3. INDICE
1. Vivienda. Significado.
Marco normativo.
Marco socio-
económico.
2. Modelo vasco de
vivienda.¿Un modelo
alternativo?
3. Hemos conseguido…
4. Nuevo retos .
4. Significado del bien vivienda
• La vivienda como bien social objeto de un
derecho social fundamental.
• La vivienda como bien económico, como
un activo.
• La vivienda como “estatus”, como
referencia a un espacio en la ciudad.
• La vivienda como fuente de seguridad.
• ……
5. derecho a la vivienda como
derecho social
• Estado social-nuevo estatus del ciudadano-
derechos sociales.
• Derecho a la vivienda como necesidad básica.
• Derecho a la vivienda vinculado a la dignidad y
desarrollo de la persona-imprescindible para el
ejercicio de otros derechos.
• El derecho a la vivienda como acceso a un
alojamiento adecuado.
• Obstáculo: derechos de carácter económico
(propiedad privada, libertad de mercado,…)
6. MARCO CONSTITUCIONAL
El artículo 47 de la CE reconoce el derecho a una
vivienda digna: “todos los ciudadanos tienen
derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada”.
No es un derecho subjetivo.
Las CCAA tienen competencia exclusiva sobre
esta materia: El Estado ha ejercido competencias a
través de los Planes estatales de vivienda. También
actúa a través de sus competencias sobre política fiscal,
derecho hipotecario y registral,…
7. MARCO NORMATIVO
LEY DE SUELO
RD LEGISLATIVO 2/2008
PLAN ESTATAL DE
VIVIENDA Y
REHABILITACION
LEGISLACION
CONCURRENTE
PLANES DE VIVIENDA
AUTONÓMICOS
LEY DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
LEY DE
ARRENDAMIENTOS
URBANOS
LEGISLACION FISCAL
LEGISLACION
HIPOTECARIA
NORMAS URBANÍSTICAS DE
LAS CCAA
8. Marco socio-económico
Sector de la construcción y sistema económico:
-Participación en el PIB (17%) y en el empleo (2007-13.5%)
Gasto publico de vivienda
-España1%, UE- 3-4% del PIB.
- 2009-85 % gasto fiscal.
Mercado de vivienda
-Producción intensiva de vivienda (más que en Alemania,
Francia, Italia).
-2006-España 865.000 y EEUU 1.100.000
-País de propietarios-90%.
-Alquiler escaso y caro. UE-40%(L+P), España (10% L,1% P)
- Sector inmobiliario- 61% del crédito total de la economía
-Alto peso de la inversión inmobiliaria de las familias (69%)
9. Efectos sobre los ciudadanos
-Incremento desorbitado del precio de la vivienda (2007-2003 -13%
anual)- Gran dificultad de acceso.
-Alto endeudamiento familiar- 2008-52% de la renta familiar.
-Consecuencias sobre los distintos grupos sociales. Jóvenes,
mayores,..
-Segregación espacial en nuestras ciudades-morfología urbana en
forma de mosaico homogéneo, jerarquizado y excluyente.
- ………………
10. ¿Como lo explicamos ?
• Buena situación económica
• Condiciones de créditos hipotecarios
favorables: bajos intereses y relajación de
las exigencias
• Expectativas de aumento del precio de las
viviendas.
• ……..
11. ¿Y los poderes públicos?
• Apuestan por un modelo económico basado en el ladrillo.
• Apoyan el acceso a la propiedad. Desgravaciones fiscales.
• No se controlan los límites de endeudamiento.
• El urbanismo financia a los Ayuntamientos.
• Vivienda pública escasa y en propiedad.
¿ Y AHORA ?
13. LA VIVIENDA EN EL PAIS VASCO
• Peso del sector de la construcción- 9% PIB
• Evolución de la edificación-
-1990- 7.514 viviendas
-2007-18.579 viviendas
• Viviendas en stock-20000-30000 viviendas
• Precio de la vivienda- 2008-3.066 euros/m (el más caro
de España))
• Esfuerzo medio-cuota media-950 euros.
