Tutkimusanalyysi, josta ilmenee kuinka isännöintialan palveluhinnoittelu johtaa asunto-osakeyhtiöitä harhaan
- Kolmen pääkaupunkiseudulla sijaitsevan asunto-osakeyhtiön isännöinnin due dilligence paljasti jälleen kerran alalla yleisesti käytössä olevan hinnoittelun epäkohdan.
- Jokainen asunto-osakeyhtiö maksoi kiinteän kuukausihinnan päälle huomattavan suuria ylimääräisten töiden kustannuksia.
- Ylimääräisen laskutuksen osuus asunto-osakeyhtiössä oli kuukausittain vähintään 10 %, yhdessä yhtiössä jopa 33 %.
1. - 1 -
Kustannukset
isännöinnistä -analyysi
Kolme pääkaupunkiseudun asunto-osakeyhtiötä, joita
isännöintikustannusten palveluhinnoittelu johti harhaan.
Tässä tutkimuksessa on analysoitu kolmen asunto-osakeyhtiön
kirjanpitoaineistot ja tarkastetut tilinpäätöstiedot kattavasti, jonka
perusteella isännöintisopimusten toteutuneet vuosikustannukset on
laskettu auki.
Jokaisesta analysoidusta kirjanpitoaineistosta ilmeni, että asunto-
osakeyhtiöt maksoivat isännöintipalvelusta kuukausittain
huomattavasti enemmän kuin mitä alkuperäiseen tarjoukseen ja
palvelusopimukseen oli kirjattu. Yhden asunto-osakeyhtiön osalta
ylitys oli jopa 33 %. Kunkin asunto-osakeyhtiön lähdetietoaineistot
löytyvät kyseisen analyysin yhteydestä.
Analyysi on toteutettu Kiinteistövaikutus Kiva Oy (lyhen. KIVA) toimesta. Kahden asunto-osakeyhtiöiden
tilinpäätöksiin erikoistuneen asiantuntijan lisäksi analyysiin osallistui myös ulkopuolinen isännöinti- ja
kirjanpitoasiantuntija. KIVA on 2022 toimintansa aloittanut suomalainen kiinteistöalan asiantuntija- ja
projektinhallintayritys. Asunto-osakeyhtiöiden talouden kehittämisen lisäksi KIVA on erikoistunut
kiinteistöjen energiahybridimalleihin. KIVA tarjoaa projektinhallinnan ja teknisen isännöinnin ohella asunto-
osakeyhtiöille ja kiinteistöyhtiöille myös isännöitsijäpalveluiden valintaprosesseja, joihin sisältyvät
kiinteistöstrategiat ja talousanalyysit.
2. - 2 -
Kiinteistövaikutus Kiva Oy
Y-tunnus 3224891–6
Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo
Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007
hello@kiva.digital www.kiva.digital
Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443
Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut
Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä
Mitä näissä vertailulaskelmissa analysoitiin
Isännöinnin kiinteitä kuukausihintoja tarjotaan asunto-osakeyhtiöille pääosin perustuen
kohteen huoneistomäärään sekä isännöintitoimiston vastaavien sopimusten keskihintaan.
Kyseinen toimintamalli perustuu markkinavääristymään, jossa asunto-osakeyhtiöiden
maallikkohallitukset pyrkivät kilpailuttamaan isännöintitoimistojen kiinteähintaisia tarjouksia
niiden vertailukelpoisuuden vuoksi. Asunto-osakeyhtiön asiakkuudesta kilpailevat
isännöintitoimistot vastaavasti luovat hintamielikuvansa mahdollisimman alas vakioidulla ja
kevyellä isännöinnin tehtäväluettelolla. Tarjousmekanismeja tutkivassa aiemmassa
analyysissa ilmeni, että seitsemässä tapauksessa kymmenestä annettu isännöintitarjous ei
huomioinut lainkaan tarjouksen pyytäneen asunto-osakeyhtiön tarpeita.
