EMLI Training-Hukum Jaminan

Banking Experiences
BPR Fidusia Civitas
PT. Triniti Solusi Kreatifindo
Management and Training
Consulting Firm

KARYA SINAU PRASAMA
“LEGAL PRAKTIS”
HUKUM JAMINAN
3

TOPIK YANG AKAN DIBAHAS
1. Pengertian dan Konsep Teoretis Hukum Jaminan
2. Penggolongan Jaminan
3. Aspek Hukum Tentang Gadai
4. Jaminan Fidusia
5. Hak Tanggungan
6. Jaminan Perorangan
4

KARYA SINAU PRASAMA
BAB 1
PENGERTIAN DAN KONSEP TEORETIS
HUKUM JAMINAN
5

ISTILAH DAN PENGERTIAN HUKUM JAMINAN
 Hukum jaminan menurut Sri Soedewi Masjhoen Sofyan :
“Mengatur konstruksi yuridis yang memungkinkan pemberian
fasilitas kredit, dengan menjaminkan benda-benda yang
dibelinya sebagai jaminan. Peraturan demikian harus cukup
meyakinkan dan memberikan kepastian hukum bagi lembaga-
lembaga kredit, baik dari dalam negeri maupun luar negeri.
Adanya lembaga jaminan dan lembaga demikian, kiranya
harus dibarengi dengan adanya lembaga kredit dengan
jumlah, besar, dengan jangka waktu yang lama dan bunga
yang relatif rendah”.
 Hukum Jaminan menurut J. Satrio:
“Peraturan hukum yang mengatur jaminan-jaminan piutang
seorang kreditur terhadap debitur”.
6

ISTILAH DAN PENGERTIAN HUKUM JAMINAN
 Hukum jaminan menurut Salim HS :
“Keseluruhan dari kaidah-kaidah hukum yang mengatur
hubungan hukum antara pemberi dan penerima jaminan
dalam kaitannya dengan pembebanan jaminan untuk
mendapatkan fasilitas kredit”.
Unsur-unsur yang tercantum dalam definisi ini adalah:
1. Adanya kaidah hukum
2. Adanya pemberi dan penerima jaminan
3. Adanya jaminan
4. Adanya fasilitas kredit
7

ASAS-ASAS HUKUM JAMINAN
1. Asas publicitet, yaitu asas bahwa semua hak, baik hak tanggungan
, hak fidusia, dan hipotek harus didaftarkan.
2. Asas specialitet, yaitu bahwa hak tanggungan, hak fidusia, dan
hipotek hanya dapat dibebankan atas percil atau atas barang-
barang yang sudah terdaftar atas nama orang tertentu.
3. Asas tak dapat dibagi-bagi, yaitu asas dapat dibaginya hutang
tidak dapat mengakibatkan dapat dibaginya hak tanggungan, hak
fidusia, hipotek, dan hak gadai walaupun telah dilakukannya
pembayaran sebagian.
4. Asas inbezittstelling, yaitu barang jaminan (gadai) harus berada
pada penerima gadai.
5. Asas horizontal, yaitu bangunan dan tanah bukan
merupakan satu kesatuan. 8

PENGATURAN HUKUM JAMINAN
a. Dalam KUH Perdata
Buku II : Jaminan Kebendaan (Zakelijk zekerheidsrecht)
- Gadai (pasal 1150-1160 BW)
- Hipotik Kapal (pasal 1162-1232 BW)
Buku III : Jaminan perorangan (persoonlijk zekerheids) Perjanjian
Pertanggungan (pasal 1820- 1850 BW)
b. Diluar BW
- Hak Tanggungan (UU no.4/1996);
- Fidusia (UU no.42/1999);
- Sewa Beli. 9

KARYA SINAU PRASAMA
SELESAI
10

KARYA SINAU PRASAMA
BAB 2
PENGGOLONGAN JAMINAN
11

ISTILAH DAN PENGERTIAN JAMINAN
 Istilah jaminan atau yang disebut juga agunan merupakan
terjemahan dari bahasa belanda, yaitu zekerheid atau cautie,
mencakup secara umum cara-cara kreditur menjamin dipenuhinya
tagihannya disamping pertanggungan jawab umum debitur
terhadap barang-barangnya.
 Dalam pasal 1 angka 23 Undang-Undang No.10 tahun 1998 tentang
Perubahan atas Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 tentang
Perbankan, unsur-unsur jaminan/agunan meliputi:
‒ Jaminan tambahan
‒ Diserahkan oleh debitur kepada bank
‒ Untuk mendapatkan fasilitas kredit atau pembiayaan
12

 Jaminan menurut Mariam Darus Badrulzaman:
“Menjamin dipenuhinya kewajiban yang dapat dinilai dengan
uang yang timbul dari suatu perikatan hukum. Oleh karena itu,
hukum jaminan erat sekali dengan hukum benda ”
 Jaminan menurut Hartono Hadisoeprapto:
“Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk menimbulkan
keyakinan bahwa debutur akan memenuhi kewajiban yang
dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”
 Jaminan menurut M. Bahsan:
“Segala sesuatu yang diterima kreditur dan diserahkan debitur
untuk menjamin suatu utang piutang dalam masyarakat.”
13

JENIS JAMINAN
1. Jaminan materiil (kebendaan), yaitu jaminan kebendaan.
a. Unsur-unsur jaminan materiil.
‒ Hak mutlak atas suatu benda.
‒ Cirinya mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu.
‒ Dapat dipertahankan terhadap siapapun.
‒ Selalu mengikuti bendanya.
‒ Dapat dialihkan kepada pihak lain
14

JENIS JAMINAN
b. Macam-macam jaminan kebendaan
‒ Gadai (pand), bab 20 Buku II KUH Perdata
‒ Hipotek, Bab 21 Buku II KUH Perdata
‒ Hak tanggungan, UU Nomor 4 tahun 1996
‒ Jaminan fidusia, UU Nomor 42 tahun 1999
15

JENIS JAMINAN
2. Jaminan imateriil (perorangan), yaitu jaminan perorangan.
a. Unsur-unsur jaminan imateriil.
‒ Mempunyai hubungan langsung pada orang tertentu
‒ Hanya dapat dipertahankan terhadap debitur tertentu
‒ Terhadap harta kekayaan debitur umumnya
16

JENIS JAMINAN
b. Yang termasuk jaminan perorangan adalah:
‒ Penanggung (borg), orang lain yang dapat ditagih.
‒ Tanggung-menanggung, yang serupa dengan tanggung
renteng.
‒ Perjanjian garansi.
17

JENIS JAMINAN
Jenis jaminan yang masih berlaku:
1. Gadai
2. Hak tanggungan
3. Jaminan fidusia
4. Hipotek atas kapal laut dan pesawat udara
5. Borg
6. Tanggung-menanggung
7. Perjanjian garansi
18

SYARAT-SYARAT BENDA JAMINAN YANG BAIK
1. Dapat secara mudah membantu perolehan kredit itu oleh pihak
yang memerlukannya.
2. Tidak melemahkan potensi (kekuatan) si pencari kredit untuk
melakukan atau meneruskan usahanya.
3. Memberikan kepastian kepada si kreditur, dalam arti barang
jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, bila perlu dapat
mudah diuangkan untuk melunasi hutang si pengambil kredit.
19

MANFAAT JAMINAN
1. Bagi kreditur
 Terwujudnya keamanan atas pencairan kredit
 Memberikan kepastian hukum bagi kreditur
2. Bagi debitur
 Dapat memperoleh fasilitas kredit dari bank
 Adanya kepastian dalam berusaha.
20

SIFAT PERJANJIAN JAMINAN
1. Perjanjian Pokok
Merupakan perjanjian untuk mendapatkan fasilitas kredit dari
lembaga perbankan atau lembaga keuangan nonbank.
Contoh : Perjanjian kredit bank
2. Perjanjian accesoir
Merupakan perjanjian yang bersifat tambahan dan dikaitkan
dengan perjanjian pokok.
Contoh : perjanjian pembebanan jaminan, seperti perjanjian gadai,
tanggungan dan fidusia.
21

