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Vtrust journal of real estate issue 2 japanese (2)

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地価 2014
プノンペンにおける
地価調査の最新報告書
2013年第4半期のプノンペンにおける地価調査
結果によると、平均地価は1,140ドル/㎡でし
た。最低の地価は10ドル/㎡、最高地価は5,900
ドル/㎡でした。
最高地価の地区は、チョムカモーン区のバンケ
ンコン1(BKK1)で、5,900ドル/㎡でした。最低
地価はセンソック区のポニエア・ルー郡で、
ここは未開拓地域で経済効果がないため、10ド
ル/㎡のところもありました。

Publié dans : Immobilier
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Vtrust journal of real estate issue 2 japanese (2)

  1. 1. VTRUST 不動産情報誌 2014年3月3日 第1巻、第2版 2014地価 プノンペンにおける 地価調査の最新報告書 VTRUST グループ企業 www.vtrustproperty.com| www.vtrustappraisal.com| www.vtrustrealty.com Tel: +855-23-224-701 / +855-12-699-553 | Email: seiha@vtrustproperty.com 出版社
  2. 2. 編集及び調査研究チームの紹介 研究所長 Kuy Vat, VTRUST グループ会長 編集長 Hoem Seiha, VTRUST グループ顧問 調査研究チーム Chhit Uys Stevexo, VTRUST Appraisal Co., Ltd.社長 Kuy Mao, VTRUST Realty Co., Ltd.社長 In Sitha, VTRUST Realty Co., Ltd.専務 Chrek Soknim, VTRUST Property Co., Ltd.副社長 編集及び開発チーム Hoem Seiha, レイアウト&デザイナー、編集長 この出版について プノンペンにて出版されるこの出版は、VTRUSTグループが創造したものであり、VTRUSTグループに帰属性 があります。この出版物は複製・再生・出版物の一部を利用あるにあたっては、本出版社に認可を受ける べきのである。この出版は、VTRUST グループであるVTRUST Property,VTRUST RealtyとVTrust Appraisal、その 他の不動産会社との共同による成果物である。 推薦図書目録 Vtrust Appraisal, Vtrust Property and Vtrust Realty. (2014). Land Prices: Final Report of the Land Price Survey in Phnom Penh. Phnom Penh: VTRUST Group of Companies. VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | 1頁
  3. 3. VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | 2頁 2013年第4半期のプノンペンにおける地価調査 結果によると、平均地価は1,140ドル/㎡でし た。最低の地価は10ドル/㎡、最高地価は5,900 ドル/㎡でした。 最高地価の地区は、チョムカモーン区のバンケ ンコン1(BKK1)で、5,900ドル/㎡でした。最低 地価はセンソック区のポニエア・ルー郡で、 ここは未開拓地域で経済効果がないため、10ド ル/㎡のところもありました。 2008年の不動産バブルが発生し、不動産価格が 急騰しました。需要と供給のバランスが崩れ、 高価格になりました。バブル発生で高騰した物 件価格が経済状況や需要に合わなくなり、供給 過剰、資金不足になった不動産取引者が多く現 れ、不動産の流動化が止まりました。 2010年の不動産バブル崩壊後、他国の不動産価 格の上昇を受け、不動産の通常市場価格が徐々 に上がっていきました。 概略 背景 平均価格 最低価格 最高価格 プノンペン $1,440 $10 $6,070 $1,440 $10 $6,070 $- $1,000 $2,000 $3,000 $4,000 $5,000 $6,000 $7,000 2013年第4半期にプノンペンにおける地価変動
