1. L OUTIL
IMMOBILIER
« Pour l utilisateur, l immobilier n est qu un outil qui participe hautement à sa valeur
ajoutée dans son métier »
La stratégie immobilière est la détermination d un comportement futur
dans lequel seront conjuguées des attitudes en vue de permettre dans
le temps à l entreprise de s assurer dans les conditions les plus
opportunes la disposition des biens immobiliers qui lui sont pertinents
en vue de l optimisation de son objet social
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2. L immobilier pour l entreprise commune est :
· un outil de production (machine outils
;)
· le foyer de la famille entreprise
:
¨ être ensemble
¨ échanger
¨ se formater
¨ éduquer
· la seconde dépense dans la valeur ajoutée de l entreprise
(usuellement 20% de la valeur ajoutée, 10% du chiffre d affaires)
· bref, la clé de voûte de l entreprise... si l on exclut son «métier» lui-même bien
évidemment.
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3. Celle-ci est établie en synthèse arbitrale de chacun , au moins, des thèmes impactés spécifiquement en retour.
La stratégie immobilière impact:
SON HAUT DE BILAN Actif et Passif
Charge, niveau de charge, pas de charge
Bilan économique ou Bilan bilanciel
SON COMPTE D EXPLOITATION Charges, amortissement
Plus value long terme
Frais directs et frais induits
SA FISCALITE
Coût social de la localisation
SON COUT GENERAL EFFECTIF DE Transparent / Opaque
FONCTIONNEMENT Flexible / Rigide
Baron et Marquis / Equipe
Espace par objectif ou par objet
Lecture rapide du système
SON SYSTEME DE MANAGEMENT
Publicité indirecte : (Pernod, Bouygues,
Andersen)
Drapeau - image ou sous-marin
SON ADAPTABILITE
Première reformatage permanent
SON RESSENTI EXTERIEUR
Seconde agrandir ou rétrécir
Tierce déménager
Utilisation de l immobilier à titre de fond
SA POLITIQUE SOCIALE d intéressement ou de pension (ATA)
Niveau de salaires indirects par
l implantation
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4. La stratégie immobilière impact:
Possibilité de se reformater
SA CAPACITE A REBONDIR
Source de financement (direct et indirect)
Crédit bail
SON FINANCEMENT Lease back
Revente (Pechiney)
Garantie d emprunt
Filiale externalisée (Foncière)
SA VALEUR BOURSIERE Rentabilité des fonds propres divergente
entre celle corporate et celle immobilière
banalisée
LA QUALITE DE SA PRODUCTION Système relationnel et productif, ergonomies
L EVOLUTION DE SON OBJET SOCIAL Effet papillon dans le temps
Dans certains cas où il y a de facto
LA PERENNITE DE SON BUSINESS propriété commerciale
et doit être mise en perspective temps
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5. APPROCHE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE
à DETERMINER UNE ATTITUDE...
LA METHODE INCAà 4 PIEDS
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6. APPROCHE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE
2 - les besoins matériels
1- l état des lieux / inventaire
T e c h n o lo g ie
La réalité et ses origines N o m b re d e p o stes
3- les volontés
Champs « usage » Champs « appropriation »
L entreprise imagine être :
Sera utilisé par l entreprise pour son objet social pur
Sera utilisé par l entreprise pour une activité annexe Propriétaire
direct
Sera utilisé par des clients ou fournisseurs
Sera utilisé à titre de placement/ réserve financière Indirect
Collatéral
Crédit preneuse
Champs « st ratégique » Concessionnaire / bail à construction
La disposition du bien sera stratégique pour Locataire
l entreprise type de bail
La disposition du bien pourra être substituable Durées des engagements
La disposition du bien sera remplaçable Niveau de propriété commerciale
La disposition du bien est non significative Prestations reçues
Financements des aménagements
Traitement comptable et fiscal
de l immeuble
des aménagements
des équipements
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7. APPROCHE DE LA STRATEGIE IMMOBILIERE
3- les volontés 4- les marchés immobiliers
Champs financier ses diverses réalités
Benchmarking produit ses potentialités
Benchmarking corporate ses tendances
Critères d arbitrage .
Budgets cibles
Champs « expressif/relationnel »
Images à véhiculer
Type de mise en relation à favoriser
Champs géographique
Déterminants
CONJUGUER L ATTITUDE VERS UNE CIBLE DEFINIE
(Par exemple les locaux de la DR de Lille)
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8. CONNAISSANCE DES IMMEUBLES UTILISES
1/ l état « notarial » 2/consistance physique 3/ valeur économique
- la propriété ou la location - plan a) l immeuble peut-il être cédé
- l affectation administrative - détail des surfaces libre ?
loué ?
- les options fiscales - système constructif
en crédit bail ?
et comptables
- équipements en réméré ?
- l urbanisme
- états
ou peut-il être restitué ?
