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暮色中国:
养老地产市场之契机
2 暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际
目录
概述
市场潜力
       潜在需求:2025年老龄人口将达2亿
       老龄化领跑者:一线城市的需求
政策环境
市场参与者及代表性案例
挑战
海外项目浅...
3高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机
概述
在中国,曾属政府单方面管辖的养老地产市场,正成为私营
房地产发展商及投资者的潜在开发领域。根据联合国人口署
数据,中国业已进入老龄化人口快速增长阶段,65岁及以上
...
市场潜力
暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际
根据联合国标准,中国现已成为人口老龄化社会。以联合国标
准衡量,当一个国家或地区60岁及以上老年人口占总人口比例
达10%,或65岁及以上老年人口占总人口比例达7...
高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 5
来源:高力国际研究部、国务院、民政部,2015
政策环境
与美国、英国及日本等发达国家相比,中国的养老地产政策
相对欠完善。直至21世纪,养老物业及服务的提供仍系政府
...
暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际6
养老地产市场巨大的市场潜力吸引了包括房地产发展商、养
老服务机构、保险公司以及私募基金等众多市场参与者的目
光。近年来,尤其在以北京及上海为首的一线城市中,这些
市场参与...
北
万科
幸福汇
怀柔区
延庆县
昌平区
密云县
顺义区
朝阳区
通州区
大兴区
房山区
门头沟区 海淀区
丰台区
石景山区
东城区
西城区
高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 7
案例一:万科幸福汇
竣工年...
长宁区
嘉定区
虹口区
黄浦区
静安区
普陀区
徐汇区
闵行区
闸北区
宝山区
青浦区
松江区
金山区
奉贤区
浦东新区
杨浦区
北
亲和源
暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际
案例二:亲和源 • 上海康桥社...
高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 9
竣工年份:一期预计于2015年6月落成
投资者:泰康人寿保险
发展商:泰康人寿保险
运营商:泰康人寿保险 
项目简介
泰康之家•燕园系国内首个由保险机构开发的养老社区项...
暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际10
中国的养老地产行业仍处于发展初期,市场参与者正在尝试
多种商业模式。养老地产项目的运作可大致分为三个环节:
投资、开发及运营。在前述案例中,单一市场参与者往往包
揽了两...
高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 11
中国养老地产市场仍面临诸多挑战,其中包括:缺乏能够准
确传达中央精神的可操作性配套政策;尚未有可被消费者和
监管机构同时接受的成熟盈利模式;以及缺少可提供持续资
金支...
暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际12
海外项目浅析
美国、英国和日本皆于上世纪70年代便已步入人口老龄化社
会。基于不同的国家医疗保健体系,以及这些国家的养老制
度,市场在其中所扮演的角色亦截然不同。在美国...
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美国的养老地产模式系市场主导型,且通常分为以下两类:
出售医疗物业,或出租附加医疗护理服务。政府介入有限,
且不直接参与养老设施的投资或运营。政府机构主要行使监
管职...
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英国的养老服务业与政府机构紧密相连,且政府补贴及援助
与这一产业的诞生密切相关。英国政府为养老服务产业的各
个环节提供税收优惠、补贴及援助,包括养老设施的建造与
维护、...
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结论
中国对养老物业及服务的需求显著而迫切,尤以一线城市为
甚。为满足这一迫切需求,中央政府已明确政策基调并引入
外资参与养老产业的发展。然而,这一中央精神必须贯彻落...
