Revista 2008

Damos soluciones a tus inversiones DYRECTO 2008/I

OPORTUNIDADES DYRECTAS
Ahora es el momento...

ASEGURA TUS
INVERSIONES CON
DYRECTO CONSULTORES
SUELO: Las mejores oportunidades
en precio y ubicación
CONSTRUCCIÓN: Adecuada en
costes y calidad
FINANCIACIÓN: Conseguimos
financiación en condiciones óptimas
COMERCIALIZACIÓN: Te ayudamos a
vender obra nueva
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editorial

ESTIMADO
editorial

CLIENTE

■ EDITORIAL:
■ DIRECCIÓN:
◆ Jaime Cavero Gandarias
■ COORDINACIÓN:
◆ Miriam Peláez Corominas
■ REDACCIÓN:
◆ Jaime Cavero Gandarias
◆ Miriam Peláez Corominas
◆ Anatael Pérez Francisco
◆ Joaquin Cruchaga Nieto
◆ Juan Gabriel Moreno Borges
◆ David Hoys Bodelón
◆ Yurena Febles Izquierdo
◆ Jéssica Pérez Pérez El verano 2007 marcó un Los profesionales de Dyrecto queremos
◆ Enrique Lucini Serra punto de inflexión en la ayudar a nuestros clientes a optimizar sus
◆ Aridani Rodriguez Álvarez evolución de nuestro sector inversiones, defendiendo unos márgenes
◆ Andrés Barreda Concepción inmobiliario. Desde enton- cada vez más afectados. Esto significa
◆ Leonardo José Quijada Díaz ces, las noticias caen en afinar a tope en todas las decisiones: Com-
cascada configurando un pras de suelo, selección de constructoras,
◆ Carmen Alicia Martín Ramos
panorama diferente que financiación, etc, son entre otras, decisio-
◆ Ricardo Pérez García obliga a revisar y a adoptar estrategias nes que tienen un impacto determinante en
◆ Yasmira Chinea Barroso también distintas porque las fórmulas de la las cuentas de resultados de los promoto-
■ COLABORACIÓN: bonanza vivida durante casi diez años, no res, cada vez más sensibles a errores que
◆ Fernando Weyler Sarmiento tienen ya valor. Un matiz importante: La antaño ocultaban los altos beneficios.
situación actual es nueva, pero no necesa-
◆ Gisella Arelis Dioses Peña
riamente peor. Obras son amores. Este número de Dyrec-
to Consultores es una demostración fiel de
■ MAQUETACIÓN: En Dyrecto entendemos que esta rece- estos principios que nos animan. Te invita-
sión constituye una fuente de oportuni- mos a recorrer sus páginas en las que sin
■ Y...MANERA, S.D.G. S.L.
dades para quien quiera verlas. Dicho duda encontrarás claves interesantes de
■ DISTRIBUCIÓN: de otro modo, vemos la parte llena del cara al futuro. El año empieza con FITUR
■ MSI Archipiélago, S.L. vaso, y creemos que debemos ayudar y con ella nuestro Foro de Inversores, una
a nuestros clientes en la definición de ocasión magnífica para poner en contacto
■ IMPRESIÓN: sus estrategias de futuro. Nos avala una a inversores y ofertantes.
■ Gráficas Sabater historia llena de ejemplos de empre-
sarios que supieron tomar decisiones Dyrecto cuenta con el mejor equipo huma-
■ EDITA: adecuadas en tiempos de crisis que más no para afrontar el futuro con éxito. Cuenta
■ DYRECTO bien inducían al inmovilismo e incluso con nosotros.
◆ Apartado de Correos 10116 al pesimismo. Esta historia nos enseña
◆ 38008 España que el buen empresario es aquel que
analiza los riesgos, los ubica en su justa
◆ Tel.: 902 120 325
dimensión y aprovecha las oportunidades
◆ Fax: 902 362 184
que se le plantean. Por eso en Dyrecto
◆ dyrecto@dyrecto.es creemos que es un buen momento para
◆ www.dyrecto.es invertir, eso si con cabeza, sabiendo que
■ Depósito Legal: TF-1767/06 no vale cualquier cosa a cualquier pre-
cio, y evitando errores de más que difícil JaIme Cavero
enmienda. Socio-Director

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2 2008 www.dyrecto.es

editorial

SUMARIO

editorial
Editorial: (p.2) Estudios
4 Informe sobre la Situación Económicos: (p.31)
del Mercado Inmobiliario 32 Es momento de diversificar.
Busca la Inversión más Rentable

Comercialización
de Viviendas: (p.6) Internacional: (p.36)
7 Marketing 38 ¿En qué País debo Invertir?
Inmobiliario: Una Herramienta Preferencias de Expansión de
Imprescindible para Vender Promotores, Hoteleros y Bancos

Selección de Subvenciones: (p.41)
Contratista: (p.10) 43 La Modernización del
11 Seleccionar al contratista Sector Hotelero Español. Una
adecuado. LA CLAVE DEL ÉXITO necesidad que debe ser apoyada

12 Primer Estudio sobre los 50 2007, un año de transición
Costes de Construcción en España para los Incentivos Económicos

Financiación Entidades Búsqueda de Operador: (p.53)

Financieras: (p.14) 54 ¿Cómo y Dónde Invierten las
Cadenas Hoteleras? Estudio de
15 ¿Dónde puedo Plan de Expansión de Cadenas
encontrar Financiación? Hoteleras para 2008
17 Un nuevo camino
hacia la Banca Privada
18 Quedan Entidades I+D: (p.60)
dispuestas a Financiar
60 El Sol. Un Tesoro
en tu Tejado
62 Dyrecto. Modelo
Compra Venta de de Inversión en los
Suelo y Hoteles: (p.21) Nuevas Tecnologías
23 ¿Qué es lo que buscan
los Promotores para Invertir?
24 Presión Compradora.
Estudio del Suelo en España Colaboraciones: (p.56)
28 Foro de 56 Dyrecto crea su
Inversores. La Oportunidad Dyrecta propia red de
agentes delegados
30 Venta de Suelo Público
30 Fuente para la adquisición de Suelos.
Los nuevos Planes Urbanísticos

Información actualizada en tu correo electrónico
2008 3

editorial

INFORME SOBRE
editorial

LA SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO
Recomendaciones para Aprovechar las Oportunidades de Negocio:

Desde el verano del 2007 hay un cambio radical en la situación del mercado. El anterior periodo,
que comenzó tras la última crisis en el año 1992 se ha caracterizado principalmente por un nivel
reducido de tipos de interés y una demanda creciente de viviendas (primera vivienda y segunda,
con compradores extranjeros, inversores…). Así mismo, la baja morosidad en los préstamos
hipotecarios daba una gran confianza a las entidades que impulsaban fuertemente al sector.

