Ferienvermietung Mallorca - steuerliche Betrachtung für Deutsche, die auf Mallorca eine Immobilie vermieten möchten. Steuerliche Betrachtung aus Deutschland zur Ferienvermietung auf Mallorca

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Ferienimmobilien in Spanien
steuerliche Betrachtung Deutschland

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Einführung
Verantwortlich für den Inhalt sind als Verfasser die Geschäftsführer der bahner + blank gmbh steuerberatungsgesellschaft. Die Informationen im
Webinar und dieser Ausarbeitung wurden mit äußerster Sorgfalt erstellt. Trotzdem kann für die gegebenen Hinweise und Empfehlungen, trotz
gründlicher Prüfung, daraus keine Haftung unsererseits hergeleitet werden. Insbesondere können wir keine Garantie für den Einzelfall
übernehmen. Die hier angesprochenen und abgedruckten Beiträge können nur einen ersten Überblick geben, aber in einschlägigen Fällen eine
eingehende Beratung nicht ersetzen. Bitte zögern Sie daher nicht, uns auf konkrete Einzelheiten und die Auswirkungen der einzelnen Punkte für
Sie oder Ihr Unternehmen anzusprechen. Eine unerlaubte bzw. nicht genehmigte Weitergabe an Dritte wird ausdrücklich untersagt.
Die Grundlage für das Besteuerungsrecht richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)
BRD – Spanien in der Fassung vom 03.02.2011.
Ein DBA löst das Problem der Doppelbesteuerung grundsätzlich über zwei Standardverfahren, die auch für Einkünfte aus unbeweglichem
Vermögen (z. B. bei der Vermietung einer spanischen Ferienimmobilie) in Betracht kommen:
 Freistellungsmethode
Die Mieteinkünfte werden in dem Land, in dem das Vermietungsobjekt liegt (sog. Belegenheitsstaat), besteuert und im Wohnsitzstaat des
Hausbesitzers nicht erfasst. Der Wohnsitzstaat kann die Einkünfte aber bei der Bemessung des Steuersatzes berücksichtigen
(sog. Progressionsvorbehalt).
 Anrechnungsmethode
Die Erträge werden im Belegenheits- und im Wohnsitzstaat besteuert, die im Belegenheitsstaat gezahlten Steuern werden aber auf die
Steuern im Wohnsitzstaat angerechnet.

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Das Besteuerungsrecht für die Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in Spanien steht (unabhängig der deutschen Zuordnung zu den Einkünften
aus Gewerbebetrieb oder Vermietung und Verpachtung) dem Belegenheitsstaat Spanien zu (Art. 6 Abs. 1 DBA-Spanien). Die Doppelbesteuerung
wird abweichend von der Mehrzahl der anderen deutschen DBA im Ansässigkeitsstaat des Eigentümers (Deutschland) durch Anrechnung der in
Spanien gezahlten Steuer vermieden.
Lediglich bei tatsächlicher Zugehörigkeit der Immobilie zu einer in Spanien gelegenen Betriebsstätte i. S. v. Art. 5 DBA-Spanien wird die
Doppelbesteuerung durch Freistellung von der deutschen Steuer unter Beachtung des Progressionsvorbehalts nach § 32b Abs. 1 Nr. 3 EStG
vermieden. Sofern die spanische Immobilie durch eine deutsche Kapital- oder Personengesellschaft erworben wird kommt diese Vorschrift u. U.
zur Anwendung.
Bei der Vermietung durch eine Privatperson werden die Voraussetzungen für eine spanische Betriebsstätte nicht geschaffen.
Vermietungseinkünfte
Das Besteuerungsrecht für die nach deutschem Recht zu ermittelnden Einkünfte aus unbeweglichem spanischem Vermögen steht sowohl dem
Belegenheitsstaat Spanien als auch dem Ansässigkeitsstaat Deutschland zu. Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, wird die in Spanien
gezahlte Steuer aber auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.
Selbstnutzung
Die reine Selbstnutzung führt in Deutschland zu keinen steuerpflichtigen Einkünften.
Veräußerungsgewinne
Auch bei Einkünften aus der Veräußerung einer spanischen Immobilie, steht das Besteuerungsrecht sowohl Spanien als auch Deutschland zu.
Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zwischen tatsächlichem Anschaffungszeitpunkt und Verkauf (jeweils Datum des Notarvertrages)
10 Jahre. Die Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Buchwert am Verkaufsstichtag. Der Buchwert
errechnet sich aus den ursprünglichen Anschaffungskosten abzgl. der bis dahin gewährten Abschreibung.

