1. MARCO JURÍDICO DEL COOPERATIVISMO DE VIVIENDAS 1
Gemma Fajardo García (fajardo@uv.es)
Profesora Titular Derecho Mercantil
Universitat de València.
1.- ¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Una cooperativa es una asociación de personas que se han unido para
satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas, sociales y culturales en
común, mediante una empresa de propiedad conjunta y de gestión
democrática.
En el caso de una cooperativa de viviendas, la necesidad que buscan
satisfacer conjuntamente los socios es obtener una vivienda, en sentido amplio
(alojamiento). Son los socios los que conjuntamente promueven la
construcción, la compra o el arrendamiento de sus alojamientos.
2.- Modalidades de cooperativas de viviendas:
- Cooperativas que construyen viviendas para adjudicar a sus socios en
propiedad y posteriormente se disuelven.
- Cooperativas que combinan la adjudicación en propiedad de las
viviendas a los socios con la administración de elementos comunes
propiedad de la cooperativa, y no se disuelven.
- Cooperativas que conservan la propiedad de las viviendas construidas y
las ceden en uso o en alquiler a sus socios.
- Cooperativas de gestión de vivienda pública en alquiler.
- Cooperativas de autoconstrucción.
- Cooperativas para la rehabilitación de viviendas
- Cooperativas de crédito para la construcción de viviendas
1
Ponencia presentada en la IV Jornada sobre Cooperativismo de Viviendas: Otras experiencias,
celebrada en la Universitat de València, el 5 de marzo de 2012, organizada por IUDESCOOP, FECOVI y la
Generalitat Valenciana. Este trabajo es contribución al Proyecto de investigación “Los derechos de los
socios ante los nuevos retos del Derecho de Sociedades” (DER2010-17798/JURI) que financia el
Ministerio de Educación e Innovación.
1

2. - Cooperativas que construyen o que administran residencias para
jóvenes o mayores.
- Cooperativas que administran elementos comunes y prestan servicios
en urbanizaciones.
3.- Marco jurídico de las cooperativas de viviendas
La cooperativa de viviendas viene regulada principalmente por la legislación
cooperativa, aunque también debe tenerse en cuenta la legislación que regula
la ordenación de la actividad inmobiliaria.
La legislación cooperativa en España es plural, como consecuencia de ser ésta
una competencia compartida entre el Estado y las Comunidades Autónomas.
Una cooperativa que desarrolle su actividad inmobiliaria mayoritaria (ubicación
de los alojamientos) en la Comunidad Valenciana, se rige por la Ley de
Cooperativas 8/2003 de 24 de marzo.
Si la cooperativa desarrolla promociones en todo el Estado español, sin que
pueda decirse que lo hace mayoritariamente en una Comunidad Autónoma,
entonces se regirá por la Ley estatal de cooperativas 27/1999, de 16 de julio.
En todo caso, como dice la Constitución Española, en caso de laguna legal, el
derecho estatal será supletorio del derecho de las CCAA (art. 149. 3).
4.- Posibilidades que la Ley 8/2003 (LCCV) ofrece a las cooperativas de
viviendas.
Frente a la LC 27/1999 según la cual las cooperativas de viviendas asocian a
personas que precisan alojamiento y/o locales para sí y las personas que con
ellas convivan, la LCCV distingue dos tipos de cooperativas:
Cooperativas de viviendas que tienen por objeto procurar viviendas para sus
socios y otros bienes y servicios complementarios (locales, aparcamientos,
servicios o edificaciones complementarias).
Cooperativas de despachos y locales, que tienen por objeto procurar para sus
socios estos bienes y otros complementarios (aparcamientos, etc.)
En ambos casos, la cooperativa debe procurar exclusivamente para sus socios
esos bienes, y para ello puede realizar cuantas actividades sean necesarias
para el cumplimiento de su objeto social (obtener recursos financieros,
programar, adquirir, parcelar, urbanizar terrenos, construir, conservar,
rehabilitar o administrar esos bienes) y puede hacerlo por sí misma o con
contrata con terceros.
2

