Skript 1.key

PROJEKTENTWICKLUNG
als Wertschöpfungsprozess

Vorlesung im Rahmen des
Kontaktstudiengangs Immobilienökonomie
der ADI – Akademie der Immobilienwirtschaft

Christopher Hütwohl –
Dipl.Ing.Architekt / MBA
Acquisitions- and Sales-Manager Europe –
Deka Immobilien GmbH, Frankfurt/Main

PROJEKTENTWICKLUNG Christopher Hütwohl - Dipl.Ing.Architekt / MBA

PROJEKTENTWICKLUNG

Vorlesungsinhalt im Überblick - I

Einleitung
- Vorstellung Referent und Teilnehmer
- Klärung Erwartungen und Lernziel

1. Definitionen der Projektentwicklung
1.1. Erarbeitung einer eigenen Definition
1.2. Beispiele
1.3. Revision der eigenen Definition

2. Die Wertschöpfungskette
- Die Wertschöpfung als Grundprinzip aller Entscheidungen und Handlungen

2.1. Wertschöpfung als Produktionsprinzip
2.2. Umsetzung des Prinzips auf die Immobilie


PROJEKTENTWICKLUNG

3. Die Phasen des Entwicklungsprozesses im Einzelnen
- Die detaillierte Analyse aller Wertschöpfungsphasen unter Berücksichtigung der
Entscheidungsparameter, Handlungsoptionen und notwendigen Kompetenzen

3.1. Feasibilty Study 3.4. Ausschreibung
3.1.1. Überblick 3.4.1. Überblick
3.1.2. Aktivitäten 3.4.2. Aktivitäten
3.1.3. Entscheidungen 3.4.3. Entscheidungen

3.2. Baurechtschaffung 3.5. Baudurchführung

3.3. Planung 3.6. Gebäudebetrieb


PROJEKTENTWICKLUNG

4. Der Business Plan 5. Die Risiken der Projektentwicklung
-Die geplante Wertschöpfung von der - Die Entwickler-Risiken als besonderer Aspekt
grünen Wiese bis zum Exit am Markt des Entwicklungsprozesses

4.1. Die Zieldefinition 5.1. Standortrisiko vs. Standortanalyse
4.2. Der Marketing Plan 5.2. Genehmigungsrisiko vs. Baurechtliche
4.3. Der Umsetzungsplan Analyse
4.4. Der Finanzplan 5.3. Finanzierungsrisiko vs.
Investitionsrechnung
4B - 5.4. Vermarktungsrisiko vs. Marktanalyse
Der Marketing Plan als besonderer 5.5. Baugrundrisiko vs. Baugrundanalyse
Bestandteil des Business Plan mit: 5.6. Qualitäts-, Kosten-, Terminrisiko vs.
Projektmanagement
4B.1. Die Marktanalyse 5.7. Organisationsrisiko vs. Projektorganisation
4B.2. Die S-W-O-T - Analyse
4B.3. Produktgestaltung


PROJEKTENTWICKLUNG

6. Die Beteiligten im Prozess 8. Projektentwicklung am Beispiel
-Die wertschöpfenden, internen Beteiligten
und der Markt als „exogener“ Faktor - Präsentation einer Projektentwicklung von
der grünen Wiese bis zum Betrieb
6.1. Die Projektinternen
6.2. Die Projektexternen 8.1. Baurecht
6.3. Die Behörden 8.2. Planung
6.4. Der Markt 8.3. Baudurchführung
8.4. Vermarktung
8.5. Betrieb
7. Die Wertentwicklung im Laufe des Prozesses
-Das Verhältnis von Wertschöpfung, Kosten
und die Beeinflussbarkeit beider Faktoren

7.1. Die Wertentwicklung
7.2. Die Einflussfaktoren
7.3. Die Entscheidungsparameter je Phase


PROJEKTENTWICKLUNG

9. Developer-Profile 10. Die Ertragsmechanik des Prozesses
-Die Optionen der Positionierung als Service- , Das Verhältnis von Wertschöpfung, Kosten und
Trader-, Investor-Developer und deren die Beeinflussbarkeit der Beiden zur
Organisationsformen Ermittlung der bestmöglichen Exit-Strategie

