ИТОГИ 2014 ГОДА РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА

1. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев

2. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
2014 год можно уверенно назвать годом ценовой
борьбы. С одной стороны, высокая конкуренция в
сегменте бюджетного жилья сдерживала рост
гривневой цены в строящихся жилых комплексах.
С другой стороны, удорожание СМР вынуждало
девелоперов регулярно менять прайс листы.
Немногие смогли быстро найти эффективный
баланс между планируемой прибылью и той
граничной ценой, выше которой спрос на квартиры
начинает стремительно падать.
Поэтому, завуалированный демпинг оформленный
в виде различных маркетинговых акций, наравне с
девальвацией гривны, был одним из основных
стимулов роста объемов продаж.
В 2015 году не стоит ожидать роста количества сделок,
а соответственно, стратегия скрытого демпинга
останется наиболее актуальной в маркетинге жилой
недвижимости, поскольку в условиях
малопрогнозируемого рынка девелоперы будут и
дальше повышать гривневые цены, страхуя наперед
свои инвестиционные риски.
Ярослава Чапко,
директор CDS

3. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
ТЕНДЕНЦИИ
2 волны девальвации гривны стали катализатором развития рынка первичного
жилья в 2014г. Недвижимость стала одним из наиболее надежных способов
сбережения накоплений граждан.
В 5-ке лидеров рынка устойчиво закрепила свои позиции компания Укрбуд.
По объемам строящегося жилья первые позиции занимают Киевгорстрой,
Укрбуд, Интергал-буд, UDP, Житлоинвестбуд.
Развитие новых форматов. Выход на рынок бюджетних проектов доходных
домов – пример поиска новой ниши в сегменте жилой недвижимости.
В условиях практически полного отсутствия ипотечного кредитования,
рассрочка от застройщика стала ключевым инструментом продаж.
Остановка финансирования государственных программ жилищного
строительства.
Изменение концепции маркетинговой стратегии продвижения жилых
комплексов. В борьбе за покупателя застройщики отошли от эмоционального
посыла (стиль жизни, ключевые преимущества проекта) и сконцентрировались
на рекламе лучших условий покупки (рассрочка, скидка и проч.)
Создание нового профессионального сообщества на рынке недвижимости -
Ukrainian Buiding Communitу - организации, объединяющей участников рынка
в новом прогрессивном формате, в основу которого заложен
про-европейский вектор развития отрасли.

4. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
Средние цены. ДинамикаПРЕДЛОЖЕНИЕ
По состоянию на конец декабря 2014 г., рынок пер-
вичной жилой недвижимости Киева был представ-
лен 185 объектами. Общее предложение, с учетом
поглощения, составляет более 37 тыс. квартир или
порядка 2,5 млн. кв.м жилья в продаже.
В разрезе классов первичной недвижимости, тен-
денция роста удельного веса бюджетного жилья в
общей структуре рынка продолжает набирать обо-
роты. Так, по состоянию на декабрь 2014 г., 74%
предложения квартир представлено в сегментах
эконом и комфорт. При этом в 2014г. сегмент бюд-
жетного жилья отвоевал 5%-ю долю рынка. Значи-
тельно сократился за 2014 год в структуре рынка
удельный вес недвижимости бизнес класса – с
26% в январе 2014 г. до 20% в декабре 2014 г.
Структура рынка первичной жилой недвижимости Киева, %
Структура рынка первичной жилой недвижимости Киева по районам, %
Источник: CDS
Источник: CDS
Источник: CDS
Сегмент рынка
Средняя цена,
грн./кв.м.,
31.12.2014
Изменение
средних цен за
ноябрь-декабрь
2014г., %
Изменение
средних цен за 12
мес. 2014г., %
Премиум 45 302 18,0% 114,3%
Бизнес 26 093 21,1% 76,1%
Комфорт 19 181 25,9% 79,1%
Эконом 14 097 12,8% 40,0%
премиум бизнес
комфорт эконом
премиум бизнес
комфорт эконом
4 квартал 2013 4 квартал 2014
ТОП-5 компаний на рынке жилой недвижимости
Киева по объемам предложения формируют «Кие-
вгорстрой», «Укрбуд», UDP, «Интергал-буд», «Жит-
лоинвестбуд». В течение 2014г. наиболее активны-
ми компаниями с точки зрения динамики выхода
новых проектов, были «Киевгорстрой», «Аркада»,
«Укрбуд», «Житлоинвестбуд», Geos, Stolitsa Group.
Данные компании вывели на рынок порядка 70%
нового предложения.
2,5млн.кв.м первичной
жилой недвижимости
в продаже
74% предложения
рынка представлено в
бюджетном сегменте
Структурный передел рынка во многом обуслов-
лен предпочтениями покупателей. В течение пос-
ледних двух лет основной объем спроса (порядка
75%) был сосредоточен в сегменте бюджетного жи-
лья, что стимулирует девелоперов развивать прое-
кты эконом и комфорт классов.
В структуре географии предложения первичной
жилой недвижимости три района Киева формиру-
ют основной объем предлагаемого жилья – это
Дарницкий, Голосеевский и Днепровский районы -
суммарно в них предлагается порядка половины
всех квартир на продажу.
19% всех квартир на
продажу сосредото-
чены в Дарницком р-не

5. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
Клубный дом GARDEN CITY RESIDENCEПРЕДЛОЖЕНИЕ
За 2014г. на рынок вышло 37 новых проектов. Объе-
мы выхода нового предложения снижаются. Если в
течение 2013 года рынок пополнился более, чем
на 19 тыс. квартир, то итогам 2014 г. объем нового
предложения сократился на 29%. Общее предложе-
ние на первичном рынке Киева по итогам 2014 года
увеличилось на 13,5 тыс. квартир, в том числе и за
счет открытия продаж в новых очередях уже строя-
щихся объектов.
Премиальный сегмент недвижимости Киева попол-
нился сразу несколькими объектами – Renaissance
Residence, Royal Tower, Pechersk Plaza с общим пред-
ложением 392 квартиры. В этих комплексах прода-
жи были открыты на разной стадии строительной
готовности: Renaissance Residence – после ввода в
эксплуатацию, Royal Tower - на уровне готового кон-
структива здания, Pechersk Plaza - на этапе котлова-
на.
Сегмент недвижимости бизнес класса пополнился
на 1,4 тыс. квартир за счет старта продаж в Garden
City Residence, Hoffman House, «Подол-Градъ», «За-
речный» и жилом комплексе на пересечении ул.Ма-
левича/ул.Лабораторной.
Наиболее знаковыми проектами комфорт класса,
продажи которых начались в 2014 г., - являются жи-
лые комплексы Gloria Park, Солнечная Ривьера,
Квартет, Elyseum, L-квартал, Наш будинок. Сегмент
эконом класса пополнился такими масштабными
проектами, как «Патриотика», «Перспектива», Gene-
va, Lemonad и др. Основной объем нового предло-
жения, а именно – 60%, был выведен на рынок во
втором полугодии 2014г.
Анализ структуры нового предложения подтверж-
дает тенденцию роста удельного веса объектов бюд-
жетного сегмента. Так, 87% объектов, продажи в ко-
торых открылись в 2014 г. представлены в сегментах
эконом и комфорт классов.
Распределение нового предложения по районам Кие-
ва неравномерное. Уверенное лидерство закреплено
за Дарницким районом, где сконцентрировано 34%
новых квартир, поступивших в продажу в 2014 г., За
ним следует Святошинский р-н с удельным весом в
19%. В данных районах был дан старт развитию масш-
табных проектов эконом и комфорт классов, что и
обусловило их лидерские позиции в географической
структуре нового предложения.
Ключевой особенностью нового предложения являе-
тся высокий удельный вес 1-к квартир (порядка 56%).
Тенденция смещения предложения в сторону малога-
баритных квартир прослеживается во всех сегментах
рынка. Так, в объектах бизнес класса запроектирова-
ны 1-к квартиры от 44 кв.м, в премиум сегменте поя-
вился объект, первая очередь которого практически
вся представлена 1-к квартирами.
Структура нового предложения первичной жилой недвижимости Киева
2014г., %
Источник: CDS
премиум
бизнес
комфорт
эконом
Источник: CDS
Структура нового предложения квартир в 2014г. в Киеве по районам, %