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Colliers report on health care and senior home property market in China

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  1. 1. 暮色中国: 养老地产市场之契机
  2. 2. 2 暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际 目录 概述 市场潜力        潜在需求:2025年老龄人口将达2亿        老龄化领跑者:一线城市的需求 政策环境 市场参与者及代表性案例 挑战 海外项目浅析 结论 3 4 4 5 6 11 12 15
  3. 3. 3高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 概述 在中国,曾属政府单方面管辖的养老地产市场,正成为私营 房地产发展商及投资者的潜在开发领域。根据联合国人口署 数据,中国业已进入老龄化人口快速增长阶段,65岁及以上 人口数量将于2025年达到2亿,2050年将突破3亿。然而,中 国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到解 决养老物业严重匮乏的一种途径是政府与社会力量需共同参 与后,中央政府出台了若干政策,以吸引境外投资者及国内 私营企业进入养老地产市场。2015年2月底,政府重申了对发 展养老产业的支持,推进民间资本参与养老产业优惠措施的 落实。这一最新公告反映了我国政府发展这项社会事业的长 期策略。 高力国际研究发现,对发展商及投资者而言,市场存在大量 发展机遇,尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州这 三大城市中,65岁及以上人口数量高于全国平均水平,并逼 近美国、英国及日本的水平。同时,一线城市家庭人均可支 配收入较高,通常为独生子女家庭,且对医疗护理的要求相 对较高。这些因素将共同推动未来数十年内市场对养老物业 的强劲需求。然而,这一细分市场在广义房地产市场中仍处 于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模 式,最青睐的盈利模式尚未出现。 高力国际回顾了北京和上海当前养老地产行业的政策环境及 盈利模式等因素,以辨别市场机会;并对美国、英国及日本 的案例进行总结与研究,从而为中国养老地产行业的发展作 出启示。
  4. 4. 市场潜力 暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际 根据联合国标准,中国现已成为人口老龄化社会。以联合国标 准衡量,当一个国家或地区60岁及以上老年人口占总人口比例 达10%,或65岁及以上老年人口占总人口比例达7%时,即被 视为进入老龄化社会。至2015年年末,中国65岁及以上人口 占比将达9.5%,约1.32亿;若将此部分人口视作一个国家, 该国将超越日本并紧随俄罗斯,成为世界第十人口大国。 2015至2025年间,中国65岁及以上人口的年增长率将超过全 球3.3%的平均增速,达4%。联合国人口署预测,到2025年, 中国65岁及以上人口数量将达到2亿,占全国人口总数的 13.5%,这一比例远超人口老龄化社会的最低标准。 中国老龄人口的增长以及社会结构的变化要求养老物业及医疗 护理设施在相对较短时间内大规模发展。目前,我国养老地产 市场很大程度上由政府掌控。然而,政府高层已承认,为如此 庞大且在不断增长的老龄人群提供养老物业及服务,社会力量 亦需参与其中。 图1 : 中国老年人口数量(65岁及以上),          1990至2050年 来源:高力国际研究部、联合国人口署,2015 30% 25% 20% 15% 10% 5% 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 百万 中国老年人口数量 中国老年人口占比 官方数据显示,在我国四个一线城市中,北京和上海的老龄 人口比例最高,人均可支配收入水平亦位居前列。