9.1. Der Service Developer 10.1. Die Wertentwicklung
9.2. Der Trader Developer 10.2. Der Kostenverlauf
9.3. Der Investor Developer 10.3. Investitionsrechnungen im Vergleich:
9.4. Die Risikoprofile im Vergleich 10.3.1. Die Developer-Rechnung
9.5. Positionierungsentscheidungen 10.3.1. Die Investoren-Rechnung
9.6. Beispiele der Unternehmensorganisation 10.4. Die Entscheidungsparameter zur Exit-
Strategie

11. Abschluss
11.1. Resumée
11.2. Feedback


1.1. Definitionen der Projektentwicklung
Erarbeitung einer eigenen Definition

.


Beispiel I – Retter

Unter Projektentwicklung kann man die Summe

- aller Untersuchungen,
- Unternehmerischen Entscheidungen,
- Planungen und anderen bauvorbereitenden Maßnahmen

verstehen, die erforderlich und zweckmäßig sind, um

eines oder mehrere Grundstücke zu überbauen oder
die Verwirklichung einer sonstigen Nutzung vorzubereiten sowie
die Durchführung der baulichen oder sonstigen Nutzung
im wirtschaftlichen Bereich zu sichern.


Beispiel II – Schäfer/Conzen

Immobilien-Projektentwicklung ist das Zusammenführen von

- Projektidee
- Grundstück
- Kapital und
- Nutzer

mit dem Ziel, eine rentierliche Investition zu tätigen.


Beispiel III – Diederichs

Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren

-Standort - Projektidee - Kapital

so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich
wettbewerbsfähige,

- arbeitsplatzschaffende und –sichernde sowie
- gesamtwirtschaftlich,
- sozial- und umweltverträgliche

Immobilienobjekte geschaffen und
dauerhaft rentabel genutzt werden können



Projektentwicklung im weiteren Sinne
=
Projektentwicklungen im engeren Sinne
(Projektanstoss -> Entscheidung über Durchführung)
+
Projektmanagement
+
Facility Management



Projektentwicklung aus 2 verschiedenen Ausgangssituationen

1) Projektentwicklung zur Realisierung einer Projektidee oder eines
konkreten Nutzerbedarfs für einen fiktiven, noch zu beschaffenden
Standort

2) Projektentwicklung bei fixiertem, gegebenem Standort mit zu
entwickelnder Projektidee


Revision der eigenen Definition

.


2. Die Wertschöpfungskette
Die Wertschöpfung als Grundprinzip aller
Entscheidungen und Handlungen

- Wertschöpfung als Produktionsprinzip

- Umsetzung des Prinzips auf die Immobilie



Der Begriff Wertschöpfung ist – in einer Geldwirtschaft – das Ziel
produktiver Tätigkeit. Diese transformiert vorhandene Güter in
Güter mit höherem Geldwert.
Allgemein wird in der Literatur Wertschöpfung als die Wertgröße
beschrieben, um die der Output den Input übersteigt. Also eine
durch den Transformationsprozess entstehende, dynamische
Größe.

Eine höchstmögliche, maximale betriebliche Wertschöpfung
(Gewinn) zu erzielen, sollte das Ziel ökonomischen Handelns
sein.

(wikipedia)



"Jedes Unternehmen ist eine Ansammlung von Tätigkeiten,
durch die sein Produkt entworfen, hergestellt, vertrieben,
ausgeliefert und unterstützt wird. All diese Tätigkeiten lassen
sich in einer Wertkette darstellen„ (Michael E. Porter - 1980)


2.2. Umsetzung des Prinzips auf die Immobilie

1 2 3 4 5 6

Projektentwicklungen repräsentieren eine Kette einzelner,
wertschöpfender Entwicklungsphasen, an deren Ende eine
bedarfs- und marktgerechte Immobilie steht.

Jede einzelne Phase liefert einen Wertbeitrag unterschiedlicher
Größenordnung und ist bestimmt von unterschiedlichem
Einflusspotenzial und Kostenaufwand.