BENTUK DAN SUBSTANSI PERJANJIAN
JAMINAN
1. Perjanjian pembebanan dalam bentuk lisan
‒ Biasanya dilakukan dalam kehidupan masyarakat pedesaan.
2. Perjanjian pembebanan dalam bentuk tertulis
‒ Biasanya dilakukan dalam dunia perbankan, lembaga keuangan
nonbank maupun lembaga pegadaian.
‒ Dapat dilakukan dalam bentuk akta dibawah tangan atau akta
autentik.
22

KARYA SINAU PRASAMA
SELESAI
23

KARYA SINAU PRASAMA
BAB 3
ASPEK HUKUM TENTANG GADAI
24

ISTILAH DAN PENGERTIAN GADAI
 Menurut Salim HS, gadai adalah:
“Suatu perjanjian yang dibuat antara kreditur dengan debitur
dimana debitur menyerahkan benda bergerak kepada kreditur
untuk menjamin pelunasan suatu hutang gadai, ketika debitur lalai
melaksanakan prestasinya.”
25

ISTILAH DAN PENGERTIAN GADAI
 Unsur-unsur yang tercantum dalam pengertian gadai:
‒ Adanya subjek gadai, yaitu kreditur dan debitur.
‒ Adanya objek gadai, yaitu barang bergerak, baik yang berwujud
maupun tidak berwujud.
‒ Adanya kewenangan kreditur.
26

DASAR HUKUM GADAI
1. Pasal 1150 KUH Perdata sampai dengan pasal 1160 Buku II KUH
Perdata.
2. Artikel 1196 vv, titel 19 Buku III NBW.
3. PP No. 7 Tahun 1969 tentang Perusahaan Jawatan Pegadaian.
4. PP No. 10 Tahun 1970 tentang Perubahan Peraturan Pemerintah
No. 7 Tahun 1969 tentang Perusahaan Jawatan Pegadaian.
5. PP No. 103 Tahun 2000 tentang Perusahaan Umum (Perum)
Pegadaian.
27

SUBJEK GADAI
1. Pemberi Gadai
 Unsur pemberi gadai:
‒ Orang atau badan hukum
‒ Memberikan jaminan berupa benda bergerak kepada
penerima gadai
‒ Adanya pinjaman uang
28

SUBJEK GADAI
2. Penerima gadai
Badan hukum yang ditunjuk untuk mengelola lembaga gadai. Di
Indonesia adalah perusahaan Umum pegadaian.
 Usaha-usaha Perum Pegadaian:
‒ Menyalurkan uang pinjaman berdasarkan jaminan fidusia
‒ Pelayanan jasa titipan
‒ Pelayanan jasa sertifikasi logam mulia dan batu abadi
‒ Unit toko emas
‒ Industri perhiasan emas
‒ Usaha-usaha lain yang menunjang maksud dan tujuan
tersebut diatas
29

OBJEK GADAI
Obyek gadai adalah benda bergerak
1. Benda bergerak berwujud, yaitu benda yang dapat dipindah-
pindahkan.
Contoh : emas, arloji, sepeda motor, dll
2. Benda bergerak yang tidak berwujud
Contoh : piutang, hak memungut hasil atas benda.
30

BENTUK DAN SUBSTANSI PERJANJIAN GADAI
A. Bentuk Perjanjian Gadai
 Berdasar pada Pasal 1151 KUH Perdata yang berbunyi:
“Perjanjian gadai harus dibuktikan dengan alat yang
diperkenankan untuk membuktikan perjanjian pokoknya”
 Perjanjian gadai dapat dilakukan dalam bentuk perjanjian
tertulis sebagaimana halnya dengan perjanjian pokoknya, yaitu
perjanjian pemberian kredit.
 Perjanjian tertulis dapat dilakukan dalam bentuk akta dibawah
tangan dan akta otentik.
31

HAK DAN KEWAJIBAN ANTARA PEMBERI
GADAI DAN PENERIMA GADAI
 Hak penerima gadai
1. Menerima angsuran pokok pinjaman dan bunga sesuai dengan
waktu yang ditentukan.
2. Menjual barang gadai, jika pemberi gadai tidak memenuhi
kewajibannya setelah lampau waktu atau setelah dilakukan
peringatan untuk pemenuhan janjinya.
32

 Kewajiban penerima gadai
1. Menjaga barang yang digadaikan sebaik-baiknya.
2. Tidak diperkenankan mengalihkan barang yang digadaikan
menjadi miliknya, walaupun gadai wanprestasi. (pasal 1154
KUH Perdata)
3. Memberitahukan kepada pemberi gadai (debitur) tentang
pemindahan barang-barang gadai. (pasal 1156 KUH Perdata)
4. Bertanggung jawab atas kerugian atau susutnya barang gadai,
sejauh hal itu terjadi akibat kelalaiannya. (pasal 1157 KUH
Perdata)
33

 Hak-hak pemberi gadai
1. Menerima uang gadai dari penerima gadai
2. Berhak atas barang gadai, apabila hutang pokok, bunga dan
biaya lainnya telah dilunasinya
3. Berhak menuntut kepada pengadilan supaya barang gadai
dijual untuk melunasi hutang-hutangnya (pasal 1156 KUH
Perdata)
34

 Kewajiban pemberi gadai
1. Menyerahkan barang gadai kepada penerima gadai
2. Membayar pokok dan sewa modal kepada penerima gadai
3. Membayar biaya yang dikeluarkan oleh penerima gadai untuk
menyelamatkan barang-barang gadai
35

KARYA SINAU PRASAMA
SELESAI
36

KARYA SINAU PRASAMA
BAB 4
JAMINAN FIDUSIA
37

ISTILAH DAN PENGERTIAN JAMINAN FIDUSIA
 Fidusia menurut Pasal 1 ayat (1) UU No. 42 tahun 1999:
“Pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan
dengan ketentuan bahwa benda yang hak kepemilikannya yang
diadakan tersebut tetap dalam penguasaan pemilik benda itu”.
 Jaminan Fidusia menurut pasal 1 angka 2 UU No. 42 Tahun
1999:
“Hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun
yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya
bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan
sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 4 tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan pemberi
fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
penerima fidusia terhadap kreditur lainnya.” 38

UNSUR-UNSUR JAMINAN FIDUSIA
1. Adanya hak jaminan
2. Adanya objek, yaitu benda bergerak baik yang berwujud maupun
yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak.
3. Benda menjadi objek jaminan tetap berada dalam penguasaan
pemberi fidusia
4. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur
39

OBJEK JAMINAN FIDUSIA
1. Benda bergerak
a. Berwujud
b. Tidak berwujud
2. Benda tidak bergerak, khususnya bangunan yang tidak dibebani
hak tanggungan.
40

SUBJEK JAMINAN FIDUSIA
1. Pemberi fidusia
Orang perorangan atau korporasi pemilik benda yang menjadi
objek jaminan fidusia.
2. Penerima fidusia
Orang perorangan atau korporasi yang mempunyai piutang yang
pembayarannya dijamin dengan jaminan fidusia.
41

PEMBEBANAN JAMINAN FIDUSIA
Pembebanan jaminan fidusia dilakukan dengan cara berikut:
1. Dibuat dengan akta notaris dalam bahasa indonesia.
Sekurang-kurangnya memuat:
a. Identitas pihak pemberi dan penerima fidusia.
b. Data perjanjian pokok yang dijamin fidusia
c. Uraian mengenai benda yang menjadi objek jaminan fidusia.
d. Nilai penjaminan.
e. Nilai benda yang menjadi jaminan fidusia.
42

