Urban Regeneration

Urban Regeneration
도시 재생과 청년 기업가의 역할
October 2018

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Summary
1
▪ 도시 재생은 새로운 화두가 아니다. 그럼에도 불구하고 도시 재생이 국내에서
성공적인 모델을 찾기 쉽지 않은 이유는 주변 환경과의 에코 시스템을 고려하지
않은 경우가 많기 때문이다.
▪ 특히 새로운 모멘텀을 제시할 수 있는 청년 기업가들이 그간 많은 도시 재생사업에
참여했음에도 불구하고 성공을 이끌어내는 경우가 많지 않았다는 점을 고려한다면
도시 재생은 단순한 창업지원만으로는 성공하기 어렵다고 볼 수 있다.
▪ 도시 재생의 다양한 사례를 살펴봄으로써 새로운 방향을 모색하고 나름의 방향을
제시하고자 한다.

I. 무엇을 재생할 것인가?
II. 어떻게 재생할 것인가?
III. 누가 재생할 것인가?
IV. 청년기업가들에게 필요한 것은 무엇인가?
목차

도시재생 - 무엇을 재생할 것인가?
3
▪ 도시재생은 최근 가장 뜨거운 주제 중 하나다.
각 지방자치단체에서 정책적으로 채택하고
경쟁적으로 추진하고 있는 점 만을 봐도
그렇다고 할 수 있다. 그러나, 도시재생과
관련한 논의를 보면 가장 근본적인 질문을
빠뜨리는 것 같다. 그것은 바로 무엇을 재생할
것인가이다.
▪ 낡은 건물, 지저분한 거리 등을 새로 포장하고
청소하면 될 것이라고 생각할 수도 있지만 정말
그게 제대로 된 도시재생일까 라는 생각을
해보면 한발 물러설 수밖에 없다. 이는 국내에서
추진되는 대부분의 도시재생이 건설 위주거나
아니면 상권을 살리는데 중점을 두기
때문이기도 하겠지만 마을 중심의
재생사업들도 벽화 그리기 등 천편일률적으로
사업이 추진되기 때문이기도 하다.
Source:
http://mblogthumb4.phinf.naver.net/MjAxNzA2MjFfNSAg/MDAxN
Dk4MDQzNzgzMzQy.uQS-yh52KwaAiMWDOolu1rksIaPJUQ4ls-
lnyCkCIFIg.R_2h0LyO0qPo4sh3oh5mw7dJCdN2LrNgMbMQg6-
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도시재생 - 무엇을 재생할 것인가?: 삼청동
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5
▪ 도시재생의 목적이 다양한 만큼 한가지로
정리하기는 어렵겠지만 가장 중요한 점은
다름아닌 해당 지역에 활력을 불어넣는 것이
아닐까 한다. 그렇기 위해서는 외형적인 변형도
중요하겠지만 해당 지역에 있는 다양한
이해관계자들의 생각을 변화시키는 것을 가장
크게 고려해야 하는 요소로 봐야하지 아닐까
한다.
▪ 이렇게 생각하는 이유는 해당 지역의 주민이나
상가주민 그리고 건물 소유주 등 이해관계자들
간의 생각을 초기 단계에서부터 조율하지
않으면 도시재생 등을 통해 얻어진 결과에 대해
서로 다른 목소리를 낼 수 있기 때문이다.
Source:
https://cordis.europa.eu/docs/results/h2020/646/646511_PS/remou
rban-urbanregenerationconcept.png

6
▪ 이해관계자 이슈가 가장 대립되고 있는 곳 중
대표적인 예가 서울 중심부에 있는 청계천
세운상가일 것이라고 보는데, 도시재생 이후
임대료가 급상승하면서 갈등이 증폭되고
있으며, 기존 원주민과 청년 청년창업가들과
협업할 수 있는 체계가 만들어지지 않은 것이
가장 큰 원인이라고 보기 때문이다.
▪ 또 다른 예로 서울 종로 이화마을을 들 수
있는데, 나름 성공적인 모델로 소개도 되었던
곳이지만 방문객들의 소음, 쓰레기 투척 등으로
거주민들이 더 이상 견디다 못해 벽화를
삭제하기까지 하였다.