鉴于这两 座城市高于平均水平的支付能力,这些因素将推动京沪两地 对新建养老设施最为强劲的需求。2013年,北京、上海及广 州60岁及以上人口占比均超过了全国14.9%的整体水平。在 广州,该数值为16%;在北京为21.2%;而在上海该数值为 27.1%,近乎全国平均水平的两倍。仅这些城市便有合计八百 万的60岁及以上人口。 与此同时,北京、上海、及广州的城市家庭人均可支配收入 分别为人民币40,321元、43,851元及42,049元,而全国平均 水平仅为人民币26,955元。 4 老龄化领跑者: 一线城市的需求 潜在需求: 2025年老龄人口将达2亿 350 300 250 200 150 100 50 图2 : 60岁及以上户籍人口占比 30% 25% 20% 15% 10% 5% 来源:高力国际研究部、国家及地方统计局,2015 60岁以上老年户籍人口占比 中国 北京 上海 广州 北京 上海 广州 图3 : 一线城市居民人均可支配收入,2015 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 来源:高力国际研究部、国家及地方统计局,2015 城市居民家庭人均可支配收入 中国 人民币
  5. 5. 高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 5 来源:高力国际研究部、国务院、民政部,2015 政策环境 与美国、英国及日本等发达国家相比,中国的养老地产政策 相对欠完善。直至21世纪,养老物业及服务的提供仍系政府 单一职责,且仅由养老院、医疗设施及医疗补贴所组成的小范 围体系提供。私营企业始终对养老行业持谨慎态度,主要缘 于这些企业难以在当前政策环境下找到可盈利的商业模式。 然而,鉴于当前不断变化的人口统计数据以及要达到政府对 养老服务与物业规模目标所需的投资数额,依赖政府的系统 已难以自足。 2011年,一些官方迹象表明,政府欲将社会力量引入养老产 业领域,其中之一即为国务院提出加快发展养老机构建设的 需要。2013年6月,政府作出了进一步行动,民政部正式允许 外国投资者以全资子公司或合资企业的方式设立养老机构。 2014年12月,此政策被进一步阐明,民政部与商务部明确给 予外国投资者开设营利性养老服务机构的许可。可以肯定的 是,这些对外资的鼓励政策为政府改善老年人口生活水平的 强烈意愿提供了有力支撑。 图4 : 中国近年养老政策及法规小记 国务院《中国老龄事业发展“十二 五”规划》 提出加快发展老龄事业养老机构建 设,并规划2011-2015年养老床位 目标 国务院常务会议《深化改革加快发 展养老服务业的任务措施》 加强养老服务能力建设,分层分类 提供养老服务,创新养老服务模式 北京市人民政府《关于加快本市养 老机构建设的实施办法》 明确了养老机构的供地与建设方式 ,并提出鼓励与扶持政策                              民政部与商务部《鼓励外国投资者 在华设立营利性养老机构从事养老 服务》 允许外国投资者独自设立营利性养 老服务机构或与中国企业设立合资 公司 2011年9月 2013年6月 2013年8月 2013年9月 2013年10月 2013年11月 2014年12月 2011年9月 国务院发布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》,提出加快发展老龄 事业及养老机构建设的需要。《规划》提出,到 2015年,全国每千名老 年人拥有养老床位数达到30张,增加日间照料床位和机构养老床位340余 万张。 2013年6月 《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》正式允许外国投资者 以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构,以鼓励外国投 资者及养老机构进入中国养老地产市场。 2013年9月 商务部发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中包含了 民间资本举办营利性和非营利性养老机构的优惠政策,包括土地供应优 惠政策、税收优惠和补贴政策等。 