Tässä analyysissa keskityimme pelkästään isännöintitoimistojen laskutukseen ja niiden
muodostumiseen. Analyysi osoittaa, että vallitseva malli harhauttaa asunto-osakeyhtiöitä,
sillä merkittävä osa isännöinnin laskutuksesta muodostuu kuukausihinnan päälle ja koostuu
osin isännöintitoimistojen perusteettomasta ylilaskutuksesta.
Isännöinnin kustannukset eivät ole läpinäkyviä
Isännöinnin palveluntarjoajien vertaaminen on lähes mahdotonta, koska kustannukset eivät ole
keskenään vertailukelpoisia ja läpinäkyviä sopimuspalkkioiden perustuessa eri toimistojen
palvelukuvauksiin. Lisäksi sopimuksen liitteenä olevat erillisveloitushinnastot ovat laajoja ja
sisältävät niin kuukausittain kuin vuosittain laskutettavia lisätöitä. Isännöintitoimistot tekevät
säännöllisesti näitä lisälaskutettavia töitä, mutta sitä ei tuoda läpinäkyvästi esiin tarjouksissa
tai isännöintisopimuksissa.
Kiinteän kuukausihinnan päälle toimistot veloittavat erillishinnaston mukaisesti tekemästään
työstä, kuten sähköisestä arkistosta, kirjanpitoaineiston käsittelystä,
huoneistoremonttirekisteristä sekä muista säännöllisesti perittävistä kertasuoritusmaksuista.
Kun nämä maksuerät lisätään kiinteään laskutushintaan, muodostuu isännöinnin todellinen
kustannus oletettua suuremmaksi. Piilomaksujen prosentuaalinen osuus korostuu erityisesti
keskikokoisissa 15–30 huoneiston asunto-osakeyhtiöissä.
Analyysista käy ilmi, että isännöitsijät ovat tietoisia isännöinnin laskutuksen
muodostumisesta, sillä asunto-osakeyhtiön talousarvion suunnittelu kuuluu isännöitsijän
vastuulle. Isännöinnin kustannusten tulisi olla läpinäkyvästi esillä kirjanpidossa ja
tilinpäätöksissä, jotta niistä ilmenee selvästi, kuinka useita kymmeniä prosentteja kiinteää
sopimushintaa suuremmat lisäkulut muodostuvat.
Asunto-osakeyhtiöt keskittyvät ilmeisesti isännöinnin kustannuksissa pelkästään kiinteän
sopimuspalkkion muutoksiin, vaikka todelliset kustannukset perustuvat tulkinnanvaraisiin
palvelukuvauksiin ja erillishinnaston lisätöihin. Näistä jälkimmäiset merkitään kirjanpitoon usein
harhaanjohtavasti hallinnointikustannusten sijasta muihin asunto-osakeyhtiön kuluihin.
Oheisesta grafiikasta
Keltainen grafiikka on isännöitsijätoimiston antama kiinteä kuukausihinta
isännöintipalveluista, kirjanpidosta ja asiakaspalvelusta. Sininen grafiikka on isännöinnin
kiinteän kuukausihinnan lisäksi muut veloitukset, jotka isännöintitoimiston kuuluu saada
laskuttaa, kuten kokouspalkkiot, postimaksut, tulosteet, viranomaismaksut. Punainen grafiikka
on piilokustannukset, joita asunto-osakeyhtiö on maksanut normaalitason yli. Harmaa
grafiikka koskee vain asunto-osakeyhtiö A:n erityispiirreprojekteja.
3. - 3 -
Kiinteistövaikutus Kiva Oy
Y-tunnus 3224891–6
Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo
Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007
hello@kiva.digital www.kiva.digital
Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443
Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut
Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä
Vihreä grafiikka on vertailuluku ainoastaan aikaperusteisella laskutuksella toimivasta
isännöinnistä vastaavanlaisesta asunto-osakeyhtiöstä, jossa kiinteistön kunto, koko,
asuntojen määrä ja tehtäväkenttä ovat vastaavanlaiset. Vihreä grafiikka sisältää myös kaikki
muut kulut, kuten toimistomaksut, isännöitsijän lisätyöt, postimaksut, kokouspalkkiot,
urakkavalvonnat, yms.
