Loi ALUR en 2014, Encadrement des loyers complété par la loi MACRON en aout 2015. Il est temps de faire le point sur les implications réelles pour les bailleurs parisiens.

1. Paris Corporate Housing
Loi ALUR
Loi MACRON
Encadrement des loyers à Paris
Location vide et meublée
- L’essentiel des changements, en 5 pages -
Impact sur les loyers, les honoraires, les délais de congé
- Statut en date du 26 Août 2015 -
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2. Paris Corporate Housing
Baux signés
post- 1er Aout
2015 uniquement
Le 7 aout 2015, la loi Macron précise que l’encadrement des loyers ne
s’applique que sur les nouveaux baux signés à partir du 1er août 2015,
et non sur les reconductions de baux signés avant le 1er août
2015 (ce qui est une précision majeure par rapport au texte d’origine)
Baux de
résidence
principale
uniquement
Les baux concernés sont l’essentiel des baux d’habitation signés à Paris :
les résidences principales (c’est le périmètre unique de la loi
ALUR), en location vide ou meublée.
Encadrement des loyers – Êtes-vous concernés?
Les baux régis
par le Code civil
Les baux régis par le Code civil ne sont pas concernés par
l’encadrement. Ceux-ci comprennent :
- Les résidences secondaires,
- Les pied-à-terre,
- Les logements de fonction / « corporate housing », y compris les baux
signés par les sociétés pour loger leurs employé(e)s (une personne morale
n’ayant, par définition, pas de résidence principale) ou les baux dont la
solvabilité repose principalement sur une allocation logement versée par la
société à l’employé(e)
Source : http://vosdroits.service-public.fr; Décret 2015-650 du 10 juin 2015, Loi « ALUR », n°2014-366 du 24 mars 2014 ; Décret n° 2014-890
du 1er août 2014 (sur les honoraires d’agence), « Loi Macron » du 7 août 2015 (modifiant en particulier la loi du 6/07/1989)
Et
Hors périmètre

3. Paris Corporate Housing
Loyer défini
hors charges
Les valeurs de loyer données s’entendent toutes hors charges locatives ;
D’ordinaire scindées surtout sur les loyers de location vide et rarement sur
les meublés, elles vont prendre tout leur intérêt sur les loyers de location
meublée également
Un loyer
maximum a été
défini
Etabli par la Préfecture, d’après les chiffres de l’Observatoire des Loyers
de l’ Agglomération Parisienne. http://www.observatoire-des-loyers.fr
Pour 14 « zones » dans Paris intra-muros : Un loyer « médian », un loyer
minoré et un loyer majoré, ce dernier constituant un maximum.
Pour chacune des 14 zones : 4 périodes de constructions, 4 formats
(studio, 2P, 3P, 4P+), meublé ou non, 3 valeurs de loyer (médian, minoré,
majoré)
Encadrement des loyers – Fonctionnement
Chiffres
à retenir
Le loyer médian est le fruit d’une étude statistique de l’OLAP, sur les 14
« zones » définies
Le loyer majoré = loyer médian + 20%
Le loyer meublé = loyer vide + 11%
Cumulatif avec le
« Décret Duflot »
d’aout 2012
La remise en location d’un logement constituant une résidence principale
est à la fois encadrée dans le loyer et restreint en augmentation par rapport
à la précédente location, selon l’Indice IRL de l’INSEE
Source : http://vosdroits.service-public.fr ; Décret 2015-650 du 10 juin 2015, Loi « ALUR », n°2014-366 du 24 mars 2014 ; Décret n° 2014-
890 du 1er août 2014 (sur les honoraires d’agence), « Loi Macron » du 7 août 2015 (modifiant en particulier la loi du 6/07/1989)

