1. DE
WONING
CORPO
RATIE
een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
2. DRIE PARTNERS, ÉÉN VISIE!
MARTIJN DE LIEFDE, KGOTLA COMPANY
bewustwording, leiderschap en community building
THEO HOUTERMAN, VIDEAM
strategie, coaching en bestuurlijke ondersteuning
HEINE VAN NIEUWENHUIJZE, D&M PROPERTIES
strategie, planontwikkeling, exploitatie & beheer,
en interim management
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
3. ONZE KIJK OP DE CORPORATIESECTOR
POSITIE VAN DE CORPORATIE
ACTUELE ZAKEN
NIEUWE WEGEN
HOE?
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
4. DE CORPORATIE, verankerd in de samenleving
Art. 22 lid 2 van de Grondwet zegt dat
DE BEVORDERING VAN VOLDOENDE
WOONGELEGENHEID IS VOORWERP DER
ZORG VOOR DE OVERHEID
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
5. HISTORISCHE BETEKENIS CORPORATIES
Enorme groei onder impuls van de overheid
Sector vormt belangrijk deel van woningmarkt…
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
6. POSITIE IN CIJFERS
Ca. 1 op de 3 woningen is eigendom van corporatie
segment
5%
aantal woningen
Koopsector
6%
4.235.800
30%
Huursector
59%
2.905.000
- corporatie
2.114.900
- vrije sector
335.100
- particulier
455.000
Totaal
koopwoningen
corporatie
vrije sector
7.140.800
particulier
bron CBS, 2012
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
7. UNIEKE PROPOSITIE CORPORATIES
AANBOD MINDER DRAAGKRACHTIGEN
BORGEN BETAALBAARHEID
ZORGDRAGEN VOOR LEEFBAARHEID
PARTNER IN WIJKGERICHT WERKEN
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
8. KNELPUNTEN NEDERLANDSE WONINGMARKT
SUBSIDIERING HUUR- EN KOOPSECTOR
TOENEMENDE HYPOTHEEKSCHULD
STIJGENDE WONINGPRIJZEN
SCHEEFWONEN
KLOOF HUUR- EN KOOPSECTOR
GEBREKKIGE DOORSTROMING
TOENEMENDE WOONLASTEN
WEINIG AANBOD HUURWONINGEN IN KERNEN
SEGREGATIE IN PROBLEEMWIJKEN
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
9. KNELPUNTEN WONINGMARKT - KOOPSEGMENT
Subsidiering koopsector
miljard euro
aftrek hypotheekrente
11,4
gederfde vermogensrendementheffing
7,7
vrijstelling kapitaalverzekering
0,7
opbrengst eigen woningforfait
- 2,2
opbrengst overdrachtbelasting
- 2,4
Saldo (netto subsidie op eigen woning)
15,2
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
10. KNELPUNTEN WONINGMARKT - HUURSEGMENT
Omvang huurtoeslag
aantal huurders
2.645.000
huurders met toeslag
1.132.000
gemiddelde huurtoeslag per maand
173
toeslag per jaar
2.076
totaal huurtoeslag
2.35 miljard euro
Totaal impliciete subsidies
7.20 miljard euro
Geen doelgroep, wel subsidie
568.000
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
11. DE OVERHEID GRIJPT IN
HYPOTHEEKRENTEAFTREK
HEFFINGEN VANWEGE MARKTRUIMTE
BEPERKING WAARBORG
VERSCHERPT EXTERN TOEZICHT
AFSTOTEN OVERIGE BEZITTINGEN
…
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
12. VERANDEREND SPEELVELD
EXTERN TOEZICHT WONINGCORPORATIES VOLLEDIG BIJ
RIJK
Nieuwsbericht Rijksoverheid | 27-03-2013
CORPORATIES NIET BLIJ MET PLAN
BLOK
Nieuwsbericht NOS | 27-03-2012
HUIZENPRIJZEN IN EEN JAAR RUIM 8% GEDAALD
Nieuwsbericht CBS | 21-03-2013
BLOK OPGELUCHT: SENAAT STEMT IN MET
HUURVERHOGING
Nieuwsbericht Volkskrant | 13-03-2013
MEESTE CORPORATIES GAAN HUUR VERHOGEN
Nieuwsbericht Volkskrant | 05-03-2013
CORPORATIES HANDHAVEN KRITIEK OP
HUURBELEID
Nieuwsbericht FD | 04-03-2013
84% CORPORATIES SCHRAPT IN PLANNEN
Nieuwsbericht FD | 25-02-2013
CORPORATIE KAN BETER STOPPEN MET BOUWEN
Nieuwsbericht FD | 12-11-2012
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
13. SYSTEEMWIJZIGING CORPORATIE SECTOR
VERLEDEN
• Liquiditeiten door verkoop bestaand bezit;
• Geen heffingen, VPB op marktwoningen;
• Ruimte voor projectontwikkeling in koop, huur en
maatschappelijk vastgoed;
• Geen geldstromen naar buiten;
• Geen externe druk op performance verbeteringen;
• Ruimte voor maatschappelijk ondernemen zonder
“beperkende grenzen”
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
14. SYSTEEMWIJZIGING CORPORATIE SECTOR
HEDEN
•
•
•
•
•
•
•
Opbrengst verkoop bestaand bezit neemt af;
Courantheid bestaand bezit daalt;
Heffingen richting Overheid en collectiviteit;
Projectontwikkeling beperkte mogelijkheden;
Impact excessen;
Veranderingen in toezicht, besturing en organisatie;
Hervorming woningmarkt leidt tot hervorming
corporatiesector
• Beperking ruimte waarbinnen geacteerd kan worden
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
15. IMPACT SYSTEEMWIJZIGING OP ORGANISATIE
•
•
•
•
Strategische heroriëntatie: herdefiniëren kerntaken
Transparant toezicht: maatschappelijk draagvlak neemt af
Helder afwegingskader voor investeringen: rol duidelijk maken
Meetbaar maken van maatschappelijke meerwaarden: investeren in
kerntaken
• Continu aandacht voor functioneren organisatie: corporatie verenigt
groot deel productiekolom
• Urgent: bij ongewijzigd beleid neemt liquiditeit af en daalt waarde
onderpand !
