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Analisis doctrinario derecho_registral

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  1. 1. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales UNIVERSIDAD SAN MARTÍN DE PORRES FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA A ANÁLISIS DOCTRINARIO, LEGAL Y DE RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL EN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES CATEDRATICO:Jorge Antonio Martín Ortiz Pasco con la colaboración de Altez Día Fiorella, Ataupillco Gálvez Yeniffer y Altez Díaz Paola. -1-
  2. 2. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales GENERALIDADESEl Principio de Rogación es el principio que inicia el procedimiento registral,es el principio que se da antes de la calificación, además, es una declaraciónde voluntad que se dirige al Registrador para buscar la inscripción del título.La rogación es un principio registral, en virtud del cual las inscripcionesregistrales deben ser indefectiblemente a solicitud de parte; sin embargo,esto no impide que se puedan dar inscripciones de oficio, aunque estastengan carácter excepcional, tales como la inscripción de la hipoteca legal1 yla inscripción del tracto sucesivo o la rectificación de áreas dentro delproceso de formalización de los asentamientos humanos (COFOPRI).2No obstante, el termino “rogación” no puede ser confundido con el de“suplica”, debido a que el registrador está en la obligación de calificar el titulopresentado en virtud de la rogación; es un deber que este debe cumplir y delque no se puede sustraer.1 Articulo 1118º.- Hipotecas legalesAdemás de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya sidocon dinero de un tercero.2.- La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo omateriales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.3.- La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de haceramortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.Articulo 1119º.- Constitución e inscripción de hipoteca legalLas hipotecas legales a que se refiere el artículo 1118 se constituyen de pleno derecho y seinscriben de oficio, bajo responsabilidad del registrador, simultáneamente con los contratosde los cuales emanan.En los demás casos, el derecho del acreedor surge de la inscripción de las hipotecaslegales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, puedenexigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción.2 Ley Nº 26785. Publicada 11.05.97 en el Diario Oficial El Peruano. Pág. 149137. -2-
  3. 3. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesSe debe tener presente que la rogatoria no es la presentación de unasolicitud en si misma, puesto que eso pertenece al derecho administrativo,sino que aquella rogatoria surge cuando ésta solicitud, acompañada dedocumentos que contienen el acto que será materia de la inscripción, espresentada al registro. ASPECTO NORMATIVOANÁLISIS DEL CÓDIGO CIVILAhora bien, este principio está regulado – al igual que los demás – en elCódigo Civil; sin embargo, no tiene un artículo consagrado exclusivamente aél, sino que está incluido dentro del artículo 2011º del Código Civil queregula a la legalidad y la calificación. CODIGO CIVIL ARTÍCULO 2011º: PRINCIPIO DE ROGACION "Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro".Es así que podemos ubicarlo en el primer párrafo, el que expresa losiguiente: “Los registradores califican la legalidad de los documentos ENCUYA VIRTUD SE SOLICITA la inscripción”… -3-
  4. 4. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesPor lo visto, este principio no ha sido regulado a cabalidad por nuestroCódigo Civil, ya que este solo ha hecho alusión a él a través de la palabra“solicitar”, dejando su desarrollo a una norma mas específica; deconformidad con el numeral III del Título Preliminar del Reglamento Generalde los Registros Públicos.Además, hubiera sido conveniente que, en lugar de utilizar el término“documento”, se hubiera empleado la palabra “titulo”, debido a que estedenota un contenido más amplio; puesto que implica, no solo al documentoen donde está contenido el acto o derecho, sino también a la solicitud y a losanexos, como por ejemplo el Certificado de numeración; una partida denacimiento, etc.Por ello el código civil peruano respecto al Principio de Rogación solo haceuna mención, al utilizar la palabra “solicita”. El código civil peruano en suartículo 2011º del Código Civil debió utilizar el término “título” porque alemplear la palabra documento se debe de recalcar que además de lasolicitud interesan, para los fines de la inscripción, un documento y losanexos del mismo. ANÁLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOSEl Reglamento General de los Registros Públicos regula la rogación en elTitulo Preliminar numeral III con la denominación de Principio de Rogación yde Titulación Auténtica. TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL III: PRINCIPIO DE ROGACION Y TITULACION AUTENTICA “Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. -4-
  5. 5. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13°, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste”.El numeral III del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de losRegistros Públicos, expresa quiénes son los sujetos legitimados parasolicitar la inscripción registral, incluyendo además de los otorgantes del actoal tercero interesado, señalando al TITULO como el objeto de la calificación;es decir, reemplazar el término “documento” – previsto en el Código Civil –por uno de connotación más amplia, el “título”.Es clara la distinción que hace el Reglamento al señalar la palabra “titulo” yno “documento” como hace el Código Civil, puesto que es mas precisa yademás denota un contenido mas amplio que el siempre “documento” queen realidad vendría a ser solo una parte de lo que se presenta al registropara que el título se registre, porque además de la solicitud se presenta undocumento y los anexos de éste.Además, este mismo artículo incluye una presunción jure et de jure alseñalar que el presentante del título es considerado como si actuara enrepresentación del adquirente del derecho o del directamente beneficiadocon la inscripción; todo esto con el objetivo de disminuir costos detransacción3.3 “Los costos de transacción son los costos de celebrar un contrato, y que en ciertascircunstancias son tan altos que pueden evitar que se perfeccione el acuerdo, o llevar a queéste se perfeccione en términos ineficientes”. BULLARD GONZALEZ, Alfredo. Derecho yEconomía: el análisis económico de las instituciones legales. Lima – Perú: Editorial Palestra2006, p. 113. -5-
  6. 6. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesDentro de la noción de “tercero interesado” debe incluirse al Notario que,según el artículo 12º del TUO del Reglamento General de los RegistrosPúblicos, tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción delos instrumentos que ante él se otorguen. TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS ARTICULO 12º: SOLICITUD DE INSCRIPCION “(…) El Notario tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados (…)”.Por tanto, de acuerdo al Reglamento General de los Registros Públicos, laspersonas legitimadas para solicitar una inscripción son:  Los otorgantes del acto o derecho  Los terceros interesados  Los Notarios PúblicosEn los artículos subsiguientes se señalan la posibilidad que tiene elpresentante de poder desistirse de la rogatoria así como los requisitos quedebe reunir el título para esta prospere. ASPECTO DOCTRINARIODe acuerdo a Gómez Gálligo y Del Pozo Carrascosa4, señalan que “Larogación o petición de inscripción es una declaración de voluntad unilateral yrecepticia, dirigida al Registrador. La solicitud inicia el procedimiento registral4 Gómez Gálligo, Francisco Javier / Del Pozo Carrascosa, Pedro. Lecciones DerechoHipotecario. Madrid – España: Editorial Marcial Pons, 2000. p. 63 -6-
  7. 7. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesy hace que el Registrador deba calificar los títulos que se le presenten,realizando la inscripción si la calificación es favorable, o bien suspendiéndolao denegándola cuando del título examinado resulte un juicio desfavorable”.Éstos autores indican que este principio es también considerado como unapetición de inscripción y toma en cuenta el aspecto de la declaración devoluntad que será dirigida al Registrador para que éste pueda inscribir o noel título.Además, señalan que ésa solicitud es la que da origen al procedimientoregistral e indican que es el Registrador quien debe calificar los títulos quese le presentan.Con lo que en esta noción que dan los citados autores se hace referencia demanera implícita que si bien es una solicitud que se presenta al Registrador,esto no significa que se le “ruega” al Registrador que inscriba sino que elRegistrador está en la obligación de calificar el título presentado en virtud dela rogación.Así también Antonio R. Coghlan5 manifiesta que “el principio de rogacióndescribe la iniciativa de sujeto interesado tendiente a obtener el asientoregistral del titulo que presenta a ese efecto”Por su parte, Gonzales Loli6 señala respecto al Principio de TitulaciónAuténtica que “el Principio de Titulación Auténtica no es diferente al quenormalmente se ha denominado de Instrumentación Pública, como una clasede principio que constituye requisito de la extensión de los asientos deinscripción. El término titulación autentica es frecuentemente utilizado por loscomentaristas de la legislación hipotecaria española…”5 Coghlan, Antonio R. Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral. Abeledo-Perrot,Buenos Aires – Argentina, 1984, p. 105.6 Gonzales Loli, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los RegistrosPúblicos. Editorial Gaceta Jurídica, Lima – Perú. 2002. p. 34. -7-