La situación actual es total- do considerablemente: los compradores- subcontratan la construcción a empresas
mente diferente, se puede inversores ya no le ven atractivo a corto especializadas.
seguir ganando mucho plazo y los compradores en busca de una Previsión: Disminución del volumen
dinero y tener éxito pero vivienda propia están posponiendo sus de obras que permitirá negociar mejores
definiendo nuevas estrate- decisiones, conscientes de que por prime- condiciones en cada obra.
gias de inversión. Existen ra vez en muchos años el tiempo juega a Recomendaciones: CONSTRUCTOR,
buenas oportunidades de su favor y además encuentra dificultades apoyarse en agentes comerciales exter-
negocio y para aprovecharlas hay que utili- para financiarse. La dificultad para vender nos para detectar buenos clientes, analizar
zar caminos diferentes. Éstas son algunas una vivienda es más acusado en zonas previamente su solvencia. PROMOTOR,
recomendaciones genéricas que damos a costeras y segunda residencia. aumentar la subcontratación con un único
nuestros clientes. Los plazos de venta de una vivienda se contratista principal, utilizar el concurso de
han incrementado, obligando al promotor a obras como método para elegir el contra-
Compra-venta SUELO idear nuevas fórmulas de venta para atraer tista adecuado para asegurar la calidad y
Propietario promotor a los consumidores (piso piloto, regalos plazo de entrega y reducir las desviaciones
Situación: Exceso de OFERTA de de coches, viajes, primeras cuotas de la de la obra.
suelo. En el mercado hay exceso de suelo hipoteca, intereses…).
finalista en venta con rebajas en precios Previsión: aumento de la competencia FINANCIACION
incluso por debajo del de adquisición. por llevarse a un comprador cada vez más Cajas y Bancos
Muchos promotores están desinvirtiendo exigente. En el mercado hay demanda real Situación: OFERTA de financiación
en suelos adquiridos por miedo a la dificul- de nuevas viviendas, existen comprado- mucho más escasa tanto para el com-
tad para vender los pisos y por la falta de res, la dificultad radica en utilizar el medio prador final como para el promotor. Las
financiación. La DEMANDA ha disminuido, adecuado para llegar a ellos con una oferta entidades financieras tienen problemas de
hay menos compradores buscando suelo. diferenciada y al menor coste de marketing liquidez y aumento del índice de morosidad
Por tanto la situación del mercado de suelo posible. (siendo este índice más elevado en las
es de exceso de oferta donde el compra- Recomendación de DYRECTO a sus cajas de ahorros que en los bancos).
dor tiene el poder de negociación sobre clientes: al PROMOTOR. Controlar los Aumento de los costes de financia-
el precio (ver último informe de la presión costes de construcción subcontratando ción: las entidades están aprovechando la
compradora en este boletín) con la empresa adecuada. Promociones situación para recuperar sus márgenes de
Previsión: la situación va a empeorar en marcha, ya contratadas y con el suelo beneficio, endureciendo las condiciones
para el propietario/vendedor durante el comprometido, sacrificar parte del mar- financieras a la concesión de préstamos
próximo año, el proceso de desinversión gen promotor e invertir más recursos en promotor. Las entidades exigen un porcen-
de los promotores aumentará y en el comercialización utilizando Internet (por- taje mínimo de unidades vendidas cada
mercado los suelos en venta comenzarán tales de venta de vivienda y web propia) vez más alto, exigen una clara definición
a “rebotar” con más fuerza, dificultando con mucha creatividad, sin necesidad de de la estrategia comercial de ventas y el
todavía más el cierre de operaciones. posicionarla, utilizar videos, pisos piloto, análisis que realizan al promotor es mucho
Recomendación de DYRECTO a sus Utilizar las redes de agentes inmobiliarias, más exhaustivo (experiencia en el sector,
clientes: PROPIETARIOS de suelo vender pero seleccionando previamente según su capacidad técnica y económica, cartera
cuanto antes rebajando el precio un 30% eficacia (algunas redes están recortando de suelo, resultados, márgenes, estructura
por debajo de la tasación actual, a los PRO- recursos). Tener preparadas estrategias de financiera,...)
MOTORES/INVERSORES aprovechar esta salida ante la dificultad en la venta, como Recomendación de DYRECTO a
situación para tras un análisis profundo y es el alquiler. sus clientes: tocar en muchas puertas
profesional encontrar buenas oportunida- haciendo una búsqueda muy selectiva
des en precio y ubicación y comprar ahora CONTRATACION DE OBRAS Promotor- hasta encontrar aquella oficina que toda-
buen producto. constructor: vía está dispuesta a financiar (en España
Situación: OFERTA de constructo- existen 34.000 oficinas, con cumplimien-
Compra venta de VIVIENDAS ras muy amplia con poca experiencia y to de objetivos y necesidades muy dife-
promotor particular especialización, problemas de crecimiento rentes, y 400 marcas bancarias que com-
Situación: OFERTA de viviendas en rápido en los últimos años, saturación y piten con diferentes políticas crediticias
venta en aumento, con un alto stock sin dificultades para diferenciarse. DEMANDA y que aplican estrategias de captación
vender, que presiona el precio a la baja. de los promotores aumentando la sub- distintas para el promotor (ver estudio).
La DEMANDA de particulares se ha enfria- contratación. Cada vez más promotores Admitir financiación a un coste mucho

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editorial

Recomendaciones: Es un buen pro-
ducto para diversificar, pero garantizando
la gestión con profesionales. Existe poco
producto a la venta y mucha deman-

editorial
da compradora. Hay que aprovechar los
pocos productos que salen a la venta, casi
siempre porque sus propietarios no han
contado con una gestión profesional.