2. Utang yang pelunasannya dijaminkan dengan jaminan fidusia
adalah:
a. Utang yang telah ada.
b. Utang yang akan timbul di kemudian hari yang telah
diperjanjikan dalam jumlah tertentu.
c. Utang yang pada utang eksekusi dapat ditentukan jumlahnya
berdasarkan perjanjian pokok yang menimbulkan kewajiban
memenuhi suatu prestasi.
d. Jaminan fidusia dapat diberikan kepada lebih dari satu
penerima fidusia atau kepada kuasa atau wakil dari penerima
fidusia.
43

e. Jaminan fidusia dapat diberikan terhadap satu atau lebih satuan
atau jenis benda termasuk piutang, baik yang telah ada pada
saat jaminan diberikan maupun yang diperoleh kemudian.
44

PENYELESAIAN SENGKETA JAMINAN FIDUSIA
A. Cara Ligitasi, yaitu perkara yang timbul diselesaikan oleh
pengadilan.
KEUNTUNGAN LIGITASI
1. Dalam mengambil alih keputusan dari para pihak, ligitasi
sekurang-kurangnya dalam batas tertentu jaminan bahwa
kekuasaan tidak dapat mempengaruhi hasil dan dapat
menjamin ketentraman sosial.
2. Ligitasi sangat baik untuk menemukan kesalahan dan masalah
dalam posisi pihak lawan.
3. Memberikan suatu standar bagi prosedur yang adil dan
memberikan peluang yang luas kepada para pihak untuk
didengar keterangannya sebelum mengambil keputusan.
45

4. Ligitasi membawa nilai-nilai masyarakat untuk
penyelesaian sengketa pribadi.
5. Dalam sistem ligitasi para hakim menerapkan nilai-nilai
masyarakat yang terkandung dalam hukum untuk
menyelesaikan sengketa.
46

KEKURANGAN LIGITASI
1. Memaksa para pihak pada posisi ekstrim.
2. Memerlukan pembelaan atas setiap maksud yang dapat
mempengaruhi putusan.
3. Ligitasi benar-benar mengangkat seluruh persoalan dalam
suatu perkara.
4. Menyita waktu dan meningkatkan biaya keuangan.
5. Fakta-fakta yang dapat dibuktikan membentuk kerangka
persoalan.
6. Ligitasi tidak mengupayakan untuk memperbaiki atau
memulihkan hubungan para pihak yang bersengketa
7. Ligitasi tidak cocok untuk sengketa yang bersifat polisentris.
47

B. Cara ADR (Alternatif Dispute Resolution)
 Faktor yang mendorong penyelesaian sengketa dengan cara
ADR:
1. Adanya tuntutan dunia bisnis.
2. Pengadilan pada umumnya tidak responsif terhadap
kebutuhan hukum masyarakat.
3. Penyelesaian sengketa diluar pengadilan sangat lamban.
4. Biaya perkara mahal
5. Keputusan pengadilan tidak menyelesaikan masalah.
48

 Penyelesaian sengketa melalui ADR dapat dilakukan
dengan cara:
1. Negosiasi
2. Konsultasi
3. Mediasi
4. Konsilisasi
5. Arbitrase, dll.
49

PENDAFTARAN JAMINAN FIDUSIA
Pendaftaran jaminan fidusia diatur dalam pasal 11 sampai dengan
pasal 18 UU No. 42 tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia dan
Peraturan Pemerintah No. 86 tahun 2000 tentang Tata Cara
Pendaftaran jaminan Fidusia dan Biaya Pembuatan Akta Jaminan
Fidusia. Peraturan Pemerintah ini terdiri atas 4 bab dan 14 pasal. Hal-
hal yang diatur di dalamnya meliputi pendaftaran fidusia, tatacara
perbaikan sertifikat, perubahan sertifikat, pencoretan pendaftaran dan
penggantian sertifikat.
A. TUJUAN
1. Untuk memberikan kepastian hukum kepada para pihak yang
berkepentingan.
2. Memberikan hak yang didahulukan kepada penerima fidusia
terhadap kreditur lain.
50

PENDAFTARAN JAMINAN FIDUSIA
B. PROSEDUR PENDAFTARAN JAMINAN FIDUSIA
1. Permohonan pendaftaran fidusia dilakukan oleh penerima fidusia,
kuasa, atau wakilnya pada Kantor Pendaftaran Fidusia.
2. Kantor Pendaftaran Fidusia mencatat jaminan fidusia dalam buku
daftar fidusia pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan
permohonan pendaftaran.
3. Membayar biaya pendaftaran fidusia.
4. Kantor Pendaftaran Fidusia menerbitkan dan menyerahkan kepada
Penerima Fidusia sertifikat jaminan fidusia pada tanggal yang sama
dengan penerimaan permohonan pendaftaran.
5. Jaminan fidusia lahir pada tanggal yang sama dengan tanggal
dicatatnya jaminan fidusia dalam Buku Daftar Fidusia.
51

HAPUSNYA JAMINAN FIDUSIA
 Hapusnya jaminan fidusia adalah tidak berlakunya lagi jaminan
fidusia.
 Sebab hapusnya jaminan fidusia:
1. Hapusnya hutang yang dijamin dengan fidusia, karena
pelunasan dan bukti hapusnya hutang berupa keterangan yang
dibuat kreditur.
2. Pelepasan hak atas jaminan fidusia oleh penerima fidusia.
3. Musnahnya benda yang menjadi objek jaminan fidusia.
52

HAK MENDAHULUI
 Diatur dalam pasal 27 sampai dengan pasal 28 UU No. 42 tahun
1999.
 Hak mendahului adalah hak penerima fidusia untuk mengambil
pelunasan piutangnya atas hasil eksekusi benda yang menjadi objek
jaminan fidusia.
 Hak untuk mengambil pelunasan piutang yang diutamakan kepada
penerima fidusia.
 Apabila benda yang sama dijadikan objek jaminan fidusia lebih dari
satu jaminan fidusia, maka hak yang didahulukan diberikan kepada
pihak yang lebih dahulu mendaftarkannya pada Kantor Pendaftaran
Fidusia.
53

EKSEKUSI JAMINAN FIDUSIA
 Eksekusi jaminan fidusia adalah penyitaan dan penjualan benda
yang dijadikan obyek jaminan fidusia, karena debitur atau pemberi
fidusia cedera janji atau tidak memenuhi prestasinya tepat pada
waktunya kepada penerima fidusia, walaupun mereka telah
diberikan somasi.
54

CARA EKSEKUSI JAMINAN FIDUSIA
1. Pelaksanaan titel eksekutorial oleh penerima fidusia
2. Penjualan benda yang menjadi objek jaminan fidusia atas
kekuasaan penerima fidusia sendiri melalui pelelangan umum serta
mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan.
3. Penjualan dibawah tangan yang dilakukan berdasarkan
kesepakatan pemberi dan penerima fidusia jika dengan cara
demikian dapat diperoleh harga yang tertinggi yang
menguntungkan para pihak.
55

CARA EKSEKUSI JAMINAN FIDUSIA
Dua kemungkinan dari hasil pelelangan atau penjualan barang
jaminan fidusia, yaitu:
1. Hasil eksekusi melebihi nilai jaminan, penerima fidusia wajib
mengembalikan kelebihan tersebut kepada pemberi fidusia.
2. Hasil eksekusi tidak mencukupi untuk pelunasan utang, debitur
atau pemberi fidusia tetap bertanggung jawab atas utang yang
belum dibayar.
56

TINDAK PIDANA DALAM UNDANG-UNDANG
NOMOR 42 TAHUN 1999
1. Sengaja melakukan pemalsuan (pasal 35 UU No. 42 tahun
1999)
Unsur-unsur pidana yang harus dipenuhi, supaya pelaku dapat
dituntut berdasarkan pasal tersebut:
 Sengaja memalsukan
 Mengubah
 Menghilangkan dengan cara apapun
 Diketahui oleh salah satu pihak
 Tidak melahirkan jaminan fidusia.
57