• Vivienda protegida- 2007-39,3%, 2008-43,4 %
- Precio- 1245 Euros/m.
- Demanda de vivienda-Ingresos brutos-40% menos de
21.000 euros (2007)
Fuente: Estudio sobre el mercado de vivienda en la CAPV
Departamento de estudios de Caja Laboral
Febrero 2009
14. MODELO VASCO DE VIVIENDA
PROTEGIDA
• Vinculación del suelo a la vivienda de protección
oficial.
• Calificación permanente.
• Lucha contra el fraude. Servicio de inspección.
• Nuevos modelos de acceso a la vivienda:
derecho de superficie, alojamientos
dotacionales.
• Modelo mixto Departamento/ Sociedades.
• Apuesta por el alquiler. Programa bizigune.
15. Política de vivienda e innovación técnica
y social
• Nuevas fórmulas de acceso a una
vivienda: Alojamientos dotacionales, derecho
de superficie, alquiler (bizigune)
• Vivienda pública y sostenibilidad:
Geotermia, hidrotermia, industrialización, cluster
de innovación en la construcción,….
• Urbanismo inclusivo, vivienda y
participación: proceso de participación, foro
de vivienda, manual metodológico sobre la
ciudad prohibida
17. PARQUE DE VIVIENDAS PROTEGIDAS
EN ALQUILER DE AYTOS Y CAJAS
PARQUE DE VIVIENDAS SOCIALES
DEL DEPARTAMENTO
BIZIGUNE
LA APUESTA POR UN NUEVO PROGRAMA DE ALQUILER
PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER
PARQUE DE VIVIENDAS SOCIALES DE
ALOKABIDE, S.A.
143 € 240 €
280 €271 €
17.000 VIVIENDAS
229 EUROS
MOVILIZACIÓN DE VIVIENDA VACÍA
PROPIETARIO INQUILINO
> 1 AÑO VACÍA
RENTA < 660 €
< 120 M2
CARENCIA DE VIVIENDA
INGRESOS <21.000 €
EMPADRON. CAPV > 1 AÑO
553 €
282 € SUBVENCIÓN
271 € RENTA
PAGO RENTA
(70% MERCADO)
GARANTÍAS
REFORMA
RENTA
(<30% INGRESOS)
ADJUDICA
ARRIENDA
22. HIDROTERMIA/GEOTERMIA
Se persiguen los siguientes
objetivos:
CERO emisiones de CO2 en el
entorno.
Alta eficiencia energética con
ahorros en el consumo superiores al
85% sobre el edificio referente.
INDUSTRIALIZACION
156 viviendas de alquiler social en el barrio
de Zabalgana en Vitoria. La construcción
residencial con sistema prefabricado de
estructura más alta del estado y una de las
primeras edificaciones modulares de
promoción pública. El espíritu de la historia
es evidente: se trata de aplicar a la
edificación residencial pública los
mismo procedimientos de
estandarización, modularidad,
industrialización, tecnología, que se
aplican en todos los demás campos de
la actividad humana.
23. Creación del cluster de
innovación en la construcción
MISION
Ser el instrumento a través del cual se creen espacios de participación de todos
los agentes del Sector de la Construcción, en los que se generen, desarrollen y
asuman, por las empresas y organismos iniciativas innovadoras que
contribuyan a la generación de valor añadido en dicho Sector.
VISION
Ser el espacio que, en colaboración con las Entidades de Promoción de la
Innovación existentes en el País Vasco, dinamice y fomente la innovación del
Sector de la Construcción en la CAPV.
VALORES
Ente abierto a la participación de todas las empresas / organismos / entidades
públicas y privadas con intereses del Sector de la Construcción.
Gestión eficaz y transparente en todas las actuaciones.