COMPRA VENTA DE HOTELES:
Situación: existen en el mercado
muy buenas oportunidades de compra,
con buenos precios. Según nuestros
estudios hay un excesivo interés por un
producto muy concreto que no existe en
el mercado (urbano, prime, gran capital)
y la demanda inversora no acaba de
valorar la rentabilidad que ofrecen otras
muchas alternativas existentes, tanto en
vacacional o urbano. Mucho dinero de
promotores residenciales se está des-
viando a Hoteles
Recomendaciones de DYRECTO a
sus clientes: Al propietario hotelero, es
buen momento para vender y mantener
la propiedad garantizando la explotación
En el mercado hay demanda Recomendación de DYRECTO a sus mediante contrato con operador. A los
clientes: El sector inmobiliario se decan- inversores, que aprovechen la situación
real de nuevas viviendas, existen tará por la diversificación y el mercado del mercado para tomar posiciones fiján-
compradores, la dificultad radica de oficinas constituye un buen punto de
partida, tanto para inversores naciona-
dose en dónde desean invertir las cade-
nas (ver estudio). Al mercado turístico
en utilizar el medio adecuado les como internacionales. Mercado que español le queda un gran recorrido, siem-
cuenta con una importante demanda de pre es importante contar con un buen
para llegar a ellos con una oferta superficie en el que, debido a la escasa gestor que sea capaz de comercializar la
diferenciada y al menor coste de disponibilidad en las zonas prime de las inversión.
principales ciudades, se están creando
marketing posible. áreas específicas que mantienen o supe- COMPRA VENTA DE CENTROS
ran las rentabilidades que ofrece una COMERCIALES:
más elevado y menor apalancamiento, oficina en la zona prime. Así mismo, el Situación: El mercado de retail ha
hacer preventas lo antes posible, acudir mercado hotelero en sus componentes experimentado un importante crecimiento
a la vivienda VPO, presentar las opera- de suelo y/o en ejecución también está en los últimos años. La entrada de impor-
ciones en aquellas entidades que todavía resistiendo con fortaleza tantes inversores extranjeros ha motivado
desean financiar y hacerlo con un buen la proliferación de estas grandes superfi-
plan de negocio. COMPRA VENTA DE GERIÁTRICOS: cies, unido a la demanda de consumo del
Situación: El sector geriátrico ha ini- cliente final.
COMPRA VENTA DE OFICINAS: ciado una nueva fase en 2007 con la Aunque se comienza a hablar de cierta
Situación: creciente demanda de metros entrada en vigor de la Ley de Dependencia saturación de superficies comerciales, es
cuadrados para este tipo de establecimiento, que garantiza plazas geriátricas públicas y cierto, que hay determinadas zonas que
lo que ha provocado un incremento en la privadas con el fin de acabar con los des- ofrecen buenas oportunidades de inver-
absorción de superficies de oficinas, motiva- equilibrios entre oferta y demanda. La posi- sión. Menos viviendas nuevas significan
do principalmente por los crecientes niveles bilidad de concertar plazas, beneficiará a menos actividad de urbanización y menos
de rentabilidad que ofrecen este tipo de este tipo de negocios ya que garantizará presión para la apertura de comercios.
inmuebles. Esta situación viene acompañada ingresos fijos a los explotadores. Recomendación de DYRECTO a sus
de las expectativas de crecimiento de las Según el INE, los españoles mayores clientes: Contar con una gestión especia-
rentas en el mercado de oficinas. de 65 años ya representan el 17% de la lizada es uno de los puntos más importan-
La baja disponibilidad de superficie población (unos 7.5 millones de personas), tes para asegurar la rentabilidad en este
de oficinas en las zonas prime de las un tercio de los cuales tiene algún grado tipo de negocios, ya que permite generar
principales ciudades españolas supone un de dependencia. Se estima que los mayo- valor y evitar su devaluación. A lo que hay
incremento en el precio de alquiler de las res de 65 años representen el 20% de la que añadir que el perfil de inversor de un
oficinas, pero el inversor está dispuesto a población española en 2020 y el 35,7% en centro comercial es el de una persona que
pagar esos precios aunque vaya en contra 2050, convirtiéndose así en el tercer país no entra de forma esporádica y que busca
de su rentabilidad. Con ello, el creciente mas viejo del mundo por detrás de Corea buenas rentabilidades.
interés en este mercado está desplazando (38.2%) y Japón (39.6%) según la Organi-
a las empresas a situarse en los principales zación para la Cooperación y el Desarrollo
ejes comerciales. Económico (OCDE).
Según el tamaño de las superficies, El mercado gestor ya empieza a ofre-
las oficinas de menos de 500m² son las cer buenas opciones donde poder esco-
más demandadas en el mercado a lo que ger gestores con experiencia demostrada,
hay que añadir, que el mercado de oficinas figura que va ganando importancia ante la
español presenta las tasas de desocupa- dificultad que supone explotar con éxito Jaime Cavero
ción más bajas de Europa. este negocio. Socio-Director

Envíanos tus preferencias a dyrecto@dyrecto.es para recibir personalizado nuestro “Dyrecto Informa”
2008 5

Comercialización de vivienda

seRvicio de
APOYO AL PROMOTOR PARA LA VENTA DE OBRA NUEVA
En Dyrecto sabemos las dificultades a las que se enfreta el promotor a la hora de colocar obra nueva en

el mercado. Por ello, hemos desarrollado un nuevo servicio encaminado a facilitar la comercialización de
viviendas en un entorno que requiere de nuevas y más agresivas formas de venta.

proCeDImIento marketing, así como los planes de acción incluso aquellas utilizadas con anterio-
Nuestro servicio de comercialización se con sus correspondiente presupuesta- ridad por el propio cliente, se proce-
rige por un procedimiento de trabajo ción. Estas acciones implican: derá a definir qué agentes son los más
riguroso, que arranca con un estudio en • Definir el mix de comunicación más adecuados en función de su cobertura,
profundidad de la situación, con el fin de adecuado en función del mensaje a grado de especialización, potencial de
identificar variables de marketing esen- transmitir. clientes, etc.
ciales para la venta: • Mejoras en las webs, contratación de
• Definir la naturaleza de la oferta y sus portales. Dyrecto es la solución a su necesidad
ventajas competitivas, procedan éstas • Uso de medios de comunicación espe- de vender:
del precio o de beneficios específicos cíficos. A lo largo de todo el proceso, Dyrecto
de la promoción. • Uso de los medios propios de Dyrecto actuará bajo la premisa esencial de
• Análisis del mercado potencial definien- como “Dyrecto Informa” o nuestra web- defender los márgenes del promotor.
do los perfiles de los segmentos suscep- site visitada por más de 7500 profesiona- Esto implica también un uso racional
tibles de convertirse en compradores. les incluyendo todas las inmobiliarias. de los recursos aportados por el pro-
• Determinación del precio de venta al • Uso de soportes de comunicación promotor para el logro de sus objetivos
cliente final más adecuado. piedad de los canales seleccionados. de venta.

