Plano diretor : implementação e acompanhamento

PLANO DIRETORPLANO DIRETOR
PLANO DIRETORPLANO DIRETOR

Conselho Deliberativo:
Presidente
José Gomes Graciosa
Vice-Presidente
Marco Antonio Barbosa de Alencar
Conselheiros
Aluisio Gama de Souza
José Leite Nader
José Maurício de Lima Nolasco
Jonas Lopes de Carvalho Junior
Julio Lambertson Rabello
Secretário-Geral de Planejamento
Horácio de Almeida Amaral
Secretário-Geral de Administração
Carlos César Sally Ferreira
Secretária-Geral de Controle Externo
Maria Luiza Bulcão Burrowes
Secretário-Geral das Sessões
Mauro Henrique da Silva
Ministério Público Especial
Horácio Machado Medeiros
Procurador-Geral
Sylvio Mário de Lossio Brasil
Chefe de Gabinete da Presidência
Maria Veronica de Souza Madureira
Coordenador de Comunicação Social,
Imprensa e Editoração
Álvaro Miranda
Este material foi produzido pela
Coordenadoria de Estudos e
Pesquisas - COE
Organização
Rosa Maria Chaise
Elaboração
Cláudio Martinelli Murta
Emerson Maia do Carmo
Fátima Cristina de Moura Lourenço
Fuad Zamot
Jean Marcel de Faria Novo
Levy Pinto de Castro Filho
Marcio dos Santos Barros
Maurício Martins do Carmo
Sergio Paulo Vieira Villaça
Revisão
Eduardo Pinheiro
Colaboração
Claudia Dutra
Fotos e legendas cedidos pela
Embraero - Aerofotogrametria Ltda.
Diretor Geral da Escola de Contas e
Gestão
José Augusto Assumpção Brito
Assessoria Pedagógica
Maria Clutilde de Jesus Pinto de
Abreu
Coordenadoria Acadêmica
Bruno Scott Mack
Coordenadoria de Capacitação
João Paulo Menezes Lourenço
Coordenadoria de Documentação
Mauricio Araújo Barzilai
Pesquisas
Rosa Maria Chaise
Secretaria
Gérson Lopes de Menezes Júnior
Conselho Deliberativo:
Presidente
Vice-Presidente
Marco Antonio Barbosa de Alencar
Conselheiros
Aluisio Gama de Souza
José Leite Nader
José Maurício de Lima Nolasco
Jonas Lopes de Carvalho Junior
Julio Lambertson Rabello
Secretário-Geral de Planejamento
Horácio de Almeida Amaral
Secretário-Geral de Administração
Carlos César Sally Ferreira
Secretária-Geral de Controle Externo
Maria Luiza Bulcão Burrowes
Secretário-Geral das Sessões
Mauro Henrique da Silva
Ministério Público Especial
Horácio Machado Medeiros
Procurador-Geral
Sylvio Mário de Lossio Brasil
Chefe de Gabinete da Presidência
Maria Veronica de Souza Madureira
Coordenador de Comunicação Social,
Imprensa e Editoração
Álvaro Miranda
Este material foi produzido pela
Pesquisas - COE
Organização
Rosa Maria Chaise
Elaboração
Cláudio Martinelli Murta
Emerson Maia do Carmo
Fátima Cristina de Moura Lourenço
Fuad Zamot
Jean Marcel de Faria Novo
Levy Pinto de Castro Filho
Marcio dos Santos Barros
Maurício Martins do Carmo
Sergio Paulo Vieira Villaça
Revisão
Eduardo Pinheiro
Colaboração
Claudia Dutra
Fotos e legendas cedidos pela
Embraero - Aerofotogrametria Ltda.
Diretor Geral da Escola de Contas e
Gestão
José Augusto Assumpção Brito
Assessoria Pedagógica
Maria Clutilde de Jesus Pinto de
Abreu
Coordenadoria Acadêmica
Bruno Scott Mack
Coordenadoria de Capacitação
João Paulo Menezes Lourenço
Coordenadoria de Documentação
Mauricio Araújo Barzilai
Pesquisas
Rosa Maria Chaise
Secretaria
Gérson Lopes de Menezes Júnior

Cap.1 O Estatuto da Cidade
Cap. 2 O Plano Diretor
Cap. 3 Etapas de elaboração do Plano Diretor
Preparação e mobilização da população
Leitura participativa da cidade
Mapas do município
Formulação de propostas
Cap. 4 Principais diretrizes do Plano Diretor
Definição dos instrumentos de implementação
Ordenação do uso e ocupação do solo urbano
. Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
. IPTU progressivo no tempo
. Desapropriação
Regularização das áreas de ocupação ilegal
. Usucapião de imóvel urbano
. Concessão de uso especial para fins de moradia
Direito de superfície
Operações urbanas consorciadas
Consórcio imobiliário
Outorga onerosa do direito de construir
Direito de preempção
Transferência do direito de construir
Estudo de impacto de vizinhança
Articulação com outros instrumentos ou processos
Preservação do meio ambiente
*
* Para os municípios que não elaboraram o seu Plano Diretor
SumárioSumário
7
11
15
18
19
21
33
37
38
39
40
40
41
42
42
42
44
44
44
45
47
47
48
49
50
Cap.1 O Estatuto da Cidade
Cap. 2 O Plano Diretor
Cap. 3 Etapas de elaboração do Plano Diretor
Mapas do município
Cap. 4 Principais diretrizes do Plano Diretor
. Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
. IPTU progressivo no tempo
. Desapropriação
. Usucapião de imóvel urbano
. Concessão de uso especial para fins de moradia
Estudo de impacto de vizinhança
Articulação com outros instrumentos ou processos
Preservação do meio ambiente
*
* Para os municípios que não elaboraram o seu Plano Diretor
SumárioSumário
7
11
15
18
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21
33
37
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40
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42
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44
44
45
47
47
48
49
50

Cap. 5 Aprovação pela Câmara e sanção do prefeito
Cap. 6 Processos participativos
Gestão participativa
Governo eletrônico
Cap. 7 Implementação, acompanhamento e controle social do Plano Diretor
Sanções legais do descumprimento do Estatuto da Cidade
Cap. 8 Mecanismos de acompanhamento
Glossário
Referências
53
57
58
58
61
63
65
67
69
Cap. 5 Aprovação pela Câmara e sanção do prefeito
Cap. 6 Processos participativos
Gestão participativa
Governo eletrônico
Cap. 7 Implementação, acompanhamento e controle social do Plano Diretor
Sanções legais do descumprimento do Estatuto da Cidade
Cap. 8 Mecanismos de acompanhamento
Glossário
Referências
53
57
58
58
61
63
65
67
69

ApresentaçãoApresentação
Esta cartilha destina-se aos servidores municipais e demais cidadãos fluminenses. Seu objetivo é apresentar uma visão
geral do Estatuto da Cidade e, em especial, do Plano Diretor, principal instrumento da política urbana municipal.
No dia 8 de outubro de 2006, terminou o prazo para que as cidades com mais de 20 mil habitantes aprovassem os seus
Planos Diretores, conforme estabelecido pela Lei Federal 10.257/91.
O TCE-RJ resolveu produzir essa cartilha por três motivos. Em primeiro lugar, mostrar a importância da legislação cujo
objetivo é promover o desenvolvimento das funções sociais das cidades, a fim de oferecer melhores condições de vida a
seus habitantes.
Em segundo, porque as diretrizes e instrumentos escolhidos e adotados em cada município produzem efeitos tanto na
despesa como na receita pública, questões, evidentemente, que dizem respeito ao trabalho desta Casa.
Por fim, o objetivo também é incentivar os demais municípios que, embora não tenham a obrigatoriedade da implantação,
certamente serão beneficiados com ações voltadas para a geração de uma política urbana mais sustentável.
Esta Cartilha é um dos instrumentos que compõe um Programa de Trabalho constituído de um conjunto de atividades, tais
como cursos, seminários, palestras, pesquisas, desenvolvidos pelo Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro,
através da Escola de Contas e Gestão.
O Programa de Trabalho tem como finalidade não só auxiliar os municípios na implementação ou elaboração do Plano
Diretor, mas, principalmente, buscar o comprometimento da população para o acompanhamento e a fiscalização da sua
implementação.
Esperamos que este trabalho seja útil a todos e represente uma efetiva contribuição para o desenvolvimento de nossos
municípios e do nosso Estado.
Presidente
ApresentaçãoApresentação
Esta cartilha destina-se aos servidores municipais e demais cidadãos fluminenses. Seu objetivo é apresentar uma visão
geral do Estatuto da Cidade e, em especial, do Plano Diretor, principal instrumento da política urbana municipal.
No dia 8 de outubro de 2006, terminou o prazo para que as cidades com mais de 20 mil habitantes aprovassem os seus
Planos Diretores, conforme estabelecido pela Lei Federal 10.257/91.
O TCE-RJ resolveu produzir essa cartilha por três motivos. Em primeiro lugar, mostrar a importância da legislação cujo
objetivo é promover o desenvolvimento das funções sociais das cidades, a fim de oferecer melhores condições de vida a
seus habitantes.
Em segundo, porque as diretrizes e instrumentos escolhidos e adotados em cada município produzem efeitos tanto na
despesa como na receita pública, questões, evidentemente, que dizem respeito ao trabalho desta Casa.
Por fim, o objetivo também é incentivar os demais municípios que, embora não tenham a obrigatoriedade da implantação,
certamente serão beneficiados com ações voltadas para a geração de uma política urbana mais sustentável.
Esta Cartilha é um dos instrumentos que compõe um Programa de Trabalho constituído de um conjunto de atividades, tais
como cursos, seminários, palestras, pesquisas, desenvolvidos pelo Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro,
através da Escola de Contas e Gestão.
O Programa de Trabalho tem como finalidade não só auxiliar os municípios na implementação ou elaboração do Plano
Diretor, mas, principalmente, buscar o comprometimento da população para o acompanhamento e a fiscalização da sua
implementação.
Esperamos que este trabalho seja útil a todos e represente uma efetiva contribuição para o desenvolvimento de nossos
municípios e do nosso Estado.
Presidente

CAPÍTULO1CAPÍTULO1
O Estatuto da CidadeO Estatuto da Cidade
O Estatuto da CidadeO Estatuto da Cidade

