Masterplan Oostwatering

Opwaardering jachthavengebied Oostwatering, scenario’s voor de toekomst, 27-8-2013
Projectbureau Vrolijks en Kragten
Parkstraat 1B
4818 SJ Breda
076-5339850
info@vrolijks.nl I www.vrolijks.nl
Opwaardering jachthavengebied Oostwatering
Scenario’s voor de toekomst, 27-8-2013

Inhoud
Inhoudsopgave
2
Hoofonderwerp Pagina onderdelen
Vooraf 3 Situatie, opgave en werkwijze
Analyse 4 Gebruik en ontwikkeling Oostwatering
Beleidsomgeving
Marktontwikkeling
Toeristische positie
Eigendommen
Wensen 12 Wensen van anderen
Wensen van gebruikers
Haventypologieen
Doelgroepen water en land
Principes 16 Besproken principes
Verbeteringen buiten scenario’s om
Varianten en ambitieniveau
Scenario’s 20 Uitgangspunten
Scenario optimalisatie
Scenario bedrijfsontwikkeling
Scenario locatieontwikkeling
Cafetariamodel
Afhankelijkheidsanalyse
Uitwerking 30 Doorsnede bebouwing rond plein
Uitbreiding zeilschool
Clubhuis of horeca landtong
Schaalstudie verplaatsing botenstrand
Beoordeling 34 Meerwaarde
Medewerking en afhankelijkheid
Verbeteringen en verslechteringen
Markttoets ontwikkelaars
Verkenning economische haalbaarheid
Maatregelen en effecten per scenario
Ten slotte 41 Conclusies en vervolg

Vooraf
Werkwijze
Als basis voor de opgave is een analyse gemaakt
van het gebied, het gebruik, de mogelijkheden,
omgeving, marktsituatie en beleidsmatige wensen.
Een serie interviews met eigenaren van de opstal-
len, met beleidspartners en beheerpartners op en
rond het Veerse Meer, met gebruikers en met be-
trokkenen binnen de gemeente en gemeenschap
Veere heeft inzicht gegeven in de wensen, noden
en kansen voor het gebied. De groep bestaande
gebruikers, die dagelijks op de locatie werken en
te maken hebben met de gasten van Oostwate-
ring, zijn intensiever betrokken. Zij zijn in een drie-
tal bijeenkomsten uitgedaagd om hun visie te ge-
ven, de analyse aan te scherpen en input te geven
op de eerste modelscenario’s. Daarmee is de ba-
sis gelegd voor een breed draagvlak en praktische
uitvoerbaarheid.
De uitkomsten uit deze sessies en de analyses
zijn vertaald in scenario’s zoals die in dit rapport
zijn opgenomen. Doel is om de informatie zo te
presenteren dat de gemeente Veere een gefun-
deerde keuze kan maken en daarvoor de juiste
indicatoren ter beschikking heeft. Uitwerking van
het voorkeursscenario van de gemeenteraad met
de direct betrokkenen is een volgende stap.
Situatie
In de gemeente Veere, aan de zuidwest oever van
het Veerse Meer ligt jachthavengebied Oostwate-
ring. Op deze plek hebben een watersportvereni-
ging, een jachtwerf, een zeilschool, een horecabe-
drijf, de KNRM en het Waterschap hun thuis. Het
gebied kent al jaren dezelfde gebruikers. De uit-
straling van het gebied en de bruikbaarheid voor
anderen dan watersporters is al vaker onderwerp
van gesprek en onderzoek geweest. De gemeente
Veere heeft binnen het project Veelzijdig Veere de
ambitie opgenomen om een kwaliteitsimpuls voor
het gebied te starten. Daartoe heeft het college
van Burgemeester en Wethouders de gemeente-
raad van Veere in 2012 drie scenario’s voorge-
legd, gericht op behoud, uitbreiding en ontwikke-
ling.
De Raad heeft gevraagd om een uitwerking van
deze scenario’s om zo een goede en bewuste
keuze te kunnen maken. Nadrukkelijk is daarbij
de betrokkenheid van interne en externe partners
noodzakelijk. Projectbureau Vrolijks en Kragten
hebben de opdracht gekregen de drie scenario’s
uit te werken in een interactief proces met ge-
meente en stakeholders. Dit rapport is het resul-
taat van dit proces.
Opgave
De drie scenario’s zoals deze zijn uitgewerkt ken-
nen overeenkomsten en verschillen. Uitgangspunt
vooraf is geweest dat de scenario’s haalbaar zijn,
op draagvlak kunnen rekenen en allemaal afzon-
derlijk de moeite waard zijn om aan te pakken.
Een keuze van de gemeenteraad is zo altijd een
goede keuze met meerwaarde voor het gebied en
haar omgeving.
Situatie, opgave en werkwijze
Strategische Projecten in Veere
De ontwikkelingen voor Oostwatering staan
niet op zich. Ook elders binnen de gemeente
wordt gewerkt aan strategische kwaliteitsim-
puls ter bevordering van toerisme, economie
en leefomgeving, onder de noemer Veelzijdig
Veere. Voor de Stad Veere wordt gewerkt aan
‘placemaking’ waarbinnen een groot aantal
aanpassingen van de stadsontsluiting, routing
en inrichting samenkomen. Voor de Veerse
Dam wordt gewerkt aan een toeristisch ontwik-
kelingsproject, waarbinnen ook voorstellen zit-
ten die stad en strand dichter naar elkaar toe
moeten brengen. Voor Vrouwenpolder loopt
een herontwikkeling van het centrum parallel.
Daarmee ontstaat een reeks van verbeteringen
langs de kust van het Veerse Meer. Oostwate-
ring vormt in deze kralensnoer een belangrijk
onderdeel.
3

Analyse
een opwaardering van de haven in stapjes en een
doorontwikkeling van de combinatie landruimte en
water. De vereniging heeft de laatste jaren ieder
jaar geïnvesteerd, recent nog in aanleg van een
nieuwe locatie voor campers, een vernieuwing van
het botenstrand met nieuwe damwanden en een
speciale voorziening voor kleine (kinder)bootjes.
Zeilschool Veerse Gat
De Zeilschool maakt gebruik van een kleine ha-
venkom met landruimte aan de oostpunt van Oost-
watering. De accommodatie voor leerlingen is een
voormalig vrachtschip, de zeilschool beschikt over
enkele typen boten en biedt aan de wal enkele
appartementen voor de verhuur aan en een aantal
trekkershutten.
Jachtwerf Oostwatering
De jachtwerf beschikt over een winkel, twee lood-
sen voor botenstalling en onderhoud, een kraan,
winterstallingsruimte en een klein stuk botenstrand
met helling. Daarnaast worden in het water lig-
plaatsen verhuurd. De jachtwerf trekt haar klanten
voor de service deels van de watersportvereniging
en deels vanuit de eigen haven en elders. De win-
kel heeft ook een regionale bekendheid en klandi-
zie.
Waterherberg
De Waterherberg is een horecagelegenheid die
ligt ingeklemd tussen het botenstrand en de jacht-
werf – jachthaven. Het markante A vormige ge-
bouw biedt binnen en buiten plaats aan gasten
met een aantrekkelijk uitzicht over de haven. De
relatie met de jachthavens en haar gasten is ech-
ter gering, vooral fietsers en passanten weten de
herberg en het terras te vinden. Er is geen moge-
lijkheid om vanaf het water bij de Waterherberg te
komen.
WV Arne
Grootste en belangrijkste gebruiker van het ge-
bied is WV Arne, een watersportvereniging met in
totaal 1300 leden en met vestigingen in Middel-
burg en Veere. De Arne biedt in het oostelijk deel
van de haven 330 ligplaatsen aan en daaromheen
winterstalling en serviceruimte. De vereniging be-
schikt over een clubhuis, een botenkraan, opslag-
ruimte, havenkantoor en een woning voor de ha-
venmeester. Daarnaast biedt de Arne aan de
oostzijde van de haven op het land een boten-
strand aan, waar ca 200 kleinere boten op trailers
gestald worden op het droge, inclusief ondersteu-
nende voorzieningen. De Arne heeft ter gelegen-
heid van haar 50-jarig bestaan in 2011 een toe-
komstplan gemaakt met (eveneens) meerdere
scenario’s. De vereniging kiest duidelijk voor een
profiel met grote verbondenheid tussen de leden,
Gebruik en ontwikkelingen Oostwatering
4

Analyse
De samenwerkende overheden (provincie, Rijks-
waterstaat, waterschap en de gemeenten Noord-
Beveland en Veere) hebben een samenwerkings-
overeenkomst gesloten met daaraan gekoppeld
een financiële bijdrage voor de uitvoering. Realise-
ring van het volledige pakket is afhankelijk van
mede-financiering door Europa en overeenstem-
ming met de ondernemers voor het verplaatsen
van horecavoorzieningen.
Veerse Meer
De ambities voor het Veerse Meer zijn in 2004
vastgelegd in een breed gedragen Gebiedsvisie
Rondom het Veerse Meer. Hierin worden gebie-
den, gebruikers en ontwikkelingen aangeduid voor
het Veerse Meer en haar oevers. Ontwikkelingslo-
caties worden aangeduid als Hotspot. De Veerse
Dam en de stad Veere zijn een dergelijke
hotspots, in combinatie met Oostwatering. In de
uitwerking voor ruimtelijk beleid is kwaliteitsverbe-
tering en uitbreiding van Oostwatering opgenomen
als ambitie.
Staatsbosbeheer
Staatsbosbeheer is eigenaar van een aantal terrei-
nen in en rond het Veerse Meer en heeft deze
deels in erfpacht en beheer gegeven aan het Wa-
terschap Scheldestromen. Staatsbosbeheer is
bezorgd over de landschappelijke en natuurlijke
kwaliteit van het Veerse Meer en zoekt voortdu-
rend naar een acceptabele balans tussen groen
en recreatie. Voor het gebied Oostwatering is
Staatsbosbeheer voorstander van een optimale
landschappelijke inpassing waarbij het intact hou-
den van de dijk en het groene profiel vanaf het
Veerse Meer een belangrijk kernpunt is.
Provinciaal
De Provincie heeft haar beleid op het gebied van
watersport en recreatie vastgelegd in het Master-
plan Watersport Zeeland en in het Provinciaal
Oomgevingsplan. De provincie zet in op verster-
king van de watersportsector als beeldbepalende
en economisch aantrekkelijke functie in de provin-
cie. In het Provinciaal Omgevingsplan zijn zoge-
naamde Hotspots benoemd, die in aanmerking
komen voor verdere toerische versterking. De
Veerse Dam is een dergelijke hotspot, waarbij
Oostwatering als stapsteen wordt gezien tussen
de Veerse Dam en de stad Veere.
De Veerse Dam is aangewezen als recreatieve
hotspot. Een hotspot is een gebied dat door zijn
strategische ligging, voorzieningenniveau en be-
reikbaarheid in aanmerking komt voor een meer
stedelijke of recreatieve dynamiek. Voor de hotel-
spot Veerse Dam is een structuurvisie en een
beeldkwaliteitsplan opgesteld.
De structuurvisie gaat uit van een versterking van
de gebiedscontrasten. Enerzijds een contrast tus-
sen de Veerse Meer kant (beschut en aantrekke-
lijk dagrecreatief/watersportgebied) en de Noord-
zeekant (ruige natuur en open zee). Anderzijds
een contrast tussen de Veerse en Noord-
Bevelandse kant door twee toeristisch-recreatieve
producten neer te zetten. Aan de Noord-
Bevelandse kant meer de natuurbeleving en aan
de Veerse kant meer de familievermaak-beleving.
Vanuit die visie is het plan om de recreatieve– en
horecavoorzieningen van de damzijde te verplaat-
sen naar de meerzijde en deze op onderdelen uit
te breiden of te herschikken (strand, steiger, duik-
hotspot, hotelvoorziening, infrasttructuur).
Beleidsomgeving Veere, Veerse Meer en Oostwatering
5
Gebiedsvisie Rondom het Veerse Meer 2004,
roze stippen zijn hotspotlocaties

