Financiar imóvel não é tão simples quanto parece. Não no sentido burocrático, mas pelo estudo e planejamento financeiro que os futuros mutuários devem fazer antes de efetivar o financiamento.

1. O que você não pode deixar de saber...
Dicas ao Financiar um Imóvel

2. Dicas
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Simulação
Encargo Mensal
Comprometimento
de Renda
Limite de Valor
de Financiamento
CESH
Sistema de
Amortização
Taxa de Juros
SFI x SFH
Valor de Entrada
CET
Prazo de
Amortização

3. • Caixa Econômica Federal
• Banco do Brasil
• Banco Itaú
• Banco HSBC
• Banco Bradesco
• Banco Santander
Na busca da melhor opção, vale a pena comparar as condições de cada banco.
A tarefa é fácil com ajuda dos simuladores disponíveis nas páginas da internet
dos grandes bancos.

6. Não é possível financiar 100% do valor da compra/venda.
O limite de financiamento determinado pelo Conselho Monetário Nacional –
CMN depende do sistema de amortização escolhido.
Se optar pelo SAC, alguns bancos aceitam até 90% do valor do imóvel.
O valor de entrada pode ser em recursos próprios e/ou FGTS, caso seja
possível o enquadramento.
CMN – até 80% do valor do imóvel

7. O valor da entrada será de no mínimo de 10% do valor do imóvel.
Esse valor pode ser maior estando sujeito ao sistema de amortização
escolhido ou disponível, da capacidade de pagamento (encargo mensal),
dentre outros fatores.
O valor de entrada pode ser em recursos próprios
e/ou FGTS, caso seja possível o enquadramento.
No caso de uso do FGTS como poupança na aquisição com ou sem
financiamento, o imóvel não pode ter sido transacionado também com FGTS
a menos de 03 anos conforme verificação na matrícula do imóvel emitida pelo
Registro de Imóveis.
Valor de Entrada = mínimo 10%
do valor do imóvel (SFH)

8. O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja em torno de 20%,
ou o menor possível.
A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o
comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente
assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a
suprir o seu mínimo existencial; e
O comprometimento de renda deve ser apurado com base no maior encargo
mensal admitido contratualmente, na hipótese da existência de cláusula
contratual que preveja a amortização negativa do saldo devedor em qualquer
prestação ao longo do contrato ou a alteração da taxa de juros durante o
prazo contratual, ainda que o exercício da cláusula seja prerrogativa do
pretendente ao crédito.
Comprometimento de Renda = máximo 30%

10. Prestação (A – Amortização + J – Juros)
• Parcela de amortização - A: é a parcela que é diminuída periodicamente
(em geral, mensalmente) do Saldo devedor. É o dinheiro que você está
reduzindo do saldo devedor. Se não tivesse juros, o valor da amortização
seria o Valor Emprestado dividido pelo número de prestações.
• Parcela de juros – J: calculada de acordo com o percentual constante no
contrato é a remuneração do valor emprestado. O valor dos juros embutidos
em cada prestação é sempre calculado sobre o saldo devedor do empréstimo,
verificado no período imediatamente anterior, apurado com base na taxa de
juros contratada entre as partes.
O valor da prestação será calculado de acordo com o sistema de amortização
escolhido pelo comprador.
Encargo Mensal = Prestação ( A + J ) +
Acessórios ( Seguros + Taxas ).

11. Acessórios (Seguros + Taxas)
• Parcela de seguro mensal: que possui 02 prêmios de seguros, um para cobrir
Danos Físicos no Imóvel – DFI, gerados por forças da natureza, e outro para
quitação do saldo devedor no caso de Morte ou Invalidez Permanente – MIP
do comprador.
 A parcela de seguro mensal (DFI + MIP) é repassada mensalmente pelo
Banco diretamente à Seguradora, portanto não abate no saldo devedor.
• Parcela de Taxa de Administração: É cobrada mensalmente, junto com
as prestações do financiamento, foi estipulada legalmente, com objetivo de
ressarcir o agente financeiro dos custos de
administração nas operações no SFH.
Encargo Mensal = Prestação ( A + J ) +
Acessórios ( Seguros + Taxas ).