O Estatuto da Cidade
Art. 182 - CF/88
A política de
desenvolvimento
urbano, executada
pelo poder público
municipal, conforme
diretrizes gerais fixadas
em lei, tem por
objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento
das funções sociais da
cidade e garantir o
bem-estar de seus
habitantes.
8
A inúmerasrápida urbanização do Brasil produziu conseqüências econômicas,
sociais e políticas. constatar um evidente progresso nasEmbora se possa
comunidades locais, mais bem dotadas de serviços e equipamentos públicos,hoje
surgiram, ao mesmo tempo, vários problemas decorrentes do agravamento da
desigualdade social, da degradação ambiental e da crescente incapacidade financeira e
gerencial dos administradores públicos para lidar com questões básicas relacionadas à
cidadania, tais como saúde, transporte, segurança e educação.
Em 10 de outubro de 2001 entrou em vigor a Lei Federal nº 10.257/01, conhecida
como Estatuto da Cidade (EC). Esta Lei regulamenta os artigos 182 e 183 da
Constituição Federal, estabelecendo diretrizes gerais para a política de
desenvolvimento urbano e para o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade
e da propriedade urbana.
Em decorrência do EC surgem importantes conquistas para a sociedade brasileira, tais
como: a gestão democrática da cidade, com participação popular na formulação e
implementação de programas e projetos de desenvolvimento urbano; o direito a
cidades sustentáveis, entendido como direito à moradia, ao saneamento ambiental, ao
transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer; o combate à especulação
imobiliária, etc.
Fazer com que esta Lei produza efeitos concretos depende da participação ativa dos
administradores locais, da população e das organizações representativas da
sociedade.
Diante de objetivos tão abrangentes, inúmeros diplomas legais conhecidos e adotados
pelos municípios deverão ser atualizados. Assim, deverão sofrer revisão:
Art. 182 - CF/88
A política de
desenvolvimento
urbano, executada
pelo poder público
municipal, conforme
diretrizes gerais fixadas
em lei, tem por
objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento
das funções sociais da
cidade e garantir o
bem-estar de seus
habitantes.
8
A inúmerasrápida urbanização do Brasil produziu conseqüências econômicas,
sociais e políticas. constatar um evidente progresso nasEmbora se possa
comunidades locais, mais bem dotadas de serviços e equipamentos públicos,hoje
surgiram, ao mesmo tempo, vários problemas decorrentes do agravamento da
desigualdade social, da degradação ambiental e da crescente incapacidade financeira e
gerencial dos administradores públicos para lidar com questões básicas relacionadas à
cidadania, tais como saúde, transporte, segurança e educação.
Em 10 de outubro de 2001 entrou em vigor a Lei Federal nº 10.257/01, conhecida
como Estatuto da Cidade (EC). Esta Lei regulamenta os artigos 182 e 183 da
Constituição Federal, estabelecendo diretrizes gerais para a política de
desenvolvimento urbano e para o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade
e da propriedade urbana.
Em decorrência do EC surgem importantes conquistas para a sociedade brasileira, tais
como: a gestão democrática da cidade, com participação popular na formulação e
implementação de programas e projetos de desenvolvimento urbano; o direito a
cidades sustentáveis, entendido como direito à moradia, ao saneamento ambiental, ao
transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer; o combate à especulação
imobiliária, etc.
Fazer com que esta Lei produza efeitos concretos depende da participação ativa dos
administradores locais, da população e das organizações representativas da
sociedade.
Diante de objetivos tão abrangentes, inúmeros diplomas legais conhecidos e adotados
pelos municípios deverão ser atualizados. Assim, deverão sofrer revisão:

9
Art. 183 - CF/88
Aquele que possuir
como sua área
urbana de até
duzentos e
cinqüenta metros
quadrados, por
cinco anos,
ininterruptamente
e sem oposição,
utilizando-a para
sua moradia ou de
sua família,
adquirir-lhe-á o
domínio, desde
que não seja
proprietário de
outro imóvel
urbano ou rural.
a legislação sobre o parcelamento: o uso e ocupação do solo urbano, e o
zoneamento ambiental;
as leis orçamentárias, inclusive as Leis de Diretrizes e os Planos Plurianuais;
a legislação tributária;
políticas nas áreas de habitação, saúde, saneamento básico, transportes,
educação, lazer, etc.;
planos, programas e projetos setoriais, inclusive os relacionados ao
desenvolvimento econômico e social.
As áreas rurais também serão contempladas, mesmo porque é determinação do
Estatuto da Cidade que o Plano Diretor abranja todo o território do município. Serão
determinadas as diretrizes de ordenamento territorial do município, em especial no que
se refere às áreas a serem consideradas urbanas e, portanto, passíveis de serem
parceladas e urbanizadas; as áreas a serem destinadas às atividades rurais, ou ainda
àquelas que serão objeto de preservação ambiental.
9
Art. 183 - CF/88
Aquele que possuir
como sua área
urbana de até
duzentos e
cinqüenta metros
quadrados, por
cinco anos,
ininterruptamente
e sem oposição,
utilizando-a para
sua moradia ou de
sua família,
adquirir-lhe-á o
domínio, desde
que não seja
proprietário de
outro imóvel
urbano ou rural.
a legislação sobre o parcelamento: o uso e ocupação do solo urbano, e o
zoneamento ambiental;
as leis orçamentárias, inclusive as Leis de Diretrizes e os Planos Plurianuais;
a legislação tributária;
políticas nas áreas de habitação, saúde, saneamento básico, transportes,
educação, lazer, etc.;
planos, programas e projetos setoriais, inclusive os relacionados ao
desenvolvimento econômico e social.
As áreas rurais também serão contempladas, mesmo porque é determinação do
Estatuto da Cidade que o Plano Diretor abranja todo o território do município. Serão
determinadas as diretrizes de ordenamento territorial do município, em especial no que
se refere às áreas a serem consideradas urbanas e, portanto, passíveis de serem
parceladas e urbanizadas; as áreas a serem destinadas às atividades rurais, ou ainda
àquelas que serão objeto de preservação ambiental.

10
Resumo
O objetivo principal do EC é promover o desenvolvimento das funções sociais da cidade, ou seja, possibilitar
o acesso de todos à moradia adequada, ao saneamento básico, aos transportes, à educação, à saúde, ao
lazer, de modo que as cidades ofereçam melhor qualidade de vida a seus habitantes.
Nesse sentido, o EC estabelece diretrizes gerais, de ordem pública e interesse social, a serem
necessariamente observadas, com vistas a regular o uso da propriedade urbana, em benefício do interesse
coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Cabe, agora, aos administradores locais, à população e às organizações representativas da sociedade fazer
com que esta Lei seja efetivamente colocada em prática.
10
Resumo
O objetivo principal do EC é promover o desenvolvimento das funções sociais da cidade, ou seja, possibilitar
o acesso de todos à moradia adequada, ao saneamento básico, aos transportes, à educação, à saúde, ao
lazer, de modo que as cidades ofereçam melhor qualidade de vida a seus habitantes.
Nesse sentido, o EC estabelece diretrizes gerais, de ordem pública e interesse social, a serem
necessariamente observadas, com vistas a regular o uso da propriedade urbana, em benefício do interesse
coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Cabe, agora, aos administradores locais, à população e às organizações representativas da sociedade fazer
com que esta Lei seja efetivamente colocada em prática.

Plano DiretorPlano Diretor
Plano DiretorPlano Diretor

O Plano Diretor
A função social da
propriedade urbana é
cumprida quando
atende às exigências
fundamentais de
ordenação da
cidade, expressas no
Plano Diretor.
O projeto da cidade
é o resultado da
participação de toda
a sociedade nas
diversas etapas de
elaboração do Plano
Diretor.
12
Entre os inúmeros instrumentos da política urbana mencionados pela Lei
nº 10.257/01, surge o Plano Diretor, cujo objetivo é cuidar da função social da
propriedade urbana, garantida pelo atendimento das necessidades dos cidadãos
quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades
econômicas.
Como instrumento básico da política municipal de desenvolvimento e ordenamento do
crescimento urbano, o Plano Diretor deve estabelecer as diretrizes e os instrumentos
para que a cidade cresça de forma ordenada. Como abrange todo o território do
município, suas diretrizes também devem se estender aos outros núcleos urbanos, por
exemplo, às sedes dos demais distritos eventualmente existentes.
Por ser uma ferramenta fundamental para o processo de planejamento dos municípios,
o Plano Diretor deve estabelecer metas e diretrizes para o desenvolvimento local, ou
seja, indicar até onde se pretende chegar e de que forma. O Plano Diretor exige uma
visão geral e voltada para o futuro dos principais aspectos do município. Dele não
devem fazer parte programas e projetos específicos, que são muito importantes para a
produção dos resultados pretendidos, mas devem ser tratados em outros documentos.
O Plano Diretor será adotado em cada município, organizando o crescimento e o
funcionamento urbano. Reflexo do acordo entre os vários segmentos sociais que
compõem a cidade, nele está o projeto da cidade, ou seja, a visão de consenso sobre o
futuro que todos esperam construir para a cidade.
Na forma de lei municipal, o Plano Diretor corresponde ao conjunto de regras básicas
referentes ao ordenamento do território municipal, assim como ao uso e ocupação do
solo urbano, destinadas a orientar e a regular a ação dos agentes sociais e econômicos,
públicos e privados, sobre o território do município.
O Plano Diretor
A função social da
propriedade urbana é
cumprida quando
atende às exigências
fundamentais de
ordenação da
cidade, expressas no
Plano Diretor.
O projeto da cidade
é o resultado da
participação de toda
a sociedade nas
diversas etapas de
Diretor.
12
Entre os inúmeros instrumentos da política urbana mencionados pela Lei
nº 10.257/01, surge o Plano Diretor, cujo objetivo é cuidar da função social da
propriedade urbana, garantida pelo atendimento das necessidades dos cidadãos
quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades
econômicas.
Como instrumento básico da política municipal de desenvolvimento e ordenamento do
crescimento urbano, o Plano Diretor deve estabelecer as diretrizes e os instrumentos
para que a cidade cresça de forma ordenada. Como abrange todo o território do
município, suas diretrizes também devem se estender aos outros núcleos urbanos, por
exemplo, às sedes dos demais distritos eventualmente existentes.
Por ser uma ferramenta fundamental para o processo de planejamento dos municípios,
o Plano Diretor deve estabelecer metas e diretrizes para o desenvolvimento local, ou
seja, indicar até onde se pretende chegar e de que forma. O Plano Diretor exige uma
visão geral e voltada para o futuro dos principais aspectos do município. Dele não
devem fazer parte programas e projetos específicos, que são muito importantes para a
produção dos resultados pretendidos, mas devem ser tratados em outros documentos.
O Plano Diretor será adotado em cada município, organizando o crescimento e o
funcionamento urbano. Reflexo do acordo entre os vários segmentos sociais que
compõem a cidade, nele está o projeto da cidade, ou seja, a visão de consenso sobre o
futuro que todos esperam construir para a cidade.
Na forma de lei municipal, o Plano Diretor corresponde ao conjunto de regras básicas
referentes ao ordenamento do território municipal, assim como ao uso e ocupação do
solo urbano, destinadas a orientar e a regular a ação dos agentes sociais e econômicos,
públicos e privados, sobre o território do município.