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Rechtslage bis 2012:
Durch eine BFH-Rechtsprechung (Beschluss v. 19.5.2010, I B 191/09, ) konnte die Vermeidung der Doppelbesteuerung nicht mehr über die
Anrechnungsmethode gelöst werden kann. Somit dürfen spanische Veräußerungsgewinne bis einschl. 2012 nicht in die Bemessungsgrundlage der
deutschen Steuer einbezogen werden; in allen offenen Fällen ist deshalb die Freistellungsmethode (Art. 23 Abs. 1a DBA-Spanien) zu wählen.
Allerdings unterliegen die Einkünfte in Deutschland dem Progressionsvorbehalt.
Rechtslage ab 2013
Die Freistellung der Veräußerungsgewinne stellte nur eine Übergangslösung dar, da das neue DBA-Spanien 2011 ausdrücklich die Anwendung der
Anrechnungsmethode vorsieht (Art. 22 Abs. 2b) Nr. VII) DBA-Spanien 2011).
Das bedeutet, dass ab dem Jahr 2013 die Veräußerung und die Vermietung gleichgestellt sind. Die Besteuerung findet sowohl in Spanien wie auch
in Deutschland statt. Die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuer angerechnet.
Zusammenarbeit der Behörden
Ausdrücklich möchten wir darauf hinweisen, dass die deutschen Steuerbehörden ein Auskunftsersuchen an die spanischen Finanzbehörden
richten können, um Besteuerungsfragen zu klären.
Quellen:
OFD Frankfurt, Verfügung v. 16.5.2012, S 1301 A - ES.08 - St 56)
OFD Rheinland, Verfügung v. 25.1.2013, S 1301 - 2009/0016 - St 123

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A. Einkommensteuer
Fall 1 - keine Eigennutzung durch den Eigentümer
 Wird die Ferienimmobilie (Wohnung, oder Haus) ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, also keine Eigennutzung,
dann sind alle Kosten abzugsfähig.
Grundsätzlich keine Überprüfung, ob aus der Vermietung ein Totalüberschuss entsteht gleichgültig ob die Vermietung durch eine Agentur
oder in Eigenregie durchgeführt wird
Fall 2 - teilweise Eigennutzung durch den Eigentümer
 Wird die Ferienimmobilie auch teilweise eigengenutzt dann gilt folgendes:
- die der Vermietung direkt zuordenbaren Kosten (z.B. Inserate, Reinigung, Mietschäden, Energie, etc.) sind uneingeschränkt abzugsfähig
- die übrigen Kosten (z.B. Schuldzinsen, Abschreibung, Versicherungen, etc.) sind anteilig abzugsfähig.
- Leerstandszeiten werden im Verhältnis von Fremdvermietung zu Eigennutzung aufgeteilt
z.B. Fremdvermietung 6 Monate, Eigennutzung 2 Monate, Leerstand 4 Monate
= die Kosten werden im Verhältnis 6 : 2 aufgeteilt (6/8 = Vermietung, 2/8 = Eigennutzung)
Die Überschusserzielungsabsicht muss der Finanzverwaltung an Hand einer Prognoseberechnung über einen Zeitraum
von 30 Jahren nachgewiesen / glaubhaft gemacht werden.

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Modelrechnung bei teilweiser Eigennutzung
Einnahmen
- Vermietung: € 1.600,00 p. M. / 6 Monate € 9.600,00
- Eigennutzung: 6 Monate € 0,00 € 9.600,00
Ausgaben
- Abschreibung
(Anschaffungskosten ohne Grund + Boden) € 300.000,00 x 2 % € 6.000,00
- Schuldzinsen: € 250.000 / € 6.194,00 Zins € 6.194,00
- Hausversicherungen, Grundsteuer, etc. € 1.500,00
€ 13.694,00
davon sind 50 % (anteilig für 6 Monate) abzugsfähig € 6.847,00 € 6.847,00
direkte Kosten für die Vermietung:
- Reparaturen / Mietschäden € 1.000,00
- Hausmeisterservice vor Ort / Abnahme € 600,00
- Strom, Wasser, etc. € 300,00
- Reisekosten, Telefon, etc. € 500,00
Kosten sind zu 100% abzugsfähig € 2.400,00 € 2.400,00
€ 9.247,00
steuerlicher Überschuss: € 9.600,00 abzgl. € 9.247,00 = € 353,00
In Spanien evtl. bezahlte Steuer wird in der deutschen Steuererklärung bis maximal der tatsächlichen in Deutschland fälligen Steuer angerechnet.
Sollte die spanische Steuer höher sein führt die Anrechnung zu keiner Erstattung.