Una vez cubierta la fase de estudio pro- En relación a la comercialización, y una no lo dude. Si su problema es vender,
cedemos a establecer las estrategias de vez evaluadas las diferentes alternativas, Dyrecto es la solución.

maRtinsa Fadesa, pRimeRa multinacional inmoBiliaRia en euRopa

MARTINSA-FADESA es una de las prin- ción de dos hoteles, un gran edificio de
cipales inmobiliarias españolas cotiza- oficinas, un centro de ocio y 850 vivien-
das, con mayor diversificación geográ- das. En Smir tres proyectos distintos con
fica y una de las más especializadas a hoteles, campos de golf, zonas de ocio y
nivel europeo en gestión de suelo. La deportivas y más de 3.231 viviendas.
compañía se caracteriza por la puesta Zona Centro: En Rabat, un complejo
en marcha de grandes desarrollos urba- residencial. En Casablanca el hotel Bar-
nísticos donde prima el respeto al medio celó Casablanca, de 4 estrellas Premium
ambiente y la integración en el entorno y 85 habitaciones, en funcionamiento
paisajístico. Estos desarrollos están, por desde marzo de 2006.
lo general, dotados de múltiples ser- Zona Marrakech: Un resort de alto nivel
vicios (campos de golf, amplias zonas metros cuadrados, la inmobiliaria espa- situado en el Palmeral de Marrakech,
verdes y de ocio, áreas comerciales, ñola construirá 60 apartamentos de lujo que cuenta con tres hoteles, un campo
instalaciones deportivas, etc...) y un hotel de gama superior de cinco de golf de 18 hoyos, un centro comercial
En la actualidad, la compañía está abor- estrellas y 140 habitaciones. y más de 2.600 viviendas.
dando un prometedor plan de expansión Asimismo, el 1 febrero de 2007, la com- Zona Sur: En Playa Blanca, un com-
internacional, y su presencia se extien- pañía dio un paso más en su apuesta por plejo de gran envergadura sobre una
de ya a España, Portugal, Marruecos, el mercado mexicano con dos nuevos superficie de 695 hectáreas en el que
Rumania, Hungría, Polonia, Francia, Bul- proyectos en Guadalajara y San Miguel se construirán ocho hoteles, con dos
garia, México, República Dominicana, de Allende. En la actualidad, la compañía campos de golf de 18 hoyos, centro
República Checa y Eslovaquia, así como estructura su presencia en Marruecos en comercial y artesanal y 5.000 viviendas.
en Reino Unido, Irlanda, Alemania y Sue- cinco zonas, en las que dispone de los En Agadir otro complejo residencial casi
cia con oficinas comerciales. siguientes desarrollos: concluido.
En 2007, ha dado un paso más en su Zona Oriental: En Saïdia 17.000 camas A lo largo de los años la compañía ha
proceso de consolidación en Portugal turísticas, tres campos de golf, zonas de confiado en Dyrecto para la obtención de
con el lanzamiento de un complejo turís- ocio y servicios, un puerto deportivo con Financiación pública en la rama hotelera.
tico de cinco estrellas en la prestigiosa 800 amarres y 3.111 viviendas.
urbanización Belas Clube de Campo, Zona Norte: En Tánger, el Tánger City
en las inmediaciones de la ciudad de Center, que la compañía desarrolla junto al
Lisboa. Sobre una parcela de 32.000 Grupo Anjoca, y que supone la construc-



MARKETING INMOBILIARIO:
UNA HERRAMIENTA IMPRESCINDIBLE

PARA VENDER

En las circunstancias actuales sé que tengo que invertir en marketing, pero…
¿cómo ser eficaz en la venta?,
¿cómo dimensiono mi inversión sin quedarme corto o excederme?

Dyrecto tiene respuestas
contundentes a todas tus
preguntas y soluciones
para vender tus promocio-
nes.

A lo largo de muchos años
de experiencia, en Dyrecto
hemos analizado en pro-
fundidad las estrategias
comerciales utilizadas en el
sector inmobiliario y den-
tro de ellas, los canales de
comercialización más eficaces, los siste-
mas de comunicación más adecuados, así
como los canales de venta que mejor fun-
cionan. Esta experiencia nos permite hoy
asesorar a nuestros clientes promotores en
la mejor manera de vender y dar salida a
sus promociones.

En nuestros doce años de vida hemos comunicación eficaz tanto en los aspectos producto casi o totalmente configurado.
tenido la oportunidad de asesorar a los formales del mensaje a transmitir (ventajas La cuestión es: “Encontremos un com-
principales promotores inmobiliarios en del producto), como en los medios a utilizar prador para mis viviendas, con sus ven-
más de 500 proyectos, con una inversión (mix de fórmulas y soportes). tajas, sus valores diferenciadores y sus
acumulada de más de 5 mil millones de inconvenientes”. Así pues y partiendo
euros. Durante este largo periodo hemos Ha llegado el momento de vender proacti- de las características del producto bien
vivido una situación de exceso de deman- vamente, de invertir eficazmente en comu- analizadas, es necesario construir un
da que mantenía al promotor alejado de nicación. Ahora el promotor necesita retrato robot de nuestros clientes poten-
preocupaciones por la venta. El mercado del marketing inmobiliario para vender ciales: Sería algo así como un proceso de
sencillamente absorbía toda la producción pisos. segmentación de mercado a la inversa:
de viviendas. Hoy nos encontramos con un el producto tal cual es, condiciona las
elevado stock de viviendas sin vender con Por todo esto, Dyrecto ofrece a sus características del cliente.
fórmulas de comercialización insuficientes. clientes una nueva línea de servicios
La pregunta más frecuente de nuestros dirigidos al promotor inmobiliario cuya Nos encontramos en la fase estratégica de
clientes es: ¿Cómo puedo vender más? finalidad es la de ayudarle a vender sus marketing y por lo mismo es fundamen-
Financiar y vender son las necesidades viviendas de nueva construcción. tal no cometer errores, ya que nuestras
más urgentes que no paran de manifes- actuaciones -léase marketing mix- estarán
tarnos los más de 400 promotores que Si su necesidad es vender, podemos igualmente desenfocadas.
atendemos al año. ayudarle:
A continuación, y sin abandonar esta fase
El promotor residencial tiene ante sí el reto • El marketing inmobiliario es una herra- estratégica, hemos de definir claramente
de aprender a desarrollar estrategias de mienta esencial y el aprovechamiento de cuál es el concepto vendedor que hemos
marketing que exceden con mucho la tradi- sus técnicas, estrategias y tácticas debe de utilizar. Vale decir cuál o cuáles son los
cional caseta de ventas junto a la obra. Sin producirse desde el mismo momento en valores diferenciadores de mi producto y
prescindir de ésta última, hemos de dotar- que se decide acometer un proyecto. Sin que quiero hacer patentes a ojos de mis
nos de herramientas que nos permitan ir a embargo tal como queda expuesto, ope- posibles clientes. Se trata de posicionar el
por el comprador potencial mediante una ramos bajo la premisa de contar con un producto en el mercado haciendo el énfasis

2008 7


Las ventas on-line funcionan paralela-
mente con el negocio tradicional, es un
canal adicional que ofrece interesantes
resultados a aquellos profesionales que
son capaces de orientar adecuadamente
su estrategia y posicionamiento on-line.
La presencia en Internet permite ventajas

como la interacción y contacto directo
con el cliente todos los días del año y a
cualquier hora del día. Es pues un medio
sin fronteras ni horarios. Permite emitir
informes de seguimiento y estadísticas
medidoras de resultados de forma auto-
mática. El 34,9% de las ventas realiza-
das de viviendas en el 2007 se han rea-
lizado con la participación de Internet
y esta cifra no para de crecer.