2014年12月 民政部与商务部联合发布《鼓励外国投资者在华设立营利性养老机构从 事养老服务》的公告,明确表示外国投资者可独自设立营利性养老服务 机构或与中国企业设立合资公司。 新近政策摘要: 国务院《国务院关于加快发展养老 服务业的若干意见》 支持社会力量兴办养老机构 上海市人大常委会办公厅上海市养 老机构条例》(草案) 明确政府应通过补助投资、购买服务 等方式,鼓励支持社会力量举办、运 营养老机构 民政部《养老机构管理办法》 允许外国投资者以全资子公司、合 资企业或合作经营的方式设立养老 机构
  6. 6. 暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际6 养老地产市场巨大的市场潜力吸引了包括房地产发展商、养 老服务机构、保险公司以及私募基金等众多市场参与者的目 光。近年来,尤其在以北京及上海为首的一线城市中,这些 市场参与者已开始在养老地产的投资、开发及运营等环节进 行了诸多尝试。 当前,大型内资房地产发展商是养老地产市场中最为活跃的参 与者,国内外的养老服务供应商亦开始积极进入这一领域。保 险机构也已通过投资养老地产项目,或将其保险及理财产品 与养老物业的居住权进行捆绑来进入这一细分市场。高力国 际甄选了三个代表性案例,以浅析当前市场概况。 市场参与者及代表性案例
  7. 7. 北 万科 幸福汇 怀柔区 延庆县 昌平区 密云县 顺义区 朝阳区 通州区 大兴区 房山区 门头沟区 海淀区 丰台区 石景山区 东城区 西城区 高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 7 案例一:万科幸福汇 竣工年份:2011 投资者:万科集团 发展商:万科集团 运营商:万科集团、亲和源 项目简介 万科幸福汇是万科集团投资并开发的养老住宅小区项目,位 于北京西南郊区房山区窦店镇。该项目于2011年入市,占地 面积为71,912平方米,总建筑面积约16万平方米,共计1,262 套房源。小区内户型包括两室两厅和三室两厅,面积从80至 165平方米不等,报价在人民币25,000元至27,000元每平方米 之间。项目的主要目标群体为中等收入的老年人群及其家庭。 公寓内配备便老设施并提供基础医疗服务,便于老年人与其 家人同住或毗邻而居。 该项目可进一步分为“活跃长者住宅”和“活跃长者之家”两 种养老住宅产品类型。“活跃长者住宅”系配备了诸如无障碍 电梯、防滑卫生间等便老设施的商品住宅。此类产品为整个项 目的主要产品类型,现已售罄。“活跃长者之家”为出租型老 年公寓,配备医疗服务中心、心理咨询室、老年学校、图书馆 及健身房等设施。50岁以上且满足基本健康要求的老年人可 租住此公寓,月租金为人民币4,500元。老年公寓内较为普遍 的户型为70平方米的两居室,每人均有独立卧室。万科聘请 了国内养老服务机构亲和源来运营该项目。 盈利模式 房地产发展商扮演投资者和发展商的双重角色,并聘请专业 养老服务机构进行运营。收入主要源于出售项目内大部分住 宅物业所产生的销售收入,以及对小部分出租物业中的租户 收取服务费和管理费。对住宅物业的销售是其回笼开发成本 和实现盈利的主要渠道。 来源:高力国际研究部,项目官方网站,2015 来源:高力国际研究部,2015 图6 : 房地产发展商代表性案例 图5 : 北京万科幸福汇地理位置图 城市 北京 亦庄 椿萱茂  凯健 远洋地产 2013 6,000  北京 房山长阳 中粮万科  长阳半岛 万科地产 2011 1,000,000  上海 浦东 香树湾 养老社区 万峰地产 2014 105,785  上海 宝山区 星堡中环 养老社区 复星集团 2013 18,000 上海 花桥 21城孝贤坊 绿地集团 2010 260,000 北京 顺义区 东方太阳城 希格玛 (隶属中科院) 2003 700,000  北京 房山窦店 万科幸福汇 万科地产 2011 160,000  北京 昌平区 小汤山镇 北京太阳城 太阳城房地产 2010 300,000  北京 海淀区 北京西山 和熹会 保利地产 2012 22,000  位置 发展商  建筑面积 (平方米)  竣工年份项目名称