3. 5.- La cooperativa procura vivienda (alojamiento) o locales para sus
socios.
La expresión “procurar” no califica en qué concepto se conseguirá la vivienda o
local por el socio. La ley de cooperativas valenciana dice que las viviendas
serán adjudicadas en propiedad a cada socio o permanecerán en la propiedad
de la cooperativa, que podrá cederlas a los socios en arrendamiento o por
cualquier otro título permitido por el ordenamiento jurídico” (art. 91.2):
compraventa (art. 1445 C. c); arrendamiento (art. 1542 C.C); usufructo (art. 467
C. c.) o uso y habitación (art. 523 C. c.). En el mismo sentido, la Ley estatal de
cooperativas (LC) nos dice que “la propiedad o el uso y disfrute de las
viviendas y locales podrá ser adjudicados o cedidos a los socios mediante
cualquier título admitido en Derecho” (art. 89.3 LC).
La expresión “procurar” tampoco hace referencia a la duración temporal o
permanente de ese servicio. Según la ley valenciana, la cesión del bien puede
ser permanentemente o por periodos de tiempo: “El dominio o el disfrute de las
viviendas, locales y bienes complementarios podrá ser adjudicado o cedido ya
sea para uso habitual o permanente, ya sea para uso durante periodos de
descanso o vacaciones” (art. 91.3 LCCV)). Esta última posibilidad haría posible
también la cesión o permuta del derecho de uso y disfrute de la vivienda o local
con socios de otras cooperativas que tengan establecida esta modalidad de
disfrute como prevé la Ley estatal (art. 89. 3 LC).
6.- La cooperativa procura exclusivamente para sus socios.
La Ley valenciana describe como objeto de la cooperativa de viviendas, el
procurar exclusivamente para sus socios viviendas, pero también añade a
continuación: locales, aparcamientos, servicios o edificaciones
complementarias (art. 91. 1 LCCV).
La duda que plantea esta norma es si hay que ser socio para conseguir de una
cooperativa de viviendas un local, un aparcamiento, o sólo se requiere ser
socio para conseguir una vivienda. Y en este último caso: ¿qué destino puede
darse a los bienes complementarios que no sean cedidos o adjudicados a los
socios? Lo mismo podría plantearse en relación con las cooperativas de
despachos o locales, ¿hay que ser socio para conseguir un bien
complementario de éstas como es un aparcamiento?
La Ley estatal es clara al respecto. Por un parte, describe la cooperativa de
viviendas como aquella que asocia a personas que precisan alojamiento y/o
locales para sí y las personas que con ellas convivan (art. 89.1 LC). A
continuación, establece que las cooperativas de viviendas podrán enajenar o
3

4. arrendar a terceros no socios, los locales comerciales y las instalaciones y
edificaciones complementarias de su propiedad, esto es, las que no han sido
cedidas o adjudicadas a los socios con sus viviendas (art.89. 4 LC). Y por
último añade que, en este caso, la asamblea general acordará el destino del
importe obtenido por enajenación o arrendamiento de esos locales y bienes
complementarios.
La Ley estatal circunscribe la condición de socio a quien precisa alojamiento
y/o local, y sólo estos pueden beneficiarse de tales bienes en régimen
cooperativo. Eso significa que, una cooperativa no puede realizar operaciones
con terceros no socios, esto es procurar viviendas o locales a no socios. Pero
ello no excluye que la cooperativa si pueda vender o arrendar a terceros, otros
elementos no asumidos por los socios. Estas operaciones no tendrán la
consideraciones de operaciones con terceros stricto sensu, porque tercero es
aquel que reuniendo las condiciones para ser socio no lo es, sino de
operaciones complementarias de su objetivo social, por lo que no debe dársele
el destino previsto en la ley para aquellas operaciones (a reservas,
normalmente irrepartibles) sino que podrá darse el destino que decida la
asamblea general, por ejemplo, para minorar los gastos de construcción,
gestión o mantenimiento de sus viviendas o locales.
La ley valenciana, ante la duda, debería interpretarse en ese mismo sentido,
diferenciando cual es el objeto principal de la cooperativa (procurar viviendas,
despachos o locales) y cuales son objetivos o actividades complementarias
(locales, aparcamientos, anexos, servicios, etc.).Estas últimas deben ponerse a
disposición de los socios, pero la cooperativa debe poder disponer de los
restos no asumidos por los socios, y debe poder disponer en interés de sus
socios, conforme acuerde su asamblea general.
Por último, merece la pena destacar en este punto, que la ley estatal fue objeto
de una reforma recientemente en esta materia, con el fin de hacer más
llevadera las consecuencias que la crisis estaba produciendo en algunas
cooperativas, cuando los socios no podían hacer frente al cumplimiento de los
compromisos financieros asumidos en su construcción; era difícil su sustitución
por otro socio, y ello amenazaba la finalización de la obra en perjuicio del resto
de socios. La Ley de Economía Social nº 5/2011, de 29 de marzo, en su
disposición transitoria segunda estable con carácter extraordinario que las
cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios, las
viviendas de su propiedad iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor de
esta ley, siempre que: a) las condiciones de su enajenación o arrendamiento
hayan sido acordadas previamente por su asamblea general; y b) estas
operaciones con terceros no alcancen el 50% de las realizadas con los socios.
En este supuesto también, la asamblea general podrá decidir el destino del
importe obtenido por la venta o arrendamiento de estas viviendas.
4