  4. 4. VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | 3頁 調査方法 サンプリング 地価調査では660人が抽出され、プノンペンの9 区96地区において取引された者が該当者になっ ています。各地区は平均で8人の物件売主を調 査対象としました。調査対象の地区によって は、サンプル数が限定された地区もあれば、多 数のサンプルを受け入れた地区もありました。 サンプリングは場所、ランダム、チェン・サン プリング方法にて正確な地価データが得ること ができました。サンプリングの9%は、不動産 仲介会社により集計しました、91%はそれ以外 でした。 調査対象となるものは幾つの種類に分けられ、 多くのは裏通り(メインストリートではない) で63%を占め、メインストリートは27%でし た。その他の10%は未分類であります。 79 76 86 65 41 57 75 81 100 N u m b e r o f s u b ject: 660 12% 12% 13% 10% 6% 9% 11% 12% 15% Pe rce n tage: 100% 0 100 2 00 300 400 500 600 700 Ch am karm on Daun P enh Pram pir Makara Tou l Ko rk Meanch ey Number of Subjects taken i n the land prices survey by district( Khan) 不動 産会 社で はな い… 不動 産会 社 9% サンプリングの職業 サンプリングの職業 サンプリング場所の種類 大通 り 27% 裏通 り 63% 未分 類 10% サンプリング場所の種 類(通りによる) 2014年の初に、地元の不動産会社 VTRUST Realtyが、プノンペンでの2013年に不動産売買 報告書を出発しました。 報告書によると、市内 中心部のメインストリートの平均地価は1,560 ドル/㎡、最低価格は40ドル/㎡、最高は5,000 ドル/㎡でした。市内の他地域(メインスト リート以外)では、平均940ドル/㎡で、最低が 20ドル/㎡、最高が3,300ドル/㎡でした。 不動産地価が最高の商業地及び経済中心部にあ ります。例えば、バンケンコン地区は5,000ド ル/㎡、チャトムック地区も5,000ドル/㎡、 チェイチュム・ニアハとプサ・トメイ地区は 4,000ドル/㎡まで高騰している。 $- $1,000 $2,000 $3,000 $4,000 $5,000 $6,000 平均価格 最低価格 最高価格 平均価格 最低価格 最高価格 大通り(メインストリート) 裏通り(メインストリートではない) ソース: VTRUSTRealty Co.,Ltd. 及び VMC Real Estateの地価報告書 2013年にプノンペンにおける実際の土地取引平均価格 $- $1,000 $2,000 $3,000 $4,000 $5,000 $6,000 オールッセイ地区 チェイチョムネアハ地区 プサートムトメイ地区 バンケンコン地区 チャトムック地区 ソース: VTRUSTRealtyCo.,Ltd. 及びVMC Real Estate地価報告書 プノンペンにおける高価土地上位5位(2013年の実際の取引) 79 76 86 65 41 57 75 81 100 サンプリング合 計660 12% 12% 13% 10% 6% 9% 11% 12% 15% 100% 0 100 200 300 400 500 600 700 チョムカーモーン ドンカーオ ドーンペン ポーセンチェイ 7マカラ センソック トゥアル・コーク ルッセイ・ケオ ミアンチェイ 合計 各区における調査サンプリング
  5. 5. 調査物件の64%が住宅地にあり、50%が商業・ 工業団地及び開発地域にありました。 そして、多くの土地は建物が付きであり、38% は更地のです。 フラット・ハウスが付いている 土地の28%がメインストリートにあり、フラッ ト・ハウスが付いている土地の9%が裏通り (メインストリートではない)にあります。 情報収集方法 サンプリングの収集は、プノンペンにおける全 ての区・地区で行われた土地売買の情報により ます。調査員10人が売り土地のマークを探し、 電話番号を記録、インタビューのアポイントを とりました。該当者と会えない場合は、電話で インタビューをしました。 情報は、直接の対面と電話によるインタビュー で収集しました。対面のインタビューが困難な ケースが多かったため、物件売主との電話イン タビューが中心に実行しました。電話インタ ビューでは、調査員が正確な情報を得るため に、多様な問題が発生しました。例えば、雑音 による聞き取りにくさ、微妙な意義の捉え、不 親切な対応等がありました。 データ分析 データ分析は「Epi Info7」ソフトウェアを使用 しました。「エクセル7」がグラフ、テーブ ル、チャート作成に活用されました。「Epi Info ソフト」は主に医学で使用されていますが、 「Epi Info7」は統計データ分析に最先端能力を 持っているため、マッピング、アンケート、オ ンライン調査の機能が多様化されました。 制約 この調査の制約は、現地データ収集に必要な市 内の数多くのサンプルを集めることでありま す。しかし、抽出したサンプルが協力的な回答 を得ましたが、対面インタビューを行わず、電 話での対応が多かった点があります。電話調査 は実物が見れないため、情報を得られなかった ケースも多いと考えます。 データ分析及び物件の評価に関しては、平均価 格設定には多少外れることがあると考えられま した。