棄物減量、室內環境、水資源及污水 垃圾改善等8項指標 綠建築說明
  52. 52. 實際圖面以審議結果為準 1.5m*1.5m(輪椅迴轉空間) 無障礙車位 52 依”台北市居住空間通用設計指南”規劃說明 1.基地內環境 S-1:室外通路 S1-1.室外通路設計 ■室外通路盡量平坦處理 ■室外通路無阻礙物或凸出物鋪 面平整且有良好排水 檢討:OK!室外通路平坦處理通達住戶大廳 S-1-2.室外通路引導設施 ■建議鋪面應以不同顏色、光度材質及引導 設施加以引導 ■室外通路照明引導規劃 檢討:OK!室外採不同顏色材質地磚,並設 置燈光指引 S-2:坡道 ■本案出入口與人行步道採順平處理 檢討:OK!平坦無需設置坡道 S-3:停車空間 ■”無障礙停車位” (依”設計指南”規定:總汽車位達217輛 以上應設3輛) 檢討:OK!本案於地下停車空間設置4輛 S-4:騎樓與人行道 S-4-1騎樓及人行道設計 ■基地內人行道維持平坦無高差且 鋪面應為防滑材質 S-4-2下斜路緣石與坡道 ■路緣石設置1.2*1.3M,且表面為防滑材質 檢討:OK!本案基地人行步道與道路順平, 無需設置下斜路緣石與坡道。
  53. 53. 實際圖面以審議結果為準 210 210 53 依”台北市居住空間通用設計指南”規劃說明 2.建築物環境 B-1:大樓出入口 B1-1.出入口門尺寸及門檻 ■出入口應大於90cm~150cm以方便兩部輪椅同 時通行 檢討:OK!設置大於150以上 ■出入口門檻高度應低於3cm 檢討:OK! B-1-2.出入口前後平台 ■出入口前後應留設1.5m*1.5m平台空間,以供 輪椅迴轉 檢討:OK!提供可供輪椅迴轉之空間 ■出入口外側上方提供遮雨機能。 檢討:OK! B-1-4.出入口照明、通訊及警示設備 ■方便輪椅使用者,出入口設置門鈴、對講機, 且高度90~110cm並採用對比色。 檢討:OK!設置門鈴、對講機,且高度90~110cm ■避難層出入口應設置避難指示燈、聽覺警示設 備及火災警報器。 檢討:OK!設置相關設備 B-1-5.出入口淨高高度 ■出入口通道應維持200cm垂直淨空高度。 檢討:OK!大於200cm B-1-6.出入口門扇操作 ■如門扇為透門玻璃時,應於地面120~150cm處 設置警告告示牌。 檢討:OK!考量納入設計 ■門扇考量易開關,採用適合開關的門弓器或五 金器具。 檢討:OK!考量容易開關,省力的門弓器。 B-1-7.出入口門把、踢板 ■門把高度距離地高95~105cm,且選擇容易操作之 開關。 ■地面與門扇順平平坦處理。 檢討:OK!考量門把高度及地面踢板因素。 B-2:共用樓梯 B-2-1.樓梯設計與尺寸 ■共用樓梯淨寬度至少應90cm ■室內樓梯級深不小於26cm 、級高不應大於16cm B-2-2.樓梯與樓梯平台 ■樓梯各階統一級高級深 檢討:OK!各階統一尺寸設置 ■樓梯平台及梯級表面應採防滑材料。 檢討:OK!各階前緣採防滑處理 B-2-3.樓梯警示設施於視覺強話 ■方便視障者使用所有樓梯平台應設置顏色與質地 不同的地面磚,該警示應距離梯級端點30cm處 檢討:OK!按規定辦哩,提升視覺指示性。 B-3:共用走廊 B-3-1.共用走廊設計 ■共用走廊(梯廳)淨寬度120cm以上, 淨高度190cm 檢討:OK!寬度達2.1m以上,淨高符 合規定 B-3-2.共用走廊地面 ■共用走廊地面應為防滑材質 ■地面應無高低差。 ■地面走廊牆面自地面起60~200cm, 不得有10cm以上懸空凸出物。 檢討:OK!符合規定設計。 A棟無障礙樓梯 無障礙樓梯
  54. 54. 實際圖面以審議結果為準 210 210 54 依”台北市居住空間通用設計指南”規劃說明 2.建築物環境 B-4:昇降機尺寸 B-4-1.昇降機設置需求 ■昇降機門淨寬不得小於80cm 檢討:OK!設置大於80以上 B-4-2.昇降機設置需求 ■集合住宅建議符合通用設計之昇降機,強化垂直 動線可即性 檢討:OK!各棟可通達每層(含地下室及屋頂平台) 強話可即性。 B-4-3.昇降機出入口大廳及地面 ■出入口與樓地板面應與廂體保持平整,縫隙不得 大於3.2cm。 檢討:OK!設置考量相關規定 B-4-4.昇降機地面及引導標誌 ■昇降機地面應防滑。 ■方便視障者使用,建築物主要入口及沿路轉彎處 設置昇降機方向指引。 檢討:OK!設置考量相關規定 B-4-5.