TINDAK PIDANA DALAM UNDANG-UNDANG
NOMOR 42 TAHUN 1999
1. Pemberian fidusia tanpa persetujuan tertulis dari penerima
fidusia (pasal 36 UU No 42 tahun 1999)
Unsur-unsur pidana yang harus dipenuhi, supaya pelaku dapat
dituntut berdasarkan pasal tersebut:
 Pemberian fidusia, yang mengalihkan, menggadaikan, atau
menyewakan.
 Benda objek fidusia
 Tanpa persetujuan tertulis
 Penerima fidusia
58

KARYA SINAU PRASAMA
SELESAI
59

KARYA SINAU PRASAMA
BAB 5
HAK TANGGUNGAN
60

PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN
 Hak tanggungan menurut pasal 1 ayat (1) UU No.4 tahun 1996:
“Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana di
maksud dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan hutang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur
tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.”
 Hak tanggungan menurut Budi Harsono:
“Penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk
berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan
untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya
jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau
sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya.
61

DASAR HUKUM HAK TANGGUNGAN
UU No. 4 tahun 1996, meliputi:
1. Ketentuan Umum (pasal 1 sampai pasal 2 )
2. Objek Hak Tanggungan ( pasal 3 sampai pasal 7)
3. Pemberi dan pemegang Hak Tanggungan ( pasal 8 sampai pasal 9)
4. Tata Cara Pemberian, Pendaftaran, Peralihan, dan hapusnya Hak
Tanggungan (pasal 10 sampai pasal 19)
5. Eksekusi Hak Tanggungan (pasal 20 sampai pasal 21)
6. Pencoretan Hak Tanggungan (pasal 22)
7. Sanksi Administrasi (pasal 23)
8. Ketentuan Peralihan (pasal 24 sampai pasal 26)
9. Ketentuan Penutup (pasal 27 sampai pasal 31)
62

ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN
1. Mempunyai kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang hak
tanggungan
2. Tidak dapat dibagi-bagi
3. Hanya dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada
4. Dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain yang
berkaitan dengan tanah tersebut
5. Dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah yang
baru akan ada dikemudian hari. Dengan syarat diperjanjikan secara
tegas.
6. Sifat perjanjiannya adalah tambahan (accessoir)
7. Dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru akan ada
8. Dapat menjamin lebih dari satu utang
9. Mengikuti objek dalam tangan siapapun objek itu berada
63

ASAS-ASAS HAK TANGGUNGAN
10. Tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan
11. Hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu.
12. Wajib didaftarkan
13. Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti
14. Dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu
Dalam undang-undang hak tanggungan ditentukan juga suatu asas bahwa
objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki oleh
pemegang hak tanggungan bila pemberi hak tanggungan cedera janji, apabila
hal tersebut dicantumkan maka perjanjian seperti itu batal demi hukum.
64

SUBJEK HAK TANGGUNGAN
1. Pemberi Hak Tanggungan
(perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan
untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak
tanggungan)
2. Pemegang Hak Tanggungan
(perorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak
berpiutang)
65

OBJEK HAK TANGGUNGAN
Pada dasarnya hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang. Ada 5
jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan hak tanggungan:
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai, baik hak milik maupun hak atas negara
5. Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang
telah ada atau akan ada merupakan satu kesatuan dengan tanah
tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang
pembebanannya dengan tegas dinyatakan didalam akta pemberian
hak atas tanah yang bersangkutan.
66

1. HAK MILIK
a. Pengertian
“hak untuk menikmati kegunaan sesuatu kebendaan dengan
leluasa, dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu
dengan kedaulatan sepenuhnya, asal tidak bertentangan dengan
undang-undang, ketertiban umum, dan tidak mengganggu hak
orang lain.
b. Subjek Hak milik
1) Warga Negara Indonesia
2) Badan Hukum yang ditetapkan oleh pemerintah sesuai
dengan ketentuan yang berlaku
67

HAK MILIK_Lanjt..
c. Prosedur, syarat-syarat dan tata cara pemberian hak
tanggungan
1) Keterangan mengenai pemohon
a) Apabila perorangan; nama, umur, kewarganegaraan,
tempat tinggal dan pekerjaan serta keterangan
mengenai istri/suami dan anak-anaknya yang masih
menjadi tanggungannya.
b) Apabila badan hukum: nama, tempat kedudukan, akta
dan peraturan pendiriannya tanggal dan nomor surat
keputusan pengesahannya oleh pejabat yang
berwenang.
68

HAK MILIK_Lanjt..
Prosedur, syarat-syarat dan tata cara pemberian hak tanggungan
2) Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis
dan data fisik, meliputi:
a) Dasar penguasaan atau alas haknya dapat merupakan
sertifikat, girik, surat kapling surat-surat bukti pelepasan hak
dan pelunasan tanah dan rumah atau tanah yang telah dibeli
dari pemerintah, putusan pengadilan, akta PPAT, akta
pelepasan haknya dan surat-surat bukti perolehan tanah
lainnya.
b) Letak, batas dan luasnya
c) Jenis tanah (pertanian/non pertanian)
d) Rencana penggunaan tanah
e) Status tanahnya (tanah hak atau tanah negara) 69

HAK MILIK_Lanjt..
Prosedur, syarat-syarat dan tata cara pemberian hak tanggungan
3) Lain-lain, meliputi:
a) Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-
tanah yang dimiliki oleh pemohon, termasuk bidang tanah
yang dimiliki pemohon.
b) Keterangan lain yang dianggap perlu.
70

d) Terjadinya Hak Milik
1) Menurut hukum adat
2) Penetapan pemerintah
3) Ditentukan oleh undang-undang
e) Pembebanan dan Peralihan Hak Milik
1) Dengan cara jual beli
2) Penukaran
3) Penghibahan
4) Pemberian dengan wasiat
5) Pemberian menurut adat dan perbuatan lainnya
71

f) Hapusnya Hak Milik
Cara hapusnya hak milik:
1) Tanahnya jatuh kepada negara, disebabkan oleh:
 Pencabutan hak berdasarkan pasal 18 UUPA
 Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
 Ditelantarkan
 Ketentuan pasal 21 ayat (3) dan pasal 26 ayat (2)
2) Tanahnya musnah
Tanah yang dimiliki oleh pemilik tersebut mengalami
kehancuran, lenyap atau binasa, bisa disebabkan karena
adanya gempa bumi, banjir, dll.
72

2. HAK GUNA USAHA (HGU)
a. Istilah dan pengertian Hak Guna Usaha (HGU)
Berdasarkan pasal 720 KUH Perdata:
“Hak guna usaha adalah suatu hak kebendaan untuk menikmati
sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak bergerak milik
orang lain, dengan kewajiban untuk membayar upeti tahunan
kepada si pemilik sebagai pengakuan akan kepemilikannya, baik
berupa uang, baik berupa hasil atau pendapatan”
Pasal 18 UU No. 5 tahun 1960:
“Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu tersebut
dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan.”
73

b. Subjek Hak Guna Usaha (HGU)
1) Warga negara indonesia
2) Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan
berkedudukan di indonesia
3) Secara kelembagaan, Orang asing yang termasuk dalam
badan hukum
74

c. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha (HGU)
 Tanah yang dapat diberikan dengan HGU hanyalah tanah negara,
ketentuannya:
1) Dalam hal tanah negara yang akan diberikan merupakan tanah
negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian hak guna
usaha dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan
dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.
2) Pemberian HGU atas tanah yang dikuasai dengan hak tertentu
dengan ketentuan yang berlaku, pelaksanaan hak guna usaha
tersebut baru dapat dilaksanakan setelah terselesaikannya
pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3) Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan itu terdapat tanaman
dan/atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya
berdasarkan atas hak yang sah, pemilik bangunan atau tanaman
tersebut diberi ganti kerugian yang dibebankan kepada pemegang
HGU. 75

c. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha
(HGU)_Lanj..
 Luas min tanah yang dapat diberikan dengan HGU adalah 5
hektar.
 Luas max tanah yang diberikan kepada perorangan adalah
25 hektar.
 Untuk sebuah badan hukum, ditetapkan oleh menteri dengan
memperhatikan pertimbangan dari pejabat yang berwenang
dibidang usaha yang bersangkutan.
76

d. Momentum terjadinya Hak Guna Usaha
 Pemberian HGU wajib didaftarkan dalam buku tanah pada
kantor pertanahan.
 Momentum terjadinya HGU adalah sejak didaftar oleh
kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang HGU diberikan
sertifikat hak atas tanah.
77

e. Jangka Waktu Berlakunya Hak Guna Usaha
 Paling lama 35 tahun.
 Dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25
tahun. Pemegang hak guna harus memenuhi syarat yang
ditentukan, antara lain:
‒ Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut.
‒ Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan
baik oleh pemegang hak
‒ Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai
pemegang hak.
78

f. Kewajiban dan Hak Pemegang HGU
 Kewajiban
1) Membayar uang pemasukan kepada negara
2) Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan
dan/atau peternakan sesuai dengan peruntukan dan
persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian haknya
3) Mengusahakan sendiri hak guna usaha dengan baik
sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria
yang ditetapkan oleh instansi teknis
4) Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan
fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak
guna usaha.
79

 Kewajiban_Lanjt..
5) Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan
sumber daya alam, dan menjaga kelestarian
kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku
6) Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun
mengenai hak guna usaha
7) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan
hak guna usaha kepada negara sesudah hak guna
tersebut hapus
80

 Kewajiban_Lanjt..
8) Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah
hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan
9) Jika tanah hak guna usaha karena keadaan geografis
atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya
sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup
pekarangan atau sebidang tanah lain dari lalu lintas
umum atau jalan air, pemegang hak guna usaha wajib
memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan
lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung.
81

 Hak Pemegang HGU
 Berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang
diberikan dengan hak guna usaha untuk melaksanakan
usaha dibidang pertanian, perkebunan, dan peternakan
 Larangan pemegang HGU
 Dilarang menyerahkan pengusahaan tanah hak guna
usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal-hal yang
diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan.
82

g. Pembebanan dan Peralihan Hak Guna Usaha
 Sertifikat HGU dapat dijadikan jaminan hutang pada
lembaga perbankan dengan dibebani hak tanggungan. Hak
tanggunagn hapus dengan hapusnya hak guna usaha.
 Peralihan HGU terjadi dengan cara:
‒ Jual beli (dilakukan dengan akta dari PPAT/ berita acara
lelang yang di buat pejabat lelang)
‒ Tukar menukar (dilakukan dengan akta dari PPAT)
‒ Penyertaan dalam modal (dilakukan dengan akta dari
PPAT)
‒ Hibah (dilakukan dengan akta dari PPAT)
‒ Pewarisan (dibuktikan dengan surat
wasiat atau surat keterangan waris) 83

h. Hapusnya Hak Guna Usaha
1) Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau perpanjangannya.
2) Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum
jangka waktunya berakhir.
3) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir
4) Dicabut berdasarkan UU No. 20 tahun 1961
5) Ditelantarkan
6) Tanahnya musnah
7) Tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna
uasaha
84

3. HAK GUNA BANGUNAN (HGB)
a. Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)
“adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun.”
b. Subjek Hak Guna Bangunan
1) Warga negara Indonesia
2) Badan hukum yang didirikan menurut hukum indonesia
dan berkedudukan di indonesia
85

3. HAK GUNA BANGUNAN (HGB)_lanj..
c. Tanah yang Dapat Diberikan dengan Hak Guna
Bangunan:
1) Tanah Negara
2) Tanah Hak Pengelolaan
3) Tanah Hak Milik
86

d. Momentum Terjadinya Hak Guna Bangunan:
1) Pemberian HGB atas tanah negara dan tanah hak
pengelolaan didaftar dalam buku tanah pada Kantor
Pertahanan dan terjadinya HGB tersebut sejak di daftar
oleh Kantor Pertahanan.
2) Pemberian HGB atas Hak Milik wajib didaftarkan pada
Kantor Pertahanan dan HGB atas hak milik tersebut
mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan.
87

e. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan:
1) Paling lama 35 tahun
2) Perpanjangan dengan jangka waktu paling lama 20 tahun
(dengan catatan sepanjang pemegang HGB memenuhi
syarat yang ditentukan)
88

f. Kewajiban Pemegang HGB:
1) Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara
pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian
haknya.
2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan
persyaratan sebagaimana yang ditetapkan dalam keputusan
perjanjian pemberiannya.
3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada
diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.
4) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna
bangunan kepada negara, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik sesudah hak guna
bangunan hapus.
89

f. Kewajiban Pemegang HGB:
5) Menyerahkan sertifikat hak guna bangunan yang telah hapus
kepada Kepala Kantor Pertahanan.
6) Jika tanah hak guna bangunan karena keadaan geografis atau
lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa
sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau sebidang
tanah lain dari lalulintas umum atau jalan air, pemegang hak
guna bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan air
atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang
terkurung.
90

g. Hak Pemegang HGB:
1) Berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan
dengan hak guna bangunan selama waktu tertentu untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan
pribadi atau usahanya.
2) Untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
3) Membebaninya.
91

h. Pembebanan dan Peralihan Hak Guna Bangunan:
1) Sertifikat HGB dapat dijadikan jaminan hutang pada lembaga
perbankan dengan dibebani hak tanggungan. Hak tanggungan
hapus dengan hapusnya hak guna bengunan.
2) Peralihan HGB terjdi dengan cara:
‒ Jual beli
‒ Tukar menukar
‒ Penyertaan dalam modal
‒ Hibah
‒ Dan pewarisan
92

i. Hapusnya Hak Guna Bangunan:
1) Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau perpanjangannya
2) Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum
3) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum
4) Dicabut berdasarkan UU No. 20 tahun 1961
5) Ditelantarkan
6) Tanahnya musnah
7) Tidak lagi mmenuhi syarat sebagai
pemegang hak guna bangunan
93

j. Konsekuensi Yuridis dari hapusnya hak guna bangunan:
1) Hapusnya hak guna bangunan atas tanah negara
2) Hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan
mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan
pemegang hak pengelolaan.
3) Hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik
mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan
pemegang hak milik.
94

3. HAK PAKAI (HP)
a. Pengertian Hak Pakai
Berdasarkan pasal 41 UUPA, hak pakai merupakan:
“hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah
yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah hak milik
orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjanjian sewa
menyewa atau perjanjian pengelolaan tanah segala sesuatu
asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan
dalam undang-undang ini.”
95

