980622公寓大廈管理服務人管理辦法
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本教學ppt檔為顏世禮講師，擔任內政部營建署辦理公寓大廈管理服務人員講習的授課教材，課程名稱為[公寓大廈管理服務人管理辦法]。
![講師：顏世禮 http:// www.keyman.idv.tw [email_address] 公寓大廈管理服務人認可証培訓講習班 【公寓大廈管理服務人管理辦法】](https://image.slidesharecdn.com/980622-090622085024-phpapp01/85/980622-1-320.jpg)
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- 1. 講師：顏世禮 http:// www.keyman.idv.tw [email_address] 公寓大廈管理服務人認可証培訓講習班 【公寓大廈管理服務人管理辦法】
- 2. 顏世禮 職務簡歷 ICMCI 國際管理諮詢協會 註冊管理諮詢師 (CMC-IBC5012) BMCA 中華民國企業經營管理顧問協會 永久認証顧問師 / 顧問楷模 CIH 英國特許房屋經理學會 資深會員 TI PM 台灣物業管理學會 專案經理 文化大學 、逢甲大學、華夏技術學院 兼任講師
- 5. 「 法 」 的位階層級示意圖 憲法 法規命令﹑行政規則 ( 行政命令 ) ※ 依中央（院、部、局署）﹑省﹑市縣， 施行細則不能超越母法 法律 ※ 後法優於前法、特別法優於普通法 例： xx 法 、 xx 條例 。 例： xx 規程、 xx 規則、 xx 細則、 xx 辦法、 xx 綱要、 xx 標準、 xx 準則。
- 6. 公寓大廈管理的法源 民法～物權： 一 、 動產 二 、 不動產 ～ ( 所有權型態 ) 1. 單一所有 ～ ( 我的 ) 2. 共 有 ～ ( 我們的 ) 3. 區分所有 ～ ( 我的、 你的、他的、及大家的 ) 區分所有權的 特別法 ～公寓大廈管理條例
- 7. 區分所有權建築物之特別法 ┌─┐ ┌──────┐ │ │ ┌─┤ │ │ 區│ │ └──────┘ │ 分│ │ ┌──────┐ │ 所├─┼─┤ │ │ 有│ │ └──────┘ │ 權│ │ ┌──────┐ │ 建│ ├─┤ 約定共用部分 │ │ 築│ │ └──────┘ │ 物│ │ ┌──────┐ │ │ └─┤ 約定專用部分│ └─┘ └──────┘ 專 有 部 分 共 用 部 分 所有權 管理權 使用權 [ 成員權 ]
- 8. 「 公寓大廈 」的法律定義 4. 法律定義：「指構造上或使用上或在建築執 照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分 之建築及其基地。」 (3 ～ 1 ） 1. 「 區分所有權 」的建築物。 2. 「 一個門牌以上 」的建築物。 3. 具有「 共用部分 」、「 附屬設施設備 」，或 「 涉及區分所有權人共同事項及權利義務之 有關事項 」的建築物。
- 10. 「 公寓大廈管理條例 」 法系 國家法律 行政法令 解釋函令 範 本 1. 規約範本 ( 準法令文件～ 五十五 ) 2. 公寓大廈管理維護公司受任管理 維護業務契約範本 ( 非法規文件 ) 公寓大廈管理條例 1. 公寓大廈管理條例施行細則 2. 公寓大廈管理服務人管理辦法 3. 公寓大廈管理組織報備處理原則 4. 公寓大廈公共意外責任保險投保 及火災保險費差額補償辦法 5. 直轄市縣 ( 市 ) 公寓大廈爭議事件 調處委員會組織準則 由中央主管機關補充或解釋疑義 內政部營建署 立法院
- 12. 公寓大廈管理制度 關 係 圖 中 央 地 方 區分所有權人會議 管理委員會或管理負責人 公寓大廈管理維護公司 事務管理人員 技術服務人員 公寓大廈管理條例暨施行細則 主管機關 專業法規特許之其他業者 其他員工 委託 僱傭委託 僱傭委託 書面僱傭 書面委任委託 書面委託委託 規約、 委任或僱傭契約 規約 管理組織 管理服務人 區分所有權人 住戶 公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法 規約範本 受僱或受任執行管理維護契約範本 管理組織申請報備處理原則 管理服務人管理辦法 督導管理、授權、處罰 互動關係 ( 租賃、其他使用 ) 、停車位所有權者 起造人
- 13. 公寓大廈管理條例
- 14. [ 公寓大廈管理服務人管理辦法 ] 的法律定位 1. 隸屬法 2. 行政法 3. 特別法 4. 產業經濟法
- 15. 公寓大廈 管理服務人
- 17. 「管理服務人」定義 ( 條例 ) ＊第三條第 11 款 管理服務人： 指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會 僱傭或委任 而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務 人員 或管理維護 公司 。
- 18. 管理服務人的權力來源 管理委員會 ( 管理負責人 ) 公寓大廈管理服務 人員 公寓大廈管理維護 公司 區分所有權人會議 管理服務人 ( 法人 & 自然人 ) 狹義的物業管理產業 管理組織