昇降機門、呼叫按鈕、語音系統 ■昇降機應採用橫向水平式開啟。 ■門扇應採用具對比色的規劃。 ■昇降機應具備可自動停止開關設計,以免夾傷人。 檢討:OK!於室內規劃將門扇納入整體考量,增進 可視性。 B-4-6.昇降機內扶手、後視鏡、操作盤 ■昇降機廂內兩側及後方應設置扶手。 ■昇降機操作盤應在85~120cm高度之間。 ■昇降機之按鈕最小尺寸至少有2cm寬,按鈕兼具 不小於1cm,數字之標示應與底板顏色不同。 檢討:OK!按規定規劃。 B-5:扶手設置 B-5-1.扶手高度 ■高度至少應屆於75~85cm 檢討:OK!按規定設置 B-5-2.扶手延伸部分 ■扶手端不應有延伸部分、應平整不可有突出物、 末端應做彎入牆面或直接落地等防勾撞處理 檢討:OK!按規定設置。 B-5-3.扶手形狀 ■扶手應讓肢體障礙者舒適使用,為圓或管狀直徑 應介於2.4~4cm之間。 檢討:OK!按規定辦理 B-5-4.扶手堅固度 ■扶手設置應穩固不搖晃。 檢討:OK!按規定辦理 B棟無障礙樓梯 無障礙樓梯
  55. 55. 實際圖面以審議結果為準 建築物之造型、色彩說明 55  建築物造型及色彩  量體組合呼應環境及都市紋理  建築語彙表達由內而外之空間構成美學  建材質感展現建築豐富色彩
  56. 56. 實際圖面以審議結果為準56 基地座落於台北天母西 路,鄰近日僑與美國學校,同 時視野面對發源於七星山小油 坑的磺溪,為具備人文涵養培 育之地方。 整棟建築象徵樹幹豎立 在這鋼筋叢林中,從皮層處理 -模仿樹皮在時間、空間上對 樹體所產生的生命軌跡,運用 在設計上,由裡到外進而產生 建築與自然環境過度之虛空間, 促成生活與自然對話之媒介, 形成會呼吸的建築。 建築立面概念說明
  57. 57. 實際圖面以審議結果為準 C棟背向立面圖 C棟正向立面圖 57 C棟左側立面圖 C棟右側立面圖 C棟各向立面圖 鋁沖孔板烤漆 丁掛磚 鋁沖孔板烤漆 丁掛磚 丁掛磚或石材或清水模
  58. 58. 實際圖面以審議結果為準58 C棟透視圖
  59. 59. 實際圖面以審議結果為準59 C棟透視圖
  60. 60. 實際圖面以審議結果為準60 A、B棟正向立面圖
  61. 61. 實際圖面以審議結果為準61 A、B棟背向立面圖
  62. 62. 實際圖面以審議結果為準62 B棟右側立面圖 A棟左側立面圖 B棟右側立面圖、A棟左側立面圖
  63. 63. 實際圖面以審議結果為準63 日間透視圖
  64. 64. 「士林區天母段三小段417-1地號等29筆土地」 估價說明 日 期:104年05月17日
  65. 65. 65 簡報大綱  基本資料  評估內容  更新前估價條件說明  更新前估價說明
  66. 66. 66 基本資料  勘估標的: 台北市士林區天母段三小段 417-1地號等29筆土地  價格日期:104年3月31日  基地面積:1,189.2848坪  使用分區: 第三種商業區(特)(原屬第三種 住宅區)及第三種住宅區 法定建蔽率45% 法定容積率225%  臨路狀況: 天母西路(15M) 天母西路83巷(6M) 天母北路4巷(5M)
  67. 67. 67  更新前各宗土地權利價值  更新前各土地所有權人及權利變換關係人之權 利價值比例  更新後區分所有建物及其土地應有部份之權利 價值 評估內容
  68. 68. 68 更 新 前 評 估 流 程 更新單元內各宗土地劃定 比準地價格評估 比較法 土地開發分析 比準地之選定及分析 合併前各筆土地權利價值及比例推估 合併後土地價格評估 比較法 土地開發分析 分配合併後土地價格 合 併 前 各 筆 土 地 價 值 比 例 權利變換關係人權利價值評估 更新前各權利人權利價值及權利價值比例 各區分所有建物房地價格評估
  69. 69. 69  價格日期:104年3月31日 1.更新前各宗土地權利價值,在合併利用狀況下,以法定容積率或原容 積率之土地素地價格為基礎,並加計「臺北市老舊中低層建築社區辦理 都市更新擴大協助專案計畫」之「4、5層樓既有容積保障原則」獎勵容 積及海砂屋獎勵容積,評估各宗土地更新前土地權利價值。 更新前估價條件說明