도시재생 - 무엇을 재생할 것인가?: 이화벽화마을
7
Source:
https://t1.daumcdn.net/thumb/R1280x0/?fname=http://t1.daumcdn.net/br
unch/service/user/2VOP/image/alHkWv1Q1Kly5_NQs-dNvHICDAc
Source:
http://mblogthumb1.phinf.naver.net/20160518_196/wodbs0129_14635655571069I8Bb_JPEG/
DSC01647.JPG?type=w800

도시재생 - 무엇을 재생할 것인가?: 이화벽화마을
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Source:
http://newsimg.hankookilbo.com/2017/04/11/201704110438878344_1.jpg
Source: https://img.sbs.co.kr/newimg/news/20160513/200942405_1280.jpg

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▪ 이해관계자들간의 문제를 해결하기 위해서는 앞서 언급한 것처럼 초기 단계부터
공통된 목표를 설정하고 이를 통해 나올 수 있는 여러가지 문제점들에 대해 대응방안
등을 모색할 필요가 있으며, 도시재생을 통해 얻게 되는 이익 등을 어떠한 형태로
나눌지에 대한 구체적인 계획 등이 설정되어야만 할 것이라고 생각된다.
▪ 이를 통해 단기적인 성과보다는 장기적인 관점에서 어떻게 해당 지역이 보다
활성화되고 새로운 지역 거점으로 탄생할 수 있도록 목표를 설정해야 하지 않을까
한다.
Source: 도시의 발전단계, 삼성경제연구소 경영노트 제 154호
'부활하는 도시의 비결, 도시재생'

도시재생 - 어떻게 재생할 것인가?
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▪ 도시재생이 효과적으로 이루어지기 위해서는 어떻게 진행할 지에 대한 고려가
충분히 이루어져야 한다고 생각한다. 도시의 외관을 단순히 변화시켰다고 해서
도시의 활력이 찾아지지 않는 것처럼 도시 스스로 활력을 찾을 수 있는 동기를
찾아야 하며, 이를 위해서는 추진 내용과 추진방식에 대해 신중한 검토가 필요할
것이라 생각한다.
▪ 일단 도시재생의 큰 영역은 하드웨어와 소프트웨어 영역으로 구분할 수 있으며, 둘
중 가장 심도 있게 고민해야 하는 부분이 소프트웨어 영역이라고 생각한다. 기존의
도시재생 사례들을 살펴보면 주로 하드웨어 영역을 중심으로 추진했기에 대부분
성과를 내지 못하고 단기간에 원점으로 돌아갔으며, 이러한 현상은 장기적인
관점에서의 소프트웨어 중심의 사고를 하지 않은 바가 크다고 할 수 있다.
▪ 물론, 하드웨어 부문이 영역이 중요하지 않다는 것은 아니다. 외형적 요소의
변경으로 인해 심리적 상태가 변화할 수 있기 때문에 조형물이나 구조 등을
변형하는 것은 매우 중요한 일이라고 생각되나 가장 근본적인 변화가 이루어졌을
때만이 지속성과 변화를 줄 수 있기에 소프트웨어 측면이 중요하다고 보는 것이다.

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▪ 해당 지역의 역사적 사실과 지역적인 문화
그리고 해당 지역을 대표할 수 있는 프로그램을
만드는 것이 가장 중요할 것이라 본다.
▪ 현대카드가 추진했던 “1913 송정역시장”
프로젝트가 이를 가장 잘 구현했다고 생각하며,
이와 반대로 서울시의 “돈의문 박물관 마을”의
경우 320억원이라는 예산을 투입했지만 해당
마을의 역사적 사실이나 특성을 제대로
고려하지 못해 사실상 활성화되지 않고 있는
점이다.
▪ 아마 전국단위로 찾아보면 이러한 형태로
추진되는 도시재생이 생각보다 많을 것이라고
생각된다.
Source:
https://media.timeout.com/images/102540127/630/472/image.jpg

도시재생 - 어떻게 재생할 것인가?: 1913 송정역시장
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Source:
http://dhcdn.design.co.kr/cms/img/2016/06/M.1467262915.2368.7.jpg
Source: http://www.ysmbc.co.kr/files/2016/04/23/ac801cdcc0e934e1681287c624786e52120220.jpg

도시재생 - 어떻게 재생할 것인가?: 돈의문 박물관 마을
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Source:
http://www.everynews.co.kr/news/photo/201804/34135_19804_3913.jpg
Source: http://www.eroun.net/news/photo/201808/2875_13660_1152.jpg