12. Basicamente no mercado imobiliário trabalha hoje em dia com 2 sistemas de
amortização: SAC – Sistema de amortização constante e a Tabela PRICE –
Sistema de Amortização Francês.
No SAC a prestação será maior e por consequência o valor a financiar será
menor e no PRICE a prestação será menor e poderá financiar um valor
maior.
SAC: pagamento, por meio de prestações decrescentes,
composta por amortizações iguais e juros decrescentes.
PRICE: pagamento, por meio de prestações iguais e sucessivas,
composta por amortizações crescentes e juros decrescentes.

13. O prazo de amortização é o prazo contratado para finalizar a dívida mediante
pagamentos periódicos.
Quanto maior o prazo, maior será o valor passível de financiamento. Isso pode
ser uma vantagem ou desvantagem, pois quanto maior o prazo, maior o
desembolso de juros ao longo do contrato. Atentar que o prazo também é
limitado a idade: 80 anos e 6 meses, portanto o prazo pode ser menor.
Exemplo:
 Imóvel: R$ 250.000,00
 Financiamento: R$ 200.000,00
 Taxa de juros efetiva: 11% ao ano
 Proponente de 35 anos de idade.
Prazo = máximo 420 meses ou 35 anos
Prazo (anos) Custo Total
15 R$ 370.094,00
20 R$ 426.493,00
25 R$ 482.893,00
30 R$ 539.292,00

14. A taxa de juros influencia diretamente no cálculo do encargos mensal.
Dependendo do Banco e do relacionamento que tiver haverá diferenças nas
taxas de juros ofertadas (em geral para ter uma taxa de juros menor o banco
exigirá algumas reciprocidades: conta salário, conta, cartão de crédito e
cheque especial, dentre outras).
A taxa de juros é um dos componentes que
mais influencia na tomada de decisão para
se fazer a portabilidade habitacional.
Prazo = máximo 420 meses ou 35 anos

15. O CET é uma importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de
contratar um empréstimo ou realizar uma compra a prazo.
Criado pelo Banco Central para dar maior transparência às operações de
crédito, como empréstimos, financiamentos e leasing, o CET traz
informações sobre todas as despesas com as quais o consumidor deve arcar.
Exemplo:
 Empréstimo: R$ 20.000,00
 Encargos: R$ 3.083,85
 Total Financiado: 23.083,85
 Parcelas: 60 x R$ 541,92
 Juros: 15,38 ao ano
CET = Taxa de juros + Taxas + Demais Encargos

16. O CESH é outra importante ferramenta para auxiliar o consumidor na hora de
contratar um empréstimo ou realizar uma compra a prazo.
É calculado considerando-se os fluxos de pagamentos de prêmios previstos,
referentes às coberturas mínimas obrigatórias dos seguros Morte e Invalidez
Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI).
CESH = Prêmios de seguro MIP +DFI

17. A maioria das pessoas que adquire um imóvel precisa fazer uso de
financiamentos. As instituições que cedem estes recursos utilizam, em geral,
dois sistemas: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou Sistema Financeiro
Imobiliário (SFI).
A definição da modalidade do empréstimo imobiliário depende da renda,
do valor do imóvel e da capacidade de pagamento e endividamento do
mutuário.

19. Ao financiar um imóvel, atente-se as
despesas e valores de:
• Valor de entrada do financiamento.
• Valor de taxas e emolumentos cartorários.
• Valor de reforma, decoração e mobília.
• Valor de reserva que ficaria na poupança,
afinal temos que ter uma reserva.
O segredo do sucesso é se planejar de forma adequada, ter equilíbrio para
balancear os objetivos de curto e longo prazo e ter disciplina para seguir o
que foi planejado.
Quanto mais você poupar e investir seu dinheiro, melhores serão as condições
que você terá no momento de negociar com o vendedor.

20. O que devo fazer antes de pleitear o financiamento para comprar imóvel?
• Faça uma poupança, guarde para dar o máximo de entrada e diminua o
número de parcelas do financiamento;
• Se possível, utilize o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço)
para pagar a entrada ou financiar menos ou em menor prazo.
E se quiser pagar à vista?
Não existe nada melhor do que acumular os seus próprios recursos para
comprar um imóvel, pois, além de não pagar taxas de juros é possível conseguir
um desconto na hora de pagar.

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