1. is het ver-
boven de eisen van het Bouwbesluit. Een nadeel van Tot slot ing. m.A. Hopman
BREEAM is dat de bewijsvoering vrij complex is. Bovenstaand betoog laat zien dat de vaak gehoorde stelling Marc Hopman is werkzaam als projectmanager
bij de businessunit projectmanagement van de
Hierdoor wordt de kwaliteit geborgd, maar dit leidt ‘Duurzaam bouwen gelijk staat aan duur bouwen’ te kort door afdeling Huisvesting & Vastgoed bij AT Osborne.
ook tot extra proceskosten. Daarnaast is het cruciaal de bocht is. Indien de kwaliteit, total cost of ownership en Na een aantal opleidingen op het gebied van
duurzamen
dat alle partners bij het project (zowel gebruiker, maatschappelijke winst (zowel voor milieu als imago) wordt Projectmanagement te hebben gevolgd, is hij op
dit moment bezig met een post HBO opleiding
ontwikkelaar, aannemer als adviseurs) compleet meegenomen ontstaat een heel ander plaatje. ‘Vastgoedontwikkeling’ aan de Hogeschool van
gecommitteerd zijn aangezien ieder zijn eigen bijdrage De trend naar duurzaam vastgoed lijkt hierbij onomkeerbaar. Volgens Arnhem. Bij AT Osborne houdt hij zich bezig met
heeft in het behalen van de totaalscore. Een certifi- een recent marktonderzoek op de kantorenmarkt van DTZ Zadelhoff het managen van projecten. Daarnaast adviseert
van leeg-
hij ook opdrachtgevers over prestatiegericht
cering kan zo dus als stok achter de deur worden (2010), blijft het aanbod van duurzame gebouwen op de Nederlandse onderhoud en over het financieel beheersen van
gebruikt om de ‘Circle of Blame’ te doorbreken. kantorenmarkt ver achter op de vraag. Naar verwachting van DTZ projecten. Voor nadere informatie kunt u terecht
zal dit leiden tot een tweedeling in de kantorenmarkt bestaande uit bij ing. Marc A. Hopman (mho@atosborne.nl)
van AT Osborne bv te Baarn.
De ontwikkelaar een duurzaam segment waar krapte heerst en een niet-duurzaam
staand
Voor de ontwikkelaar zijn de gebruiker en de belegger segment waar alleen krapte heerst in het nieuwbouwsegment op
doorgaans de belangrijkste klanten. Uit bovenstaande toplocaties, maar verder bestaat uit overaanbod van bestaande
blijkt dat het zowel voor een huurder als voor een verouderde kantoren**. Vanuit dit perspectief blijkt de ontwikkeling lagere exploitatiekosten ten gunste van de huurder.
belegger lucratief is om te opteren voor duurzaam van duurzaam vastgoed logischer dan ooit, niet alleen vanuit Als gevolg daarvan is die huurder vaak bereid een
vastgoed
vastgoed. Hoewel dit vaak wel tot hogere bouwkosten maatschappelijk besef maar juist ook gedacht vanuit de hogere huur te betalen voor de duurzamere huis-
leidt, krijgt zowel de gebruiker als de belegger hier portemonnee. vesting. Daarnaast verbetert duurzame huisvesting
een kwalitatief beter gebouw voor terug, dat lagere het imago van zowel de huurder als de belegger.
exploitatie- en servicekosten heeft, een hogere produc- Referenties Voor de belegger geldt dat tijdens de kredietcrisis de
rendabel?
tiviteit en tevredenheid oplevert voor de gebruiker, Anne-Marie Rakhorst (2010). Nieuwe Energie. Search Knowledge / boekwaarde van het bestaande vastgoed aanzienlijk
bijdraagt aan een hogere huuropbrengst en waarde Scriptum. is geslonken. Een bijkomend voordeel van een duur-
voor de belegger, en beide partijen een beter imago zame renovatie is dan ook de waardestijging van het
oplevert. Voor een ontwikkelaar betekent dit concreet DTZ Zadelhoff (2010). Een duurzame kans voor bestaande kantoren. vastgoed. Aan de andere kant is het aanbod van duur-
dat de initiële investering – en daarmee het risico – zaam vastgoed laag. Zie bijvoorbeeld het rapport
wel groter wordt, maar de opbrengsten ook, waardoor Jones Lang Lasalle (2010). Occupiers’ perspectives on sustainability. De huidige leegstand van kantoor- ‘Het aanbod veroudert’ van DTZ Zadelhoff van
een gezonde business case intact blijft. maart 2010.