3. HAK PAKAI (HP)_Lanj..
b. Subjek Hak Pakai
1) Warga negara indonesia
2) Orang asing yang berkedudukan di indonesia
3) Badan hukum yang didirikan menurut Indonesia dan
berkedudukan di indonesia
4) Badan hukum asing, yang mempunyai perwakilan di
indonesia
96

c. Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai
1) Tanah negara
2) Tanah hak pengelolaan
3) Tanah hak milik
97

d. Momentum Terjadinya Hak Pakai
 Momentum terjadinya hak pakai tersebut sejak didaftar
oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
98

e. Jangka waktu hak pakai
1) Paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka
waktu paling lama 20 tahun
2) Untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya
masih dipergunakan untuk keperluan tertentu. Hal ini
diberikan kepada:
 Departemen, lembaga pemerintah non departemen, dan
pemerintah daerah
 Perwakilan negara asing dan perwakilan badan
internasional
 Badan-badan keagamaan dan sosial
99

f. Kewajiban Pemegang Hak Pakai
1) Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara
pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian
haknya.
2) Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan
persyaratan sebagaimana yang ditetapkan dalam keputusan
pemberiannya atau perjanjian penggunaan tanah hak
pengelolaan atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah
hak milik.
3) Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada
diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup
100

f. Kewajiban Pemegang Hak Pakai_Lanj..
4) Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak
pakai kepada negara, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang hak milik sesudah hak pakai hapus.
5) Menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada
Kepala Kantor Pertahanan
6) Jika tanah hak pakai karena keadaan geografis atau
lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa
sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau
sebidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air,
pemegang hak pakai wajib memberikan jalan keluar atau
jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang
tanah yang terkurung. 101

g. Hak Pemegang Hak Pakai
1) Menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan
dengan hak pakai selama waktu tertentu untuk keperluan
pribadi dan usahanya.
2) Untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain
3) Membebaninya
4) Selama digunakan untuk keperluan tertentu
102

h. Pembebanan Hak Pakai
Sertifikat hak pakai, baik atas tanah negara maupun tanah hak
pengelolaan dapat dijadikan jaminan hutang pada lembaga
perbankan dengan dibebani hak tanggungan. Hak tanggungan
hapus dengan hapusnya hak pakai.
103

i. Peralihan Hak Pakai
1) Jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal dan hibah dilakukan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT.
2) Peralihan hak pakai karena warisan harus dapat dibuktikan dengan
surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang
berwenang.
3) Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan berita
acara lelang, yang dibuat oleh pejabat lelang.
4) Peralihan hak pakai atas tanah hak pengelolaan harus dengan
persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan.
5) Peralihan hak pakai atas tanah negara harus dengan izin pejabat yang
berwenang.
6) Peralihan hak pakai atas tanah milik harus dengan
persetujuan dari pemegang hak milik yang bersangkutan.
104

j. Hapusnya Hak Pakai
1) Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya
2) Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya
berakhir.
3) Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktu berakhir.
4) Dicabut berdasarkan UU No.20 tahun 1961
5) Ditelantarkan
6) Tanahnya musnah
7) Tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak pakai
105

k. Konsekuensi yuridis dari hapusnya hak pakai diatur
sebagai berikut:
1) Hapusnya hak pakai atas tanah negara, mengakibatkan
tanahnya menjadi tanah negara.
2) Hapusnya hak pakai atas tanah hak pengelolaan
mengakibatkan tanah kembali ke dalam penguasaan
pemegang hak pengelolaan.
3) Hapusnya hak pakai atas tanah hak milik mengakibatkan
tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang hak
milik.
106

TATA CARA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
1. Prosedur pemberian hak tanggungan, dengan cara langsung
disajikan berikut ini:
a. Didahului janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai
jaminan pelunasan utang tertentu, yang merupakan tak
terpisahkan dari perjanjian utang piutang.
b. Dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT) oleh PPAT sesuai peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
c. Objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari
konversi hak lama yang telah memenuhi syarat didaftarkan,
akan tetapi belum dilakukan, pemberian hak tanggungan
dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas
tanah yang bersangkutan.
107

2. Prosedur pembebanan hak tanggungan yang menggunakan
surat kuasa pembebanan hak tanggungan, disajikan berikut
ini:
a. Wajib dibuatkan dengan akta notaris atau akta PPAT dan
memenuhi persyaratan-persayaratan.
b. Tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh
sebab apapun kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan
atau karena telah habis jangka waktunya.
c. Surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas
tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan
APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan.
108

2. Prosedur pembebanan hak tanggungan yang menggunakan
surat kuasa pembebanan hak tanggungan, disajikan berikut
ini:_Lanj..
d. Surat kuasa membebankan hak tanggungan mengenai hak atas
tanah yang belum terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan
Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) selambat-lambatnya
3 bulan sesudah diberikan. Prosedur pada huruf c dan d tidak
berlaku dalam hal surat kuasa membebankan hak tanggungan
diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan
dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.
109

3. Prinsip yang perlu diperhatikan dalam substansi surat kuasa:
a. Tanggal ditandatanganinya surat kuasa
b. Para pihak, pemberi dan penerima kuasa
c. Objek kuasa, yaitu berupa hak atas tanah yang akan
dibebankan hak tanggungan
d. Memuat janji-janji
e. Saksi-saksi
f. Tandatangan para pihak
110

4. Bentuk dan substansi akta pemberian hak tanggungan:
 Pemberian hak tanggungan dilakukan dalam bentuk APHT,
yang dibuat di muka dan di hadapan PPAT.
 Isi akta pemberian tanggungan:
‒ Sifatnya wajib : bahwa dalam akta itu harus memuat
substansi yang harus ada di dalam APHT, yaitu:
 Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak
tanggungan.
 Domisili para pihak
 Nilai tanggungan
 Uraian yang jelas mengenai objek tanggungan
‒ Sifatnya fakultatif.
111

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
Pendaftaran hak tanggungan diatur dalam pasal 13 sampai
dengan pasal 14 UU No.4 tahun 1996 :
1. Pendaftaran dilakukan di kantor pertanahan
2. PPAT dalam waktu 7 hari setelah ditandatangani pemberian hak
tanggungan wajib mengirimkan akta pendaftaran hak tanggungan
dan warkah lainnya kepada kantor pertanahan serta berkas yang
diperlukan.
3. Kantor pertanahan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan
mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek
hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak
atas tanah yang bersangkutan.
112

PENDAFTARAN HAK TANGGUNGAN
Pendaftaran hak tanggungan diatur dalam pasal 13 sampai
dengan pasal 14 UU No.4 tahun 1996 :_Lanjt..
4. Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh
setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan
bagi pendaftarannya
5. Hak tanggungan lahir pada hari tanggal buku tanah hak
tanggungan dibuatkan.
6. Kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak tanggungan.
113

PERALIHAN HAK TANGGUNGAN
Peralihan hak tanggungan dapat dilakukan dengan cara:
1. Cessi
Adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur
pemegang hak tanggungan kepada pihak lainnya.
2. Subrogasi
Penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi hutang
kreditur.
3. Pewarisan
4. Sebab-sebab lainnya.
Misal, dalam hal terjadinya pengambilalihan atau penggabungan
perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya piutang dari
perusahaan semula kepada perusahaan baru.
114

HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN
Sebab hapusnya hak tanggungan:
1. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan
2. Dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan
3. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat
oleh Ketua Pengadilan Negeri
4. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
115

Cara berakhirnya atau hapusnya hak tanggungan menurut Sudikno
Mertokusumo:
1. Dilunasinya hutang atau dipenuhinya prestasi secara sukarela oleh
debitur. Disini tidak terjadi cidera janji atau sengketa.
2. Debitur tidak memenuhi tepat waktu, yang berakibat debitur akan
ditegur oleh kreditur untuk memenuhi prestasinya. Teguran ini tidak
jarang disambut dengan dipenuhinya prestasi oleh debitur dengan
sukarela, sehingga dengan demikian utang debitur lunas dan perjanjian
piutang berakhir.
3. Debitur cedera janji. Dengan adanya cedera janji tersebut, maka kreditur
dapat mengadakan parate executie dengan menjual lelang barang yang
dijaminkan tanpa melibatkan pengadilan.
4. Debitur cedera janji, maka kreditur dapat mengajukan sertifikat hak
tanggungan ke pengadilan untuk di eksekusi berdasarkan pasal 224 HIR
yang diikuti pelelangan umum. Disini tidak terjadi gugatan. 116