  70. 70. 70 2.更新前各宗土地之劃分原則,以價格日期當時毗鄰數筆土地為「同一 張建築執照、使用執照或同一所有權人視為同一宗土地」原則,作為劃 分之依據。劃分結果及說明如下表所示: 更新前估價條件說明 宗地 編號 地號 各宗地 面積(坪) 原容積率或法定 容積率(%) 4、5層樓既有容 積保障比率(%) 海砂屋獎 勵率(%) 各宗土地容 積率(%) 使照號碼 1 417-1、417-4、460 30.7098 225.00% -- -- 225.00% 2 453 245.0250 225.00% 15.00% 22.14% 308.57% 78使字0107號 3 456 60.5000 225.00% -- -- 225.00% - 4 461 339.4050 225.00% 15.00% 22.14% 308.57% 69使字0904號 5 499、499-3 108.9000 314.99% 15.00% -- 348.74% 67使字1922號 6 500 15.7300 225.00% -- -- 225.00% - 7 501 6.3525 225.00% -- -- 225.00% - 8 502 0.6050 225.00% -- -- 225.00% - 9 503、503-1、506 106.1775 296.21% 15.00% -- 329.96% 66使字2427號 10 507、507-1 4.2350 225.00% -- -- 225.00% 11 508、508-1 0.9075 225.00% -- -- 225.00% 12 510、510-1 134.6125 225.00% -- -- 225.00% 13 511、511-3 23.2925 225.00% -- -- 225.00% 14 518、519、520、 521、521-1、522、 524 112.8325 273.00% 15.00% -- 306.75% 68使字1449號 合計 1,189.2848 294.52% 備註:各宗地原容積、4、5層樓既有容積保障及海砂屋獎勵容積率依實施者提供,實際獎勵容積依台北市都市 更新審議會審議結果為準
  71. 71. 71 更新前估價條件說明 考量編號14土地因臨路條件及容積率之差異,再進行第二次劃分: 3.評估更新前合併後之土地價格評估,包含原容積、4、5層樓既有容積 保障及海砂屋獎勵,並依據台北市都市更新權利變換估價報告書範本及 審查注意事項,更新前合併後整宗土地以平均容積267%進行評估。 4.更新前土地素地價格評估,係假設編號9土地作為更新單元內土地價 格評估之比準地,並以法定容積率評估其土地價格。在評估比準地合理 價格後,以比準地為基礎,依各宗土地個別條件之優劣,評估更新前各 宗土地權利價格 5.更新單元內區分所有建物為同一張使用執照,惟部份建號建物有登記 建築完成日期不一致之情形,本次估價依使用執照登載之發照日期為建 築完成日期進行評估 宗地 編號 地號 各宗地 面積(坪) 原容積率或法 定容積率(%) 4、5層樓既有容積 保障比率(%) 海砂屋獎 勵率(%) 各宗土地容 積率(%) 1 518、519、520、 521、521-1、524 104.9675 276.60% 15.00% -- 310.35% 2 522 7.8650 225.00% 15.00% -- 258.75%
  72. 72. 72 更新前估價條件說明 6.更新單元內之區分建物,依照不動產估價技術規則第125條及126條評 估區分建物土地權利價值。更新前區分所有建物評估,樓上層住宅選定 天母西路83巷6號4樓、店面選定天母西路87號1樓為比準單元 7.更新單元453、461地號申請海砂屋獎勵,考量本案辦理都市更新,未 來將拆除重建,更新前區分所有建物評估,不考慮海砂屋影響。 8.更新單元內31215建號(天母西路83巷8號5樓)依謄本登記後陽台面積 為8.69m2,前陽台面積未補登,較同棟2~4層登記之陽台面積小,經比 對使照竣工圖,同棟2~5樓圖面皆相同,因此考量公平性原則,31215建 號陽台面積以2~4層陽台登記面積19.73m2評估。 9.更新單元內31211、31216建號(天母西路83巷8號、10號)謄本附屬建 物登記防空避難室,該棟地上1~5層土地持分比例均為1/10,且主建物 面積相同,上述兩建號登記地下室防空避難室視為僅有建物所有權無土 地持分產權評估