実際の地価評価方法では、建物の現価格 から評価するために、建物の値段が除外されま す。この方法により、最も近隣の地価を調べる ことができます。建物評価の制約は、多様の値 段で推測されるにも関わらず、実物が見れない ため、調査員が単に遠くから予想するから、建 物の実際のサイズ、位置、条件によって値段が 異なってくると考えました。また、建物の減価 償却方法は、建物を評価することはできまん。 VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | 4頁 地価調査結果 商業地, 50% 産業地区, 23% 住宅地 , 64% 開発地域, 8% 地価調査におけるサンプリングの特徴 マンション 1% 住宅街のフラット 7% 大通りのフラット 28% 裏通りのフラット 9% 木造住宅 11% 住宅街のヴィラ 1% 一戸建て5% 建物が付かない 38% 建物付きのサンプリング
  6. 6. VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | 5頁 VTRUST グループによる地価調査結果2013年第4半期 VTRUST REALTYによる2014年地価調査報告書 (実際の取引) 地区別 問い合わせ値段 大通り 裏通り 平均 最低 最高 平均 最低 最高 平均 最低 最高 チョムカーモン区 $ 2,360 $ 1,010 $ 5,900 $ 3,250 $ 1,500 $ 5,000 $ 1,650 $ 750 $ 1,800 バンケンコン地区 $ 2,500 $ 1,000 $ 5,900 $ 3,500 $ 2,000 $ 5,000 $ 2,850 $ 1,200 $ 3,300 バンケンコン3 $ 2,000 $ 1,100 $ 2,600 $ 2,750 $ 2,000 $ 3,500 $ 1,500 $ 1,200 $ 1,800 バンケンコン1 $ 3,300 $ 1,200 $ 5,900 $ 3,900 $ 2,800 $ 5,000 $ 2,800 $ 2,300 $ 3,300 バンケンコン2 $ 2,100 $ 1,000 $ 3,800 $ 3,250 $ 2,000 $ 4,500 $ 1,500 $ 1,200 $ 1,800 バントロバエック $ 1,810 $ 1,200 $ 2,970 $ 2,050 $ 1,800 $ 2,300 $ 1,400 $ 1,100 $ 1,700 オリンピック $ 2,680 $ 1,440 $ 4,520 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,400 $ 1,100 $ 1,700 プサ・ダウム・トカウ $ 1,750 $ 770 $ 2,710 $ 1,950 $ 1,500 $ 2,400 $ 1,125 $ 750 $ 1,500 トム・ヌップ・トゥック $ 2,620 $ 1,530 $ 4,810 $ 2,250 $ 2,000 $ 2,500 $ 1,250 $ 900 $ 1,600 トゥル・スヴァイ・プレイ $ 2,790 $ 2,020 $ 4,030 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,450 $ 1,200 $ 1,700 トゥル・スヴァイ・プレイ1 $ 2,780 $ 2,120 $ 3,460 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,450 $ 1,200 $ 1,700 トゥル・スヴァイ・プレイ2 $ 2,800 $ 2,020 $ 4,030 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,450 $ 1,200 $ 1,700 トゥル・トムプーン1 $ 1,850 $ 1,150 $ 2,610 $ 2,200 $ 1,600 $ 2,800 $ 1,350 $ 1,000 $ 1,700 トゥル・トムプーン2 $ 2,100 $ 1,580 $ 3,470 $ 2,200 $ 1,600 $ 2,800 $ 1,350 $ 1,000 $ 1,700 ドウンーペン区 $ 3,628 $ 1,042 $ 5,830 $ 3,750 $ 2,500 $ 5,000 $ 2,200 $ 1,600 $ 2,800 チャ・ト・ムック $ 3,390 $ 1,250 $ 5,310 $ 4,000 $ 3,000 $ 5,000 $ 2,300 $ 1,800 $ 2,800 チェイ・チュム・ネアハ $ 4,200 $ 2,500 $ 5,160 $ 3,500 $ 3,000 $ 4,000 $ 2,250 $ 1,700 $ 2,800 プサ・トメイ $ 3,450 $ 1,040 $ 5,830 $ 3,250 $ 2,500 $ 4,000 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 ミアン・チェイ区 $ 830 $ 100 $ 2,990 $ 1,175 $ 350 $ 2,000 $ 925 $ 250 $ 1,600 