1.
Bolystforum
Tema:
Boligutvikling,
trender og
marked
Kommunalstyrt
eller
markedsstyrt
utvikling?
v/Eiendomssjef Mads Brannstorph

2.
Innhold
• Kort presentasjon av Utstillingsplassen Eiendom AS
• Kommunalstyrt utvikling
• Noen innledende spørsmål
• Slik tenker en privat boligutvikler – og disse spørsmålene stiller han seg
• Tid er penger – takstameteret går!
• Tilbake til spørsmålet: kommunalstyrt eller markedsstyrt utvikling?
• Noen råd til de 5 største Hedmarkskommunene og Hedmark fylke
• Hvorfor 220.000 innbyggere først i 2030?

3.
Utstillingsplassen Eiendom AS
 Innlandets største eiendomsselskap med hovedkontor på Hamar
 Virksomheten omfatter utvikling og utleie av næringslokaler, hotell og
utvikling av boliger for salg.
 Virksomhet i stor grad basert på samarbeid med øvrige aktører, og har i
dag etablerte selskaper med andre store eiendomsaktører, hotellkjeder
og kommuner.
 Totalt areal i Utstillingsplassen Eiendom AS er ca. 50.000 kvm.
Medregnet andel i tilknyttede selskaper utgjør arealet 160.000 kvm.
 Verdijustert egenkapital i Utstillingsplassen medregnet andel i
tilknyttede selskaper utgjør pr. 31.12.2012 ca. 900 millioner kroner.
 Selskapet forvalter ca. 450.000 kvm næringseiendom.

4.
Parken Borettslag 90 leiligheter – Hamar

5.
Bryggeriet 150 leiligheter - Hamar

6.
Tårnhaven 25 leiligheter - Hamar

7.
Atriumshaven 29 leiligheter - Hamar

8.
Nytt boligprosjekt
Teglgaarden 77 leiligheter - Hamar

9.
Kommunalstyrt utvikling
Hva legger vi i dette?
Kommunen «bestemmer alt»
- hvor det skal utvikles bolig
- hva slags type bolig som skal utvikles
- i hvilket omfang
- når og i hvilken rekkefølge det skal utvikles
- krav til antallet p-plasser/garasjeplasser
- hvilken type arkitektur det skal bygges i
- hvilken farge tegl på bygningsmassen skal ha
- osv.
I tillegg stilles det er rekke krav til utviklers deltakelse og investeringer i ulike former for
kommunal infrastruktur som utvikler må ta del i – eller betale i sin helhet.
Faren er at for mange krav og rammer kan gjøre utviklingsområdene lite attraktive å
utvikle for private utviklere.

10.
Noen innledende spørsmål
- Hvem kjenner best boligmarkedet?
- Hvem har best forutsetninger for å vite hva de mange ulike boligkjøperne
ønsker seg og etterspør i nyboligmarkedet?
- Hvem ser trendene?
- Hvem har kunnskap om betalingsevnen og –viljen til dagens boligkjøpere?
- osv.

11.
Slik tenker en boligutvikler
– og disse spørsmålene stiller han seg
Innledningsvis:
- Hvor ligger boligområdet som skal utvikles?
- Hva er området regulert til?
- Hvilke begrensninger ligger i reguleringsbestemmelsene?
- Hvilke muligheter ligger i reguleringsbestemmelsene?
- Hva koster det å få rådigheten over området?

12.
Slik tenker en boligutvikler
– og disse spørsmålene stiller han seg
Og videre:
- Hvem kan tenke seg å bo her (målgrupper)?
- Hvilke typer bolig vil disse målgruppene ha om 18-24-36 mnd.?
- Hva koster det å bygge disse boligene?
- Hva koster det å få solgt disse boligene?
- Til hvilken (maksimale) pris er det mulig å få solgt disse boligene for
om 18-24-36 mnd.?