Overigens geldt voor een ontwikkelaar evenzeer dat Nils Kok, Piet Eichholtz and John Quigley (2008). ‘Doing Well by panden wordt voornamelijk
tegenwoordig een gedegen MVO-beleid wordt geëist Doing Good - Green Office Buildings’. Maastricht University & Ambitie in Nederland
van de buitenwacht. Dit hoeft echter geenszins als University of California, Berkeley veroorzaakt door achterblijvende De overheid is, met ruim 7 miljoen vierkante meter
een belemmering gezien te worden, maar dient juist BVO, Nederlands grootste gebruiker van kantoor-
uitgenut te worden als een kans. Zo is OVG sinds het W/E Adviseurs in opdracht van Agentschap NL (2010). Kiezen voor kwaliteit van het onroerend goed. ruimte. Een consequentie van het Programma Groene
begin van deze eeuw een ‘groene’ koers ingevaren nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor. Technologieën is om in 2015 minimaal 10 procent
en heeft zich met duidelijk doelstellingen* verplicht Soms is daar weinig aan te doen, energie te besparen door het optimaal laten presteren
duurzame projecten te blijven ontwikkelen. Voor van klimaatinstallaties in gebouwen. Deze doelstelling
kostenefficiënte en innovatieve oplossingen is het van bijvoorbeeld wanneer dit het gevolg is draagt in belangrijke mate bij aan het streven van het
belang om ‘outside the box’ te denken op de gebieden AfBeelding 2 kabinet om in 2020 25 procent energie te besparen.
van financial engineering (bijvoorbeeld Green Lease, Het nieuwe kantoor van de Nederlandse Hartstichting ontwikkeld door OVG is het van de locatie en de bereikbaarheid. Maar wat betekent dat nu voor de verhuurders van
het uitnutten van groene financieringsmogelijkheden), eerste BREEAM Excellent gecertificeerde gebouw in Nederland deze kantoorpanden? De overheid heeft besloten om
bouwproces (gebruik van Building Information Zeker zo vaak is er leegstand op een in de toekomst alleen nog kantoren of gebouwen aan
Models (BIM), systemen om Industrieel, Flexibel te huren die minimaal het energielabel C hebben.
en Demontabel (IFD) te bouwen, etc.) en product uitstekende locatie, maar is de tech- Het in 2009 bereikte ‘Lente-akkoord’ in de vastgoed-
innovaties (systeem integratie, energieopwekkende sector tussen NEPROM, Bouwend Nederland, NVB en
producten, etc). nische kwaliteit van het onroerend de overheid is zelfs nog ambitieuzer. In dit akkoord
is afgesproken dat nieuwe kantoorpanden in 2011 25
goed in de loop der jaren aanzienlijk procent minder energie moeten verbruiken en in
2015 zelfs 50 procent minder dan in 2007.
afgenomen. Dit terwijl de eisen van
Vastlopen vraag en aanbod
huurders alleen maar zijn toegenomen. Ambities genoeg dus, maar diezelfde ontwikkelaars,
bouwers, beleggers en eindgebruikers lijken te zijn
vastgelopen in een vicieuze cirkel van elkaar de
schuld toeschuiven waarom er geen nieuwe duurzame
*In oktober 2007 heeft OVG zich aan het Clinton Global Initiative gecommit-
teerd om binnen vijf jaar 1 miljard US dollar te investeren in zeer duurzame Daar is iets aan te doen, bijvoorbeeld het uitvoeren van een duur- ontwikkelingen op kantoorgebied plaatsvinden. Om
gebouwen, waarbij een hoeveelheid van 1 megaton CO2 wordt gereduceerd ten zame en innovatieve renovatie. Met als doel het terugdringen van deze ’Circle of Blame‘ te doorbreken, is het nood-
opzichte van de traditionele voorraad. Naar verwachting wordt deze doelstel- de exploitatiekosten door minder energieverbruik en het verbeteren zakelijk dat partijen in een vroeg stadium met elkaar
ling volgend jaar gehaald.