Asunto-osakeyhtiö A
1970-luvun taloyhtiö Helsingin Tammisalossa, jossa neljä (4 kpl) 300 m2 ja yksi (1 kpl) 90 m2
asunto-osaketta.
Asunto-osakeyhtiötä on laskutettu isännöinnistä ja kirjanpidosta 279,25 euron kuukausihinnan
lisäksi arviomme mukaan työtehtävistä 131 euroa kuukaudessa, kun vuoden lisätyöt on
jaksotettu 12 kuukaudelle. Kokonaisuus koostui kokouspalkkioista, postituksista, tulosteista
jne., jolloin isännöinnin todellinen kuukausikustannus oli 410,25 euroa. Tämä on 47 % ylitys
sopimushinnasta, jonka isännöintitoimisto oli kilpailutuksessa ilmoittanut asunto-
osakeyhtiölle kustannustasoksi.
Asunto-osakeyhtiö A:n kirjanpitoaineistosta ilmeni erilaisia kiinteitä isännöintitoimiston
kuukausi- ja vuosimaksuja, jotka oli merkitty kirjanpitoaineistoon toimisto- ja hallintokuluihin
sekä lainojen muihin rahoituskuluihin. Nämä olivat kuluja sähköisestä arkistoinnista, tasekirjan
koonnista, laskujen digitaalisesta käsittelystä sekä lainojen hoitokuluista. Tiedot eivät tulleet
selkeästi esille, vaan löytyvät myöhemmässä vaiheessa kirjanpidon kulutileiltä. Näiden kulujen
tulisi kuulua normaaliin isännöintiin, jolloin peruste lisälaskutukselle kunkin toimenpiteen osalta
olisi tullut pyytää erikseen.
Asunto-osakeyhtiössä oli vuoden aikana kolme korjaushanketta, joiden osalta
isännöintitoimisto oli laskuttanut työstään. Kattovuodon korjauskulut olivat 20 400 euroa,
joista korjaus- ja tarvikekulujen osuus 17 928 euroa ja teknisen isännöitsijän kustannus urakan
hoitamisesta 2 260 euroa. Teknisen isännöitsijän lisälaskutus vastaa neljää työpäivää tai 11 %
kokonaishankkeesta. Arvioimme tämän hyvin korkeaksi, etenkin jos urakoitsija käytti
korjaushankkeessa myös erillistä työnjohtajaa. Toisen vuotovahingon kustannus oli 30 900
euroa. Korjaus- ja tarvikekulujen osuus oli 27 000 euroa ja teknisen isännöitsijän osuus urakan
hoitamisesta 3 900 euroa, eli teknisen isännöinnin lisälaskutuksen osuus kokonaishankkeesta
oli 12 %. Kolmas korjaushanke oli kiinteistön käyttövesiputkiston uusimistyö. Tässä
hankkeessa suunnittelutoimistolla oli johtava rooli. Tekninen isännöinti kirjasi kuitenkin 350
euron edestä lisälaskutusta.
4. - 4 -
Kiinteistövaikutus Kiva Oy
Y-tunnus 3224891–6
Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo
Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007
hello@kiva.digital www.kiva.digital
Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443
Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut
Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä
Yhteenveto asunto-osakeyhtiö A:n isännöinnin kuluista
Teknisen isännöitsijän ja hallinnollisen isännöitsijän vahinkojen hoitamisesta 542 euroa sekä
muista tuntemattomista syistä johtuvista lisätöistä laskutettiin 135 euroa kuukaudessa, kun
kokonaissumma jaksotettiin 12 kuukaudelle. Näin isännöinnin todelliseksi kustannukseksi
muodostui 1 087 euroa kuukaudessa.