Analyse
mijnenmagazijn, een systeem van watertaxi’sen
ook jachthaven Oostwatering, zijn in voorberei-
ding. Belangrijke uitgangspunten voor Oostwate-
ring zijn beleefbaarheid van het Veerse Meer, toe-
komstproof maken van de watersport, benutten
van kansen in deelgebieden en het verbreden van
de economische basis.
Het project Veelzijdig Veere richt zich op drie sub-
doelen:
Het versterken van de cultuurhistorische kwali-
teit van de stad en het verbeteren van de be-
leefbaarheid;
Verbetering van de bereikbaarheid, toegangke-
lijkheid en het verblijfsklimaat;
Het verbeteren van de promotie van de stad,
het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid, ont-
wikkeling van nieuwe vormen van cultuurtoeris-
me en de versterking van de watersportpositie.
De ambities voor Oostwatering moeten aansluiten
bij deze drie subdoelen.
Planologische situatie
In het kader van het project ‘Opwaardering jacht-
haven Oostwatering te Veere’ is een planologische
quickscan verricht om inzicht te krijgen in de pla-
nologische mogelijkheden van het gebied.
Planologische situatie
Voor het plangebied is het vigerende bestem-
mingsplan “Buitengebied Veere”, welke is vastge-
steld op 30 mei 2013 door de gemeente Veere,
van kracht.
Gemeente Veere
De gemeente Veere wil haar positie op het gebied
van leefbaarheid, recreatie, toerisme en water-
sport verder versterken. De koersbepaling en uit-
gangspunten zijn vastgelegd in de structuurvisie
Veere 2024.
Naast de Veerse Dam wordt in aansluiting op dat
gebied gewerkt aan zogenaamde integrale strate-
gische projecten voor Veere en Vrouwenpolder.
Onderling bestaat tussen deze drie projecten een
nauwe relatie door de aanvulling, onderscheiding,
versterking en verbinding. Dit wordt nog versterkt
als het plan doorgaat om vanaf het parkeerterrein
bij het Veerse Meer strandje een trasferium in te
richten met een watertaxi die richting Veere gaat
varen. De gemeente beschouwd de driehoek
Veerse Dam-Vrouwenpolder-Veere/Oostwatering
als één hotspot met drie verschillende deelgebie-
den.
Veere Anno
Op 27 maart 2008 heeft de gemeenteraad van
Veere de toekomstvisie Veere Anno vastgesteld.
Daarbij heeft de raad tevens bepaald dat de visie
dient te worden uitgewerkt volgens het scenario
“Veelzijdig Veere”.
Tussen maart 2008 en nu is een aantal zaken al
gerealiseerd, zoals strandje bij het Bastion, toeris-
tische ontsluiting van de stadswal, upgrading van
het Veerse Bos en de Veerse Kreek en de par-
keerplaatsen op het Mauritsbolwerk aan de ooste-
lijke zijde van het havenkanaal. Momenteel wordt
aan een aantal onderwerpen gewerkt, zoals het
autoluw maken van de stad en het verbeteren van
de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte in
de stad. Dit gebeurt via het proces
van Placemaking. Andere onderwerpen, zoals het
Beleidsomgeving Veere, Veerse Meer en Oostwatering
6

De volgende bestemmingen zijn aan de gronden in
het plangebied toegekend:
Recreatie.
Specifieke vorm van recreatie: Dagrecreatieve
voorzieningen.
Specifieke vorm van recreatie: Jachthaven
Natuur.
Specifieke vorm van recreatie: Trekkershutten.
Dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering
Analyse
Belangrijke voorwaarden in het bestemmingsplan zijn:
Ter plaatse van de specifieke vorm van recreatie
in de vorm van dagrecreatieve voorzieningen heeft
recreatie een kortstondig karakter en is gericht op
de beleving van en/of kennismaking met natuur,
landschap en cultuur van het platteland, wande-
lend, per fiets of te paard dan wel geconcentreerd
ter plaatste van een attractie.
Ter plaatse van de specifieke vorm van recreatie
in de vorm van een jachthaven is een jachthaven
toegestaan met additionele voorzieningen zoals
een zeilschool, jachtwerf, botenbergingen, water-
sportkampeerterrein, clubgebouw en café-
restaurant, waarbij het maximaal aantal ligplaat-
sen niet meer dan 520 mag bedragen en het aan-
tal standplaatsen ten behoeve van het kampeer-
terrein niet meer bedraagt dan 30.
Ter plaatse van de specifieke vorm van recreatie-
trekkershutten is verblijfsrecreatie in trekkershut-
ten toegestaan.
Gebouwen dienen gerealiseerd te worden binnen
een bouwvlak waarbij de goot- en bouwhoogte
van hoofdgebouwen ten hoogste 6 meter respec-
tievelijk 10 meter bedraagt.
Het maximale bebouwingspercentage van het ter-
rein bedraagt 3%.
Gebouwen zijn niet bestemd voor bewoningen en
per bestemmingsvlak is ten hoogste één bedrijf
toegestaan.
Vanwege de ligging van het plangebied binnen de
gebiedsaanduiding 'Open, nagenoeg onbebouwd
gebied' dient bij het benutten van de bouwmoge-
lijkheden op grond van de daar voorkomende be-
stemming(en) rekening ten worden gehouden met
het open, nagenoeg onbebouwde karakter van het
gebied.
Een deel van het plangebied is, vanwege de lig-
ging binnen de gebiedsaanduiding 'Kreekruggen,
gebied met kenmerkend bebouwingspatroon', be-
halve voor de daar voorkomende bestemming(en),
mede bestemd voor kreekbruggen.
Beleidsomgeving, ruimtelijke analyse
7

Analyse
De aard van de watersport verandert ook. Het
aantal motorboten stijgt ten opzichte van het aan-
tal zeilboten. Bovendien wordt er minder gevaren.
Het aantal vaardagen daalt en het aantal vaaruren
per dag daalt. Niettemin gebruiken veel mensen
hun boot ook als verblijfsruimte, waarbij zij in de
haven blijven of na een vaartocht weer terug ko-
men. Dit stelt nieuwe eisen aan jachthavens, die
met meer voorzieningen, meer omgevingskwaliteit
en combinatie met het achterland een aantrekkelij-
ke verblijfsplek moeten worden.
Ondanks het dalende bootbezit in de toekomst is
de belangstelling voor varen nog relatief groot. Het
huren van een boot, het samen delen van een
boot, het meevaren of het vanaf de kant genieten
van havens en varende boten staat volop in de
belangstelling. Gebieden die relatief laagdrempelig
of gemakkelijk zijn voor beginnende watersporters
hebben de kans daarmee nieuwe doelgroepen
naar de waterkant te trekken. Ook dit vraagt om
andere havens, meer publiek van karakter en met
een mix van eigen ligplaatshouders en gasten.
De watersport staat aan de vooravond van een
structurele verandering. Tot enkele jaren geleden
was de watersport een voortdurende groeisector,
waarbij de vloot per jaar groeide en de belangstel-
ling voor ligplaatsen en service bijzonder groot
was. Door toenemende vergrijzing en verschui-
ving van de interesse van mensen (van bezit naar
gebruik van duurzame recreatiegoederen) is de
verwachting dat de komende jaren het bootbezit in
Nederland zal dalen.
Voor populaire gebieden en havens zal dit nog
geen directe gevolgen hebben. Onderbezetting
elders zal echter wel leiden tot prijsconcurrentie
en noodzaak tot kwaliteitsverbetering.
Marktontwikkelingen watersport en bootbezit
8

Analyse
In Kamperland is de oude Landbouwhaven in
de kern herontwikkeld tot jachthaven in combi-
natie met diverse uitgaansvoorzieningen aan
de wal. Er is nog ontwikkelingspotentie aan de
oostelijke oever van het havenkanaal, en plan
is nog niet gemaakt.
De bouw van de Veerse Muze is in 2013 ge-
start. Dit appartementencomplex op het weste-
lijke havenhoofd van Kamperland combineert
verblijfseenheden met een kleinschalig haven-
tje.
Elders in de Delta
Ook elders in de Delta zijn er tal van uitbreidings-
plannen waarin uitbreiding van ligplaatsen al dan
niet worden gecombineerd met ontwikkeling van
verblijfsrecreatie. Concrete plannen zijn er aan de
Westerschelde in bijvoorbeeld Perkpolder. De
Stad Vlissingen zal in het Scheldekwartier een
jachthaven realiseren. Aan de Oosterschelde zijn
er ambities in Yerseke, Bergen op Zoom, Goris-
hoek en Speelmansplaten. Uitbreiding is in voor-
bereiding in Wemeldinge. Goes wil binnen het pro-
ject Goesche Schans stad en water intensief com-
bineren. Aan de Grevelingen is er nog veel uitbrei-
dingsruimte in Bruinisse en zijn plannen in Herkin-
gen en aan de Brouwersdam. Voor het Volkerak
Zoommeer wordt binnen het project Waterpoort
een ambitieus ontwikkelingsprogramma opgesteld
waarin ook watersport en recreatie een belangrijk
rol speelt.
Met deze ontwikkelingen elders staat de verster-
king van Oostwatering niet alleen. Toenemende
concurrentie vraagt om een up to date product en
een goed concept. De uitgangspositie van Oost-
watering is sterk door haar ligging. Alleen een
goed concept kan deze ligging verzilveren in een
uitvoerbaar plan met meerwaarde.
Ontwikkelingen aan het Veerse Meer
Ook elders aan het Veerse Meer en in de Delta
wordt gewerkt aan de versterking en ontwikkeling
van watersportlocaties.
In Veere Stad wordt vanuit het project Place-
making een kleine haven op de hoek van het
Veerse Meer en het kanaal voorgesteld
Verderop langs de kust van het Veerse Meer
ligt groepsaccommodatie Zilveren Schor. Hier
zijn vergevorderde plannen voor de ontwikke-
ling van een kleinschalig verblijfspark. Een in-
steekhaven moet zorgen voor eigen aanleg-
plaatsen bij de woningen en een directe verbin-
ding met het Veerse Meer.
Op Oranjeplaat is ‘de Witte Raaf’ volop in her-
ontwikkeling. Een omzetting van camping naar
(deels) een luxe bungalowpark wordt gecombi-
neerd met de ontwikkeling en uitbreiding van
de jachthaven, deels in combinatie met aanleg-
plaatsen bij vakantiewoningen.
Eveneens in de zuidelijke punt van het Veerse
Meer ligt het voormalige surfhotel. Er bestaan
vergevorderde plannen voor de herontwikke-
ling tot appartementencomplex, in combinatie
met een haven voor circa 50 schepen. Boot-
verhuur maakt hier traditioneel al onderdeel uit
van het aanbod.
In Wolphaartsdijk loopt een procedure voor
uitbreiding van de jachthaven met circa 150
plaatsen. De camping direct achter de dijk
heeft een aanvraag lopen voor een forse uit-
breiding. Enkele jaren geleden werd hier (met
succes) de Oesterhaven aangelegd met een
geheel eigen concept (oesterkweek onder de
steigers) en doelgroep (Belgen).
Aan de noordzijde van het Veerse Meer ligt
een watersportconcentratie bij Kortgene. De
haven is recent met enkele plaatsen uitgebreid.
Verdere groei is op dit moment niet aan de
orde.
Marktanalyse, ontwikkelingen in de omgeving
9
Impressie voorgenomen ontwikkeling surfhotel Oranjeplaat,
gemeente Middelburg, oevers Veerse Meer zuidzijde