  8. 8. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesFinalmente, se debe precisar que el principio de rogación en sí misma no esuna solicitud, en tal sentido, su importancia radica en que debido a esteprincipio es el que da inicio a todo el procedimiento registral, marca la pautapara que se presenten los demás principios a lo largo del procedimientoregistral. EXPOSICION DE MOTIVOS DEL CÓDIGO CIVILLa Exposición de Motivos del Código Civil señala que el artículo 2011º dedicho cuerpo normativo se refiere al principio de calificación, en cuantoseñala que con ello se permite señalar los criterios que el registrador debetener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los títulos quepretenden lograr acogida registral.Si bien dicha Exposición de Motivos hace un análisis acerca de la primeraparte del artículo 2011º indica también que dicha disposición alude alprincipio de rogación, con ello hace referencia a la frase que señala el códigocivil “….se solicita la inscripción…”, indicando que con ello se señala que lainscripción se hace a solicitud del interesado.Indica además, referente a la licitud del pacto de no inscripción queimponen a los contratantes obligaciones de no hacer. Expresa que estasobligaciones de no hacer están expresadas en la no realización de ningúnacto que derive o ayude a la inscripción y su incumplimiento se traduce endaños y perjuicios.Lo que la Exposición de Motivos del Código Civil hace referencia es que elpacto de no inscripción es lícito e imponen obligaciones de no hacer a loscontratantes, con ello no se daría una inscripción, pero es por el acuerdo delos contratantes. -8-
  9. 9. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales ASPECTO NORMATIVOEl Principio de Prioridad, en sentido lato –preferente y excluyente-, es elúnico que se encuentra regulado en dos artículos del Código Civil, a saber: CODIGO CIVIL ARTÍCULO 2016º: PRINCIPIO DE PRIORIDAD “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”. ARTÍCULO 2017º: PRINCIPIO DE IMPENETRABILIDAD “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior”.Ahora bien, el primer artículo parece muy claro, pues señala que,dependiendo del momento en el que el título se inscribe en el registro, se leotorgará a su titular preferencia en sus derechos; configurándose así elprimer tipo de prioridad: La Prioridad Preferente o de Rango.Tal como se señala en la Exposición de Motivos: “Este artículo reconoce elPrincipio de Prioridad de Rango, que es la que se produce respecto dederechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral.En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero sí se jerarquizan enfunción de la antigüedad de su inscripción”7.7 Comisión Revisora Del Código Civil. Exposición de Motivos Oficial del Código Civil-Registros Públicos, p. 17. -9-
  10. 10. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesDe lo dicho se desprende que el Registro otorga ciertos derechos desde la“inscripción” del título en el mismo, es decir, solo cuando concluye todo elprocedimiento registral –entiéndase que el mismo termina con la inscripción,en el caso que la calificación haya sido positiva- se podrá tener preferenciaen los derechos.Esta redacción a todas luces no resulta muy feliz, ¿por qué habría deotorgarse la “preferencia” solo cuando se ha producido la inscripción?; ¿quésucede con los asientos de presentación?, ¿acaso ellos no gozan de dichapreferencia?Muchas interrogantes a causa de una no muy específica redacción; lo másconveniente hubiera sido señalar que existe preferencia desde lapresentación del título por el Diario, entendiéndose por este momento –talcomo lo señala el artículo 12º del Texto Único Ordenado del ReglamentoGeneral de los Registros Públicos- al que inicia el procedimiento registral; esdecir, habrá prioridad y, por lo tanto, preferencia en los derechos desde quese presenta el título, con la consiguiente extensión del asiento depresentación, hechos que configuran el inicio del procedimiento registral y nocomo señala el artículo 2016º, desde la inscripción.“La importancia que cobra el asiento de presentación dentro delprocedimiento registral es mayor, pues (…) el efecto principal de suextensión importa la obtención para el presente de un título de unaprioridad a oponer”8.Sin embargo, este artículo aún es pasible de un cuestionamiento más: ¿Aqué derechos se refiere?, ¿qué derechos otorga el Registro sobre los queexiste preferencia? Podríamos justificar esta redacción amparándonos en laidea de que el registrador habría regulado someramente esta materia pues8 BECERRA SOSAYA, Marco. “El procedimiento registral en el nuevo Reglamento Generalde los Registros Públicos”. Folio Real: Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Nº6. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 53-76. - 10 -
  11. 11. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesla misma iba a ser objeto de desarrollo por leyes posteriores, tales como elTexto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos –vigente en la actualidad- que pasaremos a analizar posteriormente, por loque no era muy necesario desarrollarla con rigurosidad.Volviendo a nuestra interrogante, los derechos a los que se refiere el artículoserían: - El derecho a que el documento sea calificado por el Registrador Público. - El derecho a ocupar una posición expectante mientras dura la calificación. - El derecho a que mientras se encuentre vigente el asiento de presentación (treinta y cinco días contados desde el día siguiente de presentado el documento al Registro) nada ni nadie podrá vulnerar nuestra posición (adquirimos un rango)9.El segundo artículo, el artículo 2017º, está referido al otro tipo de prioridad:La Prioridad Excluyente, conocida en el Código Civil como “Principio deImpenetrabilidad”.El mismo señala la prohibición dirigida al Registrador de inscribir un títuloque sea incompatible con otro “ya inscrito” a pesar de que sea de fechaanterior. Vale decir, no importa que el título presentado posteriormentehubiera sido otorgado con anterioridad al inscrito; aquí lo que en realidadimporta es la inscripción, impera lo que señala el Registro: “La inscripción(…) del primero, determinará el ‘cierre registral’ respecto al presentado ensegundo lugar”10.9 Ortiz Pasco, Jorge. Apuntes de Derecho Registral. “Principios registrales”. Lima - Perú:Dante Antonioli Delucchi, 2005, p. 10.10 Gonzales Loli, Jorge. El Principio de Prioridad Excluyente: ¿Cuándo existeincompatibilidad en la inscripción de dos títulos presentados respecto a la misma partida?Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Año II. Nº 7. Lima: PalestraEditores, 2002, p. 221. - 11 -
  12. 12. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesNuevamente la norma prescinde de los asientos de presentación, no señalanada con respecto a ellos; además, no precisa cuándo un título puedeconsiderarse “incompatible” con otro; dichas cuestiones, entre muchas otras,serán dilucidadas a lo largo del presente trabajo.Cabe señalar que el Principio de Prioridad, al igual que los demás queorientan el procedimiento registral, se encuentra regulado en el Texto ÚnicoOrdenado del Reglamento General de los Registros Públicos en una serie deartículos: TÍTULO PRELIMINAR DEL TEXTO ÚNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS NUMERAL IX: PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE “Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario”. NUMERAL X: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha”.De la lectura de los referidos artículos salta a la vista una regulación muchomás rigurosa que la plasmada en el Código Civil, inclusive se hace menciónexpresa a los asientos de presentación, lo que se había obviado en la normasustantiva.El “Principio de Impenetrabilidad” cambia de nomen iuris a “Principio dePrioridad Excluyente”, denominación mucho más acertada a efectos deevitar cualquier tipo de confusión logrando que este sea considerado comoun aspecto del Principio de Prioridad de manera expresa, sin lugar a dudasni confusiones de ningún tipo.El numeral IX del Título Preliminar del Texto Único Ordenado delReglamento General de los Registros Públicos especifica el momento en el - 12 -
  13. 13. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesque verdaderamente opera el Principio de Prioridad Preferente, es decir,desde la extensión del asiento de presentación, pero no se limita a esto,pues incluso va más allá al señalar que tanto los EFECTOS –término noincluido en el Código Civil- como la PREFERENCIA de los derechos seRETROTRAEN a la FECHA y HORA del referido asiento de presentación.Es decir, condiciona el otorgamiento de la preferencia al momento de lainscripción, de tal manera que si el título obtiene una calificación positiva,recién en este momento tendrá preferencia, la misma que se retrotraerá a lafecha en la que se extendió su asiento de presentación.Sin embargo, esta redacción genera una interrogante: ¿Qué sucedemientras tanto con el asiento de presentación?, ¿es que acaso este nogenera prioridad preferente, sino solo cuando se logra inscribir el título?Ahora bien, lo más adecuado hubiera sido señalar que el asiento depresentación per se genera una prioridad preferente, la cual solo quedará sinefecto de manera retroactiva en el caso que la calificación haya resultadonegativa, no lográndose la inscripción del título.El numeral X del Título Preliminar del Reglamento General de los RegistrosPúblicos –Principio de Prioridad Excluyente- es mucho más especifico que elartículo 2017º del Código Civil –Principio de Impenetrabilidad-, pues hacereferencia indirectamente al asiento de presentación al señalar la frase“pendiente de inscripción” e incluso, en lo referente al título presentado conposterioridad, establece que este puede ser no solo el de fecha anterior, sinotambién aquel otorgado en la misma fecha que el presentado primero. Estoúltimo parece un exceso, pues en realidad bastaba señalar que el títuloposterior fuera de fecha anterior para comprender también dentro de estemargen a aquel que fuera otorgado en la misma fecha.Pero el Principio de Prioridad no solo se encuentra regulado en el TítuloPreliminar, sino también en los artículos 19º al 30º pertenecientes al TítuloIII, Presentación de Títulos; los mismos que están referidos básicamente alos asientos de presentación, cuestión que –como ya se expuso- es de sumaimportancia dentro del tema de la prioridad. De todos estos artículos, el que - 13 -