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B. Umsatzsteuer
Mit Wirkung zum 01.01.2010 wurde die umsatzsteuerliche Behandlung im Bereich der Dienstleistungen grundlegend neu geregelt.
ist der Empfänger der sonstigen Leistung – also der Mieter der Ferienimmobilie, ein „Privatmann“ dann gilt folgendes:
 Die Leistung ist in Spanien steuerbar, da das Grundstück dort liegt (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG)
 Sofern die Vermietung dieser Immobilie vom spanischen Umsatzsteuergesetz erfasst wird, ist Steuerschuldner in Spanien der Vermieter.
Dieser muss sich dort für Zwecke der Umsatzsteuer registrieren lassen, sofern dies nicht bereits erfolgt ist.
ist der Empfänger der sonstigen Leistung – also der Mieter der Ferienimmobilie, ein „Unternehmer“ dann gilt folgendes:
 Leistung ist in Spanien steuerbar und steuerpflichtig, da das Grundstück dort liegt (§ 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG
 Inwieweit die Steuerschuld entsprechend der deutschen Regelung des § 13b UStG auf den Mieter übergeht, hängt von den in Spanien
geltenden Regelungen ab. Nach dem deutschen Umsatzsteuerrecht wäre § 13 b UStG nicht anwendbar.
Sehen die umsatzsteuerrechtlichen Regelungen des betreffenden Staates keinen Übergang der Steuerschuld auf den im betreffenden Staat
ansässigen Mieter vor, so bleibt der Eigentümer Steuerschuldner. Dieser muss sich dann für Zwecke der Umsatzsteuer im betreffenden
Staat registrieren lassen und dort seine deklaratorischen Pflichten erfüllen.

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Anlagen

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Ferienhaus | Ferienwohnung
Abgrenzung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Vermietung
Die Vermietung von Wohnungen ist gem. § 14 Satz 3 Abgabenordnung grundsätzlich eine vermögensverwaltende und nur ausnahmsweise eine
gewerbliche Tätigkeit. Dies gilt auch für die Vermietung von Ferienwohnungen. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist die Zahl der
vermieteten Wohnungen für sich allein kein entscheidender Gesichtspunkt für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit.
Bei der Vermietung einzelner Ferienimmobilien kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins
Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden, oder wenn wegen eines besonders häufigen
Wechsels der Mieter eine gewisse – einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb (Fremdenpension, Hotel) vergleichbare – unternehmerische
Organisation erforderlich ist.
Maßgebend sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls.
Nach Verwaltungsauffassung ist bei der Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden
Voraussetzungen vorliegen:
1. Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts vollständig eingerichtet sein. Hierzu gehören Möblierung, Wäsche und Geschirr.
2. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl von gleichartig genutzten Wohnungen liegen, die eine einheitliche
Wohnanlage bilden.
3. Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen
von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
4. Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden. Es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal
anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Ausstattung in einem
Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt.

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So hat der BFH die Vermietung auch nur einer Ferienwohnung vor allem dann als gewerblich angesehen, wenn diese in einem Feriengebiet im
Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt sowie die Werbung für kurzfristige Vermietung
an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind.
Die geforderte Vergleichbarkeit mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen liegt vor allem dann vor, wenn die Wohnungen wie Hotel-
oder Pensionsräume ausgestattet sind, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird und sie hotelmäßig angeboten, d.h.
auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und sich zudem in einem Zustand befinden, der die sofortige
Vermietung zulässt, und zwar auch dann, wenn Buchungen nicht vorliegen.
Die Gewerblichkeit kann sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter Zusatzleistungen erbringt, die eine unternehmerische Organisation
erfordern, wie sie durch die Vermögensverwaltung durch Wohnungsvermietung allein nicht erforderlich, bei der Führung einer Fremdenpension
jedoch notwendig ist. (s. a. BFH Urteil vom 14.7.2004 (IX R 69/02, BFH/NV 2004, 1640).
Die Beherbergung in Fremdenpensionen ist stets ein Gewerbebetrieb
Die Vermietung – auch Untervermietung – möblierter Zimmer ist keine gewerbliche Tätigkeit. An dieser Beurteilung ändert sich auch dann nichts,
wenn außer der Nutzungsüberlassung als Nebenleistungen die Reinigung der Räume, die Gestellung des Frühstücks und dergleichen besonders
erbracht werden. Eine gewerbliche Tätigkeit ist jedoch bei der Überlassung von Wohnraum gegeben, wenn die Nutzung des Vermögens hinter der
Bereitstellung einer dem Beherbergungsbetrieb vergleichbaren Organisation zurücktritt.
Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit
ausübt. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit – in der Person des Vermieters – die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des
vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Daher können dem Vermieter nur
solche Tätigkeiten zugerechnet werden, die der gewerbliche Vermittler für ihn erbringt; die Eigenschaft als Gewerbetreibender ist dem Vermieter
nicht zuzurechnen.
Betriebsstätte nach dem GewStG
Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist nach § 2 GewStG eine gewerbliche Betriebsstätte gegeben, wenn die Voraussetzungen nach dem BFH-
Urteil vom 25.6.1976 (BStBl II 1976, 728) erfüllt sind.

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Kontaktdaten
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Ansprechpartner Udo Blank | Steuerberater
Gabriele Bahner | Steuerberaterin
zertifizierter Testamentsvollstreckerin (AGD)