Tekninen isännöinti ja osallistuminen korjaustöihin ovat hallinnollista työtä. Kirjanpidossa
nämä oli kuitenkin kirjattu vahinkojen osalta kulutilille. Herää epäilys, miksi kustannukset on
kirjattu hallintokulujen sijaan vaikeasti havaittavaksi osaksi korjaustöitä, sillä kyseinen
menettely on vastoin hyvää hallintotapaa ja tilintarkastajan ilmeinen virhe. Jotta isännöinnin
lisälaskutuksen osuus on läpinäkyvää, tulee jokainen erilliskulu kirjata oikealla nimellä niille
kuuluville tileille.
Tilinpäätöksessä ja talousarviovertailussa ei oltu erikseen avattu isännöinnin lisätyön osuutta
vahinkojen korjaamisessa, vaikka kyseessä oli +12 % kustannuserä. Talousarviovertailussa
kerrottiin hallinnon kokonaiskustannusten ylittävän budjetin 1 736 eurolla, mutta varsinaista
syytä ylitykselle ei kerrottu. Sen sijaan pankkikulut oli eritelty. Kirjanpidosta kuitenkin selvisi,
että pankin erillisveloitusten osuus oli 1 250 euroa ja isännöinnin lisäveloituksia puolestaan 872
euroa. Koska kaikilla osakkailla ei ole pääsyä kulukirjanpitoon, on tilinpäätöksessä kerrottava
selkeästi mitä on tehty, kuka on tehnyt ja miten kustannukset ovat muodostuneet, etenkin kun
kyseessä on tavallisesta poikkeavia tapahtumia.
Asunto-osakeyhtiö A:n isännöinnin todellinen kuukausikustannus muodostuu kiinteästä
kuukausimaksusta keltainen, jonka lisäksi normaali määrä kokouspalkkiota, postitusta,
tulosteita ja muita kuluja, kuten huoltosuunnitelmat sininen jaksotettuna 12 kuukauden ajalle
muodostavat 279 + 131 euroa kuukaudessa. Harmaa grafiikka asunto-osakeyhtiö A:n osalta on
kolmen korjaushankkeen hallintotyöt jaksotettuna 12 kuukauden ajalle 542 euroa, mutta
korjaushankkeisiin käytetty työaika vaikuttaa ylimitoitetulta. Jolloin, ilmeinen ylilaskutuksen
osuus on vähintään 135 euroa kuukaudessa punainen.
Asunto-osakeyhtiö A:n tilinpäätöstiedot, pääkirja ja tase sekä vertailulaskelman yksityiskohdat
kustannusten muodostumisesta ovat saatavilla lähempää tarkastelua varten tästä Dropbox-kansiosta
https://tinyurl.com/52jnf248
---
Asunto-osakeyhtiö B
1950-luvun kerrostaloyhtiö Helsingin kantakaupungissa, jossa on kuusikymmentä (60 kpl) 35-,
55- ja 87-neliöistä asunto-osaketta.
Asunto-osakeyhtiöllä on isännöintisopimuksessaan huomattavan korkea kiinteä 1 880 euron
kuukausipalkkio. Analyysissa ilmeni, että summa kattaa hyvin vähän isännöinnin normaaleja
kuluja, kuten toimistorutiineja, osaa kokouspalkkioista, postituksia, tulosteita (?), yms. koska
niistä toimisto laskutti erikseen 500 euroa kuukaudessa. Isännöintitoimisto laskutti lisäksi
muita lisätöitä sekä vuosi- ja kuukausimaksuja 238 euroa kuukaudessa, jolloin todellinen
5. - 5 -
Kiinteistövaikutus Kiva Oy
Y-tunnus 3224891–6
Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo
Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007
hello@kiva.digital www.kiva.digital
Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443
Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut
Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä
kustannustaso oli 2618 euroa kuukaudessa. Tämä on asunto-osakeyhtiön puheenjohtajan
mukaan 39 % ylitys kilpailutuksessa isännöintitoimiston tarjoamaan sopimushintaan.