  14. 14. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesnos interesa sobremanera es el artículo 26º, Títulos pendientesincompatibles, pues configura el Principio de Prioridad Excluyente al señalarque mientras esté vigente el asiento de presentación, no se podrá inscribirningún otro título que sea incompatible con este.Además, seguidamente aclara una duda expuesta al tratar la regulación dela Prioridad Excluyente en el artículo 2017º del Código Civil; dicha duda erala referida a la “incompatibilidad”, la misma que es aclarada por el artículo26º del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los RegistrosPúblicos al establecer que un título es incompatible con otro YAPRESENTADO –ojo, no inscrito- cuando la “eventual” inscripción del primeroEXCLUYA la del presentado posteriormente; es decir, aquí se prescribe queun título gozará de prioridad desde que se extiende su asiento depresentación, sin condicionarla a su inscripción, de tal manera que por esesolo hecho –la presentación- se produce el “cierre registral”11 para cualquierotro título incompatible con este. SU DESARROLLO DOCTRINARIOEl Principio de Prioridad trae consigo la idea de dualidad o pluralidad; puestoque, tal como en una carrera de autos, para poder decir que alguno llegó enprimer lugar se requiere que lo haga en relación a otros que tambiénparticiparon, pero que alcanzaron lugares inferiores.Para que la prioridad exista, se requiere de un mínimo de dos títulos, los quedeben ser contradictorios entre sí y tener la característica de haber sidopresentados al Registro e diferentes momentos, dándose así unaimportancia al factor TIEMPO.El Principio de Prioridad ha sido vinculado al aforismo latino: “Prior tempore,potior iure” –“Primero en el tiempo, mejor en el Derecho”-, incluso se llega a11 Situación en la cual, en virtud al PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE, ningúntítulo que sea INCOMPATIBLE con uno ya presentado puede ingresar al Registro. - 14 -
  15. 15. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesconsiderar que este aforismo es el que se ha regulado y ha dado lugar alPrincipio de Prioridad12; sin embargo, es necesario señalar que este principiova mucho más allá. LA PRIORIDAD: UN PRINCIPIO TRIDIMENSIONALAlgunos autores señalan que existen tres conceptos del Principio dePrioridad: Un concepto amplio, uno de superioridad y otro excluyente (cierreregistral)13.Roca Sastre14 lo define en sentido amplio como el principio en virtud del cualel acto registrable que primero ingrese al Registro es PREFERENTE acualquier otro acto que no hubiera sido presentado o lo hubiera sidoposteriormente aunque fuese de fecha anterior.Si el acto presentado posteriormente es incompatible con el ya inscrito, notiene ingreso en el Registro, produciéndose el “cierre registral” (PrioridadExcluyente). Si es compatible, ingresa en el Registro, pero no puedeperjudicar al ya inscrito (Preferencia de superioridad).Es necesario señalar que tales aspectos de la prioridad son analizados ydesarrollados por la doctrina española, pues en nuestro país solo se abordaal Principio de Prioridad desde dos aspectos: La prioridad preferente y laprioridad excluyente.12 Cavero Herrera, Victorio. Derecho Registral y Notarial. Lima: Raisol SA, 1987 p. 55.13 Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000 p.125.14 Roca Sastre, Ramón María. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 1. - 15 -
  16. 16. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales ENFOQUES MATERIAL Y FORMAL DEL PRINCIPIO DE PRIORIDADLa prioridad, desde un enfoque material, está referida a la preferencia deuna situación jurídica con respecto a la otra en relación al momento deacceso al Registro (Prioridad preferente).La prioridad, desde una perspectiva formal, constituye la prohibición querecae sobre el registrador, en virtud de la cual, este no puede inscribirderechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (Prioridadexcluyente).Dicho esto, se debe recordar que el Principio de Prioridad alude a esapreferencia por el título que primero ingresa al Registro sobre los queingresan con posterioridad, prescindiendo de las fechas en las que cada unode ellos fue otorgado.Tal como lo señala Américo Atilio Cornejo15, la prioridad es dada por la fechade ingreso del documento en el Registro y no por la del documento. CLASES DE PRIORIDAD: DOS MOMENTOS REGISTRALESTal como lo expresamos anteriormente, la prioridad es entendida como unadualidad: Prioridad preferente y prioridad excluyente; el motivo de su divisiónse debe a que cada una se manifiesta en dos momentos o etapas distintas adesarrollarse durante el procedimiento registral.La Prioridad preferente, no excluyente o de rango, se da en el instante previoa la calificación y se configura cuando ingresan dos o más títulos quecontienen derechos COMPATIBLES entre sí, tal como sucede en el caso de15 Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p. 125. - 16 -
  17. 17. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesdos hipotecas referidas al mismo inmueble; en la que ambos documentos seinscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en relación al rangosobre el que ingresó posteriormente.La Prioridad excluyente es aquella que se da durante la calificación y estáreferida a la situación en la que dos o más títulos contienen derechosINCOMPATIBLES entre sí, “…por lo que no procede la inscripción de ambosy la determinación de su preferencia y rango, sino que la inscripción opresentación del primero, determinará el ‘cierre registral’ respecto alpresentado en segundo lugar”16.Con respecto al “cierre registral”, Lacruz Berdejo señala que “la regla deprioridad no tiene como único resultado, en su relación con el Registro,establecer un orden en la protección de cada uno de los derechoscompatibles inscritos, por fechas de presentación –Prioridad Preferente-,sino cerrar los libros a los derechos incompatibles con el que se halla yaregistrado –Prioridad Excluyente-”17.Dicha situación, a modo de ejemplo, se presenta cuando ingresan alRegistro dos títulos que instrumentan, cada uno, la venta del mismoinmueble a dos adquirentes diferentes; o en el caso que uno instrumente laventa y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. Aquí eltítulo que tiene la prioridad es el que se inscribirá, rechazando al otro, puestoque ambos contienen derechos incompatibles entre sí.16 Gonzales Loli, Jorge. Op. Cit.17 Lacruz Berdejo, José Luis y Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de Derecho Civil III:Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Bosch Editor, 1984, p. 134. - 17 -
  18. 18. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales ASPECTO NORMATIVOANÁLISIS DEL CÓDIGO CIVILEl código civil peruano recoge al Principio de Legalidad en el artículo 2011ºdel Código Civil el cual no solo hace referencia a dicho principio sino tambiéna la calificación. Dicho artículo enuncia lo siguiente: CODIGO CIVIL ARTÍCULO 2011º: PRINCIPIO DE ROGACION Y DE LEGALIDAD Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*) (*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.Señala que los registradores califican: la legalidad de los documentos, lacapacidad de los otorgantes, y la validez del acto. Debemos entender quetodo ello es legalidad, es decir, los registradores lo que hacen es calificar lalegalidad puesto que cuando el registrador, por ejemplo, califica la capacidad - 18 -
  19. 19. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesde los otorgantes, califica dicha legalidad; así también cuando califica lavalidez del acto está calificando la legalidad.Ahora bien, el registrador califica la legalidad de los documentos, lacapacidad de los otorgantes y la validez del acto (entendiéndose todo ellocomo legalidad), por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de losasientos de los registros públicos.Pero ¿qué quiere decir con todo ello? Cuando el código civil señala de elloshace referencia al titulo presentado, a los documentos que contiene el actomateria de inscripción; así también cuando indica de sus antecedentes estáindicando a los antecedentes de los documentos, aparte de las partidasregistrales, títulos archivados, índices y los asientos de presentación. Ycuando indica de los asientos de los registros públicos donde se estárefiriendo a la partida o partidas que están directamente vinculadas al título.En dicho artículo se debe hacer referencia un análisis adicional respecto alsegundo párrafo del artículo 2011º del Código Civil: (…) Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información complementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.(*) (*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.El segundo párrafo del articulo 2011º del Código Civil ha sido agregado porla Primera Disposición Modificatoria del Código Procesal Civil.Con ello el código procesal civil relaciona de manera expresa al principio delegalidad con la calificación. - 19 -
  20. 20. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesSeñala además que la calificación de la legalidad no se aplica bajoresponsabilidad del Registrador cuando se trate de una resolución judicialque ordene la inscripción; es decir, lo que el código procesal civil señala esque el Registrador ¿no puede calificar la legalidad de los documentosjudiciales?Además el último párrafo del 2011º del Código Civil indica que el Registradorpodrá, de ser el caso, solicitar al Juez aclaraciones, sin perjudicar laprioridad del ingreso al registro.Entonces con lo dicho anteriormente se debe entender que el código civilademás de no dejar al Registrador que califique la legalidad del documentojudicial, esto quiere decir que el Registrador no aplicara el Principio deLegalidad en el caso de los documentos judiciales y que en todo caso si elRegistrador requiere verificar algo sólo puede solicitar aclaraciones ¿alJuez? Si, a la misma persona que emitió dicho documento.Este tema de calificación de documento judicial será analizado con mayorprofundidad a lo largo del trabajo. ANÁLISIS DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS El principio de legalidad se encuentra en el numeral V del TituloPreliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos queindica: TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL V: PRINCIPIO DE LEGALIDAD "Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción. - 20 -