  73. 73. 73 4 1 4 - 1 4 1 6 4 1 7 4 1 7 - 1 4 1 7 - 3 4 1 7 - 4 4 1 7 - 5 4 1 7 - 6 4 1 8 4 1 9 4 4 7 4 4 8 4 4 9 4 5 3 4 5 4 4 5 4 - 1 4 5 5 4 5 6 4 5 6 - 2 4 5 7 5 2 6 - 1 4 1 7 - 4 4 4 4 4 4 8 4 4 9 4 4 5 1 4 5 2 4 5 2 - 1 4 5 3 4 6 1 4 6 2 4 6 3 4 6 4 4 6 5 4 6 6 4 9 4 4 9 5 4 9 5 4 9 6 4 9 7 4 9 9 4 9 9 - 1 4 9 9 - 2 4 9 9 - 3 5 0 0 5 0 3 5 0 3 - 1 5 0 4 5 0 5 5 0 6 4 1 4 - 1 4 5 4 - 1 4 5 5 - 1 4 5 6 4 5 6 - 1 4 5 6 - 2 4 5 7 4 5 7 - 1 4 5 8 - 1 5 2 6 4 1 4 - 1 4 1 7 - 4 4 5 3 4 5 7 4 5 8 4 5 8 - 1 4 5 9 4 5 9 - 1 4 6 0 4 6 1 4 9 4 4 9 5 4 9 9 5 0 0 5 0 1 5 0 2 5 0 3 5 0 3 - 1 5 0 5 5 0 6 5 0 7 5 0 7 - 1 5 0 8 5 0 8 - 1 5 1 0 5 1 0 - 1 5 1 1 5 1 1 - 3 5 1 1 - 4 5 1 2 5 1 2 - 1 5 1 8 5 1 9 5 2 0 5 2 1 5 2 1 - 1 5 2 1 - 2 5 2 2 5 2 35 2 4 5 2 5 5 2 6 5 2 6 - 2 更新前估價說明 3 2 1 10 9 8 6 5 4 7 11 14 13 12
  74. 74. 74 更新前估價說明 宗地編 號 地號 各宗地 面積(坪) 地形 臨路路寬 原容積率或法 定容積率(%) 既有容積保 障比率(%) 海砂屋獎 勵率(%) 比準地 503、503-1、506 106.1775 近長方形 (6、3) 225.00% 1 417-1、417-4、460 30.7098 長條形 (5) 225.00% -- -- 2 453 245.0250 近梯形 (5) 225.00% 15.00% 22.14% 3 456 60.5000 近方形 (4) 225.00% -- -- 4 461 339.4050 近長方形 (5) 225.00% 15.00% 22.14% 5 499、499-3 108.9000 長方形 (6) 314.99% 15.00% -- 6 500 15.7300 長方形 不臨路 225.00% -- -- 7 501 6.3525 長條形 不臨路 225.00% -- -- 8 502 0.6050 三角形 不臨路 225.00% -- -- 9 503、503-1、506 106.1775 近長方形 (6、3) 296.21% 15.00% -- 10 507、507-1 4.2350 長條形 (3) 225.00% -- -- 11 508、508-1 0.9075 平行四邊形 不臨路 225.00% -- -- 12 510、510-1 134.6125 不規則形 (近梯形) (3) 225.00% -- -- 13 511、511-3 23.2925 不規則形 (近長條形) (3) 225.00% -- -- 14 518、519、520、521、 521-1、522、524 112.8325 梯形 (15、6、3) 273.00% 15.00% -- 合計 1,189.2848
  75. 75. 75 比準地面積:106.1775坪 容 積 率:225% 比準地單價:2,080,000元/坪 合併前土地權利價值 2,916,275,431元 更新前估價說明
  76. 76. 76 更新前估價說明 土地面積:1,189.2848坪 折減後容積率:267% 合併後土地單價:2,600,000元/坪 合併後土地權利價值 3,092,140,480元