4. Paris Corporate Housing
Encadrement des loyers – Dérogations possibles ?
Accord possible
entre les parties
Dérogations
complexes
Un bailleur et son locataire peuvent s’entendre sur un loyer supérieur à
celui du décret. Néanmoins, le locataire a une période de 3 mois
post signature du bail pour dénoncer un loyer dépassant le loyer majoré.
A noter que le contrat de bail type (imposé par la loi), comprend
l’information du loyer médian majoré de la zone concernée, ainsi que la
valeur du dernier loyer du précédent locataire (si la période de vacance
locative n’a pas excédé 18 mois)
Plus d’explications sur le site du service public :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F33066.xhtml
Une commission de conciliation a été mise en place pour répondre aux
bailleurs pensant détenir des biens avec caractéristiques exceptionnelles.
Un jardin, une terrasse, une vue rare, un mobilier très haut de gamme
pourraient être éligibles (à confirmer).
Faute de définition claire, la commission risque d’avoir du travail, et les
délais de réponse risquent d’être longs
Pour toute demande de dérogation, contactez l’ADIL par email à
loyer.paris@adil75.org ou par téléphone au 01 42 79 50 49
Source : http://vosdroits.service-public.fr ; Décret 2015-650 du 10 juin 2015, Loi « ALUR », n°2014-366 du 24 mars 2014 ; Décret n° 2014-
890 du 1er août 2014 (sur les honoraires d’agence), « Loi Macron » du 7 août 2015 (modifiant en particulier la loi du 6/07/1989)

5. Paris Corporate Housing
Des honoraires
en 2 volets
Honoraires d’agence – Fonctionnement
La loi ALUR exige de scinder d’une part les frais de recherche de locataires
(ou « d’intermédiation », « de négociation » ou « d’entremise ») et d’autre
part les frais dits « d’actes ».
Frais de
recherche
Rémunèrent l’ensemble des efforts marketing engagés par l’agent pour la
recherche d’un locataire. Le montant est librement fixé (mais les pratiques
de marché convergent) et entièrement dû par le bailleur.
Les frais d’actes rémunèrent la constitution du dossier, la rédaction du bail,
la tenue des visites.
La part locataire ne peut dépasser 12€ TTC par m² (sauf si l’état des lieux
est réalisé, ce qui peut ajouter jusqu’à 3€ TTC du m²).
La part propriétaire doit être au moins égale à la part locataire.
Frais
d’actes
Honoraires d’agence – Êtes-vous concernés ?
Baux de
résidence
principale
uniquement
Les baux concernés sont l’essentiel des baux d’habitation signés à Paris :
les résidences principales (c’est le périmètre unique de la loi
ALUR), en location vide ou meublée.
Un bail régi par le Code civil (par ex. logement de fonction / « corporate
housing ») suit un schéma d’honoraires libre et n’est donc pas concerné.
Source : Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 (sur les honoraires d’agence)
1
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6. Paris Corporate Housing
Délai de congé
locataire raccourci
à 1 mois,
quelque soit
l’antériorité du bail
Autres points notables
Périmètre d’application :
- Baux d’habitation principale en location vide
- Zone tendue uniquement : les 28 plus grandes agglomérations françaises
- Rétroactif sur tout bail, quelque soit la date de signature
Fonctionnement :
Le délai de préavis du locataire est réduit à 1 mois, à tout moment, sans
aucun motif à donner (contre 3 mois par défaut avant, avec régime
dérogatoire de 1 mois qui existait pour mutation, perte d’emploi, premier
emploi).
Rappel : de son côté, le bailleur d’une location vide doit respecter un
préavis de 6 mois minimum, valable uniquement à date d’anniversaire du bail
Contrats types
obligatoires pour
les baux
d’habitation
principale
Source : Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques dite « loi Macron » ;
Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 (sur les zones dites « tendues ») ; Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (sur les baux types)
Périmètre d’application :
- Baux d’habitation principale en location vide comme meublée
- A partir du 1er août 2015
Fonctionnement :
Pas de révolution mais obligation de mentionner la valeur du dernier loyer
perçu (si moins de 18 mois de vacance locative), le loyer médian majoré et
le montant et nature des travaux effectués dans l’appartement depuis la fin
du dernier bail

7. Paris Corporate Housing
Contacts
Email: contact@pariscorporatehousing.com
Tel : +33 1 70 71 99 22
Site : www.pariscorporatehousing.com