- 19. 管理服務人之管理 ( 條例 ) ＊第四十一條 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。 ＊第四十二條 公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。
- 20. 管理服務人之管理 ( 條例 ) ＊第四十三條 公寓大廈管理維護公司，應依下列規定執行業務：一、應依規定類別，聘僱一定人數領有中央主管機關核發認可證之繼續性從業之管理服務人員，並負監督考核之責。二、應指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務。三、應依業務執行規範執行業務。 ＊第四十四條 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，應依下列規定執行業務：一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。三、不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。
- 21. ＊第四十五條 前條以外之公寓大廈管理服務人員，應依下列規定執行業務：一、應依核准業務類別、項目執行管理維護事務。二、不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。三、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練。 ＊第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。 管理服務人之管理 ( 條例 )
- 22. 管理服務人之罰責 ( 條例 ) ＊第五十條 從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第四十二條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行公寓大廈管理維護服務業務者，由直轄市、縣（市）主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。 ＊第五十一條 公寓大廈管理維護公司，違反第四十三條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；其未依規定向中央主管機關申領登記證者，中央主管機關應廢止其許可。 受僱於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，違反第四十四條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。 前項以外之公寓大廈管理服務人員，違反第四十五條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務六個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。
- 23. 公寓大廈 管理服務人員
- 25. 公寓大廈事務管理人員 資格 事務管理人員： 應具有國民中學或相當於國民中學以上畢業學歷，且三年內未曾因違反本條例規定經中央主管機關廢止其認可證者。
- 26. 公寓大廈 防火避難設施管理人員 資格 防火避難設施管理人員 ： 1. 國民中學或相當於國民中學以上學校畢業，並於 畢業後具有相關建築、土木工程經驗；其服務年 資，國民中學畢業者為三年以上，高級中學畢業 者為一年以上。 2. 高級職業學校以上學校修習建築、土木工程、營 建管理、室內設計等相關學科系畢業。 3. 領有建築、土木相關技術士資格證者。 4. 領有建築物公共安全專業檢查人員講習結業証書 者。（毋庸參加公寓大廈技術服務人員 講習）
- 27. 公寓大廈設備安全管理人員 資格 設備安全管理人員 ： 1. 國民中學或相當於國民中學以上學校畢業，並於 畢業後具有相關電機、機電工程經驗；其服務年 資，國民中學畢業者為三年以上，高級中學畢業 者為一年以上。 2. 高級職業學校以上學校修習電子、電機、資訊、 機械、消防、環境工程等相關學校系畢業。 3. 領有昇降機裝修、電氣、機械、空調、消防等相 關技術士資格證者。 4. 領有建築物公共安全專業檢查人員講習結業証書 者。（毋庸參加公寓大廈技術服務人員講習）
- 29. 「 認可証」換証 ( 辦法 ) 第 5 條 管理服務人員申請換發認可證，應檢附下列文件： 一、申請書。 二、原認可證正本。 三、最近五年內參加中央主管機關舉辦或委託之相關 機構、團體辦理訓練三十小時以上之證明文件。 但其認可證有效期限自本辦法中華民國九十四年 七月十四日修正生效日起不足三年者，免附。 第 22 條 事務管理人員或技術服務人員申請核發或換發認可證 時，每件應繳納認可費新臺幣五百元及證照費新臺幣 五百元；申請補發時，每件應繳納證照費新臺幣五百 元。
- 30. 公寓大廈管理服務認可証人員統計 (1998 ～ 2006)