Analyse
geldt niet voor de westzijde van het Veerse Meer
waar de schaal van het vaarwater uitnodigt om te
zeilen en te varen met kleine en grote boten. De
aanwezigheid van de snelvaarbaan verbreedt de
doelgroep voor dit deelgebied.
De positie van Oostwatering, aan dit deel van het
Veerse Meer, is optimaal. Met de heersende win-
den vanuit het zuidwesten is de zuidwestelijke oe-
ver veelal hogerwal. Bovendien liggen schepen en
hun gebruikers in de luwte van het achterland,
waardoor golfslag en wind in de haven over het
algemeen beperkt is.
Dit alles maakt dat de positie van Oostwatering
aantrekkelijk is voor een brede doelgroep.
De ligging van Oostwatering is aantrekkelijk. Op
korte afstand van de kust en het strand, met veel-
zijdige strandovergangen en voorzieningen, ge-
combineerd met levendige badplaatsen en de his-
torische stad Veere op korte afstand. Deze regio-
nale toeristische positie vormt een goede basis
voor een toeristische voorziening. In de regio zijn
er maar een beperkt aantal havens die dezelfde
kwaliteit hebben.
Het Veerse Meer is een aantrekkelijk recreatie-
meer met natuurlijke en bebouwde oevers, veelzij-
dige bestemmingen en met eilanden en openbare
aanlegplaatsen voor tijdelijk verblijf. Het Veerse
Meer is relatief smal, en kent plaatselijk het karak-
ter van een brede rivier met smalle vaargeul. Dat
Toeristische positie Oostwatering
10
Oostwatering in de nieuwe marktsituatie
De watersport veranderd sterk. Een haven zal
veranderen van een parkeerplaats voor boten
naar een toeristische verblijfsplek. Het aantal
vaardagen daalt en het aantal vaaruren daalt.
De tijd aan boord in de eigen haven neemt juist
toe. In deze nieuwe situatie is de kwaliteit van
de locatie zelf en de toeristische voorzieningen
in de omgeving steeds essentiëler.
In dat krachtenveld is de toeristische positie
van Oostwatering een kanskaart. Door de ver-
blijfskwaliteit van de plek verder uit te bouwen
en kan Oostwatering juist in deze nieuwe
marktsituatie een goed aanbod positioneren.
Een locatie als Oostwatering verdient dan ook
kwaliteit. Het streven naar een blauwe vlag als
internationaal erkenningsymbool zou uitgangs-
punt moeten zijn

Analyse
Hierdoor is een situatie ontstaan waarbij geen van
de partijen de individuele zeggenschap heeft over
het gebied. Alleen een breed gedragen scenario
kan uitgevoerd worden.
Uit de anlalyse van zakelijk belanghebbenden bij
de locatie Oostwatering blijkt een sterk versnip-
perd beeld:
Het gehele gebied is eigendom van de staat
De gemeente Veere is erfpachter voor het
thans in gebruik zijnde gebied
In een ondererfpachtovereenkomst is een be-
langrijk deel van het areaal uitgegeven aan WV
Arne (1), Harten Beheer BV (2) en Meyer Be-
heer/Stichting BIOGG (3). Zij zijn ook eigenaar
van de opstallen op de betreffende percelen
Op hun beurt hebben 2 en 3 de ruimte weer
verhuurd aan ondernemers en is het functione-
le gebruik verder versnipperd.
Versnipperd eigendom en gelaagd gebruik
11
Exploitatie van deelgebieden door verschillende gebruikers /
huurder zorgt in enkele gevallen voor verdere versnippering
Gebied Grotendeels in erfpacht uitgegeven aan de gemeente
Veere
Bloot eigendom van de staat Erfpachtovereenkomsten met drie bedrijven tot 2043, bedrijven
zijn eigenaar van de opstallen.

Wensen
Oostwatering is een gebied dat nagenoeg volledig in gebruik is door enkele direct belanghebbende partij-
en. De gemeente heeft echter het initiatief genomen voor verbetering om ook voor een bredere doelgroep
dan alleen de bestaande gebruikers Oostwatering te optimaliseren. Vanuit de gesprekken en beleidsanaly-
se zijn de opgaven geformuleerd.
De locatie heeft een aantrekkelijke toeristische positie die onvoldoende wordt uitgenut. ‘Een plek
als Oostwatering verdient beter’ is een vaker gehoorde uitdrukking. Provincie en gemeente ge-
ven de locatie ook het wensprofiel van een Hotspot.
De gemeente en provincie zetten in op een bredere economische basis voor de regio, waaron-
der Oostwatering. Inzet op meer toeristische functies en een breder gebruik bevordert de beste-
dingen binnen en buiten het directe gebied Oostwatering.
De ingang vanaf het land naar Oostwatering wordt door velen ervaren als onveilig, het kruisen
van het fietspad in het talud op de dijk, met bochten in de weg eromheen en met een vaak heel
scherpe bocht wordt ervaren als onoverzichtelijk, zeker bij gebruik door boten met trailers. Wa-
terschap, gemeente en gebruikers geven aan hierin verbetering na te streven.
Toegankelijkheid van het gebied voor bezoekers vanaf het land en zicht op het Veerse Meer
vormen eveneens een belangrijke wens. Een toegankelijk terras of uitkijkpunt en beleving van
het gebied als openbaar of deels openbaar watersportgebied is gewenst.
Landschappelijke inpassing van het gebied vanaf het water vormt voor meerdere organisaties
een belangrijk uitgangspunt. Handhaving van de groene oevers en inpassing van Oostwatering
in dit groene profiel van de dijk en de oever worden gewenst.
Beeldkwaliteit vanaf de dijk en zicht op het gebied vormen een belangrijke wens. Het deel van
Oostwatering dat nu zichtbaar is vanaf de dijk maakt een rommelige indruk en presenteert zich
niet optimaal aan de omgeving. Verbetering is een belangrijk uitgangspunt.
Wensen van anderen voor Oostwatering
12

Wensen
Zowel WV de Arne als Jachtwerf Oostwatering geven aan ruimte te zien voor uitbreiding van lig-
plaatsen en daarmee verbreding van de financiële basis. Beiden beschikken over een wachtlijst
en beiden zien mogelijkheden om de natte ruimte beter te benutten. Beiden verwachten voldoen-
de vraag naar de extra ligplaatsen, ondanks de krimpende markt. Het inzicht dat de ligplaatsbe-
hoefte in de toekomst door vergrijzing af zal nemen heeft hier op de lange termijn pas invloed op.
Zowel WV Arne als Jachtwerf Oostwatering hebben behoefte aan meer walruimte voor onder-
houd en winterstalling. Er is in dit gebied voldoende vraag naar winterstalling onder gunstige om-
standigheden.
WV Arne en Jachtwerf Oostwatering geven aan behoefte te hebben aan een loods voor binnen-
stalling en onderhoudswerkzaamheden. Realisatie is uiteraard sterk afhankelijk van de bouwkos-
ten en huurvoorwaarden die daaraan gekoppeld zijn, alsmede de erfpachtvoorwaarden.
Herlocatie van de reddingsbrigade is een wens van de Waterherberg (eigenaar en exploitant),
vanwege beperking van uitzicht op het Veerse Meer. Hierover is geen contact geweest met de
KNRM. Herlocatie heeft geen invloed op de verschillende scenario’s.
Verbetering van de ontsluiting vanaf de Polredijk, vergroting van de aantrekkelijkheid van ingang
en uitstraling en overzichtelijkheid vormen breed gedragen uitgangspunten. De versnippering in
het gebied terugbrengen in functies, eigendommen, stijl en uitstraling zouden het gebied aan-
trekkelijke meerwaarde geven.
Uitbreiding van de walaccommodatie is voor de zeilschool een belangrijke wens. Door in plaats
van het voormalig binnenvaartschip een accommodatie aan de wal te kunnen realiseren ontstaat
een bredere exploitatiebasis met een langer seizoen en meerdere doelgroepen.
Wensen van gebruikers Oostwatering
13

Wensen
met kamperen in het hoogseizoen trekt een speci-
fieke doelgroep.
Thuishaven Oostwatering
Oostwatering is een mix van typologieën die vari-
eert in luxe. De haven moet ruimte bieden aan
ligplaatsen voor een brede bevolkingsgroep, wa-
tersport moet bereikbaar blijven. De haven moet in
zomer en winter een plezierige thuishaven zijn,
service en winterstalling maakt daar zeker onder-
deel van uit.
Typologieën voor de toekomst
Het besef dat nieuwe aanwas van watersporters
nodig is voor de toekomst leeft ook bij de gebrui-
kers voor Oostwatering. Inzet op laagdrempelige
watersportmilieus met trailerbare boten, zeilen
vaarschool, verhuur en time share geeft mede
vorm aan die toekomst.
Haventypologieën
Om een beeld te krijgen van het soort haven dat
Oostwatering in de toekomst zou kunnen zijn is
gebruik gemaakt van de typologieën van Havens
a la Carte, waarin 52 verschillende soorten ha-
vens zijn omschreven en gepositioneerd. Het Ma-
gazine Havens a la Carte vormt een bijlage voor
deze rapportage. In gesprekken met gebruikers
zijn deze als discussiemateriaal gebruikt met het
volgende resultaat.
Bestemming Oostwatering
Watersporters zouden Oostwatering moeten be-
zoeken om daar wedstrijden te varen, om de hore-
ca te bezoeken en om een trailerhelling te gebrui-
ken. Ook het bezoeken van een ‘groene buiten-
haven’ (kleinschalige passantenplaatsen in de
natuur), aan het Veerse Meer, met het gemak van
voorzieningen van de watersportvereniging wordt
een nieuwe drijfveer om deze bestemming te kie-
zen. Service en watersportwinkel is door het jaar
heen een belangrijk bezoekmotief. De combinatie
Typologieën Oostwatering, bestemming en thuishaven
14

