27082015 mny- alur macron encadrement v f

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Loi ALUR en 2014, Encadrement des loyers complété par la loi MACRON en aout 2015. Il est temps de faire le point sur les implications réelles pour les bailleurs parisiens.

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27082015 mny- alur macron encadrement v f

  1. 1. Paris Corporate Housing Loi ALUR Loi MACRON Encadrement des loyers à Paris Location vide et meublée - L’essentiel des changements, en 5 pages - Impact sur les loyers, les honoraires, les délais de congé - Statut en date du 26 Août 2015 - + +
  2. 2. Paris Corporate Housing Baux signés post- 1er Aout 2015 uniquement Le 7 aout 2015, la loi Macron précise que l’encadrement des loyers ne s’applique que sur les nouveaux baux signés à partir du 1er août 2015, et non sur les reconductions de baux signés avant le 1er août 2015 (ce qui est une précision majeure par rapport au texte d’origine) Baux de résidence principale uniquement Les baux concernés sont l’essentiel des baux d’habitation signés à Paris : les résidences principales (c’est le périmètre unique de la loi ALUR), en location vide ou meublée. Encadrement des loyers – Êtes-vous concernés? Les baux régis par le Code civil Les baux régis par le Code civil ne sont pas concernés par l’encadrement. Ceux-ci comprennent : - Les résidences secondaires, - Les pied-à-terre, - Les logements de fonction / « corporate housing », y compris les baux signés par les sociétés pour loger leurs employé(e)s (une personne morale n’ayant, par définition, pas de résidence principale) ou les baux dont la solvabilité repose principalement sur une allocation logement versée par la société à l’employé(e) Source : http://vosdroits.service-public.fr; Décret 2015-650 du 10 juin 2015, Loi « ALUR », n°2014-366 du 24 mars 2014 ; Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (sur les honoraires d’agence), « Loi Macron » du 7 août 2015 (modifiant en particulier la loi du 6/07/1989) Et Hors périmètre
  3. 3. Paris Corporate Housing Loyer défini hors charges Les valeurs de loyer données s’entendent toutes hors charges locatives ; D’ordinaire scindées surtout sur les loyers de location vide et rarement sur les meublés, elles vont prendre tout leur intérêt sur les loyers de location meublée également Un loyer maximum a été défini Etabli par la Préfecture, d’après les chiffres de l’Observatoire des Loyers de l’ Agglomération Parisienne. http://www.observatoire-des-loyers.fr Pour 14 « zones » dans Paris intra-muros : Un loyer « médian », un loyer minoré et un loyer majoré, ce dernier constituant un maximum. Pour chacune des 14 zones : 4 périodes de constructions, 4 formats (studio, 2P, 3P, 4P+), meublé ou non, 3 valeurs de loyer (médian, minoré, majoré) Encadrement des loyers – Fonctionnement Chiffres à retenir Le loyer médian est le fruit d’une étude statistique de l’OLAP, sur les 14 « zones » définies Le loyer majoré = loyer médian + 20% Le loyer meublé = loyer vide + 11% Cumulatif avec le « Décret Duflot » d’aout 2012 La remise en location d’un logement constituant une résidence principale est à la fois encadrée dans le loyer et restreint en augmentation par rapport à la précédente location, selon l’Indice IRL de l’INSEE Source : http://vosdroits.service-public.fr ; Décret 2015-650 du 10 juin 2015, Loi « ALUR », n°2014-366 du 24 mars 2014 ; Décret n° 2014- 890 du 1er août 2014 (sur les honoraires d’agence), « Loi Macron » du 7 août 2015 (modifiant en particulier la loi du 6/07/1989)