van het comfort voor de huurder. De gedachte dat het verlagen in contact komen. Gelukkig is er sprake van steeds
** Op het moment is de leegstand van de (veelal verouderde) kantorenvoor- van de exploitatiekosten alleen aantrekkelijk is voor de huurder meer maatschappelijk milieubewustzijn en druk op
raad een hot topic. Er is geen eenduidige oplossing voor dit probleem, maar of gebruiker is tegenwoordig achterhaald. Uit marktonderzoek alle partijen om duurzamer te denken.
het is hierbij goed om in ogenschouw te nemen dat voor een kantoorgebruiker
vanuit milieuoogpunt in de meeste gevallen nieuwbouw (weliswaar na sloop) van Jones Lang LaSalle is gebleken dat de vraag naar duurzaam Eén van de mogelijkheden om een dergelijk proces
een veel beter alternatief is dan in de huidige huisvestingssituatie te blijven vastgoed stijgt. De investeringen die gedaan worden voor een vlot te trekken, is in het huurcontract overeen
(W/E Adviseurs, 2010). dergelijke, duurzame renovatie worden deels terugverdiend door te komen dat (een deel van) de aantoonbare
34 SERVICE MAGAZINE DECEMBER 2010 35

2. energiebesparing na verduurzaming voor de eigenaar werknemerstevre-denheid en daarmee hogere productie, figuur 1 Aanpak van verduurzamingsprojecten
is. Dit geeft de eigenaar de mogelijkheid om te inves- minder uitval door ziekte en dergelijke. Financieel model business case duurzaam vastgoed Een voorbeeld van een verduurzamingsproject is
teren in duurzaam vastgoed. Tegelijkertijd zijn er ook het hoofdkantoor van AT Osborne in Baarn. Daarbij
genoeg voordelen voor de huurder. 6 Indirecte voordelen voor de huurder is een flinke vooruitgang geboekt op de klasse van
Een duurzaam kantoor zorgt voor een beter imago naar de Oude investering
het energielabel. Het gebouw had een energielabel
Door de overheid zijn er verschillende regelingen in het buitenwereld en heeft daarmee een hogere aantrekkingskracht Extra exploitatie G maar heeft na de renovatie en verduurzaming
Verkoopwaarde
opbrengsten Nieuwe investering ter
leven geroepen. Dit geeft de investeerder de mogelijk- voor met name jonge, hoogopgeleide werknemers. Ook zal verduurzaming gevolg het energielabel C gekregen, een voor de renovatie
heid om tegen een gunstiger tarief geld te lenen. er minder personeelsverloop optreden en is er een hogere van een rijksmonument niet eerder vertoonde
opbrengsten
Groenfondsen kunnen leningen aanbieden tegen een arbeidssatisfactie. Exploitatie prestatie. Daarnaast is er voor de eigenaar van het
opbrengsten
lagere rente dan de marktrente. De beleggers in de object een waardevermeerdering gerealiseerd van
kosten
groenfondsen genieten een belastingvoordeel van “De belegger zal dus door periodieke 33 procent. De belangrijkste eigenschappen van het
Investering
maximaal 1,5 procent. Daarom kunnen zij genoegen gebouw om te verduurzamen waren de uitstraling,
verbeteringen zijn gebouwen in de markt
bestand
nemen met een lager rendement en zodoende tegen Exploitatielasten de historische waarde, de omgeving (een park van
een lagere rente financieringen verstrekken aan moeten houden.” tweeënhalve hectare) en natuurlijk de uitdaging om
projecten met een groenverklaring. Een voorwaarde een Rijksmonument te verduurzamen.
hierbij is dat er een verbetering optreedt van het Kosten en baten voor de belegger Dit gebouw komt in zijn geheel niet overeen met de
energie indexcijfer met minimaal een factor 0,6. Institutionele Beleggers houden gemiddeld circa veertien jaar eigenschappen van de bestaande en leegstaande
Ingebruikname
hun kantoren in portefeuille. Terwijl de economische levensduur kantoren in de huidige vastgoedmarkt.