Wensen
Verblijfsrecreatieconcepten
Betrokkenen zien geen heil in grootschalige ver-
blijfsrecreatie-ontwikkeling. Er moet worden inge-
zet op kleinschalige toevoegingen die passen bij
de schaal van het gebied. Wel is daarbij een rela-
tie met het water, de stijl van de bebouwing, het
aantal eenheden en situering essentieel. Arken,
schiphuizen en strandhuisjes als referentie voor
de te ontwikkelen recreatieconcepten vergroten de
beleving van de gebruikers.
Water specialiteiten
Oostwatering biedt in de toekomst een aantal spe-
cifieke doelgroepen een eigen ruimte. De trailer-
bare boten en catamarans van vaste en toeristi-
sche bezoekers, spelen daarin een belangrijke rol.
De watersportvereniging en de Jachtwerf biedt
plaats aan sportboten maar zet hier niet op in.
Service en winterstalling blijft een belangrijk punt.
Verhuur biedt kansen, met name ook binnen het
karakter van een sloepenhaven.
Doelgroepen Oostwatering water en land
15

Principes
Principe: een hart voor Oostwatering
Oostwatering is een samensmelting van verschil-
lende voorzieningen die min of meer toevallig in de
huidige setting samen zijn gekomen. Verkeerstro-
men van mensen en spullen gaan door elkaar
heen. De indeling is nooit ontworpen en nooit zo
voorzien. Daardoor is er sprake van onduidelijk-
heid en onoverzichtelijkheid, waardoor sommige
functies (horeca Waterherberg) onvoldoende tot
hun recht komen.
Door als hoofdstructuur te kiezen voor een plein,
waar verkeer samenkomt en waar verkeer ver-
deeld wordt naar de verschillende functies ontstaat
een hart voor Oostwatering. Het wordt dan meer
een plek. Dit principe wordt door de gebruikers
breed gedragen, met enkele kanttekeningen over
uitvoerbaarheid binnen de scenario’s.
Principe: voorkant en achterkant
WV Arne en Jachtwerf Oostwatering bieden bei-
den ligplaatsen en winterstalling of serviceruimte.
Beide organisaties beschikken over bokken, een
kraan, schepen op de kant, schepen waaraan ge-
werkt wordt en dergelijke. Dit is de meer industri-
ële achterkant van de watersport. Beide havens
bieden ook ligplaatsen, waar mensen aan boord
verblijven, waar gasten worden ontvangen, horeca
aanwezig is (Waterherberg bij jachtwerf) en waar
een recreatiever beeld bestaat.
Een leidend principe voor de scenario’s is dat bei-
de bedrijven een achterkant en een voorkant heb-
ben. Door de achterkanten tegen elkaar te situe-
ren (‘met de rug naar elkaar toe’) ontstaat een
kwaliteitsimpuls voor de toeristische uitstraling en
een efficiëntie impuls voor de industriële kant van
de sector. Dit principe wordt breed gedeeld door
de gebruikers.
Besproken principes en denkrichtingen
Besproken en afgevallen principes
Door één van de eigenaars van de opstal-
len is ingebracht om de haven zelf in twee
delen te splitsen, met ieder een eigen ha-
ventoegang. Kosten, ruimtelijke effecten en
inpassing in het landschap zorgen er voor
dat dit principe weinig draagvlak zal krijgen.
De industriële kant en de toeristische kant
kunnen ook ruimtelijk gescheiden worden
door de oever naar het Veerse Meer te zien
als openbare en toeristische zone en de
zone tegen de dijk als industrieel. De haven
is dan de scheiding. Om ruimtelijke en be-
heersredenen geeft WV Arne aan hieraan
geen steun te kunnen geven.
16Visualisatie voorstel 1, na afweging niet verder uitgewerkt
Verbeelding principe voorkant-achterkant Verbeelding principe Hart voor Oostwatering

Principes
Nieuwe voorstellen en versterkingen die univer-
seel zijn voor alle scenario’s zijn de volgende:
De bestaande ingang vanaf de Polredijk is wei-
nig herkenbaar als recreatiegebied. Met vlag-
gen en banieren kan de plek beter geduid wor-
den. De veelheid aan mogelijkheden is dan
juist een sterk punt. Bewegwijzering van aan-
wezige functies versterkt het toeristisch ge-
bruik.
WV Arne en Jachtwerf Oostwatering bieden
een trailerhelling aan waar met name gebrui-
kers van de beide botenstranden gebruik van
maken. Gasten van buiten zijn welkom, maar
dit is beperkt bekend. Het is een groeiende
doelgroep. Het actief faciliteren van deze groep
versterkt het toeristisch profiel van Oostwate-
ring.
Oostwatering kent maar een beperkt bezoek
van passanten door het jaar heen. Door de
plek toeristisch aantrekkelijker te maken kan dit
wel gestimuleerd worden. Het aanwijzen van
een expliciete en centrale locatie voor passan-
ten verhoogt de aantrekkelijkheid
Herindeling van het waterprogramma zorgt
voor uitbreiding van capaciteit en verbreedt de
financiële basis van de havenexploitatie. Daar-
mee ontstaat ook voor andere aanpassingen
ruimte.
Een goede verbinding met de stad Veere is
essentieel. Herinrichting van het ‘Koeienpad’
naar Veere met een goede aansluiting op het
terrein van Oostwatering maakt een wandeling
van stad naar haven via de kreken, vesten en
langs het Veerse Meer zeer aantrekkelijk (zie
afbeelding). Dit is bij elk scenario een essenti-
eel onderdeel om de kwaliteit van Oostwatering
te versterken en de binding met de stad te ver-
groten.
In de zoektocht naar verbeteringen is toegewerkt
naar drie scenario’s die van elkaar verschillen in
de mate van verandering. Er zijn echter ook ver-
beterpunten boven komen drijven die los van de
scenario’s altijd een bijdrage leveren aan de wen-
sen van gebruikers en belanghebbenden.
Een deel van deze verbeteringen is al ingezet of
in uitvoering.
Het beheer van de buitenhaven nabij de wed-
strijdtoren door WV Arne samen met Water-
schap de Scheldestromen wordt nog in 2013
opgestart. Daarmee ontstaat een actief be-
heerde aanlegplaats, tegen betaling, met ge-
bruik van voorzieningen als sanitair en horeca.
De aanlegmogelijkheden rond het Veerse Meer
worden daarmee gevarieerder. Een impuls
voor het gehele gebied.
De Camperplaatsen bij WV Arne hebben in het
voorjaar van 2013 een nieuwe locatie gekre-
gen. Een betere plek en goede faciliteiten ver-
breden het toeristisch gebruik.
Verbeteringen buiten de scenario’s om
17
Recreatieve verbinding tussen Oostwatering en Veere

Principes
Oostelijke en westelijke oevers
Inzet van de oevers rond Oostwatering in westelij-
ke en oostelijke richting stuit direct op belemmerin-
gen vanuit Natura 2000. Kleinschalige impulsen
zijn wel mogelijk maar deze zullen zeker geen
substantieel deel uit kunnen maken van het ont-
wikkelingsscenario. Bescherming van de groene
oevers en landschappelijke inpassing kennen een
breed draagvlak. Waar mogelijk is ook binnen de
scenario’s de rand opgezocht met respect voor
landschap en natuur.
Eilanden in het Veerse Meer
Koppelen van de eilanden, de Veerse Gatdam en
de openbare aanlegplaatsen bij de eilanden in het
Veerse Meer aan de exploitatie van Oostwatering
kent nu een bescheiden start en biedt kansen voor
kleinschalige uitbouw. Belangrijk is echter te weten
dat het Waterschap als beheerder van de openba-
re aanlegplaatsen een regeling heeft met nage-
noeg alle jachthavens rond het Veerse Meer voor
een vergoeding per ligplaats om deze beheertaak
goed te kunnen doen. Afname van het aantal
openbaar toegankelijke ligplaatsen verkleint het
draagvlak voor deze afdrachtregeling. Waterschap
Scheldestromen zal hier omzichtig mee omgaan.
Bouwvolumes
In de mogelijkhedenverkenning in 2008 is een am-
bitieus plan gemaakt met grootschalige ingrepen
en daarvoor noodzakelijke forse bouwvolumes
voor extra verdiencapaciteit. Uit de discussie die
daaruit voortvloeide is gebleken dat het draagvlak
voor grootschalige bouwactiviteiten en forse bouw-
volumes te beperkt is.
Het onderzoek is breed opgezet, waarbij met or-
ganisaties binnen en buiten Oostwatering is ge-
sproken. Doel was daarbij om zicht te krijgen op
de ambitie die ook anderen zouden hebben bij de
locatie Oostwatering. In de analyse is naast de
mogelijkheden voor de herinrichting en ontwikke-
ling van de locatie zelf ook gekeken naar mogelijk-
heden buiten de hekken. De mogelijkheden om
terreinen buiten de hekken van het bestaande
gebied te betrekken zijn beperkt.
Dijkgebieden
Een combinatie met de ontwikkeling van de kre-
ken en vesten is overwogen. Algemeen leeft het
beeld dat de versterking van dit achterland de toe-
ristische positie van Oostwatering versterkt en ook
de aantrekkingskracht zal vergroten. Gezien de
aard van het project en de duidelijke scheidslijn
tussen gebieden die de dijk nu vormt ligt het wer-
kelijk betrekken of inrichten van dit gebied als an-
nex van Oostwatering niet voor de hand. De win-
terstalling en parkeerfunctie zal aan de dijk gesitu-
eerd blijven, waardoor een toeristische invulling
over de dijk minder logisch is. Bovendien vormen
natuurwaarden een serieuze belemmering.
Onderzochte varianten en ambitieniveau
18

Scenario’s
De keuze voor de scenario’s is in eerste instantie
aan de gemeente Veere. Uiteraard zijn de belan-
gen van gebruikers, van eigenaren van opstallen
en van andere belanghebbenden en rechthebben-
den daarbij een belangrijke drijfveer. In deze rap-
portage worden de scenario's evenredig gepre-
senteerd, zonder een voorkeur op voorhand. De
gevolgen, effecten, knelpunten en realisatiekansen
worden in beeld gebracht zonder waarde-oordeel.
In overleg met gebruikers en anderen belangheb-
benden zijn overzichten gemaakt van verwachte
voordelen en nadelen, wat uiteraard effect heeft
op de realisatiekansen.
Basis voor ontwikkeling zou moeten zijn dat ge-
streefd wordt naar een duurzame inrichting en be-
heer van het jachthavengebied door te gaan vol-
doen aan de criteria voor de Blauwe Vlag Jachtha-
vens, Greenkey en ruimte voor innovaties.
Combinaties zijn mogelijk
Een keuze voor een variant hoeft een individuele
maatregel uit een andere variant niet uit te sluiten.
Combinaties zijn mogelijk. Gezien de complexiteit
van het gebied en de (zakelijke) belangen ligt een
zekere opportuniteit zelfs voor de hand. Doen wat
kan en wat past in het grotere wensbeeld draagt
bij aan verbetering.
Cafetariamodel
Naast de drie scenario’s met meerdere maatrege-
len zijn enkele mogelijkheden aangevuld die bin-
nen meerdere scenario’s van meerwaarde kunnen
zijn. Alle losse maatregelen zijn samengebracht
onder de noemer ‘cafetariamodel’.
Zoals in de opgave gesteld is gezocht naar drie
verschillende scenario’s die van elkaar verschillen
in de mate van verandering. Belangrijk uitgangs-
punt is dat zij alle drie ‘de moeite waard zijn’. Bij
geen van de scenario’s mag het gevoel ontstaan
dat je dergelijke ingrepen beter achterwege kunt
laten (‘doe dan niks’).
Uitgangspunten en verschillen bij scenario’s
19
Bestaande functionele situatie Oostwatering