5. Esta norma en sus mismos términos ha sido incluida en la Ley valenciana de
cooperativas (Disposición transitoria tercera), por la reciente Ley de Ordenación
Económica 9/2011, de 26 de diciembre.
7.- La cooperativa puede desarrollar su objeto social por sí o por medio
de terceros (contrata con terceros).
Todas las actividades necesarias para la consecución del objetivo principal de
la cooperativa pueden ser realizadas por la propia cooperativa o pueden ser
contratadas con terceros. La cooperativa de viviendas puede contratar con
terceros la construcción, la adquisición, la rehabilitación, o incluso, la propia
gestión de la cooperativa.
La gestión y representación de la cooperativa corresponde a su órgano de
administración (consejo rector). Dice la ley valenciana que el consejo rector es
el órgano de gobierno, representación y gestión de la cooperativa con carácter
exclusivo y excluyente, y es además, quien representa a la cooperativa en
todas sus actuaciones frente a terceros. Esta representación se extenderá a
todos los actos comprendidos en el objeto social (art. 41 LCCV).
La actividad inmobiliaria que desarrolla la cooperativa de viviendas es
compleja, y sin embargo, su órgano de administración debe estar conformado
necesariamente por socios, esto es, personas interesadas en conseguir una
vivienda, que por lo general, no tienen experiencia en este tipo de actividad ni
cualificación para desarrollarla.
Por ello es frecuente e incluso se dice, necesario, que la cooperativa sea
gestionada por profesionales (gestión externo). En tales casos, los
administradores conservarán ciertas facultades indelegables (rendir cuentas a
los socios, supervisar la actuación de los gestores…), y aquellas que se
reserven, porque pueden conferir más o menos poderes, según tengan por
conveniente. El otorgamiento de poderes generales si son permanentes deben
inscribirse en el Registro de Cooperativas. Si la cooperativa designa un
director, éste necesariamente, representará a la misma en todos los asuntos
relativos al giro y tráfico de ésta (art. 48.4 LCCV). Y por último, será necesaria
la designación de un director o gestor con dedicación permanente cuando la
cooperativa tenga una cifra anual de negocio superior a tres millones de euros
(art. 48. 5LCCV).
La gestión puede encomendarse por los administradores de la cooperativa a un
gestor, persona física o jurídica, cuyas facultades vendrán determinadas por el
poder conferido o el contrato que les vincule (laboral, de mandato o de
servicios), y por las normas legales que existen al respecto y que veremos a
continuación.
5

6. Las conocidas como “gestoras de cooperativas de viviendas” son normalmente
sociedades mercantiles, que tienen por objeto, gestionar la promoción y
construcción de viviendas en régimen cooperativo. Su vinculación con la
cooperativa suele ser a través de un contrato de mandato o de arrendamiento
de servicios.
Las gestoras aportan los conocimientos técnicos de que carecen los
cooperativistas, y por ello es normal que acudan a estos gestores para
contratar la gestión de su cooperativa de viviendas. La especialización de estas
gestoras lleva a que cuando no son requeridos sus servicios, promuevan ellas
mismas la constitución de la cooperativa a través de los medios de
comunicación y de la publicidad al uso que utilizan las promotoras.
La promoción de viviendas cooperativas a través de gestoras puede presentar
riesgos para los cooperativistas, principalmente porque siendo la cooperativa
una fórmula de autopromoción, asumen los socios los riesgos de la gestión, y a
su vez, de capacidad de decisión se ha visto muy mermada al trasladarse el
centro de decisión a la gestora. Además, los socios captados para integrar la
cooperativa no se conocen previamente por lo que es difícil que lleguen a crear
la voluntad conjunta que debe subyacer en cualquier asociación, y es probable
que se resiente, la autonomía de la cooperativa y la gestión democrática que
debe caracterizarle.
Por ello la legislación de viviendas nacional y autonómica ofrece algunas
garantías a los cooperativistas que promueven sus viviendas a través de
gestoras:
El Real Decreto 2028/1995 establece las condiciones de acceso a la
financiación cualificada estatal de las viviendas de protección oficial
promovidas por cooperativas de viviendas al amparo de los planes estatales de
vivienda. Esas condiciones también se aplicarán a las promociones de
viviendas de protección pública de la Comunidad Valenciana (art. 33.1 Decreto
90/2009 de 26 de julio, Reglamento de Viviendas de Protección Pública).
Entre las condiciones que se establecen merece citarse las siguientes:
a) La inscripción de la cooperativa en el Registro Especial de Entidades
Promotoras de VPO.
b) Si se otorgan mandatos o poderes de representación para la gestión,
deberán ser expresos y por escrito. Los mandatarios o apoderados
actuarán siempre en nombre y por cuenta de la cooperativa y de
acuerdo a las instrucciones de ésta; y no podrán admitirse cláusulas
de irrevocabilidad del mandato o poder, ni de exoneración de la
responsabilidad del mandatario o apoderado.
6