- l occupation
- plan de maintenance
- impôts et taxes b) valeur
- plan d actualisation
- charges immobilières (maintien du niveau qualitatif relatif)
valeur vénale
- charges hôtelières - certification valeur état A5
- amiante valeur locative
- plomb valeur standard des charges
- termite
- non pathogénéité
- etc
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9. ACHETER OU LOUER
Problématique d entreprise
Une entreprise a le plus généralement intérêt à être «locataire» de ses bureaux quand
· elle veut entretenir une atmosphère de précarité;
· elle doit raisonner à court terme en durée tout en étant
capable d en assumer le coût financier (amortissement,
éventuellement rupture du bail, etc..);
· elle a une contrainte forte de rendement immédiat
exprimé sur capitaux propres.
Mais aussi potentiellement quand:
· elle ne peut financer une acquisition;
· elle a un besoin immobilier induisant une probable
copropriété ;
· elle n a pas de besoins stratégiques de maîtrise;
· des raisons administratives indirectes, tels l agrément,
conduisent à des comportements spéciaux.
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10. ACHETER OU LOUER
Problématique d entreprise
Une entreprise a le plus généralement intérêt à être « propriétaire (direct ouindirect) de ses bureaux quand
» :
· son immobilier lui est stratégique ou qu elle a des besoins
incompatibles avec une location
;
· elle souhaite donner un « esprit maison », un e
atmosphère de convivialité ou de complicité, montre un
fondement un établissement, une continuité...
· elle souhaite constituer des réserves financières, une
;
faculté à rebondir
· elle veut la maîtrise de ses facultés de mouvement, tout
en ayant 5 à 6 ans de perspective première
;
· elle a une capacité à inventorier et à exprimer le
rendement global dans le temps des capitaux propres
utilisés notamment en immobilier
;
· Le rendement de son business est inférieur ou égal à
celui de l immobilier considéré
;
· elle ne peut se trouver un propriétaire dans des
conditions normales.
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11. LES METHODES EXPERTALES
Identification du produit
La première étape consiste à recalculer précisément à L ensemble permet usuellement de croiser les notions
partir de plans géomètres, vérifiés in situ par sondages, quantitatives et qualitatives pour définir un
les surfaces immobilières de chaque bâtiment. positionnement immobilier.
Naturellement, urbanisme, appréhension des pollutions
Puis en rechercher une homogénéité économique c est à
et autres éléments impactant seront identifiés dans ce
dire appliquer des coefficients de pondération (positive
cadre .
ou négative par rapport au référentiel commun) aux
précédentes surfaces pour travailler avec une unité
commune.
Par ailleurs et simultanément sont identifiés
:
- le niveau de prestation des bâtiments incluant
aussi les rendements potentiels de surfaces
- l état de maintenance de ceux-ci eu égard au
niveau conçu (usure)
- le différentiel entre ce niveau et celui qui
serait défini pour un immeuble neuf
(obsolescence).
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12. LES METHODES EXPERTALES
Les Valorisations
Les experts en évaluation immobilière utilisent en fait deux
champs de méthode pour apprécier la valeur financière d un actif
immobilier.
- d une part le champ comparatif
Méthode traditionnelle, judiciaire et réglementairement comptable
sauf quelques corrections.
Il consiste le plus généralement à établir, comme vu
précédemment, un schéma comparatif pour appliquer à un
bien donné les valeurs constatées en transactions réelles et
ainsi par mise en équivalence relative, lui trouver une valeur
probable sous des conditions expressément définies.
Mais consiste aussi à appréhender un coût de construction à
l identique dont sera déduit la consommation (ou usure ou
amortissement) déjà réalisée.
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13. Les Valorisations
- d autre part le champ raisonné
Méthode industrielle ou de bilan économique mais aussi entrepreneuriale.
Calcul déductif à partir de résultats estimés pour certains ou devant être obtenus pour d autres.
Il prend aussi bien par exemple le nom de « Discounted Cash Flow » (DCF) pour un
investisseur court terme américain que « bilan promoteur » pour un producteur immobilier
français. Mais aussi « valeur d usage » pour le plus grand nombre.
Dans la réalité, il n y a pas de frontière étanche entre les deux approches. La seconde contient
forcément une extrapolation de la première qui elle-même, dans un monde qui serait rationnel
et homogène, ne serait que le résultat synthétique d un raisonnement économique.
Le cas le plus délicat, bien évidemment, est celui où le champ comparatif n existe pas.
Spécificité de l immeuble : l arc de triomphe
Inexistence de marché : une tour de 40 000 m2 de bureaux à Mortagne au Perche
Cela ne signifie nullement qu une recherche par comparaison élargie doit être négligée. Mais
plus celle-ci est élargie, moins elle a de probabilité de pertinence et en tous cas plus le
marketing opérationnel aura d importance.
Par contre, le champ raisonné, souvent en définitive une valeur d utilité (sous une forme ou une
autre) (celles spécifiques à chacun) est toujours possible, celle-ci pouvant être négative.
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