Scenario’s
Het scenario optimalisatie gaat uit van het beter maken
van de bestaande situatie en maakt deze beter. Zonder
grote ingrepen worden de belangrijkste ergernissen
aangepakt en worden ontsluiting, positie en presentatie
van bestaande functies geoptimaliseerd.
Clubhuis ombouwen tot waterkantrestaurant
met openbaar gedeelte
Scenario optimalisatie (van bestaand gebruik)
20

Scenario’s Op deze gronden mogen worden gebouwd voor
‘groepsaccommodatie', 'jachthaven', 'sport',
'sportveld', 'scouting', 'trekkershut'.
Ruimtelijke analyse
In het scenario optimalisatie is er vanuit ruimtelijk,
visueel oogpunt, met name vanuit de beleving van
de dijk, een enorme winst te behalen. Juist bij de
ingang komen in de huidige situatie meerdere
functies bij elkaar, opslag van de Jachtwerf, boten-
strand van de Arne en een ongedefinieerde tus-
senruimte, die als een soort voorplein, voor de
Waterherberg ligt.
Dit is rommelig en niet uitnodigend voor de pas-
sant. Het maken van afspraken tussen de diverse
gebruikers over de stallingen en de ruimte kan de
situatie aanzienlijk verbeteren. Het corrigeren van
de wegligging van de Jachtwerf richting WV de
Arne maakt het terrein beter geschikt voor opslag
en gebruik als werf.
Recreatie
Er vindt geen wijziging plaats in het maximale
aantal ligplaatsen van 520 en het aantal stand-
plaatsen (kampeerterrein) niet meer dan 30, ex-
clusief de trekkershutten. Het nieuwe clubgebouw
kan, indien de bestaande clublocatie wordt ge-
sloopt worden gerealiseerd .
In de plankaart is aangegeven dat voor de sub
bestemming jachthaven, Oostwatering een bebou-
wingspercentage van 3% is toegestaan. Dit wordt
in dit scenario niet overschreden.
Waterstaatswerken
De dijk is primair bestemd voor waterkering– en
beheersing. Daarnaast heeft hij een verkeersdoel
en een recreatiedoel, voor zover deze de water-
staatkundige functie niet belemmeren
Natuurgebied
Er wordt geen ingreep gedaan in het beschermd
natuurgebied.
Bestemmingsplan
In het bestemmingsplan staan geen aandachtpun-
ten die voor scenario optimalisatie een belemme-
ring zouden betekenen.
De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn be-
stemd voor een jachthaven met additionele voor-
zieningen zoals een zeilschool, jachtwerf, boten-
bergingen, watersportkampeerterrein, clubgebouw
en café-restaurant, waarbij het maximaal aantal
ligplaatsen niet meer dan 520 mag bedragen en
het aantal standplaatsen ten behoeve van het
kampeerterrein niet meer dan 30, laad- en los-
ruimte, parkeervoorzieningen.
Scenario optimalisatie (van bestaand gebruik)
Elementen binnen dit scenario
Aanpakken entree, uitstraling en overzichte-
lijkheid
Uitbreiding zeilschool met bebouwing op de
wal, ten koste van stukje botenstrand
Verbetering botenstrand, inclusief bestaan-
de botenstrand Jachtwerf (overdracht Ar-
ne?)
Omleggen weg door de botenstalling langs
de dijk ten gunste van de ruimte en daar-
mee optimalisering ruimte voor botenopslag
Aanvullende afspraken over bokken en bo-
ten buiten dit terrein in zomerperiode
Camperplaats Arne
Buitenhaventje Arne / Waterschap
Clubhuis verplaatsen voor eigen leden
21

Scenario’s
Het scenario bedrijfsontwikkeling zet in op optima-
lisatie van de bedrijfsexploitatie van de aanwezige
bedrijven. Schuiven van functies, aanpassen van
erfgrenzen, verbeteren van toegang en centraal
plein vormen belangrijke ingrediënten. Een knip in
de ontsluiting zorgt voor een nieuwe ‘voorkant
voor WV Arne en maakt de achterzijde van de
Arne en de Jachtwerf tot een meer efficiënt stal-
lingsterrein en kraanterrein, zonder ruimtebeslag
voor doorgaand intern verkeer.
Scenario bedrijfsontwikkeling (bestaande bedrijven)
22

Scenario’s Op deze gronden mogen worden gebouwd voor
‘groepsaccommodatie', 'jachthaven', 'sport',
'sportveld', 'scouting', 'trekkershut'.
Ruimtelijke analyse
Naast de in het optimaliseringsscenario aangege-
ven aspecten vanuit ruimtelijk, visueel oogpunt
biedt het “knippen” van de weg tussen de Arne en
de Jachtwerf de volgende mogelijkheden:
De meer industriële ontwikkelingen worden
tegen elkaar aangelegd waardoor het terrein
efficiënter is in te delen
De Arne krijgt een eigen ingang met een duide-
lijke publieksvriendelijke entree
De jachtwerf en de Waterherberg krijgen min-
der vervoersbewegingen te verwerken
De ruimte voor de Waterherberg kan ingericht
worden als plein voor verblijf en parkeren.
Het knippen van de weg is besproken met de ge-
bruikers en kan op een breed draagvlak rekenen.
Recreatie
Er vindt geen wijziging plaats in het maximale
aantal ligplaatsen van 520 en het aantal stand-
plaatsen (kampeerterrein) niet meer dan 30, ex-
clusief de trekkershutten. Het nieuwe restaurant
van WV Arne kan, indien de bestaande clublocatie
wordt gesloopt worden gerealiseerd. Mogelijk is
aanpassing van de exploitatievergunning nodig
In de plankaart is aangegeven dat voor de sub
bestemming jachthaven, Oostwatering een bebou-
wingspercentage van 3% is toegestaan. Dit wordt
in dit scenario niet overschreden.
Waterstaatswerken
De dijk is primair bestemd voor waterkering– en
beheersing. Daarnaast heeft hij een verkeersdoel
en een recreatiedoel, voor zover deze de water-
staatkundige functie niet belemmeren
Natuurgebied
Er wordt geen ingreep gedaan in het beschermd
natuurgebied.
Bestemmingsplan
In het bestemmingsplan staan geen aandachtpun-
ten die voor scenario optimalisatie een belemme-
ring zouden betekenen.
De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn be-
stemd voor een jachthaven met additionele voor-
zieningen zoals een zeilschool, jachtwerf, boten-
bergingen, watersportkampeerterrein, clubgebouw
en café-restaurant, waarbij het maximaal aantal
ligplaatsen niet meer dan 520 mag bedragen en
het aantal standplaatsen ten behoeve van het
kampeerterrein niet meer dan 30, laad- en los-
ruimte, parkeervoorzieningen.
Scenario bedrijfsontwikkeling (bestaande bedrijven)
Elementen binnen dit scenario
Herinrichting entree, twee ingangen leiden
naar een centraal plein
wal, ten koste van stukje botenstrand en ter
vervanging van vrachtschip
Verbetering botenstrand, inclusief bestaan-
de botenstrand Jachtwerf (overdracht Ar-
ne?)
Afsluiten doorgaande route van Jachtwerf
naar WV Arne
Uitplaatsen / verplaatsen loods Waterschap
Scheldestromen en ligplaatsen
Inrichten centrale kraanlocatie in samen-
spraak tussen Arne en Jachtwerf
Camperplaats Arne
Clubhuis ombouwen tot waterkantrestau-
rant met openbaar gedeelte
Achteringang Arne aanpassen tot hoofdin-
gang voor mensen en personenauto’s
23

Scenario’s
presentatie vanaf de dijk. Het plein voor de Water-
herberg wordt een centrale plek in een toeristische
zone.
Het scenario locatieontwikkeling stelt de plek en
haar kansen centraal. Belangrijkste ingrediënt is de
verplaatsing van het botenstrand van WV Arne
naar de landtong. Daardoor wordt het beheerge-
bied van WV Arne aaneengesloten, waardoor sa-
menhang tussen gebruikersgroepen en leeftijds-
groepen binnen de vereniging verbeterd wordt en
doorstroming bevordert. De locatie van het be-
staande botenstrand komt vrij voor passende ver-
blijfsrecreatie met aandacht voor landschappelijke
Scenario locatieontwikkeling (de plek centraal)
24

Scenario’s
Ruimtelijke analyse
In dit scenario wordt het in het scenario bedrijfsont-
wikkeling aangegrepen aspect van het plein verder
handen en voeten gegeven. Het centrale plein krijgt
bij de jachtwerf een nieuwe ingang van de winkel.
Aan de zijde van het botenstrandje stellen we voor
om het plein een fysieke wand te geven, middels
(recreatief te benutten) bebouwing. Het boten-
strandje krijgt nu een directe fysieke verbinding
met de overige gebieden en functies van WV Arne.
Dit optimaliseert het beheer. De ruimte die vrijkomt
maakt het mogelijk om naast een centraal plein ook
water gerelateerde verblijfseenheden te realiseren.
In dit scenario worden dus de industriële ontwikke-
lingen geclusterd en rug aan rug geplaatst.
WV Arne behoudt haar eigen identiteit en bij het
plein bij de Waterherberg ontstaat een water gere-
lateerde recreatiezone tot en met de zeilschool.
Deze sluit optimaal aan bij de nieuw te maken re-
creatieve verbinding naar Veere (Koeienpad) en de
functie van “stepping-stone” tussen de Veerse
Dam, Vrouwenpolder en Stad Veere.
Vigerende bestemmingsplan
De nieuwe loodsen van WV Arne en Jachtwerf
Oostwatering en recreatieve verblijven op verschil-
lende plaatsen passen niet binnen het huidige vige-
rende bestemmingsplan.
Recreatie
De recreatieve voorzieningen passen niet binnen
de voorgeschreven aantallen qua oppervlakte en
inhoud. Mogelijk dat ook het totaal van de aantal
ligplaatsen de voorgeschreven aantallen van 520
zal overschrijden, evenals het aantal van 30 kam-
peermiddelen.
Mogelijk dat ook de oppervlakte en inhoud van een
dienstwoning, inclusief uitbouwen en aangebouwde
bijgebouwen met 200 m2 respectievelijk 750 m3 ,
inclusief overige bepalingen te beperkt zijn.
Het bebouwingspercentage van maximaal 3% zal
nader getoetst moeten worden.
Waterstaatswerken en beschermde dijken
In de dijk zal de nieuwe entree worden weergege-
ven, conform de eerdere scenario’s zullen hier be-
perkingen gelden en voorwaarden gesteld worden
aan inrichting en beheer.
Natuurgebied
De mogelijke aanpassing van het strandje op de
“landtong” aan het Veerse Meer zal ingrijpen in het
Natuurgebied en in de Natura 2000. landschappe-
lijke inpassing is essentieel. De landtong zelf valt
voor ongeveer voor de helft ( langs richting) bin-
nen de recreatieve functie van het bestemmings-
plan.
Bestemmingsplan
In dit scenario hebben we nadrukkelijk te maken
met ingrijpende planologische aanpassingen.
Scenario locatieontwikkeling (de plek centraal)
Elementen scenario locatieontwikkeling
Herinrichting entree, twee ingangen leiden
naar een centraal plein
wal, ten koste van stukje botenstrand
Verplaatsen botenstrand naar landtong, ma-
ken ontwerp voor optimale inzet waterkant
Realisatie verblijfsrecreatie op locatie boten-
strand
Ruimte voor bootverhuur
Ruimte voor passantensteiger en horeca
Realisatie extra loods (met winkel) aan oost-
zijde gebouw Oostwatering
Afsluiten doorgaande route van Jachtwerf
naar WV Arne
Realisatie botenloods WV Arne, mogelijk ge-
koppeld aan bestaande bebouwing jachtwerf
Uitplaatsen / verplaatsen loods Waterschap
Scheldestromen en ligplaatsen
Inrichten centrale kraanlocatie in samen-
spraak tussen Arne en Jachtwerf
Camperplaats Arne, iets anders dan bestaan-
de plan
Clubhuis ombouwen tot waterkantrestau-
rant met openbaar gedeelte
Achteringang Arne aanpassen tot hoofdin-
gang voor mensen en personenauto’s
Eventueel ruimte voor verblijfsrecreatie op
punt (waar nu clubhuis staat)
25