Cara berakhirnya atau hapusnya hak tanggungan menurut Sudikno
Mertokusumo:_lanj..
5. Debitur cedera janji dan tetap tidak mau memenuhi prestasi maka debitur
digugat oleh kreditur, yang kemudian diikuti oleh putusan pengadilan
yang memenangkan kreditur (kalau terbukti). Putusan tersebut dapat
dieksekusi secara sukarela seperti yang terjadi pada cara ke dua dengan
dipenuhinya prestasi oleh debitur tanpa pelelangan umum dan dengan
demikian perjanjian utang piutang berakhir.
6. Debitur tidak mau melaksanakan putusan pengadilan yang
mengalahkannya dan menghukum melunasi utangnya maka putusan
pengadilan dieksekusi secara paksa dengan pelelangan umum yang
hasilnya digunakan untuk melunasi hutang debitur
“Walaupun hak akan tanah itu hapus, namun pemberi hak tanggungan tetap
berkewajiban untuk membayar hutangnya.”
117

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Eksekusi dibedakan menjadi 4 jenis:
1. Eksekusi putusan yang menghukum pihak yang dikalahkan untuk
membayar sejumlah uang.
2. Eksekusi putusan yang menghukum orang untuk melakukan suatu
perbuatan
3. Eksekusi riil, merupakan pelaksanaan prestasi yang dibebankan
kepada debitur oleh putusan hakim secara langsung.
4. Eksekusi parat, yaitu merupakan pelaksanaan perjanjian tanpa
melalui gugatan atau tanpa melalui pengadilan.
118

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN
Dalam pasal 20 UU No 4 tahun 1996 diatur tentang tatacara
eksekusi hak tanggungan, yaitu:
1. Hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual hak
tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum
sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 6.
2. Eksekusi atas titel eksekutorial yang terdapat pada sertifikat hak
tanggungan, sebagaimana dimaksud dalam pasal 14 ayat (2)
3. Eksekusi dibawah tangan, adalah penjualan objek hak tanggungan
yang dilakukan oleh pemberi hak tanggungan, berdasarkan
kesepakatan dengan pemegang hak tanggungan, jika dengan cara
ini akan diperoleh harga yang tertinggi.
119

PENCORETAN (ROYA) HAK TANGGUNGAN
Permohonan pencoretan dilakukan oleh pihak yang
berkepentingan dengan melampirkan:
1. Sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditur
bahwa hak tanggungan hapus karena piutangnya telah lunas, atau
2. Pernyataan tertulis dari kreditur bahwa hak tanggungan telah
hapus karena piutang yang dijamin dengan hak tanggungan telah
lunas atau kreditur melepaskan hak tanggungan yang
bersangkutan.
120

SANKSI ADMINISTRATIF
 Sanksi administratif diatur dalam pasal 23 UU No. 4 tahun 1996.
 Sanksi administratif dijatuhkan kepada pejabat, yaitu PPAT dan
Notaris karena melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan
yang tercantum dalam pasal 11 ayat (1), pasal 13 ayat (2), pasal 15
ayat (1), pasal 13 ayat (4), pasal 16 ayat (4), pasal 22 ayat (8)
121

KARYA SINAU PRASAMA
SELESAI
122

KARYA SINAU PRASAMA
BAB 6
JAMINAN PERORANGAN
123

PERORANGAN
 Istilah jaminan perorangan berasal dari kata borgtocht. Disebut juga
jaminan imateriil.
 Jaminan imateriil menurut Sri Soedewi Masjchoen Sofyan:
“jaminan yang menimbulkan hubungan langsung pada
perorangan tertentu, hanya dapat dipertahankan terhadap debitur
tertentu, terhadap harta kekayaan debitur umumnya”.
 Jaminan imateriil menurut Soebekti:
“suatu perjanjian antara seorang berpiutang (kreditur) dengan
seorang ketiga, yang menjamin dipenuhinya kewajiban si
berhutang (debitur). Ia bahkan dapat diadakan diluar (tanpa) si
berhutang tersebut.
124

JENIS JAMINAN PERORANGAN
1. Penanggung (borg) adalah orang lain yang dapat ditagih.
2. Tanggung menanggung, yang serupa dengan tanggung renteng.
3. Akibat hak dari tanggung renteng pasif
 Hubungan hak bersifat ekstern: hubungan hak antara para
debitur dengan pihak lain (kreditur)
 Hubungan hak bersifat intern: hubungan hak antara sesama
debitur itu satu dengan yang lainnya.
4. Perjanjian garansi (pasal 1316 KUH Perdata), yaitu bertanggung
jawab guna kepentingan pihak ketiga.
125

PENANGGUNGAN UTANG
1. Pengertian
“suatu perjanjian, dimana pihak ketiga, demi kepentingan
kreditur, mengikatkan dirinya untuk memenuhi perikatan debitur,
bila debitur itu tidak memenuhi perikatannya”
 Terjadinya perjanjian ini karena si penanggung mempunyai
persamaan kepentingan ekonomi dalam usaha dari peminjam.
 Sifat perjanjian penanggung utang adalah bersifat accesoir
(tambahan).
 Perjanjian pokoknya adalah perjanjian kredit atau perjanjian
pinjam uang antara debitur dengan kreditur.
126

PENANGGUNGAN UTANG
2. Akibat-akibat penaggungan antara kreditur dan penanggung
Penanggungan tidak dapat menuntut supaya barang milik debitur lebih
dahulu disita dan dijual untuk melunasi utangnya, jika:
a. Ia (pemegang utang) telah melepaskan hak istimewanya untuk
menuntut barang-barang debitur lebih dahulu disita dan dijual
b. Ia telah mengikatkan dirinya bersama-sama dengan debitur utama
secara tanggung menanggung. Dalam hal itu akibat-akibat
perikatannya diatur menurut asas-asas utang-utang tanggung
menanggung.
c. Debitur dapat mengajukan suatu eksepsi yang hanya mengenai
dirinya sendiri secara pribadi.
d. Debitur dalam keadaan pailit
e. Dalam hal penanggungan yang diperintahkan hakim (pasal 1832
KUH Perdata)
127

PENANGGUNGAN UTANG
3. Akibat-akibat Penanggungan antara Debitur dan Penanggung
dan antara Para Penanggung
Hubungan hukum antara penanggung dengan debitur utama adalah
erat kaitannya dengan telah dilakukannya pembayaran hutang
debitur kepada kreditur. Untuk itu, pihak penanggung menuntut
kepada debitur supaya mambayar apa yang telah dilakukan oleh
penanggung kepada kreditur. Disamping penanggung utang juga
berhak untuk menuntut:
a. Pokok dan bunga
b. Penggantian biaya, kerugian dan bunga
128

PENANGGUNGAN UTANG
3. Akibat-akibat Penanggungan antara Debitur dan Penanggung dan
antara Para Penanggung_Lanjt..
Penanggung dapat menuntut debitur untuk diberikan ganti rugi atau
dibebaskan dari suatu perikatannya, bahkan sebelum ia membayar
utangnya:
a. Bila ia digugat di muka hakim untuk membayar.
b. Bila debitur berjanji untuk membebaskannya dari penanggungannya
pada suatu waktu tertentu.
c. Bila utangnya sudah dapat ditagih karena lewatnya jangka waktu
yang telah ditetapkan untuk pembayarannya.
d. Setelah lewat waktu 10 tahun, jika perikatan pokok tidak
mengandung suatu jangka waktu tertentu untuk pengakhirannya,
kecuali bila perikatan pokok sedemikian sifatnya, sehingga tidak
dapat diakhiri sebelum lewat waktu tertentu
129

PENANGGUNGAN UTANG
4. Hapusnya Penanggungan Utang
 Dalam pasal 1845 KUH Perdata disebutkan bahwa perikatan yang
timbul karena penanggungan, hapus karena sebab-sebab yang sama
dengan yang menyebabkan berakhirnya perikatan lainnya.
 Dalam pasal 1381 KHU Perdata ditentukan 10 cara berakhirnya
perjanjian penanggungan utang, yaitu pembayaran, penawaran
pembayaran tunai, diikuti dengan penyimpanan atau penitipan,
pembaruan utang, kompensasi, pencampuran utang, pembebasan
utang, musnahnya barang yang terutang, kebatalan atau pembatalan,
dan berlakunya syarat pembatalan.
130

