Este documento analiza la terminación de contratos de arrendamiento y el derecho de preferencia del arrendatario. Explica que la terminación arrendaticia es una forma de poner fin al contrato sin necesidad de una demanda, y que existen causales como falta de pago u otros usos indebidos del inmueble. También describe que el arrendatario tiene derecho de preferencia para comprar el inmueble si el propietario desea vender, siempre que lleve más de 2 años como arrendatario y esté al día en los pagos. El propiet

1. FERNANDO A. SILVA R.
C.I. 6.055.746.
ANALISIS SOBRE LA TERMINACIÒN ARRENDATICIA Y LA PREFERENCIA.
Partiendo del hecho de que un Contrato de Arrendamiento es un contrato por el
cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa
para que su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del
dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un precio por el mismo; estos
contratos de arrendamientos son por un tiempo determinado o indeterminado, y
pueden hacerse por escrito o en forma verbal.
Al momento de un desalojo, existe una gran divergencia procesal en el Decreto
Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, y esta la encontramos en que ahora
del desalojo de inmuebles arrendados en forma verbal o por escrito a tiempo
indeterminado no se ejerce administrativamente, sino en vía judicial mediante
un procedimiento breve, independientemente de su cuantía; esto es lo que
definimos como la terminación arrendaticia se refiere a una forma de
terminación de dicho contrato, sin la necesidad de llegar a intentar una
demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de
arrendamiento, entre otras, y demás acciones derivadas de relaciones
arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso
en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte
la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Para esto, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá
tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes, que son el 95 y 96 en
los cuales señala el procedimiento donde se debe consignar solicitud por
escrito, con los motivos y documentos a la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, a través de los cuales requiere en la cual
expondrá los motivos que le asisten para la reposición de la situación jurídica
por lo cual ha sido afectado o afectado durante la relación arrendaticia.
Para este procedimiento se debe aplicar lo que dice en el Decreto Nº 8.190 con
Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria

2. de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10, donde nos habla de las causales
de desalojo, que según el artículo 91, son las siguientes:
1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya
dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de
acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el
inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a
usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso
concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal
respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya
cambiado el uso o destino que para el previó.
4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros
mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado
reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o
incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia
ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité
Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el
arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la
autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el
inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El
arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa
días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será
sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al
arrendatario o arrendataria en el inmueble.

3. Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por
otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho
común.
La demanda por falta de pago se encuentra consagrada en el Artículo 92. En
cuanto a la Inhabitabilidad del inmueble; en el artículo 93.
Con respecto a La Preferencia Ofertiva, podemos indicar, que en caso de
requerirse la venta del inmueble, es el derecho del arrendatario tiene a que se
le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia de cualquier tercero, el
inmueble que ocupa. En tal sentido, es necesario que se cumpla lo establecido
en la Ley de Arrendamiento, se hará acreedor a la Preferencia Ofertiva el
arrendatario que tenga más de 2 años como tal, siempre que se encuentre
solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las
aspiraciones del propietario.
Partiendo de este derecho, el propietario deberá notificar al arrendatario de su
voluntad de vender mediante documento auténtico, donde deberá indicar el
precio, condiciones y modalidades de negociación; por su parte, el arrendatario
deberá igualmente notificar al propietario en forma indubitable su aceptación o
rechazo a la oferta en el término de 15 días calendario contados a partir del
ofrecimiento.
En el caso de que el arrendatario rechace el ofrecimiento, el propietario
quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas
condiciones y modalidades; se deduce que la falta de notificación del
arrendatario, se entenderá como negativa en cuanto a la aceptación de la
oferta, ya que para cumplir con el requisito de la formación de un documento
indubitable, se requiere un medio público o auténtico; transcurridos 180 días
calendarios, después del ofrecimiento en venta sin que se hubiese efectuado
ésta a terceros, quedará sin efecto la oferta, debiendo en consecuencia
cursarse una nueva al arrendatario para cualquier otra negociación que se
pretenda celebrar.