Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Otoño 2009
1. Mercado de oficinas de
Barcelona
Otoño 2009
Absorción y tasa de disponibilidad Nivel de rentas prime
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
“Hemos dejado atrás el peor semestre desde la primera mitad de
1994 en cuanto al comportamiento de la economía y del mercado de
oficinas, con un claro deterioro de todos los indicadores. No
obstante, septiembre arranca con determinadas noticias que
pueden empezar a transmitir la proximidad del fondo de la crisis,
las cuales habrá que confirmar en los próximos meses.”
Eusebi Carles - Director
España continúa sumergida en una recesión que se Varios proyectos iniciados en la época de bonanza
espera menos profunda de lo inicialmente previsto pero inmobiliaria han visto la luz durante los nueve primeros
más prolongada que el resto de los grandes países de meses del año, engrosando el stock de oficinas en casi
la eurozona. El endeudamiento de los hogares, la crisis 150.000m2. El freno en la construcción de nuevos
en el sector de la construcción y el elevado paro, desarrollos debido a las estrategias adoptadas por los
dificultarán la recuperación económica, al menos hasta promotores y a la escasez de financiación evitará una
bien entrado el año que viene. excesiva sobreoferta en los próximos ejercicios y
preparará el mercado para un nuevo ciclo alcista en el
La débil coyuntura ecónomica ha dañado de manera futuro. La tasa de disponibilidad media de la capital
significante al mercado de oficinas, que ha mostrado un catalana ha alcanzado el 9,8%, casi tres puntos por
descenso interanual de la absorción del 42%. El encima de la tasa alcanzada a principios de 2009.
debilitamiento de la demanda junto con una creciente
oferta ha forzado las rentas a la baja por quinto A corto plazo el mercado de oficinas seguirá
trimestre consecutivo. Prevemos que esta tendencia adoleciendo de fortaleza. Se espera una recuperación
continuará durante los próximos meses acumulando un lenta, con una demanda débil, una desocupación en
descenso que podría alcanzar el 30% a final de año aumento y niveles de renta en franco descenso. No
respecto a los niveles de renta del inicio de la crisis. obstante se empiezan a percibir algunos síntomas de
relativa mejora que habrá que consolidar.
2. Demanda y Oferta
Economía escasas, han acumulado el 40% del total de superficie
contratada durante este primer semestre, dejando así
España podría ser la única potencia de la eurozona la superficie media por contrato en la capital catalana
que cierre el 2009 en recesión. Pese a que en la en 700m2. Casi el 60% de estas grandes operaciones
Unión Europea y en Estados Unidos ya han aparecido se han llevado a cabo en las Nuevas Áreas de
síntomas de recuperación, la economía nacional Negocios, donde las empresas se encuentran con un
continúa cayendo, y cerrará el año con una moderno parque de oficinas a un precio que se adapta
contracción del PIB del 3,7% respecto al año pasado, a las exigencias actuales de las empresas (ahorros de
según cifras de la Comisión Europea. Este escenario más de un 15% con respecto a la zona prime).
incluye una tasa de paro que afectará al 20% de la
población el próximo año, al tiempo que el déficit Oferta y tasa de disponibilidad
podría llegar en 2010 al 10% del PIB.
La evolución de la economía y su aún incierta e
Crecimiento del PIB y tasa de paro incipiente recuperación, así como las dificultades de
financiación, han limitado más que considerablemente
el desarrollo de nuevos proyectos.
Durante los tres primeros trimestres del año se
entregaron unos 150.000m2, aunque sólo el 70% de la
superficie ha pasado a engrosar la cifra de superficie
disponible total. Comparativamente estas cifras son
muy inferiores a las previsiones que se hicieron en
2007 para el primer semestre del año (200.000m2).
Este hecho refleja la positiva corrección mediante
automatismos del mercado. Éstos se han llevado a
cabo mediante la adaptación de las estrategias de los
promotores, que han evitado una excesiva sobreoferta
para hoy y para el futuro.