Scenario’s
Door een kleine grenscorrectie richting botenstrand kan de zeilschool een walaccommoda-
tie realiseren waardoor een bredere exploitatie mogelijk is.
Vergroot botenstrand huidige locatie ten koste van parkeerterrein biedt ruimte voor compen-
satie van eventuele verkleining door walaccommodatie zeilschool.
Samenvoegen van botenstranden Jachtwerf Oostwatering en WV Arne geeft het terrein
meer eenheid en combineert gebruik trailerhellingen en toegangspoort.
De verandering van de ingang naar een centraal plein zorgt voor een grotere verkeersveilig-
heid en een meer aantrekkelijke en overzichtelijke ingang van het gebied. De Waterherberg
komt hiermee meer centraal en zichtbaar te liggen.
Bebouwing rond het plein definieert de ruimte en brengt extra functies op de centrale plek
samen.
De bebouwingsmogelijkheden voor de Jachtwerf bieden de mogelijkheid voor een extra
loods met eventueel aanvullende functies en verplaatsing winkelfunctie naar het plein.
Het ontsluiten van de Waterherberg vanaf het water door de steiger aan te takken aan de
bestaande trap en het terras biedt een extra aantrekkingskracht voor boten en het terras.
De bebouwingsmogelijkheid voor WV Arne geven leden de mogelijkheid om binnen aan de
boot te werken en deze eventueel ook overdekt te stallen. Afhankelijk van de locatie vereist
dit het vervallen van de loods van het waterschap.
De omlegging van de weg door het botenstallingsterrein van de Jachtwerf en WV Arne ver-
groot de capaciteit en haalt de verkeersstroom weg uit dit werkgebied.
Het inrichtingen van een gezamenlijke kraanlocatie biedt schaalvoordelen en ruimtelijke
voordelen en maakt de ruimte tussen Waterherberg en jachtwerf beschikbaar voor aantrek-
kelijke functies.
Het ontwikkelen van verblijfsrecreatie op de westelijke landpunt verbreedt de doelgroep en
de economische impact van het gebied. Dit vereist het verplaatsen van het clubhuis van WV
Arne.
Scenario ‘cafetariamodel’, losse elementen uitvoeren
Het keuzemodel is eigenlijk geen scenario. Het
brengt de losse maatregelen die mogelijk zijn
in beeld en hun onderlinge samenhang. In dit
model wordt geen eindbeeld vastgelegd om
ambitie geformuleerd. Het model gaat uit van
het uitvoeren van die verbeteringen die moge-
lijk zijn op het moment dat zij mogelijk zijn.
Overigens kunnen een aantal maatregelen
samen weer vormgeven aan een scenario of
één van de te kiezen scenario’s vormen. Ook
zijn er vanuit dit cafetariamodel losse maatre-
gelen te koppelen aan een ander scenario.
26

Scenario’s
Meer.
Verplaatsing van het clubhuis (besloten) zorgt voor een aantrekkelijke plek voor de leden
van de WSV in combinatie met de starttoren en het buitenhaventje.
Ontwikkeling van een restaurant tussen Veerse Meer en Oostwatering ontsluit de locatie
voor anderen dan leden van WV Arne en verbreedt de economische basis van de exploi-
tant.
Realisatie van een alternatieve ingang aan de westzijde voor WV Arne haalt de verkeerstro-
men uit het botenstallingsgebied en ontlast de ingang en het plein.
Verplaatsing van het botenstrand naar de dijk tussen Oostwatering en het Veerse Meer kop-
pelt de twee onderdelen van Oostwatering aan elkaar en maakt een centrale ingang en be-
heer mogelijk. Er wordt ruimte gemaakt voor herontwikkeling van de bestaande locatie met
betere visuele kwaliteit en een grotere economische impact.
Verbetering van het strand nabij de startsteiger voor de waterskiërs maakt deze ruimte een
aantrekkelijke plek aan het Veerse Meer als rustpunt in een route of als bestemming.
Ontwikkeling van verblijfsrecreatie op het huidige botenstrand verbreedt de doelgroepen en
de economische impact van het gebied en draagt bij aan verbreding van de basis voor de
Waterherberg en aan beeldkwaliteit vanaf de dijk.
Extra ligplaatsen gekoppeld aan de bestaande steigers van Jachtwerf Oostwatering ver-
breedt de economische basis van het bedrijf.
Extra ligplaatsen voor WV Arne verbreedt de economische basis van de vereniging.
Het inrichten van een specifieke kom voor passanten aan de westzijde van de haven ver-
groot de aantrekkelijkheid als bestemming. Verloren capaciteit vraagt om compensatie el-
ders.
Ontwikkeling van verblijfsrecreatie elders in de omgeving die wordt geserviced vanuit Oost-
watering verbreedt de doelgroep en zorgt voor unieke verblijfsconcepten op het Veerse
Scenario ‘cafetariamodel’, losse elementen uitvoeren
27
Buiten de grenzen van Oostwatering
Bij aanvang van het project was het de opgave
om nadrukkelijk buiten de grenzen van Oost-
watering te kijken. Dit is ook gedaan. De con-
clusie daarvan is echter dat het gezien de be-
langen en waarden aan de oevers, achter de
dijken en op de eilanden niet voor de hand ligt
grootschalige ontwikkeling buiten de oevers te
programmeren. Een meer kleinschalige vorm
van verblijfsrecreatie als ‘satelliet’ van te ont-
wikkelen verblijfsfuncties op Oostwatering zelf
lijkt wel een optie. Dat kan in de vorm van ark-
jes, kampeervlotten of boot-achtigen. Een com-
binatie met de nieuwe exploitatievormen op
Oostwatering van verblijfsrecreatie is aantrek-
kelijk.

Scenario’s
Hierdoor ontstaat een beeld van wat er mogelijk is
met en zonder medewerking van specifieke der-
den.
In deze tabel zijn de losse maatregelen zoals in
het ‘cafetariamodel’ zijn benoemd allemaal beoor-
deeld op de vraag welke organisatie er tot welke
vorm van medewerking bereid zou moeten zijn.
Afhankelijkheidsanalyse voor losse maatregelen
28

Gemeente
bestemmingsplan
investeringen
overheidsorganisaties
Gemeente erfpachgrenzen
of huurovereenkomst
Gemeente voorwaarden
erfpacht
Waterschap opzeggen
erfpacht en  andere locatie
Meyer Beheer BV
Zeilschool  Veerse Gat
Harten Beheer BV
erfpachtgrenzen
Harten Beheer BV
investeringen
Jachtwerf Oostwatering
Waterherberg
WV Arne Erfpachtgrenzen
WV Arne investeringen of
bedrijfsaanpassing
Rijkswaterstaat
Natura 2000  toestemming
Staatsbosbeheer eigendom
Grenscorrectie / walaccommodatie
zeilschool
x x X x
Vergroten botenstrand richting
parkeerplaats
x x
Samenvoegen botenstranden Arne /
Jachtwerf
x x
Ingang naar centraal plein met twee afritten x X X X X X
Bebouwing rond het plein X X X X X X
Bebouwingsmogelijkheden jachtwerf X X X
Terras met aanlegplaats waterherberg X X X X X X
Bebouwingsmogelijkheden loods WV Arne X X X
Omleggen weg rond botenstallingsterrein X X X X X X x
Inrichten gezamenlijke kraanlocatie X X X X X X X X
Ontwikkelen verblijfsrecreatie westpunt X X X
Verplaatsing clubhuis voor leden X X X X
Ontwikkeling restaurant op landtong X X X
Alternatieve ingang westzijde x X X X X X
Verplaatsing botenstrand naar landtong X X X X X X X
Strand nabij waterski startsteiger X X X X X
Verblijfsrecreatie huidige locatie botenstrand X X X X
Extra ligplaatsen jachtwerf Oostwatering X X X X
Extra ligplaatsen WV Arne X X X
inrichten specifieke kom passanten X
Verblijfsrecreatie buiten het terrein X X X X

Scenario’s
De scenario’s zoals gespresenteerd maken welis-
waar onderscheid in de mate van verandering en
de ambitie die er uit spreekt, tegelijkertijd is er ook
een onderlinge samenhang. De ene ontwikkeling
sluit de ander niet uit.
Het is zelfs mogelijk de scenario’s deels als vol-
gend op elkaar aan te pakken, hoewel er dan
soms geïnvesteerd zal worden in een voorziening
die later weer verplaatst of aangepakt wordt. Daar-
om is het vooraf bepalen van de wens voor de toe-
komst van groot belang.
Belangrijk bij het bepalen van de scenario’s is dat
deze zo geformuleerd zijn dat niet iedereen van
iedereen afhankelijk blijft. Ook zonder alle partners
zijn verbeteringen mogelijk en is het de moeite
waard aan de toekomst te gaan werken. Dit geeft
ook wat licht bij eventuele onderhandelingen met
erfpachters of anderen.
Er zijn in de verschillende scenario’s elementen
opgenomen die ook onderdeel zouden kunnen zijn
van een ander scenario.
Mede daarom is het scenario ‘cafetariamodel’ op-
genomen, waarin alle elementen zijn benoemd en
getoetst op de afhankelijkheid van verschillende
partijen. Dit maakt het mogelijk elementen bij el-
kaar te brengen die samen hout snijden en (nu al)
mogelijk zijn.
Samenhang of groeimodel
29