  21. 21. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro". .El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de losRegistros Públicos señala que son los Registradores quienes tienen a sucargo la calificación de la legalidad del titulo; reiterando el concepto de loque califica el Registrador es la legalidad.El Reglamento General de los Registros Públicos señala además que lacalificación también se hace de la verificación de los obstáculos quepudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible delacto o derecho.La existencia de los obstáculos que emanan de la partida con ello se debeverificar la existencia de títulos pendientes y por tanto verificar la validez ynaturaleza del acto o del contrato, es por ello que se debe verificar laformalidad del titulo en el que consta el acto o contrato y la formalidad deellos no basta, sino que también se verifica la formalidad de los demásdocumentos presentados.Indica también que la calificación comprende la condición de inscribible delacto o contrato con lo que quiere decir que se debe de comprobar el acto oel derecho inscribible y los documentos que conforman el titulo.El numeral V del Titulo Preliminar del TUO del Reglamento General de losRegistros Públicos nos señala que esa calificación se va a realizar sobre labase del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente aaquel y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el - 21 -
  22. 22. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesRegistro; ello quiere decir que al realizar la calificación se va a confrontartanto los títulos presentados con los asientos y complementariamente losantecedentes. Siguiendo con el análisis del Reglamento General de Registros Públicos,en el Título IV que se refiere a la calificación, en el artículo 31º señala losiguiente: TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS ARTÍCULO 31: DEFINCION DE CALIFICACION “La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Esta a cargo del Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales. En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro”.Nos hace referencia a que la calificación registral evalúa de manera integrala los títulos presentados al registros y con ello lo que hace el Registrador esdeterminar la procedencia de su inscripción; es decir, que con ello en lacalificación Registral lo que hace el Registrador es evaluar si el acto es o noes inscribible, si el acto tiene o no la condición de inscribible.Ahora, no sólo son los Registradores los que califican la legalidad del títuloque se quiere inscribir sino que el artículo 31º indica que el Tribunal Registraltambién tiene dicha función de calificación pero en una segunda instancia. - 22 -
  23. 23. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesTanto el Registrador como el Tribunal Registral deben de actuar de maneraindependiente, es decir, deben de poseer autonomía tal que nada ni nadieinterfiera en sus decisiones ¿pero ello se dejaría de respetar en el caso de lacalificación de documentos judiciales?Además actúan en forma personal e indelegable, lo que significan que sonellos los que deben de calificar la legalidad de los títulos ha inscribirse y nopersona distinto a ellos.Pero que es lo que ocurre en nuestra realidad, ¿acaso son los mismosRegistradores los que califican o son otras personas los que realizan una“calificación previa”?.La actuación del Registrador y del Tribunal Registral debe de realizarserespetando los términos y limites establecidos en el Reglamento General deRegistros Públicos y de las demás normas registrales, ellos actúanrespetando cada uno de los preceptos de dichas normas.El Registrador y el Tribunal Registral al calificar la legalidad van a propiciar yfacilitar las inscripciones de los títulos ingresados en el registro. Por otro lado, el artículo 3218 del TUO del Reglamento General deRegistros Públicos habla acerca de los alcances que tiene la calificación18 Artículo 32°.- Alcances de la calificaciónEl Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar lostítulos ingresados para su inscripción, deberán:a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partidaregistral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con losantecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos.En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujetootorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente,deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la mismapersona;b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberápracticarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedanimpedir temporal o definitivamente la inscripción.c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidaddel título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados; - 23 -
  24. 24. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesseñalando todos los requerimientos que deben de calificar y evaluar elRegistrador y el Tribunal Registral de los títulos ingresados para que seaninscritos.Así, señala que se debe confrontar los títulos con los asientos de inscripción,de la partida registral en donde se inscribirá, si tienen cierta adecuaciónentre ellos. Además, se debe confrontar de manera complementaria con losantecedentes registrales. Señala también que en caso que existadiscrepancia de los datos que identifican al titular registral y a quien otorga elacto, el Registrador debe de verificarlo en la RENIEC si existe un conveniode interconexión vigente. Esto significa que para darse la calificación elRegistrador necesita saber la verdadera identidad y los datos actualizadostanto del titular registral como de quien otorga el acto.d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman eltítulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitosestablecidos en dichas normas;e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifiqueel título;f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registralvinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivosantecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos yRegistro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que sonobjeto de inscripción en ellos;g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de lapartida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro dePersonas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita larepresentación, sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichosregistros;h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registrales respectivos, a finde no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman elSistema Nacional de los Registros Públicos;i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde hayaadvertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar ladenegatoria de inscripción del título objeto de calificación.El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenidode partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales e) y f) queanteceden.En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o deanotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuestopor el segundo párrafo del artículo 2011° del Código Civil. - 24 -
  25. 25. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesSe debe verificar, como también señala el numeral V del Título Preliminar delTUO del Reglamento General de Registros Públicos, la existencia deobstáculos que emanen de la partida ha inscribir, además de los títulospendientes, éstos se verifican puesto que de existir algún obstáculo en lostítulos pendientes lo que sucedería es que se impida que se inscriba dichotitulo de manera temporal o definitiva y esto es lo que se quiere impedir.También se verifica la validez y la naturaleza inscribible del acto o contratosy verifican la formalidad del titulo, entendiéndose a éste como un documentoen el que consta el acto o contrato y la formalidad de los demás títulospresentados.Se debe de comprobar que el acto o derecho inscribible y lo documentosque conforman el titulo se ajustan a las disposiciones legales y si cumplencon los requisitos establecidos en las normas, con lo que se realiza unacomprobación entre el acto o derecho inscribible con la norma.Al calificar se verifica la competencia del funcionario administrador o delNotario. En esta norma se hace mención a la persona del FuncionarioAdministrativo y a la del Notario que autorice o certifique el titulo; pero nomencionan al Juez a quien también se le debe verificar su competencia, sinembargo, el Reglamento no lo nombra.El artículo 32º del TUO del Reglamento General de los Registros Públicosseñala que se debe verificar la capacidad de los otorgantes por lo queresulte del titulo, entendiéndose a éste como el documento, la partidaregistral y complementariamente de sus antecedentes; así como de laspartidas de los Registros Personal, Testamentos y Sucesión Intestada. Loque quiere decir que la capacidad de los otorgantes es importante a efectosde que se llegue a calificar la legalidad de los títulos inscribibles.Así mismo, se verifica la representación invocada por los otorgantes, lo quequiere decir que no solo importan los otorgantes para efectos de lacalificación, sino que también interesan los representantes de ellos; esta - 25 -
