נייר חקר בנושא ההתפתחות וההשלכות של חוק הגנת הדייר בישראל

1. ‫מדיניות‬ ‫מחקרי‬
‫מס‬'39‫אפריל‬1999
‫בישראל‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬
‫מנירב‬ ‫אהוד‬
‫מבוא‬
‫המפותחים‬ ‫המערב‬ ‫למשקי‬ ‫ביחס‬ ‫גבוהה‬ ‫ממשלתית‬ ‫מהתערבות‬ ‫סובל‬ ‫הישראלי‬ ‫המשק‬.‫על‬ ‫הממשלה‬ ‫השפעת‬‫המשק‬
‫המסים‬ ‫גביית‬ ‫את‬ ‫הכולל‬ ‫המדינה‬ ‫תקציב‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫במשק‬ ‫ישירה‬ ‫בהתערבות‬ ‫מסתיימת‬ ‫אינה‬,‫ההעברה‬ ‫ותשלומי‬ ‫ציבורית‬ ‫צריכה‬.
‫בתקציב‬ ‫ביטוי‬ ‫מקבלים‬ ‫שאינם‬ ‫ותקנות‬ ‫חוקים‬ ‫דרך‬ ‫המשק‬ ‫על‬ ‫משפיעה‬ ‫גם‬ ‫הממשלה‬,‫הכלכלי‬ ‫חופש‬ ‫את‬ ‫ומגבילים‬.‫הגנת‬ ‫חוק‬
‫מ‬ ‫התערבות‬ ‫של‬ ‫קיצונית‬ ‫דוגמה‬ ‫הוא‬ ‫בישראל‬ ‫הדייר‬‫כזו‬ ‫משלתית‬.‫זה‬ ‫במחקר‬ ‫שיוכח‬ ‫כפי‬,‫בסקטור‬ ‫פגעה‬ ‫ישראל‬ ‫ממשלת‬
‫בישראל‬ ‫הפרטי‬,‫עסק‬ ‫ובתי‬ ‫דירות‬ ‫שהשכירו‬ ‫הנכסים‬ ‫בעלי‬ ‫את‬ ‫לעשוק‬ ‫והתירה‬.‫כ‬ ‫מזה‬ ‫נמשך‬ ‫זה‬ ‫מצב‬70-‫שנה‬,‫תקופת‬ ‫מאז‬
‫הבריטי‬ ‫המנדט‬,‫כאחד‬ ‫ומהשמאל‬ ‫מהימין‬ ‫ישראל‬ ‫ממשלות‬ ‫כל‬ ‫ובחסות‬,‫שיטתי‬ ‫ובאופן‬ ‫יום‬ ‫לאור‬.
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬‫את‬ ‫השוכרים‬ ‫דיירים‬ ‫לבין‬ ‫נכסים‬ ‫בעלי‬ ‫בין‬ ‫כלכלים‬ ‫יחסים‬ ‫של‬ ‫ממשלתית‬ ‫כפייה‬ ‫על‬ ‫מבוססים‬
‫הנכסים‬.‫עיקריות‬ ‫זכויות‬ ‫לשלוש‬ ‫זוכים‬ ‫החוק‬ ‫להגנת‬ ‫הזכאים‬ ‫הדיירים‬:‫ראשית‬,‫תחת‬ ‫הנמצא‬ ‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫משלם‬ ‫המוגן‬ ‫הדייר‬
‫ממשלתי‬ ‫פיקוח‬,‫בין‬ ‫ונע‬ ‫מאוד‬ ‫נמוך‬ ‫שיעורו‬ ‫כאשר‬10%‫ל‬-20%‫השוק‬ ‫ממחיר‬.‫שנית‬,‫מוגבלת‬ ‫שאינה‬ ‫הגנה‬ ‫מקבל‬ ‫הדייר‬
‫פינוי‬ ‫מפני‬ ‫בזמן‬,‫השכירות‬ ‫חוזה‬ ‫תום‬ ‫לאחר‬ ‫גם‬.‫שלישית‬,‫אחרים‬ ‫לדיירים‬ ‫זכאותו‬ ‫את‬ ‫להעביר‬ ‫זכאי‬ ‫המוגן‬ ‫הדייר‬,‫ולקבל‬
‫אליו‬ ‫מועברת‬ ‫שהזכאות‬ ‫מהדייר‬ ‫משמעותי‬ ‫כספי‬ ‫פיצוי‬ ‫בתמורה‬.
‫האחרון‬ ‫הממשלתי‬ ‫הסקר‬ ‫פי‬ ‫על‬,‫בשנים‬ ‫שנערך‬1992-1993,‫כ‬38,000-‫דירות‬‫ועסקים‬,‫ב‬ ‫הממוקמים‬6,500-
‫עורך‬‫מדיניות‬ ‫מחקרי‬:
‫רבושקה‬ ‫אלוין‬,‫כלכלית‬ ‫למדיניות‬ ‫החטיבה‬ ‫וראש‬ ‫בכיר‬ ‫עמית‬,‫בכיר‬ ‫ועמית‬,‫הובר‬ ‫מכון‬,‫סטנפורד‬ ‫אוניברסיטת‬,‫סטנפורד‬,‫קליפורניה‬,94305,‫טל‬(650)725-5674
‫עורך‬‫משנה‬:‫לסטר‬ ‫יוסי‬,‫עמית‬‫מתקד‬ ‫ופוליטיים‬ ‫אסטרטגיים‬ ‫ללימודים‬ ‫המכון‬‫מים‬

2. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬2
‫מבנים‬1
‫זה‬ ‫היקף‬ ‫מתוך‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫במסגרת‬ ‫נכללו‬,‫כ‬23,000-‫למגורים‬ ‫מיועדות‬ ‫דירות‬,‫כ‬ ‫ומהוות‬-1.5%‫דירות‬ ‫מכלל‬
‫בישראל‬ ‫המגורים‬.2
‫הבעלות‬ ‫לסוג‬ ‫ובהתאם‬ ‫השונים‬ ‫הדיור‬ ‫לסוגי‬ ‫בחלוקה‬ ‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫היקף‬ ‫את‬ ‫מציג‬ ‫הבא‬ ‫התרשים‬:
‫מס‬ ‫תרשים‬'1
‫הדי‬ ‫היקף‬‫בישראל‬ ‫המוגן‬ ‫ור‬,1992/1993
‫מקור‬:‫בע‬ ‫סינרגטיים‬ ‫משאבים‬"‫בע‬ ‫יועצים‬ ‫ועזרא‬ ‫מ‬"‫מ‬,‫מוגן‬ ‫דיור‬ ‫מחקר‬)‫חוק‬ ‫לפי‬‫הדייר‬ ‫הגנת‬(,‫חלק‬2,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫למשרד‬ ‫מוגש‬-‫למידע‬ ‫המרכז‬
‫כלכלי‬ ‫וניתוח‬,‫יולי‬1994,‫עמ‬'‫ה‬-44.
‫הערה‬:‫נתוני‬1992/93‫העדכניים‬ ‫הם‬‫בשנת‬ ‫ביותר‬1998.
‫בישראל‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫את‬ ‫ביקורתי‬ ‫באופן‬ ‫בוחן‬ ‫זה‬ ‫מחקר‬,‫שאינה‬ ‫בבעלות‬ ‫מגורים‬ ‫בדירות‬ ‫התמקדות‬ ‫תוך‬
‫ממשלתית‬.‫יוכיח‬ ‫זה‬ ‫שמסמך‬ ‫כפי‬,‫ומשחית‬ ‫מיושן‬ ‫חוק‬ ‫הוא‬ ‫בישראל‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬,‫הצדקה‬ ‫כל‬ ‫ושאין‬ ‫הכלח‬ ‫עליו‬ ‫שאבד‬
‫קיומו‬ ‫להמשך‬ ‫כלכלית‬ ‫או‬ ‫מוסרית‬.‫בנוסף‬,‫החוק‬‫הבריטי‬ ‫המנדט‬ ‫בתקופת‬ ‫לראשונה‬ ‫שפורסמו‬ ‫הדייר‬ ‫בהגנת‬ ‫הדנים‬ ‫ים‬,‫הפכו‬
‫ומסורבל‬ ‫מטולא‬ ‫לבגד‬ ‫השנים‬ ‫במרוצת‬.
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬-‫היסטורית‬ ‫סקירה‬
‫השנים‬ ‫במהלך‬ ‫רבים‬ ‫גלגולים‬ ‫עבר‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬.‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫התהוות‬ ‫תהליך‬ ‫את‬ ‫מציג‬ ‫הבא‬ ‫התרשים‬
‫בישראל‬,‫ע‬ ‫שעבר‬ ‫העיקריים‬ ‫השלבים‬ ‫ואת‬‫הנוכחית‬ ‫במתכונתו‬ ‫להתהוותו‬ ‫ד‬:
‫לא‬ ‫בבעלות‬ ‫למגורים‬ ‫מוגן‬ ‫דיור‬
‫כ‬ ‫ממשלתית‬-15,000‫יחידות‬,‫כ‬-
39.5%.
‫מוגן‬ ‫דיור‬‫בבעלות‬ ‫לעסקים‬
‫כ‬ ‫ממשלתית‬-4,650‫יחידות‬,‫כ‬-
12.2%.
‫לא‬ ‫בבעלות‬ ‫לעסקים‬ ‫מוגן‬ ‫דיור‬
‫כ‬ ‫ממשלתית‬-10,350‫יחידות‬,‫כ‬-
27.2%.
‫בבעלות‬ ‫למגורים‬ ‫מוגן‬ ‫דיור‬
‫כ‬ ‫ממשלתית‬-8,000‫יחידות‬,‫כ‬-
21.1%.

3. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬3
‫מס‬ ‫תרשים‬'2
‫בישראל‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫התהוות‬ ‫תהליך‬
‫מקור‬:‫לפי‬ ‫המחבר‬ ‫עיבוד‬‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫ותקנות‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬‫בשנים‬1933-1998.
‫בתקופת‬ ‫ישראל‬ ‫ארץ‬‫הבריטי‬ ‫המנדט‬)1918-1948(
‫ה‬ ‫שנות‬ ‫עד‬-30‫פרטי‬ ‫הון‬ ‫על‬ ‫ברובו‬ ‫התבסס‬ ‫ישראל‬ ‫בארץ‬ ‫העירוני‬ ‫הפיתוח‬.‫אלו‬ ‫בשנים‬ ‫מאירופה‬ ‫שהגיעו‬ ‫העולים‬
‫למגורים‬ ‫דירות‬ ‫שכירת‬ ‫של‬ ‫הרגלים‬ ‫עימם‬ ‫הביאו‬.‫לכן‬,‫שכ‬ ‫בעבור‬ ‫שהושכרו‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫ניבנו‬"‫חופשי‬ ‫בשוק‬ ‫שנקבע‬ ‫ד‬.3
‫התרחב‬ ‫למגורים‬ ‫השכירות‬ ‫שוק‬‫שנים‬ ‫באותן‬ ‫משמעותית‬ ‫בצורה‬,‫לשנת‬ ‫אומדן‬ ‫ולפי‬1930‫כ‬-50.4%‫התגוררו‬ ‫מהיהודים‬
‫המוניציפלי‬ ‫המנדטורי‬ ‫החוק‬:‫ודיירים‬ ‫בתים‬ ‫בעלי‬ ‫פקודת‬)‫עזר‬ ‫חוקי‬(,1933
‫המנדטורי‬ ‫החוק‬‫הארצי‬:‫ודיירים‬ ‫בתים‬ ‫בעלי‬ ‫פקודת‬)‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫והגבלת‬ ‫פינוי‬(,1934-1937
‫שכירות‬ ‫דמי‬ ‫הגבלת‬ ‫פקודת‬)‫מגורים‬ ‫בתי‬(,1940 ‫שכירות‬ ‫דמי‬ ‫הגבלת‬ ‫פקודת‬)‫עסק‬ ‫בתי‬(,1941
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬,
1955
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬,
1954
‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫חוק‬,
1958
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬
)‫שונות‬ ‫הוראות‬(,
1968
‫הנוכחי‬ ‫החוק‬:‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬
]‫משולב‬ ‫נוסח‬[,1972
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬
)‫חדשים‬ ‫בניינים‬(,
1953,1955,
1958‫ו‬-1963
‫מתחולת‬ ‫עסק‬ ‫בתי‬ ‫להוצאת‬ ‫תקנות‬
‫המקסימלי‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬,‫בשנים‬
1971,1974,1983‫ו‬-1998
‫את‬ ‫שנה‬ ‫מידי‬ ‫המעדכנות‬ ‫תקנות‬
‫ובבתי‬ ‫בדירות‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬
‫עסק‬)1973–1998(
‫המקסימלי‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫עדכון‬)
1962(.
‫המקסימלי‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫עדכון‬)
1966(‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫וחוק‬
)‫שונות‬ ‫הוראות‬(,1966
‫המקסימלי‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫עדכון‬)
1954(
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬,
1971

4. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬4
‫בשכירות‬.4
‫מרשים‬ ‫היה‬ ‫העיר‬ ‫של‬ ‫פרטית‬ ‫ביוזמה‬ ‫והפיתוח‬ ‫אביב‬ ‫לתל‬ ‫במיוחד‬ ‫נמשכו‬ ‫העולים‬:‫בשנת‬1921‫אביב‬ ‫בתל‬ ‫היו‬
3,600‫תושבים‬,‫בשנת‬ ‫ואילו‬1935‫ל‬ ‫הגיע‬ ‫מספרם‬-150,000.5
‫זרע‬ ‫גם‬ ‫נטמנו‬ ‫אביב‬ ‫בתל‬ ‫אך‬‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫של‬ ‫הפורענות‬ ‫י‬.‫באפריל‬1933,‫אפשרה‬ ‫הבריטי‬ ‫המנדט‬ ‫ממשלת‬
‫הדייר‬ ‫להגנת‬ ‫עזר‬ ‫חוקי‬ ‫לחוקק‬ ‫המקומיות‬ ‫לרשויות‬.6
‫תוך‬48‫שעות‬,‫דיזינגוף‬ ‫מאיר‬ ‫המקומית‬ ‫המועצה‬ ‫נשיא‬ ‫פרסם‬,‫עזר‬ ‫חוק‬
‫אביב‬ ‫תל‬ ‫של‬ ‫השיפוט‬ ‫בתחומי‬ ‫הדייר‬ ‫להגנת‬.‫פרטיים‬ ‫נכסים‬ ‫של‬ ‫השכירות‬ ‫חוזי‬ ‫כל‬ ‫כי‬ ‫קבע‬ ‫החוק‬‫עסקיים‬ ‫או‬,‫יוארכו‬
‫אוטומטית‬,‫נומינלית‬ ‫יוקפא‬ ‫בהם‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫כאשר‬.7
‫בשנת‬1934‫כל‬ ‫על‬ ‫אותו‬ ‫והחילה‬ ‫החוק‬ ‫את‬ ‫המנדט‬ ‫ממשלת‬ ‫הרחיבה‬
‫הארץ‬ ‫חלקי‬,‫בשנת‬ ‫ואילו‬1935‫עסק‬ ‫בתי‬ ‫על‬ ‫גם‬ ‫החוק‬ ‫הורחב‬,‫נוספת‬ ‫לשנה‬ ‫החוק‬ ‫תוקף‬ ‫הוארך‬ ‫שנה‬ ‫מדי‬ ‫כאשר‬.
‫חוקים‬ ‫שני‬ ‫נחקקו‬ ‫השניה‬ ‫העולם‬ ‫מלחמת‬ ‫בתקופת‬‫הדייר‬ ‫להגנת‬ ‫חדשים‬.‫משנת‬ ‫הראשון‬1940‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫להגבלת‬
‫בדירות‬,‫משנת‬ ‫והשני‬1941‫עסק‬ ‫בבתי‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫להגבלת‬.8
‫בישראל‬ ‫הנומינלי‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫הקפיאו‬ ‫אלו‬ ‫חוקים‬,‫ואסרו‬
‫החוזה‬ ‫תקופת‬ ‫תום‬ ‫לאחר‬ ‫גם‬ ‫דיירים‬ ‫פינוי‬ ‫על‬,‫בחוק‬ ‫שנקבעו‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫את‬ ‫לשלם‬ ‫הדיירים‬ ‫המשיכו‬ ‫עוד‬ ‫כל‬.‫בנ‬‫וסף‬,‫נאסר‬
‫לה‬ ‫הראוי‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫יקבע‬ ‫לשכירות‬ ‫מיוחד‬ ‫משפט‬ ‫שבית‬ ‫לפני‬ ‫דירתו‬ ‫את‬ ‫להשכיר‬ ‫דירה‬ ‫בעל‬ ‫על‬.9
‫בניגוד‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
‫בלבד‬ ‫אחת‬ ‫לשנה‬ ‫פעם‬ ‫כל‬ ‫בתוקף‬ ‫שהיו‬ ‫הקודמים‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫לחוקי‬,‫פקיעה‬ ‫מועד‬ ‫היה‬ ‫לא‬ ‫אלה‬ ‫לחוקים‬.
‫המדינה‬ ‫הקמת‬ ‫לאחר‬
‫המדינה‬ ‫קום‬ ‫עם‬,‫א‬ ‫אימצה‬ ‫ישראל‬ ‫ממשלת‬‫הבריטי‬ ‫המנדט‬ ‫בתקופת‬ ‫שהונהגו‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫ת‬.‫שכר‬ ‫בו‬ ‫המצב‬ ‫אך‬
‫הדירה‬ ‫לבעל‬ ‫כלכלית‬ ‫תמורה‬ ‫מהווה‬ ‫אינו‬ ‫בפיקוח‬ ‫הנמצא‬ ‫הדירה‬,‫והדיירים‬ ‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫בין‬ ‫רבים‬ ‫לעימותים‬ ‫גרם‬.‫ממשלת‬
‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫הקפאת‬ ‫של‬ ‫וההשלכות‬ ‫ההיבטים‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫צפתה‬ ‫לא‬ ‫ישראל‬.‫בנוסף‬,‫ה‬ ‫הגנת‬ ‫בחוקי‬ ‫השתמש‬ ‫השלטון‬‫דייר‬,‫שנועדו‬
‫השניה‬ ‫העולם‬ ‫מלחמת‬ ‫בזמן‬ ‫מוגבלת‬ ‫לתקופה‬ ‫הדיור‬ ‫מחירי‬ ‫עליית‬ ‫למנוע‬,‫שכ‬ ‫ליצור‬ ‫כדי‬"‫ריאלי‬ ‫לא‬ ‫באופן‬ ‫זול‬ ‫ד‬,‫שגרם‬ ‫דבר‬
‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫מצד‬ ‫מוצדקים‬ ‫ללחצים‬,‫המצב‬ ‫את‬ ‫שייבחנו‬ ‫ציבוריות‬ ‫ועדות‬ ‫והקמת‬.
‫בשנת‬1951‫למצי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫להתאמת‬ ‫ציבורית‬ ‫ועדה‬ ‫המשפטים‬ ‫שר‬ ‫מינה‬‫בארץ‬ ‫הכלכלית‬ ‫אות‬,‫בראשות‬
‫רפופורט‬ ‫שמואל‬ ‫השופט‬.‫הועדה‬ ‫המלצות‬ ‫בעקבות‬,‫בכנסת‬ ‫שהתקבלו‬ ‫חדשים‬ ‫חוקים‬ ‫בשני‬ ‫המנדט‬ ‫מתקופת‬ ‫החוקים‬ ‫הוחלפו‬
‫בשנים‬1954‫ו‬-1955.10
‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫הגבלת‬ ‫ואת‬ ‫פינוי‬ ‫מפני‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫את‬ ‫בעינם‬ ‫השאירו‬ ‫החוקים‬ ‫שני‬,‫נימוק‬ ‫מתוך‬
‫על‬ ‫מרובה‬ ‫במידה‬ ‫עולה‬ ‫שהביקוש‬‫הפיקוח‬ ‫להסרת‬ ‫השעה‬ ‫הגיעה‬ ‫וטרם‬ ‫ההיצע‬.‫זאת‬ ‫לעומת‬,‫לאשר‬ ‫המליצה‬ ‫גם‬ ‫הוועדה‬
‫קצרה‬ ‫לתקופה‬ ‫שהושכרו‬ ‫דירות‬ ‫לגבי‬ ‫מוגנת‬ ‫שאינה‬ ‫שכירות‬,‫בדירה‬ ‫ולהחזיק‬ ‫לחזור‬ ‫הבעלים‬ ‫ובכוונת‬.‫בפעם‬ ‫יצרה‬ ‫זו‬ ‫המלצה‬
‫שנת‬ ‫מאז‬ ‫הראשונה‬1940,‫חופשי‬ ‫שכירות‬ ‫שוק‬ ‫להתפתחות‬ ‫חוקי‬ ‫בסיס‬.‫מהחוק‬ ‫זה‬ ‫שחרור‬,‫אפשר‬‫שוק‬ ‫של‬ ‫התפתחות‬
‫ל‬ ‫מצומצם‬ ‫שכירות‬"‫מרוהטות‬ ‫דירות‬."11

5. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬5
‫משנת‬ ‫החוק‬1954‫שנת‬ ‫מאז‬ ‫הראשונה‬ ‫בפעם‬ ‫העלה‬1940,‫ובעסקים‬ ‫בדירות‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬.‫הדירה‬ ‫שכר‬
‫הבא‬ ‫החישוב‬ ‫עקרון‬ ‫לפי‬ ‫נקבע‬:‫ההעלאה‬ ‫לפני‬ ‫ששולמו‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫סכום‬,‫החדרים‬ ‫מספר‬ ‫לפי‬ ‫המשתנים‬ ‫אחוזים‬ ‫בתוספת‬
‫בדירה‬.
‫החוק‬‫משנת‬1955‫נוספים‬ ‫הסדרים‬ ‫קבע‬.‫לדוגמא‬,‫במושכר‬ ‫להשתמש‬ ‫לדייר‬ ‫להרשות‬ ‫המשפט‬ ‫בית‬ ‫את‬ ‫הסמיך‬ ‫החוק‬
‫הושכר‬ ‫שלשמה‬ ‫מהמטרה‬ ‫אחרות‬ ‫למטרות‬,‫הטעונות‬ ‫במושכר‬ ‫פעולות‬ ‫לבצע‬ ‫לדייר‬ ‫ולהתיר‬,‫השכירות‬ ‫הסכם‬ ‫לפי‬,‫הסכמת‬ ‫את‬
‫הבית‬ ‫בעל‬.‫הדייר‬ ‫של‬ ‫משפחתו‬ ‫בני‬ ‫על‬ ‫ההגנה‬ ‫את‬ ‫הרחיב‬ ‫גם‬ ‫החוק‬.‫לדוגמה‬,‫ב‬‫המוגן‬ ‫הדייר‬ ‫פטירת‬ ‫של‬ ‫מקרה‬,‫הזוג‬ ‫בן‬ ‫אזי‬,
‫מוגנים‬ ‫דיירים‬ ‫להיות‬ ‫הופכים‬ ‫אחרים‬ ‫קרובים‬ ‫או‬ ‫הילדים‬.‫לפחות‬ ‫הדייר‬ ‫עם‬ ‫התגוררו‬ ‫אלו‬ ‫קרובים‬ ‫כי‬ ‫הוא‬ ‫היחידי‬ ‫התנאי‬6
‫לפטירתו‬ ‫סמוך‬ ‫חודשים‬.
‫באוגוסט‬1953,‫להשכרה‬ ‫הבנייה‬ ‫את‬ ‫לעודד‬ ‫בכדי‬,‫שהושלם‬ ‫בבניין‬ ‫הנמצא‬ ‫מושכר‬ ‫כי‬ ‫מיוחד‬ ‫בחוק‬ ‫נקבע‬‫אחרי‬1
‫ינואר‬1953,‫מוגנת‬ ‫תהיה‬ ‫לא‬ ‫השכירות‬ ‫כי‬ ‫בחוזה‬ ‫ונכתב‬,‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫מתחולת‬ ‫משוחרר‬ ‫יהיה‬,‫במשך‬5‫לאחר‬ ‫שנים‬
‫השכרתו‬.‫בשנת‬ ‫הוארך‬ ‫זה‬ ‫זמן‬ ‫משך‬1958‫שנים‬ ‫בחמש‬,‫ובשנת‬1963‫שנים‬ ‫בחמש‬ ‫נוספת‬ ‫פעם‬ ‫הוארך‬.12
‫בנוסף‬,‫בשנת‬
1955‫שקבע‬ ‫אחר‬ ‫חוק‬ ‫פורסם‬,‫משנת‬ ‫לחוק‬ ‫בדומה‬1953,‫כי‬‫לאחר‬ ‫שנבנו‬ ‫בניינים‬1‫אפריל‬1954‫חוקי‬ ‫מתחולת‬ ‫ישוחררו‬
‫של‬ ‫לתקופה‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬10‫שנים‬.13
‫למחסור‬ ‫מביאה‬ ‫דירות‬ ‫לבעלי‬ ‫כלכלית‬ ‫שאינה‬ ‫תמורה‬ ‫כי‬ ‫הבין‬ ‫המחוקק‬ ‫כי‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬
‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫של‬.‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬,‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫מחוק‬ ‫שהושפעו‬ ‫בבניינים‬ ‫לטפל‬ ‫שלא‬ ‫המחוקק‬ ‫העדיף‬,‫לשחרר‬ ‫רק‬ ‫אלא‬‫את‬
‫החוק‬ ‫מעול‬ ‫החדשים‬ ‫הבניינים‬,‫מוקצבות‬ ‫זמן‬ ‫לתקופות‬.
‫בשכ‬ ‫נכס‬ ‫ששכר‬ ‫שדייר‬ ‫לכך‬ ‫הביאה‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫המגבלה‬"‫ניכר‬ ‫כספי‬ ‫שווי‬ ‫בעלת‬ ‫הטבה‬ ‫קיבל‬ ‫מוגן‬ ‫ד‬.‫הדייר‬ ‫לפיכך‬
‫בדירה‬ ‫לזכות‬ ‫בכדי‬ ‫יחסית‬ ‫גבוה‬ ‫פעמי‬ ‫חד‬ ‫תשלום‬ ‫לשלם‬ ‫מוכן‬ ‫היה‬ ‫הנכנס‬.‫שני‬ ‫מצד‬,‫פינוי‬ ‫עבור‬ ‫תשלום‬ ‫דרש‬ ‫היוצא‬ ‫הדייר‬
‫הדירה‬.‫בשם‬ ‫כונה‬ ‫זה‬ ‫מסוג‬ ‫תשלום‬"‫מפתח‬ ‫דמי‬",‫לנכס‬ ‫המפתח‬ ‫את‬ ‫לקבל‬ ‫בכדי‬ ‫לשלם‬ ‫שיש‬ ‫פעמי‬ ‫חד‬ ‫לתשלום‬ ‫הייתה‬ ‫והכוונה‬
‫המושכר‬.‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫הקפאת‬ ‫שהיו‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫למטרת‬ ‫בסתירה‬ ‫עמד‬ ‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫תשלום‬.‫שנכנסו‬ ‫החוקים‬ ‫לפיכך‬
‫דמי‬ ‫לקבל‬ ‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫על‬ ‫אסרו‬ ‫השניה‬ ‫העולם‬ ‫מלחמת‬ ‫בעת‬ ‫לתוקף‬‫מפתח‬.‫זאת‬ ‫עם‬,‫דמי‬ ‫לקבל‬ ‫היוצא‬ ‫הדייר‬ ‫על‬ ‫אסר‬ ‫לא‬ ‫החוק‬
‫מפתח‬.‫הנכסים‬ ‫בעלי‬ ‫לעומת‬ ‫הדיירים‬ ‫את‬ ‫לטובה‬ ‫שהפלה‬ ‫המחוקק‬ ‫גישת‬ ‫את‬ ‫ברור‬ ‫באופן‬ ‫מתאר‬ ‫זה‬ ‫סימטרי‬ ‫לא‬ ‫איסור‬.‫ראוי‬
‫הבית‬ ‫לבעל‬ ‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫שילמו‬ ‫לא‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫החלת‬ ‫בעת‬ ‫בדירות‬ ‫שהתגוררו‬ ‫הדיירים‬ ‫כי‬ ‫להדגיש‬,‫לק‬ ‫זכאים‬ ‫היו‬ ‫אך‬‫בל‬
‫הדירה‬ ‫את‬ ‫עזבו‬ ‫כאשר‬ ‫זה‬ ‫תשלום‬.

6. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬6
‫של‬ ‫שחור‬ ‫שוק‬ ‫להתפתחות‬ ‫תקופה‬ ‫באותה‬ ‫הביאה‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫גובה‬ ‫על‬ ‫והמגבלה‬ ‫חוק‬ ‫מכל‬ ‫חזקה‬ ‫הייתה‬ ‫המציאות‬ ‫אך‬
‫מפתח‬ ‫דמי‬.‫משנה‬ ‫שכירות‬ ‫של‬ ‫שחור‬ ‫שוק‬ ‫התפתח‬ ‫גם‬ ‫בנוסף‬:‫בשכ‬ ‫הנכסים‬ ‫את‬ ‫ששכרו‬ ‫הדיירים‬"‫ונמוך‬ ‫מוגן‬ ‫ד‬,‫להשכיר‬ ‫החלו‬
‫משנה‬ ‫לדיירי‬ ‫החדרים‬ ‫את‬‫פי‬ ‫גבוהים‬ ‫בסכומים‬2‫פי‬ ‫עד‬5‫הבית‬ ‫לבעל‬ ‫שילמו‬ ‫עצמם‬ ‫שהם‬ ‫השכירות‬ ‫מדמי‬.14
‫הייתה‬ ‫התוצאה‬
‫לה‬ ‫זכאי‬ ‫שהיה‬ ‫הבית‬ ‫מבעל‬ ‫הנכסים‬ ‫מהשכרת‬ ‫הרנטה‬ ‫העברת‬ ‫למעשה‬,‫הנכס‬ ‫את‬ ‫ששכר‬ ‫הרשמי‬ ‫לדייר‬.‫זה‬ ‫עיוות‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬,
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫בעקבות‬ ‫שנוצר‬,‫הסוצ‬ ‫התפיסה‬ ‫את‬ ‫רבה‬ ‫במידה‬ ‫ומשקף‬ ‫ייחודי‬ ‫אינו‬‫בישראל‬ ‫שנים‬ ‫באותן‬ ‫שרווחה‬ ‫יאליסטית‬.
‫בספטמבר‬1956‫רוזן‬ ‫פנחס‬ ‫המשפטים‬ ‫שר‬ ‫מינה‬,‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫בנושא‬ ‫השניה‬ ‫הציבורית‬ ‫הועדה‬ ‫את‬,‫השופט‬ ‫בראשות‬
‫אייזנברג‬ ‫יהושע‬.‫המפתח‬ ‫דמי‬ ‫עניין‬ ‫את‬ ‫בחקיקה‬ ‫להסדיר‬ ‫מקום‬ ‫יש‬ ‫האם‬ ‫לברר‬ ‫היה‬ ‫הועדה‬ ‫תפקיד‬.‫במרץ‬1957‫המליצה‬
‫המפתח‬ ‫דמי‬ ‫את‬ ‫להפוך‬ ‫הועדה‬‫לחוקיים‬,‫בשנת‬ ‫לתוקף‬ ‫נכנס‬ ‫המפתח‬ ‫דמי‬ ‫וחוק‬1958.15
‫המפתח‬ ‫דמי‬ ‫חלוקת‬ ‫את‬ ‫מציגה‬ ‫הבאה‬ ‫הטבלה‬,‫הבית‬ ‫בעל‬ ‫לבין‬ ‫הדייר‬ ‫בין‬ ‫כיום‬ ‫גם‬ ‫התקפה‬.‫הבית‬ ‫בעל‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
‫המפתח‬ ‫בדמי‬ ‫מקבל‬ ‫שהוא‬ ‫החלק‬ ‫על‬ ‫הכנסה‬ ‫מס‬ ‫לשלם‬ ‫נדרש‬,‫ממס‬ ‫פטור‬ ‫הדייר‬ ‫של‬ ‫החלק‬ ‫ואילו‬.‫שלא‬ ‫דייר‬ ‫כי‬ ‫גם‬ ‫קובע‬ ‫החוק‬
‫כל‬ ‫שילם‬‫למושכר‬ ‫נכנס‬ ‫כאשר‬ ‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫ל‬,‫אותו‬ ‫יפנה‬ ‫כאשר‬ ‫המפתח‬ ‫מדמי‬ ‫ניכר‬ ‫חלק‬ ‫לקבל‬ ‫זכאי‬,‫שהה‬ ‫בה‬ ‫בתקופה‬ ‫תלוי‬
‫במושכר‬.‫שגרו‬ ‫הדיירים‬ ‫לציבור‬ ‫והעבירן‬ ‫הדירות‬ ‫מבעלי‬ ‫פרטי‬ ‫רכוש‬ ‫הפקיע‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫בו‬ ‫לאופן‬ ‫בולטת‬ ‫דוגמה‬ ‫זוהי‬
‫בשכירות‬.
‫מס‬ ‫טבלה‬'1
‫המ‬ ‫דמי‬ ‫חלוקת‬‫הבית‬ ‫בעל‬ ‫לבין‬ ‫היוצא‬ ‫הדייר‬ ‫בין‬ ‫פתח‬
‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫חלק‬
‫המפתח‬ ‫בדמי‬
‫הדייר‬ ‫חלק‬
‫המפתח‬ ‫בדמי‬
‫המוגנת‬ ‫הדיירות‬ ‫זמן‬ ‫משך‬
)‫היוצא‬ ‫הדייר‬ ‫של‬(
‫הדייר‬ ‫אפיון‬
100% 0% ‫עד‬1‫שנה‬ ‫שילם‬ ‫שלא‬ ‫יוצא‬ ‫דייר‬ 1
78.5% 22.5% 2-1‫שנים‬ ‫נכנס‬ ‫כאשר‬ ‫מפתח‬ ‫דמי‬
66.67% 33.33% 3-2‫שנים‬ ‫לדירה‬
50% 50% 5-3‫שנים‬
33.33%
40%
66.67%
60%
‫מעל‬5‫שנים‬:
‫לפני‬ ‫נכנס‬14‫אוגוסט‬1958
‫אחרי‬ ‫נכנס‬14‫אוגוסט‬1958
33.33% 66.67%
‫לפני‬ ‫נכנס‬14‫אוגוסט‬1958
‫הזמן‬ ‫למשך‬ ‫התייחסות‬ ‫ללא‬
‫ששילם‬ ‫יוצא‬ ‫דייר‬
‫נכנס‬ ‫כאשר‬ ‫מפתח‬ ‫דמי‬
2

7. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬7
‫אחרי‬ ‫נכנס‬14‫אוגוסט‬1958: ‫לדירה‬
15% 85% ‫עד‬1‫שנה‬
25% 75% 2-1‫שנים‬
33.33% 66.67% 5-2‫שנים‬
40% 60% ‫מעל‬5‫שנים‬
‫מקור‬:‫דמי‬ ‫חוק‬-‫מפתח‬,‫תשי‬"‫ח‬-1958,‫סעיפים‬3-6;‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬]‫משולב‬ ‫נוסח‬[,‫תשל‬"‫ב‬-1972,‫סעיפים‬75-78.
‫במאי‬1958‫רוזן‬ ‫פנחס‬ ‫המשפטים‬ ‫שר‬ ‫מינה‬,‫שליש‬ ‫ציבורית‬ ‫ועדה‬‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫בנושא‬ ‫ית‬,‫השופט‬ ‫בראשות‬ ‫היא‬ ‫גם‬
‫אייזנברג‬ ‫יהושע‬.‫באוגוסט‬1960‫הועדה‬ ‫המליצה‬,‫קודמותיה‬ ‫כמו‬,‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫תוקף‬ ‫המשכת‬ ‫על‬.‫שיטת‬ ‫כי‬ ‫מצאה‬ ‫הועדה‬
‫שיטה‬ ‫ועל‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫של‬ ‫פעמי‬ ‫חד‬ ‫עדכון‬ ‫על‬ ‫והמליצה‬ ‫פגומה‬ ‫בחוק‬ ‫מוסדרת‬ ‫שהיא‬ ‫כפי‬ ‫בדירות‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫קביעת‬
‫לק‬ ‫חדשה‬‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫ביעת‬.‫לעומת‬ ‫חופשי‬ ‫בשוק‬ ‫שנקבעו‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫בין‬ ‫הגישה‬ ‫והבדלי‬ ‫האבסורד‬ ‫את‬ ‫להמחיש‬ ‫בכדי‬
‫עפ‬ ‫שנקבעו‬ ‫שכירות‬ ‫דמי‬"‫החוק‬ ‫י‬,‫הועדה‬ ‫המלצת‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫לחישוב‬ ‫דוגמה‬ ‫להלן‬ ‫יוצג‬:
‫חדרים‬ ‫שני‬ ‫בת‬ ‫דירה‬,‫בירושלים‬ ‫המצויה‬,‫ג‬ ‫באזור‬,'‫אחד‬ ‫בחדר‬ ‫והנוחיות‬ ‫האמבטיה‬ ‫ובה‬,‫ואי‬‫חמים‬ ‫מים‬ ‫או‬ ‫הסקה‬ ‫בה‬ ‫ן‬
-‫הועדה‬ ‫המלצת‬ ‫לפי‬ ‫לחודש‬ ‫זו‬ ‫לדירה‬ ‫המקסימליים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬,24‫לירות‬.‫בירושלים‬ ‫מצויה‬ ‫והיא‬ ‫הואיל‬,
‫א‬ ‫בסוג‬ ‫היא‬ ‫הארצית‬ ‫החלוקה‬ ‫שמבחינת‬,'‫הארצית‬ ‫החלוקה‬ ‫של‬ ‫הגורם‬ ‫בגלל‬ ‫כלום‬ ‫ולא‬ ‫מהשכירות‬ ‫לנכות‬ ‫אין‬.‫מאחר‬
‫ג‬ ‫באזור‬ ‫מצויה‬ ‫שהיא‬'‫שבירושלים‬,‫מדמ‬ ‫לנכות‬ ‫יש‬‫השכירות‬ ‫י‬4%‫עד‬8%,‫ובממוצע‬6%.‫והנוחיות‬ ‫והאמבטיה‬ ‫מאחר‬
‫לנכות‬ ‫יש‬ ‫אחד‬ ‫בחדר‬3%.‫להוריד‬ ‫יש‬ ‫חמים‬ ‫מים‬ ‫או‬ ‫הסקה‬ ‫בה‬ ‫ואין‬ ‫הואיל‬5%.‫לנכות‬ ‫יש‬ ‫הכל‬ ‫סך‬14%‫מדמי‬
‫יהיו‬ ‫שלה‬ ‫השכירות‬ ‫ודמי‬ ‫המקסימליים‬ ‫השכירות‬,‫איפוא‬,20.64‫לירות‬.
16
‫בשנת‬1962‫א‬ ‫הממשלה‬ ‫העלתה‬ ‫הועדה‬ ‫המלצות‬ ‫בעקבות‬‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫ת‬.‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬,‫מיוחד‬ ‫בחוק‬ ‫קבעה‬ ‫הכנסת‬
‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫ששילמו‬ ‫לדיירים‬ ‫הקלה‬:‫ב‬ ‫תופחת‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫העלאת‬-50%‫לתום‬ ‫עד‬10‫שבעבורה‬ ‫השכירות‬ ‫מתחילת‬ ‫שנים‬
‫המפתח‬ ‫דמי‬ ‫ניתנו‬.‫מומשו‬ ‫לא‬ ‫הועדה‬ ‫המלצות‬ ‫יתר‬.
‫המשיך‬ ‫הועדות‬ ‫ומצעד‬ ‫הושג‬ ‫לא‬ ‫קבע‬ ‫של‬ ‫פתרון‬ ‫אך‬:‫במאי‬1965‫שר‬ ‫מינה‬‫ציבורית‬ ‫ועדה‬ ‫אלמוגי‬ ‫יוסף‬ ‫השיכון‬
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫לבדיקת‬ ‫רביעית‬,‫ד‬ ‫השופט‬ ‫בראשות‬"‫רווה‬ ‫יצחק‬ ‫ר‬)‫להלן‬-‫רווה‬ ‫ועדת‬.(‫הועדה‬ ‫המלצות‬ ‫בעקבות‬,‫עדכנה‬
‫המוגנים‬ ‫בנכסים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫את‬ ‫הממשלה‬.17
‫באופן‬ ‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫ששילמו‬ ‫לדיירים‬ ‫הקלה‬ ‫שוב‬ ‫קבעה‬ ‫הכנסת‬ ‫שנה‬ ‫לאחר‬ ‫אך‬
‫משנת‬ ‫להקלה‬ ‫דומה‬1962.18

8. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬8
‫בשנת‬1968‫בשנת‬ ‫שהחלה‬ ‫החוק‬ ‫תחולת‬ ‫צמצום‬ ‫של‬ ‫המגמה‬ ‫נמשכה‬1953.‫הקובעת‬ ‫בחקיקה‬ ‫התבטאה‬ ‫זו‬ ‫מגמה‬
‫שנכס‬,‫החוק‬ ‫פרסום‬ ‫ביום‬ ‫פנוי‬ ‫שהיה‬,‫זה‬ ‫תאריך‬ ‫אחרי‬ ‫שנבנה‬ ‫או‬,‫מוגן‬ ‫יהיה‬ ‫לא‬,‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫בעדו‬ ‫שולמו‬ ‫אם‬ ‫אלא‬.19
‫במרץ‬1971,‫רווה‬ ‫ועדת‬ ‫של‬ ‫הסופיות‬ ‫ההמלצות‬ ‫בעקבות‬,20
‫שיטת‬ ‫שונתה‬‫המוגנים‬ ‫בנכסים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫קביעת‬.21
‫נקבעו‬ ‫ראשית‬"‫יסודיים‬ ‫שכירות‬ ‫דמי‬"‫בשנת‬ ‫בפועל‬ ‫ששולמו‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫שהיו‬1971,‫להעלות‬ ‫הוסמכה‬ ‫הממשלה‬ ‫כאשר‬
‫היסודיים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫את‬.‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫ששילמו‬ ‫לדיירים‬ ‫הקלה‬ ‫נקבעה‬ ‫כן‬ ‫כמו‬,‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫של‬ ‫העלאה‬ ‫מכל‬ ‫כאשר‬
‫י‬ ‫הממשלה‬ ‫שתקבע‬ ‫היסודיים‬‫שליש‬ ‫ופחת‬)33.3%(‫תום‬ ‫ועד‬ ‫התקנות‬ ‫פרסום‬ ‫מיום‬ ‫מההעלאה‬15‫תחילת‬ ‫מיום‬ ‫שנה‬
‫השכירות‬.
‫באוגוסט‬1972‫כיום‬ ‫גם‬ ‫תקף‬ ‫אשר‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫נוסח‬ ‫פורסם‬.‫שעסקו‬ ‫הקודמים‬ ‫החוקים‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫שילב‬ ‫החדש‬ ‫החוק‬
‫הדייר‬ ‫בהגנת‬.‫שכ‬ ‫להעלאות‬ ‫בניגוד‬"‫בשנים‬ ‫ד‬1954,1962,1966,1971‫ע‬ ‫נקבעו‬ ‫אשר‬"‫ה‬ ‫י‬‫ציבורי‬ ‫לחץ‬ ‫ובעקבות‬ ‫ועדות‬,
‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫את‬ ‫שנה‬ ‫מדי‬ ‫לעדכן‬ ‫לממשלה‬ ‫אפשר‬ ‫החדש‬ ‫החוק‬.
‫משנת‬ ‫החל‬1973‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫שנה‬ ‫מדי‬ ‫מעלה‬ ‫הממשלה‬,‫את‬ ‫הדביקו‬ ‫לא‬ ‫אלו‬ ‫העלאות‬ ‫רבים‬ ‫במקרים‬ ‫אך‬
‫האינפלציה‬.‫משליש‬ ‫ביותר‬ ‫אחת‬ ‫בשנה‬ ‫יעלו‬ ‫לא‬ ‫החדשים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫כי‬ ‫קבע‬ ‫החוק‬)33.3%.(‫לדוג‬‫מה‬,‫בספטמבר‬1978
‫ב‬ ‫לדירות‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫להעלות‬ ‫הממשלה‬ ‫החליטה‬-71%.‫האמורה‬ ‫המגבלה‬ ‫לאור‬ ‫אך‬,‫הועלה‬ ‫בפועל‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬
‫בשנת‬1979‫בכ‬-33.3%‫בלבד‬,‫הבאות‬ ‫לשנים‬ ‫נדחתה‬ ‫ההעלאה‬ ‫יתרת‬ ‫ואילו‬.‫פשע‬ ‫על‬ ‫חטא‬ ‫בהוספת‬,‫שיעורי‬ ‫שנים‬ ‫באותן‬
‫מאוד‬ ‫גבוהים‬ ‫היו‬ ‫האינפלציה‬:‫בשנת‬1979‫לד‬‫כ‬ ‫הייתה‬ ‫האינפלציה‬ ‫וגמה‬-111%‫לשנה‬.‫ריאלית‬ ‫ירידה‬ ‫חלה‬ ‫לפיכך‬
‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫בשכר‬ ‫משמעותית‬,‫פני‬ ‫על‬ ‫העדכון‬ ‫חלוקת‬ ‫בשל‬ ‫והן‬ ‫האינפלציה‬ ‫את‬ ‫הדביק‬ ‫שלא‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫עדכון‬ ‫בשל‬ ‫הן‬
‫שנים‬ ‫מספר‬.
‫משנת‬1972‫עד‬1986‫שכ‬ ‫את‬ ‫שחקה‬ ‫הממשלה‬"‫הריאלי‬ ‫המוגן‬ ‫ד‬.‫משנת‬1986‫היום‬ ‫ועד‬,‫נעשי‬ ‫העדכונים‬‫ם‬
‫לצרכן‬ ‫המחירים‬ ‫מדד‬ ‫עליית‬ ‫במלוא‬,‫כ‬ ‫רק‬ ‫מהווה‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫עדיין‬ ‫אולם‬-56%‫כניסת‬ ‫עם‬ ‫שהיה‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫משכר‬
‫בשנת‬ ‫הנוכחי‬ ‫החוק‬1972.‫בשנים‬ ‫לדירות‬ ‫המקסימלי‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫של‬ ‫הריאלית‬ ‫ההתפתחות‬ ‫את‬ ‫מציג‬ ‫הבא‬ ‫התרשים‬
1972–1998:

9. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬9
‫מס‬ ‫תרשים‬'3
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫לפי‬ ‫לדירות‬ ‫המקסימלי‬ ‫הריאלי‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫התפתחות‬)1972=100(
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
4/72 3/74 3/76 3/78 2/80 2/82 1/84 1/86 1/88 12/89 12/91 12/93 11/95 11/97æîï
ùë"ãøéàìéîåâï
‫מקור‬:‫לפי‬ ‫המחבר‬ ‫חישוב‬‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫בשנים‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫לעדכון‬ ‫והתקנות‬1972-1997.
‫הערה‬" :‫הקפיצות‬"‫הממשלה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫מעדכון‬ ‫נובעות‬ ‫בגרף‬.‫בגר‬ ‫ירידה‬ ‫חלה‬ ‫לעדכון‬ ‫עדכון‬ ‫בין‬‫בשכר‬ ‫שחלה‬ ‫השחיקה‬ ‫את‬ ‫המציינת‬ ‫ף‬
‫האחרון‬ ‫העדכון‬ ‫מאז‬ ‫הריאלי‬ ‫הדירה‬.
‫ובממשלה‬ ‫בכנסת‬ ‫ההחלטות‬ ‫מקבלי‬ ‫על‬ ‫איומים‬ ‫ואף‬ ‫רבים‬ ‫לחצים‬ ‫הופעלו‬ ‫השנים‬ ‫לאורך‬,‫את‬ ‫יבטלו‬ ‫שלא‬ ‫בכדי‬
‫לשוכרים‬ ‫המופלגות‬ ‫ההטבות‬.‫עו‬ ‫בראשות‬ ‫ציבורית‬ ‫וועדה‬ ‫המלצות‬ ‫לאחר‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ‫לכך‬ ‫דוגמה‬"‫ד‬ ‫ד‬"‫יהושוע‬ ‫ר‬
‫רוטנשט‬‫בשנת‬ ‫פת‬ ‫גדעון‬ ‫השיכון‬ ‫שר‬ ‫שמינה‬ ‫רייך‬1977.22
‫עסק‬ ‫בבתי‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫תקרת‬ ‫את‬ ‫לבטל‬ ‫המליצה‬ ‫הועדה‬,
‫ע‬ ‫אומצה‬ ‫זו‬ ‫והמלצה‬"‫ישראל‬ ‫ממשלת‬ ‫י‬.‫בשנת‬ ‫נערכו‬ ‫התקנות‬ ‫פרסום‬ ‫לאחר‬1978‫בעסקים‬ ‫דיירים‬ ‫של‬ ‫אלימות‬ ‫הפגנות‬
‫מוגנים‬,‫למקום‬ ‫שהגיע‬ ‫פת‬ ‫גדעון‬ ‫השר‬ ‫פיסית‬ ‫הותקף‬ ‫בהם‬.23
‫לאלימו‬ ‫בנוסף‬‫פוליטיים‬ ‫איומים‬ ‫גם‬ ‫היו‬ ‫ת‬.‫לדוגמה‬,‫סוחרי‬ ‫נציג‬
‫ירושלים‬,‫בירנבאום‬ ‫אברהם‬,‫ל‬ ‫יביא‬ ‫החוק‬ ‫תיקון‬ ‫כי‬ ‫אמר‬"‫בריחה‬"‫של‬100‫ומהליכוד‬ ‫הליברלית‬ ‫מהמפלגה‬ ‫משפחות‬ ‫אלף‬.24
‫דבר‬ ‫של‬ ‫בסופו‬ ‫הכריע‬ ‫הפוליטי‬ ‫השיקול‬:‫בבחירות‬ ‫קולו‬ ‫את‬ ‫לקבל‬ ‫שניתן‬ ‫נכס‬ ‫בעל‬ ‫כל‬ ‫מול‬,‫מוגנים‬ ‫דיירים‬ ‫יותר‬ ‫עומדים‬.
‫אקו‬‫נכנעה‬ ‫הממשלה‬ ‫כאשר‬ ‫היה‬ ‫הסיום‬ ‫רד‬,‫בוטלו‬ ‫התקנות‬,‫גוועה‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫בחוק‬ ‫מקיפה‬ ‫רפורמה‬ ‫לביצוע‬ ‫וההזדמנות‬.

10. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬10
‫ביולי‬1980,‫הריאלי‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫שחיקת‬ ‫בשל‬,‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫לעדכן‬ ‫הממשלה‬ ‫את‬ ‫שחייב‬ ‫בחוק‬ ‫תיקון‬ ‫נתקבל‬
‫בין‬ ‫שינוע‬ ‫בשיעור‬ ‫לשנה‬ ‫אחת‬ ‫המוגן‬70%‫לבין‬100%‫ה‬ ‫מדד‬ ‫מעליית‬‫לצרכן‬ ‫מחירים‬.25
‫בנוסף‬,‫את‬ ‫המגביל‬ ‫הסעיף‬ ‫הוחלף‬
‫ב‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫עליית‬33.3%-‫לשנה‬,‫תקופה‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫תתפרס‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫העלאת‬ ‫כי‬ ‫לקבוע‬ ‫לממשלה‬ ‫המאפשר‬ ‫בסעיף‬.
‫הריאלי‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫לשחוק‬ ‫להמשיך‬ ‫מהממשלה‬ ‫מנע‬ ‫לא‬ ‫זה‬ ‫תיקון‬ ‫גם‬.‫לדוגמה‬,‫באוגוסט‬1980‫החליטה‬
‫ש‬ ‫את‬ ‫להעלות‬ ‫הממשלה‬‫ב‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫כר‬206%-‫שלבים‬ ‫בשלושה‬:90%‫מ‬1-‫אוקטובר‬1980,58%‫מ‬1-‫אפריל‬1981‫ו‬
58%-‫מ‬1-‫ינואר‬1982.26
‫אך‬,‫שהיה‬ ‫הקודם‬ ‫העדכון‬ ‫מאז‬ ‫האינפלציה‬ ‫מעליית‬ ‫ניכר‬ ‫באופן‬ ‫נמוכה‬ ‫הייתה‬ ‫זו‬ ‫העלאה‬ ‫גם‬
‫שבספטמבר‬1978,‫בכ‬ ‫שהסתכמה‬314%-.‫הדיי‬ ‫הגנת‬ ‫בחוק‬ ‫השתמשה‬ ‫הממשלה‬ ‫כי‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ‫שוב‬‫ברכוש‬ ‫לפגוע‬ ‫בכדי‬ ‫ר‬
‫הנכסים‬ ‫בעלי‬,‫הפרטי‬ ‫מרכושם‬ ‫חלק‬ ‫להפקיע‬ ‫המשיכה‬ ‫ובכך‬:‫בכ‬ ‫רק‬ ‫המוגן‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫העלתה‬ ‫הממשלה‬70%-‫מעליית‬
‫האינפלציה‬,‫משנה‬ ‫יותר‬ ‫פני‬ ‫על‬ ‫נפרס‬ ‫זה‬ ‫עדכון‬ ‫וגם‬.
‫נמשכו‬ ‫המצב‬ ‫לתיקון‬ ‫האומץ‬ ‫וחוסר‬ ‫ישראל‬ ‫ממשלות‬ ‫של‬ ‫היד‬ ‫אוזלת‬.‫בשנת‬1982‫וו‬ ‫להקים‬ ‫הממשלה‬ ‫החליטה‬‫עדת‬
‫בנושא‬ ‫שתדון‬ ‫שרים‬,‫כונסה‬ ‫לא‬ ‫מעולם‬ ‫הוועדה‬ ‫שונות‬ ‫מסיבות‬ ‫אך‬.‫אי‬ ‫גם‬-‫המערכת‬ ‫וסרבול‬ ‫הסמכויות‬ ‫הגדרת‬,‫תרמו‬ ‫לא‬
‫למצב‬:‫בשנת‬1990‫המשרד‬ ‫עובדי‬ ‫ובהשתתפות‬ ‫סגנו‬ ‫בראשות‬ ‫ועדה‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫שר‬ ‫מינה‬,‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫לבדיקת‬.‫סגן‬
‫במאי‬ ‫הכין‬ ‫השר‬1991‫ל‬ ‫והעבירה‬ ‫החוק‬ ‫לתיקון‬ ‫הצעה‬‫המשפטים‬ ‫משרד‬.‫במשרד‬ ‫הממשלה‬ ‫של‬ ‫המשפטי‬ ‫ליועץ‬ ‫המשנה‬
‫החוק‬ ‫לשינוי‬ ‫אחרת‬ ‫הצעה‬ ‫הכין‬ ‫המשפטים‬,‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫שר‬ ‫סגן‬ ‫של‬ ‫הצעתו‬ ‫על‬ ‫התבססה‬ ‫שלא‬,‫השיכון‬ ‫משרד‬ ‫אל‬ ‫והעבירה‬
‫ביולי‬ ‫והבינוי‬1991.‫סוף‬ ‫עד‬1993‫הלי‬ ‫להתחלת‬ ‫לממשלה‬ ‫הגישן‬ ‫לא‬ ‫וממילא‬ ‫החוק‬ ‫לשינוי‬ ‫בהצעות‬ ‫השיכון‬ ‫משרד‬ ‫דן‬ ‫לא‬‫כי‬
‫חקיקה‬.‫העיכובים‬ ‫על‬ ‫המדינה‬ ‫למבקרת‬ ‫הממשלה‬ ‫משרדי‬ ‫תשובת‬,‫בחוק‬ ‫בטיפול‬ ‫הממשלה‬ ‫של‬ ‫ידה‬ ‫אוזלת‬ ‫על‬ ‫מכל‬ ‫יותר‬ ‫מלמד‬
‫הדייר‬ ‫הגנת‬.‫בדו‬ ‫זה‬ ‫בהקשר‬ ‫מציינת‬ ‫המדינה‬ ‫מבקרת‬"‫לשנת‬ ‫ח‬1994‫הבאים‬ ‫הדברים‬ ‫את‬:
‫המשרד‬ ‫הודיע‬ ‫המדינה‬ ‫מבקר‬ ‫למשרד‬ ‫בתשובתו‬]‫והבינוי‬ ‫השיכון‬ ‫משרד‬[,‫השר‬ ‫סגן‬ ‫הצעת‬ ‫כי‬‫הייתה‬ ‫לא‬ ‫לשעבר‬
‫המשפטים‬ ‫משרד‬ ‫על‬ ‫מקובלת‬,‫השר‬ ‫סגן‬ ‫על‬ ‫מקובלת‬ ‫הייתה‬ ‫לא‬ ‫המשפטים‬ ‫משרד‬ ‫והצעת‬,‫טופלו‬ ‫לא‬ ‫ולפיכך‬
‫הצעותיהם‬.27
‫בינואר‬1995‫אליעזר‬ ‫בן‬ ‫בנימין‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫שר‬ ‫מינה‬,‫שישית‬ ‫ציבורית‬ ‫ועדה‬,‫שאול‬ ‫בדימוס‬ ‫השופט‬ ‫בראשות‬
‫אלוני‬,‫מוגני‬ ‫במושכרים‬ ‫הקשורות‬ ‫הבעיות‬ ‫לבדיקת‬‫ם‬.‫בדצמבר‬1995,‫כלכליות‬ ‫מידה‬ ‫אמות‬ ‫בסיס‬ ‫על‬ ‫לבחון‬ ‫המליצה‬ ‫הועדה‬
‫עליהם‬ ‫חלה‬ ‫לא‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫שהגבלת‬ ‫העסקים‬ ‫רשימת‬ ‫הרחבת‬ ‫את‬.‫העברת‬ ‫את‬ ‫בחוק‬ ‫להגביל‬ ‫הייתה‬ ‫הועדה‬ ‫של‬ ‫אחרת‬ ‫המלצה‬
‫הדייר‬ ‫לקרובי‬ ‫המוגנת‬ ‫הדיירות‬.

11. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬11
‫לדירות‬ ‫המקסימליים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫את‬ ‫מציגה‬ ‫הבאה‬ ‫הטבלה‬,‫הגנ‬ ‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬‫הדייר‬ ‫ת‬.‫המקרים‬ ‫ברוב‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
‫אלו‬ ‫מסכומים‬ ‫בהרבה‬ ‫נמוכים‬ ‫סכומים‬ ‫משלמים‬ ‫הדיירים‬,‫דמי‬ ‫לבין‬ ‫שישולמו‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫בין‬ ‫היחס‬ ‫כי‬ ‫בחוק‬ ‫הסעיף‬ ‫בשל‬
‫לדירה‬ ‫הכניסה‬ ‫בזמן‬ ‫שנקבע‬ ‫היחס‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫קבועים‬ ‫יישארו‬ ‫בחוק‬ ‫שנקבעו‬ ‫המקסימליים‬ ‫השכירות‬.‫בנוסף‬,‫חייב‬ ‫לא‬ ‫בית‬ ‫בעל‬ ‫אם‬
‫במל‬ ‫הדייר‬ ‫את‬‫המותרת‬ ‫העלייה‬ ‫וא‬,‫יותר‬ ‫מאוחר‬ ‫ההפרש‬ ‫את‬ ‫להשלים‬ ‫יכול‬ ‫אינו‬ ‫הוא‬.
‫מס‬ ‫טבלה‬'2
‫ב‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לדירות‬ ‫המקסימליים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬1998-
‫המוגנת‬ ‫בדירה‬ ‫חדרים‬ ‫מספר‬ ‫תקופה‬
4 3 2 1
‫כ‬-122$ ‫כ‬-73$ ‫כ‬-36.5$ ‫כ‬-14.6$ ‫מ‬1.11.97-‫עד‬31.10.98
‫מקור‬:‫בשנים‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫לפי‬ ‫המחבר‬ ‫חישוב‬1954-1972,‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫לתקנות‬ ‫ובהתאם‬,1962-1997.‫פי‬ ‫על‬ ‫לדולרים‬ ‫הומרו‬ ‫הנתונים‬
‫נובמבר‬ ‫בתחילת‬ ‫הדולר‬ ‫של‬ ‫החליפין‬ ‫שער‬1997.
‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫שילמו‬ ‫כיום‬ ‫המוגנים‬ ‫הדיירים‬ ‫מרבית‬.‫לשנת‬ ‫האוכלוסין‬ ‫מפקד‬ ‫נתוני‬ ‫פי‬ ‫על‬1995,‫כ‬-20,000‫משק‬‫בית‬ ‫י‬
‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫שילמו‬)‫כ‬ ‫מתוכם‬-14,000‫ממשלתית‬ ‫שאינה‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירה‬ ‫הגרים‬ ‫בית‬ ‫משקי‬.(28
‫המחקר‬ ‫בתחילת‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬,
‫בשנת‬1992/3‫כ‬ ‫בישראל‬ ‫היו‬-23,000‫מוגנות‬ ‫דירות‬.‫כ‬ ‫בעבור‬ ‫כי‬ ‫להסיק‬ ‫ניתן‬ ‫כן‬ ‫על‬-87%‫דמי‬ ‫שולם‬ ‫המוגנות‬ ‫מהדירות‬
‫מפתח‬.
‫ב‬ ‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫תופעת‬ ‫של‬ ‫הדעיכה‬ ‫תהליך‬‫ישראל‬
‫קודם‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬,‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫החל‬-40‫שנת‬ ‫ועד‬1953,‫להשכרה‬ ‫הנכסים‬ ‫כלל‬ ‫את‬ ‫הקיפה‬ ‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫תופעת‬
‫בישראל‬.‫משנת‬ ‫החל‬1953‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫תחת‬ ‫נכללו‬ ‫לא‬ ‫שנבנו‬ ‫חדשות‬ ‫דירות‬,‫כן‬ ‫ועל‬,‫החוק‬ ‫השפעת‬ ‫קטנה‬ ‫טבעי‬ ‫באופן‬
‫להשכרה‬ ‫הדיור‬ ‫שוק‬ ‫על‬.‫לדוגמה‬,‫בשנת‬1973‫המו‬ ‫הדיור‬ ‫היקף‬‫כ‬ ‫היה‬ ‫ממשלתי‬ ‫הלא‬ ‫גן‬-5.6%‫הדיור‬ ‫יחידות‬ ‫מסך‬.29
‫היקף‬
‫מ‬ ‫לפחות‬ ‫ירד‬ ‫זה‬-1.5%‫בשנת‬1993.
‫ירד‬ ‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫משקל‬ ‫רק‬ ‫לא‬ ‫אך‬,‫ירד‬ ‫מוגנים‬ ‫נכסים‬ ‫של‬ ‫המוחלט‬ ‫המספר‬ ‫גם‬ ‫אלא‬.‫מהעובדה‬ ‫נובעת‬ ‫לכך‬ ‫הסיבה‬
‫מוגן‬ ‫מדייר‬ ‫שהתפנתה‬ ‫דירה‬ ‫על‬ ‫חל‬ ‫החוק‬ ‫שאין‬.‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫היקף‬ ‫את‬ ‫מציג‬ ‫הבא‬ ‫התרשים‬‫בשנת‬ ‫ממשלתית‬ ‫שאינה‬ ‫בבעלות‬
1973,‫הנוכחי‬ ‫הדייר‬ ‫להגנת‬ ‫החוק‬ ‫קבלת‬ ‫לאחר‬ ‫מיד‬,‫בשנת‬ ‫ההיקף‬ ‫מול‬1993‫בשנת‬ ‫זה‬ ‫להיקף‬ ‫תחזית‬ ‫ומול‬2013:

12. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬12
‫מס‬ ‫תרשים‬'4
‫בשנים‬ ‫בישראל‬ ‫ממשלתית‬ ‫שאינה‬ ‫בבעלות‬ ‫המוגנות‬ ‫הדירות‬ ‫היקף‬1973-2013.
5060
41280
15000
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
1973 1993 2013 ùðä
îñôø ãéøåú îå
‫מקור‬:‫לשנת‬ ‫נתונים‬ ‫לגבי‬1973:‫השיכון‬ ‫ומשרד‬ ‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬,‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫מוגנים‬ ‫ודיירים‬ ‫בעלים‬ ‫סקר‬1973-‫סדרת‬
‫מיוחדים‬ ‫פרסומים‬‫מס‬'485)‫ירושלים‬:‫לסטטיסטיקה‬ ‫המרכזית‬ ‫הלשכה‬,1975(,‫עמ‬'40,54.‫לשנת‬ ‫נתונים‬ ‫לגבי‬1993‫לשנת‬ ‫והתחזית‬2013:
‫סינ‬ ‫משאבים‬‫בע‬ ‫רגטיים‬"‫בע‬ ‫יועצים‬ ‫ועזרא‬ ‫מ‬"‫מ‬,‫מוגן‬ ‫דיור‬ ‫מחקר‬)‫לפי‬‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬(,‫חלק‬2,‫עמ‬'‫ו‬-8.
‫בכ‬ ‫דירות‬ ‫לגבי‬ ‫מוערך‬ ‫לעיל‬ ‫בתרשים‬ ‫המוצג‬ ‫בישראל‬ ‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫תופעת‬ ‫דעיכת‬ ‫קצב‬-5.25%‫לשנה‬,‫בתי‬ ‫ולגבי‬
‫בכ‬ ‫עסק‬-4.2%‫לשנה‬.30
‫עיקריות‬ ‫סיבות‬ ‫משלוש‬ ‫נובע‬ ‫זה‬ ‫דעיכה‬ ‫תהליך‬.‫הראשונ‬ ‫הסיבה‬‫המוגנות‬ ‫הדירות‬ ‫החזרת‬ ‫היא‬ ‫ה‬
‫לבעליהן‬,‫המוגן‬ ‫הדייר‬ ‫לקרובי‬ ‫המוגנת‬ ‫הדיירות‬ ‫זכות‬ ‫העברת‬ ‫אי‬ ‫בשל‬.‫זאת‬,‫לא‬ ‫משפחתו‬ ‫וקרובי‬ ‫נפטר‬ ‫המוגן‬ ‫הדייר‬ ‫כאשר‬
‫עמו‬ ‫גרו‬,‫המוגנת‬ ‫הדיירות‬ ‫להמשך‬ ‫זכאים‬ ‫היו‬ ‫לא‬ ‫ולכן‬.‫הדייר‬ ‫בין‬ ‫הזכויות‬ ‫של‬ ‫בהסכמה‬ ‫הדדית‬ ‫רכישה‬ ‫היא‬ ‫השניה‬ ‫הסיבה‬
‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫לבין‬.‫לדו‬‫גמה‬,‫החוק‬ ‫מעול‬ ‫חופשי‬ ‫הוא‬ ‫כאשר‬ ‫הנכס‬ ‫את‬ ‫לידיו‬ ‫ומקבל‬ ‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫לדייר‬ ‫משלם‬ ‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫כאשר‬.
‫כפוי‬ ‫באופן‬ ‫המוגנת‬ ‫מהדירה‬ ‫הדייר‬ ‫פינוי‬ ‫היא‬ ‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫תופעת‬ ‫לדעיכת‬ ‫השלישית‬ ‫הסיבה‬.‫קודם‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬,‫חוק‬
‫המוגנת‬ ‫מהדירה‬ ‫דייר‬ ‫לפנות‬ ‫הבית‬ ‫לבעל‬ ‫מאפשר‬ ‫אינו‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬,‫תו‬ ‫לאחר‬ ‫גם‬‫ביניהם‬ ‫החוזה‬ ‫ם‬,‫נסיבות‬ ‫התקיימו‬ ‫אם‬ ‫אלא‬
‫בחוק‬ ‫המפורטות‬ ‫מיוחדות‬.‫לפינוי‬ ‫עיקריות‬ ‫עילות‬ ‫מפרטת‬ ‫הבאה‬ ‫הטבלה‬,‫הדירה‬ ‫מבעל‬ ‫לפיצוי‬ ‫זכאי‬ ‫הדייר‬ ‫באם‬ ‫מציינת‬ ‫וכן‬:

13. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬13
‫מס‬ ‫טבלה‬'3
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫לפי‬ ‫המוגנת‬ ‫מהדירה‬ ‫דייר‬ ‫של‬ ‫הפינוי‬ ‫עילות‬ ‫עיקרי‬
‫או‬ ‫חלופי‬ ‫סידור‬
‫לדייר‬ ‫כספי‬ ‫פיצוי‬
‫הפינוי‬ ‫עילת‬
‫לא‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫בתשלום‬ ‫המשיך‬ ‫לא‬ ‫הדייר‬. 1
‫לא‬ ‫הזכות‬ ‫את‬ ‫הבית‬ ‫לבעל‬ ‫מעניק‬ ‫קיומו‬ ‫אי‬ ‫אשר‬ ‫החוזה‬ ‫מתנאי‬ ‫תנאי‬ ‫קיים‬ ‫לא‬ ‫הדייר‬
‫פינוי‬ ‫לתבוע‬,‫חוקית‬ ‫בלתי‬ ‫למטרה‬ ‫משמש‬ ‫המושכר‬ ‫כאשר‬ ‫או‬.
2
‫לא‬ ‫הדייר‬ ‫מצד‬ ‫זדון‬ ‫במעשה‬ ‫ניכר‬ ‫נזק‬ ‫ניזוק‬ ‫המושכר‬. 3
‫כ‬‫ן‬ ‫עצמי‬ ‫לצורך‬ ‫הבית‬ ‫לבעל‬ ‫דרוש‬ ‫המושכר‬. 4
‫כן‬ ‫אחר‬ ‫בניין‬ ‫במקומו‬ ‫להקים‬ ‫כדי‬ ‫המושכר‬ ‫את‬ ‫להרוס‬ ‫רוצה‬ ‫הבית‬ ‫בעל‬,‫לתקנו‬ ‫או‬
‫יסודי‬ ‫תיקון‬,‫לכך‬ ‫הדרוש‬ ‫הבנייה‬ ‫רשיון‬ ‫את‬ ‫וקיבל‬.
5
‫מקור‬:‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬]‫משולב‬ ‫נוסח‬[,‫תשל‬"‫ב‬-1972,‫סעיף‬131.
‫מוס‬ ‫משפט‬ ‫בית‬ ‫רק‬ ‫כי‬ ‫קובע‬ ‫החוק‬‫מושכר‬ ‫פינוי‬ ‫על‬ ‫להורות‬ ‫מך‬.‫חדשה‬ ‫בנייה‬ ‫לצורך‬ ‫היא‬ ‫הפינוי‬ ‫ועילת‬ ‫במקרה‬,
‫הבנייה‬ ‫רשיון‬ ‫תוקף‬ ‫פקע‬ ‫לפינוי‬ ‫התביעה‬ ‫ובמהלך‬,‫רשיון‬ ‫הבית‬ ‫בעל‬ ‫בידי‬ ‫יהיה‬ ‫ששוב‬ ‫עד‬ ‫הדיון‬ ‫את‬ ‫לדחות‬ ‫המשפט‬ ‫בית‬ ‫רשאי‬
‫תוקף‬ ‫בר‬ ‫בנייה‬.‫ועוד‬ ‫זאת‬,‫פינוי‬ ‫לאשר‬ ‫לסרב‬ ‫רשאי‬ ‫המשפט‬ ‫בית‬,‫פינוי‬ ‫עילת‬ ‫של‬ ‫קיומה‬ ‫אף‬ ‫על‬,‫לא‬ ‫יהיה‬ ‫זה‬ ‫כי‬ ‫שוכנע‬ ‫אם‬
‫הדייר‬ ‫את‬ ‫לפנות‬ ‫צודק‬.
‫לסיכום‬,‫הדייר‬ ‫להגנת‬ ‫בהקשר‬ ‫בישראל‬ ‫המחוקק‬ ‫והתלבטויות‬ ‫התחיקתית‬ ‫היציבות‬ ‫חוסר‬ ‫על‬ ‫מלמדת‬ ‫הסקירה‬.‫בתחילה‬
‫מוגבל‬ ‫ובהיקף‬ ‫זמני‬ ‫היה‬ ‫החוק‬,‫שהושכרו‬ ‫הנכסים‬ ‫כל‬ ‫את‬ ‫שכלל‬ ‫עד‬ ‫החוק‬ ‫התרחב‬ ‫השנים‬ ‫במשך‬ ‫אולם‬:‫עסקים‬ ‫וגם‬ ‫דירות‬ ‫גם‬
‫הארץ‬ ‫בכל‬,‫תפוגה‬ ‫תאריך‬ ‫ללא‬.‫המפתח‬ ‫דמי‬ ‫קבלת‬ ‫את‬ ‫לחלוטין‬ ‫המחוקק‬ ‫אסר‬ ‫בתחילה‬,‫הסידור‬ ‫קיבל‬ ‫הדבר‬ ‫מכן‬ ‫לאחר‬ ‫אולם‬
‫בחוק‬ ‫לגיטימציה‬.‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫שגרם‬ ‫הנזקים‬,‫בניינים‬ ‫הוצאת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫החוק‬ ‫תחולת‬ ‫לצמצום‬ ‫לפעול‬ ‫המחוקק‬ ‫את‬ ‫הביאו‬
‫מתחולתו‬ ‫שונים‬ ‫עסקים‬ ‫סוגי‬ ‫הוצאת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫וכן‬ ‫מתחולתו‬ ‫חדשים‬.‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬,‫השמונים‬ ‫שנות‬ ‫אמצע‬ ‫מאז‬ ‫ישראל‬ ‫ממשלות‬
‫שיצר‬ ‫העיוותים‬ ‫למרות‬ ‫אותו‬ ‫והזניחו‬ ‫השורש‬ ‫מן‬ ‫בנושא‬ ‫לטפל‬ ‫לא‬ ‫העדיפו‬.
‫ניתוח‬
‫למשק‬ ‫בעטיו‬ ‫הנגרמים‬ ‫הנזקים‬ ‫עיקרי‬ ‫ואת‬ ‫בישראל‬ ‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫תופעת‬ ‫את‬ ‫מנתח‬ ‫המחקר‬ ‫של‬ ‫זה‬ ‫חלק‬,‫הבתים‬ ‫לבעלי‬
‫ולדיירים‬.‫הכלכלנ‬ ‫בין‬ ‫רחבה‬ ‫הסכמה‬ ‫קיימת‬‫בחו‬ ‫נקראים‬ ‫שהם‬ ‫כפי‬ ‫או‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫של‬ ‫השליליות‬ ‫ההשלכות‬ ‫לגבי‬ ‫ים‬"‫ל‬:
‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬ ‫חוקי‬)Rent Control.(‫בשנת‬ ‫שנערך‬ ‫במדגם‬1990‫הכלכלית‬ ‫באגודה‬ ‫החברים‬ ‫כלכלנים‬ ‫בין‬

14. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬14
‫האמריקאית‬,‫ההשפעה‬ ‫לגבי‬ ‫הייתה‬ ‫שנבחנו‬ ‫הכלכלית‬ ‫הסוגיות‬ ‫כל‬ ‫מבין‬ ‫ביותר‬ ‫הגבוהה‬ ‫ההסכמה‬ ‫כי‬ ‫נמצא‬‫חוקי‬ ‫של‬ ‫השלילית‬
‫הדייר‬ ‫הגנת‬.93.5%‫במשק‬ ‫הדיור‬ ‫היצע‬ ‫של‬ ‫והכמות‬ ‫האיכות‬ ‫את‬ ‫מקטינה‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫על‬ ‫התקרה‬ ‫כי‬ ‫הסכימו‬ ‫מהמשיבים‬.31
‫המבנים‬ ‫של‬ ‫פיסית‬ ‫להידרדרות‬ ‫מביא‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫כיצד‬ ‫יוצג‬ ‫ראשית‬.‫פוגע‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫כיצד‬ ‫יוצג‬ ‫מכן‬ ‫לאחר‬
‫את‬ ‫מגביל‬ ‫שהוא‬ ‫בכך‬ ‫במשק‬ ‫במוביליות‬‫הדיירים‬ ‫ניידות‬.
‫המבנים‬ ‫של‬ ‫לקויה‬ ‫תחזוקה‬
‫התחזוקה‬ ‫מצב‬ ‫הידרדרות‬ ‫היא‬ ‫מוגנות‬ ‫בדירות‬ ‫למגורים‬ ‫הנלוות‬ ‫הבולטות‬ ‫התופעות‬ ‫אחת‬.‫מאוד‬ ‫ישנים‬ ‫גם‬ ‫אלו‬ ‫בתים‬
‫דבר‬,‫התחזוקה‬ ‫בעיית‬ ‫את‬ ‫המחמיר‬.‫לשנת‬ ‫נתונים‬ ‫פי‬ ‫על‬1973‫כ‬-70%‫לפני‬ ‫נבנו‬ ‫המוגנים‬ ‫מהבתים‬1940,‫חוק‬ ‫הוחל‬ ‫עת‬
‫בפע‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬‫גורף‬ ‫באופן‬ ‫בישראל‬ ‫הראשונה‬ ‫ם‬.32
‫כך‬,‫איכותה‬ ‫או‬ ‫הדירה‬ ‫מצב‬ ‫לבין‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫בין‬ ‫קשר‬ ‫בהעדר‬,‫בעלי‬
‫הנכס‬ ‫תחזוקת‬ ‫את‬ ‫מצמצמים‬ ‫הנכסים‬.‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫ראות‬ ‫מנקודת‬,‫נמוך‬ ‫דירה‬ ‫שכר‬,‫הנכס‬ ‫בתחזוקת‬ ‫להשקיע‬ ‫תמריץ‬ ‫מביא‬ ‫לא‬,
‫התחזוקה‬ ‫עלות‬ ‫את‬ ‫מכסה‬ ‫אינו‬ ‫אף‬ ‫ולעתים‬.‫כך‬ ‫על‬ ‫נוסף‬,‫ה‬ ‫בעל‬ ‫כי‬ ‫העובדה‬‫המפתח‬ ‫מדמי‬ ‫חלק‬ ‫דיירים‬ ‫החלפת‬ ‫עם‬ ‫מקבל‬ ‫בית‬,
‫מהנכס‬ ‫הדייר‬ ‫יציאת‬ ‫את‬ ‫לעודד‬ ‫משמעותי‬ ‫תמריץ‬ ‫לו‬ ‫נותן‬.‫גם‬ ‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫בידי‬ ‫משמשת‬ ‫הבניין‬ ‫והזנחת‬ ‫ירודה‬ ‫תחזוקה‬ ‫לפיכך‬
‫מהמושכר‬ ‫לצאת‬ ‫הדייר‬ ‫את‬ ‫להביא‬ ‫ככלי‬.
‫הדייר‬ ‫ראות‬ ‫מנקודת‬,‫כן‬ ‫ועל‬ ‫בבעלותו‬ ‫אינו‬ ‫הנכס‬,‫שייש‬ ‫השקעות‬ ‫לבצע‬ ‫מעוניין‬ ‫אינו‬‫הפינוי‬ ‫לאחר‬ ‫בנכס‬ ‫ארו‬.‫בנוסף‬,
‫העתידים‬ ‫המפתח‬ ‫בדמי‬ ‫במלואה‬ ‫ביטוי‬ ‫לידי‬ ‫תבוא‬ ‫לא‬ ‫הדייר‬ ‫של‬ ‫השקעה‬,‫חלק‬ ‫רק‬ ‫מקבל‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫המפנה‬ ‫שהדייר‬ ‫כיוון‬
‫המפתח‬ ‫מדמי‬.
‫ועוד‬ ‫זאת‬,‫הנכס‬ ‫לבעל‬ ‫הדייר‬ ‫בין‬ ‫הכוחות‬ ‫מאבק‬ ‫במסגרת‬,‫להביא‬ ‫הדייר‬ ‫ניסיונות‬ ‫את‬ ‫דרך‬ ‫בכל‬ ‫לסכל‬ ‫מנסה‬ ‫הנכס‬ ‫בעל‬
‫תנאי‬ ‫לשיפור‬‫המגורים‬.‫המבנים‬ ‫רמת‬ ‫הידרדרות‬ ‫היא‬ ‫הברורה‬ ‫התוצאה‬,‫בטיחותם‬ ‫ואף‬ ‫חזותם‬ ‫איכותם‬.‫הדירות‬ ‫הידרדרות‬
‫בסביבה‬ ‫שכנים‬ ‫בתים‬ ‫על‬ ‫גם‬ ‫משפיעה‬ ‫המוגנות‬,‫מצוקה‬ ‫לשכונות‬ ‫הופכות‬ ‫שלמות‬ ‫שכונות‬ ‫וכך‬.
‫הלקויה‬ ‫התחזוקה‬ ‫בשל‬ ‫הדייר‬ ‫שעובר‬ ‫הסבל‬ ‫את‬ ‫ממחישה‬ ‫הבאה‬ ‫הדוגמה‬.‫במרץ‬1998‫עיתון‬ ‫פרסם‬‫העיר‬‫אביב‬ ‫בתל‬
‫בשנת‬ ‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫ששילמה‬ ‫מוגנת‬ ‫דיירת‬ ‫על‬ ‫כתבה‬1964:
‫הבניין‬....‫שנים‬ ‫הרבה‬ ‫לפני‬ ‫כבר‬ ‫להזדקן‬ ‫התחיל‬....‫לרחוב‬ ‫שכניו‬ ‫כמו‬ ‫שלא‬ ‫אבל‬,‫היטב‬ ‫ושמורים‬ ‫ישנים‬,‫כמו‬ ‫נראה‬ ‫הוא‬
‫השקטה‬ ‫לשכונה‬ ‫שנזרק‬....‫מתרסקים‬ ‫הקירות‬,‫מטונף‬ ‫המדרגות‬ ‫חדר‬,‫א‬ ‫שאף‬ ‫לבניינים‬ ‫השמור‬ ‫הזה‬ ‫הריח‬ ‫את‬ ‫בו‬ ‫ויש‬‫חד‬
‫בית‬ ‫כאל‬ ‫אליהם‬ ‫מתייחס‬ ‫לא‬] .‫בדירה‬[‫הרצפות‬ ‫על‬ ‫נושרות‬ ‫גדולות‬ ‫טיח‬ ‫חתיכות‬,‫ישנות‬ ‫ולבנים‬ ‫חלודים‬ ‫תמיכה‬ ‫ברזלי‬
‫טפח‬ ‫אחר‬ ‫טפח‬ ‫נחשפים‬.

15. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬15
‫זה‬ ‫למצב‬ ‫הביאו‬ ‫הנמוכים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫כי‬ ‫במפורש‬ ‫העיתונאי‬ ‫בראיון‬ ‫טוענים‬ ‫הבניין‬ ‫מנהלי‬:
]‫הבניין‬ ‫שיפוץ‬ ‫על‬[:‫גירוד‬ ‫של‬ ‫גבוהה‬ ‫בעלות‬ ‫השקעה‬ ‫זו‬‫המון‬ ‫והמון‬ ‫סתימות‬ ‫והחלפת‬ ‫טיח‬....‫שנתיים‬ ‫שתוך‬ ‫מקווה‬ ‫אני‬
‫מקיף‬ ‫שיפוץ‬ ‫לעשות‬ ‫אוכל‬ ‫ואז‬ ‫מהשכירויות‬ ‫תקציב‬ ‫לי‬ ‫יהיה‬....‫בשביל‬ ‫כסף‬ ‫מספיק‬ ‫מכניס‬ ‫אינו‬ ‫הבניין‬ ‫כרגע‬ ‫אבל‬
‫כזה‬ ‫סכום‬ ‫בו‬ ‫להשקיע‬ ‫יהיה‬ ‫שאפשר‬.
‫בשנת‬ ‫אביב‬ ‫בתל‬ ‫שנערך‬ ‫שדה‬ ‫בסקר‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬ ‫זו‬ ‫לתופעה‬ ‫אמפירי‬ ‫ביטוי‬1989.‫הטבל‬‫לגבי‬ ‫נתונים‬ ‫מסכמת‬ ‫הבאה‬ ‫ה‬
‫הדיירים‬ ‫בבעלות‬ ‫שהם‬ ‫דירות‬ ‫לעומת‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫חל‬ ‫עליהם‬ ‫המבנים‬ ‫של‬ ‫התחזוקה‬:
‫מס‬ ‫טבלה‬'5
‫מוגנות‬ ‫דירות‬ ‫לבין‬ ‫בבעלות‬ ‫דירות‬ ‫בין‬ ‫בתחזוקה‬ ‫הבדלים‬,‫אביב‬ ‫תל‬–1989
‫הדיירי‬ ‫בבעלות‬ ‫בניין‬ ‫מוגן‬ ‫בניין‬ ‫תחזוקה‬
23.7% 14.5% ‫כניסה‬ ‫דלת‬
89.9% 64.5% ‫חדר‬‫מתוחזק‬ ‫מדרגות‬
78.1% 39.1% ‫מתוחזקת‬ ‫חזית‬
71.6% 40.0% ‫תקינות‬ ‫דואר‬ ‫תיבת‬
98.6% 89.4% ‫נקי‬ ‫מדרגות‬ ‫חדר‬
72.5% 52.0% ‫מתוחזק‬ ‫ממול‬ ‫בניין‬
38.2% 51.6% ‫מהרחוב‬ ‫רעש‬
37.6% 27.8% ‫קרוב‬ ‫ציבורי‬ ‫גן‬ ‫של‬ ‫קיומו‬
‫מקור‬:‫ורצברגר‬ ‫אליה‬,‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫של‬ ‫וכלכליות‬ ‫חברתיות‬ ‫השלכות‬‫שראל‬,‫מס‬ ‫דיון‬ ‫נייר‬'90-5)‫אביב‬ ‫תל‬:
‫אביב‬ ‫תל‬ ‫אוניברסיטת‬ ‫ליד‬ ‫ספיר‬ ‫פנחס‬ ‫שם‬ ‫על‬ ‫לפיתוח‬ ‫המרכז‬,‫פברואר‬1990(,‫עמ‬'46.
‫המשותפים‬ ‫השטחים‬ ‫את‬ ‫לתחזק‬ ‫החוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫חייב‬ ‫מוגן‬ ‫מושכר‬ ‫של‬ ‫הנכס‬ ‫בעל‬,‫וגג‬ ‫מדרגות‬ ‫חדר‬ ‫כגון‬.‫רשאי‬ ‫הוא‬
‫המוגני‬ ‫הדיירים‬ ‫על‬ ‫זו‬ ‫תחזוקה‬ ‫של‬ ‫מהעלות‬ ‫חצי‬ ‫להטיל‬‫ם‬,‫של‬ ‫האיכות‬ ‫לשיפור‬ ‫בהתאם‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫את‬ ‫מלהגדיל‬ ‫מנוע‬ ‫הוא‬ ‫אך‬
‫הדירה‬.‫הציבוריים‬ ‫השטחים‬ ‫של‬ ‫ובתאורה‬ ‫בניקיון‬ ‫גם‬ ‫חייב‬ ‫הבית‬ ‫בעל‬,‫בסכומים‬ ‫הדיירים‬ ‫את‬ ‫לחייב‬ ‫יכול‬ ‫הוא‬ ‫תמורתם‬
‫בחוק‬ ‫שנקבעים‬.‫לרוב‬ ‫אלה‬ ‫סכומים‬,‫בפועל‬ ‫האמיתיות‬ ‫מההוצאות‬ ‫משמעותי‬ ‫באופן‬ ‫נמוכים‬.
‫כ‬ ‫בישראל‬-80%‫מהנ‬‫הגדולות‬ ‫הערים‬ ‫בשלושת‬ ‫נמצאים‬ ‫המוגנים‬ ‫כסים‬)‫ירושלים‬,‫וחיפה‬ ‫אביב‬ ‫תל‬.(33
‫של‬ ‫השילוב‬
‫בישראל‬ ‫הגדולות‬ ‫בערים‬ ‫המוגן‬ ‫הדיור‬ ‫ריכוז‬,‫הישוב‬ ‫של‬ ‫והמרכזיים‬ ‫הותיקים‬ ‫באזורים‬ ‫בעיקר‬,‫מצב‬ ‫הידרדרות‬ ‫עם‬ ‫יחד‬
‫המבנים‬ ‫תחזוקת‬,‫הערים‬ ‫מרכזי‬ ‫לשקיעת‬ ‫מביא‬.‫שכ‬ ‫הגבלת‬ ‫השפעת‬ ‫של‬ ‫גרפי‬ ‫ניתוח‬"‫תח‬ ‫על‬ ‫ד‬‫ב‬ ‫בנספח‬ ‫מוצג‬ ‫זוקה‬'‫מחקר‬ ‫של‬
‫זה‬.

16. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬16
‫במוביליות‬ ‫פגיעה‬
‫הדיירים‬ ‫של‬ ‫הניידות‬ ‫את‬ ‫מקטין‬ ‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬,‫וכתוצאה‬ ‫במוביליות‬ ‫פוגע‬ ‫ובכך‬,‫היעילות‬ ‫את‬ ‫מקטין‬ ‫גם‬
‫במשק‬ ‫הכלכלית‬.‫בדירה‬ ‫ולהחזיק‬ ‫להמשיך‬ ‫לדיירים‬ ‫תמריץ‬ ‫יוצר‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬,‫כאשר‬ ‫או‬ ‫השתנה‬ ‫עבודתם‬ ‫מקום‬ ‫אם‬ ‫גם‬
‫מה‬ ‫פרשו‬‫עבודה‬.‫בנוסף‬,‫ממקום‬ ‫רחוקים‬ ‫שהם‬ ‫בגלל‬ ‫מחזיק‬ ‫שהוא‬ ‫מאלו‬ ‫טובים‬ ‫עבודה‬ ‫מקומות‬ ‫ידחה‬ ‫שהדייר‬ ‫לכך‬ ‫מביא‬ ‫החוק‬
‫מחזיק‬ ‫הוא‬ ‫בה‬ ‫המוגנת‬ ‫הדירה‬.‫בשנת‬ ‫כבר‬ ‫הציג‬ ‫אולסן‬ ‫אדגר‬ ‫הכלכלן‬1972‫בטענה‬ ‫התומכים‬ ‫מחקרים‬ ‫של‬ ‫מכובדת‬ ‫רשימה‬
‫זו‬.34
‫משכ‬ ‫נהנה‬ ‫המוגן‬ ‫הדייר‬"‫הדירה‬ ‫משכר‬ ‫ניכר‬ ‫בשיעור‬ ‫נמוך‬ ‫ד‬‫החופשית‬ ‫השכירות‬ ‫בשוק‬ ‫שנקבע‬.‫שכ‬"‫המקסימלי‬ ‫ד‬
‫בסביבות‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬ ‫מוערך‬10%‫עד‬20%‫משכ‬"‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫דומה‬ ‫לנכס‬ ‫ד‬.35
‫לפיכך‬,‫רק‬ ‫לא‬ ‫הדירה‬ ‫את‬ ‫שעוזב‬ ‫מוגן‬ ‫דייר‬
‫דירה‬ ‫רכישת‬ ‫בעבור‬ ‫או‬ ‫החופשי‬ ‫בשוק‬ ‫דירה‬ ‫שכירת‬ ‫בעבור‬ ‫יותר‬ ‫לשלם‬ ‫שייאלץ‬,‫המפתח‬ ‫מדמי‬ ‫ניכר‬ ‫חלק‬ ‫יאבד‬ ‫גם‬ ‫אלא‬
‫בתחילת‬ ‫ששילם‬‫השכירות‬.‫הדייר‬ ‫ראות‬ ‫מנקודת‬,‫ההפרש‬ ‫בשיעור‬ ‫לסובסידיה‬ ‫זוכה‬ ‫הוא‬ ‫המוגנת‬ ‫בדירה‬ ‫נשאר‬ ‫הוא‬ ‫עוד‬ ‫כל‬
‫החופשיים‬ ‫השכירות‬ ‫ודמי‬ ‫בחוק‬ ‫המוגבלים‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬ ‫בין‬.‫גבוהה‬ ‫בסבירות‬ ‫לכן‬,‫ולא‬ ‫ההטבה‬ ‫באובדן‬ ‫יסתכן‬ ‫לא‬ ‫הדייר‬
‫הדירה‬ ‫את‬ ‫יעזוב‬,‫ב‬ ‫יעילות‬ ‫חוסר‬ ‫שנוצר‬ ‫משום‬ ‫העבודה‬ ‫שוק‬ ‫גם‬ ‫נפגם‬ ‫בכך‬‫במשק‬ ‫אנושי‬ ‫בהון‬ ‫שימוש‬.36
‫בדירה‬ ‫להישאר‬ ‫להמשיך‬ ‫המוגן‬ ‫לדייר‬ ‫שנוצר‬ ‫לתמריץ‬ ‫בולטת‬ ‫דוגמא‬,‫הממוצעת‬ ‫השהות‬ ‫במשך‬ ‫למצוא‬ ‫ניתן‬
‫המוגנות‬ ‫בדירות‬.‫בשנת‬1973,‫כ‬ ‫על‬ ‫עמד‬ ‫מוגן‬ ‫בנכס‬ ‫דייר‬ ‫של‬ ‫הממוצעת‬ ‫השהות‬-19‫למגורים‬ ‫בדירות‬ ‫שנה‬.37
‫שנערך‬ ‫בסקר‬
‫בשנת‬1983‫שהוו‬ ‫התברר‬ ‫אביב‬ ‫תל‬ ‫העיר‬ ‫לגבי‬‫מ‬ ‫ליותר‬ ‫עלה‬ ‫המוגנות‬ ‫בדירות‬ ‫תק‬20-‫בממוצע‬ ‫שנה‬.‫זאת‬,‫ממוצע‬ ‫ותק‬ ‫לעומת‬
‫כ‬12-‫הדיירים‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ ‫שנים‬.38
‫האחרון‬ ‫בסקר‬,‫בשנת‬ ‫בישראל‬ ‫והבינוי‬ ‫השיכון‬ ‫משרד‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שהוזמן‬1992,‫עלתה‬
‫לכ‬ ‫הממוצעת‬ ‫השהות‬-25‫שנה‬.
‫העבודה‬ ‫כוח‬ ‫של‬ ‫יעיל‬ ‫בלתי‬ ‫לניצול‬ ‫גם‬ ‫מביא‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫אולם‬‫מוגנות‬ ‫בדירות‬ ‫מתגורר‬ ‫אינו‬ ‫אשר‬ ‫במשק‬.
‫לדוגמה‬,‫לגמלאות‬ ‫ופרש‬ ‫אביב‬ ‫תל‬ ‫במרכז‬ ‫הנמצא‬ ‫מוגן‬ ‫דייר‬,‫כל‬ ‫ולנסוע‬ ‫אביב‬ ‫לתל‬ ‫מחוץ‬ ‫לגור‬ ‫נאלץ‬ ‫אחר‬ ‫שדייר‬ ‫לכך‬ ‫מביא‬
‫אביב‬ ‫בתל‬ ‫לעבודה‬ ‫יום‬,‫בישראל‬ ‫העסקים‬ ‫למרכז‬ ‫הנחשבת‬.‫זה‬ ‫באופן‬,‫בהגדלת‬ ‫המתבטאות‬ ‫למשק‬ ‫נוספות‬ ‫עלויות‬ ‫גם‬ ‫נגרמות‬
‫הכביש‬ ‫מערכת‬‫ים‬,‫תחבורה‬ ‫הוצאות‬,‫עבודה‬ ‫שעות‬ ‫בזבוז‬,‫אקולוגיים‬ ‫ונזקים‬ ‫תנועה‬ ‫פקקי‬.
‫הדיור‬ ‫צפיפות‬ ‫לעומת‬ ‫המוגנות‬ ‫בדירות‬ ‫הדיור‬ ‫צפיפות‬ ‫את‬ ‫בודקים‬ ‫אם‬ ‫למצוא‬ ‫ניתן‬ ‫זו‬ ‫יעילות‬ ‫לחוסר‬ ‫נוסף‬ ‫ביטוי‬
‫הדיירים‬ ‫של‬ ‫מלאה‬ ‫בבעלות‬ ‫בדירות‬)‫להלן‬-‫בבעלות‬ ‫דירות‬.(‫הק‬ ‫והסביבה‬ ‫אביב‬ ‫תל‬ ‫לגבי‬ ‫שנערכה‬ ‫בבדיקה‬‫בשנת‬ ‫רובה‬1983
‫כ‬ ‫היא‬ ‫המוגנים‬ ‫בנכסים‬ ‫הדיור‬ ‫צפיפות‬ ‫כי‬ ‫התברר‬-0.73‫בחדר‬ ‫נפשות‬,‫כ‬ ‫לעומת‬-0.86‫בבעלות‬ ‫בדירות‬ ‫לחדר‬ ‫נפשות‬.‫ניתן‬

17. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬17
‫מלא‬ ‫באופן‬ ‫בדירה‬ ‫השימוש‬ ‫מחיר‬ ‫את‬ ‫לשלם‬ ‫צריכים‬ ‫דיירים‬ ‫כאשר‬ ‫כי‬ ‫לראות‬,‫דירתם‬ ‫את‬ ‫יותר‬ ‫יעיל‬ ‫באופן‬ ‫מנצלים‬ ‫גם‬ ‫הם‬,
‫המוגן‬ ‫לדייר‬ ‫בניגוד‬,‫מש‬ ‫אינו‬ ‫אשר‬‫בנכס‬ ‫השימוש‬ ‫עבור‬ ‫ריאלי‬ ‫באופן‬ ‫לם‬.‫כלומר‬,‫הון‬ ‫של‬ ‫לבזבוז‬ ‫גם‬ ‫מביא‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬
‫במשק‬)‫ג‬ ‫בנספח‬ ‫מוצגת‬ ‫הון‬ ‫לבזבוז‬ ‫נוספת‬ ‫דוגמה‬'.(
‫להשכרה‬ ‫הדיור‬ ‫בשוק‬ ‫פוגע‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬
‫בעבר‬ ‫הוכח‬,‫שכ‬ ‫הקפאת‬ ‫כי‬"‫להפסקת‬ ‫גורמת‬ ‫החופשי‬ ‫השוק‬ ‫לרמת‬ ‫מתחת‬ ‫אל‬ ‫הגבלתו‬ ‫או‬ ‫אינפלציה‬ ‫של‬ ‫בתקופה‬ ‫ד‬
‫ה‬‫להשכרה‬ ‫דירות‬ ‫של‬ ‫בנייה‬.‫בשנת‬ ‫קרה‬ ‫כך‬1940,‫מוגנת‬ ‫לשכירות‬ ‫הפך‬ ‫החופשית‬ ‫השכירות‬ ‫שוק‬ ‫כל‬ ‫כאשר‬,‫השכירות‬ ‫ושוק‬
‫לחלוטין‬ ‫נעלם‬ ‫החופשית‬.
‫כאמור‬,‫בשנים‬ ‫בהדרגה‬ ‫נעלמה‬ ‫לשכירות‬ ‫הדירות‬ ‫שוק‬ ‫של‬ ‫לחיסולו‬ ‫הישירה‬ ‫הסיבה‬1953‫עד‬1968.‫מבחינת‬ ‫אך‬
‫לא‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫מחוק‬ ‫החשש‬ ‫פוטנציאלי‬ ‫משכיר‬‫היום‬ ‫עד‬ ‫פג‬.‫על‬ ‫מלחתום‬ ‫מגורים‬ ‫דירות‬ ‫בעלי‬ ‫נמנעים‬ ‫היום‬ ‫שעד‬ ‫לראות‬ ‫ניתן‬
‫שנה‬ ‫על‬ ‫העולה‬ ‫לתקופה‬ ‫שכירות‬ ‫חוזה‬.
‫להשכרה‬ ‫הדיור‬ ‫שוק‬ ‫גוויעת‬ ‫המשך‬ ‫כי‬ ‫מצא‬ ‫והבינוי‬ ‫השיכון‬ ‫ממשרד‬ ‫שגיב‬ ‫משה‬ ‫המקרקעין‬ ‫שמאי‬,‫לאחר‬ ‫גם‬ ‫פסקה‬ ‫לא‬
‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫מתחולת‬ ‫החדשים‬ ‫המבנים‬ ‫שחרור‬.‫בס‬ ‫שהוזכר‬ ‫כפי‬‫קירה‬,‫בשנת‬ ‫היה‬ ‫חופשית‬ ‫בשכירות‬ ‫המתגוררים‬ ‫שיעור‬
1930‫מ‬ ‫יותר‬-50%.‫שנת‬ ‫עד‬ ‫ירד‬ ‫זה‬ ‫שיעור‬1957‫ל‬25.5%-,‫לשנת‬ ‫עד‬ ‫לרדת‬ ‫והמשיך‬1971‫ל‬13.0%-.39
‫בשנת‬1983
‫ל‬ ‫החופשית‬ ‫השכירות‬ ‫שיעור‬ ‫ירד‬-10.7%.40
‫הנדל‬ ‫בשוק‬ ‫המשאבים‬ ‫בהקצאת‬ ‫לעיוות‬ ‫הביאה‬ ‫בישראל‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫הנהגת‬"‫ן‬,‫ולמחסו‬‫להשכרה‬ ‫בדירות‬ ‫ר‬.‫עיוות‬
‫זה‬,‫שכ‬ ‫דיירים‬ ‫שילמו‬ ‫אחד‬ ‫מצד‬ ‫בו‬"‫מוגנות‬ ‫דירות‬ ‫על‬ ‫ריאלי‬ ‫בלתי‬ ‫ד‬,‫שני‬ ‫ומצד‬-‫להשכרה‬ ‫בדירות‬ ‫מחסור‬,‫את‬ ‫הכריח‬
‫חדשים‬ ‫ועולים‬ ‫צעירים‬ ‫לזוגות‬ ‫יקרים‬ ‫דיור‬ ‫פתרונות‬ ‫למצוא‬ ‫ישראל‬ ‫ממשלת‬.
‫סוציאליים‬ ‫שיכונים‬ ‫בבניית‬ ‫הייתה‬ ‫השנים‬ ‫לאורך‬ ‫הממשלה‬ ‫נקטה‬ ‫בה‬ ‫השיטה‬‫מסובסדות‬ ‫משכנתאות‬ ‫ומתן‬ ‫ממשלתיים‬
‫בבעלות‬ ‫לדיור‬.‫בשנת‬ ‫רק‬1998‫לדוגמה‬,‫כ‬ ‫על‬ ‫למשכנתאות‬ ‫הממשלתי‬ ‫הסבסוד‬ ‫עבור‬ ‫התקציב‬ ‫עמד‬-1.1‫דולר‬ ‫מיליארד‬.41
‫המסים‬ ‫משלם‬ ‫של‬ ‫מכספו‬ ‫שבוצעו‬ ‫אלו‬ ‫השקעות‬,‫באופן‬ ‫מתפקד‬ ‫היה‬ ‫בישראל‬ ‫השכירות‬ ‫שוק‬ ‫אילו‬ ‫מיותרות‬ ‫רבה‬ ‫במידה‬ ‫היו‬
‫חופשי‬.

18. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬18
‫המוסר‬ ‫ההיבט‬‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬ ‫של‬ ‫י‬
‫בסקירה‬ ‫בהרחבה‬ ‫שהוצג‬ ‫כפי‬,‫הבתים‬ ‫בעלי‬ ‫בזכויות‬ ‫פוגע‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬.‫לדייר‬ ‫משמעותית‬ ‫סובסידיה‬ ‫נותן‬ ‫החוק‬
‫מוגנת‬ ‫בדירה‬ ‫הגר‬,‫הבית‬ ‫לבעל‬ ‫השמורות‬ ‫זכויות‬ ‫לקיחת‬ ‫על‬ ‫ברובה‬ ‫נשענת‬ ‫זו‬ ‫סובסידיה‬ ‫אך‬.‫היא‬ ‫נמנעת‬ ‫הבלתי‬ ‫המסקנה‬
‫פוט‬ ‫לעושק‬ ‫בשכירות‬ ‫דייר‬ ‫כל‬ ‫הפך‬ ‫שהחוק‬‫הנכס‬ ‫בעל‬ ‫של‬ ‫נציאלי‬.
‫לקצו‬ ‫הגיעו‬ ‫עם‬ ‫לחוזה‬ ‫המשכי‬ ‫תוקף‬ ‫המעניקה‬ ‫הוראה‬ ‫ישנה‬ ‫החדש‬ ‫החוק‬ ‫בבסיס‬:
‫השכירות‬ ‫תקופת‬ ‫שתמה‬ ‫לאחר‬ ‫במושכר‬ ‫המחזיק‬ ‫דייר‬,‫תקופת‬ ‫בתום‬ ‫מוסכמים‬ ‫שהיו‬ ‫כפי‬ ‫השכירות‬ ‫תנאי‬ ‫עליו‬ ‫יחולו‬
‫החוק‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫או‬ ‫ההסכם‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לאחרונה‬ ‫ששונו‬ ‫כפי‬ ‫או‬ ‫השכירות‬.42
‫בדימוס‬ ‫השופט‬‫אלוני‬ ‫שאול‬,‫בשנת‬ ‫והשיכון‬ ‫הבינוי‬ ‫לשר‬ ‫כתב‬1996,‫הבאים‬ ‫הדברים‬ ‫את‬ ‫זה‬ ‫לסעיף‬ ‫בנוגע‬:
‫החוזים‬ ‫כריתת‬ ‫בחופש‬ ‫המחוקק‬ ‫התערבות‬ ‫של‬ ‫בוטה‬ ‫דוגמה‬ ‫זוהי‬,‫מקובל‬ ‫על‬ ‫עקרון‬ ‫המהווה‬...‫ההוראה‬ ‫משמעות‬
‫מוגבלת‬ ‫זמן‬ ‫לתקופה‬ ‫יחסים‬ ‫מערכת‬ ‫על‬ ‫הסכימו‬ ‫שהצדדים‬ ‫העובדה‬ ‫אף‬ ‫שעל‬ ‫היא‬ ‫האמורה‬,‫זו‬ ‫מערכת‬‫תמשך‬,‫צורך‬ ‫בלא‬
‫בחוק‬ ‫הקבועים‬ ‫נוספים‬ ‫ותנאים‬ ‫החוזה‬ ‫תנאי‬ ‫מתקיימים‬ ‫עוד‬ ‫כל‬ ‫הצדדים‬ ‫בהסכמת‬.43
‫יסוד‬ ‫חוק‬ ‫קיים‬ ‫בישראל‬:‫וחירותו‬ ‫אדם‬ ‫כבוד‬.‫אדם‬ ‫של‬ ‫בקנינו‬ ‫פוגעים‬ ‫אין‬ ‫כי‬ ‫במפורש‬ ‫קובע‬ ‫החוק‬,‫למקרים‬ ‫פרט‬
"‫ההולמים‬"‫ל‬ ‫ונועדים‬ ‫ישראל‬ ‫מדינת‬ ‫של‬ ‫ערכיה‬ ‫את‬"‫ראויה‬ ‫תכלית‬"‫במידה‬ ‫רק‬ ‫זאת‬ ‫וגם‬‫ש‬"‫הנדרש‬ ‫על‬ ‫עולה‬ ‫אינה‬."‫הפגיעה‬
‫ישראל‬ ‫ממשלת‬ ‫של‬ ‫הישירה‬ ‫בהתערבותה‬ ‫ישראל‬ ‫תושבי‬ ‫ברכוש‬,‫היסוד‬ ‫לחוק‬ ‫בזיון‬ ‫מהווה‬:‫וחירותו‬ ‫אדם‬ ‫כבוד‬.‫כי‬ ‫לציין‬ ‫יש‬
‫ה‬ ‫שנות‬ ‫מתחילת‬ ‫רק‬ ‫ייושם‬ ‫שהחוק‬ ‫לכך‬ ‫דאגה‬ ‫ישראל‬ ‫ממשלת‬-90,‫כן‬ ‫לפני‬ ‫שנוצרו‬ ‫עיוותים‬ ‫על‬ ‫חל‬ ‫ואינו‬.‫כן‬ ‫על‬,‫אינו‬ ‫החוק‬
‫כמ‬ ‫לשמש‬ ‫יכול‬‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫מחוק‬ ‫נפגעו‬ ‫שלהם‬ ‫הקניין‬ ‫שזכויות‬ ‫הרכוש‬ ‫לבעלי‬ ‫גן‬.
‫ברור‬ ‫קשר‬ ‫הנו‬ ‫כלכלית‬ ‫צמיחה‬ ‫לבין‬ ‫פרטי‬ ‫רכוש‬ ‫זכויות‬ ‫בין‬ ‫הקשר‬ ‫כי‬ ‫לציין‬ ‫ראוי‬.‫מערביות‬ ‫במדינות‬,‫בדרך‬ ‫המגינות‬
‫תושביהן‬ ‫של‬ ‫הרכוש‬ ‫זכויות‬ ‫על‬ ‫כלל‬,‫על‬ ‫מגינות‬ ‫שאינן‬ ‫שלישי‬ ‫עולם‬ ‫ממדינות‬ ‫בהרבה‬ ‫מפותחות‬ ‫כלכלות‬ ‫קיימות‬‫אלו‬ ‫זכויות‬.
‫לסיכום‬,‫גרוע‬ ‫חוק‬ ‫הוא‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬,‫משנת‬ ‫ישן‬ ‫מנדטורי‬ ‫חוק‬ ‫שהוא‬ ‫מפני‬ ‫רק‬ ‫לא‬1940,‫אינספור‬ ‫נוספו‬ ‫שאליו‬
‫טלאים‬.‫ניכרת‬ ‫להטבה‬ ‫שזכו‬ ‫אנשים‬ ‫של‬ ‫מאוד‬ ‫מוגדרת‬ ‫לקבוצה‬ ‫במקורו‬ ‫נועד‬ ‫שהוא‬ ‫מפני‬ ‫בעיקר‬ ‫גרוע‬ ‫חוק‬ ‫הוא‬ ‫החוק‬.‫קבוצה‬
‫אובייקט‬ ‫קריטריונים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫נקבעה‬ ‫לא‬ ‫זו‬‫לפני‬ ‫בשכירות‬ ‫שגרו‬ ‫העובדה‬ ‫בסיס‬ ‫על‬ ‫אלא‬ ‫יביים‬1940.‫ועוד‬ ‫זאת‬,‫גורם‬ ‫גם‬ ‫החוק‬
‫ל‬ ‫אותם‬ ‫הופך‬ ‫שהוא‬ ‫בכך‬ ‫לדיירים‬ ‫נזקים‬"‫אסירים‬"‫מפתח‬ ‫דמי‬ ‫שילמו‬ ‫עליהם‬ ‫השכורות‬ ‫בדירות‬,‫של‬ ‫הקניין‬ ‫בזכויות‬ ‫פוגע‬ ‫הוא‬
‫הבתים‬ ‫בעלי‬,‫בישראל‬ ‫הדירות‬ ‫מלאי‬ ‫להידרדרות‬ ‫מביא‬,‫הקרקע‬ ‫משאבי‬ ‫לבזבוז‬,‫ולמוביליות‬‫האוכלוסייה‬ ‫של‬ ‫נמוכה‬.

19. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬19
‫בינלאומית‬ ‫סקירה‬
‫בשם‬ ‫בעולם‬ ‫מוכרים‬ ‫בשכירות‬ ‫הגרים‬ ‫דיירים‬ ‫להגנת‬ ‫חוקים‬"‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫פיקוח‬ ‫חוקי‬) "Rent Control.(‫חוקים‬
‫השניה‬ ‫העולם‬ ‫מלחמת‬ ‫בזמן‬ ‫בעולם‬ ‫רבים‬ ‫במקומות‬ ‫הוחלו‬ ‫אלה‬,‫ה‬ ‫בשנות‬ ‫או‬-70‫ממשבר‬ ‫כתוצאה‬ ‫גאתה‬ ‫האינפלציה‬ ‫כאשר‬
‫הנפט‬.‫זא‬ ‫עם‬ ‫יחד‬‫ת‬,‫האחרונה‬ ‫בתקופה‬,‫אותו‬ ‫מיתנו‬ ‫לפחות‬ ‫או‬ ‫הפיקוח‬ ‫את‬ ‫ביטלו‬ ‫רבות‬ ‫מדינות‬.
‫הברית‬ ‫בארצות‬ ‫דירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫פיקוח‬
‫שכ‬ ‫על‬ ‫לפיקוח‬ ‫חוקים‬"‫השנייה‬ ‫העולם‬ ‫למלחמת‬ ‫הצטרפה‬ ‫הברית‬ ‫שארצות‬ ‫אחרי‬ ‫קצר‬ ‫זמן‬ ‫הוחלו‬ ‫ד‬.‫התגייסות‬
‫העבודה‬ ‫כוח‬ ‫של‬ ‫מסיבי‬ ‫מגורים‬ ‫מקום‬ ‫שינוי‬ ‫חייב‬ ‫המלחמה‬ ‫למאמץ‬ ‫המשק‬,‫דב‬‫רבים‬ ‫במקומות‬ ‫הדיור‬ ‫שוקי‬ ‫על‬ ‫שהשפיע‬ ‫ר‬.
‫הפיקוח‬ ‫חוקי‬,‫שכ‬ ‫את‬ ‫לחלוטין‬ ‫שהקפיאו‬"‫הנומינלי‬ ‫ד‬,‫המלחמה‬ ‫מצורכי‬ ‫כתוצאה‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫עליית‬ ‫למנוע‬ ‫באו‬.‫הגנת‬ ‫חוקי‬
‫המלחמה‬ ‫סיום‬ ‫אחרי‬ ‫גם‬ ‫נמשכו‬ ‫הדייר‬,‫הדירה‬ ‫בשכר‬ ‫ניכרת‬ ‫להעלאה‬ ‫תגרום‬ ‫מאירופה‬ ‫החיילים‬ ‫חזרת‬ ‫כי‬ ‫האמונה‬ ‫מתוך‬.‫לאחר‬
‫מלחמ‬ ‫סיום‬‫בשוק‬ ‫זעזוע‬ ‫ללא‬ ‫הפיקוח‬ ‫ביטול‬ ‫את‬ ‫ואפשרה‬ ‫הדירות‬ ‫היצע‬ ‫את‬ ‫שהגדילה‬ ‫בנייה‬ ‫תנופת‬ ‫חלה‬ ‫השנייה‬ ‫העולם‬ ‫ת‬
‫הדיור‬.‫יורק‬ ‫ניו‬ ‫העיר‬ ‫היה‬ ‫המלחמה‬ ‫מתקופת‬ ‫הפיקוח‬ ‫חוקי‬ ‫את‬ ‫שהמשיך‬ ‫היחידי‬ ‫המקום‬.
‫ה‬ ‫בשנות‬70-‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫של‬ ‫חדש‬ ‫גל‬ ‫החל‬,‫הע‬ ‫במלחמת‬ ‫שהוחלו‬ ‫החוקים‬ ‫מאשר‬ ‫נוקשים‬ ‫פחות‬ ‫שהיו‬‫ולם‬
‫השניה‬.‫באוגוסט‬ ‫החל‬ ‫זה‬ ‫גל‬1971‫ריצ‬ ‫הברית‬ ‫ארצות‬ ‫נשיא‬ ‫כאשר‬'‫ומחירים‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫כללי‬ ‫פיקוח‬ ‫הטיל‬ ‫ניקסון‬ ‫ארד‬,‫לאור‬
‫האינפלציה‬ ‫התגברות‬,‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫גם‬ ‫הוקפא‬ ‫שבמסגרה‬.‫בינואר‬ ‫פג‬ ‫זה‬ ‫פיקוח‬1973,‫רבות‬ ‫ערים‬ ‫אך‬,‫יורק‬ ‫ניו‬ ‫כדוגמת‬,
‫וג‬ ‫הבירה‬ ‫וושינגטון‬'‫סיטי‬ ‫רזי‬,‫הפיקוח‬ ‫את‬ ‫המשיכו‬‫והמחירים‬ ‫השכר‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬ ‫ביטול‬ ‫לאחר‬ ‫גם‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬.
‫בקליפורניה‬,‫ערים‬ ‫שתי‬,‫וברקלי‬ ‫מוניקה‬ ‫סנטה‬,‫שכ‬ ‫על‬ ‫לפיקוח‬ ‫נוקשים‬ ‫חוקים‬ ‫לחוקק‬ ‫המדינה‬ ‫את‬ ‫הובילו‬"‫ד‬.10‫ערים‬
‫סן‬ ‫כולל‬-‫ולוס‬ ‫פרנסיסקו‬-‫אנג‬'‫שכ‬ ‫על‬ ‫מתונות‬ ‫הגבלות‬ ‫הן‬ ‫אף‬ ‫דבר‬ ‫של‬ ‫בסופו‬ ‫אימצו‬ ‫לס‬"‫ד‬)Rent Stabilization.(‫כך‬,‫כמחצית‬
‫שכ‬ ‫על‬ ‫המפקחים‬ ‫חוקים‬ ‫תחת‬ ‫הייתה‬ ‫קליפורניה‬ ‫מאוכלוסיית‬"‫ד‬.‫חוקי‬ ‫את‬ ‫אימצו‬ ‫שלא‬ ‫בקליפורניה‬ ‫חשובות‬ ‫ערים‬ ‫גם‬ ‫היו‬ ‫אך‬
‫בשנת‬ ‫שדחתה‬ ‫דיאגו‬ ‫סן‬ ‫כדוגמת‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬1985‫שכ‬ ‫על‬ ‫לפיקוח‬ ‫חוקים‬ ‫הטלת‬"‫שליש‬ ‫שני‬ ‫של‬ ‫ברוב‬ ‫ד‬.44
‫בשנת‬1991‫בארה‬ ‫נותרו‬"‫ב‬ ‫הדייר‬ ‫להגנת‬ ‫חוקים‬ ‫ב‬6-‫מדינות‬:‫קליפורניה‬,‫קונטיקט‬,‫מרילנד‬,‫מסצ‬'‫וסטס‬,‫גרזי‬ ‫ניו‬,
‫יורק‬ ‫ניו‬ ‫ובמדינת‬.‫בנוסף‬,‫קולומביה‬ ‫של‬ ‫במחוז‬ ‫הדייר‬ ‫להגנת‬ ‫חוקים‬ ‫גם‬ ‫היו‬)D.C..(‫זאת‬ ‫עם‬ ‫יחד‬,‫ה‬ ‫בשנות‬90-‫מרבית‬
‫גדולים‬ ‫עירוניים‬ ‫מרכזים‬ ‫בארבעה‬ ‫התרכזה‬ ‫התופעה‬:‫יורק‬ ‫ניו‬)39%‫מהתופעה‬(,‫אנגל‬ ‫בלוס‬'‫ס‬)17%‫מהתופעה‬(,‫סן‬
‫פר‬‫נסיסקו‬)7%‫מהתופעה‬(,‫סי‬ ‫די‬ ‫וושינגטון‬)4%‫מהתופעה‬.(‫זאת‬ ‫לעומת‬,21‫מגבילות‬ ‫או‬ ‫אוסרות‬ ‫הברית‬ ‫בארצות‬ ‫מדינות‬
‫שכ‬ ‫על‬ ‫לפיקוח‬ ‫חוקים‬ ‫לחוקק‬ ‫האפשרות‬ ‫את‬"‫ד‬.‫טקסס‬ ‫את‬ ‫השאר‬ ‫בין‬ ‫כוללות‬ ‫אלו‬ ‫מדינות‬,‫פלורידה‬,‫ומישיגן‬ ‫קרולניה‬ ‫צפון‬.

20. ‫בי‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוק‬‫שראל‬20
‫העי‬ ‫והפיתוח‬ ‫הבינוי‬ ‫משרד‬ ‫שהגיש‬ ‫וחשבון‬ ‫דין‬ ‫פי‬ ‫על‬‫בארה‬ ‫רוני‬"‫בשנת‬ ‫לקונגרס‬ ‫ב‬1991,‫על‬ ‫הפיקוח‬ ‫היקף‬ ‫כי‬ ‫עולה‬
‫שכ‬"‫בכ‬ ‫מוערך‬ ‫ד‬2.8-‫דירות‬ ‫מליון‬,‫כ‬ ‫המהוות‬-10%‫בארה‬ ‫להשכרה‬ ‫הדיור‬ ‫משוק‬"‫ב‬.45
‫יורק‬ ‫ניו‬ ‫בעיר‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬
‫יורק‬ ‫ניו‬ ‫בעיר‬ ‫הוא‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫של‬ ‫ביותר‬ ‫המפורסם‬ ‫המקרה‬,‫שתי‬ ‫על‬ ‫מבוססים‬ ‫הדייר‬ ‫הגנת‬ ‫חוקי‬ ‫בה‬
‫מער‬‫מקבילות‬ ‫כות‬:‫שכ‬ ‫על‬ ‫לפיקוח‬ ‫חוקים‬"‫ד‬)Rent Control(,‫שכ‬ ‫לייצוב‬ ‫וחוקים‬"‫ד‬)Rent Stabilization.(46
‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫לפיקוח‬ ‫חוקים‬
‫שכ‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬"‫שכ‬ ‫על‬ ‫כללי‬ ‫מפיקוח‬ ‫כחלק‬ ‫החל‬ ‫יורק‬ ‫בניו‬ ‫ד‬"‫בארה‬ ‫ד‬"‫בנובמבר‬ ‫שהוטל‬ ‫ב‬1943,‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫כאשר‬
‫שהיו‬ ‫הנומינליות‬ ‫ברמות‬ ‫הוקפא‬ ‫הדירות‬ ‫כל‬ ‫של‬‫במרץ‬1943.‫על‬ ‫שהוטל‬ ‫כללי‬ ‫חירום‬ ‫לשעת‬ ‫מהפיקוח‬ ‫חלק‬ ‫היה‬ ‫זה‬ ‫פיקוח‬
‫בארה‬ ‫המחירים‬"‫בשנת‬ ‫ב‬1942,‫השנייה‬ ‫העולם‬ ‫מלחמת‬ ‫בתקופת‬ ‫מחירים‬ ‫עליית‬ ‫למנוע‬ ‫במטרה‬.47
‫בשנת‬1947,‫סיום‬ ‫לאחר‬
‫שני‬ ‫בדירות‬ ‫הדירה‬ ‫שכר‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬ ‫את‬ ‫ששחרר‬ ‫חדש‬ ‫פדרלי‬ ‫בחוק‬ ‫חירום‬ ‫לשעת‬ ‫החוק‬ ‫הוחלף‬ ‫השניה‬ ‫העולם‬ ‫מלחמת‬‫בנו‬
‫פברואר‬ ‫לאחר‬1947.48
‫בשנת‬1950,‫שכ‬ ‫על‬ ‫המפקח‬ ‫הפדרלי‬ ‫החוק‬ ‫תוקף‬ ‫פג‬"‫ד‬,‫ניו‬ ‫מדינת‬ ‫אך‬-‫שכ‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬ ‫את‬ ‫המשיכה‬ ‫יורק‬"‫בשטח‬ ‫ד‬
‫חירום‬ ‫לשעת‬ ‫בחוק‬ ‫שיפוטה‬.49
‫ניו‬ ‫מדינת‬ ‫החמישים‬ ‫שנות‬ ‫סוף‬ ‫לקראת‬-‫שמרה‬ ‫שעדיין‬ ‫הברית‬ ‫בארצות‬ ‫היחידה‬ ‫הייתה‬ ‫יורק‬
‫שכ‬ ‫על‬ ‫פיקוח‬ ‫על‬"‫ד‬.‫בשנת‬1962,‫לאור‬‫ניו‬ ‫מדינת‬ ‫בין‬ ‫דעות‬ ‫חילוקי‬-‫ניו‬ ‫והעיר‬ ‫יורק‬-‫יורק‬,‫ניו‬ ‫העיר‬ ‫את‬ ‫המדינה‬ ‫הסמיכה‬-
‫העיר‬ ‫בתחומי‬ ‫הדייר‬ ‫להגנת‬ ‫חוקים‬ ‫לחוקק‬ ‫יורק‬.
‫בשנת‬1968‫כ‬-60%‫ניו‬ ‫בעיר‬ ‫המושכרות‬ ‫מהדירות‬-‫שכ‬ ‫של‬ ‫פיקוח‬ ‫תחת‬ ‫היו‬ ‫יורק‬"‫ד‬.‫דירות‬ ‫עבור‬ ‫השכירות‬ ‫דמי‬
‫שכ‬ ‫על‬ ‫הפיקוח‬ ‫מועצת‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫נקבעו‬ ‫אלה‬"‫ד‬.‫ע‬‫לשנת‬ ‫ד‬1970,‫שכ‬"‫נדירות‬ ‫לעתים‬ ‫רק‬ ‫הועלו‬ ‫מוגנות‬ ‫בדירות‬ ‫ד‬,‫ושיקפו‬
‫שכ‬ ‫כי‬ ‫תפישה‬"‫לאור‬ ‫עולה‬ ‫מוגנות‬ ‫שאינן‬ ‫בדירות‬ ‫ד‬"‫בצע‬ ‫תאוות‬"‫הדירות‬ ‫בעלי‬ ‫של‬,‫לקונגרס‬ ‫שהוגש‬ ‫בדוח‬ ‫שהוגדר‬ ‫כפי‬
‫בשנת‬199150
.‫שכ‬"‫בכ‬ ‫גבוהים‬ ‫היו‬ ‫בפיקוח‬ ‫היו‬ ‫שלא‬ ‫בדירות‬ ‫ד‬-41%‫משכ‬"‫הפיקו‬ ‫חוקי‬ ‫תחת‬ ‫שנכללו‬ ‫בדירות‬ ‫ד‬‫שכ‬ ‫על‬ ‫ח‬"‫ד‬.
‫השוואה‬ ‫לשם‬ ‫בישראל‬,‫שכ‬"‫משכ‬ ‫אחוזים‬ ‫במאות‬ ‫גבוה‬ ‫בפיקוח‬ ‫שאינו‬ ‫ד‬"‫מוגן‬ ‫ד‬.