Web Site propia: consideramos impres-
cindible tener accesible en Internet una
información completa de la promoción,
no tanto en las características objetivas del a las diferentes variables del mix de éste es un escaparate al que es muy fácil
producto (metros cuadrados, habitaciones, marketing. llevar a un posible comprador y satisfa-
instalaciones colectivas, etc.), como en los • Se establecen a continuación las estrate- cerle con toda la información que pueda
beneficios funcionales (precio, amplitud, gias y medios necesarios para la conse- necesitar. El 96% de los principales pro-
comodidad, contacto con la naturaleza, cución de los objetivos. motores inmobiliarios de España dispone
cercanía a centros comerciales o centros • Identificamos qué planes de acción con- de una página Web, aunque sorprende
de trabajo, etc.) o valores más ubicados en cretos vamos a realizar, sujetándolos a que sólo el 51% mantiene presencia
la órbita de lo simbólico: lujo, status social, presupuesto y calendario y por último; activa en Internet, es decir, sólo la mitad
etc. Estos valores operan de forma dife- • Controlaremos periódicamente los resul- tienen la posibilidad de venta a través
rente en los mecanismos de decisión de tados, introduciendo las medidas correc- de la red. Tener una posición buena en
compra de los clientes, siempre en función tivas necesarias. los principales buscadores generales es
de sus necesidades. muy caro, sólo recomendamos aplicar
el presupuesto al diseño y contenidos,
Tradicionalmente se ha entendido que el MEDIOS DE COMERCIALIZACIÓN incluyendo, además de fotos, videos que
precio es una decisión ubicada en la órbita La oficina de la empresa recreen en tres dimensiones las emocio-
del marketing mix. Sin embargo, sería un nes que puede vivir el comprador.
error no reconocer la importancia estraté- Agentes Inmobiliarios
gica del precio. En este sentido, la larga Oficinas Comerciales Los Portales Inmobiliarios, se están afian-
experiencia de Dyrecto puede aportar al zando como una alternativa para la venta
Redes / Franquicias inmobiliarias
cliente unos criterios de fijación de los de pisos, más económica para el vendedor
mismos que se ajusten de manera rea- Ferias Inmobiliarias y más cómoda para los compradores. La
lista al mercado. Es muy fácil caer en Piso Piloto
realidad es que representan hoy el mejor
una sobrevaloración de activos máxime escaparate para la captación de posibles
en momentos de recesión. De igual modo, Casetas de ventas compradores y se están convirtiendo en
márgenes y beneficios pueden verse nega- Vallas exteriores el punto de partida para buscar casa de la
tivamente afectados por una política de forma más eficaz.
Publicidad en medios tradicionales
precios diseñada en un afán de obtener
liquidez rápidamente. Clasificados en periódicos Hemos estudiado los 65 portales inmobilia-
rios más efectivos de España y en el exte-
Portales Inmobiliarios
El marketing mix se compone de las polí- rior, con difusión suficiente para atraer un
ticas o tácticas de marketing: Producto, Internet gran número de compradores interesados
que ya nos viene dado, el precio del cual en viviendas. El estudio y conocimiento de
hemos hecho algunas consideraciones, y cada uno, detectando sus puntos fuertes
por último la comunicación y la distribu- Dyrecto y las nuevas tecnologías: y débiles, nos facilita el asesoramiento al
ción. O sea: Qué decisiones debo tomar Hacemos a continuación algunas consi- promotor. Aparecer en todos ellos costaría
para conseguir que el producto sea obje- deraciones en relación a dos aspectos solo al mes para una promoción, más de
to del conocimiento del público diana y fundamentales del marketing inmobiliario. 10.000 euros mes. Si el presupuesto de
cómo puedo hacérselo llegar. Entran aquí El primero se refiere al papel de Internet y marketing fuese ilimitado contrataríamos
en consideración los aspectos relativos el segundo al valor añadido que Dyrecto todos. Para invertir lo justo hay que elegir
al papel que han de jugar los medios de puede aportar en lo relativo a la comer- aquel portal que se ajusta al perfil de com-
comunicación tradicionales o relacionados cialización. prador potencial.
con las nuevas tecnologías, la venta directa
o los agentes inmobiliarios. ¿Qué nos ofrece Internet? Durante el 2007 se han creado más porta-
les inmobiliarios y el número de inmuebles
Una vez definidos estos aspectos troncales Internet está ganando cada vez más ofertados supera los 3.5 millones; el núme-
de marketing estratégicos y tácticos, acce- méritos para convertirse en el medio líder ro de visitas es de 13,8 millones y el de
demos a una fase de planificación: por eficacia (coste impacto / número de ingresos 53 millones de euros.
• Partiendo de unos objetivos primarios ventas), frente a unos medios tradicio-
relacionados con las ventas, már- nales que se muestran más ineficaces y Anuncios Patrocinados: Los últimos
genes, etc. y secundarios relativos más caros. datos del sector revelan que el 47% de



perfil, tamaño de la red, presencia en
el extranjero, acuerdos con otras redes,
certificaciones calidad, imagen de marca,
satisfacción clientes, formación, inversión
en publicidad, sistemas informáticos, ,
cartera de producto actual en venta, ser-
vicios adicionales necesarios para el com-

prador (financiación, numero de acuerdos
con bancos, valoraciones, contratos) y el
perfil del cliente…seriedad, profesionali-
dad y resultados conseguidos.