7. c) Si se suscriben contratos de arrendamiento de servicios u otros
análogos, la indemnización que en su caso proceda por resolución,
se limitará únicamente a los perjuicios.
d) Las facultades otorgadas a los gestores se limitarán sólo a los actos
de administración propios de la gestión de la promoción, sin que en
ningún caso, puedan extenderse a actos de dominio.
e) Los actos de aprobación, revocación o resolución de los contratos
con la gestora, de adquisición del suelo, el encargo y aprobación del
proyecto de obras, la elección de la constructora, la aprobación del
contrato de ejecución de obras y la recepción de las obras, deberán
ser aprobados o ratificados por la Asamblea general de la
cooperativa.
f) Si la cooperativa percibe de los socios cantidades anticipadas a
cuenta del coste de la vivienda, deberá garantizarlas.
g) Los miembros del Consejo rector de la cooperativa, deben reunir los
requisitos exigidos para acceder a la financiación cualificada.
h) La titularidad del suelo, edificaciones, préstamo hipotecario y, en
general, el sistema de cobros y pagos, debe realizarse a nombre y
por cuenta de la cooperativa, sin perjuicio de la posterior adjudicación
de la vivienda al socio.
i) En ningún caso, el conjunto de los pagos que efectúe el
cooperativista, imputables al coste de la vivienda, incluyendo los
honorarios de gestión, podrá ser superior al precio máximo de venta
o adjudicación de la vivienda, fijado de acuerdo con las normas
vigentes sobre la materia.
j) La cooperativa deberá acreditar ante la Comunidad Autónoma la
capacidad técnica y profesional de la gestora para llevar a cabo la
gestión de la promoción.
k) Los gestores contratados por la cooperativa serán responsables de
los daños que causen a la cooperativa, o a sus miembros, por actos
contrarios a la ley o a los respectivos contratos y por los realizados
sin la diligencia con la que deben desempeñar el cargo.
l) Los derechos reconocidos a las cooperativas de viviendas o a sus
socios al amparo de los Planes de vivienda no podrán ser
transmitidos a las entidades gestoras ni delegados en éstas.
La norma citada ofrece una buena batería de medidas, que podría mejorarse,
pero que en todo caso sólo es aplicable a la promoción en régimen cooperativo
de viviendas de protección pública.
La otra norma a destacar es la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999.
En esta ley encontramos dos normas de interés. Por una parte, el art. 17 que
establece la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso
de la edificación, y que extiende dicha responsabilidad a las personas que “a
tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como
7

8. tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas”. La otra
norma es la Disposición Adicional Primera sobre Percepción de cantidades a
cuenta del precio durante la construcción. Según esta norma, la percepción de
cantidades anticipadas por los promotores o gestores se cubrirá mediante un
seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo
dispuesto en la Ley 57/1968 sobre percepción de cantidades anticipadas en la
construcción y venta de viviendas. Esta normativa “será de aplicación a la
promoción de toda clase de viviendas, incluso a las que se realicen en régimen
de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa”.
En esta ocasión las medidas a adoptar no son muchas pero al menos se
extienden a toda promoción de viviendas en régimen cooperativo y no sólo a
las de vivienda de protección pública.
Al margen de las medidas legales previstas y proyectadas, las cooperativas de
viviendas y las gestoras, también han tomado medidas para ofrecer seguridad
a los cooperativistas. La Asociación de Gestoras de Cooperativas de Viviendas
de España (GECOPI) tiene un código deontológico que impone a sus
asociados sobre buenas prácticas en la realización de las promociones
cooperativas; y la Confederación de Cooperativas de Vivienda de España
(CONCOVI) tiene en su web una Guía del socio cooperativista donde advierte
de sus derechos.
8.- La cooperativa como promotora de viviendas para sus socios.
La cooperativa de viviendas es un modelo de autopromoción de vivienda
realizada colectivamente por un grupo de personas con el fin de decidir,
impulsar, programar y financiar con recursos propios o ajenos, sus propias
viviendas (art. 9 Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación). La diferencia
con una comunidad de propietarios reside en que los cooperativistas crean una
persona jurídica que intermedia entre los socios y los terceros, y los comuneros
no. Sin embargo, no por ello la cooperativa deja de realizar su actividad
promotora por cuenta de sus socios aunque lo haga en nombre propio, y por
tanto repercute directamente en sus socios las consecuencias de su actuación.
La cooperativa no construye viviendas con su patrimonio, sino con las
aportaciones recibidas de sus socios que deben estar perfectamente
diferenciadas del resto de bienes que pueda tener la cooperativa. Y son estas
aportaciones las que deben destinarse al objeto social de la cooperativa. Por el
contrario, el socio es en todo momento copropietario de los bienes adquiridos
por la cooperativa con sus bienes. Una vez finalizada la obra, la cooperativa
debe adjudicar a cada socio la propiedad individualizada de su vivienda,
excepto si los estatutos hubieran previsto que esta propiedad no se
individualizará sino que permanecerá agrupada en régimen cooperativo. Si la
persona jurídica se extinguiese por cancelación registral, quedaría una
comunidad de propietarios, que sería la titular de la construcción.
8