Voordelen van duurzame kantoren dertig tot veertig jaar is. De Rijksgebouwendienst hanteerde zelfs Tijd Verduurzamingtrajecten van leegstaande kantoren
Zoals Triodos in haar brochure ‘Groen Goud’ omschrijft, afschrijvingsmethodes van het casco van zestig jaar. De relatief vragen een andere aanpak. AT Osborne splitst deze
kennen duurzame kantoren meerdere voordelen: korte periode van veertien jaar is te danken aan de westerse aanpak op in de business case (initiatief fase) en de
cultuur waar technologische verbeterde kantoren economisch figuur 2 contracteringsfase waarbij in de contracteringsfase
1 Een betere afzetmarkt en een beter imago van beter gewaardeerd worden dan verouderde kantoren. De belegger Het proces van de business case voor duurzaam vastgoed (op basis van Design, Build, Maintain & Operate) de
belegger, ontwikkelaar en gebruiker. Omdat een zal dus door periodieke verbeteringen zijn gebouwen in de markt volgende fasen zijn opgenomen: ontwerpfase, een
gebouw met een groen label een beter imago uit- moeten houden. Dit vereist extra investeringen. Deze extra Besluit realisatiefase en een beheer- en stuurfase.
straalt voor alle bij de exploitatie van kantoorpanden investeringen dienen op korte termijn een renderende exploitatie
betrokken partijen zal de verhuurbaarheid positief en eventuele verkoop mogelijk te maken. Herinvesteren in 1. De Business Case
beïnvloed worden. Uit buitenlandse studies blijkt vastgoed is voor de meeste partijen dus een financiële afweging. • Marktonderzoek
dat de verhuurprijs gemiddeld 3 procent hoger Om te bepalen of duurzame renovatie voor de belegger rendabel Markt In het marktonderzoek worden zaken omschreven
ligt per vierkante meter en door de hogere en is, zal per object een business case gemaakt moeten worden. analyse als omgeving, locatie, bereikbaarheid, toekomst-
Rest-
stabielere bezetting kan de hogere huuropbrengst Daarmee moet aangetoond worden of het verduurzamen van waarde scenario, worstcase scenario, de structuur van
op jaarbasis oplopen tot 6 procent. bestaande en leegstaande objecten wel rendabel voor de belegger de lokale vastgoedmarkt, belangrijke trends en
Gebouw
is. Het financiële model van de business case wordt in het analyse verwachtingen en externe indicatoren die de
2 Een hogere boek- en verkoopwaarde onderstaande model schematisch weergegeven. waardeontwikkeling van het vastgoed beïnvloeden.
Door de Universiteit van Maastricht is samen met Huur- Duurzaam • Gebouwanalyse
de Universiteit van Berkeley onderzocht wat de Het model geeft de volgende voordelen weer: opbrengsten Vastgoed Bij de gebouwanalyse wordt gekeken naar
waarde is van duurzame kantoorpanden in de USA • Een duurzame (extra) investering zorgt voor een verlenging de mogelijke potentie van het gebouw om
Raming in-
t.o.v. gewone panden op gelijkwaardige locaties. van de levensduur en een waardevermeerdering van het vestering en te verduurzamen. Daarbij wordt een analyse
De verkoopwaarde steeg met ca. 17 procent, onder onroerend goed. expoitatie gemaakt van de bouwkundige staat van het
andere vanwege de hogere huur en betere bezetting. • Het bruto aanvangsrendement (BAR) zal na de verduurzaming Begroting in- gebouw en de staat van de technische installaties.