Analyysia varten nähtäväksi toimitettu isännöintisopimus osoittaa, että asunto-osakeyhtiö
maksaa huomattavasti suurempaa kustannusta kuin alun perin kilpailutuksessa esitetty
sopimushinta antoi ymmärtää.
Arvioimme asunto-osakeyhtiö B:n isännöinnin kustannuksen huomattavan korkeaksi. Kaikki
postituskulut, kokoukset, toimisto-, kirjanpito- ja pankkikulut huomioiden lähempänä
oikeudenmukaista markkinahintaa olisi 1 500 euroa kuukaudessa, jolloin isännöintitoimiston
lisälaskutuksen osuus on ollut +75 % tarkoituksenmukaisesta palkkiotasosta.
Kirjanpitoaineistosta ilmeni useita epämääräisyyksiä ja pääkirjan osalta myös erillisveloituksia,
joita ei olisi tullut laskuttaa lainkaan, sillä kiinteä kuukausihinta on jo lähtökohtaisesti hyvin
korkea. Isännöintitoimiston realistisesti arvioidulla 110–130 euron tuntihinnalla ja asunto-
osakeyhtiö B:n sopimushinnalla isännöitsijän tuntimäärä tulisi olla joka kuukausi yli 20 tuntia.
Tämä yhtälö ei ole uskottava. Yhdellä isännöitsijällä on tavallisesti asiakkaana noin 20 asunto-
osakeyhtiötä, ja jos jokaisen asioiden hoitamiseen menee kuukausittain 20 tuntia, muodostuu
isännöitsijälle 400 työtuntia kuukausittain.
Yksittäisenä silmäänpistävänä huomiona oli isännöintitoimiston veloittama kahden tunnin
talviylläpitotoimenpiteen kilpailutus. Kyseinen lumityön kilpailutus on täysin yleislaatuinen ja
sen lopputulos on siten kohdistettavissa kaikkiin isännöitsijän kantakaupungin asunto-
osakeyhtiöiden lumitöihin. Suosittelimme asunto-osakeyhtiö B:tä pyytämään tästä
tarkemman selvityksen ja tarjosimme sitä varten listan kysymyksiä: miksi kilpailutus oli tehty,
ketkä kaikki ovat kilpailutuksesta maksaneet ja mikä oli kilpailutuksen tulos. Selvitämme myös
asunto-osakeyhtiö B:n puolesta, löytyykö isännöintitoimiston ja kilpailutuksen voittaneet
alihankkijayhtiön henkilöomistajien kesken ristikkäisyyksiä.
Yhteenveto asunto-osakeyhtiö B:n isännöinnin kuluista
Jotta kustannustaso olisi perusteltua, tulisi sopimuksen kiinteän hinnan kattaa laaja määrä
töitä, jolloin työmäärän tulee vastata ajallisesti vähintään 20 tuntia kuukausittain. Tämä
puolestaan on mahdotonta, sillä asunto-osakeyhtiöllä ei ole joka kuukausi niin paljon
isännöitsijän työtunteja vaativia asioita. Lisäksi asunto-osakeyhtiön B:n sopimukseen ei kuulu
kokouspalkkioita, postituksia, tulosteita ja useita muita hallinnollisia kuluja, jonka vuoksi ne
kuuluivat lisälaskutettaviin kuluihin. Asunto-osakeyhtiö B:n isännöinnistä maksama
kokonaiskustannus on toteutuneeseen työmäärään nähden täysin kohtuuton.
Asunto-osakeyhtiö B:n isännöinnin todellinen kuukausikustannus muodostuu kiinteästä
kuukausimaksusta keltainen, jonka lisäksi normaali määrä kokouspalkkiota, postitusta,
tulosteita ja muita kuluja, kuten joidenkin korjaushankkeiden järjestelyitä sininen jaksotettuna
12 kuukauden ajalle muodostavat 1 880 + 500 euroa kuukaudessa. Ilmeinen ylilaskutuksen
osuus on 238 euroa kuukaudessa punainen.