13
Se a cidade já tem
Plano Diretor há
mais de 10 anos, o
EC determina que
ele deve ser
revisto ou
elaborado novo
plano.
O Plano Diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal. Não pode
estar dissociado do Plano Plurianual de investimentos, da Lei de Diretrizes
Orçamentárias e do Orçamento Anual, que devem incorporar as diretrizes e as
prioridades nele contidas, por meio da alocação dos recursos necessários, conforme
mandamento constitucional.
O Plano Diretor vale para todo o município, ou seja, para suas áreas urbanas e rurais.
Enquanto o EC dá as regras gerais para o planejamento de todas as cidades, o Plano
Diretor diz que regras serão usadas em cada município, com vistas ao futuro da cidade,
decidido por seus moradores após estudo e debate sobre características, problemas e
vocações do município.
O EC determina que devem obrigatoriamente ter Plano Diretor as cidades:
que têm mais de 20 mil habitantes, segundo o Censo do IBGE 2002;
que fazem parte de regiões metropolitanas, como o Grande Rio, ou de
aglomerações urbanas;
onde o poder público tem a intenção de utilizar mecanismos que exijam do
proprietário de imóveis urbanos seu adequado aproveitamento;
que integram áreas de especial interesse turístico; ou,
inseridas em área de influência de grandes obras ou atividades que colocam o
meio ambiente em risco ou que mudam muito a região, como aeroportos,
rodovias, barragens ou hidrelétricas.
Mesmo que, nos termos do EC, não haja obrigatoriedade de o município elaborar um
Plano Diretor, é conveniente que o faça, pois poderá planejar seu futuro de maneira
funcional e permitir que a população decida como deseja orientar o desenvolvimento
da cidade.
Pl n D etora o ir
13
Se a cidade já tem
Plano Diretor há
mais de 10 anos, o
EC determina que
ele deve ser
revisto ou
elaborado novo
plano.
O Plano Diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal. Não pode
estar dissociado do Plano Plurianual de investimentos, da Lei de Diretrizes
Orçamentárias e do Orçamento Anual, que devem incorporar as diretrizes e as
prioridades nele contidas, por meio da alocação dos recursos necessários, conforme
mandamento constitucional.
O Plano Diretor vale para todo o município, ou seja, para suas áreas urbanas e rurais.
Enquanto o EC dá as regras gerais para o planejamento de todas as cidades, o Plano
Diretor diz que regras serão usadas em cada município, com vistas ao futuro da cidade,
decidido por seus moradores após estudo e debate sobre características, problemas e
vocações do município.
O EC determina que devem obrigatoriamente ter Plano Diretor as cidades:
que têm mais de 20 mil habitantes, segundo o Censo do IBGE 2002;
que fazem parte de regiões metropolitanas, como o Grande Rio, ou de
aglomerações urbanas;
onde o poder público tem a intenção de utilizar mecanismos que exijam do
proprietário de imóveis urbanos seu adequado aproveitamento;
que integram áreas de especial interesse turístico; ou,
inseridas em área de influência de grandes obras ou atividades que colocam o
meio ambiente em risco ou que mudam muito a região, como aeroportos,
rodovias, barragens ou hidrelétricas.
Mesmo que, nos termos do EC, não haja obrigatoriedade de o município elaborar um
Plano Diretor, é conveniente que o faça, pois poderá planejar seu futuro de maneira
funcional e permitir que a população decida como deseja orientar o desenvolvimento
da cidade.
Pl n D tora o ire

14
Resumo
O Plano Diretor surgiu como conseqüência do Estatuto da Cidade. Ele é parte do processo de planejamento
municipal e permite a participação dos diversos segmentos sociais, tornando democrático o projeto da
cidade.
14
Resumo
O Plano Diretor surgiu como conseqüência do Estatuto da Cidade. Ele é parte do processo de planejamento
municipal e permite a participação dos diversos segmentos sociais, tornando democrático o projeto da
cidade.

CAPÍTULO3CAPÍTULO3Etapas de elaboração
do Plano Diretor
Etapas de elaboração
do Plano Diretor
do Plano Diretor
do Plano Diretor

16
Se não houver a
Diretor ou se este for
elaborado sem
respeitar a
participação cidadã, o
artigo 52 do EC
prevê que o prefeito
pode vir a ser
acusado de
improbidade
administrativa e,
conseqüentemente,
ser julgado e perder a
função pública, além
de outras
penalidades.
OEC exige que a população, amplamente representada, participe da elaboração do
Plano Diretor e da fiscalização de sua implementação.
Para garantir uma participação efetiva, podem ser criadas oportunidades para que a
população, representada por seus diversos segmentos econômicos e sociais, se
envolva nas várias etapas do Plano Diretor.
Essa participação pode ocorrer de diversas formas. Quando da elaboração do Plano, o
importante é que ocorram reuniões que permitam à população chegar a um acordo
quanto a idéias e propostas sobre temas vitais para a cidade.
Caso sejam criados conselhos municipais, deles devem participar representantes do
poder público e da sociedade civil, com o propósito de apresentar sugestões, debater e
monitorar a elaboração do Plano Diretor.
A Prefeitura e a Câmara Municipal deverão reunir a população em audiências públicas
para decidir questões importantes, que deverão ser apresentadas, explicadas e
debatidas por todos. Para tanto, esses encontros deverão compreender várias regiões
da cidade e ser bem divulgados. A Lei Orgânica do município deverá ser consultada,
porque talvez estabeleça alguns critérios sobre o assunto.
Algumas ações permitem a melhor divulgação das audiências e, dessa forma, a maior
participação da sociedade. Por exemplo:
assegura o direito de
participação da
população na
elaboração e
implementação do
Plano Diretor. Se esse
direito não for
respeitado, o
Ministério Público
poderá ser acionado
para as devidas
providências.
do Plano Diretor
16
Se não houver a
Diretor ou se este for
elaborado sem
respeitar a
participação cidadã, o
artigo 52 do EC
prevê que o prefeito
pode vir a ser
acusado de
improbidade
administrativa e,
conseqüentemente,
ser julgado e perder a
função pública, além
de outras
penalidades.
OEC exige que a população, amplamente representada, participe da elaboração do
Plano Diretor e da fiscalização de sua implementação.
Para garantir uma participação efetiva, podem ser criadas oportunidades para que a
população, representada por seus diversos segmentos econômicos e sociais, se
envolva nas várias etapas do Plano Diretor.
Essa participação pode ocorrer de diversas formas. Quando da elaboração do Plano, o
importante é que ocorram reuniões que permitam à população chegar a um acordo
quanto a idéias e propostas sobre temas vitais para a cidade.
Caso sejam criados conselhos municipais, deles devem participar representantes do
poder público e da sociedade civil, com o propósito de apresentar sugestões, debater e
monitorar a elaboração do Plano Diretor.
A Prefeitura e a Câmara Municipal deverão reunir a população em audiências públicas
para decidir questões importantes, que deverão ser apresentadas, explicadas e
debatidas por todos. Para tanto, esses encontros deverão compreender várias regiões
da cidade e ser bem divulgados. A Lei Orgânica do município deverá ser consultada,
porque talvez estabeleça alguns critérios sobre o assunto.
Algumas ações permitem a melhor divulgação das audiências e, dessa forma, a maior
participação da sociedade. Por exemplo:
assegura o direito de
participação da
população na
elaboração e
implementação do
Plano Diretor. Se esse
direito não for
respeitado, o
Ministério Público
poderá ser acionado
para as devidas
providências.
do Plano Diretor

Promover uma ampla comunicação pública, com linguagem acessível, pelos
meios de comunicação social de massa disponíveis;
dar ciência do cronograma e dos locais das reuniões e das apresentações dos
estudos e propostas com antecedência de, no mínimo, 15 dias;
Publicar e divulgar os resultados dos debates e das propostas
adotadas.
As audiências públicas podem ser convocadas pela própria sociedade, quando
solicitadas por, no mínimo, 1% (um por cento) dos eleitores do município.
A Prefeitura é responsável pela coordenação dos trabalhos de elaboração do Plano
Diretor. Ela deve montar uma equipe de técnicos de diversos setores da administração
e, se necessário, complementá-la com especialistas ou consultores contratados.
Em função da importância de sua representatividade, podem ser convidados a
participar, desde o início do processo de elaboração do Plano Diretor:
membros do Poder Legislativo;
membros do Ministério Público, juízes e representantes de cartórios;
17
Os contratos de
especialistas e
consultores devem
incluir cláusulas
que prevejam a
transferência
eficaz de
conhecimento e a
efetiva
capacitação da
equipe local que
participe da
elaboração do
Plano Diretor.
entidades profissionais de assistência técnica, especialmente nos municípios
onde haja programas públicos, como: de engenharia e arquitetura públicas,
de assistência judiciária e de profissionais especializados na mobilização social,
entre outros.
Promover uma ampla comunicação pública, com linguagem acessível, pelos
meios de comunicação social de massa disponíveis;
dar ciência do cronograma e dos locais das reuniões e das apresentações dos
estudos e propostas com antecedência de, no mínimo, 15 dias;
Publicar e divulgar os resultados dos debates e das propostas
adotadas.
As audiências públicas podem ser convocadas pela própria sociedade, quando
solicitadas por, no mínimo, 1% (um por cento) dos eleitores do município.
A Prefeitura é responsável pela coordenação dos trabalhos de elaboração do Plano
Diretor. Ela deve montar uma equipe de técnicos de diversos setores da administração
e, se necessário, complementá-la com especialistas ou consultores contratados.
Em função da importância de sua representatividade, podem ser convidados a
participar, desde o início do processo de elaboração do Plano Diretor:
membros do Poder Legislativo;
membros do Ministério Público, juízes e representantes de cartórios;
17
Os contratos de
especialistas e
consultores devem
incluir cláusulas
que prevejam a
transferência
eficaz de
conhecimento e a
efetiva
capacitação da
equipe local que
participe da
elaboração do
Plano Diretor.
entidades profissionais de assistência técnica, especialmente nos municípios
onde haja programas públicos, como: de engenharia e arquitetura públicas,
de assistência judiciária e de profissionais especializados na mobilização social,
entre outros.

O envolvimento da população na elaboração do Plano Diretor é de extrema
importância. Para que essa participação realmente ocorra, é necessário que haja:
organização das informações já disponíveis na Prefeitura: legislação,
estudos, dados, mapas variados e relação de interlocutores potenciais;
Sensibilização e mobilização da sociedade civil: órgãos e entidades, inclusive
órgãos representantes da sociedade local, utilizando estratégias eficazes
de comunicação pública de amplo alcance (TV, rádio, jornal, internet, etc.);
Disponibilização de espaço físico suficiente para a discussão do Plano por todos
Os participantes.
O Poder Executivo, como condutor do processo, poderá criar estruturas de
implantação, revisão e acompanhamento, com representantes do poder público e da
sociedade civil (representantes dos movimentos sociais e populares, dos empresários
e trabalhadores, das entidades profissionais e acadêmicas e das ONGs), na forma de
conselhos municipais integrantes da Administração Pública.
No caso de já existirem redes e estruturas de orçamento participativo, é muito
importante envolvê-las no processo de elaboração do Plano Diretor. O início da
elaboração do Plano Diretor pode ser um bom momento para instalar o Conselho da
Cidade ou equivalente, com o objetivo de promover a participação popular e assegurar
um efetivo monitoramento do cumprimento do Plano.
A população deve
saber onde encontrar
documentos para
consulta em prédios
da Prefeitura e em
outros pontos da
cidade.
18
O envolvimento da população na elaboração do Plano Diretor é de extrema
importância. Para que essa participação realmente ocorra, é necessário que haja:
organização das informações já disponíveis na Prefeitura: legislação,
estudos, dados, mapas variados e relação de interlocutores potenciais;
Sensibilização e mobilização da sociedade civil: órgãos e entidades, inclusive
órgãos representantes da sociedade local, utilizando estratégias eficazes
de comunicação pública de amplo alcance (TV, rádio, jornal, internet, etc.);
Disponibilização de espaço físico suficiente para a discussão do Plano por todos
Os participantes.
O Poder Executivo, como condutor do processo, poderá criar estruturas de
implantação, revisão e acompanhamento, com representantes do poder público e da
sociedade civil (representantes dos movimentos sociais e populares, dos empresários
e trabalhadores, das entidades profissionais e acadêmicas e das ONGs), na forma de
conselhos municipais integrantes da Administração Pública.
No caso de já existirem redes e estruturas de orçamento participativo, é muito
importante envolvê-las no processo de elaboração do Plano Diretor. O início da
elaboração do Plano Diretor pode ser um bom momento para instalar o Conselho da
Cidade ou equivalente, com o objetivo de promover a participação popular e assegurar
um efetivo monitoramento do cumprimento do Plano.
A população deve
saber onde encontrar
documentos para
consulta em prédios
da Prefeitura e em
outros pontos da
cidade.
18