  8. 8. 长宁区 嘉定区 虹口区 黄浦区 静安区 普陀区 徐汇区 闵行区 闸北区 宝山区 青浦区 松江区 金山区 奉贤区 浦东新区 杨浦区 北 亲和源 暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际 案例二:亲和源 • 上海康桥社区 竣工年份:2008 投资者:上海康桥公共事业投资有限公司、上海日扬房地产 有限公司、上海亲和源投资有限公司、贽信资本 发展商:亲和源 运营商:亲和源 项目简介 亲和源股份有限公司系一家营利性的公私合营企业。亲和源• 上海康桥社区位于上海市浦东新区康桥镇,占地面积83,680 平方米,建筑面积近10万平方米,共16栋楼宇。其中12栋为 老年公寓,其余四栋为配套服务设施,如健康会所、医院及 护理院等。社区内共有834套公寓,单套面积为58至108平方 米不等,可同时容纳1,600位老年人。亲和源以健康老年人为 服务对象并对居住者的年龄有所限制:女性须不小于55岁, 男性须不小于60岁。最初,项目所在地块为出让年限50年的 工业用地。但由于项目具有一定公益性质,2006年政府将土 地性质变更为公共建筑用地,并划拨给亲和源股份有限公司 使用。  亲和源股份有限公司持有并运营该社区,并通过收取会籍费 和年费获得收入。会籍分两种类型:成为A卡会员须一次性缴 纳会籍费人民币118万元,并根据所选公寓的面积缴纳年费; B卡会员所须缴纳的年费相同,均为人民币42,000元,而会籍 费则取决于所选公寓面积。目前,已有逾1,300位老年会员入 住该社区,入住率逾80%。由于进入养老地产市场较早,该 项目已成为国内较为成熟的养老地产项目之一。 盈利模式 该项目由公有和私营资本共同投资开发完成,并由专业养老服 务机构负责运营。这种模式与租赁概念相若,运营商向居住者 收取会员费及管理费。会员可分为长期和短期两种类型。项目 通过长期会籍费收入收回其开发成本,并通过短期会籍费、 以及向全部会员收取的管理费产生持续收益。     图7 : 亲和源 • 上海康桥社区地理位置图 图8 : 养老服务机构代表性案例 来源:高力国际研究部,项目官方网站,2015 城市 北京 朝阳区 北京康梦圆 老年公寓 中国老龄事业发展基金会 21,000 上海 浦东康桥镇 亲和源•上海 康桥社区 亲和源股份有限公司 100,000  北京 燕郊 燕达国际 健康城 燕达国际医疗投资管理 1,060,000  位置 养老服务机构  建筑面积 (平方米)  项目名称 来源:高力国际研究部,2015 8
  9. 9. 高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 9 竣工年份:一期预计于2015年6月落成 投资者:泰康人寿保险 发展商:泰康人寿保险 运营商:泰康人寿保险  项目简介 泰康之家•燕园系国内首个由保险机构开发的养老社区项目, 总投资额约人民币40亿元。项目所在地块位于北京市昌平区, 占地面积约143,000平方米,由泰康人寿于2011年斥资人民币 16亿元购得。目前该项目正在建设中,其规划建筑面积约 309,000平方米,计划提供3,000套公寓。户型包括开间、一 居室和两居室,面积从40至120平方米不等。此外,泰康之家 将在社区内建设一座符合国际标准的康复医院(建筑面积约 8,000平方米,可提供50张床位)。 该社区定位于高端老年客户群,并要求女性客户年龄不小于 55岁,男性客户不小于60岁。客户可通过两种方式入住养老 社区:一种是购买泰康人寿“幸福有约”保险产品金额达人 民币200万元或以上;另一种是在入住时缴纳押金人民币60万 至100万元,此押金可在居住者离开社区时予以部分返还。社 区对健康老年人收取约人民币一至两万元的月费,对需要医 疗护理或康复护理的老年人收取更高金额的月费。项目一期 工程预计于2015年6月竣工,可提供350套公寓。 盈利模式 该项目采用垂直化运作模式,保险机构对项目的投资、开发 及运营全过程进行整合。公寓产权不予出售,消费者须通过 购买保险机构的其他产品(保险或理财产品)或缴纳一定金 额的押金来获得居住权,押金将在居住者离开社区时予以部 分返还。此模式通过收取月费来保证现金流。 