Professionelle Kontrolle jeder einzelnen Phase sowie
Marktgerechtigkeit des Endproduktes bestimmen in
wesentlichem Maße erzielte Wertschöpfung und Gewinn


3. Die Phasen des Entwicklungsprozesses
Detaillierte Analyse aller Wertschöpfungsphasen

Feasibility Baurecht Planung Aus- Baudurch- Gebäude-
Study schreibung führung betrieb

Marketing

- Feasibilty Study - Handlungsoptionen
- Baurechtschaffung
- Planung - Entscheidungsparameter
- Ausschreibung
- Baudurchführung - Kompetenzen
- Gebäudebetrieb
- Marketing


3.1 Die Feasibility Study
Überblick


Marketing

Zwei Ausgangspunkte geben Anstoß für eine Projektentwicklung:

- Realisierung einer Projektidee für einen fiktiven, noch zu
beschaffenden Standort
- Projektentwicklung bei fixiertem gegebenem Standort mit zu
entwickelnder Projektidee

In beiden Fällen muss ein Business Plan mit kaufmännischer, rechtlicher
und technischer Prüfung der Machbarkeit der erste Schritt sein.


Aktivitäten


Marketing

Standortanalyse Projektidee
Marktanalyse
Baurechtsprüfung
Finanzierungssicherung
Grundstückssicherung
Rechtsprüfung
Steuerliche Prüfung


Aktivitäten


Marketing

Standortanalyse I
Demographie

Bevölkerungsdichte
Altersstruktur
Bildungsniveau
Kaufkraft & Konsumverhalten
Entwicklung
Nationalitäten-Mix

Aktivitäten


Marketing

Standortanalyse
II
Politik
Mehrheiten
Wirtschaft
Wahlperioden
Schwerpunkte
Initiativen
Entwicklung
Infrastruktur
Kultur
Verkehrsströme
Einrichtungen
Verkehrsanbindung
Programme

Aktivitäten


Marketing

Projektidee
Nutzungsart
Zielgruppe
Größe
Investitionsvolumen
Alleinstellungsmerkmal (USP)


Aktivitäten


Marketing

Marktanalyse Konkurrenzanalyse
Bedarfsanalyse
Grundstückspreise
Mietniveaus
Transaktionsvolumen
Transaktionsniveau
Marktteilnehmer
Einflussgrößen aus Standortanalyse !


Aktivitäten


Marketing

Baurechtsprüfung
Bauleitplanung
FNP, B-Plan
Zulässige Nutzung
Wohnen, Gewerbe, Handel
Zulässige Ausnutzung
GRZ, GFZ, BMZ, Höhe
Baurechtseinschränkungen
Denkmalschutz, Laufende
Verfahren

Aktivitäten


Marketing

Kostenüberschlag
Grundstückskosten
Erschließungskosten
Planungskosten
Baukosten
Steuern
Finanzierungskosten


Aktivitäten


Marketing

Ertragsermittlung
Zuschüsse & Subventionen
Mieterträge
Verkaufserlöse
Steuererstattungen


Aktivitäten


Marketing

Steuerliche Prüfung
Anfallende Steuern
Steuererleichterungen
Gesellschaftsform der PE-Gesellschaft
Exit-Szenarien
Steuererstattungsfristen


Aktivitäten


Marketing

Finanzierungssicherung
Leitzinsentwicklung
Margen und Gebühren
„LTC-Ratio“ / „LTV-Ratio“
Zinsbindungsfristen
EK-Bedarf
Bonitätsprüfung


Aktivitäten


Marketing

Rechtsprüfung
Nötige Vertragswerke
Vorverträge
Kaufverträge
Notarverträge


Aktivitäten


Marketing

Grundstückssicherung
Kaufvertragsverhandlungen
Vorvertragliche Verkäuferbindung
Zahlungsauslösende Bedingungen


Entscheidungen


Marketing
Feasibility = Machbarkeit

Genehmigungsfähigkeit
Baubarkeit
Vermarktbarkeit
Finanzierbarkeit Projektumsetzung
vs.
Rentabilität
Projektabbruch
Verfügbarkeit des Grundstücks
Marktanpassung des Projektes