Aleitura da cidade constitui um processo de identificação e de discussão dos principais problemas,
conflitos e potencialidades, em todo o território do município, segundo a visão dos diversos grupos que
compõem a sociedade local.
Nesse momento, lança-se mão de leituras técnicas e comunitárias que levem em conta não só o olhar
do especialista, mas também o de todos os cidadãos.
A leitura técnica revela a diversidade e as desigualdades entre as zonas urbana e rural, ou até mesmo
entre os bairros de uma cidade; analisa problemas e tendências de desenvolvimento local; e considera
o contexto regional do município.
19
Tribunal de Contas - Estudos Socioeconômicos - Disponível na página do TCE
Sistema Nacional de Indicadores Urbanos (SNIU)
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA)
Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN)
Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD)
Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (EMBRAPA)
Ministério do Exército
Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE)
Ministério do Meio Ambiente
Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA)
Agência Nacional das Águas (ANA)
Companhia de Pesquisa de Recursos Minerais (CPRM)/Departamento Nacional de
Produção Mineral (DNPM)
www.tce.rj.gov.br
www.cidades.org.br
www.ibge.gov.br
www.ipea.gov.br
www.iphan.gov.br
www.pnud.org
www.embrapa.br
www.exercito.gov.br
www.inpe.br
www.mma.gov.br
www.ibama.gov.br
www.ana.gov.br
www.cprm.gov.br e www.dnpm.gov.br
Dados e informações sobre os municípios podem ser obtidos,entre outras fontes, nos seguintes
sites da internet:
Aleitura da cidade constitui um processo de identificação e de discussão dos principais problemas,
conflitos e potencialidades, em todo o território do município, segundo a visão dos diversos grupos que
compõem a sociedade local.
Nesse momento, lança-se mão de leituras técnicas e comunitárias que levem em conta não só o olhar
do especialista, mas também o de todos os cidadãos.
A leitura técnica revela a diversidade e as desigualdades entre as zonas urbana e rural, ou até mesmo
entre os bairros de uma cidade; analisa problemas e tendências de desenvolvimento local; e considera
o contexto regional do município.
19
Tribunal de Contas - Estudos Socioeconômicos - Disponível na página do TCE
Sistema Nacional de Indicadores Urbanos (SNIU)
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)
Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA)
Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN)
Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (PNUD)
Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (EMBRAPA)
Ministério do Exército
Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE)
Ministério do Meio Ambiente
Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA)
Agência Nacional das Águas (ANA)
Companhia de Pesquisa de Recursos Minerais (CPRM)/Departamento Nacional de
Produção Mineral (DNPM)
www.tce.rj.gov.br
www.cidades.org.br
www.ibge.gov.br
www.ipea.gov.br
www.iphan.gov.br
www.pnud.org
www.embrapa.br
www.exercito.gov.br
www.inpe.br
www.mma.gov.br
www.ibama.gov.br
www.ana.gov.br
www.cprm.gov.br e www.dnpm.gov.br
Dados e informações sobre os municípios podem ser obtidos,entre outras fontes, nos seguintes
sites da internet:

20
A leitura comunitária enriquece a leitura técnica com a vivência social, o olhar variado
dos diversos grupos socioeconômicos existentes no município.
Diferentes dinâmicas e materiais podem ser utilizados na leitura comunitária:
construir mapas temáticos da cidade, com elementos oferecidos pelos
participantes;
usar fotos antigas e atuais, para visualizar mudanças e diferenças;
oferecer equipamento fotográfico, para que os interessados façam registros
pessoais dos pontos importantes e/ou problemáticos da cidade;
fazer e apresentar entrevistas e pesquisas, resgatar a história, ou usar desenhos
para documentar, discutir e refletir sobre o município e a região.
A leitura da cidade deve explicitar e debater os seguintes temas, entre outros:
distribuição dos equipamentos públicos e de infra-estrutura;
relação entre terras disponíveis para habitação e possibilidade de acesso a elas
(para diferentes faixas de renda);
localização e caracterização das áreas mais importantes (ou mais ameaçadas)
para preservação ambiental e cultural.
A elaboração de mapas é fundamental para esta etapa.
A leitura
comunitária
elabora a memória
coletiva, de modo
a expor a cultura e
a vivência locais,
interpretando
conflitos,
problemas e
potencialidades.
20
A leitura comunitária enriquece a leitura técnica com a vivência social, o olhar variado
dos diversos grupos socioeconômicos existentes no município.
Diferentes dinâmicas e materiais podem ser utilizados na leitura comunitária:
construir mapas temáticos da cidade, com elementos oferecidos pelos
participantes;
usar fotos antigas e atuais, para visualizar mudanças e diferenças;
oferecer equipamento fotográfico, para que os interessados façam registros
pessoais dos pontos importantes e/ou problemáticos da cidade;
fazer e apresentar entrevistas e pesquisas, resgatar a história, ou usar desenhos
para documentar, discutir e refletir sobre o município e a região.
A leitura da cidade deve explicitar e debater os seguintes temas, entre outros:
distribuição dos equipamentos públicos e de infra-estrutura;
relação entre terras disponíveis para habitação e possibilidade de acesso a elas
(para diferentes faixas de renda);
localização e caracterização das áreas mais importantes (ou mais ameaçadas)
para preservação ambiental e cultural.
A elaboração de mapas é fundamental para esta etapa.
A leitura
comunitária
elabora a memória
coletiva, de modo
a expor a cultura e
a vivência locais,
interpretando
conflitos,
problemas e
potencialidades.

Mapas do município
Muitos municípios não possuem cartografia atualizada nem estão acostumados a
trabalhar com mapas. É importante que sejam tomadas medidas que mudem essa
situação, pois os mapas são fontes importantes de informação para diversos objetivos.
Além do planejamento urbano, servem para fins tributários e para uma melhor
prestação de serviços públicos, entre outras coisas.
Desse modo, é necessário reunir esforços que visem à criação ou atualização dos
mapas municipais. Como forma de viabilizar ou baratear o trabalho cartográfico, os
municípios podem formar consórcios municipais para a contratação dos serviços
profissionais adequados.
Atualmente a
Aerofotometria
tem se mostrado
de extrema
importância. Essa
técnica utiliza vôos
altos para tirar
fotos de dentro de
aviões adaptados.
O artifício é muito
usado em
agricultura e
instalações de
fábricas e
complexos
industriais, pois
produz uma
imagem melhor do
terreno estudado.
Veja um exemplo
na próxima página.
21
Mapas do município
Muitos municípios não possuem cartografia atualizada nem estão acostumados a
trabalhar com mapas. É importante que sejam tomadas medidas que mudem essa
situação, pois os mapas são fontes importantes de informação para diversos objetivos.
Além do planejamento urbano, servem para fins tributários e para uma melhor
prestação de serviços públicos, entre outras coisas.
Desse modo, é necessário reunir esforços que visem à criação ou atualização dos
mapas municipais. Como forma de viabilizar ou baratear o trabalho cartográfico, os
municípios podem formar consórcios municipais para a contratação dos serviços
profissionais adequados.
Atualmente a
Aerofotometria
tem se mostrado
de extrema
importância. Essa
técnica utiliza vôos
altos para tirar
fotos de dentro de
aviões adaptados.
O artifício é muito
usado em
agricultura e
instalações de
fábricas e
complexos
industriais, pois
produz uma
imagem melhor do
terreno estudado.
Veja um exemplo
na próxima página.
21

22
Convenções:
ORTOFOTOCARTA
Curvas de nível
ANO DO VÔO: 2004
ESCALA APROX. DO VÔO: 1:8.000
ESCALA DA ORTOFOTOCARTA: 1:2.000
N
Cota de aparelho
810
800
823,5
22
Convenções:
ORTOFOTOCARTA
Curvas de nível
ANO DO VÔO: 2004
ESCALA APROX. DO VÔO: 1:8.000
ESCALA DA ORTOFOTOCARTA: 1:2.000
N
Cota de aparelho
810
800
823,5

Você não acha
que construiu sua casa
num lugar perigoso?
23
Existem diversos tipos de mapas, com diferentes objetivos. São eles:
Utilizados para a visualização de fatores condicionantes e potencialidades físico-ambientais
(geomorfologia, clima, hidrografia, vegetação, solos, etc.).
São importantes para a elaboração da política ambiental e rural.
Neles se estudam:
Riscos para ocupação urbana - escorregamento, erosão, inundação, contaminação do
subsolo, degradação passível de recuperação;
1 - Mapas temáticos sobre o território
Você não acha
que construiu sua casa
num lugar perigoso?
23
Existem diversos tipos de mapas, com diferentes objetivos. São eles:
Utilizados para a visualização de fatores condicionantes e potencialidades físico-ambientais
(geomorfologia, clima, hidrografia, vegetação, solos, etc.).
São importantes para a elaboração da política ambiental e rural.
Neles se estudam:
Riscos para ocupação urbana - escorregamento, erosão, inundação, contaminação do
subsolo, degradação passível de recuperação;
1 - Mapas temáticos sobre o território

24
Evolução histórica da cidade e do território/áreas para preservação cultural - estabelecendo-se
o nível de governo que atuará em sua proteção, incluindo áreas do patrimônio histórico e
cultural, tombadas ou protegidas, e de valor cultural ou simbólico para a comunidade, levando-
se em conta os núcleos e as referências históricas da cidade;
Estrutura fundiária - propriedade da terra, regular e irregular, distribuição e forma de uso da
propriedade (imóveis, lotes ou glebas vazios, especialmente os servidos de infra-estrutura);
Inserção regional - levando-se em conta a circulação intermunicipal de pessoas, bens, serviços
e mercadorias;
Indicadores de mobilidade e circulação - deslocamentos da população, circulação viária,
transportes na cidade e região, áreas de acidentes de trânsito, frota de veículos (ônibus,
automóveis, bicicletas), pólos geradores de tráfego.
Veja, na próxima página, exemplo de uma planta de legislação ambiental.
24
Evolução histórica da cidade e do território/áreas para preservação cultural - estabelecendo-se
o nível de governo que atuará em sua proteção, incluindo áreas do patrimônio histórico e
cultural, tombadas ou protegidas, e de valor cultural ou simbólico para a comunidade, levando-
se em conta os núcleos e as referências históricas da cidade;
Estrutura fundiária - propriedade da terra, regular e irregular, distribuição e forma de uso da
propriedade (imóveis, lotes ou glebas vazios, especialmente os servidos de infra-estrutura);
Inserção regional - levando-se em conta a circulação intermunicipal de pessoas, bens, serviços
e mercadorias;
Indicadores de mobilidade e circulação - deslocamentos da população, circulação viária,
transportes na cidade e região, áreas de acidentes de trânsito, frota de veículos (ônibus,
automóveis, bicicletas), pólos geradores de tráfego.
Veja, na próxima página, exemplo de uma planta de legislação ambiental.