北 图10 : 保险公司代表性案例 来源:高力国际研究部,项目官方网站,2015 城市 北京 昌平区 小汤山镇 泰康之家燕园 泰康人寿 规划建筑面积约 30万平方米 上海 浦东新区 周浦镇 梧桐人家国际 健康颐养社区 太平人寿 占地面积约 18.9万平方米 北京 延庆县 新华家园 新华人寿 规划建筑面积约 27.2万平方米 位置 保险公司  项目规模项目名称 泰康之家 燕园 怀柔区 延庆县 昌平区 密云县 顺义区 朝阳区 通州区 大兴区 房山区 门头沟区 海淀区 丰台区 石景山区 东城区 西城区 来源:高力国际研究部,2015 图9 : 北京泰康之家燕园地理位置图 案例三:泰康之家燕园
  10. 10. 暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际10 中国的养老地产行业仍处于发展初期,市场参与者正在尝试 多种商业模式。养老地产项目的运作可大致分为三个环节: 投资、开发及运营。在前述案例中,单一市场参与者往往包 揽了两个或更多环节。但预计在未来,各个环节中市场参与 者角色的划分将愈加清晰,多个市场参与者将合作完成一个 项目。这与酒店的运作相类似,投资者提供资金,发展商购 地并施工建设,第三方管理机构负责后期运营。保险机构具 备庞大的资金储备,并且可以接受较长的资金回报周期,因 此最适合参与投资环节;房地产发展商在获取土地、了解市 场、以及项目建设及销售方面具有不言而喻的优势,较适合 参与开发环节;而养老服务机构则更适合参与项目的后期运 营。 这种角色的划分已在一些案例中有所体现。在上海,来自美 国的养老地产投资及运营商峰堡投资集团与复星集团合资开发 了星堡中环养老社区项目。在北京,发展商远洋地产与美国养 老地产运营商Emeritus合作打造了椿萱茂凯健项目,中国人寿 系此项目的主要股东之一。此外,发展商万科集团委托了公私 合营的养老服务机构亲和源来运营其万科幸福汇项目。 高力国际研究部认为,                                  不同市场参与者之间的合作将成为保障养 老地产项目的资金来源、建筑水平以及运营质量的关键。因 此,包括发展商、养老服务机构、保险机构在内的市场参与 者之间存在巨大的合作空间。这三者的成功结合将是打造知 名养老地产品牌的一大优势。 角色划分愈加清晰:各类市场参与者积极展开合作 图11 : 各类市场参与者合作项目代表性案例 来源:高力国际研究部,项目官方网站,2015 城市 上海 宝山区 星堡中环 养老社区 复星集团 美国峰堡投资集团 北京 北京 亦庄 房山区 椿萱茂.凯健 远洋地产 美国 Emeritus Senior Living 万科幸福汇 万科集团 亲和源 上海 嘉定区 上海礼爱颐养院 上海协通集团 日本RIEI株式会社 位置 发展商 运营商项目名称 的分工将日益明确。 随着更多市场参与者的加入以及消费者 对养老服务品质需求的日益提升,养老地产市场中各运作环节
  11. 11. 高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 11 中国养老地产市场仍面临诸多挑战,其中包括:缺乏能够准 确传达中央精神的可操作性配套政策;尚未有可被消费者和 监管机构同时接受的成熟盈利模式;以及缺少可提供持续资 金支持的多样化融资渠道等。 政策法规有待完善。政策问题其一是关于土地的获取。通过 公开渠道购地的成本极高,高昂的地价将转嫁于消费者,从 而将潜在受益人群限制在高收入老年群体。这削弱了社会力 量对严峻的人口老龄化压力可产生的缓解作用。另一种获地 渠道系由政府直接划拨。然而,现有法律规定,以划拨方式 取得的土地无法作为抵押资产,这将对后期开发融资过程产 生影响。另一个挑战是关于政府补贴资质的获得。现有政策 规定项目必须在完工并通过验收备案之后才有可能获得财政 补贴。因此,由于发展商或其他参与者必须在财务和现金流 要求以及获得潜在补贴收益之间作出权衡,这一漫长的过程 仍将对企业的现金流构成压力。 盈利模式仍须探索。目前尚未有非常成功的盈利模式可以吸 引大批参与者进入养老地产市场。目前市场共识仍为投入大 于回报。