Uitwerking
De ruimte voor de Waterherberg wordt
in de bestaande situatie sterk gedomi-
neerd door de aanwezige boten op bok-
ken aan de ene zijde en het boten-
strand van de jachtwerf en WV Arne
aan de andere zijde.
Bij het scenario optimalisatie worden
de activiteiten van de jachtwerf wat
‘ingepakt’ in het groen waardoor de mo-
gelijkheid ontstaat een plein te maken
met een eigen beleving. Aanpak van de
groenstrook op het talud naar het bo-
tenstrand is belangrijk.
Bij het scenario bedrijfsontwikkeling is
door het verplaatsen van de kraanacti-
viteit de kans op een aantrekkelijk plein
nog beter.
Bij het scenario locatieontwikkeling
wordt ruimte geboden voor een winkel
met gevel aan de westzijde van het
plein en extra bebouwingsvolume aan
de oostzijde van het plein, waardoor dit
omsloten wordt door publieksfuncties
en de schakel vormt met het water.
Principes en doorsnede bebouwing rond plein
30

Uitwerking
Bij de uitbreiding van de zeilschool is
met name een accommodatie op de
wal gewenst. Nu wordt gebruik ge-
maakt van een voormalig binnenvaart-
schip, waardoor seizoen en doelgroep
beperkt blijven. Voor een accommoda-
tie op de wal is een kleine grenscorrec-
tie van erfpachtrecht met WV Arne no-
dig en mogelijk. Compensatie hiervan
is mogelijk aan de zuid en eventueel
oostzijde.
De nieuwe bebouwing richt zich naar
de zeilschool zelf en de kleine haven
en is qua hoogte en omvang gerefe-
reerd aan de bestaande bebouwing.
Uitbreiding zeilschool en grenscorrectie botenstrand
31
Profiel bij alle drie de scenario’s

Uitwerking
Bij bouw van het clubhuis op de land-
tong, met een al dan niet openbare
functie, is inpassing in het profiel van
de dijk essentieel. Belangrijk uit-
gangspunt voor Staatsbosbeheer en
anderen is het ‘opgaan’ in het profiel
van de dijk en de groene uitstraling.
Er zijn twee modellen denkbaar:
met een groen taluddak dat hoog
boven het Veerse Meer uitkomt,
maar opgaat in het groene dijk-
profiel
met een transparante zijde naar
het Veerse Meer
Clubhuis of horeca op de landtong
32

Uitwerking
Schaalstudie en capaciteit
In een eerste schaalstudie is bekeken in hoeverre
de verplaatsing van het botenstrand naar de over-
zijde van het water een optie is. Dit is gedaan door
de bestaande botenrijen op de locatie aan de
overzijde te positioneren. Er is uitgegaan van een
beperkte verbreding. Indien gekozen wordt voor
een breder gebied is de capaciteit in ieder geval
voldoende.
Figuur A toont een bijna volledige verhuizing met
positionering in twee rijen. Figuur B geeft het ruim-
tebeslag weer indien alle boten van het strand van
WV Arne en Jachtwerf Oostwatering worden ver-
plaatst.
De optie om het botenstrand van WV Arne te ver-
plaatsen naar de landtong is een aantrekkelijke
mogelijkheid vanuit meerdere invalshoeken. Hoe-
wel op dit moment de exacte haalbaarheid en rea-
liseerbaarheid onmogelijk in beeld gebracht kan
worden zijn er enkele aspecten nader uitgewerkt.
Oriëntatie naar de havenzijde
In gesprekken met Staatsbosbeheer en anderen
is gebleken dat de meerwaarde van de doorlopen-
de groene oever van het Veerse Meer hoog ge-
waardeerd wordt. Om die reden gaan wij er van
uit dat realiseerbaarheid vergroot wordt als het
botenstrand volledig of grotendeels gericht is op
de havenzijde en in het oeverbeeld min of meer
wegvalt.
Verplaatsen dijk / aanvullen met zand of grond
De huidige loop van de dijk is iets anders dan de
boogde loop daarvan. Aan de zijde van het Veer-
se Meer is sprake van een ondiepte, terwijl de
haven ter plaatse juist heel diep is. Daarom wordt
wellicht een opbouw van een landhoofd richting
Veerse Meer voor de hand liggend. Onderzoek
van Rijkswaterstaat in 2009 brengt de kansen in
beeld om werk met werk te maken in het Veerse
Meer. Uit dit onderzoek zijn 15 locaties gekomen
die in aanmerking komen voor onttrekking van
sediment ter bevordering van de recreatievaart (in
stand houden en uitbreiden bevaarbaar water).
Het sediment is geschikt als ophoogzand om bij-
voorbeeld een eiland te maken. Gebruik voor de
verbreding van de dam lijkt een goede mogelijk-
heid.
Schaalstudie en uitwerking verplaatsing botenstrand
33
A
B

Beoordeling
Algemeen wordt in deze notitie vastgesteld dat EU
bijdragen voor meer reguliere projecten rond toer-
vaart, havens en recreatieve voorzieningen niet
meer te verwachten zijn. Inzet op innovatie, duur-
zaamheid en stimulering van het MKB zijn leidend
voor de belangrijkste nieuwe programma’s. Tegelij-
kertijd wordt gesteld dat maatregelen die onder de-
ze focus kunnen worden gebracht wel in aanmer-
king zouden kunnen komen. Innovatieve en duurza-
me oplossingen kiezen voor de reguliere investerin-
gen biedt kansen. Over Oostwatering wordt speci-
fiek aangegeven dat vanuit het ontwikkelscenario
(zoals eerder aan de Raad voorgelegd) kansen zijn
voor een dergelijke aanpak.
Kijkend naar de scenario’s komen wij tot de volgen-
de conclusies:
Het zal niet eenvoudig zijn om vanuit EU pro-
gramma’s middelen te halen voor uitvoering
Daar waar projectonderdelen innovatief of
duurzaam zijn en gebaseerd op nieuwe tech-
nieken zijn er betere kansen
De betrokkenheid van het MKB in het gebied
vergroot de kansen
Mogelijkheden voor een innovatieve aanpak
zijn binnen het optimaliseringscenario beperkt
Het bedrijfsontwikkelingscenario biedt beperkte
mogelijkheden in de aanpassing van de ontslui-
tingsstructuur
Het ontwikkelingsscenario kent als grootste
uitdaging verplaatsing van het botenstrand
naar een bestaande smalle dam. Een slimme
aanpak hier biedt kansen
Het bouwrijp maken van het bestaande boten-
strand voor verblijfsrecreatie biedt, gezien de
ondergrond, ook aanknopingspunten voor nieu-
we technieken en daarmee voor Europees
geld.
De scenario’s verschillen van elkaar qua omvang,
maatregelen, ingewikkeldheid en realiseerbaar-
heid. Ook de bijdrage die zij leveren aan doelstel-
lingen van gebruikers en van anderen en de mate
waarin zij financiële inspanningen en procedurele
veranderingen vergen verschillen. De scenario’s
zijn ook besproken met enkele projectontwikke-
laars voor feedback. Voorts is een verkenning ge-
maakt van de economische haalbaarheid.
Om voor de gemeente een goed beeld te geven
van de verschillen tussen de scenario’s zijn meer-
dere analyses gemaakt:
Bijdragen doelstellingen algemeen belang
Specifieke verbeteringen en verslechteringen
huidige gebruikers
Markttoets projectontwikkelaars
Verkenning van economische haalbaarheid.
Meerwaarde op doelstellingen
De scenario’s verschillen van elkaar in de mate
van verandering, maar ook in de mate waarin zij
bijdragen aan de meer algemene gebiedsdoelstel-
lingen. In de tabel is hiervan een beeld gegeven.
Het scenario optimalisatie biedt meerwaarde op
enkele onderwerpen. Het meeste meerwaarde
biedt het scenario locatie-ontwikkeling. Dit scena-
rio is (uiteraard) ook het lastigste te realiseren.
Subsidiemogelijkheden
Bij het uitwerken van de verschillende scenario’s is
ook kort gekeken naar de subsidiemogelijkheden.
Hierbij is gebruik gemaakt van de notitie over sub-
sidiemogelijkheden van Promint Projectmanage-
ment in opdracht van de gemeente Veere.
Beoordeling en meerwaarde scenario’s
O = optimalisatie
B = bedrijfsontwikkeling
L = locatie ontwikkeling
De wat lichtere vinkjes in de infographic geven
een beperkte relatie weer.
34

Beoordeling
Om de verschillende scenario’s te realiseren is een
breed draagvlak noodzakelijk. Daarbij komt dat er
verschillende langlopende zakelijke rechten voor
het gebied gelden. Aanpassing van deze rechten
zijn nauwelijks af te dwingen. Een langlopende erf-
pacht en eigendom van opstallen geeft een bijna
soortgelijke rechtspositie als die van eigendom. Het
bloot eigendom ligt bovendien vooralsnog elders.
Bij de keuze voor scenario’s is het goed om af te
wegen in hoeverre er sprake is van afhankelijkheid.
In onderstaande tabel is aangeduid welke zakelijke
rechten aangepast zouden moeten worden binnen
het scenario.
Draagvlak of goedkeuring?
In deze fase staat de gemeenteraad voor een
keuze om zijn ambitie en wensbeeld om te zet-
ten in een scenario voor verdere uitwerking.
Het kunnen rekenen op draagvlak vanuit ge-
bruikers en rechthebbenden is daarbij wense-
lijk. Een strikte goedkeuring door al deze part-
ners is te zeer afhankelijk van zakelijke bespre-
kingen die dan nodig zijn over investeringen,
vergoedingen en canon. Los van deze bespre-
kingen zijn op basis van de scenario’s losse
stappen alvast te realiseren, en kan hierop
vooruit gelopen worden. Dit maakt dat
‘welwillende partners’ hun stappen kunnen zet-
ten in de hoop en verwachting dat anderen
zullen volgen.
35

Beoordeling
Specifieke verbeteringen & verslechteringen
In nevenstaande tabel zijn de specifieke verbe-
teringen en verslechteringen van de verschillen-
de scenario’s benoemd ten opzichte van de
bestaande situatie. Hierdoor ontstaat inzicht in
hetgeen er voor partners te winnen of te verlie-
zen valt, waardoor een goed beeld ontstaat van
het verwachte draagvlak waarop gerekend mag
worden.
36