13.
Slik tenker en boligutvikler
– og disse spørsmålene stiller han seg
Hensyntatt ovennevnte – og «the key question»:
Er det økonomisk interessant å utvikle boliger i dette
området; eller sagt på en annen måte - er den potensielle
fortjenesten inkludert risikopremien god nok?
Hvis JA – noe å jobbe videre med
Hvis NEI – hva annet kan vi heller bruke vår knapphetsfaktor TIDEN på?

14.
Tid er penger – takstameteret går!
Behandlingstid = kritisk faktor
Områdereguleringsplan; 12/24/36 mnd.?
Milepæl 1 Reguleringsplan/detaljreguleringsplan; 6/12/18 mnd.?
Forprosjekteringsfase; 3-6 mnd.?
- arkitektur
- tekniske fag
- megler
- planløsninger
- konsept
- markedsføring osv.
Milepæl 2 Rammetillatelse (inkl. forhåndskonferanse); 2-4 mnd.?

15.
Tid er penger – takstameteret går!
Klargjøring for salg 2-4 mnd.?
Milepæl 3 Salgsfase; 3-18 mnd.
- lansering
- innovatører; 1-4 uker
- tidlig majoritet; 4-12 uker
- sen majoritet; 12 uker -> ferdigstillelse
- etternølere; etter ferdigstillelse
Beslutning om gjennomføring (v/50-60% solgte)
Mobiliseringsfase (kontrahering av
hovedentreprenør/rigg m.m.); 8 uker
Milepæl 4 Igangsettingstillatelse; 3-6 uker?

16.
Tid er penger – takstameteret går!
(Detaljprosjektering; ca. 50% av byggetid)
Milepæl 5 Byggestart og byggetid; 14-18 mnd. (boligblokk 25-30
leiligheter)
Milepæl 6 Ferdigstillelse og overlevering av leiligheter;
- oppgjør og utbetaling av netto salgssum etter 7-10 dager
Milepæl 7 Ett-årsbefaringer; 12 mnd. etter ferdigstillelse (evt.
utbedringer av feil og mangler)
Milepæl 8 Kjøpers reklamasjonsfrist har utløpt; 48 mnd. senere (inntil 5
år etter ferdigstillelse og overtakelse av leiligheten)
-> «Penga blir værende i kassa»!

17.
Tilbake til spørsmålet
Kommunalstyrt
eller
markedsstyrt
utvikling?

18.
Noen råd til «De 5 største»
Hedmarkskommunene og Hedmark fylke
Hvorfor fokus på de 5 største Hedmarkskommunene?
Hvem snakker vi om?
Ringsaker kommune – 33.417
Hamar kommune – 29.331
Elverum kommune – 20.364
Stange kommune – 19.461
Kongsvinger kommune – 17.638
Samlet «De 5 største» - 120.260 innbyggere av dagens 193.722 i Hedmark
fylke
Kilde: SSB (Q1-2013)

19.
Noen råd til «De 5 største»
Hedmarkskommunene og Hedmark fylke
forts. Hvorfor fokus på de 5 største Hedmarkskommunene?
Fordi; - «De 5 største» utgjør samlet ca. 62% av dagens innbyggertall i fylket
- «De 5 største» har størst forutsetninger for å bidra til vekst i befolkning
- «De 5 største» hadde ved siste måling (SSB: Q1-2013) en samlet økning
på +113 nye innbyggere (de øvrige 17 kommunene hadde en samlet reduksjon
på -110 innbyggere)
- «De 5 største» må ta en større del av ansvaret i å øke Hedmark fylkes
innbyggertall fra dagens 193.722 til 220.000 – en netto økning på hele
26.278 innbyggere i fylket eller +13,5%!
- «De 5 største» ligger innenfor 1,5 times reisetid fra Oslo og en drøy time fra
Gardermoen – og har bymessige kvaliteter
- «De 5 største» må derfor få STØRST FOKUS! De øvrige mindre kommunene
må hjelpes med tiltak om å begrense fraflyttingen gjennom stedstilpassede
tiltak og tilskudds-/støtteordninger (gratis tomt/investeringstilskudd el.l.)