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▪ 추진방법에 있어 고려해야 할 점 중 하나는
속도인데, 국내에서 추진되는 상당수의
도시재생 프로그램들이 단기적인 성과를
중심으로 추진됨에 따라 지역과의 교류나
교감없이 추진되는 경우도 많고 이로 인해 지역
커뮤니티가 이를 받아들이는데 있어 실패하는
경우도 꽤 된다는 것이다.
▪ 도시재생에 있어 가장 크게 추진되고 있는
대표적인 사례가 라스베가스 지역의 다운타운
프로젝트라고 생각되는데, 자포스의 CEO
토니쉐가 추진한 프로젝트로 도시재생 사업을
5년 만에 완수하기 위해 단기간에 350백만불
(약 4천억원)을 투입하였으나 현재 사실상 정체
상태에 있는 것만 봐도 도시재생에 있어
장기적인 시간을 두고 서서히 변화시키는 것은
매우 중요한 요소라고 할 수 있다.
Source:
https://static1.squarespace.com/static/529ec9d8e4b0cf8c82fed2b3/t
/55b2b0d4e4b051ab94b8c0c8/1436909020427/DTP_Begson_Web_H
eader.jpg?format=original

도시재생 - 어떻게 재생할 것인가?: Downtown Project
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Source: https://qz.com/875086/five-years-in-tony-hsiehs-downtown-project-is-hardly-any-closer-to-being-a-real-city/

도시재생 - 누가 재생할 것인가?
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▪ 도시재생을 하기 위해선 이를 수행할 주체가
필요가 되는데, 지금 상황을 보면 대부분 지자체
주도로 이루어지는 형국이다. 이는 대부분의
예산이 정부와 기장자치단체에서 나오는
이유로 이러한 구조가 만들어지게 되는데
도시재생이 효과적으로 이루어지기 위해서는
관과 민간의 영역이 어떻게 협력을 할 것인지에
대한 논의가 필요할 것으로 생각된다.
▪ 도시재생의 성격상 초기에 기초 인프라 등에
상당한 비용 등이 투자됨으로 초기에는 관
주도로 추진될 필요가 있으나 어느 정도
성공사례가 나오면서 안정화가 되어가면
자연스럽게 민간 영역에서 확산될 수 있도록
지원하는 구조가 가장 바람직하지 않을까 한다.

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▪ 전통시장에서 청년몰이 가장 성공한 사례는
전주 남부시장의 “청년몰”이라고 생각되는데,
이의 성공사례를 보고 상당수의
지방자치단체들이 지역 전통시장 등에
청년몰을 만들었지만 대부분 실패했다.
▪ 이는 지역적인 특성을 고려하지 않고 단순하게
하드웨어만 가지고 오면 실현 가능할 것이라고
생각한데서 오는 현상인데, 전주 남부시장의
“청년몰”의 성공 배경 등에는 전주 한옥마을의
성장으로 인해 모객을 할 수 있는 여건이
형성되었다는 점 등을 간과한 탓이 크다고
하겠다.

도시재생 - 누가 재생할 것인가?: 전주 남부시장 청년몰
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도시재생 - 누가 재생할 것인가?: 전주 한옥마을
21
Source:
http://tour.jeonju.go.kr/planweb/board/download.9is?fileUid=62b018bb82
d94af6be7d11d98827bdc8&boardUid=9be517a74f72e96b014f82ca04c1096
d
Source: http://cdn.pressian.com/data/photos/cdn/20180416/art_1523849034.jpg

22
▪ 앞서 언급한 문제점을 해소하기 위해서는
성공한 모델을 지역 기반에 정착시킬 수 있도록
민간 특히 청년기업가들에게 전반적인
프로그램에 대한 디자인 등을 제안하도록 할
필요가 있으며, 파일롯 성격의 프로그램들을
추진할 수 있도록 하며 각 지역 특성에 맞는
형태가 어떤 모습인지를 알아내도록 하는
프로그램 개발이 필요할 것으로 생각된다.
▪ 이러한 형태가 가장 구현된 모습은 목표 지역을
중심으로 추진되고 있는 “괜찮아 마을”
프로그램인데, 청년기업가들이 프로그램을
기획하고 이를 공공에서 지원하는 형태로
추진하여 지역에 효과적으로 안착하는 모습을
보이고 있다고 하겠다.