- 34. 物業管理服務業專業人員管理制度
- 36. 公寓大廈 管理維護公司
- 38. 公寓大廈管理服務業的營業項目歸類
- 39. 「管理維護公司」定義 公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關 許可 及辦理 公司登記 ，並向中央主管機關申領 登記證 後，始得執業。 ( 條例 41) 1. 許可 2. 公司登記 3. 登記証
- 40. 許可業務的之主要規範 一、專業經營 營業項目依專屬法令規範， 不得同時經營規 範以外之營業項目。 二、專屬名稱 公司名稱必需依專屬法令規範， 冠上指定之 字樣 。 三、 營業條件 如資本額、証照、從業人員資格、保証金、 設備…等 例： 專業經營及專屬名稱 ～ 保全 業 專屬名稱 ～ 公寓大廈管理維護 業 無需專業經營及專屬名稱 ～ 不動產仲介業
- 41. 許可業務的的規範要件 不動產經紀業 ( 代銷、仲介 ) 【無】限制 公寓大廈管理維護業 (92 年修法後已無專業經營之限制 ) 室內裝修 保全業 汽車貨運業搬家業務 【有】限制 專屬名稱 【無】限制 【有】限制 專業經營 經營條件 ( 為必要規範 )
- 42. 92 年修法前公寓大廈管理維公司的業務規範 依經濟部商業司 91.1.2. 經商六字第 09002284160 號函釋：「 按公司經營之營業項目如係限於專業經營之業務，則尚不得登記經營其他業務。 」。 故 公寓大廈管理維護公司之公司名稱需標明專業且限專業經營 ，其業務範圍，係針對公寓大廈之建築物及其基地，進行管理維護工作及相關業務，尚不得經營公寓大廈管理維護以外之業務。
- 44. 92 年已解除專業經營之限制
- 46. 「公寓大廈管理維護公司」設立流程
- 48. 「公寓大廈管理維護公司」業務規範 一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理 人之注意義務。 二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。 三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。 四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。 五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。 六、不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。 七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。 八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，能立即反應而採迅速有效的行動。 九、管理維護公司不得有下列行為： ( 一 ) 申請登記不實。 ( 二 ) 無正當理由停止營業六個月以上。 ( 三 ) 停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。
- 50. 公寓大廈管理維護公司登錄檢索
- 51. 公寓大廈管理維護公司登錄檢索
- 52. 「公寓大廈管理服務人管理辦法」 第 15 條
- 57. 台灣「物業管理公司」現況 (2006 年 6 月 ) 台灣目前以「物業管理」名義設立的公司約 計 179 家 ，其登記營業內容共 計 284 項 ，除另有法令特許規範的業務外，依公司法申請並無任何業務範圍的限制，物業管理公司的 業務範疇在實質上並無定性的內涵 ，而且由於相關法令的限制 ( 如保全業法及公寓大廈管理條例 ) ，導致 部份物業管理業務，無法登記成為物業管理公司的營業項目 ，與政府推動輔導的物業管理服務業範疇產生極大的差異。
- 59. 物業管理產業群聚的核心行業 物業管理範疇為產業群聚的結果 ，是未來物業管理產業化及法制化建構的願景，目前台灣現行的公寓大廈管理制度實與國外的物業管理制度類同， 公寓大廈管理維護公司的服務內容 ，依公寓大廈管理條例之公寓大廈管理服務人管理辦法的規範， 其綜合性業務範圍涵蓋相關產業，而有別於單一業務性質 ( 如保全業、清潔業等 ) 的產業，實為台灣「物業管理」產業的核心行業。
- 60. 物業管理服務業行業分類標準的層級關係 中華民國行業標準分類 ( 第 8 次修訂 ) 行政院 95 年 4 月 28 日院授主仁一字 0950002703 號函 【複合支援服務業】 在顧客場所提供作業人員，執行多種輔助活動。 【未分類其他不動產業】 凡從事不動產管理業以外之其他不動產服務之行業。 【不動產管理業】 為他人管理不動產之行業均屬之 【單一支援服務業】 單一支援服務視經濟活動歸入適當類別 1. 如從事如保全、清潔等。 2. 如不動產租售、不動產經紀業等。
- 61. 顏世禮 http://www.keyman.idv.tw ysl@ keyman.idv.tw ~ 報告完畢 ~
Notes de l'éditeur
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