Fuente: INE, Consensus Forecast
Evolución de la tasa de disponibilidad
El Mercado de Alquileres
Demanda y Absorción
Los principales indicadores macroeconómicos
continúan reflejando una coyuntura económica muy
débil, que se ha traducido en un comportamiento de la
demanda de oficinas notablemente inferior al de otros
años. El ligero descenso que experimentó la
contratación en 2008 ha dejado paso a un primer
semestre del 2009 que ha manifiestado un fuerte
deterioro en los niveles de absorción. En el primer
semestre de 2009 se han absorbido 110.000m2, que
supone un descenso del 42% respecto al mismo Fuente: Savills Research
periodo del año anterior. Si bien el primer trimestre
mostró claros signos de debilidad con tan sólo 59 La totalidad de esta nueva superficie se ha
operaciones cerradas en momentos de máxima concentrado en las Nuevas Áreas de Negocio y la
incertidumbre macroeconómica, cabe subrayar una Periferia. Estas zonas gozan ya de un amplio parque
recuperación positiva de la actividad durante el de edificios de oficinas de última generación, pero son
segundo trimestre de 2009, cuando se llegaron a también las que más están sufriendo el aumento de su
cerrar 79 contratos. tasa de disponibilidad. Un claro ejemplo es Sant
Cugat, que a finales de 2008 ostentaba una tasa de
La demanda de pequeñas superficies sigue disponibilidad inferior a la media de Barcelona (5%
caracterizando el mercado barcelonés, especialmente frente a 7,2% de Barcelona) y en tan sólo dos
en el contexto actual donde la reducción y la trimestres ha visto como su tasa aumentaba hasta
optimización de espacios se han convertido en la alcanzar el 15% actual, ya por encima de la media de
tónica general, como demuestra el hecho de que el Barcelona. Otras zonas como el distrito 22@, a pesar
70% de las operaciones se han firmado en superficies de recibir gran parte de los proyectos, ha sufrido
inferiores a 500m2. Sin embargo, las grandes comparativamente menos el aumento de la
operaciones superiores a 3.000m2, a pesar de ser desocupación (del 10% en el cuarto trimestre de 2008
Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2009 2
3. Mercado de Inversión y Previsiones
al 15% en el tercer trimestre de 2009), debido a la Mercado de Inversión
popularidad de la zona (absorbe más del 35% de la
contratación en Barcelona). Durante los tres primeros trimestres de este ejercicio
el volumen de inversión en oficinas ha caído a niveles
La tasa de desocupación media de la capital catalana no vistos durante la última década, sin duda a causa
se sitúa en el 9,8% y si bien la mayor parte de las de la incertidumbre que ha estado vigente a nivel
oficinas disponibles se encuentran en zonas macroeconómico y por el mal comportamiento
periféricas, es destacable que zonas donde no había mostrado por el sector inmobiliario en particular.
disponibilidad en los últimos años, como el eje prime,
están viendo como se generan importantes huecos de Volumen de inversión
nueva oferta en sus edificios, fruto de los procesos de
reducción de espacios que muchas compañías han
abordado.
Rentas
El débil comportamiento de la demanda junto con la
presión que ejerce la creciente oferta ha forzado el
descenso de las rentas por quinto trimestre
consecutivo tras seis años de crecimiento
ininterrumpido. La renta prime se sitúa en la actualidad
en 21,50 €/m2/mes, que representa un descenso del
4,4% con respecto a las rentas del segundo trimestre
del año y un descenso con respecto al punto más alto Fuente: Savills Research
del ciclo del 23%, situándolas ya en niveles nominales
de mayo de 1990. Durante estos meses ha habido un “agotamiento” de
los inversores, que se han visto desconcertados por
Evolución intertrimestral de las rentas noticias dispares y pronósticos de todo tipo, que han
provocado actitudes contemplativas ante las escasas
oportunidades de inversión existentes. Muy
probablemente estamos viviendo momentos históricos
y sin duda atravesando una ventana de oportunidad
muy interesante para adquirir inmuebles a precios
mucho más atractivos que hace 18 meses.
Ciertamente hay incógnitas importantes a resolver y,
en la medida que éstas no se disipen totalmente,
muchos inversores no tendrán el coraje de entrar de
nuevo en el mercado de forma decidida, sobre todo
aquellos con un perfil más conservador si no
encuentran inmuebles que les proporcionen un nivel
de confort y seguridad altos.
Previsiones
Fuente: Savills Research
A corto plazo el mercado seguirá adoleciendo de
El resto de zonas han mantenido un comportamiento fortaleza, con una demanda débil, una desocupación
similar con descensos intertrimestrales en las rentas en aumento y niveles de renta en retroceso. No
máximas que oscilan entre el 3,6% y el 6,25%. Las obstante se empiezan a percibir algunos síntomas de
rentas mínimas han sufrido una rebaja mayor (10% de relativa mejora, como la reactivación de algunas
media), demostrando a la vez que la crisis no ha sido demandas de espacio por parte de ocupantes y un
excusa para que los inquilinos sigan valorando la interés renovado por parte de algunos inversores para
calidad de los edificios y rechazando la oferta con monitorizar el mercado de Barcelona de nuevo. Si bien
mayor nivel de obsolescencia. falta que dichos síntomas fructifiquen en una
recuperación sólida, lo cierto es que por lo menos ya
En cualquier caso seguimos frente a un mercado que resulta esperanzador que se manifiesten ciertos
seguirá exigiendo flexibilidad por parte de los elementos de mejora aunque todavía sean incipientes
propietarios y visión de futuro por parte de los y deban confirmar su validez con una prolongación en
inquilinos al poder identificar interesantes el tiempo. En cualquier caso sí percibimos ya en el
oportunidades. El arte de saber llegar a un punto mercado de inmuebles “core” que empieza a haber un
intermedio en la negociación debería poder permitir interés notable por parte de los inversores en tomar
llegar a acuerdos razonables. posiciones, lo que ha provocado que las rentabilidades
se hayan estabilizado en estas zonas.
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