Avaamme asunto-osakeyhtiö B:n 2 618 euron kuukausimaksun myös toisesta näkökulmasta.
B:n osakkaille isännöinnin kulut näkyvät vastikkeessa, joka on 0,75 euroa asuinneliötä kohden.
Asunto-osakeyhtiö B:n hoitovastike oli vuonna 2022 kokonaisuudessaan 3,5 euroa asuinneliötä
kohden, jolloin isännöinnin osuus kokonaisvastikkeesta on 20 %. Lähtökohtaisesti isännöinnin
osuus kokonaisvastikkeessa on aina alle 5 %, paitsi jos kokonaisvastike on 2 euroa tai alle.
6. - 6 -
Kiinteistövaikutus Kiva Oy
Y-tunnus 3224891–6
Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo
Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007
hello@kiva.digital www.kiva.digital
Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443
Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut
Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä
Asunto-osakeyhtiö B:n tilinpäätöstiedot, pääkirja ja tase sekä vertailulaskelman yksityiskohdat
kustannusten muodostumisesta ovat saatavilla lähempää tarkastelua varten tästä Dropbox-kansiosta
https://tinyurl.com/2p97rmvv
---
Asunto-osakeyhtiö C
Asunto-osakeyhtiö on espoolainen 1970-luvulla valmistunut kerrostaloyhtiö, jossa on
viisikymmentäseitsemän (56 kpl) 34-, 58-, 76- ja 90-neliöistä asunto-osaketta.
Asunto-osakeyhtiö C:n isännöintisopimus on kiinteähintainen 850 euroa kuukaudessa.
Isännöinnin lisätyöhinnastossa on kuitenkin lueteltu myös erillisiä kiinteitä kuukausihintoja,
kuten isännöitsijän hallussa oleva asunto-osakeyhtiön sähköisen dokumentti- ja
tiedotekanavan kustannukset (?), toimistomaksu sekä pankki- ja web-palvelut, yhteensä 289
euroa kuukaudessa. Nämä palvelut veloitetaan erikseen, vaikka niiden tulisi nähdäksemme
kuulua kuukausiveloitukseen. Lisäksi kiinteän kuukausihinnan päälle lukeutuvat muut
tehtäväkohtaiset veloitukset, kuten kokouspalkkiot, postitukset, tulosteet yms. Ne
jaksotettuna 12 kuukaudelle, tulee maksettavaa lisää vielä 300 euroa kuukaudessa.
Analyysissa huomioimme isännöinnin sopimushinnan sekä sopimukseen perustuvat muut työt,
sekä ”pakolliset” lisämaksut, jolloin isännöinnin todelliseksi hinnaksi muodostuu 1 439 euroa
kuukaudessa
Analyysissa ilmeni myös, että erillisveloitushinnastoon kuvatut pakolliset kiinteät
kuukausimaksut eivät tule esiin läpinäkyvästi. Niitä ei ole kirjattu kirjanpidossa hallintokuluihin,
vaan jostain syystä tuloslaskelman kuluina viimeisillä riveillä muiden kulujen ohessa, jossa saisi
olla vain kertaluonteisia kuluja. Menettely on hyvän kirjanpitokäytännön vastainen ja hyvin
harhaanjohtava, koska isännöintiin liittyvät kokonaiskustannukset saadaan näin kirjattuna
näyttämään todellista matalammalta, vaikka tosiasiallisesti ne kuuluisivat kirjanpidon
hallintotilin alle.