天地控股总裁张华纲曾表示:“ 养老产业是一个投入 大、周期长、利润产出时间长的产业,绝对不会像传统房地 产(住宅)项目那样有高利润率和周转率。”张预计,与住 宅物业市场20%-30%的毛利润率相比,养老产业的毛利润率 仅有10%-20%。 融资渠道相对有限。目前我国养老项目开发的融资渠道主要 为企业自有资金、银行贷款以及销售回款,缺乏逆按揭、 REITs等金融工具支持。虽然保监会从2014年7月起在北京、 上海、广州、武汉四个城市试点老年人住房反向抵押养老保 险,但目前多数保险公司对此类新兴产品仍持谨慎态度。此 外,受制于对监管缺乏信心等因素,我国REITs市场仍处于发 展初期。 同时,在众多二三线城市,各类市场参与者还面临养老物业 用地周边基础及配套设施有待完善、养老用地及物业交易/转 让机制不明确、以及管理办法欠缺等基础性问题。面对这些 挑战,二三线城市的养老地产市场尚需更长时间培育。 挑战
  12. 12. 暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际12 海外项目浅析 美国、英国和日本皆于上世纪70年代便已步入人口老龄化社 会。基于不同的国家医疗保健体系,以及这些国家的养老制 度,市场在其中所扮演的角色亦截然不同。在美国,虽然政 府在一定程度上予以介入,养老服务主要为市场导向型。在 英国,养老体系在国家医疗保健体系之内,因而系政府导向 型;私营公司仅占极小部分。在日本,养老服务长期以来由 雇主公司提供,并被认为是长期供职于大型公司的福利之一 。然而由于中小型企业在日本经济中愈发重要,而这些公司 并不能提供上述相同等级的养老福利,此状况正面临改变。 中国经济的本质、经济发展现状以及医疗保健体系与上述国 家均不尽相同,对养老产业的需求规模及迫切程度亦如此。 因此,虽然目前上述国家在养老服务市场中的经验有一定借 鉴作用,中国仍须择优选取契合政府愿景的发展方案。 发达国家亦曾经历老龄人口急速增长的时期。根据世界银行 数据,1979年日本老龄人口占总人口的比例约为8.8%,与中 国2013年8.9%的水平相若。此外,日本人口老龄化程度仍在 不断加剧。另一方面,英、美两国老龄人口占比于上世纪90 年代保持平稳,并在21世纪10年代略有上升。 美国、英国和日本的养老地产市场分别具有不同的特征及参 与者,大致可概括如下: 市场主导: 市场中投资、开发及运营角色分明;金 融产品实现利益最大化 政府主导: 政府主导养老机构及服务的发展,并支 付相关费用,提供养老相关援助,如补 贴、低息贷款、及家庭医疗保健等相关 津贴 企业主导: 拥有成熟的养老保险系统、专业的养老 保健设施、以及认证保健人员,以服务 老年人群 有限 强劲 有限 发展商、运营商、及投资者(保险公司 及基金等) 政府、非盈利组织及大型发展商 行业及政府 图13 : 美国、英国及日本养老地产行业主要特征 图12 : 日本、中国、英国及美国老龄人口占比           (65岁及以上),1990至2013年 30% 25% 20% 15% 10% 5% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 日本 中国 英国 美国 来源:高力国际研究部、联合国人口署,2015 特征 政府支持 主要市场参与者 美国 英国 日本 来源:高力国际研究部,2015
  13. 13. 高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 13 美国的养老地产模式系市场主导型,且通常分为以下两类: 出售医疗物业,或出租附加医疗护理服务。政府介入有限, 且不直接参与养老设施的投资或运营。政府机构主要行使监 管职能,虽然其所提供的养老福利在一定程度上仍可惠及低 收入老龄人群。在此背景下,投资者、发展商、及运营商的 分工截然不同。发展商开发建造养老社区及相关设施,之后 将这些产品售予运营商及投资者并从中获利。保险公司及私 募基金承担融资职能,并通过租金收益和基金管理费盈利。 第三方机构则通过提供运营服务来获得经营管理费。 美国 日本是全世界人口老龄化速度最快的国家之一,而日本政府 亦为满足该国对养老服务的需求采取了强有力的措施。这些 措施涉及了跨界政商间的合作,包括房地产发展商、保险公 司、酒店和医药公司。