lager zijn dan de BAR bij aankoop, aangezien de risico’s vestering en EPA en Het aanpassen van de installaties is namelijk één
exploitatie detail-
3 Hogere huuropbrengsten afnemen en de verhuurbaarheid toeneemt. Dit zal een extra analyse van de snelste en relatief goedkopere manieren
Een huurprijs waarvan de kosten voor energie investering rechtvaardigen. In tabel 1 wordt dit verduidelijkt. om vastgoed versneld te verduurzamen.
integraal deel uitmaken maakt het duurzaam Intentie • Raming investering en exploitatie
verhuren aantrekkelijk (zie ook punt 1). Uit deze berekening volgt dat er met een huurverhoging van € 10,- Op basis van bovenstaande informatie wordt er
per vierkante meter VVO per jaar een duurzame (extra) investering een raming opgesteld voor zowel de investering
4 Besparing op energieverbruik van € 320,- per vierkante meter VVO mogelijk is. Hierbij moet tABel 1 als de exploitatie. Dit geeft de belegger in een
De energierekening van een gemiddeld kantoor wel de kanttekening gemaakt worden dat er extra kosten zijn, Berekening van de beleggingswaarde voor en vroeg stadium de mogelijkheid om een beslissing
bedraagt circa 30 procent van de totale exploitatie- zoals overdrachtsbelasting (bij aankoop) die verrekend dienen te na verduurzaming te nemen over het verduurzamen van het object.
kosten. Hier kan maximaal 45 procent op worden worden met de € 320,- waardoor het werkelijke investeringsbedrag • Energie Prestatie Advies (EPA)
bezuinigd. De totale maximale besparing op dit beschikbaar voor verduurzaming per vierkante meter VVO lager Huur / m2VVO BAR Investering Wanneer de ramingen een positief rendement
onderdeel komt hiermee op 30 procent x 45 procent zal zijn. laten zien, zal er een definitief plan gemaakt
= 13,5 procent van de totale exploitatiekosten. Uiter- Beleggingswaarde € 150,- 7,0 procent € 2.142,- moeten worden voor de verduurzaming van het
aard komt het grootste deel van deze besparing ten • Een betere verhuurbaarheid. Het toegenomen comfort van het oorspronkelijk object. Dit kan door middel van een Energie
gunste van de huurder. object leidt voor de huurder tot een productiviteitsverbetering Beleggingswaarde na € 160,- 6,5 procent € 2.462,- Prestatie Advies. Dit advies geeft de verschillende
van de medewerkers. verduurzaming mogelijkheden van verduurzaming weer. Laat
5 Directe voordelen voor de huurder • Een betere herverhuurbaarheid na het beëindigen van een Extra investering € 320,- een onafhankelijk adviesbureau een gedegen
Er zijn directe voordelen voor de huurder/gebruiker huurperiode. Bedragen zijn excl. BTW onderzoek instellen naar het huidige energie-
in de vorm van een lagere energierekening. Daar- • Groenfinanciering is mogelijk na een verbetering van een factor verbruik van het object en laat een inventarisatie
naast zijn er minder gemakkelijk te kwantificeren 0,6 op het energielabel. Dit betekent een renteverlaging van maken van de huidige installatie en isolatiewaarden.
voordelen door het betere binnenklimaat in het circa 1-1,5 procent.
kantoorpand. Dit leidt immers tot grotere • Een duurzaam imago voor de belegger.
36 SERVICE MAGAZINE DECEMBER 2010 37

3. • Begroting investering en exploitatie Conclusie Het is niet noodzakelijk dat er al een eindgebruiker Bronnen
Aan de hand van de EPA wordt een begroting voor zowel Het verduurzamen van leegstaand vastgoed kan wel bekend is om te besluiten tot verduurzaming. http://www.joneslanglasalle.nl/Netherlands/NL-NL/Pages/NewsDetail.