25
Escala 1:2.000
N
LEVANTAMENTO AEROFOTOGRAMÉTRICO
PLANTA URBANA PLANIALTIMÉTRICA
Convenções
USO DO SOLO
Edificações
Construção
Piscina
Muro
Cerca
Cerca-viva
Quadra de Esporte
Poste
Via sem pavim.
Via pavim. com meio-fio
Matas / Árvores
Árvores
Córrego / Rio
Curvas de Nível
Cota de Aparelho
Área de edificações não convencionais
LEGISLAÇÃO AMBIENTAL
Proteção de Rios e Córregos
Topo de morro
Inclinação “ >30% “
C
Q. ESP
AM
10
20
11.5
25
Escala 1:2.000
N
PLANTA URBANA PLANIALTIMÉTRICA
Convenções
USO DO SOLO
Edificações
Construção
Piscina
Muro
Cerca
Cerca-viva
Quadra de Esporte
Poste
Via sem pavim.
Via pavim. com meio-fio
Matas / Árvores
Árvores
Córrego / Rio
Curvas de Nível
Cota de Aparelho
Área de edificações não convencionais
LEGISLAÇÃO AMBIENTAL
Proteção de Rios e Córregos
Topo de morro
Inclinação “ >30% “
C
Q. ESP
AM
10
20
11.5

2 - Mapas de caracterização e distribuição da população e seus movimentos
Por meio deles estuda-se a população, pelos seguintes critérios:
bairro/densidade;
faixa etária/escolaridade;
condições de emprego/renda familiar;
crescimento/evasão.
Exemplo de mapas de transportes para analisar destinos e quantidades de passageiros:
26
Fluxo com origem macrozona 1
Fluxo com destino macrozona 1
Linhas de origem
e destino de
viagens
Fonte: PDTU -
Companhia
Estadual de
Engenharia de
Transportes e
Logística -
CENTRAL
2 - Mapas de caracterização e distribuição da população e seus movimentos
Por meio deles estuda-se a população, pelos seguintes critérios:
bairro/densidade;
faixa etária/escolaridade;
condições de emprego/renda familiar;
crescimento/evasão.
Exemplo de mapas de transportes para analisar destinos e quantidades de passageiros:
26
Fluxo com origem macrozona 1
Fluxo com destino macrozona 1
Linhas de origem
e destino de
viagens
Fonte: PDTU -
Companhia
Estadual de
Engenharia de
Transportes e
Logística -
CENTRAL

27
carregamento do transporte coletivo
Fonte: PDTU - Companhia Estadual de Engenharia
de Transportes e Logística - CENTRAL
Carregamento do transporte coletivo atual (pass/período)
150000 75000 37500
27
carregamento do transporte coletivo
Fonte: PDTU - Companhia Estadual de Engenharia
de Transportes e Logística - CENTRAL
Carregamento do transporte coletivo atual (pass/período)
150000 75000 37500

28
Mobilidade urbana diz respeito à possibilidade de locomoção do cidadão dentro do
município para poder exercitar seus direitos básicos. É fundamental incorporá-la ao
Plano Diretor.
Tendo como ponto de vista a pessoa, e não o veículo, pode-se priorizar o acesso amplo
e democrático ao espaço urbano e os modos não-motorizados e/ou coletivos de
transporte.
Neles se estudam:
atividades e modos de uso e ocupação do solo formais e informais,
regulares ou não;
vazios urbanos e zona rural;
áreas habitacionais (diferentes padrões da cidade);
áreas com edificações de maior altura, densidades habitacionais, morfologias.
3 - Mapas de uso do solo (ocupação atual do território)
Em cidades com
mais de quinhentos
mil habitantes,
deverá ser
elaborado um plano
de transporte
urbano integrado,
compatível com o
Plano Diretor ou
nele inserido.
28
Mobilidade urbana diz respeito à possibilidade de locomoção do cidadão dentro do
município para poder exercitar seus direitos básicos. É fundamental incorporá-la ao
Plano Diretor.
Tendo como ponto de vista a pessoa, e não o veículo, pode-se priorizar o acesso amplo
e democrático ao espaço urbano e os modos não-motorizados e/ou coletivos de
transporte.
Neles se estudam:
atividades e modos de uso e ocupação do solo formais e informais,
regulares ou não;
vazios urbanos e zona rural;
áreas habitacionais (diferentes padrões da cidade);
áreas com edificações de maior altura, densidades habitacionais, morfologias.
3 - Mapas de uso do solo (ocupação atual do território)
Em cidades com
mais de quinhentos
mil habitantes,
deverá ser
elaborado um plano
de transporte
urbano integrado,
compatível com o
Plano Diretor ou
nele inserido.

29
PLANTA DE QUADRA PARA CADASTRO
EDIFICAÇÕES
PISCINA
MURO
CERCA
CERCA VIVA
VIA PAVIM. COM MEIO-FIO
POSTE
ÁRVORES
ÁREA DA EDIFICAÇÃO
PERÍMETRO DA EDIFICAÇÃO
Escala 1:1.000N
2
A-200M
P-65m
29
PLANTA DE QUADRA PARA CADASTRO
EDIFICAÇÕES
PISCINA
MURO
CERCA
CERCA VIVA
VIA PAVIM. COM MEIO-FIO
POSTE
ÁRVORES
ÁREA DA EDIFICAÇÃO
PERÍMETRO DA EDIFICAÇÃO
Escala 1:1.000N
2
A-200M
P-65m

30
4 - Mapas da infra-estrutura urbana
Neles se estudam:
serviços e equipamentos urbanos e níveis de atendimento;
redes de infra-estrutura (esgotamento sanitário, água, luz, telefone, drenagem, tv a cabo,
infovias e outras);
redes de equipamentos (educação, saúde, cultura, esporte, lazer etc.);
população atendida por rede de água, esgotos e drenagem.
Na página seguinte, um mapa mostra a planta viária de uma cidade.
ANTES DE PENSAR em
MODIFICAÇÕES, É NECESSÁRIO
AVALIAR a infra-estrutura urbana.
30
4 - Mapas da infra-estrutura urbana
Neles se estudam:
serviços e equipamentos urbanos e níveis de atendimento;
redes de infra-estrutura (esgotamento sanitário, água, luz, telefone, drenagem, tv a cabo,
infovias e outras);
redes de equipamentos (educação, saúde, cultura, esporte, lazer etc.);
população atendida por rede de água, esgotos e drenagem.
Na página seguinte, um mapa mostra a planta viária de uma cidade.
ANTES DE PENSAR em
MODIFICAÇÕES, É NECESSÁRIO
AVALIAR a infra-estrutura urbana.

31
Convenções:
Levantamento Aerofotogramétrico
PLANTA VIÁRIA
Via sem pavimentação
Via pavim com meio-fio
Escala 1:2.000N
31
Convenções:
Levantamento Aerofotogramétrico
PLANTA VIÁRIA
Via sem pavimentação
Via pavim com meio-fio
Escala 1:2.000N

32
5 - Mapas da atividade econômica do município
Eles permitem o estudo de:
atividades econômicas predominantes, inclusive as informais, e sua
importância local e regional;
atividades em expansão ou em retração (em relação ao número de empregos e
empresas, ou em relação à sua participação na composição da receita do
município).
A leitura técnica e comunitária deve levar em conta estudos da dinâmica imobiliária
(análises do mercado imobiliário, baseadas nas tendências atuais e nas perspectivas de
médio e longo prazo) e da legislação (legislação urbanística, de uso do solo e de
parcelamento, códigos de obras, códigos de posturas, legislação ambiental e
patrimonial nos âmbitos municipal, estadual e federal), além de avaliar os estudos
existentes sobre o município.
A partir das leituras
técnica e
comunitária serão
elaborados mapas e
textos que
identifiquem as
tendências,
conflitos e
potencialidades do
município, devendo
estar acessíveis a
toda a população,
que, assim, poderá
decidir sobre os
pontos polêmicos.
32
5 - Mapas da atividade econômica do município
Eles permitem o estudo de:
atividades econômicas predominantes, inclusive as informais, e sua
importância local e regional;
atividades em expansão ou em retração (em relação ao número de empregos e
empresas, ou em relação à sua participação na composição da receita do
município).
A leitura técnica e comunitária deve levar em conta estudos da dinâmica imobiliária
(análises do mercado imobiliário, baseadas nas tendências atuais e nas perspectivas de
médio e longo prazo) e da legislação (legislação urbanística, de uso do solo e de
parcelamento, códigos de obras, códigos de posturas, legislação ambiental e
patrimonial nos âmbitos municipal, estadual e federal), além de avaliar os estudos
existentes sobre o município.
A partir das leituras
técnica e
comunitária serão
elaborados mapas e
textos que
identifiquem as
tendências,
conflitos e
potencialidades do
município, devendo
estar acessíveis a
toda a população,
que, assim, poderá
decidir sobre os
pontos polêmicos.

Apartir da fase de leitura, serão definidos os temas prioritários para o futuro e a reorganização
territorial do município. De nada adianta um Plano Diretor tratar de dezenas de aspectos da cidade e
não haver condições para intervir sobre eles. Portanto, é importante trabalhar com perspectiva
estratégica, selecionando temas e questões importantes que, se enfrentados rapidamente e com
eficácia, podem redefinir o destino da cidade.
1
Alguns exemplos de temas prioritários:
Tema: Esvaziamento econômico e populacional do município.
Objetivo: Criar condições para gerar emprego e renda e reverter o processo.
Estratégias: Definir e assegurar espaços nos quais se possam desenvolver atividades econômicas
rurais e urbanas, geradoras de oportunidades de emprego e renda; simplificar a legislação; requalificar
imóveis desocupados para micro e pequenas empresas.
Tema: Moradia digna para todos.
Objetivo: Ampliar a oferta de novas moradias.
Estratégias: Fazer a regularização fundiária das áreas irregulares; delimitar áreas para habitação de
interesse social, as chamadas ZEIS - Zona Especial de Interesse Social; incentivar as cooperativas e a
construção civil; prevenir a ocupação das áreas de risco.
33
1
Retirados de MINISTÉRIO DAS CIDADES. Plano Diretor Participativo: guia para elaboração pelos municípios e cidadãos. Brasília:
MinCidades/CONFEA, 2004.
Apartir da fase de leitura, serão definidos os temas prioritários para o futuro e a reorganização
territorial do município. De nada adianta um Plano Diretor tratar de dezenas de aspectos da cidade e
não haver condições para intervir sobre eles. Portanto, é importante trabalhar com perspectiva
estratégica, selecionando temas e questões importantes que, se enfrentados rapidamente e com
eficácia, podem redefinir o destino da cidade.
1
Alguns exemplos de temas prioritários:
Tema: Esvaziamento econômico e populacional do município.
Objetivo: Criar condições para gerar emprego e renda e reverter o processo.
Estratégias: Definir e assegurar espaços nos quais se possam desenvolver atividades econômicas
rurais e urbanas, geradoras de oportunidades de emprego e renda; simplificar a legislação; requalificar
imóveis desocupados para micro e pequenas empresas.
Tema: Moradia digna para todos.
Objetivo: Ampliar a oferta de novas moradias.
Estratégias: Fazer a regularização fundiária das áreas irregulares; delimitar áreas para habitação de
interesse social, as chamadas ZEIS - Zona Especial de Interesse Social; incentivar as cooperativas e a
construção civil; prevenir a ocupação das áreas de risco.
33
1
Retirados de MINISTÉRIO DAS CIDADES. Plano Diretor Participativo: guia para elaboração pelos municípios e cidadãos. Brasília:
MinCidades/CONFEA, 2004.