Creatividad aplicada a la innovación del Sector como valor.
24. ¿Cuál es el objeto?
Ideas sobre nuevas formas, nuevos espacios
para vivir no necesariamente como
transposición del programa actual de una
vivienda a otras escalas sino como la reflexión
integral de nuevos “espacios para vivir”.
Se trata de buscar soluciones de espacios para
vivir con carácter temporal que, como mínimo,
debieran ser más baratos en construcción y
mantenimiento que las viviendas actuales, más
sostenibles medioambientalmente en todo el
ciclo de vida de las edificaciones, más rápidos
en ejecución, más adecuados al cliente
usuario final en cuanto a flexibilidad de uso,
versatilidad de los espacios y confort interior y
completamente accesible interior y
exteriormente a personas con cualquier tipo de
discapacidad.
Se pretende también iniciar un estudio, cuestión
y debate sobre actuales y nuevas formas de
vivir y los espacios en los que vivimos, obtener
ideas nuevas y frescas sobre otras formas
de concebir espacios para vivir que no
necesariamente tienen que ser las viviendas
con los corsés urbanísticos, programáticos,
normativos, técnicos, tipológicos y legales
actuales.
Toda la sociedad evoluciona y sin embargo
tenemos la misma vivienda que hace años.
Los mismos revestimientos y
colores adaptados a la moda,
las mismas estancias, todo parecido pero
un poco más
pequeño.
26. Crear la llamada “burbuja inmobiliaria”
Explicación
Crisis Ninja (L. Abadía)
1. La Reserva Federal de Estados Unidos baja en dos años el precio del dinero del
6.5 % al 1 %.
2.. Esto dopa un mercado que empezaba a despegar: el mercado inmobiliario.
3.. En 10 años, el precio real de las viviendas se multiplica por dos en Estados
Unidos.
4.. Durante años, los tipos de interés vigentes en los mercados financieros
internacionales han sido excepcionalmente bajos.
5.. Esto ha hecho que los Bancos hayan visto que el negocio se les hacía más
pequeño:
6. A alguien, entonces, en América, se le ocurrió que los Bancos tenían que hacer
dos cosas:
– Dar préstamos más arriesgados, por los que podrían cobrar más intereses
– Compensar el bajo Margen aumentando el número de operaciones (1000 x poco
es más que 100 x poco)
27. Otra forma de explicarlo.
J.M. García Montalvo
De forma muy sintética se pueden resumir las causas de
la crisis financiera de 2008-09 en tres: la “avaricia”, la
“estupidez” y los incentivos perversos.
• Con A de avaricia.
Nuestra historia sobre la importancia de los sistemas de
incentivos como determinantes de la crisis actual
comienza con la “avaricia de los banqueros”.
• Con E de estupidez
No supieron valorar adecuadamente los riesgos que
asumían.
• y lo peor los incentivos perversos….
…. los incentivos de los compradores de vivienda, los
del sistema bancario (los bonus), los de las agencias de
calificación y las agencias de tasación y los incentivos
del propio regulador influidos por objetivos políticos.
28. Consecuencias del estallido de la
burbuja inmobiliaria
En España son peores que en EEUU y
Europa.
El diario estadounidense 'The New York Times‘
asegura que los "excesos" inmobiliarios y bancarios
en España "se parecen mucho" a los de Estados
Unidos, pero incide en que en el caso español las
ejecuciones hipotecarias son "sólo el comienzo de
los problemas" para los ciudadanos que no pueden
pagar sus préstamos, ya que la "severidad" del
sistema español hace que, incluso después del
embargo del inmueble, los ciudadanos aún deban
dinero al banco.
29. • Por otro lado, remarca que, según los datos de
Adicae, 1,4 millones de españoles se enfrentan a
posibles procedimientos de ejecución hipotecaria.