日本同时拥有职员终身就职于同一公 司的传统,而公司亦为此类职员提供涵盖了养老护理的津贴 和福利。 日本 太阳城 投资者:Del Webb 发展商:Del Webb 运营商:Del Webb 太阳城为老年人提供相对低廉的养老住宅及相关养老设施,以 休闲娱乐为主。该项目起始于上世纪60年代的亚利桑那州, 之后逐渐发展为销售模式。太阳城限定其出售对象为55岁或 以上老年人,且自我定位为养老“社区”。尽管如此,太阳城 本身并不提供深度护理或专业护理服务,而是依赖社区周边的 医院。由于太阳城模式减少了发展商初期投资的成本,且能使 主要提供医疗服务所产生的运营风险最小化,该模式在美国 十分成功,并被沿用至今。 墨田日医学馆 投资者:Nichii Gakkan、政府 发展商:Nichii Gakkan 运营商:Nichii Gakkan 墨田日医学馆由日本最大的养老地产运营机构日医学馆开发 及运营。日医学馆聘用并培训医护人员,使其能够为老人提 供机构内及现场医疗服务。就开发而言,日医学馆得到了政 府的部分补贴。收益则源于一次性终身租金或月租金。护理 费用由政府补贴负担。该项目的成功得益于日医学馆的专业 护理人员以及先进的医疗设施。
  14. 14. 暮色中国:养老地产市场之契机  |  2015年3月  |  高力国际14 英国的养老服务业与政府机构紧密相连,且政府补贴及援助 与这一产业的诞生密切相关。英国政府为养老服务产业的各 个环节提供税收优惠、补贴及援助,包括养老设施的建造与 维护、上门服务及其他相关服务。 此外,英国政府负责运营医疗保健中心,并为低收入老龄人 群提供廉价住宅及免费医疗保健服务。目前英国有五种养老 服务模式,依据服务需求可划分为:退休居住社区、额外护 理居住社区、持续护理居住社区、一体化护理社区、以及特 殊护理机构。对高收入老龄人群而言,私营和高端养老机构 可为其提供有偿服务。在此背景下,与政府机构签订合约的 大型发展商负责建造养老社区及住宅;非营利机构则为其提 供资金及服务,其中包括运营和养老护理服务。 英国 来源:高力国际研究部,2015 图14 : 英国养老产业分类图 养老机构独立化 深度护理 销售 租赁 退休小区 额外护理小区 持续护理机构 综合护理设施 特殊护理机构 通常无护理机构 独立生活区 休息活动设施 为独立生活区提供 24小时护理 多样化设施 护理院 额外护理 日间护理 上门服务 康复设施 失忆护理 Lovet Fields 投资者:Milton Keynes Council, The ExtraCare Charitable Trust 发展商:Milton Keynes Council, The ExtraCare Charitable Trust 运营商:Milton Keynes Council, The ExtraCare Charitable Trust 在政府的支持下,Lovat Fields Village提供相对低廉的高品质 服务,同时亦提供多元化的生活娱乐设施。在此模式下,政府 的支持确保了市场供需平衡,而老年人及其家庭可免除过度的 资金负担。
  15. 15. 高力国际  |  2015年3月  |  暮色中国:养老地产市场之契机 15 结论 中国对养老物业及服务的需求显著而迫切,尤以一线城市为 甚。为满足这一迫切需求,中央政府已明确政策基调并引入 外资参与养老产业的发展。然而,这一中央精神必须贯彻落 实至地方层面,以鼓励社会力量将其资源投入其中。对于投 资者及发展商而言,尽管相关配套政策尚未落实,养老地产 市场仍蕴藏商机。   因此,发展商亟须研究当前养老地产市场的各种商业模式及其 优点,亦须了解不同运营机构的优劣势,继而选择相宜的运营 商进行合作。投资者应研究现有及潜在的商业模式,并通过评 估找寻相得益彰之发展商及运营商。 总而言之,对养老地产行业整体运作过程的透彻分析以及合 作伙伴的选择至关重要。随着政府补贴及优惠政策的进一步 完善,行业的先行者将广受裨益。与此同时,当前市场参与 者将继续深耕商业及盈利模式,而养老地产行业的融资、开 发及运营等功能角色的划分亦将日渐清晰。

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