Tema: Riscos ambientais.
Objetivo: Reduzir riscos de escorregamentos, erosão, inundação e contaminação do subsolo.
Estratégias: Implantar o gerenciamento de riscos; planejar as intervenções de segurança e de
recuperação de áreas degradadas; estabelecer gestão sustentável das águas pluviais urbanas;
implantar o controle de ocupação de áreas de risco.
Tema: Expansão ilimitada do município para as periferias.
Objetivo: Conter a expansão.
Estratégias: Otimizar a infra-estrutura instalada; induzir a ocupação dos vazios urbanos, suprimir a área
de expansão urbana, coibir novos parcelamentos em áreas periféricas; requalificar as áreas
degradadas.
34
Tema: Riscos ambientais.
Objetivo: Reduzir riscos de escorregamentos, erosão, inundação e contaminação do subsolo.
Estratégias: Implantar o gerenciamento de riscos; planejar as intervenções de segurança e de
recuperação de áreas degradadas; estabelecer gestão sustentável das águas pluviais urbanas;
implantar o controle de ocupação de áreas de risco.
Tema: Expansão ilimitada do município para as periferias.
Objetivo: Conter a expansão.
Estratégias: Otimizar a infra-estrutura instalada; induzir a ocupação dos vazios urbanos, suprimir a área
de expansão urbana, coibir novos parcelamentos em áreas periféricas; requalificar as áreas
degradadas.
34

35
Resumo
A participação popular é essencial na elaboração do Plano Diretor. Para isso, devem ser feitas reuniões,
publicamente divulgadas, permitindo o acesso de todos.
A Prefeitura é responsável por coordenar o processo de elaboração do Plano e, para isso, deve montar
uma equipe técnica.
Uma das formas de envolvimento da população ocorre com a leitura participativa da cidade, que inclui
a elaboração de mapas.
Existem diversos tipos de mapas que atendem a diversos objetivos, possibilitando melhorias na
estrutura urbana e tributária e na prestação dos serviços públicos. Por esse motivo, torna-se
fundamental a elaboração e atualização dos mapas dos municípios.
Após essa etapa, serão formuladas algumas propostas, que devem ser pensadas de modo estratégico,
a fim de tornar viáveis as modificações sugeridas.
35
Resumo
A participação popular é essencial na elaboração do Plano Diretor. Para isso, devem ser feitas reuniões,
publicamente divulgadas, permitindo o acesso de todos.
A Prefeitura é responsável por coordenar o processo de elaboração do Plano e, para isso, deve montar
uma equipe técnica.
Uma das formas de envolvimento da população ocorre com a leitura participativa da cidade, que inclui
a elaboração de mapas.
Existem diversos tipos de mapas que atendem a diversos objetivos, possibilitando melhorias na
estrutura urbana e tributária e na prestação dos serviços públicos. Por esse motivo, torna-se
fundamental a elaboração e atualização dos mapas dos municípios.
Após essa etapa, serão formuladas algumas propostas, que devem ser pensadas de modo estratégico,
a fim de tornar viáveis as modificações sugeridas.

Principais diretrizes
do Plano Diretor
do Plano Diretor
do Plano Diretor
do Plano Diretor

O EC determina a
função social da
propriedade: a terra
deve servir para o
benefício da
coletividade e não
apenas aos
interesses de seu
proprietário.
38
Como ferramentas viabilizadoras do Plano Diretor, há mais de 30 instrumentos
definidos no EC, incluindo os que objetivam promover:
a função social da cidade, relacionada à garantia dos espaços coletivos de
suporte à vida: circulação, espaços de uso coletivo, áreas protegidas,
equipamentos e serviços urbanos e comunitários;
a função social da propriedade urbana, relacionada à destinação social,
econômica e ambiental dos imóveis urbanos e à utilização de instrumentos para
a implementação desses objetivos, assegurando-se a adequada provisão de
terra para as atividades econômicas e para todas as classes sociais.
O Plano Diretor apresenta os instrumentos que ampliam as condições favoráveis para
financiar o desenvolvimento urbano. Esses instrumentos não devem ser implantados
ao mesmo tempo e em sua totalidade. O município deve fazer a escolha daqueles que
lhe serão mais úteis em função das prioridades.
A seguir, serão apresentados alguns temas e respectivos instrumentos viabilizadores
do Plano Diretor.
O EC determina a
função social da
propriedade: a terra
deve servir para o
benefício da
coletividade e não
apenas aos
interesses de seu
proprietário.
38
Como ferramentas viabilizadoras do Plano Diretor, há mais de 30 instrumentos
definidos no EC, incluindo os que objetivam promover:
a função social da cidade, relacionada à garantia dos espaços coletivos de
suporte à vida: circulação, espaços de uso coletivo, áreas protegidas,
equipamentos e serviços urbanos e comunitários;
a função social da propriedade urbana, relacionada à destinação social,
econômica e ambiental dos imóveis urbanos e à utilização de instrumentos para
a implementação desses objetivos, assegurando-se a adequada provisão de
terra para as atividades econômicas e para todas as classes sociais.
O Plano Diretor apresenta os instrumentos que ampliam as condições favoráveis para
financiar o desenvolvimento urbano. Esses instrumentos não devem ser implantados
ao mesmo tempo e em sua totalidade. O município deve fazer a escolha daqueles que
lhe serão mais úteis em função das prioridades.
A seguir, serão apresentados alguns temas e respectivos instrumentos viabilizadores
do Plano Diretor.

39
OEC orienta o administrador público a manter-se atento à função social da propriedade. Mas é o
Plano Diretor que deverá determinar em que situações e em que áreas será possível utilizar o
adequado ráinstrumento que, para ser efetivado, deve ser objeto de lei municipal específica.
Exemplos:
Entre os instrumentos sugeridos pelo Estatuto da Cidade para que se cumpra a função social da
propriedade urbana, deve-se mencionar o do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios.
Trata-se de um instituto único, cuja aplicação possui gradação de medidas ou de etapas, como se
segue:
Uma propriedade localizada no centro
da cidade, com infra-estrutura, mas
que não possui construções e ainda
não está sendo utilizada, não está
cumprindo sua função social.
Uma propriedade localizada em uma região de
proteção ambiental, ocupada por vegetação
densa e significativa, e que não possui
construções está cumprindo sua função
social.
Há, ainda, moradias que não possuem
título de propriedade ou estão localizadas
em áreas sem infra-estrutura urbana.
39
OEC orienta o administrador público a manter-se atento à função social da propriedade. Mas é o
Plano Diretor que deverá determinar em que situações e em que áreas será possível utilizar o
adequado ráinstrumento que, para ser efetivado, deve ser objeto de lei municipal específica.
Exemplos:
Entre os instrumentos sugeridos pelo Estatuto da Cidade para que se cumpra a função social da
propriedade urbana, deve-se mencionar o do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios.
Trata-se de um instituto único, cuja aplicação possui gradação de medidas ou de etapas, como se
segue:
Uma propriedade localizada no centro
da cidade, com infra-estrutura, mas
que não possui construções e ainda
não está sendo utilizada, não está
cumprindo sua função social.
Uma propriedade localizada em uma região de
proteção ambiental, ocupada por vegetação
densa e significativa, e que não possui
construções está cumprindo sua função
social.
Há, ainda, moradias que não possuem
título de propriedade ou estão localizadas
em áreas sem infra-estrutura urbana.

Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
IPTU progressivo no tempo
Se uma propriedade não está cumprindo sua função social em área incluída no Plano
Diretor, lei municipal poderá determinar que o proprietário cumpra a referida obrigação,
sob pena de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não
edificado, subutilizado (quando o aproveitamento for inferior ao mínimo estabelecido
no Plano ou legislação dele decorrente) ou não utilizado. Notificado o proprietário (a
notificação será averbada no Registro de Imóveis), este terá ao menos 1 ano para
protocolar o projeto e mais 2 para iniciar as obras do empreendimento.
Todos os anos, os donos de imóveis, construídos ou não, precisam pagar um imposto
para a prefeitura: o IPTU. Seus valores, de acordo com o tipo e a localização do imóvel,
variam em torno de 1% do valor venal da propriedade.
IPTU progressivo no tempo é o ônus com que o proprietário do imóvel tem que arcar por
não ter cumprido as condições e os prazos determinados para o parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios.
O IPTU progressivo no tempo pode ser cobrado de forma crescente, a cada ano, como
forma de sanção (punição) ao descumprimento da obrigação de parcelar ou utilizar o
imóvel. O EC determina que o IPTU pode ser cobrado, no máximo, em dobro, a cada
ano, enquanto o proprietário não cumprir a lei. O valor do IPTU pode subir, pelo prazo
de 5 anos consecutivos, até atingir o limite de 15% do valor do imóvel.
Tal mecanismo permite ao governo municipal aumentar, progressivamente, o valor da
alíquota do IPTU de um imóvel caso seu proprietário não lhe dê a utilização prevista no
respectivo Plano Diretor, servindo como desestímulo a que proprietários mantenham
imóveis abandonados, sem edificação, ou glebas sem utilização ou com parcelamento
inadequado.
Se o imposto (IPTU)
subisse mais do que
o limite estabelecido
pela lei (15%),
produziria um efeito
confiscatório, o que
é proibido.
40
Parcelamento, edificação ou utilização compulsórios
IPTU progressivo no tempo
Se uma propriedade não está cumprindo sua função social em área incluída no Plano
Diretor, lei municipal poderá determinar que o proprietário cumpra a referida obrigação,
sob pena de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não
edificado, subutilizado (quando o aproveitamento for inferior ao mínimo estabelecido
no Plano ou legislação dele decorrente) ou não utilizado. Notificado o proprietário (a
notificação será averbada no Registro de Imóveis), este terá ao menos 1 ano para
protocolar o projeto e mais 2 para iniciar as obras do empreendimento.
Todos os anos, os donos de imóveis, construídos ou não, precisam pagar um imposto
para a prefeitura: o IPTU. Seus valores, de acordo com o tipo e a localização do imóvel,
variam em torno de 1% do valor venal da propriedade.
IPTU progressivo no tempo é o ônus com que o proprietário do imóvel tem que arcar por
não ter cumprido as condições e os prazos determinados para o parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios.
O IPTU progressivo no tempo pode ser cobrado de forma crescente, a cada ano, como
forma de sanção (punição) ao descumprimento da obrigação de parcelar ou utilizar o
imóvel. O EC determina que o IPTU pode ser cobrado, no máximo, em dobro, a cada
ano, enquanto o proprietário não cumprir a lei. O valor do IPTU pode subir, pelo prazo
de 5 anos consecutivos, até atingir o limite de 15% do valor do imóvel.
Tal mecanismo permite ao governo municipal aumentar, progressivamente, o valor da
alíquota do IPTU de um imóvel caso seu proprietário não lhe dê a utilização prevista no
respectivo Plano Diretor, servindo como desestímulo a que proprietários mantenham
imóveis abandonados, sem edificação, ou glebas sem utilização ou com parcelamento
inadequado.
Se o imposto (IPTU)
subisse mais do que
o limite estabelecido
pela lei (15%),
produziria um efeito
confiscatório, o que
é proibido.
40