9. Como consecuencia de esta forma particular de adquirir la titularidad de la
vivienda (autopromoción), son los socios quienes soportan el coste de
construcción de la misma, aunque el coste final supere la previsión inicial, lo
contrario ha sido calificado por el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones
como enriquecimiento injusto del socio (por citar algunas: SSTS 27 septiembre
2007 o 30 de enero 2008). En segundo lugar, las viviendas están en régimen
de copropiedad hasta que se adjudican, por lo que al no existir transmisión de
propiedad entre cooperativa y socio, no se tributa en el Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales. Y por último, no existe responsabilidad decenal
de la cooperativa frente a sus socios como también ha declarado en muchas
ocasiones el Tribunal Supremo (SSTS 11 febrero 1985 o 15 enero 1997) Si
responde en cambio ante la cooperativa y sus socios, el constructor y las
empresas gestoras de cooperativas que dada su intervención decisoria en la
promoción actúen como tales promotores (art. 17.4 de la Ley de Ordenación de
la Edificación 38/1999).
No obstante, también hay que subrayar que en supuestos de falsas
cooperativas (promotoras privadas que adoptan la forma cooperativa sin
comportarse como verdaderas cooperativas) la jurisprudencia ha levantado el
velo de la personalidad jurídica para exigir responsabilidad decenal a la
cooperativa (SAP Barcelona 4 abril 2005) o ha condenado por estafa a los
responsables de esas falsas cooperativas (STS 2 julio 2003).
Es importante subrayar que, con independencia del modo en que se promueva
una cooperativa de viviendas, su funcionamiento debe responder a los
principios que caracterizan a las cooperativas, y que están presentes a su vez
en la legislación cooperativa, principalmente: el principio de adhesión voluntaria
y abierta, de gestión democrática por los socios, de participación económica de
todos ellos y derechos proporcionales a dicha participación; y de autonomía e
independencia.
9.- ¿Quiénes pueden ser socios de estas cooperativas?
La LC establece que la cooperativa de viviendas asocia a personas físicas
que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas
conviven. También podrán ser socios los entes públicos y las entidades sin
ánimo de lucro, que precisen alojamiento para aquellas personas que
dependientes de ellos tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en
el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para
desarrollar sus actividades. Asimismo pueden tener como objeto, incluso único,
en cuyo caso podrán ser socios cualquier tipo de personas, el procurar
edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y
locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y
locales, elementos, zonas o edificaciones comunes y la creación y suministros
9

10. de servicios complementarios, así como la rehabilitación de viviendas, locales y
edificaciones e instalaciones complementarias.
La ley valenciana sólo hace expresa referencia a quienes pueden ser socios de
una cooperativa de despachos o locales. Dice al respecto que podrán
pertenecer como socios los profesionales, estén o no colegiados, los pequeños
empresarios, incluidos los agrícolas, entendiéndose por tales las personas
físicas o jurídicas, que no empleen a más de cincuenta trabajadores por cuenta
ajena, y las cooperativas de cualquier clase y tamaño que sean (art. 91. 9).
Cabe preguntar entonces: ¿no es posible constituir una cooperativa por un
grupo de empresarios que emplee más de cincuenta trabajadores, con el fin de
obtener un local, una parcela, unas instalaciones? Si es posible, pueden
constituir una cooperativa de servicios empresariales o profesionales, cuyo
objeto es realizar toda clase de servicios empresariales o profesionales, no
atribuidos a ninguna otra clase de cooperativas definidas en esta Ley, con el fin
de facilitar la actividad empresarial o profesional realizada por cuenta propia
por sus socios (art. 95 LCCV).
En cuanto a las cooperativas de viviendas, la ley no dice expresamente
quienes pueden ser socios, posiblemente porque se presume que si el socio
pretende conseguir una vivienda para sí, éste sólo puede ser una persona
física. No obstante, planteada la cuestión ante el Tribunal Superior de Justicia
de la Comunidad Valenciana, este se pronunció distinguiendo por una parte
que sólo pueden ser socios las personas físicas que precisan viviendas, pero
que como la cooperativa también puede procurar a sus socios locales,
aparcamientos, etc., también podría tener socios personas jurídicas
interesadas en los demás bienes que no son vivienda. Pero en este caso,
concluye, esas personas jurídicas –como en la Ley estatal- no deben tener
ánimo de lucro mercantil (Sentencia de 3 de enero de 2008). No es una
sentencia que compartimos, pero desde luego abre las puertas a los socios
personas jurídicas en las cooperativas de viviendas.
Por último, no debe olvidarse la posibilidad de constituir cooperativas para
atender las necesidades de las personas, aunque no estén expresamente
previstas en la ley, así como la posibilidad de constituir cooperativas
polivalentes, esto es, cooperativas que puedan atender las necesidades de
distintos colectivos de socios (socios trabajadores, socios proveedores de
bienes y/o servicios, y socios consumidores o usuarios de esos bienes y/o
servicios). La Ley valenciana ofrece multitud de posibilidades para que las
personas puedan satisfacer cualquier necesidad agrupándose en régimen
cooperativo (art. 86. 3 y art. 2.2 LCCV).
10.- Ventajas que ofrecen las cooperativas de viviendas y razones para su
fomento.
10