20.
Noen råd til «De 5 største»
Hedmarkskommunene og Hedmark fylke
Hvor vil (de fleste) folk bo?
«De 5 største» kommunene har boligområder som er i eller i nærheten av – og
innenfor «7-min regelen» -> maksimal gangavstand, sykkelavstand,
bussavstand og bilavstand til følgende:
- bysentrum med bymessige service- og handelstilbud
- lokale kommunikasjonsknutepunkt for buss, tog og biler (for å
komme seg sørover mot Gardermoen og Oslo)
- der det bor folk i dag -> Hedmarkinger er sosiale vesen som liker å
«glane» på folk!
Ytre begrensning på fokusområdet for 1. prioritet utviklingsområder for boliger
gir seg når man beregner 7 min. bilkjøring i alle retninger (med utgangspunkt i
jernbanestasjonen / byens sentrum).

21.
Noen råd til «De 5 største»
Hedmarkskommunene og Hedmark fylke
Innledende påstand:
- Dere er dønn avhengige av at private boligutviklere
finner det økonomisk interessant å utvikle bolig i deres
kommuner og i de områdene dere regulerer til
boligformål -> jfr. mål om 220.000 innbyggere.

22.
Noen råd til «De 5 største»
Hedmarkskommunene og Hedmark fylke
Hva må så til?:
- Sørg for å gjøre dere kjent med hvilke områder utviklerne kunne TENKE SEG og har TRO PÅ ift. å
utvikle til boligformål («7 min. regelen»)
- Sørg for å MARKEDSFØRE egne områder dere selv ønsker å regulere til boligformål, både lokalt og
regionalt
- Sørg for å ha tilstrekkelig KAPASITET og KOMPETANSE i plan- og bygningsavdelingen i den
enkelte kommune
- Sørg for å regulere (bolig-)områder på en slik måte at det er tilstrekkelig FLEKSIBILITET i
reguleringsbestemmelsene til at en utvikler kan tilpasse sine prosjekter til HVA MARKEDET
ETTERSPØR
- Sørg for å prioritere INVESTERINGSMIDLER til å ta del i nødvendig og ønsket infrastruktur for
områdene som skal utvikles

23.
Noen råd til «De 5 største»
Hedmarkskommunene og Hedmark fylke
- Sørg for å lage FORUTSIGBARE MODELLER for hva en utvikler må ta del i vedrørende infrastruktur
- Sørg for å legge realistiske FREMDRIFTSPLANER samt gjennomføre disse iht. fastsatt tidsskjema
når det gjelder kommunale infrastrukturtiltak
- Sørg for å «massere skuldrene» til JERNBANEVERKET og STATENS VEGVESEN med stor
innlevelse og følelse, slik at dobbeltspor jernbane og veikommunikasjonen fra hele Hedmark og
sørover kommer på plass så snart som mulig; - hva kan vi hjelpe til med?
…og dere vil ta store steg i riktig retning mot målet om å nå 220.000 innbyggere – men først i 2030!

24.
Hvorfor først 220.000 innbyggere i 2030?
Fordi;
- 220.000 innbyggere i 2020 = U M U L I U S !
- i 2030 er infrastrukturen for bil, buss og tog på plass (forhåpentligvis)
- i 2030 er Oslo og deler av Akershus Nord blitt så dyrt å kjøpe bolig i at «De 5 største» i
Hedmark får en gyllen mulighet til å åpne sine dører for nye gjester etter å ha «pusset
opp og skrubbet huset» - så bra at gjestene aldri har lyst å reise hjem igjen
- i 2030 er det REALISTISK å nå et innbyggertall på 220.000 i Hedmark

25.
Spørsmål?

26.
Takk for oppmerksomheten.