6. Источник: CDS
первичный вторичный
Соотношение сделок на первичном и
вторичном рынках, 2014, %
Источник: CDS
проживание
сохранение средств/инвестиции
Структура спроса на покупку первичной
жилой недвижимости по целям приобретения,
2014, %
Источник: CDS
премиум бизнес
комфорт эконом
Структура спроса на покупку первичной
жилой недвижимости по классам, 2014, %
Источник: CDS
1-к 2-к 3-к многокомнатные
Структура спроса на покупку первичной
жилой недвижимости по кол-ву комнат,
2014, %
Источник: CDS
СПРОС
В 2014г. впервые удельный вес первичного сегмента жилья в общей структуре
сделок достиг 67%. Первая и вторая волна девальвации гривны стали мощным
драйвером активизации рынка и роста количества сделок в первичном сег-
менте, где ценообразование происходит в гривне, в отличие от вторичного
рынка жилья.
Возвращение инвестиционного спроса в сегмент первичной жилой недвижи-
мости непосредственно повлияло на активизацию рынка и рост продаж в стро-
ящихся проектах бюджетного жилья. Недвижимость стала расцениваться поку-
пателями практически, как единственный надежный способ сбережения
средств. Стремление покупателей сохранить свои сбережения, в условиях от-
сутствия альтернативных инструментов, обусловило положительную динамику
сделок в течение года. При этом пик активности рынка пришелся на май-июнь
и ноябрь-декабрь 2014г.
Интерес покупателей, в основном, вызывали масштабные проекты надежных
застройщиков. Большинство покупателей воспользовались специальными ус-
ловиями покупки – длительные рассрочки, сезонные скидки и акции, спецпре-
дложения. Высокая покупательская активность во многом была обусловлена
сложной ситуацией на валютном рынке и большим выбором предложения
бюджетного жилья. Девелоперы учли уроки кризиса 2008г., и текущие проекты
по своим характеристикам, планировочным решениям и предлагаемым финан-
совым инструментам максимально отвечают запросам покупателей.
Основной объем спроса – 74% - сосредоточен в сегменте бюджетного жилья
(жилые комплексы эконом и комфорт классов). Наблюдается тенденция сме-
щения спроса в пригород Киева: покупка квартиры в пригороде в комплексе с
хорошей сервисной инфраструктурой стала реальной альтернативой приобре-
тению квартиры в новострое на окраине Киева.
Спрос на 1-2-комнатные квартиры обусловил и наибольшее количество сделок
в сегменте до 800 000 грн. Около 50% всех сделок приходится на 2-х комн. квар-
тиры. 3-х комнатные квартиры востребованы, преимущественно, в проектах
престижного жилья.
В январе-декабре 2014г. 59% сделок совершалось со 100% оплатой стоимости
жилья. Покупка квартиры с использованием рассрочки совершалась в 37%
случаев, при этом, в 62% таких сделок первый взнос превышал 50% стоимости
квартиры.
Алла Куценко
директор по маркетингу,
City Development Solutions
Востребованными на рынке жилой нед-
вижимости Киева были и остаются
клубные дома. На фоне укрупнения масш-
табов жилых проектов, клубные дома
становятся действительно эксклюзив-
ным штучным товаром.
Новинкой рынка стал клубный дом
Garden City Residence, строящийся по
ул. Златоустовской, 30. Клубный дом на
64 квартиры стал первым проектом в
Киеве, где для жильцов на крыше дома
будет создана открытая терраса в
стиле городского сада с высаженными в
грунт растениями.
ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев

7. ИТОГИ 2014 ГОДА
РЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Киев
Динамика ценовых колебаний для жилья различных классов,
декабрь/январь 2014 г., %ЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА
В 2014г. средневзвешенная долларовая цена пред-
ложения на рынке новостроек Киева, потеряла
свою актуальность:79% предложений к концу года
на первичном рынке номинировано в гривне.
В течение 2014г., гривневые цены росли, как бла-
годаря растущему курсу доллара (по итогам года
гривна по отношению к доллару США девальвиро-
вала больше, чем в 2 раза), так и высокой актив-
ности покупателей, для которых покупка квартиры
стала альтернативным методом сохранения де-
нежных средств. Еще одним фактором, обуславли-
вающим изменение гривневых цен, стал рост се-
бестоимости строительства жилья – валютная сос-
тавляющая в себестоимости строительства жилья
в зависимости от класса колеблется в пределах 20-
40%.
Гривневые цены во всех сегментах продемонстри-
ровали рост в диапазоне 40-114%. Большинство
застройщиков в течение года регулярно пересмат-
ривали прайс-листы и фиксировали цены в грив-
нах по определенному курсу (гривны к доллару)
для стимулирования продаж. В среднем рост грив-
невой цены в большинстве жилых проектов на
1-2 месяца отставал от очередного витка деваль-
вации гривны. Благодаря такому ценообразова-
нию, клиенты с долларовыми сбережениями со-
вершили достаточно выгодные сделки.
Ценовой рост в течение 2014 г. существенно отли-
чался в зависимости от класса жилья. Так, по ито-
гам года, в премиум сегменте, средняя долларо-
вая цена выросла на 8,6%, что обусловлено выхо-
дом новых проектов с ценником выше среднеры-
ночного. В тоже время, гривневый эквивалент це-
ны показал рост, эквивалентный девальвации кур-
са гривны по отношению к доллару США. Данный
факт объясняется тем, что ценообразование во
многих проектах класса премиум по-прежнему
привязано к доллару США.
Больше всего долларовые цены снизились в эко-
ном классе – на 29% по итогам года, а гривневый
рост цен в классе эконом был наименьший среди
других классов жилья – 40%, что объясняется, как
высокой конкуренцией среди застройщиков, наи-
меньшей валютной составляющей в себестоимос-
ти строительства, так и определенным психологи-
ческим «пределом» цены жилья эконом класса,
выше которой покупатели просто не будут приоб-
ретать квартиры.
Классы бизнес и комфорт, где снижение долларо-
вых цен в среднем составило 10,6% и 9,2% соот-
ветственно, показали свою высокую устойчивость
к кризисным явлениям и конкурентоспособность.
Гривневый рост цен по итогам 2014 г. достиг 76,1%
и 79,1 % соотвественно.
Изменение долларовых цен, январь-июнь 2014 г.
Источник: CDS
Источник: CDS
114,30
76,10 79,10
40,00
8,6
-10,6 -9,2
-29-40
-20
0
20
40
60
80
100
120
140
элит бизнес комфорт эконом
↑₴, % ↑↓$, %
Источник: CDS
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
01.2014 05.2014 07.2014 09.2014 11.2014 01.01.2015
премиум бизнес комфорт эконом
Существенное влияние на ценовую динамику оказывали акционные программы,
которые активно в течение всего 2014 года внедряли девелоперы:
• специальные условия продажи ограниченного количества квартир (например,
5 квартир по дисконтной цене; при покупке квартиры определенного типа –
паркоместо в подарок);
• фиксация курса доллара на определенный период времени;
• скидки, привязанные к сумме первого взноса (от 5% до 22% при 100% оплате
стоимости квартиры);
• схема оплаты 50Х50. (50% стоимости в момент совершения покупки, вторую
часть – после ввода в эксплуатацию);
• рассрочка под 0% на определенный срок (как, правило, максимум до оконча-
ния строительства и с привязкой к курсу доллару).
Изменение гривневых цен, январь-декабрь 2014 г.

8. ПРОГНОЗ
Виктория Погасий
старший консультант,
City Development Solutions
2015 год будет нелегким для рынка жилой
недвижимости, новые проекты потребу-
ют большего финансирования, так как по-
купатель сегодня отдает предпочтение
проектам с высокой степенью готовности.
Соответственно, не все девелоперы смо-
гут начать новые стройки. С другой сто-
роны, в выигрыше окажутся те, кто смо-
жет вывести на рынок свои проекты в
2015-2016 годах, так как в условиях сниже-
ния нового предложения и вымывания наи-
более ликвидных квартир в течение 2014-
2015 гг. пополнение рынка новыми инте-
ресными проектами будет позитивно вос-
принято покупателями.
Гривна побеждает доллар. Рынок первичной жилой недвижимости продолжит
постепенно «переходить» на ценообразование в гривне – снижается количество
проектов с исключительно долларовым ценообразованием. В условиях
колеблющегося курса валют эта тенденция усилится в 2015г.
Существенного расширения предложения в 2015 году не предвидится. В
нынешних условиях шансы выйти на рынок имеют те проекты, где инвестор
может профинансировать, как минимум 30-40% строительства за счет
собственных или привлеченных средств.
Объем нового предложения сократится на 30% по отношению к 2014 г.
Как и в 2014, так и в 2015 году - недвижимость будет оставаться основным
инструментом сохранения сбережений, но политическая и экономическая
ситуация в стане окажут негативное влияние на количество сделок.
В общем объеме спроса продолжит расти удельный вес покупателей,
приобретающих квартиры, как инвестицию.
Наибольшим спросом в 2015 году будут пользоваться квартиры в бюджете до
800 тыс. грн., на которые придется 2/3 всего объема сделок.
Ценовая политика застройщиков в следующем году будет довольно гибкой –
это относится, прежде всего, к условиям приобретения – дисконту,
стимулирующему к большей сумме первого взноса, условиям и периоду
рассрочки, фиксации курса доллара и проч.
Рост гривневых цен, наблюдаемый в течение всего 2014 года, продолжится и в
2015 г., что обусловлено ростом стоимости строительно-монтажных работ,
материалов и инженерных систем. Прогнозируемый рост по итогам 1 квартала
2015 г. – 10-15%.
+38 (044) 585 36 03
+38 (063) 617 77 69
ул. Г. Сковороды,
д. 21/16 04070
г. Киев, Украина
info@cdg.com.ua
www.cdg.com.ua
CITY
DEVELOPMENT
SOLUTIONS