Yhteenveto asunto-osakeyhtiö C:n isännöinnin kuluista
Asunto-osakeyhtiö C:n tilinpäätöksestä ja talousarviovertailusta ilmenee 6 790 euron säästö
hallintokuluissa edelliseen vuoteen verrattuna. Samalla kertaluonteisten muiden hoitokulujen
kasvu edelliseen vuoteen verrattuna oli lähes saman verran. Kirjanpidon kulutileiltä kuitenkin
selvisi, että hoitokuluihin oli kirjattu myös isännöinnin laskuttamia muita kuluja 5 200 euron
edestä. Tämä on kirjattu väärin, sillä kyseinen erä olisi kuulunut hallintokuluihin, jotta tilanne
olisi ollut verrattavissa edellisen vuoden toteutuneeseen kirjanpitoon ja laadittuun budjettiin.
Asunto-osakeyhtiö C:n kirjanpidossa kulutilikirjaukset oli tehty väärin ja vaikeasti
havaittavasti, jolloin kustannukset eivät kohdistuneet tilinpäätöksessä oikein. Tilinpäätös
antoi näin laadittuna väärän tilannekuvan, sillä hallintokustannukset eivät olleet pienentyneet
lainkaan, vaan ne oli kirjattu kulutilin alle suurena ja toistuvana kertaluonteisena maksueränä.
Tilinpäätöksissä ei voi ilmoittaa hallinnon kuluerää näin, sillä se vaikeuttaa budjetointia ja
nostaa vastikkeita, eikä sen perusteella voida siten varautua hallinnon todellisiin menoeriin.
Asunto-osakeyhtiö C:n isännöinnin todelliset kustannukset olivat hankalasti löydettävissä
kirjanpitoaineistosta. Analyysitiimi löysi kuluja kirjattuna useammalle eri kirjanpitotilille, mikä
herätti epäilyksen kirjanpidon kokonaiskuvasta. Asunto-osakeyhtiö C:n kirjanpito ei ole
ainoastaan hyvän hallintotavan vastainen, vaan myös harhauttava. Tilinpäätösmaallikkoina
osakkaiden on vaikea ymmärtää isännöinnin todellisia kustannuksia, jotka osoittautuvat
kiinteää kuukausihintaa huomattavasti suuremmiksi.
Asunto-osakeyhtiö C:n isännöinnin todellinen kuukausikustannus muodostuu kiinteästä
kuukausimaksusta keltainen, jonka lisäksi normaali määrä kokouspalkkiota, postitusta,
7. - 7 -
Kiinteistövaikutus Kiva Oy
Y-tunnus 3224891–6
Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo
Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007
hello@kiva.digital www.kiva.digital
Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443
Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut
Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä
tulosteita ja muita ylläpitokuluja sininen jaksotettuna 12 kuukauden ajalle muodostavat 850 +
300 euroa kuukaudessa. Ilmeinen ylilaskutuksen osuus on 289 euroa kuukaudessa punainen.
Asunto-osakeyhtiö C:n tilinpäätöstiedot, pääkirja ja tase sekä vertailulaskelman yksityiskohdat kustannusten
muodostumisesta ovat saatavilla lähempää tarkastelua varten tästä Dropbox-kansiosta
https://tinyurl.com/2wtdtpw9
---
Yhteenveto kokonaisuudesta
Isännöitsijätoimistoilla on käytössään useita erilaisia kuukausihinnoittelun malleja. Fuusioista
ja myönnytyksistä johtuen jopa saman toimiston sisällä voi olla käytössä eri
hinnoittelumalleja. Analyysi osoittaa, että matalan sopimushinnan lisäksi isännöitsijätoimistot
laskuttavat asunto-osakeyhtiöitä erillisveloitushinnastoon perustuen erilaisia kuukausittain
veloitettavia palvelumaksuja. Näin lähtöhinta kiinteälle kuukausisopimukselle saadaan
kilpailutustilanteissa vaikuttamaan pienemmältä. On hyvin ilmeistä, että isännöintialan
systemaattisella sisäänvetohinnoittelulla pyritään harhauttamaan pääasiallisesti
maallikkojäsenistä koostuvia asunto-osakeyhtiöiden hallituksia.