Beoordeling
Om inzicht te krijgen in de grondwaarden en daar-
mee de haalbaarheid is aanvullend gesproken met
Arcus en met Maas Recreatie Bedrijfsmakelaardij.
Doel van deze gesprekken was meer gevoel te
krijgen met de opbrengstvolumes waarmee reke-
ning gehouden kan worden en de interesse vanuit
de markt. De bevindingen zijn in de verkenning
van economische haalbaarheid opgenomen.
Lokale ondernemers
De diverse te ontwikkelen locaties binnen Oostwa-
tering zijn relatief klein, liggen versnipperd op het
terrein van Oostwatering en zijn daarmee voor een
landelijk opererende organisatie niet op voorhand
geschikt. We moeten daarom ook zoeken naar
andere ontwikkelende partijen die maatwerk kan
bieden voor de water-gerelateerde verblijfsrecrea-
tie in welke vorm dan ook, bij geen van de drie
scenario’s ligt één ontwikkelaar voor de hand.
Eerder lokale ondernemers ‘à la strandhuisjes”
zien wij kans van slagen hebben. We denken aan
de huidige pachters WV de Arne, Harten, Meyer /
P-Biog wellicht ook in combinatie met de huidige
gebruikers Zeilschool, wellicht ook nieuwe partici-
panten.
Projectontwikkelaars
We hebben vanuit onze relatie met Arcus, geli-
eerd aan Roompot Vakanties een goed beeld van
de toekomstige ontwikkelingen. Vanuit de strate-
gie en ontwikkeling van verblijfsrecreatie ligt het
speerpunt op renovatie van bestaande verblijfsob-
jecten en bij de ontwikkeling van nieuwe initiatie-
ven op een groter schaalniveau dan Oostwatering.
In een gesprek met Arcus is er echter wel interes-
se gebleken in deze locatie, met name de ontwik-
keling van het bestaande botenstrand met strand-
huisjes is een optie die kansrijk wordt geacht.
Center Parcs ontwikkelt in Nederland niet meer op
grote schaal, enkel binnen bestaande parken
wordt er gerenoveerd en sporadisch uitgebreid.
Nieuwe ontwikkelingen van Center Parcs zijn
grootschalige ontwikkelingen.
Ook Landal Green Parcs heeft haar focus inmid-
dels op het buitenland gelegd waar het de eigen
ontwikkelingen aangaat. Daarnaast neemt Landal
met regelmaat bestaande parken in beheer of ex-
ploitatie, ook nieuwe. Zij zijn dan echter niet be-
trokken bij de ontwikkeling en nemen de opdracht
aan van een vereniging van eigenaren, waarbij
het park ontwikkeld werd door derden en de wo-
ningen verkocht werden aan particulieren of be-
leggers.
Vanuit de grotere projectontwikkelaars en exploi-
tanten is er geen meerwaarde te behalen bij de
herontwikkeling van Oostwatering als geheel ge-
zien de bestaande eigendommen, zakelijk rechten
en de kleinschalige toevoegingen daaraan. Klei-
nere ontwikkelingsmogelijkheden zoals genoemd
zijn echter interessant om op te pakken.
Markttoets projectontwikkelaars
37

Beoordeling
Scenario bedrijfsontwikkeling
Bij dit scenario wordt de infrastructuur wat verder
aangepast. Een nieuwe ontsluiting voor WV Arne
aan de westzijde en het aanbrengen van een knip
in de weg waar WV Arne en Jachtwerf Oostwate-
ring elkaar raken zijn de belangrijkste investerin-
gen op projectniveau. Het is niet goed mogelijk
van deze wegaansluitingen een raming te maken
zonder aanvullend onderzoek. Grondboringen
moeten aantonen in welke omstandigheden ge-
werkt wordt en de waterkerende functie van de dijk
is primair. Dit vergt overleg met het waterschap.
Ook is onbekend op welke plaatsen kabels en lei-
dingen vragen om omlegging of aanpassing. Ver-
keerskundig zal bekeken moeten worden hoe de
beide veranderde inritten moeten aanhaken op de
Polredijk. Aan de oostzijde wordt de toegang her-
ingericht met een tweetal toeritten naar een cen-
traal plein. De investeringen in dit plein zijn minder
groot. Het betreft een oud werfterrein, reeds ver-
hard. Aanpassing van de bestrating en routing zal
veel effect sorteren tegen geringe kosten.
Per scenario zijn in voorgaande de onderdelen, de
meerwaarde, de meeropbrengsten en de meer-
kosten in beeld gebracht op bedrijfsniveau en pro-
jectniveau. Uitgangspunt voor de gemeente Veere
is steeds geweest dat de operatie voor haar finan-
cieel neutraal zou moeten verlopen.
In het stadium van scenario-ontwikkeling is het
niet mogelijk alle onbekenden goed in beeld te
brengen en alle onzekerheid uit te sluiten. Om
binnen deze kaders toch een indruk te kunnen
geven van de financiele haalbaarheid is een korte
analyse gemaakt van de investeringen en meer-
opbrengsten per scenario. Daarbij is omwille van
de overzichtelijkheid gekozen voor een analyse op
projectniveau, er vanuit gaande dat de partners
zelf een analyse op bedrijfsniveau zullen moeten
maken.
Scenario Optimalisatie
Bij dit scenario zijn de investeringen op projectni-
veau beperkt tot het aanpassen van de toegang
(veiligheid, overzicht, uitstraling en het omleggen
van de toegangsweg naar WV Arne over het win-
terstallingsterrein (ca 180 m1). De investeringen
daarin zijn beperkt omdat de betreffende route al
grotendeels verhard is en alleen bestraat zal moe-
ten worden. Uitgangspunt is budget-neutraliteit.
Verkenning van economische haalbaarheid
38

Beoordeling
Over deze mogelijkheid is ook gesproken met Ar-
cus, gelieerd aan Roompot vakanties. Recente
goede ervaringen met een project met strandhuis-
jes in Kamperland geeft Arcus vertrouwen in deze
mogelijkheid. Men is bereid daarover tzt verder te
praten.
Naast het gebied voor strandhuisjes geeft het plein
en de veranderende omgeving ook aanleiding voor
extra bouwvolume rond het plein, naast de Water-
herberg. Functie en omvang zijn nog niet bepaald
en nader in te vullen.
Aanvullend zijn er redenen om de erfpacht aan te
passen door verruiming van de bebouwingsmoge-
lijkheden en daarmee de exploitatiemogelijkheden.
Deze aanvullende opbrengsten zullen nodig zijn
om de overige investeringen te dekken.
Algemeen kan worden gesteld dat de verplaatsing
van het botenstrand een goede en budgettair neu-
trale mogelijkheid voor de gemeente kan zijn in-
dien de ophoging van het botenstrand op een slim-
me manier (werk met werk) kan worden gemaakt
en indien de gronden die daarvoor benut moeten
worden geen extra hoge pachtsom tot gevolg
hebben vanuit het Rijk. Algemeen kan voor dit
scenario gesteld worden dat eigendom bij de ge-
meente Veere gewenst is.
Scenario locatie-ontwikkeling
Dit scenario vergt een forse investering, deels
overlappend met de andere scenario’s. Aanvul-
lend is er de inrichting van een alternatief boten-
strand nodig tussen Veerse Meer en Oostwate-
ring. De kosten daarvoor zijn op dit moment slecht
te ramen. Aanvullend onderzoek is nodig. Het ter-
rein zal straks circa 12.000 m2 ruimte moeten bie-
den die droog, vlak en berijdbaar is met voldoen-
de inlaatplaatsen voor de boten. Bij een ophoging
met gekocht zand belopen de investeringen al
snel een miljoen euro.
De mogelijkheid om werk met werk te maken is
hier een serieuze. Juist door sediment uit het
Veerse Meer toe te passen wordt gewerkt aan
betere diepgang, aantrekkelijke watersport en be-
nutting van het sediment elders. De kans op een
succesvolle combinatie is aanzienlijk. Kostende-
ling is een voor de hand liggende optie.
Andere investeringen zijn de aanpassing van de
toegang, ontsluitingsstructuur, aansluiting op de
Polredijk en verbetering van de totale uitstraling.
Deze onderdelen kennen allemaal een eigen te-
rugverdienmogelijkheid vanuit erfpachtopbreng-
sten.
De locatie waar de belangrijkste verdiencapaciteit
ligt binnen dit scenario is het huidige botenstrand.
Dit terrein is echter niet eenvoudig in te richten
voor alle functies. De dijk is na de inundatie door
geallieerden in de tweede wereldoorlog gedicht
met alle materiaal dat voorhanden was. Aangeno-
men wordt daarom dat onderheien of funderen op
deze plaats niet mogelijk is. Dat beperkt de ont-
wikkelingsmogelijkheden tot lichte constructies,
passend bij het karakter van het gebied.
Verkenning van economische haalbaarheid
39

Beoordeling
In onderstaande tabel is de potentiële effecten voor
de gemeente Veere uitgesplitst per scenario. Hier-
mee wordt een beeld gegeven van de eenmalige
en doorlopende meerwaarde die de maatregelen
zou moeten rechtvaardigen.
In onderstaande tabel is aangeduid welke maatre-
gelen nodig zijn om de scenario’s te realiseren. Er
is onderscheid gemaakt tussen maatregelen op
projectniveau, die met name te maken hebben met
het schuiven en het verbeteren van de indeling van
het gebied en maatregelen op bedrijfsniveau, die
mogelijk worden door de aanpassingen in het ge-
bied.
Maatregelen en effecten per scenario
40

Ten slotte
Vervolgstappen
Deze versie van de concept rapportage is eerder
voorgelegd aan de ambtelijke begeleidingsgroep.
De scenario’s zelf zijn op hoofdlijnen besproken
met de gebruikers. Medio augustus wordt er door
onze bureaus een bijeenkomst georganiseerd met
alle gesprekspartners om feedback te krijgen. In-
tussen is deze versie dan ook in B&W besproken
en voorzien van een eerste reactie. Afhankelijk
van beide uitkomsten wordt dan een aanpassing
gemaakt alvorens het definitieve concept in het
college en de gemeenteraad te bespreken.
Rob Vrolijks en Peter Venbruex
12 augustus 2013
Deze studie brengt een aantal scenario’s in beeld
die een mogelijk nieuwe toekomst voor Oostwate-
ring inluiden. De scenario’s zijn met de gebruikers
besproken en tot stand gekomen. Er is breed
draagvlak voor de gezamenlijke ambitie.
In deze rapportage zijn de scenario’s zo compleet
mogelijk toegelicht, inclusief de afhankelijkheid, de
meerwaarde, de verdiencapaciteit en de investe-
ringen op projectniveau en bedrijfsniveau. Doel
van deze ronde was de mogelijkheden zo com-
pleet mogelijk te presenteren zodat een keuze
gemaakt kan worden voor de ambitie die de ge-
meente nastreeft. Gevolgen voor individuele be-
trokkenen zijn waar mogelijk in beeld gebracht.
De scenario’s zijn alle drie de moeite waard. Zij
zijn onderling combineerbaar en elementen uit het
ene scenario is ook inpasbaar in het andere.
Daarom is als extra laag het ‘cafetariamodel’ toe-
gevoegd, waarmee de losse mogelijkheden en
afhankelijkheid zichtbaar wordt.
De scenarios verschillen van elkaar in realiseer-
baarheid en uitvoeringstermijn. Voor sommige
varianten is een nadere uitwerking nodig en is
medewerking van velen noodzakelijk. Dat maakt
ze minder eenvoudig, maar niet minder de moeite
waard. De keuze is nu aan de gemeenteraad.
Een locatie als Oostwatering in de veranderende
marktsituatie verdient in alle gevallen duidelijkheid
voor de toekomst.
Conclusies en vervolg
41

Masterplan Oostwatering

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

En vedette

En vedette (10)

Masterplan Oostwatering