Situación: Si un vendedor no consigue
cerrar la venta en los plazos medios
actuales, (9 a 14 meses para 2ª vivienda
y 6 meses para obra nueva), significará
que ese producto está claramente fuera
del mercado. Es pues necesario bajar el
precio en contra de las expectativas de
los vendedores, que piensan que el valor
de su activo está por encima de lo que
el comprador está dispuesto a pagar por
él. En estas circunstancias el comprador
dejará de retrasar su decisión de compra
la inversión publicitaria en Internet del Redes inmobiliarias: La intermediación de si percibe que está ante una buena opor-
año 2006 fue a parar a las herramientas una agencia inmobiliaria seria, con imagen tunidad.
de enlaces patrocinados en los busca- y reconocida en el mercado reduce con-
dores, unos 160 millones de euros. La siderablemente el tiempo necesario para Previsión de Dyrecto: en el mercado hay
principal característica de estos anuncios cerrar ventas. una necesidad real de nuevas viviendas,
es que sólo se paga la inversión cuando por tanto hay compradores de viviendas,
el potencial comprador hace “clic” en el la dificultad está en utilizar el medio ade-
anuncio. Ejemplo interesante para enten- El 78% de las nuevas promo- cuado para llegar a ellos con una oferta
der la rentabilidad de un anuncio patroci- diferenciada y al menor coste de marketing
nado: Un promotor invierte 1000 euros/ ciones de grandes promoto- posible. La realidad es que ha aumentado
mes en Alicante, con un coste medio por el nivel de exigencia del comprador y de su
clic de unos 0.8 euros, con esta inversión res utilizan inmobiliarias para poder de decisión.
y este pago por clic se obtienen unas
1.250 visitas al mes (1000 / 0,8). De estas vender, el 51% es comercia- Recomendación de Dyrecto a sus clien-
1250 visitas un 2% se pueden convertir tes: Sacrificar parte del margen promotor e
en un contacto, es decir, tendríamos un lizado en exclusiva a través invertir más recursos en comercialización
total de 25 contactos mensuales. A su utilizando Internet (portales de venta de
vez, de esos 25 contactos un 10% se de agencias o consultoras vivienda y web propia con mucha crea-
pueden convertir en potenciales com- tividad, sin necesidad de posicionarla),
pradores, es decir, unos 2 compradores mientras que el 22% se apoya utilizar soportes eficaces como vídeos,
al mes, aproximadamente. Al final, obte- pisos piloto y las redes de agentes más
ner dos compradores ha costado 1.000 exclusivamente en recursos eficaces. Utilizar las redes de inmobiliarias,
euros. Si el beneficio que se obtiene por pero seleccionando previamente la eficacia
cliente es mayor a los 1.000 euros, la comerciales internos, el 27% de cada una de ellas.
estrategia ha sido rentable. En Dyrecto
sabemos que esta inversión es rentable restante se comercializa por un
para el promotor. El problema radica en
saber gestionarla. sistema mixto de venta.
Banners: Esta forma de publicidad online La tendencia que vive el promotor media-
consiste en incluir una pieza publicitaria no-pequeño y la pequeña inmobiliaria es
dentro de una página web. Prácticamente a integrarse en redes de franquicias inmo- Miriam Peláez Corominas
en la totalidad de los casos, su objetivo es biliarias. Desde Dyrecto sabemos que Directora de Marketing, Ventas y Estudios
atraer tráfico hacia el sitio web del anun- el mercado inmobiliario madurará con la mpelaez@dyrecto.es
ciante que paga por su inclusión. A dife- concentración de grandes grupos, “hay
rencia de los patrocinados se paga por el que llegar a acuerdos de colaboración y
número de impresiones en página y no por buscar sinergias con agencias y redes”.
el número total de clics. La recomendación Dyrecto ha estudiado las redes y franqui-
de Dyrecto es que el cliente consiga una cias más efectivas de venta de viviendas
empresa bien posicionada en los busca- de obra nueva y segunda residencia, y
dores y que mire hacia su página web, es estamos trabajando ya junto con ellas
decir, conseguir intercambios de links hará para ofrecerles a nuestros clientes verda-
que una página consiga mejor puntuación deras soluciones para la venta de pisos.
en los buscadores y su posicionamiento Hemos analizado el potencial de venta de FERNANDO WEYLER SARMIENTO
natural se encuentre en los primeros pues- cada red teniendo en cuenta la ubicación Marketing y Ventas
tos, incrementando así el número de visitas y características locales, concepto de fweyler@dyrecto.es
y contactos. negocio, contrato con el franquiciado,

2008 9

selección de contratista

seRvicio de
SELECCIÓN DE CONTRATISTA
explicación del servicio llos contratistas que han dejado a concurso restringido a los contratistas
• ESTUDIAMOS SU PROMOCIÓN. Ana- promotores insatisfechos. seleccionados.
lizamos su proyecto de inversión según » Preferencias del Contratista. El tipo • EVALUACIÓN DE LAS OFERTAS RECI-
la ubicación, uso (residencial, industrial, de obra, su especialización, la zona BIDAS. Tanto para las ofertas que le pre-

terciario,…), tipología, calidad, tamaño, geográfica que cubre, y el tamaño sentemos, así como de las que Usted
categoría. relativo de la obra respecto a su reciba directamente, hemos desarrolla-
• ANALIZAMOS SUS NECESIDADES. A facturación. Cada constructora es do herramientas que ponemos al alcan-
partir de los requisitos, condiciones, más competente, en un determina- ce del promotor para estudiar objetiva-
exigencias que nos comunique el pro- do tipo de obra. Antes de solicitar mente cada oferta recibida y acertar en
motor: precio óptimo, calidad exigida, presupuesto u oferta hay que saber la identificación del más adecuado.
cumplimiento de plazos, experiencia de antemano sus preferencias. Lo
exigida, solvencia económica, equipo normal es que aplique malas con- necesidad del servicio
técnico, etc. diciones en aquellas obras que no En el sector operan más de 500.000
• SELECCIONAMOS VARIOS CONSTRA- encajan en su estrategia. constructores, sólo 9.000 tienen capaci-
TISTAS. Nuestra propia clasificación de » Experiencia del Contratista. El histo- dad real para trabajar como contratista.
constructores nos permite acertar en rial de obras realizadas, y el nivel de El error en la selección es uno de los
esta selección. La clasificación la reali- saturación según las obras en curso. problemas más importantes y frecuentes
zamos analizando para cada contratis- » Análisis Técnico-Económico Del que comete un promotor.
ta los siguientes aspectos: Contratista. Sus ratios de solvencia,
» Estudio de Satisfacción: a promoto- datos económicos e incidencias judi- No todos los constructores son igual
res inmobiliarios y entidades finan- ciales, equipos técnicos en su activo de válidos para su obra, unos son más
cieras que realiza permanentemente y recursos humanos en plantilla. recomendables que otros. En DYRECTO
DYRECTO, y que nos permite elimi- • PROCEDIMIENTO DE LICITACIÓN. identificamos los contratistas que mejor
nar del proceso de selección aque- Invitamos a presupuestar mediante un se puede ajustar a sus necesidades.

oBRas Que Buscan contRatista pRincipal
comunidad pRovincia municipio pRoYecto
ARAGÓN ZARAGOZA ZARAGOZA EDIFICIO PARA 29 VIVIENDAS EN ZARAGOZA - ARAGÓN (Ref: 72414)

CANARIAS S/C TENERIFE GÜIMAR FÁBRICA DE PREFORMAS PET - CANARIAS (Ref: 52250)

CATALUÑA BARCELONA BARCELONA EDIFICIO DE 17 VIVIENDAS - CATALUÑA (Ref: 71710)

CATALUÑA GIRONA HOSTALRIC 24 VIVIENDAS EN GIRONA - CATALUÑA (Ref: 76606)

CATALUÑA TARRAGONA DELTEBRE 39 VIVIENDAS EN TARRAGONA - CATALUÑA (Ref: 70782)