도시재생 - 누가 재생할 것인가?: 괜찮아 마을
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Source:
http://img.hani.co.kr/imgdb/resize/2018/0827/00500009_20180827.JPG
Source: https://dontworryvillage.com/start

도시재생 - 청년기업가들에게 필요한 것은 무엇인가?
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▪ 어느 지역이나 도시를 활성화하기 위해서는
젊은 층이 필수적으로 필요하다. 하지만, 요즘
같이 젊은 층의 지방 탈출은 사회적으로도 큰
이슈가 될 뿐만 아니라 지역경제에 있어
치명적인 현상이라고 할 수 있다.
▪ 도시재생에 있어 젊은 층의 도움은 필수적이며,
이들을 구심점으로 지역 커뮤니티와 융합된
형태가 이루어져야만 제대로 된 도시 재생이
이루어질 수 있다고 할 수 있다.
▪ 이러한 관점에서 보면 별도의 공간에 조성이 된
문화비축기지 내 상암소셜박스 공간은
커뮤니티와 분리된 공간으로 조성되어 큰
의미를 가지기 어렵다.
Source:
https://www.facebook.com/landkorea/photos/pcb.17558497211198
07/1755849551119824/?type=3&theater

도시재생 - 누가 재생할 것인가?: 문화비축기지 (상암소셜박스)
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▪ 수도권 지역과 지방 지역은 다른 성격을 가진
만큼 다르게 추진될 필요가 있는데, 수도권
지역의 경우 높은 생활비와 더불어 낮은 수입
등으로 인해 거주 형태가 점차 열악해지고 있다.
▪ 이러한 문제를 해결하기 위해 서울시에서는
“도전숙”이란 프로그램을 통해 다세대 주택을
매입하고 이를 다시 청년창업자들에게
제공함으로써 청년 세대에게 값싼 주거환경을
제공함과 동시에 창업을 할 수 있는 공간을
제공하고 있다.
Source:
http://img.hani.co.kr/imgdb/resize/2018/0601/152774383391_20180
601.JPG

28
▪ 이러한 코리빙 형태의 거주방식은 민간
영역으로도 확산되어 “쉐어하우스” 형태의
사업들도 점차 활성화되고 있으며, 최근
외국인들이 주로 찾던 코워킹 스페이스였던
“하이브아레나”가 코리빙 하우스로
전환한다든가 한발 더 나아가 코오롱 그룹에서
‘커먼타운(Common Town)’을 추진하는 형태로
발전되고 있다.
▪ 이와 유사한 형태로 살펴볼 수 있는 것이 일본의
“토키와 장” 프로젝트인데, 다수의 만화가들을
집단 거주시키면서 교류를 증진시킨 사례로
국내에서는 쉐어하우스 사업을 펼치고 있는
“우주”가 이러한 형태의 거주공간 사업을
추진한 바 있다.
Source: http://www.bwyb.net/wp-
content/uploads/2015/12/%ED%95%98%EC%9D%B4%EB%B8%8C%E
C%95%84%EB%A0%88%EB%82%98-1.jpg

도시재생 - 청년기업가들에게 필요한 것은 무엇인가?: 하이브아레나
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Source: https://farm5.staticflickr.com/4393/36389080342_6c11daab4e_o.jpg
Source: https://hivearena.com/wp-content/uploads/2018/02/new-hivearena-thumbnail.jpg

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▪ 지방의 경우 수도권 지역과 달리 거주비용만을
낮춘다고 젊은 층이 머무르기 힘든 이유 중
하나는 직업을 구하기 어렵다는 것인데, 이러한
문제는 해결하는 한 방편으로 “토키와 장”
프로젝트처럼 특정 테마를 중심으로
클러스터화를 하는 방식을 생각해 볼 필요가
있다.
▪ 국내의 경우 가장 대표적인 형태가
혜이리마을인데, 수도권에서 비교적 먼 거리에
있는 파주시에 있지만 나름의 지역 명소로서 그
위치를 확보하고 있다.
Source: https://t1.daumcdn.net/cfile/tistory/251B6C50538D2E2B13

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▪ 헤이리마을보다 좀 더 특화된 형태는 일본의
카미야마 마을이라고 할 수 있는데, 도쿄에서
6,000km 나 떨어진 지역이지만 IT를 중심으로
마을을 새롭게 만들어가고 있다.
▪ 앞서 언급한 것처럼 이 마을이 제대로
인정받기까지 대략 20여년 정도가
소요되었는데 지금은 그 가치를 인정받아 젊은
층의 인구가 점차 늘어나고 있으며 그 나름의
커뮤니티를 형성하여 점차 청년들이 모이고
있는 상황이다.
Source: https://cdn-images-
1.medium.com/max/2000/1*3A4dOYb6kf-hzpEp4Dfe1Q.jpeg

끝까지
경청해주셔서
감사합니다.
여기에 사용된 개별 이미지들에 대한 소유권은 개별 저자들에 있음을 밝히며, 본 저작물은 크리에이티브 커먼즈 코리아 저작자표시-비영리-동일조건변경허락 2.0
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