3.2. Die Baurechtschaffung
Überblick


Marketing

Die Schaffung von Baurecht

- sichert die baurechtliche Genehmigungsfähigkeit der
Umsetzung der Entwicklung

- stellt einen wesentlichen Schritt in der Wertentwicklung
des Projektes dar


Aktivitäten


Marketing

Planerbeauftragungen
Architekten, Ingenieure, Landschaftsplaner
Behördenabstimmungen
Genehmigungen, Auslegungen, Dispense
Einreichplanungen
Bauvoranfrage
Bauantrag


Entscheidungen


Marketing

Maximierung der Ausnutzung
Adaptierung der Projektidee
Umfang & Größe des Planungsteams
Projektumsetzung
Umsetzungsterminplan
vs.
Kostenplan Projektabbruch
Mittelbereitstellung vs.
Verkauf


3.3. Die Planung
Überblick


Marketing

In der Planungsphase werden die Qualitäten des Projektes im
iterativen Prozess zwischen

- Entwickler
- Planer
- Behörden und
- Markt

sukzessive festgeschrieben

3.3. Die Planung
Aktivitäten


Marketing

Fortbeauftragung Planungsteam

Ausführungsplanung
Detailfestlegungen
Planungs- und Koordinationsmeetings


3.3. Die Planung
Entscheidungen


Marketing

Adaptierung der Vorplanung
Materialentscheidungen durch Bemusterungen
Rücksprachen mit Behörden
Überprüfung Kostenplan Projektumsetzung
vs.
Projektabbruch
vs.
Verkauf


3.4. Die Ausschreibung
Überblick


Marketing

In der Ausschreibungsphase werden

- die Qualitäten des Projektes
- im Sinne der zuvor definierten u. erarbeiteten Produktqualitäten
- ausführungsreif beschrieben und
- das Projekt für seine Umsetzung vorbereitet

- In dieser Phase sind letztmalig wesentliche Entscheidungen über
Qualitäten und Kosten möglich.

Aktivitäten


Marketing

Textliche Beschreibung der Ausführungsplanung
Vergleichende Auswertung der Angebote
Verhandlungen zur Vergabe von Aufträgen
Mittelbereitstellung / Finanzierungsabschluss
Revision Kostenplan
Revision Terminplan
Beauftragungen


Entscheidungen


Marketing

Adaptierung Ausführungsplanung
Akzeptieren von Alternativvorschlägen
Letzte Festlegung aller Details
Festlegung Vergabestruktur Projektumsetzung
Auswahl Auftragnehmer vs.
Projektabbruch
vs.
Verkauf


3.5. Die Baudurchführung
Überblick


Marketing

In der Phase der Baudurchführung

- wird der größte Teil der Investitionsmittel verbraucht während
- die Beeinflußbarkeit der Kosten am geringsten ist


Aktivitäten


Marketing

Bauleitung
Begehungen
Beantragungen öffentlicher Anschlüsse
Kostenkontrolle
Terminkontrolle
Mittelabrufe
Zahlungen


Entscheidungen


Marketing

Abnahmen von ausführenden Gewerknehmern
Abnahmen durch Behörden
Genehmigung Änderungsanzeigen
Rechnungsfreigaben Übernahme in Bestand
Terminanpassungen vs.
Kostenanpassungen Verkauf


3.6. Der Gebäudebetrieb
Überblick


Marketing

In der Betriebsphase eines Gebäudes

- fallen laufende Kosten an, die jene der Planung und Errichtung
um ein mehrfaches übersteigen


Aktivitäten


Marketing

Reinigung
Wartung & Instandhaltung
Instandsetzung
Aufrüstung
Umbau
Versorgerverträge schließen
Nutzer- / Mieterbetreuung
Nebenkostenabrechnung
Behördliche Genehmigungen einholen


Entscheidungen


Marketing

Struktur Asset Management
Struktur Property Management
Struktur Facility Management
Eigenleistungen vs. Fremdvergabe
Mietmanagement
Wertschöpfung aus Instandhaltung oder Aufrüstung


3.7. Das Marketing
Überblick


Marketing

Das Marketing ist eine Reihe

- prozessbegleitender Aktivitäten, die die
- Marktfähigkeit bei der Produktgestaltung ermitteln und bestimmen
und am Ende in die
- aktive Vermarktung entsprechend der Exit-Strategie münden.