O objetivo deste instrumento é o combate à especulação imobiliária e a indução à
utilização de áreas da cidade já dotadas de infra-estrutura urbana, de modo a
desestimular a ocupação desordenada de regiões distantes do centro que exigirão
novos investimentos (drenagem, asfaltamento, iluminação pública, água, esgoto,
transporte coletivo, praças, escolas, postos de saúde etc.).
Decorridos 5 anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha
cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o município poderá
desapropriar o imóvel pelo preço avaliado (que pode ser inferior ao de mercado).
Para evitar todos esses transtornos, o EC prevê a possibilidade de os proprietários
desses imóveis, desde que o requeiram à Prefeitura, estabelecerem um consórcio
imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel. Pelo
consórcio imobiliário os proprietários transferem ao poder público municipal seus
imóveis e, após a realização das obras, recebem como pagamento unidades
imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, de forma proporcional ao valor
que os imóveis possuíam antes da obra.
Desapropriação O pagamento de
desapropriação pode
ser realizado em
títulos da dívida
pública, com resgate
em até 10 anos, em
prestações anuais,
iguais e sucessivas,
assegurados o valor
real da indenização e
os juros reais de 6%
41
O objetivo deste instrumento é o combate à especulação imobiliária e a indução à
utilização de áreas da cidade já dotadas de infra-estrutura urbana, de modo a
desestimular a ocupação desordenada de regiões distantes do centro que exigirão
novos investimentos (drenagem, asfaltamento, iluminação pública, água, esgoto,
transporte coletivo, praças, escolas, postos de saúde etc.).
Decorridos 5 anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário tenha
cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o município poderá
desapropriar o imóvel pelo preço avaliado (que pode ser inferior ao de mercado).
Para evitar todos esses transtornos, o EC prevê a possibilidade de os proprietários
desses imóveis, desde que o requeiram à Prefeitura, estabelecerem um consórcio
imobiliário como forma de viabilização financeira do aproveitamento do imóvel. Pelo
consórcio imobiliário os proprietários transferem ao poder público municipal seus
imóveis e, após a realização das obras, recebem como pagamento unidades
imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, de forma proporcional ao valor
que os imóveis possuíam antes da obra.
Desapropriação O pagamento de
desapropriação pode
ser realizado em
títulos da dívida
pública, com resgate
em até 10 anos, em
prestações anuais,
iguais e sucessivas,
assegurados o valor
real da indenização e
os juros reais de 6%
41

Usucapião especial de imóvel urbano
Concessão de uso especial para fins de moradia
O EC quer garantir a todos os cidadãos o direito à moradia digna,
mestabelecendo como diretrizes gerais a serem observadas pelos unicípios:
a regularização e melhoria das condições da população que vive em áreas e
imóveis irregulares;
a adoção de medidas para o aumento da oferta de moradias populares em áreas
dotadas de infra-estrutura urbana;
a promoção de programas habitacionais de interesse social.
Quem vive há mais de cinco anos em um terreno do qual não possui o título de
propriedade pode conquistar a propriedade ou o direito de moradia. O terreno tem que
ser privado e precisa estar abandonado pelo respectivo proprietário. A área do terreno
2
ocupado não pode ser maior que 250m e a família não pode ter outra propriedade.
Quando o imóvel for de propriedade privada, a regularização poderá ser feita mediante
utilização do usucapião especial de imóvel urbano. Anteriormente, somente podia ser
aplicada de forma individual; com a aprovação do EC, há a possibilidade de se
promover a regularização, via usucapião urbano, de forma coletiva.
Aquele que, até 30 de junho de 2001, possuía como seu, por 5 anos seguidos, sem
2
oposição de ninguém, até 250m de imóvel público situado em área urbana, utilizando-
o para sua moradia ou de sua família, tem direito gratuito à concessão de uso especial
para fins de moradia, se não for proprietário de outro imóvel.
42
As ZEIS Zonas
Especiais de
Interesse Social
correspondem a
áreas da cidade
destinadas a abrigar
moradias para a
população de baixa
renda. Servem para
facilitar a
regularização de
áreas ocupadas e
de cortiços.
Usucapião especial de imóvel urbano
Concessão de uso especial para fins de moradia
O EC quer garantir a todos os cidadãos o direito à moradia digna,
mestabelecendo como diretrizes gerais a serem observadas pelos unicípios:
a regularização e melhoria das condições da população que vive em áreas e
imóveis irregulares;
a adoção de medidas para o aumento da oferta de moradias populares em áreas
dotadas de infra-estrutura urbana;
a promoção de programas habitacionais de interesse social.
Quem vive há mais de cinco anos em um terreno do qual não possui o título de
propriedade pode conquistar a propriedade ou o direito de moradia. O terreno tem que
ser privado e precisa estar abandonado pelo respectivo proprietário. A área do terreno
2
ocupado não pode ser maior que 250m e a família não pode ter outra propriedade.
Quando o imóvel for de propriedade privada, a regularização poderá ser feita mediante
utilização do usucapião especial de imóvel urbano. Anteriormente, somente podia ser
aplicada de forma individual; com a aprovação do EC, há a possibilidade de se
promover a regularização, via usucapião urbano, de forma coletiva.
Aquele que, até 30 de junho de 2001, possuía como seu, por 5 anos seguidos, sem
2
oposição de ninguém, até 250m de imóvel público situado em área urbana, utilizando-
o para sua moradia ou de sua família, tem direito gratuito à concessão de uso especial
para fins de moradia, se não for proprietário de outro imóvel.
42
As ZEIS Zonas
Especiais de
Interesse Social
correspondem a
áreas da cidade
destinadas a abrigar
moradias para a
população de baixa
renda. Servem para
facilitar a
regularização de
áreas ocupadas e
de cortiços.

Atenção: essa regra é provisória! A concessão de uso especial para fins de moradia
foi vetada no texto do Estatuto da Cidade, mas foi aprovada através da Medida
Provisória 2.220. Para tornar-se lei, a medida provisória precisa ser devidamente
aprovada pelo Poder Legislativo. Todavia, esse instrumento está em pleno vigor,
devendo ser colocado em prática pela Administração Municipal, como forma de
promover a regularização dos assentamentos irregulares em áreas públicas.
É importante o Plano Diretor levar em consideração a necessidade de regularização fundiária, já que
são freqüentes as ocupações de áreas sem infra-estrutura, muitas vezes em terrenos de preservação
ambiental. Trata-se de responder às necessidades de moradia daqueles que ocupam as áreas citadas,
preservando-as de novas ocupações e evitando que a área seja ainda mais destruída.
Apesar de as ZEIS serem objeto de legislação específica, pode o Plano Diretor estabelecer os critérios
para demarcação de suas áreas, bem como as prioridades para sua adoção, ou seja, que áreas deverão
ser urbanizadas e regularizadas em primeiro lugar e por quê.
Comunidades tradicionais, como as de índios e pescadores, assentamentos rurais, agricultores
familiares, quilombolas, populações ribeirinhas e extrativistas, entre outras, podem receber atenção
do Plano Diretor, que levará em conta as suas especificidades econômico-culturais, podendo seus
territórios ser demarcados como ZEIS.
43
Atenção: essa regra é provisória! A concessão de uso especial para fins de moradia
foi vetada no texto do Estatuto da Cidade, mas foi aprovada através da Medida
Provisória 2.220. Para tornar-se lei, a medida provisória precisa ser devidamente
aprovada pelo Poder Legislativo. Todavia, esse instrumento está em pleno vigor,
devendo ser colocado em prática pela Administração Municipal, como forma de
promover a regularização dos assentamentos irregulares em áreas públicas.
É importante o Plano Diretor levar em consideração a necessidade de regularização fundiária, já que
são freqüentes as ocupações de áreas sem infra-estrutura, muitas vezes em terrenos de preservação
ambiental. Trata-se de responder às necessidades de moradia daqueles que ocupam as áreas citadas,
preservando-as de novas ocupações e evitando que a área seja ainda mais destruída.
Apesar de as ZEIS serem objeto de legislação específica, pode o Plano Diretor estabelecer os critérios
para demarcação de suas áreas, bem como as prioridades para sua adoção, ou seja, que áreas deverão
ser urbanizadas e regularizadas em primeiro lugar e por quê.
Comunidades tradicionais, como as de índios e pescadores, assentamentos rurais, agricultores
familiares, quilombolas, populações ribeirinhas e extrativistas, entre outras, podem receber atenção
do Plano Diretor, que levará em conta as suas especificidades econômico-culturais, podendo seus
territórios ser demarcados como ZEIS.
43

O
S
É
proprietário de solo urbano poderá conceder a outra pessoa o direito de superfície
do seu terreno, ou seja, o direito de usar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao
terreno, na forma e prazo estabelecidos no contrato que firmarem, que será registrado
no cartório de registro de imóveis, atendida a legislação urbanística.
ão intervenções e medidas coordenadas pelo poder público local, com a participação
dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, a fim de
alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ntoambiental. Para ta , deve haver lei específica, baseada no Plano Diretor, que
especifique a área onde será realizada a operação, considere o impacto ambiental dela
decorrente e atenda aos demais requisitos previstos no EC.
a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o
proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das
obras, recebe como pagamento unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou
edificadas.
A outorga onerosa do
direito de construir
constitui uma forma
de capturar para a
coletividade parte dos
recursos decorrentes
da valorização
imobiliária.
44
O
S
É
proprietário de solo urbano poderá conceder a outra pessoa o direito de superfície
do seu terreno, ou seja, o direito de usar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao
terreno, na forma e prazo estabelecidos no contrato que firmarem, que será registrado
no cartório de registro de imóveis, atendida a legislação urbanística.
ão intervenções e medidas coordenadas pelo poder público local, com a participação
dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, a fim de
alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ntoambiental. Para ta , deve haver lei específica, baseada no Plano Diretor, que
especifique a área onde será realizada a operação, considere o impacto ambiental dela
decorrente e atenda aos demais requisitos previstos no EC.
a forma de viabilização de planos de urbanização ou edificação por meio da qual o
proprietário transfere ao poder público municipal seu imóvel e, após a realização das
obras, recebe como pagamento unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou
edificadas.
A outorga onerosa do
direito de construir
constitui uma forma
de capturar para a
coletividade parte dos
recursos decorrentes
da valorização
imobiliária.
44