Además, las cifras demuestran que el número de
procedimientos está creciendo de forma rápida, ya
que se ha pasado de los 26.000 de 2007 a los 93.000
del pasado año.
• La crisis económica eleva a cuatro los casos diarios
de desahucio en la CAV (Deia,29-10-2010)
La crisis económica continúa agudizando la precaria situación de
miles de familias vascas. Según denunciaron ayer varios sindicatos
y colectivos sociales, el número de desahucios de viviendas en la
Comunidad Autónoma Vasca está disparándose hasta alcanzar
cotas de cuatro casos diarios.
31. Algunas propuestas innovadoras….
• Cambios normativos de urgencia y de
calado.
• Creación de un servicio público de
vivienda.
• Nuevas demandas-nuevas soluciones
habitacionales.
• Nueva política de rehabilitación urbana.
32. URGENTE
Contrariamente a lo que ha sucedido en otros países europeos como
Francia, Inglaterrra o Portugal en España no ha existido ningún límite al
endeudamiento familiar. El proceso de ejecución hipotecaria en la
legislación española está dejando desvalidos a los ciudadanos más
vulnerables. La Ley Concursal (artículo 55 junto con LEC (artículo 695
675) permiten que en caso de subasta de un bien inmueble con garantía
de deuda hipotecaría, en caso de quedar ésta desierta se le adjudique el
bien al acreedor, normalmente una entidad financiera, por el 50% de su
valor de tasación, sin perjuicio del pago por el deudazo de la deuda
pendiente. Esto en una situación de crisis con bajada de precios de las
viviendas hace que una familia se quede sin su casa y siga pagando una
deuda, más intereses y más las costas judiciales (12000 euros).
-Se está proponiendo como solución una reforma de la normativa que
establezca la figura de la dación en pago, esto significa que el deudor
entrega el bien hipotecario y se cancela la hipoteca.
Ver la Propuesta de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
www.afectadosporlahipoteca.com
33. • En febrero de 2009, en el Congreso de los Diputados se ha
presentado una proposición de ley sobre el derecho a la
vivienda que recoge ciertos límites al nivel de endeudamiento
posible en relación a los ingresos y a la duración de los plazos de
amortización de lo créditos hipotecarios.
• Artículo 3. Medidas contra el sobreendeudamiento hipotecario personal y
familiar.
1. Las operaciones de préstamo, de viviendas libres y protegidas, no podrán concederse
por las entidades legalmente habilitadas por la legislación sectorial:
— desde la entrada en vigor de esta Ley hasta el 31 de diciembre de 2009 cuando el
pago mensual conjunto de intereses y devolución del principal supere el 40 por 100
de los ingresos personales o familiares de los obligados en las operaciones de
crédito hipotecario,
— a partir del 1 de enero de 2010 cuando el pago mensual conjunto de intereses y
devolución del principal supere el 35 por 100 de los ingresos personales o
familiares de los obligados en las operaciones de crédito hipotecario.
• 2. Las operaciones de préstamo, cuando tengan por finalidad financiar, con garantía
de hipoteca inmobiliaria, la construcción, rehabilitación y adquisición de vivienda
libre, no podrán concederse por las entidades legalmente habilitadas por la
legislación sectorial:
— desde la entrada en vigor de esta Ley hasta el 31 de diciembre de 2009 por un
plazo de amortización superior a los 30 años,
— desde el 1 de enero de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2011 por un plazo de
amortización superior a los 25 años.
34. Servicio público de vivienda
• La Ley Catalana del derecho a la vivienda establece en
su art.4 que:
• El conjunto de actividades vinculadas con la provisión
de viviendas destinadas a políticas sociales se configura
como un servicio de interés general para asegurar una
vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos.
• El Artículo 73. Objetivo de solidaridad urbana.