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
16. WAAR HEBBEN VERANDERINGEN IMPACT?
Raad van Commissarissen Verschuiving van gesprekspartner, naar
proactief toekomstgericht, kaderstellend
voor strategische keuzes en toetsing van
functioneren
Directeur / bestuurder
Organisatie
Anticiperen op veranderingen; op zoek
gaan naar creatieve mogelijkheden, zowel
binnen als buiten de corporatie
Constante alertheid op efficiency en
effectiviteitsverbetering
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
17. HOE GAAT U HIER MEE OM?
“IT‟S NOT HARD TO MAKE
DECISIONS ONCE YOU KNOW
WHAT YOUR VALUES ARE”
- Roy E. Disney
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
18. NAAR EEN NIEUW EVENWICHT
We gaan naar een nieuw evenwicht en een herijking van het speelveld
Wat maakt ons nu bijzonder?
Martijn de Liefde
:
Theo Houterman
:
Heine van Nieuwenhuijze :
teambuilder
bestuurder
strateeg, vakman
Wij halen de kracht naar voren die al in de organisatie zit
=>
Geen adviseur, maar partner
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
19. VOORWAARDEN VOOR SUCCES
ONBEVANGEN EN MET „OPEN MIND‟
BEREID OM NIEUWE WEGEN IN TE SLAAN
WERKEN MET KRACHT GEHELE ORGANISATIE
TOP DOWN BESLUITEN, BOTTOM UP INVOEREN
TASTBAAR MAKEN VOOR GEHELE ORGANISATIE
BEGELEIDEN OP WERKVLOER
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
20. FORMULEREN EENSGEZINDE VISIE OP DE TOEKOMST
BOUWEN AAN TOEKOMSTSCENARIO‟S…
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
22. FORMULEREN STRATEGIE MET BEHULP VAN “THEORY U”
waarnemen, observeren
huidige situatie, op zoek
gaan naar de nieuwe ruimte
zonder oordeelvorming,
zonder cynisme, zonder angst
loslaten van het oude,
accepteren van het nieuwe
werk snel
in een natuurlijke stroom
plannen kost te veel tijd
… begin en stuur bij
toelaten,
verbind je met het nieuwe
Geef waarde en aandacht aan de nieuwe inzichten. Wat komt op?
Neem de tijd. Door los te staan van oordelen en verleden krijgt
creativiteit ruimte. Reflecteer op je waarnemingen.
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
25. DENKMODEL VOOR DISCUSSIE OVER DE STRUCTUUR
DRIEKAMERMODEL (Johan Conijn)
Scheiding van taken maakt heldere doelen en transparante beoordeling mogelijk
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
26. TOETSING VAN DE WERKWIJZEN, PROCESSEN EN SYSTEMEN
DE REGIECORPORATIE
(Dreimüller, Gruis en Snoeijs)
Bestuur
Office management
Bestuurssecretaris / controller
Regisseur
financiën
Regisseur
vastgoed
Regisseur
markt
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
27. ONZE INBRENG
Ondersteuning bij:
• Formuleren strategie
• Bepalen identiteit van de organisatie
• Ontwerp van de organisatie
• Implementatie toezicht en besturingsstructuur
• Gemeenschappelijk maken van de visie en creëren draagvlak
• Ontwerpen en invoeren werkprocessen
• Opzet van Heldere en werkbare rapportage structuren
• Analyseren van de haalbaarheid van projecten en portefeuilles
Waarin onderscheiden wij ons?
• Doorbreken barrière tussen beleid en uitvoering
• Mobiliseren van de kracht van de organisatie
• Kennis tot in de haarvaten van het proces
• Inspirerend en creatief, maar realistisch
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
28. ONZE WERKWIJZE
•
CREER ZICHT OP DE TOEKOMST
•
FORMULEER EEN HELDERE STRATEGIE
•
MAAK EEN PLAN OP BASIS GEMEENSCHAPPELIJKE WAARDEN
•
VERDEEL VERANTWOORDELIJKHEDEN EN BEVOEGDHEDEN OP
HELDERE WIJZE
•
KIES VOOR PRAKTISCHE WERKWIJZEN EN PROCESSEN
•
IMPLEMENTEER TOT IN DE HAARVATEN VAN DE ORGANISATIE
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
29. DURFT U HET AAN?
INVESTEER
IN 3 MAANDEN, 20 DAGEN
VOOR HET FORMULEREN VAN
•EEN TOEKOMSTVISIE,
•EEN STRATEGIE,
•EEN GEMEENSCHAPPELIJK GEDRAGEN
KOERS
HAAL JE EIGEN KRACHT NAAR VOREN!
de woningbouwcorporatie, een visie op maatschappelijk ondernemen in de 21e eeuw