GALICIA LUGO VIVEIRO 200 VIVIENDAS EN VIVVEIRO - GALICIA (Ref: 77.483)

ISLAS BALEARES BALEARES SANT JOSEP DE SA TALAIA 10 VIVIENDAS ADOSADAS EN CALA MOLI -ISLAS BALEARES (Ref: 71806)

ISLAS BALEARES BALEARES EIVISSA 12 VIVIENDASEN IBIZA - ISLAS BALEARES (Ref: 72415)

ISLAS BALEARES BALEARES EIVISSA CHALET UNIFAMILIAR DE LUJO EN CALA SALADA - ISLAS BALEARES (Ref:
74073)

ISLAS BALEARES BALEARES EIVISSA EDIFICIO DE 8 VIVIENDAS - ISLAS BALEARES (Ref: 71379)

LANGUEDOC- Pirineos Orientales 60 VIVIENDAS EN FRANCIA -LANGUEDOC-ROSELLÓN (Ref: 74043)
ROSELLÓN

MURCIA MURCIA CARTAGENA 7 CHALETS UNIFAMILIARES AISLADOS EN EL LIMONAR - MURCIA (Ref:
71805)

MURCIA MURCIA CARTAGENA CHALET UNIFAMILIAR X54 - MURCIA (Ref: 71803)

VALENCIA ALICANTE BENIJOFAR EDIFICIO 47 VIVIENDAS EN BENIJOFAR - VALENCIA (Ref: 71743)



SELECCIONAR EL CONTRATISTA ADECUADO

LA CLAVE DEL ÉXITO
La complicada situación inmobiliaria obliga a los promotores a controlar los costes de construcción,
extremando las precauciones en la contratación de sus obras. Un error en la selección del contratista

principal puede llevar a desviaciones importantes en los presupuestos, eliminando el margen de beneficios
del promotor, retrasos y problemas de calidad.

La tendencia lógica del pro-
motor, tal y como está el
mercado, es a despreocu-
parse de la actividad cons-
tructora, y centrarse donde
hay más dificultades, con-
seguir la financiación y
potenciar su actividad comercial (encontrar
nuevos clientes),

El promotor está sufriendo una reducción
en su margen de beneficio, motivado entre
otros por la bajada de los PVP y la subi-
da de los costes de construcción (sólo
el nuevo Código Técnico de Edificación
supone un incremento medio del 10%).
Una pequeña desviación en el coste de
construcción llevaría a complicar más la
situación económica de muchas promoto-
ras, llevándolas a pérdidas. Estos riesgos
obligan a las promotoras a ser mucho más muchos problemas y se aumenta notable- tista, no sólo en productos tan específicos
selectivas, para elegir a la constructora mente el nivel de satisfacción del promotor como los Hoteles y Centros Comerciales,
más adecuada para cada obra. y del comprador de la vivienda, ya que se donde se ha hecho siempre, sino también
evitan fallos en las calidades o retrasos en y de forma creciente en las promociones
A esto hay que unir que los más de 10 años la entrega de llaves. residenciales.
de bonanza inmobiliaria han saturado la
capacidad de muchos constructores, ori- Si tomamos como referencia la forma de Como muestra, comentar que solo en
ginando constantes problemas al promotor actuación de las grandes promotoras, los últimos meses más de 20 promoto-
en las calidades, retrasos en los plazos de observamos que antes de seleccionar res inmobiliarios, han decidido subcon-
entrega y graves desviaciones en el coste una constructora, realizan un análisis de tratar esta labor, solicitando los servicios
de construcción. Nuestros últimos estudios riesgos profundo de cada posible adju- de Dyrecto Consultores para realizar la
demuestran que el 87% de los promotores dicatario, e incluso “auditan” el proyecto selección adecuada de la constructora
están insatisfechos con la contratación del arquitecto. Los promotores de menor principal de sus obras. Estas inversiones
realizada en los últimos tres años. Esta tamaño, que suponen la gran mayoría, se corresponden a viviendas, hoteles y naves
baja satisfacción y la reducción del margen encuentran con serias dificultades para industriales situadas en Madrid, Ibiza,
padecida en sus cuentas, ha tentado de realizar correctamente esta labor. La falta Barcelona, Girona, Tarragona, Zaragoza,
forma engañosa a algunos promotores de recursos profesionales, unido a la poca Palencia, Murcia, Alicante, Sevilla, Tenerife
para convertirse también en constructores transparencia del sector, con demasiadas y Badajoz. Las obras van desde los 500 mil
(“autoconstrucción”), con todos los proble- constructoras operando, muchas de ellas hasta los 5 millones de euros, alcanzando
mas que supone esta decisión. nuevas y sin medios materiales, técnicos, una inversión acumulada de 60 millones
ni humanos dificultan la toma de la decide euros.
Ante esta situación declarada por nuestros sión acertada. La contratación de consul-
clientes, y demandada por el sector, Dyrec- tores especializados permite al promotor
to puso en marcha hace dos años la posi- mediano y pequeño hacer una contratación
bilidad de que un promotor accediese y profesional sin emplear más recursos.
seleccionase de una forma rigurosa y pro-
fesional a los contratistas, de hecho nues- Esta tendencia a subcontratar la actividad
tra experiencia nos demuestra que cuando constructora la hemos vivido en DYRECTO
un contratista se selecciona mediante un desde hace ya varios años, disparándose JUAN gabriel moreno borges
concurso privado, invitando a participar a el número de promotores que demandan Coordinador de Concurso de Obra
las constructoras adecuadas, se reducen nuestro servicio de selección de contra- jgmoreno@dyrecto.es

2008 11


EL PRIMER ESTUDIO SOBRE
LOS COSTES DE CONSTRUCCIÓN EN ESPAÑA
Dyrecto Consultores ha elaborado el “Primer Estudio comparativo de Costes de Construcción por tipo de
establecimiento y por Comunidades Autónomas”. Es el estudio más completo realizado en España, ya
que Dyrecto ha conseguido reunir información de más de 5.500 obras ejecutadas de diferentes tipologías:

hotel, geriátrico, vivienda, centro comercial, oficina, nave industrial y aparcamientos, en más de 2.000
municipios de España.

exigencia del promotor en la contratación
hace que el precio pese más en la decisión
y sea más importante para el promotor de
vivienda que para el resto.

También se observan grandes diferencias
para obras similares dependiendo de quién
haya sido el constructor principal y según
el nivel de competitividad y rivalidad en la
zona de realización de la obra.

Análisis por Zonas:
La diferencia en los costes de mano de
obra (Extremadura con 1.254 euros bru-
tos y Navarra con 2.018 euros brutos) y
materiales en cada zona lleva a tener unos
costes muy diferentes, con una diferencia
de un 60 % de la zona más barata a la más
cara (ver tabla nº 2).