11. La cooperativa de viviendas siempre ha sido un medio idóneo para conseguir
una buena vivienda a precio de coste. Hoy en día, dada la dificultad para
adquirir financiación por parte de los promotores, la vivienda se hace casi la
única posibilidad de sacar adelante una promoción de viviendas.
La promoción de viviendas en régimen cooperativo también ofrece muchas
ventajas para los socios: se ahorra el beneficio que se llevaría el promotor; los
socios al ser los futuros residentes de las viviendas, tienen más interés y más
posibilidades de controlar la construcción, su seguridad y calidad; las
decisiones sobre todos los aspectos de la construcción y gestión se toman
democráticamente, por lo que todos pueden participar en esas decisiones; hay
más información y transparencia. Si además la cooperativa perdura en el
tiempo, los socios tendrán más oportunidades para poder seguir resolviendo
cooperativamente sus nuevas necesidades económicas, sociales o culturales
en común: guarderías, transporte, comercios, mantenimiento de jardines,
instalaciones, construcción de otros elementos complementarios, servicios, etc.
Cuando la cooperativa es la propietaria de las viviendas, los precios de
transmisión de las mismas se incrementan moderadamente porque la ley limita
el capital y demás prestaciones que puede exigírsele al nuevo socio, por lo que
contribuyen a estabilizar el precio de las viviendas allí donde se establecen.
Por estas y otras razones, las cooperativas y en particular las cooperativas de
viviendas deberían ser objeto de más atención, protección y fomento.
La Constitución Española reconoce el derecho de todos los españoles a
disfrutar de una vivienda digna y adecuada y ordena a los poderes públicos que
promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes
para hacer efectivo este derecho (art. 47. 1 CE); y por otra parte, ordena a los
poderes públicos fomentar mediante una legislación adecuada, las sociedades
cooperativas (art. 129.2 CE).
Las cooperativas de viviendas son entidades fiscalmente protegidas siempre
que se ajusten en su constitución y funcionamiento a la ley de cooperativas
(Ley de Régimen Fiscal de las Cooperativas 20/1999).
En la Comunidad Valenciana, la Ley de cooperativas 8/2003 ordena a la
Generalitat Valenciana que fomente la creación de cooperativas y su
colaboración en la ejecución de los programas de obras públicas, urbanismo y
viviendas; y añade que, para el cumplimiento de estos fines, la Generalitat
fomentará que las cooperativas de viviendas sociales adquieran terrenos de
gestión pública por el sistema de adjudicación directa, y fomentará también la
colaboración para estos fines, con las corporaciones locales (art. 113.2)
Y por último, las cooperativas deben ser fomentadas porque forman parte de
nuestra economía social. La ley de economía social 5/2001, de 29 de marzo ha
11

12. declarado tarea de interés general la promoción, estímulo y desarrollo de las
entidades de economía social y de sus organizaciones representativas.
Con la firma de este convenio, queremos seguir trabajando para que el derecho
a la vivienda digna sea una realidad al alcance de todos los ciudadanos.
Creemos que la cooperativa es una fórmula adecuada, aunque debe
mejorarse, y que ofrece muchas más posibilidades de las que conocemos, por
ello el objeto de esta Jornada y de otras actuaciones que queremos seguir
desarrollando, para favorecer la implantación en nuestra Comunidad de nuevos
formas de gestión cooperativa del alojamiento.
BIBLIOGRAFIA.
AGUILAR GARCIA, Manuel. “Las cooperativas de viviendas, disposiciones
comunes y específicas”. Revista de Derecho Notarial nº 7 abril-junio 1972,
p. 7-64
ALBORS SOROLLA, M.A. Estudio del Modelo Andel de Cooperativas de
Viviendas en cesión de uso y su introducción en España. Tesis Máster en
Edificación (Especialidad de Gestión). Universitat Politècnica de Valéncia,
septiembre 2011.
BENAVENTE MOREDA, Pilar, “18 de mayo de1992. Acción, declarativa de
propiedad. Determinación de la naturaleza ganancial o privativa de un
piso y plaza de garaje adquiridos a Cooperativa de viviendas por uno solo
de los cónyuges una vez disuelta la sociedad de gananciales, ostentando
la condición de socio y realizando las aportaciones correspondientes
durante la vigencia del consorcio. Confesión de privacidad por el cónyuge
no adquirente”, Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, núm. 29, 1992,
pp. 561-574
CABANILLAS SÁNCHEZ, Antonio, “Legitimación activa de la cooperativa
contratante para ejercitar la acción de responsabilidad decenal del artículo
1591 del CC, una vez transmitidas las viviendas a los socios
adjudicatarios”, Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil, núm. 24, 1990,
págs. 931-938
CLEMENTE DE DIEGO, Jaime Oñate, “Comentarios al Real Decreto
2028/1995 relativo a cooperativas de viviendas que soliciten financiación
pública”, Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa, núm. 8,
1996, pp. 165-170
FAJARDO GARCÍA, I. Gemma. “Consecuencias jurídicas de la variación del
coste final de la vivienda cooperativa” en CIRIEC. Revista Jurídica de
Economía Social y Cooperativa nº 3 Mayo 1992 pp. 277-282.
12