3.7. Das Marketing
Aktivitäten


Marketing

Ausarbeitung / Beauftragung der Marktstudie
Vorgabe der Marktdeterminanten für die Produktgestaltung
Definition des „Marketing Mix“
Erarbeitung der USP
Entwicklung eines eigenen Image
Ermittlung der Erlöspotenziale in Abhängigkeit der Exit-Strategie
Marktansprache bei der Vermarktung
Marketing- und PR-Kampagnen


3.7. Das Marketing
Entscheidungen


Marketing

Produktfähigkeit der „Idee“ am „Standort“
Gewünschtes Image
Notwendige Maßnahmen und Kampagnen
„Pricing“ = Miethöhen / Verkaufspreis


4. Der Business-Plan
Die geplante Wertschöpfung von der grünen Wiese bis zum
Exit am Markt

Feasibility Im Business-Plan wird die „Feasibility“ der
Study
Projektentwicklung nachgewiesen durch:

- Zieldefinition
- Marketing Plan
- Umsetzungsplan
- Finanzplan


4.1. Der Business-Plan
Zieldefinition

Feasibility
Zu Beginn sind die
Study
- Projektziele zu definieren,
die ihre Vereinigung finden in
- „Idee“,
- „Standort“ und den
- unternehmerischen Zielen des Projektentwicklers.


Marketing Plan

Im Marketing-Plan werden zusammengefasst:
Feasibility
Study
- Marktanalyse
- S-W-O-T – Analyse
- Marketing Strategie
- Marketing Mix
- Produktgestaltung


Umsetzungsplan

Im Umsetzungs- oder Implementierungsplan
Feasibility
Study
werden die
- im Marketing-Plan festgelegten Maßnahmen
- zeitlich in den Entwicklungsprozess eingearbeitet,
so dass die begleitenden Maßnahmen zum
jeweils richtigen Zeitpunkt vorbereitet und
eingesetzt werden


Finanzplan

Der Finanzplan weist – in der Regel über ein
Feasibility
Study Residualwert-Modell – die Wirtschaftlichkeit der
Projektentwicklung nach und entspricht der
Investitionsrechnung der Feasibility Study.


4B - Der Marketing-Plan
... als besonderer Bestandteil des Business Plan

Der Marketing Plan ist besonderer
Feasibility
Study Bestandteil des Business Plan mit:

- Marktanalyse
- S-W-O-T – Analyse
- Marketing Strategie
- Marketing Mix
- Produktgestaltung


4B.1 - Der Marketing-Plan
Marktanalyse

Die Marktanalyse gibt Auskunft über die
Feasibility Rahmenbedingungen des Zielmarktes
Study

- Konkurrenzanalyse
- Bedarfsanalyse
- Grundstückspreise
- Mietniveaus
- Transaktionsvolumen
- Transaktionsniveau
- Marktteilnehmer


S-W-O-T - Analyse

STRENGHTS – WEAKNESSES – OPPORTUNITIES – THREATS
Feasibility
Study
Aus den Erkenntnissen der Analysen ergeben sich für die
angestrebte Realisierung der „Idee“ am „Standort“

- Stärken und Schwächen, aus denen sich wiederum

- Chancen und Risiken ableiten lassen, die in die

- Produktgestaltung

einfließen müssen.


Marketing Strategie

Die Marketingstrategie ist der Verhaltensplan zur
Feasibility
Study Erreichung der Projekt- und Marketingziele

Hierzu wird:

- Der Markt analysiert
- Das Produkt auf Zielmarkt angepasst (Basis Standort)
- Der Zielmarkt für das Produkt gesucht (Basis Idee)
- Die Art der Marktansprache gewählt


Marketing Mix

Der Marketing-Mix ist die Kombination der
Feasibility
Study Marketinginstrumente, die ein Unternehmen zur
Erreichung seiner Marketingziele auf dem Zielmarkt
einsetzt und besteht im Allgemeinen aus 4 Säulen:

Product
Price
Place
Promotion


Marketing Mix

.
Feasibility
Study


Produktgestaltung

Am Ende des Marketing-Plan steht die
Feasibility
Study
- Produktgestaltung, die
- auf Basis der Analysen und
- aus der Entwicklung des Marketing Mix ein
- auf den Zielmarkt zugeschnittenes Produkt

empfiehlt.


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