• 1. Para hacer efectivo el derecho a la vivienda en todo el
territorio de Cataluña, todos los municipios de más de
5.000 habitantes y las capitales de comarca deben
disponer, en el plazo de veinte años, de un parque
mínimo de viviendas destinadas a políticas sociales del
15% respecto al total de viviendas principales
existentes, tal y como las define el artículo 3,
considerando las circunstancias propias de cada
municipio y de acuerdo con el calendario que se
establezca por reglamento.
35. Nuevas demandas-nuevas
soluciones
• Acceso a la vivienda a través de formas
de tenencia distintas de la propiedad y de
nuevas tipologías:
-Fomento del alquiler
-Cooperativas
-Nuevos recursos residenciales
38. Volver la mirada sobre la ciudad
construida
Política de rehabilitación y
renovación urbana de segunda
generación
39. Situación del parque de viviendas en la CAPV
Pese a la intensa actividad edificatoria de los últimos años, la CAPV cuenta con un
Parque de vivienda relativamente antiguo. Según el censo de 2001 la
antigüedad media del parque se sitúa en 40 años con una gran proporción de
Viviendas de los años 60-70 (en torno al 45% del total). Hay aproximadamente
120000 Viviendas edificadas antes de 1920
Percepción de los usuarios de vivienda
•La necesidad de rehabilitación percibida ha fluctuado en las últimas
encuestas de las 65.000 a las 135.000 viviendas
• El 80 % de esas viviendas no está adaptado a los estándares de
accesibilidad, y el 55 % de las mismas carece de ascensor.
•El 35 % de los usuarios de vivienda está jubilado. La edad media de
la persona principal es de 55 años.
•El 95 % del régimen de tenencia de dichas viviendas es en
propiedad.
•Los ingresos netos mensuales percibidos en el 38 % de estos
hogares está entre 720 euros y 1290
•Sólo un 44 % de los encuestados conoce la existencia de las
ayudas a la rehabilitación
Fuente: Estudio de necesidad y demanda de vivienda. Gobierno Vasco
40. Se debe destacar:
- El escaso peso de la rehabilitación en relación al presupuesto total de
vivienda
- La gran diferencia de recursos destinados a actuaciones de
rehabilitación aislada y de rehabilitación integrada.
11159 5,9
23914 15,1
15471 16,5
13905 15,2
11798 13,3
1346 1,8
3298 3,7
1888 4,1
2031 3,8
957 2,5
9813 4,1
20616 11,4
13583 12,4
12403 11,3
10845 10,8
2003
2004
2005
2006
2007
Total
Nº Viv. M. Euros
Rehabilitación integral
Nº Viv M. Euros
Rehabilitación aislada
Nº Viv M. Euros
41. Rehabilitación de los barrios de los años 40-80.
Son barrios residenciales de alta
densidad, escasa calidad urbana
e infradotados de espacios
verdes y dotacionales.
Características
•Baja calidad ambiental de los
espacios públicos.
•Escasa calidad de la edificación.
•Elevado consumo energético.
•Ausencia de actividad económica
cualificada
•Pérdida selectiva de población
•Crecientes problemas de
desempleo
Peligros
•Retirada de las viviendas del
mercado
•Marginalidad y exclusión residencial
•Abandono o escasa utilización de las
infraestructuras y equipamientos
sociales existentes.
Oportunidades
•Consecución de ciudades y
territorios sostenibles
•Incremento del ciclo de vida de la
vivienda.
•Cohesión social y vida de barrio
• Ahorro energético y cambio
climático
•Generación de riqueza y empleo.
42. Hacia una política de rehabilitación de segunda generación
Condiciones para el
éxito
Cambio de paradigma
Crecimiento
Rehabilitación
Anticipación,
Prevención,
Diagnóstico
Planificación
Rehabilitación como
Estrategia de
Innovación
43. PILAR GARRIDO
Grupo de Estudios Ekiten Thinking
Facultad de CCSS y de la Comunicación
Email: mariapilar.garrido@ehu.es
GRACIAS
ESKERRIK ASKO