Nesse acordo, a pessoa entra com a terra e a Prefeitura faz as obras. Em troca, o antigo proprietário
ganha lotes, casas ou apartamentos no mesmo valor do terreno.
urbano,poder público pode influenciar as atividades dos agentes modeladores do espaço
especialmente os construtores, por meio de instrumentos de planejamento urbano.
A outorga onerosa do direito de construir comporta-se como um instrumento de regulação de uso do
solo, apesar de o Estatuto da Cidade tratá-la como um instrumento jurídico. Também conhecida como
“solo criado”, a cobrança da outorga onerosa tem como fato gerador a criação, por força de lei, de
“solo virtual” equivalente à construção de área (piso utilizável) excedente ao limite estabelecido pelo
coeficiente de aproveitamento máximo permitido para determinado lote ou gleba.
O
O expressa, em pavimentos ou metros, a altura máxima
permitida para as edificações, servindo, por exemplo, à preservação da
harmonia paisagística de uma zona.
Os compreendem os recuos obrigatórios das edificações
em relação às divisas de seus lotes (laterais e de fundos), ao logradouro
(afastamento frontal) e, eventualmente, a outras edificações num
mesmo lote.
A de determinado terreno é a relação entre a área da
projeção horizontal (ou a área ocupada pela base da edificação) e a área
do lote ou gleba.
gabarito
afastamentos
taxa de ocupação
45
Nesse acordo, a pessoa entra com a terra e a Prefeitura faz as obras. Em troca, o antigo proprietário
ganha lotes, casas ou apartamentos no mesmo valor do terreno.
urbano,poder público pode influenciar as atividades dos agentes modeladores do espaço
especialmente os construtores, por meio de instrumentos de planejamento urbano.
A outorga onerosa do direito de construir comporta-se como um instrumento de regulação de uso do
solo, apesar de o Estatuto da Cidade tratá-la como um instrumento jurídico. Também conhecida como
“solo criado”, a cobrança da outorga onerosa tem como fato gerador a criação, por força de lei, de
“solo virtual” equivalente à construção de área (piso utilizável) excedente ao limite estabelecido pelo
coeficiente de aproveitamento máximo permitido para determinado lote ou gleba.
O
O expressa, em pavimentos ou metros, a altura máxima
permitida para as edificações, servindo, por exemplo, à preservação da
harmonia paisagística de uma zona.
Os compreendem os recuos obrigatórios das edificações
em relação às divisas de seus lotes (laterais e de fundos), ao logradouro
(afastamento frontal) e, eventualmente, a outras edificações num
mesmo lote.
A de determinado terreno é a relação entre a área da
projeção horizontal (ou a área ocupada pela base da edificação) e a área
do lote ou gleba.
gabarito
afastamentos
taxa de ocupação
45

O objetivo do direito
de preempção é
facilitar a aquisição,
pelo município, de
imóveis situados em
áreas destinadas à
execução de
projetos específicos
de interesse coletivo.
Toda construção, reforma e ampliação de edifícios, efetuada por particulares ou
entidade pública, é norteada pela legislação que regula o uso e ocupação do solo,
fixando índices urbanísticos, como gabaritos, afastamentos, coeficientes de ocupação
do solo e coeficiente de aproveitamento máximo do lote etc.
O objetivo da outorga onerosa do direito de construir é facultar ao município a
possibilidade de conferir de forma onerosa o direito de edificar além da área relativa ao
coeficiente de aproveitamento máximo do terreno.
O pagamento pela criação de solo, como excedente do coeficiente de aproveitamento
do lote ou gleba, pode ser uma fonte de recursos destinados à implantação de
equipamentos urbanos (abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica,
coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e comunitários (escolas,
bibliotecas, postos de saúde e hospitais, praças etc.).
O Plano Diretor deve definir os limites máximos para a outorga onerosa no que se refere
à alteração de índices construtivos, assim como a área onde se permitirá a superação
dos índices existentes. É recomendável que sejam observadas, entre outras, as
seguintes potencialidades regulatórias do solo criado:
o descongestionamento das áreas centrais;
a criação de espaços livres/institucionais e a preservação de áreas de interesse
cultural, histórico e ambiental;
a redução acentuada do preço da terra;
a geração de recursos que, de forma compensatória, financiarão programas
habitacionais e de urbanização de áreas populares.
46
O baseia-se na relação entre a área
construída total (soma das áreas de todos os pavimentos) e a área
do lote ou gleba.
coeficiente de aproveitamento
O objetivo do direito
de preempção é
facilitar a aquisição,
pelo município, de
imóveis situados em
áreas destinadas à
execução de
projetos específicos
de interesse coletivo.
Toda construção, reforma e ampliação de edifícios, efetuada por particulares ou
entidade pública, é norteada pela legislação que regula o uso e ocupação do solo,
fixando índices urbanísticos, como gabaritos, afastamentos, coeficientes de ocupação
do solo e coeficiente de aproveitamento máximo do lote etc.
O objetivo da outorga onerosa do direito de construir é facultar ao município a
possibilidade de conferir de forma onerosa o direito de edificar além da área relativa ao
coeficiente de aproveitamento máximo do terreno.
O pagamento pela criação de solo, como excedente do coeficiente de aproveitamento
do lote ou gleba, pode ser uma fonte de recursos destinados à implantação de
equipamentos urbanos (abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica,
coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e comunitários (escolas,
bibliotecas, postos de saúde e hospitais, praças etc.).
O Plano Diretor deve definir os limites máximos para a outorga onerosa no que se refere
à alteração de índices construtivos, assim como a área onde se permitirá a superação
dos índices existentes. É recomendável que sejam observadas, entre outras, as
seguintes potencialidades regulatórias do solo criado:
o descongestionamento das áreas centrais;
a criação de espaços livres/institucionais e a preservação de áreas de interesse
cultural, histórico e ambiental;
a redução acentuada do preço da terra;
a geração de recursos que, de forma compensatória, financiarão programas
habitacionais e de urbanização de áreas populares.
46
O baseia-se na relação entre a área
construída total (soma das áreas de todos os pavimentos) e a área
do lote ou gleba.
coeficiente de aproveitamento

É recomendável que
o município
estabeleça limites
máximos para a
transferência do
potencial
construtivo.
É
É
a preferência dada ao poder público para a compra de imóveis de seu interesse, no
venda. Caberá ao município estabelecer as áreas sobre as quaismomento de sua
incidirá esse direito, desde que sejam elas necessárias para:
regularização fundiária;
execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
constituição de reserva fundiária;
ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse
ambiental;
proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
O objetivo desse instrumento é facilitar a aquisição, pelo município, de imóveis
situados em áreas destinadas à execução de projetos específicos de interesse coletivo.
a autorização dada ao proprietário de imóvel em outro local, ouurbano para exercer
alien , mediante escritura pública, seu direito de construir em imóvel urbanoar
considerado necessário pelo poder público para fins de:
47
É recomendável que
o município
estabeleça limites
máximos para a
transferência do
potencial
construtivo.
É
É
a preferência dada ao poder público para a compra de imóveis de seu interesse, no
venda. Caberá ao município estabelecer as áreas sobre as quaismomento de sua
incidirá esse direito, desde que sejam elas necessárias para:
regularização fundiária;
execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
constituição de reserva fundiária;
ordenamento e direcionamento da expansão urbana;
criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;
criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse
ambiental;
proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.
O objetivo desse instrumento é facilitar a aquisição, pelo município, de imóveis
situados em áreas destinadas à execução de projetos específicos de interesse coletivo.
a autorização dada ao proprietário de imóvel em outro local, ouurbano para exercer
alien , mediante escritura pública, seu direito de construir em imóvel urbanoar
considerado necessário pelo poder público para fins de:
47

preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico,
social ou cultural;
programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de
baixa renda e habitação de interesse social.
O direito de construir transferido deverá ser exercido nas condições que a lei permitir, em relação ao
local (se no mesmo bairro ou em qualquer local dentro do município) e ao valor máximo de transação. É
recomendável que o município estabeleça limites máximos para a transferência do potencial
construtivo.
lei municipal deve definir as atividades e os empreendimentos privados ou públicos que, para
serem realizados em área urbana, dependerão da elaboração de um EIV para obter as licenças ou
autorizações de construção, ampliação ou funcionamento. Esse estudo prevê os efeitos (sociais,
ambientais e culturais) de uma obra em uma determinada região.
Exemplos de estudos de impacto de vizinhança:
a chegada de indústrias a uma determinada região poderá ser vista por alguns moradores como
benéfica, já que trará consigo a possibilidade de geração de empregos; outros poderão atribuir
maior importância às modificações do ambiente, uma vez que tal evento repercutirá na
qualidade de vida local (barulho, fumaça, etc.).
Estudo de impacto de vizinhança (EIV)
A
48
preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico,
social ou cultural;
programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de
baixa renda e habitação de interesse social.
O direito de construir transferido deverá ser exercido nas condições que a lei permitir, em relação ao
local (se no mesmo bairro ou em qualquer local dentro do município) e ao valor máximo de transação. É
recomendável que o município estabeleça limites máximos para a transferência do potencial
construtivo.
lei municipal deve definir as atividades e os empreendimentos privados ou públicos que, para
serem realizados em área urbana, dependerão da elaboração de um EIV para obter as licenças ou
autorizações de construção, ampliação ou funcionamento. Esse estudo prevê os efeitos (sociais,
ambientais e culturais) de uma obra em uma determinada região.
Exemplos de estudos de impacto de vizinhança:
a chegada de indústrias a uma determinada região poderá ser vista por alguns moradores como
benéfica, já que trará consigo a possibilidade de geração de empregos; outros poderão atribuir
maior importância às modificações do ambiente, uma vez que tal evento repercutirá na
qualidade de vida local (barulho, fumaça, etc.).
Estudo de impacto de vizinhança (EIV)
A
48

a implantação de grandes equipamentos, como estradas, shopping centers,
supermercados de grande porte, ou ainda empreendimentos que atinjam a
qualidade da paisagem urbana, pode suscitar o debate sobre questões que
merecerão estudos mais aprofundados.
Plano Diretor deve-se articular com outros processos de planejamento já
talna região, como a Agenda 21.implementados no município e
Ao elaborar o Plano Diretor, devem ser observadas as diretrizes contidas em
documentos de planejamento ambiental já existentes na região.
Os planos setoriais (como os de transportes, saneamento, preservação do patrimônio
cultural e turismo) devem estabelecer medidas específicas a respeito de cada tema,
sempre observando as orientações contidas no Plano Diretor.
Articulação com outros instrumentos
ou processos
O
Agenda 21:
Instrumento de planejamento de políticas públicas que envolve a sociedade civil e o
governo em um processo amplo e participativo de consulta sobre os problemas
ambientais, sociais e econômicos locais e o debate sobre as possíveis soluções para
esses problemas, através da implementação de ações concretas que visem ao
desenvolvimento sustentável local.
Áreas de Preservação
Permanente são
espaços naturais
especialmente
protegidos, cobertos
ou não por
vegetação, que
possuem função
ambiental de
preservar os recursos
hídricos, a paisagem,
a estabilidade
geológica, a
biodiversidade, o
fluxo gênico de fauna
e flora, proteger o
solo e assegurar as
condições de bem-
estar público.
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a implantação de grandes equipamentos, como estradas, shopping centers,
supermercados de grande porte, ou ainda empreendimentos que atinjam a
qualidade da paisagem urbana, pode suscitar o debate sobre questões que
merecerão estudos mais aprofundados.
Plano Diretor deve-se articular com outros processos de planejamento já
talna região, como a Agenda 21.implementados no município e
Ao elaborar o Plano Diretor, devem ser observadas as diretrizes contidas em
documentos de planejamento ambiental já existentes na região.
Os planos setoriais (como os de transportes, saneamento, preservação do patrimônio
cultural e turismo) devem estabelecer medidas específicas a respeito de cada tema,
sempre observando as orientações contidas no Plano Diretor.
Articulação com outros instrumentos
ou processos
O
Agenda 21:
Instrumento de planejamento de políticas públicas que envolve a sociedade civil e o
governo em um processo amplo e participativo de consulta sobre os problemas
ambientais, sociais e econômicos locais e o debate sobre as possíveis soluções para
esses problemas, através da implementação de ações concretas que visem ao
desenvolvimento sustentável local.
Áreas de Preservação
Permanente são
espaços naturais
especialmente
protegidos, cobertos
ou não por
vegetação, que
possuem função
ambiental de
preservar os recursos
hídricos, a paisagem,
a estabilidade
geológica, a
biodiversidade, o
fluxo gênico de fauna
e flora, proteger o
solo e assegurar as
condições de bem-
estar público.
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