La calidad final exigida en cada parte
Conclusiones por tipo de industrial), y en segundo lugar por la nor- de España también está en el origen
establecimiento: mativa que debe de cumplir cada tipo de de estas diferencias. En el País Vasco
obra (en geriátricos y hoteles hay nume- la construcción industrial es de mucha
Analizando las variaciones del coste entre rosos reglamentos a cumplir) y por último, calidad, lo mismo ocurre en hoteles de
diferentes tipos de establecimiento se por las exigencias en el diseño (un centro grandes ciudades. Si comparamos con
observa que un hotel es un 60% más caro comercial o nave industrial tienen muchas el PVP que paga el consumidor final,
de construir que una vivienda. Solamente menos divisiones que una vivienda). también hay una correlación con el coste
las naves industriales y los aparcamientos de construcción, cuanta más paga el
cuestan menos que la vivienda, el resto de El promotor de vivienda no exige tanta usuario final, más altos los costes de
establecimientos quedan por encima. calidad ni plazo de entrega (en el ciclo alto construcción.
inmobiliario esto no era necesario, a partir
Estas diferencias se originan en primer del verano del 2007, esto ha cambiado, El número de constructores en compe-
lugar por el nivel de exigencia del usuario convirtiéndose en una necesidad estratégi- tencia en la misma zona y su nivel de
final, turista (Hotel), tercera edad (geriátri- ca), como lo hace el promotor de un activo saturación de obra contratada, influyen
co), familia (residencial), empresa (oficina, en explotación tipo hotel o geriátrico. Esta en el coste final de construcción en una
determinada zona. En algunas zonas
Tabla 1: COSTES DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO DE ESTABLECIMIENTO de gran actividad constructora y poca
Tipo de Nº de Coste Construcción Base 100 sobre oferta se han disparado los costes de
Establecimiento Establecimientos €/m2 vivienda contratación, la situación se invertirá por
la bajada en el número de viviendas que
Hotel 56 1.377 161
se están iniciando.
Geriátrico 152 1.331 155
Oficinas 106 1.299 152 Alcance del estudio:
Centro Comerciales 74 1.080 126 Se han utilizado todas las fuentes de
información del sector de la construcción
Viviendas 4.833 856 100
fiables, colegios de arquitectos, bases de
Naves 307 659 77 datos, Construdata21, Valmesa, SEOPAN,
Aparcamientos 23 652 76 INE, Banco de España y testigos propios
de proyectos gestionados por Dyrecto.
ELABORACIÓN: DYRECTO


Tabla 2: COSTES DE CONSTRUCCIÓN POR ZONAS
Tipo COSTE COSTE Centro
Hotel Vivienda Geriátrico Oficinas Naves Aparcamientos
Establecimiento LABORAL MEDIO €/M2 Comerciales
NAVARRA 2.018 1.617 2.114 1.247 1.459 1.272 2.100 1.053 585
CASTILLA LEON 1.417 1.608 1.264 1.409 1.207 1.091 1.851 1.856
CATALUÑA 1.767 1.435 3.001 1.203 1.714 2.147 1.800 757
PAIS VASCO 1.854 1.367 1.950 1.767 1.850 2.100 873
ISLAS BALEARES 1.434 1.304 1.262 839 1.466 740 1.245 675
CASTILLA LA MAN- 1.289 1.192 1.506 618 1.507 870 631 497 240
CHA
MADRID 1.878 1.169 3.857 1.344 1.989 1.021 625 590 1.309
MURCIA 1.260 1.153 657 677 1.000 657 970 635 572

ASTURIAS 1.787 1.045 1.328 913 1.392 1.289 513 453
VALENCIA 1.285 1.033 861 813 1.490 1.552 1.021 461
CANARIAS 1.275 1.029 1.150 1.204 1.207 1.037 1.043 1.015 770
RIOJA 1.606 1.024 952 880 1.053 1.704 1.172 324
ESPAÑA 1.006 1.377 856 1.331 1.299 1.080 659 652
ARAGON 1.557 949 1.202 1.026 886 1.051 1.000 338 549
ANDALUCIA 1.468 946 1.685 714 1003 856 1030 557 611
EXTREMADURA 1.254 897 1.167 556 842 1.748 698 463
CANTABRIA 1.484 879 1.065 1.434 1.506 300 361
GALICIA 1.301 878 1.159 937 770 1.167 356
ELABORACIÓN: DYRECTO

recimiento que supone el Código Técnico
de la Edificación (CTE).

Hay constructores que están mostrando
su interés por utilizar este servicio a la hora
de orientar sus ofertas económicas para
participar en los concursos de obra privada
con presupuestos más orientados. Y diver-
sas tasadoras han declarado ver en éste
un procedimiento similar al de tasación de
vivienda por testigos siguiendo el método
de reposición.

Dyrecto Consultores, con el fin de ayu-
dar al promotor a optimizar el precio de
su obra, ha realizado este nuevo estudio
comparativo sobre el coste de la cons-
trucción, contrastando diversos tipos de
establecimiento (hotel, geriátrico, vivienda,
centro comercial, oficinas, aparcamientos
y nave industrial) tomando como base de
referencia el precio medio de construcción
del coste de la vivienda, por la importancia
La muestra representa un porcentaje del sus ofertas económicas. Gracias al cono- acumulada en los últimos años por este
total de obras ejecutada lo suficiente- cimiento de los costes de obras similares tipo de establecimiento en España
mente representativo como para dar un el promotor puede encontrar puntos de
buen grado de confianza a los resultados mejora en la contratación de su obra, con- Antes de comenzar su nueva obra consúl-
obtenidos. siguiendo grandes ahorros de costes. Este tenos los costes de construcción, puede
estudio constituye un paso muy importante contactar directamente con nuestro depar-
Esta nueva herramienta permite al pro- para que el promotor encuentre en esta tamento de selección de contratistas.
motor conocer lo que han costado obras nueva etapa un camino para mantener su
de características similares en la misma margen de beneficio, vía reducción de
zona, donde desea realizar su promoción. costes construcción.
Recomiendo que antes de contratar nue-
vas obras consulte siempre los testigos Esta herramienta es una nueva solución
que tenemos recogidos en nuestra base de para evitar la progresiva reducción del
datos, hasta identificar aquel “best practi- margen promotor (disminuyendo del 20%
ce”, es decir, aquella promoción similar con al 13% según la Central de Balances del JUAN gabriel moreno borges
un presupuesto objetivo que nos sirva de Banco de España, 35% de los promotores Coordinador de Concurso de Obra
salida para invitar a los contratistas a lanzar ya tienen pérdidas), agravado por el enca- jgmoreno@dyrecto.es

2008 13

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