  77. 77. 77 更新前估價說明 更新前各區分所有建 物房地價格評估 選定比準單元 決定比準單元價格 推估更新前各區分 所有建物價格 比較法 收益法  更新前各土地所有權人權利價值計算說明 土地各持分 1/5 50萬元/坪 40.4萬元/坪 40.4萬元/坪 40萬元/坪 土地:50坪 建物:25坪 更新前土地價值 總價8,000萬 如何分配? 地價立體化 公 寓 或 大 樓 與他宗土地分配無關 備註:以上數字純屬案例模擬,非屬真實情況。 40.8萬元/坪
  78. 78. 78 8000萬 基地更新前價值 1F 2F 3F 4F 5F : 1020萬 4F: 1000萬 3F: 1010萬 2F: 1010萬 +)1F:1250萬 =5290萬 更新前區分建物總價 區分建物分配地價比例(%) 5F=1020萬/5290萬=19.3% 4F=1000萬/5290萬=18.9% 3F=1010萬/5290萬=19.1% 2F=1010萬/5290萬=19.1% 1F=1250萬/5290萬=23.6% 8000萬 基地更新前價值 1F 2F 3F 4F 地價立體化 5F=8000萬×19.3%=1544萬 4F=8000萬×18.9%=1512萬 3F=8000萬×19.1%=1528萬 2F=8000萬×19.1%=1528萬 1F=8000萬×23.6%=1888萬 假設計算範例 更新前估價說明 5F 5F
  79. 79. 79 更新後估價條件說明 1. 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分,考 量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、 設備等級、工程造價水準及更新後樓層別效用比 關聯性等因素,以都市更新評價基準當時之新成 屋價格查估。 2. 評估更新後各戶價格,選定地面層店舖「1F-C2戶」 及住宅「6F-A2戶」作為比準單元。 3. 更新後規劃部份法定空地及露台為約定專用,本 次評估考量部份法定空地及露台使用效益,評估 該更新後區分所有建物及其土地應有部份之合理 價值。
  80. 80. 80 更新後價格評估 比準單元價格決定 推估更新後店舖、住宅 比準單元價格 更 新 後 評 估 流 程 更新後各單元價格推估 綜合效用比推估 樓層別效用比 建物個別條件 更新後停車位價格推估 更新後各單元權利價值及總值
  81. 81. 81 更新後規劃設計  更新後建築規劃 產品類型:店鋪住宅大樓 (地上27層、地下4層 ) 規劃坪數:店面(1+2F) 65~89 坪 A 棟住宅 49~76 坪 B 棟住宅 38~77 坪 停車位(217部):坡道平面、坡道機械 店面比準戶:1F-C2戶 樓上層比準戶:6F-A2 戶
  82. 82. 82 更新後估價說明  更新後估價原則 依據不動產估價技術規則128條: 更新後房地結合體價格,應考量之個別因素如下: ·建築計畫 ·建材標準 ·設備等級 ·工程造價水準 ·更新後樓層別效用及個別效用之差異因素 以都市更新評價基準日價格日期(104年3月31日) 當時之新成屋價格查估之。
  83. 83. 83 更新後估價說明 店面 樓層 戶別 面積(坪) 通風採光 臨路 比準戶單價 (元/坪) 1F C2 45.48 單面採光 天母西路 1,700,000 住宅 樓層 戶別 面積(坪) 通風採光 格局 比準戶單價 (元/坪) 6F A2 50.09 兩面採光 四房二廳 二衛 935,000 建物個別條件考量因子- 位置、商效等 建物個別條件考量因子- 樓層別效用比、面積及格局、通風採光、視野景觀等
  84. 84. 84 估價結果  估價結果說明 價格日期:104年03月31日 麗業 備註 更 新 前 更新前平均土地單價(萬元) 260 更新前土地總價(元) 30.92億 更 新 後 店舖平均單價(萬元 /坪) 156.19 1+2F 住宅平均單價(萬元 /坪) 96.79 車位均價(萬元 /位) 276.59 含機械車位 更新後房地總價值(元) 84.65億
  85. 85.  本案相關容積獎勵額度、建築量體、配置、相關 圖說及分配數字…等實際數值,以臺北市都市更 新及爭議處理審議會審議通過且核定公告為準。  有關更新法令可參閱臺北市都市更新處/法令園 地(http://www.uro.taipei.gov.tw/)
  86. 86. 簡報結束 敬請指教

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