  26. 26. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesrepresentación invocada por los otorgantes se va a verificar por lo queresulte del título, de la partida registral, de las partidas del Registro dePersonas Jurídicas o Mandatos y Poderes. Se tiene que verificar todos losdocumentos referentes a la representación para que se logre la calificacióndel titulo inscribible.Además, para calificar se tiene que buscar los datos en los índices y partidaregistrales para no exigirle al usuario información que ya tengan en losRegistros.Finalmente, se debe de rectificar los errores materiales o de concepto quegeneren una denegatoria de inscripción del titulo objeto de calificación. Ellodeberá ser rectificado de oficio o deberá disponerse la rectificación. El articulo 3419 del TUO del Reglamento General de Registros Públicosseñala en qué casos el Registrador o el Vocal del Tribunal Registral se debeabstener de calificar; donde señala como una de estas abstenciones que, encaso de parentesco (4 grado de consaguinidad y 2 grado de afinidad) conalguno de los interesados, pero no solo ellos sino también susrepresentantes o apoderados, incluso, con algún abogado que interviene en19 Artículo 34.- Abstención en la calificaciónEl Registrador o Vocal del Tribunal Registral deberá abstenerse de intervenir en lacalificación del título materia de inscripción cuando: a) Tenga parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidadcon cualquiera de los interesados, los representantes o apoderados de éstos, o con algúnabogado que interviene en el título; o su cónyuge intervenga en cualquiera de las calidadesseñaladas; b) Conste su intervención como abogado en el título materia de inscripción, o hubieseactuado como abogado de alguna de las partes en el procedimiento judicial o administrativodel cual emana la resolución materia de inscripción; c) Él o su cónyuge tuviesen la calidad de titular, socio, miembro, o ejercieran algún tipode representación de la persona jurídica a la cual se refiera el título materia de inscripción; d) La inscripción lo pudiera favorecer directa y personalmente; e) Hubiese calificado el mismo acto o contrato sujeto a recurso de apelación, en primerainstancia registral.De no mediar abstención previa, y sin perjuicio de la responsabilidad que pudiera generarsepor la omisión de la abstención, cualquier interesado podrá recusar la intervención delRegistrador o Vocal del Tribunal Registral, sobre la base de las mismas causales antesmencionadas. - 26 -
  27. 27. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesel titulo; o su cónyuge intervenga, como lo que esta norma ha sido especificaen lo que respecta el caso de abstenciones.Esta causal de abstención como las demás que señala esta norma sirvenpara que al momento de que el Registrador o en su caso el vocal delTribunal Registral tome una decisión y lo haga teniendo siempre presente losprincipios de ética y también por mandato de la norma; la abstenciónvoluntaria normada en el artículo 3520 se da por principios de ética o como loindica dicho dispositivo legal por decoro o delicadeza. COMPARACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL Y DEL TITULOPRELIMINAR DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS PÚBLICOSEl principio de Legalidad en el Código Civil Peruano se norma en el artículo2011º del Código Civil21 y en el numeral V del Titulo Preliminar del TUO delReglamento General de Registros Públicos, ambos señalan que lo que losregistradores califican es la legalidad del titulo inscribible.20 Artículo 35.- Abstención voluntariaPor razones debidamente motivadas, no comprendidas en el artículo precedente, elRegistrador o Vocal del Tribunal Registral, puede por decoro o delicadeza, solicitar a laautoridad administrativa inmediata superior que se le aparte del conocimiento dedeterminado título. La autoridad mencionada luego de evaluar el sustento de la abstenciónemitirá de ser el caso, resolución encargando a otro Registrador o Vocal la calificación deltítulo correspondiente.21 Artículo 2011º del Código CivilLos registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita lainscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos,de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador,cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. Deser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o informacióncomplementarias que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sinperjudicar la prioridad del ingreso al Registro. (*)(*) Párrafo agregado por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Único Ordenado delCódigo Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93 - 27 -
  28. 28. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesEn el código civil se señala que la legalidad comprende la legalidad de losdocumentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de losotorgantes y la validez del acto; en tanto que el numeral V del TituloPreliminar del TUO del Reglamento General de Registros Públicos indicaque la legalidad comprende la verificación del cumplimiento de lasformalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes y la validezdel acto.Con lo que se puede inferir que tanto para el Código Civil como para elReglamento General de Registros Públicos la legalidad es la misma salvoque en el Código Civil se habla de documentos y en el Reglamento hacenreferencia a los títulos.En el Titulo Preliminar del Reglamento General de Registros Públicosademás señala que la calificación comprende también la verificación delosobstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición deinscribible del acto o derecho.Además, existe otra discrepancia respecto a los términos utilizados en elCódigo Civil y el Reglamento General de Registros Públicos: Código Civil Titulo Preliminar del Reglamento De ellos Título presentado Asiento del Registro Partida o partidas directamente vinculadas al título. Antecedentes Antecedentes. Complementariamente. - 28 -
  29. 29. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales ASPECTO DOCTRINARIOEste principio es uno de los más importantes dentro del procedimientoregistral y consiste en la facultad que tiene el Registrador de examinar eltitulo cuya inscripción se solicita con el objeto de comprobar el cumplimientode los requisitos legales necesarios para su inscripción.Según Alvaro Delgado Scheelje: “la calificación registral es el juicio de valorque realiza el Registrador a efectos de determinar si el titulo presentado alRegistro para su inscripción es inscribible. Es decir, se trata de definir si elderecho o situación jurídica contenida en el respectivo título y cuyapublicidad registral se pretende a través de la inscripción que se solicita,merecen ser objeto de publicidad y, por tanto, hacerse cognoscibles porterceros, beneficiándose de esta manera los titulares del derecho o situaciónjurídica publicada con la legitimación y protección que emanan directamentede tal publicidad, en función de los principios registrales que cada sistemarecoge”22.Se señala entonces que en el Principio de legalidad el Registrador califica lalegalidad del titulo que quiere inscribir.En esta calificación se verifica el cumplimiento de formalidades de losdocumentos del titulo, de la capacidad de los otorgantes y la validez del acto.Así también Luis Moisset de Espanés señala respecto al Principio deLegalidad que es aquel “(...) en virtud del cual se establece como unafacultad y deber del registrador efectuar un estudio previo de los documentosque pretenden inscribirse y pronunciarse sobre su admisibilidad o rechazo”2322 Delgado Scheelje, Alvaro. Derecho Registral II. Lima – Perú: Gaceta Jurídica Editores,Primera Edición 1998, p. 281.23 Moisset De Espanés, Luis. La Publicidad Registral. Lima – Perú: Palestra Editores, 2004,p. 189. - 29 -
  30. 30. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesPor su parte, José María Chico y Ortiz señalan que “doctrinaria y legalmentese da como necesaria la función calificadora para que a través de la mismase pueda cumplir el principio de legalidad. De esta forma se llega a lacalificación registral como una de las manifestaciones del principio delegalidad. Si bien la función calificadora tiene un aspecto de “control de lalegalidad”, también ofrece un aspecto de “función creadora”, llegándose a lasdenominaciones “calificación control” y “calificación creación” 24.Respecto al control de legalidad del titulo, la calificación es rigurosa en elcontenido y no solo en la forma. Por ende, el principio de legalidad es lareferencia a la calificación que hace el Registrador al titulo inscribible. ¿QUÉ RELACIÓN TIENE LA LEGALIDAD CON LA CALIFICACIÓN REGISTRAL?, ¿ES ACASO ESTA ÚLTIMA UNA PARTE DE LA LEGALIDAD O VICEVERSA?Para arribar a una respuesta es necesario analizar algunas posicionesdoctrinarias que se pronuncian al respecto, para tal efecto señalaremos aalgunos autores, tales como Antonio Monserrat Valero, para quien “elregistrador realiza la función de calificar el titulo que se presenta para suinscripción bajo el principio de legalidad; es decir, ha de comprobar que eltítulo se ajusta a las leyes, y solo si es así lo inscribirá” 25. De todo esto sepuede desprender que para este autor la legalidad es una parte de lacalificación.Por su parte, Américo Atilio Cornejo señala que “el fundamento del principiode legalidad en lo atinente al análisis del documento, se funda en lanecesidad de que los asientos registrales concuerden con la realidad externaal registro, evitando que ingresen documentos carentes de validez o de24 Chico Y Ortiz, José María. Estudios sobre Derecho Hipotecario. Madrid – España: MarcialPons Ediciones Jurídicas y Sociales S.A, 2000, p. 528.25 Monserrat Valero, Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Madrid – España: EditorialCivitas 2000, p. 99. - 30 -
  31. 31. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesautenticidad. El análisis que el registro efectúa para hacer efectivo elprincipio de legalidad se llama calificación y la función que en consecuenciade ello se ejerce se denomina función calificadora” 26. Por lo que podemosseñalar que este autor identifica a la calificación como parte de la legalidad.Después de haber analizado la doctrina, podemos afirmar que la legalidades uno de los principios que forman parte del procedimiento registral, inclusopodríamos decir que es uno de los más importantes, pero de ningunamanera tiene como elemento a la calificación, esta es mucho más amplia;esta es precisamente la labor que desempeña el Registrador y que tienecomo fin la inscripción del título. Es justamente en ella donde convergenvarios principios registrales tales como el tracto sucesivo y la prioridadexcluyente, y en la que encontramos también al principio de legalidad.Por todo ello, podemos concluir afirmando que la relación es calificación –legalidad y no legalidad – calificación, por ser esta última una noción másamplia que comprende a la legalidad. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES: ¿UNA EXCEPCION A LA REGLA?Como se sabe los documentos judiciales pueden ser susceptibles decalificación, sin embargo, este documento judicial no se califica.Pero ¿a qué se debe esta excepción? Se señala que debido a que estedocumento es generado por una decisión emitida por un juez, se piensa quepor tener tal cargo su decisión puede ser considerada “absoluta”, es decir,que su decisión no puede ser calificada por un funcionario administrativocomo es el caso del Registrador.26 Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires – Argentina: Editorial Astrea,1994, p. 202. - 31 -