Vaikka isännöitsijätoimistoilla olisi kilpailijaan nähden korkeampi perushinta, veloittivat kaikki
analysoidut isännöintitoimistot vuosina 2021 1
, 2022 2
ja 2023 erilaisia lisiä. Korkeamman
sopimushintatason isännöintitoimistot veloittavat lisiä kuitenkin ilmeisesti maltillisemmin,
jotta korkeampi kuukausihinta olisi perusteltavissa. Näin toimittuna asunto-osakeyhtiöissä ei
myöskään muodostu tunnetta erillisveloitusten kohtuuttomuudesta.
Analyysin asunto-osakeyhtiöt B ja C ovat samankokoisia ja molemmat sijaitsevat
pääkaupunkiseudulla. Siten nämä kaksi asunto-osakeyhtiötä ovat keskenään
vertailukelpoisia. Molemmat ovat suhteellisen samassa kunnossa olevia taloyhtiötä, joissa
hallinnointi- ja huoltotyöt ovat olleet aineiston perusteella saman määräisiä ja suuruisia.
Kuitenkin toinen asunto-osakeyhtiö maksaa isännöinnistä vuodessa 10 000 euroa enemmän.
Palvelukuvauksista löytyy tiettyjä eroavaisuuksia, mutta vuosittaiset tehtävät eivät
kirjanpidon perusteella eronneet toisistaan merkittävästi. Tämä herättää kysymyksen siitä,
onko toisen asunto-osakeyhtiön isännöinnin tehtävälistassa sellaisia töitä, joista maksetaan
joko liikaa tai turhasta?
Aineistoista ilmeni myös isännöintialan tapa kirjata korjauksiin liittyvien hallinnollisten töiden
kuluja eri vahinkokorjausten kuluihin. Siten kirjattuna isännöintitoimiston korjauksista
laskuttaman kokonaissumman osia voi jäädä taitavaltakin analyytikolta huomaamatta. Näin
oli käydä asunto-osakeyhtiö A:n kohdalla, jonka kirjanpitoon isännöintitoimisto oli vienyt
lisälaskutuksen osuuden väärällä tiliöintitavalla ja saanut samalla aikaan 12 %
lisäkustannuksen asunto-osakeyhtiöille. Näin ei tulisi kenenkään toimia.
Ó Kiinteistövaikutus Kiva Oy | Espoo, maaliskuu 2023
8. - 8 -
Kiinteistövaikutus Kiva Oy
Y-tunnus 3224891–6
Käyntiosoite Lars Sonckin kaari 12, Espoo
Projektijohtaja M. Johansson +358 (0)40 188 4007
hello@kiva.digital www.kiva.digital
Vastuuvakuutus OP Pohjola 117864443
Työmaakulkukortit ja tilaajavastuut
Vastuu Gruop KIVA yhtiön nimellä
Lisätietoa ja kyselyt
Marcus Johansson
Varatoimitusjohtaja
marcus@kiva.digital
040 188 4007
www.kiva.digital | www.energia.asia | www.autolataus.info
Björn Hammar
CDO
bjorn@kiva.digital
046 930 4057
www.kiva.digital | www.energia.asia | www.autolataus.info
Kiinteistövaikutus Kiva Oy:n toimintamallista täältä https://tinyurl.com/5n8zt4se
1 | 2
Kaksi erillistä analyysia, joissa aineistoina suuren espoolaisen asunto-osakeyhtiön kaikki isännöintikilpailutuksen
kansi- tai yhteenvetokirjelmät, isännöitsijöiden tarjoukset sekä mukaan liitetyt erillishinnastot ja muut liitetiedostot
sekä taulukot. Aineisto käsitti satoja sivuja informaatiota 16 eri isännöintitoimistosta sekä -ketjusta. Espoolaisen
asunto-osakeyhtiön kilpailutukseen osallistui kahta lukuun ottamatta kaikki Suomen merkittävimmät
isännöintitoimistot.