ベン・トムプン $ 1,680 $ 880 $ 2,990 $ 1,800 $ 1,600 $ 2,000 $ 1,150 $ 700 $ 1,600 チャ・オンレー $ 930 $ 420 $ 1,620 $ 1,200 $ 900 $ 1,500 $ 600 $ 400 $ 800 チュバー・オンパアウ $ 910 $ 220 $ 2,030 $ 1,350 $ 900 $ 1,800 $ 800 $ 500 $ 1,100 ニロート $ 760 $ 230 $ 1,800 $ 750 $ 600 $ 900 $ 400 $ 300 $ 500 プレーク・アエング $ 330 $ 100 $ 670 $ 375 $ 300 $ 450 $ 275 $ 250 $ 300 プレーク・プラー $ 330 $ 110 $ 500 $ 350 $ 300 $ 400 $ 225 $ 200 $ 250 ストゥン・ミアン・チェイ $ 810 $ 260 $ 1,710 $ 1,200 $ 900 $ 1,500 $ 625 $ 450 $ 800 ヴィアル・スバウ $ 450 $ 220 $ 730 $ 400 $ 350 $ 450 $ 275 $ 250 $ 300 ポーセンチェイ区 $ 270 $ 20 $ 1,810 $ 920 $ 40 $ 1,800 $ 135 $ 20 $ 250 チャウム・チャウ $ 720 $ 360 $ 1,340 $ 1,150 $ 500 $ 1,800 $ 200 $ 150 $ 250 コムボール $ 40 $ 30 $ 60 $ 50 $ 40 $ 60 $ 30 $ 25 $ 35 クラング・トヌング $ 50 $ 40 $ 70 $ 90 $ 100 $ 120 $ 33 $ 25 $ 40 プルング・チェッ・ルテッ $ 60 $ 30 $ 80 $ 50 $ 40 $ 60 $ 28 $ 20 $ 35 トロペアング・クロサング $ 90 $ 30 $ 180 $ 45 $ 40 $ 50 $ 28 $ 20 $ 35 プラムピー・マカラ区 $ 2,700 $ 1,010 $ 5,150 $ 2,250 $ 1,500 $ 3,000 $ 1,750 $ 1,500 $ 2,000 モノルム $ 3,200 $ 1,790 $ 4,170 $ 2,300 $ 1,800 $ 2,800 $ 1,800 $ 1,600 $ 2,000 オールッセイ $ 1,920 $ 1,010 $ 4,570 $ 3,000 $ 2,500 $ 3,500 $ 1,800 $ 1,600 $ 2,000 トゥル・コーク区 $ 2,260 $ 1,000 $ 5,340 $ 2,400 $ 1,800 $ 3,000 $ 1,350 $ 900 $ 1,800 バン・サラーング $ 2,210 $ 1,040 $ 3,430 $ 2,400 $ 1,800 $ 3,000 $ 1,600 $ 1,400 $ 1,800 プサ・ダウムコー $ 2,760 $ 1,040 $ 5,340 $ 2,400 $ 1,800 $ 3,000 $ 1,750 $ 1,500 $ 2,000 プサ・デポー3 $ 2,560 $ 1,610 $ 2,890 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,550 $ 1,400 $ 1,700 プサ・デポー1 $ 2,420 $ 1,850 $ 3,130 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,550 $ 1,400 $ 1,700 プサ・デポー2 $ 2,810 $ 2,220 $ 3,890 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,550 $ 1,400 $ 1,700 トゥク・ローオック $ 1,900 $ 1,000 $ 3,470 $ 2,150 $ 1,800 $ 2,500 $ 1,400 $ 1,200 $ 1,600 バンコック $ 1,260 $ 650 $ 2,410 $ 2,300 $ 1,800 $ 2,800 $ 1,100 $ 700 $ 1,500 バンコック1 $ 1,210 $ 650 $ 1,800 $ 2,300 $ 1,800 $ 2,800 $ 1,100 $ 700 $ 1,500 バンコック2 $ 1,310 $ 710 $ 2,410 $ 2,400 $ 1,800 $ 3,000 $ 1,100 $ 700 $ 1,500 ドンカーオ区 $ 160 $ 20 $ 920 $ 450 $ 100 $ 800 $ 85 $ 20 $ 150 チューン・アエーク $ 200 $ 90 $ 430 $ 250 $ 150 $ 350 $ 115 $ 100 $ 130 ドアング・カーオ $ 450 $ 130 $ 920 $ 475 $ 150 $ 800 $ 125 $ 100 $ 150 プレイ・ソー $ 60 $ 30 $ 100 $ 175 $ 150 $ 200 $ 80 $ 60 $ 100 プレイ・ヴェング $ 120 $ 50 $ 310 $ 125 $ 100 $ 150 $ 65 $ 50 $ 80 スピアン・トモー $ 50 $ 20 $ 180 $ 140 $ 100 $ 180 $ 35 $ 20 $ 50