  32. 32. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesSe podría pensar que de alguna manera se considera que el Juez porposeer tal investidura es “superior”, por tanto, el Registrador es considerado“inferior” y que si el Registrador califica el documento judicial estaríaalterando los pronunciamientos de un fallo, incluso, señalan que si elRegistrador se niega a dar el debido cumplimiento a las sentencias judicialessería una desobediencia de su parte.De acuerdo a Chico y Ortiz “no es posible ver en cada registrador queobserva un título de origen judicial a un imputado en una causa pordesacato; a su vez, el registrador no es (ni debe ser), un censor de laactuación judicial” 27.Chico y Ortiz precisa respecto a la desobediencia que al registrador queobserva un documento judicial que no es un imputado por desacato, esdecir, que no se puede sancionar esa conducta que toma el registradorporque solo cumple su función que es la de calificar los títulos a inscribirse.La legislación nacional en el artículo 2011º del Código Civil en el ultimopárrafo que fue agregado por la Primer Disposición Modificatoria del CódigoProcesal Civil, señala que sólo en los casos de documentos judiciales no secalificará la legalidad de dichos documentos; es decir, en el Perú se le diceal Registrador que no puede calificar la legalidad de documentos emitidospor un Juez que son presentados al registro para su inscripción.Así Alvaro Delgado Scheelje expresa que “el segundo párrafo del vigenteartículo 2011º, que prohíbe al Registrador calificar las resoluciones judicialesque contengan un mandato judicial de inscripción, permitiéndosele a lomucho pedir aclaraciones o rectificaciones, fue adicionado por la primeradisposición modificatoria del TUO del Código procesal civil (...), y ha27 Chico y Ortiz, José María. La Función calificadora: sus analogías y diferencias con otros.En: Libro de ponencias y comunicaciones presentadas al IV Congreso Internacional deDerecho Registral. p. 259. - 32 -
  33. 33. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralessuscitado una serie de polémicas e incluso enfrentamientos entreRegistradores y jueces” 28.Respecto a la norma peruana, se entiende que está hecha para que elRegistrador no califique sólo cuando se trate de inscripción (quegeneralmente son sentencias) y no para la anotación preventiva donde sí secalifica puesto que no es una sentencia que genera inscripción.Ahora, se debe entender a éstas anotaciones preventivas como lasdemandas y los embargos (los que no pueden inscribirse) a éstos sí sepueden calificar.Se sabe que la demanda tiene un efecto publicitario de prevenir que hayajuicio sobre un determinado acto y el embargo es una medida preventiva,coercitiva.Por tanto, no en todos los casos el Registrador no puede calificar la legalidadde un documento judicial, como los que hemos señalado en el párrafoanterior.El Registrador se encuentra atado de pies y manos en lo que se refiere acalificación de documentos judiciales, puesto que además de los que señalael Código Civil peruano, la Ley Orgánica del Poder Judicial en su artículo4º indica: ARTICULO 4 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL “Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de índole administrativa, emanadas de autoridad judicial competente, en sus propios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala.28 Delgado Scheelje, Alvaro. Folio Real Nº 2. Lima: Palestra Editores, agosto del 2000, p.41. - 33 -
  34. 34. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominación, fuera de la organización jerárquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de causas pendientes ante el órgano jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su ejecución, ni cortar procedimientos en trámite, bajo la responsabilidad política, administrativa, civil y penal que la ley determine en cada caso. Esta disposición no afecta el derecho de gracia.”Todo ello significa que el Registrador sí o sí debe dar cumplimiento adecisiones judiciales, es decir, no pueden calificar.Sin embargo, el Registrador no califica el contenido, ni su fundamento, nirestringe sus efectos, como señala la ley.Se desprende de la norma que el Registrador se encuentra obligado a“acatar y dar cumplimiento” a las decisiones judiciales. Si el Registradordebe de cumplir con la función a la que esta destinado, lo que debe de haceres calificar el documento, sin interesar que detrás de ello se encuentrealguna autoridad como el caso de los jueces, acaso por este hecho lacalificación de documento judicial es ¿una excepción a la regla?El artículo 4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial claramente señala queninguna persona o autoridad puede desobedecer o no dar cumplimiento alas decisiones judiciales, de ello se infiere que, el Registrador no puede“desobedecer” y que ¿no debe calificar? Sin embargo, el Registrador nocalifica el contenido de ese documento judicial, entonces ¿porque se leprohíbe su calificación?La Ley Orgánica del Poder Judicial también se puse en el supuesto de queefectivamente un Registrador “desobedezca” el mandato judicial, entoncespara ello se da el artículo 9º de la Ley Orgánica del Poder Judicial queseñala: - 34 -
  35. 35. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales ARTICULO 9 LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL “Los Magistrados pueden llamar la atención, o sancionar con apercibimientos, multas, pedidos de suspensión o destitución, o solicitar su sanción, de todas las personas que se conduzcan de modo inapropiado, actúen de mala fe, planteen solicitudes dilatorias o maliciosas y en general, cuando falten a los deberes señalados en el artículo anterior, así como cuando incumplan sus mandatos. Esta facultad comprende también a los abogados.”Este dispositivo legal indica que los jueces decretan apercibimientos apersonas que planteen solicitudes dilatorias o maliciosas. Pero, el hecho deque el Registrador cumpla con su deber no debería generar unapercibimiento.En el Perú el Registrador es responsable por no calificar una resoluciónjudicial; por tanto, en Resoluciones Judiciales el Registrador no deberácalificar el principio de legalidad, puesto que si lo hiciera el Juez le decretaráun apercibimiento.Sin embargo, el artículo 2011º del Código Civil señala que los registradorespueden solicitar aclaraciones a los jueces, pero lamentablemente esassolicitudes de aclaración que se le envían al Juez son todo un trámite queempeora la situación puesto que mientras que el registrador envía esassolicitudes los jueces también puedan generar apercibimientos. - 35 -
  36. 36. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales ACCION POPULAR 29Expediente. Nº 2145 – 2003.Andrés Ángel Montoya Mendoza y SUNARPEste recurso de acción popular se refiere al último párrafo del artículo 3230del TUO del Reglamento General de Registros Públicos. El recurrentesolicitó mediante este recurso de acción popular para declarar lainconstitucionalidad, la ilegalidad y la consecuente inaplicabilidad del últimopárrafo del artículo 32º del Reglamento General de los Registros Públicos.Además, fundamentó el recurso en la infracción del numeral 2 del artículo13931 de la Constitución Política, así como del artículo 432 de la Ley Orgánicadel Poder Judicial y el artículo 2011º del Código Civil.En este sentido, el contenido del párrafo en cuestión otorga al registradorpúblico facultades de calificación de un mandato judicial en cuanto a sucontenido, lo cual ocasiona retardo de la ejecución de las resolucionesjudiciales.Se declara la inconstitucionalidad debido a que se otorgó al Registrador lafacultad de calificación de un mandato judicial.29 ACCION POPULAR Nº 2145 – 2003. Corte Suprema de Justicia Sala de DerechoConstitucional y Social. Publicado el 12.02.2005 en El Peruano.30 Artículo 32º.- Alcances de la calificación“ (…) En los casos de resoluciones judiciales que ordenen una inscripción, la calificación seefectuará con respecto a su adecuación con los antecedentes del Registro, la formalidadque debe revestir, la competencia de la autoridad judicial correspondiente, salvo los casosde competencia prorrogable, y la naturaleza inscribible del respectivo acto o derecho.Asimismo, el Registrador podrá exigir el cumplimiento de la inscripción de actos previos queresulten indispensables para que se registre la resolución judicial.”31 Artículo 139º.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:“2. La independencia en el ejercicio de la función jurisdiccional.Ninguna autoridad puede avocarse a causas pendientes ante el órgano jurisdiccional niinterferir en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede dejar sin efecto resoluciones quehan pasado en autoridad de cosa juzgada, ni cortar procedimientos en trámite, ni modificarsentencias ni retardar su ejecución (…).”32 Artículo 4º del TUO de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-“Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisionesjudiciales o de índole administrativo emanada de la autoridad judicial competente, en suspropios términos, sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectoso interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa que la leyseñala.” - 36 -