13. FAJARDO GARCÍA, I. Gemma. “La responsabilidad del socio en la gestión
económica de la cooperativa de viviendas desde la Jurisprudencia del
Tribunal Supremo” en CIRIEC. Revista Jurídica de Economía Social y
Cooperativa nº 5 Noviembre 1994 pp. 415-417.
FAJARDO GARCÍA, I. Gemma. “El objeto social de la cooperativa de viviendas”
Pensamientos jurídicos y palabras dedicados a Rafeal Ballarín. Ed. Servei
de Publicacions de la Universitat de València. 2009 pp. 383-397.
FAJARDO GARCÍA, I. Gemma. “La adjudicación y venta de parcelas como
objeto social de las cooperativas de viviendas”. CIRIEC. Revista Jurídica
de Economía Social y Cooperativa, nº 22, de 2011. http://www.ciriec-
revistajuridica.es
FEDERACIÓ DE COOPERATIVES D’HABITATGES DE CATALUNYA. Els
Habitatges Cooperatiues. El sistema de cessió d’ús, 2008
FERNANDEZ GARCIA-LORENZANA: “Aspectos jurídicos de las cooperativas
de viviendas”. Curso de especialización de directores/gerentes de
cooperativas de viviendas. Centro de Educación Cooperativa Luis Cuñat
Rodriguez. Madrid, 1991
FERREIRO MARTÍNEZ, Isabel, “Las cooperativas de viviendas en el entorno
de las Pymes. Análisis de su régimen jurídico”, XI Jornadas de
investigadores en Economía social y cooperativa, Santiago de
Compostela, 2006, CDRom, ISBN 84-95003-52-X
GARCÍA PÉREZ, Rafael, “Reclamación de cantidad de constructora a la
cooperativa de viviendas. Responsabilidad de los socios por las deudas
de las Sociedad. Breve nota sobre la Sentencia del Tribunal Supremo
716/2002, de 28 de octubre”, Cooperativismo e Economía Social, núm.
25, 2003, pp. 177-180
GOMEZ APARICIO, P. Análisis de los aspectos financieros de la sociedad
cooperativa de viviendas en España, Madrid. Editorial de la Universidad
Complutense de Madrid, 1993
GOMEZ APARICIO, Pilar “El concepto de sociedad cooperativa de viviendas
en la legislación general del Estado Español” Revista de Estudios
Cooperativos (REVESCO) nº 60 (1994) p. 175-194.
GONZALEZ ARRIBAS, M. A y otros. Las Cooperativas de Viviendas. Doctrina
Jurisprudencial. Dykinson, 1997.
GONZÁLEZ CARRASCO, Carmen, “1652. Sentencia de 28 de Octubre de
2002: Cooperativas de vivienda. Responsabilidad de los socios
adjudicatarios por las deudas sociales. Responsabilidad directa y
13