  7. 7. VTRUST 不動産情報誌| 第1巻、第2版| 地価 2014: プノンペンにおける地価調査の最新報告書 | 6頁 VTRUST グループによる地価調査結果2013年第4半期 VTRUST REALTYによる2014年地価調査報告書 (実際の取引) 地区別 問い合わせ値段 大通り 裏通り 平均 最低 最高 平均 最低 最高 平均 最低 最高 Russey Keo District $ 680 $ 30 $ 4,470 $ 875 $ 250 $ 1,500 $ 445 $ 90 $ 800 Ruessei Kaev $ 960 $ 300 $ 1,580 $ 1,100 $ 700 $ 1,500 $ 500 $ 300 $ 700 Chrang Chamreh Areas $ 510 $ 100 $ 1,230 $ 450 $ 350 $ 550 $ 225 $ 150 $ 300 Chrang Chamreh Muoy $ 360 $ 100 $ 1,300 $ 475 $ 400 $ 550 $ 225 $ 200 $ 250 Chrang Chamreh Pir $ 710 $ 370 $ 1,230 $ 425 $ 350 $ 500 $ 205 $ 180 $ 230 Chrouy Changva $ 670 $ 120 $ 1,530 $ 1,000 $ 800 $ 1,200 $ 700 $ 600 $ 800 Preaek Lieb $ 360 $ 160 $ 830 $ 325 $ 300 $ 350 $ 110 $ 100 $ 120 Tuol Sangkae $ 1,080 $ 360 $ 1,610 $ 950 $ 800 $ 1,100 $ 500 $ 300 $ 700 Kiloumaetr Lekh Prammuoy $ 200 $ 80 $ 330 $ 275 $ 250 $ 300 $ 105 $ 90 $ 120 Sen Sok District $ 770 $ 10 $ 2,680 $ 780 $ 60 $ 1,500 $ 363 $ 25 $ 700 Phnom Penh Thmei $ 1,350 $ 290 $ 2,680 $ 1,250 $ 1,000 $ 1,500 $ 525 $ 350 $ 700 Samraong $ 40 $ 20 $ 100 $ 125 $ 100 $ 150 $ 45 $ 30 $ 60 Ponhea Pon $ 30 $ 10 $ 50 $ 70 $ 60 $ 80 $ 43 $ 25 $ 60 2013年第4半期にて行われた地価調査結果に よると、プノンペンの平均地価は1,440ド ル/㎡、最低価格が10ドル/㎡、最高価格が 5,900ドル/㎡でありました。 最高地価の土地は経済中心部にあり、住宅地で インフラが整備され、主要ショッピングセン ターの近く、または賑やかな通りにあります。 一方、最低地価の土地はプノンペン中心部から 大きく離れ、経済効果がなく、未開拓でインフ ラが未整備、経済的利益を生み出しにくいとこ ろにあります。 過去、カンボジアでは地価調査はなかったた め、この調査が不動産会社にとってとても重要 な財産になります。土地の値段あるいは市場価 格は、不動産査定者が単に比較及び計算を行っ て、近接での事例価格が設定されます。この報 告書の地価は一般の不動産、特に土地に使用で きるデータであると言えます。 既存の地価報告書や他の資料を比較した結果、 プノンペン及び近隣の区・地区の地価の平均は VTRUST Realtyまたは地元のメディアの報告書に 近いものでありました。 VTRUSTの地価調査報告書は、不動産情報を与え ていますが、まだまだ完璧なものだと言えませ ん。この報告書に示す内容は他の既存の地価報 告書と比較し、信頼できる情報源だと確信して おります。地価調査内容は、不動産業に対して 大きく貢献しているが、更なる調査・研究・分 析が続けられ、最も正確及び信頼できるプノン ペンの地価情報を得られるのであります。 $- $1,000 $2,000 $3,000 $4,000 $5,000 $6,000 $7,000 プノンペンにおける高価地区上位10(調査結果 による) $- $10 $20 $30 $40 $50 $60 プノンペンにおける低価下位10(調査結果による) 結論
  8. 8. Hoem Seiha Kuy Mao Kuy Vat Chit Uys Stevexo Chrek Soknim In Sitha Hon Mengheang 調査・編集チーム 面積事項 この出版物の中に示される情報・図・統計・意見は、あくまでもVTRUST及び編集者のも のであり、VTRUSTが提供する情報に対しては保証をしません。また、本情報に起因する 全ての責任を免れるのであります。 2014年3月3日 第1巻、第2版

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