  37. 37. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesIndican que se trata de una caso de infracción a la Constitución y a la ley, locual no es cierto puesto que la Superintendencia Nacional de los RegistrosPúblicos es el ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos yes competente para normar aspectos registrales, es por ello que aprobó elnuevo Reglamento General de los Registros Públicos y en él se reguló lorelacionado a la inscripción registral ordenada por mandato judicial.El último párrafo del artículo 32º del Reglamento General de los RegistrosPúblicos no pretende interferir los mandatos judiciales, ni dejar sin efectoresoluciones con calidad de cosa juzgada ni retardar la ejecución desentencias, sino por el contrario, busca que el mandato judicial sea cumplidocabalmente y que no se cometan errores.El artículo 32º del Reglamento General de Registros Públicos indica que elRegistrador no exige el cumplimiento de la inscripción de actos previos queresulten indispensables para que se registre la Resolución judicial, por tanto,el Registrador puede o no puede exigir el cumplimiento de la inscripción deactos previos.Señala también que de acuerdo al articulo 139º de la Constitución existeinconstitucionalidad porque se concede a un funcionario administrativo laposibilidad de exigir el cumplimiento de determinados actos previos para lainscripción de una resolución judicial, por tanto, aquí tampoco hay unaobligación, solo una posibilidad.Cabe preguntarnos si ¿el artículo 32º otorga la facultad al Registradorpara calificar un mandato judicial? No, no califica el mandato, solo analizael acceso de esa resolución al registro y en realidades distintas. Esemandato no se revisa.Finalmente se consideró que no se trataba de un caso de infracción a laConstitución ni a la ley, sino que era un caso de regulación del segundopárrafo del artículo 2011º del Código Civil, referido a la inscripción ordenadapor mandato judicial, por tanto, ello no infringe disposiciones constitucionalesni legales. - 37 -
  38. 38. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales ASPECTO NORMATIVOEl Principio de Tracto Sucesivo, al igual que los demás, se encuentraregulado en el Código Civil: ARTÍCULO 2015º: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”.Si analizamos este artículo, podremos determinar que cualquier inscripciónhecha en el Registro, debe tener como requisito ineludible un derecho delque derive, el cual debe encontrarse previamente inscrito; sin embargo,existe una excepción referida a la primera inscripción que, por ser laprimigenia, no tiene como base ningún derecho anterior.Ahora bien, este artículo incluye dentro de su redacción dos nociones, la delderecho YA INSCRITO y la del derecho POR INSCRIBIR al señalar: “..sinque esté inscrito o se inscriba el derecho..”, por lo que hace alusión a dosmomentos distintos.La norma sustantiva, con la expresión “inscrito”, hace referencia a lasituación en la que, en el momento de la presentación del título al Registro,se encuentra YA INSCRITO el derecho del cual este deriva. En cambio, aldecir “se inscriba”, hace suponer una situación distinta; en esta última,después de haberse presentado el título y en el momento de la calificación, - 38 -
  39. 39. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralesel registrador se percata de la NO inscripción del derecho del cual emana,por lo tanto, lo observará y exigirá la subsanación de este defecto.Es decir, en el primer caso, el derecho se encuentra YA INSCRITO almomento de presentarse el título no ocurriendo lo mismo en el segundo,pues el derecho NO está INSCRITO, pero se inscribirá al subsanar laobservación.Es así como se presentan dos situaciones, la del derecho inscrito y la delque se vaya a inscribir, con cuyo cumplimiento se configurará el Principiode Tracto Sucesivo.Sin embargo, este principio también se encuentra previsto en el Texto ÚnicoOrdenado del Reglamento General de los Registros Públicos: TITULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS NUMERAL VI: PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO “Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario”.Este artículo, a simple vista, es mucho más específico que el artículo 2015ºdel Código Civil, pues no solo hace referencia a la inscripción del derechode donde emana, sino también a la del ACTO PREVIO. Pero ¿es que acaso“derecho” y “acto previo” son dos cosas distintas? Y, si lo son, ¿en quéradica esta diferencia?, ¿es esta relevante?Ahora bien, ¿qué es lo que realmente se inscribe?, ¿los actos o losderechos? De la lectura de la norma se desprende que se inscriben ambos,derechos y actos, entendiendo por ello a nociones distintas aunque no muyclaras. - 39 -
  40. 40. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesAsimismo, algunos autores han intentado explicar la inclusión del “actoprevio” en la norma reglamentaria, entre los que se encuentra JorgeGonzáles Loli, quien señala lo siguiente:“De ello se desprende que el NRGRP, en el afán de establecer normasaplicables a todos los registros jurídicos, ha incluido dentro de la definiciónde tracto sucesivo, la de inscripción de acto previo, entendiendo que si bienexistirá conexión entre un acto con otro anterior inscrito, no se exige que elderecho de uno emane del otro. Así, por ejemplo, en la constitución de unasociedad se establecen los límites de actuación de los diversos órganossocietarios, a la que deberán adecuarse los actos que ellos efectúen ypretendan inscribir, pero no podrá sostenerse que el derecho de estosemana del acto constitutivo”33.También podemos citar a Gunther Gonzáles Barrón, quien expresa que:“En buena cuenta, los autores del Reglamento pretenden hacer unadistinción entre tracto sucesivo e inscripción de acto previo, el primeroaplicable a los Registros que publican titularidades, mientras el segundosería aplicable a los Registros que publican circunstancias personales. Sinembargo, esta distinción terminológica no resulta precisa ni adecuada atenor de los antecedentes históricos”34.No obstante, esto no es todo, el referido artículo le agrega dos calificativos alacto previo, este debe ser NECESARIO o ADECUADO. Nuevamente lanorma deja abierta la puerta a una serie de cuestionamientos, ¿qué seentiende por acto previo “NECESARIO”? y ¿cuándo estamos ante un actoprevio “ADECUADO”? La primera interrogante es más sencilla de dilucidar,pues entendemos por acto previo NECESARIO a aquel cuya inscripción esimprescindible para poder extender la del título presentado. Sin embargo, no33 Jorge Gonzáles Loli. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros. Lima:Gaceta Jurídica, 2002, p. 61.34 Gunther González Barrón. Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: JuristaEditores, 2004, p. 506. - 40 -
  41. 41. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registralespodemos decir lo mismo con respecto a la segunda interrogante, pues ¿quées realmente un acto previo “ADECUADO”? y, si este es posible, ¿cuándoestaríamos ante un acto previo “INADECUADO”?Evidentemente quien debería calificar la adecuación o no de un acto previosería el registrador, pero esta calificación resultaría de índole subjetiva con loque se produciría cierta inseguridad jurídica, pues la adecuación o no delacto estaría determinada arbitrariamente por el registrador, quedaría a sucriterio, no respondiendo a parámetros técnicos.Hubiera sido mejor prescindir del término “ADECUADO”, para así evitar unaserie de dudas en torno a él y la inseguridad jurídica que generaría sudeterminación por parte del registrador. Bastaba en realidad con señalar queel acto previo debía ser solo NECESARIO, logrando así una comprensiónmás clara del Principio de Tracto Sucesivo desde la perspectiva delReglamento General de los Registros Públicos.Además, hay que añadir que la norma termina con la frase “salvodisposición en contrario”, con lo que señala la posibilidad de que puedanexistir excepciones a este principio, pero las mismas solo serán establecidaspor ley, teniendo así algunos ejemplos, a saber:1.- La inscripción de la inmatriculación, en el Derecho RegistralInmobiliario35.2.- La inscripción de la disolución de las sociedades irregulares, en el campodel Derecho Societario36.35 Artículo 2018º.- Primera inscripción de dominio (Código Civil)Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpidode cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.36 Artículo 431.- Disolución y liquidación de la sociedad irregular (Ley General deSociedades)La disolución de la sociedad irregular puede tener lugar sin observancia de formalidades ypuede acreditarse, entre los socios y frente a terceros por cualquier medio de prueba.Debe inscribirse la disolución de la sociedad irregular inscrita en el Registro.La disolución de la sociedad irregular no impide que sus acreedores ejerzan las accionescontra ella, sus socios, administradores o representantes.La liquidación de la sociedadirregular se sujeta a lo establecido en el pacto social y en esta ley. - 41 -
  42. 42. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales ASPECTO DOCTRINARIOEl Tracto Sucesivo es un principio registral en virtud del cual cada una de lasinscripciones se sustenta en otra precedente, de tal manera que los asientosgenerados configuren una cadena en la que cada uno de ellos seaconsecuencia del anterior “de manera que el transferente de hoy sea eladquirente de ayer y el titular inscrito actual sea el transferente demañana”37.Tal como lo contempla el artículo 20º de la Ley Hipotecaria española, lamisma que prescribe que “para inscribir o anotar títulos que afecten aderechos reales es necesario que conste previamente inscrito o anotado elderecho del otorgante” 38.De la misma manera, este principio ha sido conceptuado por José AntonioÁlvarez Caperochipi al decir: “El tracto sucesivo es en consecuencia elencadenamiento causal de las inscripciones. Por medio del tracto sucesivose pretenden facilitar el conocimiento exacto del historial jurídico de unafinca y los sucesivos titulares de la propiedad o derechos reales sobre lamisma. El tracto sucesivo persigue traer al registro en el mismo folio registralel conjunto de las transmisiones y gravámenes de la finca inmatriculada” 39.Por su parte, Américo Atilio Cornejo concibe al Tracto Sucesivo como: “Unmecanismo técnico que tiene por objeto mantener el enlace o conexión delas adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, abase de formar todos los actos adquisitivos inscritos, una continuidadperfecta en orden al tiempo sin salto alguno” 40.37 Roca Sastre, Ramón María. Derecho Hipotecario. Barcelona: Bosch, 1995, p. 795-796.38 Monserrat Valero, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Barcelona: Civitas, 2000, p.147.39 Álvarez Caperochipi, José Antonio. Derecho Inmobiliario Registral. Granada: Comeres,2006, p. 153.40 Cornejo, Américo Atilio. Derecho Registral. Buenos Aires: Astrea, 1994, p.109. - 42 -