14. responsabilidad subsidiaria en vía subrogatoria limitada a las aportaciones
adeudadas a la cooperativa”, Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil,
núm. 61, 2003, pp. 233-244
GONZÁLEZ CARRASCO, Carmen, “9 de abril de 1996. Cooperativa de
viviendas y comunidad de propietarios surgida tras la adjudicación de
pisos y locales a los socios. Acción de reparación de defectos
constructivos. Ejecución a costa del deudor. Legitimación activa.
Subsanabilidad de los defectos relativos a la capacidad procesal de las
partes”, Cuadernos Cívitas de Jurisprudencia Civil, núm. 42, 1996, pp.
979-988
GONZÁLEZ TAUSZ, Rafael, "Las cooperativas de viviendas de
responsabilidad limitada no existen”, REVESCO, núm. 67 – 1999, pp. 89-
122
HERRADA ROMERO, Rafael Ignacio, “Sentencia del Tribunal Supremo (Sala
1ª) de 27 de septiembre de 1955 : Préstamo hipotecario concertado por el
Presidente de la Cooperativa de VV.P.O” Revista de Derecho Privado,
núm. 80, Mes 6, 1996, págs. 504-513
LAMBEA RUEDA, A. Cooperativas de viviendas, Ed. Comares, Granada,
2001.
LAMBEA RUEDA, Ana, “29 de Marzo de 2001: Cooperativa de viviendas.
Incumplimiento del contrato de ejecución de obras con suministro de
materiales celebrado con empresa constructora. Disolución de la
Cooperativa. Responsabilidad de los cooperativistas copromotores del
coste de sus viviendas de protección oficial”, Cuadernos Cívitas de
Jurisprudencia Civil, núm. 58, 2002, pp. 91-110
LAMBEA RUEDA, Ana, Aspectos civiles de las cooperativas de viviendas. La
adjudicación de la vivienda al socio, 1999 (Tesis doctoral)
LAMBEA RUEDA, Ana. Cooperativas de viviendas. Editorial Comares.
Colección Estudios de Derecho Privado nº22. Granada, 2001.
MERINO HERNÁNDEZ, Santiago, “Algunos comentarios sobre la Orden de
30 de junio de 2004, del Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales, sobre
procedimiento de adjudicación de promociones privadas de viviendas de
protección oficial llevadas a cabo por cooperativas, comunidades de
bienes o promociones para uso propio”, Revista Vasca de Economía
Social, núm. 0 – 2004, pp. 213-221
MILLÁN CALENTI, Rafael Alvaro, “Algunas cuestiones relativas al objeto
social de las cooperativas de viviendas”, XI Jornadas de Investigadores
14

15. en Economía Social, 2006, Santiago de Compostela, ISBN 84-95003-52-
X.
MONTERO VILAR, José Antonio, “Ganancialidad de la condición de socio en
las cooperativas de viviendas”, XI Jornadas de investigadores en
Economía social y cooperativa, Santiago de Compostela, 2006, CDRom,
ISBN 84-95003-52-X
MORÓN BECQUER, Pedro, "Las cooperativas de viviendas según su origen.
Consideraciones generales”, REVESCO, núm. 60 – 1994, pp. 145-155
SALINAS, F y SANZ JARQUE, J.J. (Directores) Las cooperativas de viviendas
en España. Desafíos de presente y futuro. Universidad Católica de Álava,
Salamanca, 2003.
SERRANO Y SOLDEVILLA, A. D. “El derecho al reembolso en las
Cooperativas de Viviendas” en La Sociedad cooperativa al día, nº 37,
1993, p. 5 y ss.
TRUJILLO DÍEZ, Iván Jesús, “16 de febrero de 1998. Cooperativa de
viviendas. responsabilidad de los cooperativistas adjudicatarios de
viviendas frente a la empresa constructora. Liquidación en sede
cooperativa de las cantidades a cuenta de la vivienda. Baja de socios y
transcurso de cinco años desde su efectividad, pasados los cuales
termina la responsabilidad del socio frente a la cooperativa por las
obligaciones asumidas por ésta con anterioridad a la baja”, Cuadernos
Cívitas de Jurisprudencia Civil, núm. 47, 1998, pp. 809-820
TRUJILLO DÍEZ, Iván Jesús. “Propiedad horizontal en régimen cooperativo”.
CIRIEC. Revista Jurídica de Economía Social y Cooperativa nº 10
Octubre 1999 pp. 37-44
TUSQUETS TRIAS DE BES, F. “La profesionalización de los cargos directivos
en la nueva Ley de Cooperativas” RGD 664/2000 p. 58.
URIBARRI, I. “Panorama y reflexión sobre las Cooperativas de Viviendas” en
Cuartas Jornadas de cooperativas de Euskadi”, Vitori-Gasteiz, 1986 p.
107 y ss.
VAZQUEZ FRAILE, A. “La gestión empresarial en las cooperativas de
viviendas” en La Sociedad cooperativa al dia, nº 34, 1993 pp. 3 y 4.
VÁZQUEZ FRAILE, Alfonso, "Las cooperativas de viviendas y el Proyecto de
Ley de Cooperativas”, REVESCO, núm. 66 – 1998, pp. 139-146
VÁZQUEZ FRAILE, Alfonso, “Cuestiones problemáticas de las cooperativas
de viviendas”, XI Jornadas de investigadores en Economía social y
15

16. cooperativa, Santiago de Compostela, 2006, CDRom, ISBN 84-95003-52-
X
VIENNEY, C. “Fonctionnement des coopératives d’habitacion en Europe”.
Rapport provisoire du CECCODHAS (Comité Europeén de Coordination
de l’Habitat Social). Bruxelles 1989, p. 2
VIZ TASIS, Gumersindo. Todo sobre Cooperativas de viviendas. Guia Jurídica
completa. Colección Legal de Vecchi, SA. Barcelona 1987.
16