investering als exploitatie opgesteld. degelijk rendabel zijn voor zowel de belegger, eind- Wanneer een pand verduurzaamd is, wordt de aspx?ItemID=9188
• Huurberekening gebruiker, assetmanager als de uitvoerende partijen. verhuurbaarheid groter en daarmee de kans dat zich
Aan de hand van de investeringen en de besparingen in de Daarbij dienen wel de volgende randvoor-waarden een huurder aandient. De markt en de overheid geven http://www.dtz.nl/page.asp?id=62831
exploitatie wordt de vaste huursom per vierkante meter VVO aanwezig te zijn: duidelijk aan dat duurzame kantoren de toekomst
berekend die benodigd is voor het te behalen rendement. • Een positieve business case; hebben. http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2009/12/09/rijk-gaat-zeker-
• Restwaarde berekening • Een andere manier van samenwerken, alle 10-energie-besparen.html
Aan de hand van de bovenstaande gegevens wordt de restwaarde betrokkenen dienen hetzelfde doel na te streven
na vijftien jaar berekend. namelijk ‘het verduurzamen van bestaand vastgoed Triodos Bank (2009) Groen goud - de financiële meerwaarde van
Een taxateur kan de waarde vermeerdering definitief vaststellen. tot ieders voordeel’; duurzaam vastgoed.
• Contracteren op basis van prestaties;
2 Contracteringsfase op basis van Design, Build, Maintain & AT Osborne (2010) Een modern monument. AT Osborne, Baarn.
Operate (DBMO)
Splits het gebouw beheersmatig in bouwkundige zaken en installatie- Geraedts, R.P., en D.J.M. van der Voordt (2005) Transformatie van
technische zaken. Contracteer voor beide percelen in een zo vroeg kantoorgebouwen.
mogelijk stadium van het project een uitvoerende partij.
Aangezien de eigenschappen van het installatietechnische perceel AfBeelding 1
(energietechnisch de quickwins) beter tot zijn recht komen in het Villa Rusthoek, hoofdkantoor van AT Osborne in Baarn
DBMO contract zal het bouwkundig perceel in de onderstaande
omschrijvingen buiten beschouwing worden gelaten.
• Design
Maak aan de uitvoerende partij bekend wat de financiële ontwerp-
limieten zijn en wat de daarbij behorende te behalen energie-
verbetering is, bijvoorbeeld energielabel A++ en behorende bij
comfortklasse B. De uitvoerende partij is zelf verantwoordelijk
voor het ontwerpproces en het eindresultaat.
• Build
Omschrijf in het contract goed wat er van de uitvoerende partijen
verwacht wordt tijdens de uitvoering.
• Maintain
Stel een prestatiegericht onderhoudscontract op welke gebaseerd
is op de NEN 2767. Deze bevat een bonus-malusregeling voor het
onderhouden van de installaties. Neem daarnaast een bonus-
malusregeling op voor de energieprestatie van het object.
Zo wordt de uitvoerende partij uitgedaagd om met nieuwe
innovatieve voorstellen te komen voor de verbetering van de
energieprestatie van het object.
• Operate
Het regelen en sturen van de energiestromen is noodzakelijk
om de lage exploitatiekosten te garanderen. De besparing op
de exploitatiekosten zijn tenslotte opgenomen in het nieuwe
verdienmodel van de belegger. Het is dus noodzakelijk dat de
uitvoerende partij hier ook verantwoordelijk voor wordt gemaakt.
De belegger verlegt hiermee het financieel risico met betrekking
tot de energiekosten.
Bij navraag in de markt is gebleken dat uitvoerende partijen ook
bereid zijn om de installatie volledig te financieren. De belegger
betaalt dan alleen een maandelijkse fee voor het gebruik van de
installaties. Het DBMO contract wordt dan een DBFMO (Design,
Build, Finance, Maintain, Operate) contract.
Tot slot
Natuurlijk zijn er meerdere mogelijkheden in het totale proces van de
opwaardering van bestaand vastgoed. Het voorgaande geeft slechts
een richting aan. Maar daarentegen laat het voorgaande wel zien dat
een andere vorm van samenwerking noodzakelijk is. De belegger en
assetmanager zouden bijvoorbeeld ook op basis van prestatie met
elkaar kunnen samenwerken.
38 SERVICE MAGAZINE DECEMBER 2010 39