GARANSI BANK
1. Pengertian Garansi Bank:
Adalah jaminan dalam bentuk warkat yang diterbitkan oleh bank
atau lembaga keuangan nonbank yang mengakibatkan kewajiban
membayar terhadap pihak yang menerima jaminan apabila pihak
yang menerima jaminan cedera janji.
 Warkat Bank adalah surat yang diterbitkan oleh bank untuk
menjamin pembayaran kepada pihak ketiga, apabila pihak yang
menerima jaminan wanprestasi.
131

GARANSI BANK
2. Dasar hukum Garansi Bank:
a. Pasal 1820 KUH Perdata sampai dengan pasal 1850 KUH
Perdata
b. UU No. 7 tahun 1992 jo UU No. 10 tahun 1998 tentang
perbankan
c. Surat Keputusan Direksi Bank Indonesia No:
11/10/Kep./Dir/UPPB tentang pemberian jaminan oleh bank
dan pemberian jaminan oleh Lembaga Keuangan Nonbank.
d. Surat Edaran Bank Indonesia No: SE 11/11 kepada Bank-bank
Umum, Bank-bank Pembangunan dan Lembaga Keuangan
Bukan Bank di Indonesia Perihal Pemberian Jaminan oleh
Bank dan Pemberian Jaminan oleh Lembaga Keuangan
Nonbank.
132

GARANSI BANK
3. Jaminan yang diberikan oleh bank dibedakan menjadi 3
macam:
a. Jaminan dalam bentuk warkat yang diterbitkan oleh bank atau
lembaga keuangan bukan bank yang mengakibatkan kewajiban
membayar terhadap pihak penerima jaminan apabila pihak
yang dijamin cedera janji.
b. Jaminan dalam bentuk tanda tangan kedua dan seterusnya atas
surat-surat berharga seperti aval dan endosemen yang dapat
menimbulkan kewajiban membayar bagi bank atau lembaga
keuangan bukan bank apabila pihak yang dijamin melakukan
cedera janji
c. Jaminan lainnya yang terjadi karena perjanjian bersyarat
sehingga dapat menimbulkan kewajiban finansial bagi bank
atau lembaga keuangan bukan bank. 133

GARANSI BANK
4. Penggolongan garansi bank:
a. Pembagian garansi bank dari aspek tujuan penggunaannya
b. Pembagian garansi bank dari uang yang digunakan
c. Pembagian garansi bank dari aspek provisi yang dikenakan
134

GARANSI BANK
5. Tujuan garansi bank:
a. Mendorong bank-bank dan lembaga keuangan bukan bank
untuk melakukan usaha sesuai dengan fungsinya masing-
masing
b. Menunjang pengembangan pasar uang dan modal
c. Meningkatkan kelancaran lalu lintas perdagangan/kegiatan
usaha.
135

GARANSI BANK
6. Para pihak dan objek dalam perjanjian garansi bank:
a. Pihak-pihak yang terkait dalam perjanjian garansi bank:
 Pihak Bank
 Pihak yang dijamin (nasabah)
136

GARANSI BANK
7. Prosedur, syarat-syarat dan penilaian bank:
 Pada prinsipnya tidak setiap nasabah bank dapat diberikan garansi
bank oleh lembaga perbankan atau lembaga keuangan non bank.
 Nasabah yang diberikan garansi adalah nasabah yang telah
memenuhi prosedur dan syarat-syarat yang telah ditentukan.
 Nasabah harus mengajukan permohonan kepada lembaga
perbankan atau keuangan non bank. Syarat-syarat yang harus
dilampirkan:
‒ Adanya permintaan dari pihak ketiga
‒ Bank mensyaratkan adanya provisi dari debitur untuk
perutangan dengan siapa ia mengikatkan dirinya
‒ Bank mensyaratkan adanya sejumlah uang deposito yang
disetorkan pada bank
137

GARANSI BANK
7. Prosedur, syarat-syarat dan penilaian bank:_Lanj..
 Dengan prosedur dan syarat-syarat yg telah dipenuhi oleh
nasabah, maka bank melakukan penelitian dan penelaahan
terhadap nasabah:
‒ Meneliti bonafiditas pihak yang dijamin
‒ Meneliti sifat dan nilai transaksi yang akan dijamin
sehingga diberikan jaminan yang sesuai
‒ Menilai jumlah jaminan akan diberikan menurut
kemampuan bank
‒ Menilai kemampuan pihak yang akan dijamin untuk
memberikan kontra jaminan yang cukup sesuai dengan
kemungkinan terjadinya risiko.
138

GARANSI BANK
7. Prosedur, syarat-syarat dan penilaian bank:_Lanj..
 Berdasarkan hasil penilaian tersebut, maka bank dan lembaga
keuangan nonbank dapat menentukan apakah permohonan
ditolak atau diterima.
139

GARANSI BANK
8. Bentuk dan isi perjanjian garansi bank
 Bentuk: Tertulis
 Isi:
‒ Judul “garansi bank”
‒ Nama dan alamat bank pemberi garansi
‒ Tanggal penerbitan garansi bank
‒ Tanggal transaksi antara pihak yang dijamin dan penerima
jaminan
‒ Jumlah uang yang dijamin oleh bank
‒ Tanggal mulai berlaku dan berakhirnya garansi bank
‒ Penegasan batas waktu pengajuan klaim
140

GARANSI BANK
8. Bentuk dan isi perjanjian garansi bank_Lanj..
 Isi:_Lanjt..
‒ Pernyataan bahwa penjamin (bank) akan memenuhi
pembayaran dengan terlebih dahulu menyita dan menjual
benda-benda si berhutang untuk melunasi hutangnya sesuai
dengan ketentuan pasal 1831 KUH Perdata, atau pernyataan
bahwa penjamin (bank) melepaskan hak istimewanya untuk
menuntut supaya benda-benda si berhutang lebih dahulu
disita dan dijual untuk melunasi hutang-hutangnya sesuai
dengan pasal 1832 KUH Perdata.
141

GARANSI BANK
9. Substansi garansi bank
a. Bank penjamin dan penerima jaminan
b. Objek jaminan adalah penagihan dari Direktorat Jenderal Bea
dan Cukai, yang berkaitan dengan memasukkan barang impor
c. Besarnya nilai jaminan yang dijamin oleh bank
d. Tanggal selambat-lambatnya pembayaran tagihan
e. Jangka waktu berakhirnya garansi bank.
142

GARANSI BANK
10. Sifat perjanjian garansi bank
 Garansi bank merupakan perjanjian yang berisfat tambahan
 Keberadaan garansi bank adalah untuk menjamin kelancaran
dari penyedia jasa dalam melaksanakan kontrak konstruksi
143

GARANSI BANK
11. Hak dan kewajiban para pihak
a. Hak nasabah : menerima garansi bank dari bank dan lembaga
keuangan nonbank
b. Kewajiban nasabah: membayar provisi (biaya administrasi)
c. Hak dari bank dan lembaga keuangan nonbank:
‒ Menerima provisi dari nasabah
‒ Menerima jaminan yang diberikan nasabah
d. Kewajiban bank dan lembaga keuangan nonbank:
‒ Menerbitkan garansi bank
‒ Membayar biaya-biaya tagihan dari pihak lainnya
‒ Memblokir jaminan dari pihak nasabah.
144

GARANSI BANK
12. Cara Berakhirnya garansi bank
a. Berakhirnya perjanjian pokok
b. Berakhirnya garansi bank sebagaimana yang ditetapkan dalam
garansi bank yang bersangkutan
145

KARYA SINAU PRASAMA
SELESAI
146

EMLI Training-Hukum Jaminan

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

Similaire à EMLI Training-Hukum Jaminan

Similaire à EMLI Training-Hukum Jaminan (20)

Plus de EMLI Indonesia

Plus de EMLI Indonesia (17)

Dernier

Dernier (6)

EMLI Training-Hukum Jaminan