  4. 4. Paris Corporate Housing Encadrement des loyers – Dérogations possibles ? Accord possible entre les parties Dérogations complexes Un bailleur et son locataire peuvent s’entendre sur un loyer supérieur à celui du décret. Néanmoins, le locataire a une période de 3 mois post signature du bail pour dénoncer un loyer dépassant le loyer majoré. A noter que le contrat de bail type (imposé par la loi), comprend l’information du loyer médian majoré de la zone concernée, ainsi que la valeur du dernier loyer du précédent locataire (si la période de vacance locative n’a pas excédé 18 mois) Plus d’explications sur le site du service public : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F33066.xhtml Une commission de conciliation a été mise en place pour répondre aux bailleurs pensant détenir des biens avec caractéristiques exceptionnelles. Un jardin, une terrasse, une vue rare, un mobilier très haut de gamme pourraient être éligibles (à confirmer). Faute de définition claire, la commission risque d’avoir du travail, et les délais de réponse risquent d’être longs Pour toute demande de dérogation, contactez l’ADIL par email à loyer.paris@adil75.org ou par téléphone au 01 42 79 50 49 Source : http://vosdroits.service-public.fr ; Décret 2015-650 du 10 juin 2015, Loi « ALUR », n°2014-366 du 24 mars 2014 ; Décret n° 2014- 890 du 1er août 2014 (sur les honoraires d’agence), « Loi Macron » du 7 août 2015 (modifiant en particulier la loi du 6/07/1989)
  5. 5. Paris Corporate Housing Des honoraires en 2 volets Honoraires d’agence – Fonctionnement La loi ALUR exige de scinder d’une part les frais de recherche de locataires (ou « d’intermédiation », « de négociation » ou « d’entremise ») et d’autre part les frais dits « d’actes ». Frais de recherche Rémunèrent l’ensemble des efforts marketing engagés par l’agent pour la recherche d’un locataire. Le montant est librement fixé (mais les pratiques de marché convergent) et entièrement dû par le bailleur. Les frais d’actes rémunèrent la constitution du dossier, la rédaction du bail, la tenue des visites. La part locataire ne peut dépasser 12€ TTC par m² (sauf si l’état des lieux est réalisé, ce qui peut ajouter jusqu’à 3€ TTC du m²). La part propriétaire doit être au moins égale à la part locataire. Frais d’actes Honoraires d’agence – Êtes-vous concernés ? Baux de résidence principale uniquement Les baux concernés sont l’essentiel des baux d’habitation signés à Paris : les résidences principales (c’est le périmètre unique de la loi ALUR), en location vide ou meublée. Un bail régi par le Code civil (par ex. logement de fonction / « corporate housing ») suit un schéma d’honoraires libre et n’est donc pas concerné. Source : Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (sur les honoraires d’agence) 1 2
  6. 6. Paris Corporate Housing Délai de congé locataire raccourci à 1 mois, quelque soit l’antériorité du bail Autres points notables Périmètre d’application : - Baux d’habitation principale en location vide - Zone tendue uniquement : les 28 plus grandes agglomérations françaises - Rétroactif sur tout bail, quelque soit la date de signature Fonctionnement : Le délai de préavis du locataire est réduit à 1 mois, à tout moment, sans aucun motif à donner (contre 3 mois par défaut avant, avec régime dérogatoire de 1 mois qui existait pour mutation, perte d’emploi, premier emploi). Rappel : de son côté, le bailleur d’une location vide doit respecter un préavis de 6 mois minimum, valable uniquement à date d’anniversaire du bail Contrats types obligatoires pour les baux d’habitation principale Source : Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite « loi Macron » ; Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 (sur les zones dites « tendues ») ; Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (sur les baux types) Périmètre d’application : - Baux d’habitation principale en location vide comme meublée - A partir du 1er août 2015 Fonctionnement : Pas de révolution mais obligation de mentionner la valeur du dernier loyer perçu (si moins de 18 mois de vacance locative), le loyer médian majoré et le montant et nature des travaux effectués dans l’appartement depuis la fin du dernier bail
  7. 7. Paris Corporate Housing Contacts Email: contact@pariscorporatehousing.com Tel : +33 1 70 71 99 22 Site : www.pariscorporatehousing.com

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