  43. 43. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesEs así que el Principio de Tracto Sucesivo aparece dentro delprocedimiento registral en el momento de la CALIFICACIÓN;constituyéndose en un requisito imprescindible para poder mantener el ordendentro de una partida registral, ya que de lo contrario se configuraría laexistencia de más de un propietario, porque no se requeriría que el derechodel transmitente esté previamente inscrito. SU NATURALEZA JURÍDICA, ¿FORMAL O SUSTANTIVA?La determinación de la naturaleza jurídica de este principio ha dado lugar agrandes discusiones doctrinarias, por lo que se hace necesario explicar cadauna de dichas posiciones para poder arribar a la más adecuada:I.- NATURALEZA FORMALConcibe al Principio de Tracto Sucesivo como un requisito de la inscripción;teniendo como uno de sus representantes al español Roca Sastre, quienseñala que “el ejercicio de la facultad dispositiva es independiente de si eldisponente tiene o no inscrito su título adquisitivo, aislándose la vida registraldel orden civil puro. El tracto solo se exige para la inscripción de un actodispositivo, no para la validez de este” 41.Son del mismo parecer La Cruz y Sancho, para quienes “la previa inscripciónde la titularidad del transmitente (o constituyente) no se exige al tiempo delotorgamiento, sino al de la inscripción de la adquisición (o constitución) afavor del adquirente”42.Es decir, tiene naturaleza formal puesto que solo se exige su cumplimientoen el momento de inscribir el título, más no para poder realizar el actodispositivo contenido en este.41 Roca Sastre, Ramón María. Op. Cit.42 La Cruz Berdejo, José Luis y Sancho Rebullida, Francisco de Asís. Derecho InmobiliarioRegistral. Barcelona: Bosch, 1984, p. 291. - 43 -
  44. 44. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesII.- NATURALEZA SUSTANTIVAConcibe a este principio como “requisito” para ejercer la facultad dispositiva,teniendo como fundamento la máxima romana de que “nadie puedetransmitir más derecho del que tiene”. El argentino Villaro43 es uno de susrepresentantes, puesto que sostiene que este principio es un elementosustancial que atañe a la legitimación para disponer del derecho, e inclusollega a configurarlo como un elemento que integra la tipicidad del derechoreal y, por lo tanto, impregnado de orden público.Por nuestra parte, adoptamos una posición ecléctica al sostener que dichoprincipio tiene una naturaleza bidimensional, tanto formal como sustancial;la primera se manifiesta en el momento mismo de la calificación, pero vistodesde afuera; en cambio, se configura la naturaleza sustantiva también en lacalificación, pero vista desde una perspectiva netamente registral, es decir,cuando el registrador confronta tanto la realidad registral como extrarregistralpara calificar el título, aplica el principio de tracto sucesivo como un requisitosustantivo. EL TRACTO SUCESIVO Y EL FOLIO REALAntes de entrar en este tema, es necesario saber que existen principalmentedos tipos de técnicas registrales: El FOLIO PERSONAL y el FOLIO REAL,entendiendo como “técnica registral” a “la forma o modo de llevarse loslibros o tomos y/o fichas de inscripción en los diversos registros quecomprenden el Sistema Nacional de Registros Públicos”44.I.- EL FOLIO PERSONALEn virtud a él, los asientos se ordenan cronológicamente según el ingreso delos títulos al Diario y los índices se llevan en consideración a los nombres de43 Villaro, Pedro Felipe. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario. Buenos Aires:Editorial Ciudad de Buenos Aires, 1999, p. 83-86.44 Guevara Manrique, Rubén. Derecho Registral. Lima: Gráfica Horizonte, 1999, p. 78. - 44 -
  45. 45. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registraleslos titulares de los derechos. Por lo que los libros no se llevan por bienes,sino por el orden de recepción de los documentos o por las personas de lospropietarios.II.- EL FOLIO REALEn función a él, los títulos o los derechos reales se ordenan por los bienessobre los que recaen, es decir, sobre la base del objeto de derecho –el bien-;por lo que todo el historial jurídico de un bien se encuentra en una solapartida.Es en esta última técnica en donde se requiere adoptar el Principio deTracto Sucesivo, pues se necesita seguir un orden para evitar quecualquiera pueda ingresar su título al Registro sin necesidad de que elderecho de su transmitente se encuentre previamente inscrito, dándosesituaciones en las que conste más de un propietario en la partida de unmismo bien.Es así que, como consecuencia de la adopción del Principio de TractoSucesivo, se requiere –para la inscripción de un título- que se encuentrepreviamente inscrito el derecho del transmitente.“Es decir, la compraventa entre “A” (vendedor) y “B” (comprador) solo seinscribe si previamente aparece inscrito el derecho de “A” como propietario,de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estardebidamente concatenadas entre sí, no pueden haber vacíos en la cadenade transferencias. El debido orden de la cadena solo puede mantenerse conel principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cadainmueble”45.45 Gaete González, Eugenio Alberto. “El sistema de folio real y el catastro. Bases paramodernizar el registro”. Folio Real, Revista peruana de Derecho Registral y Notarial. Año II.Nº 5. Lima: Palestra Editores, 2001, p. 14. - 45 -
  46. 46. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales“Esta vinculación de rasgos característicos de un sistema registral (folio real-tracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada inmueble contenga elhistorial jurídico completo y ordenado de las sucesivas transferencias queafectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema de fondo(sustantivo) que repercute en la totalidad del sistema”46.En cambio, en los sistemas en los que se emplea el FOLIO PERSONAL nose necesita del Tracto Sucesivo, pues los títulos se inscriben según el ordencronológico de su ingreso al registro, no en una partida determinada paracada bien, generando así una gran inseguridad jurídica, la misma que seevita con el FOLIO REAL y con el respeto al Tracto Sucesivo. EL TRACTO ABREVIADO: ¿UNA MODALIDAD O UNA EXCEPCIÓN AL TRACTO SUCESIVO?El TRACTO ABREVIADO es aquel supuesto en el que la ley permite que, envez de inscribir cada una de las transmisiones intermedias que operan sobreun mismo bien en un asiento registral, se inscriba el título principal, perohaciendo referencia en esta única inscripción a las transmisionesintermedias; con lo que se evita la extensión de un asiento que va adesaparecer inmediatamente a causa de otro posterior, logrando así laeconomía de procedimientos, evitando inscripciones efímeras.Sin embargo, es en este punto en el que existen algunas discrepancias, ¿esque acaso estamos frente a una modalidad o a una excepción al principio detracto sucesivo?Para algunos autores, “el tracto abreviado es una MODALIDAD del tractosucesivo por la que se permite concentrar en un asiento único dos o mástransmisiones operadas desde el titular inscrito.46 González Barrón, Gunther. Op. Cit. - 46 -
  47. 47. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios RegistralesNO son una EXCEPCIÓN a la regla general, sino solo al rigor de sumanifestación formal”47.En cambio, otros señalan que “el tracto abreviado es una MODALIDAD enque la legitimación registral se combina con la legitimación extrarregistral –judicial o notarial-; y desde el punto de vista formal implica una EXCEPCIÓNlisa y llana a la regla del encadenamiento del titular de dominio y demásderechos registrados, ya que aparecerá como disponente en un asientoquien, según el asiento inmediatamente anterior, no era titular”48.Para nosotros, el tracto abreviado es una MODALIDAD y NO una excepciónal tracto sucesivo, pues en la inscripción realizada se hace referencia a lastransmisiones intermedias, de tal manera que en ella se puede determinarcuál ha sido el historial jurídico del objeto de la inscripción, respetándose eldebido encadenamiento que debe existir entre estas, por lo tanto, el principiode tracto sucesivo sigue presente.47 Falbo, Miguel. Doctrina general del tracto sucesivo en el Derecho argentino. Buenos Aires:Revista Notarial Nº 854, 1981, p. 78 y 81.48 Villaró, Pedro Felipe. Op. Cit. - 47 -
  48. 48. Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los Principios Registrales CODIGO CIVIL ARTÍCULO 2012º: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD “Se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones”.Nuestro Código Sustantivo ha recepcionado el Principio de Publicidad reciéncon el Código Civil de 1984, el cual lo preceptúa en el artículo 2012; así deacuerdo a la Exposición de Motivos del Código Civil de 1984 ha señaladoque: “Este artículo es una novedad respeto del Código Civil de 193649, perono lo es en relación al Reglamento General de Registros Públicos, porcuanto en su texto aparece en el Artículo V del Titulo Preliminar que contieneuna norma exacta en contenido, aunque no en redacción, a la que nosocupa”.Este artículo contiene una presunción “iure et de iure”, es decir, no admiteprueba en contrario, pues se presume que todos tienen conocimiento delcontenido de las inscripciones debido a que todos tienen acceso al registro,y esto se deduce del Numeral II50 del Título Preliminar (en adelante T.P), delartículo 12751 y del artículo 12852 del Texto Único Ordenado del49 A. Muro. P. Registros Públicos. Tomo I. Lima: Marsol, 1994, p. 29.50 Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos. Numeral II delTitulo Preliminar. Publicidad Formal.- El Registro es Público. La publicidad registral formalgarantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidasregistrales y, en general, obtenga información del archivo Registral.El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la informacióncontenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en losReglamentos del Registro.51 Texto Único Ordenado del Reglamento General de Registros Públicos. Artículo 127ºDocumentos e Información que brinda Registro.- Toda persona tiene derecho a solicitar sinexpresión de causa y obtener del Registro, previo pago de las tasas registralescorrespondientes: - 48 -

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  • melvachuchondelacruz

    Jan. 10, 2017

derecho registral peru

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