MAESA-Caxias do Sul, oportunidade para renovação urbana através de OUC

MAESA- Caxias do Sul, oportunidade para inovação e
desenvolvimento urbano através de Operações Urbanas
Consorciadas - OUC
Miguel Ángel Pino Quilodrán
Arquiteto Urbanista
MSc. Hábitat Sustentável & Eficiência Energética
Biossplena Projetos Ecodinâmicos
Maio/2017

ÍNDICE
I INTRODUÇÃO
• Perguntas e inquietudes
•Objetivos da Renovação Urbana
•Exemplos de renovação urbana latino americanos
•Operação Urbana Consorciada – OUC
II ÁREA MAESA
• Localização
•Evolução do complexo industrial MAESA
•Situação atual da edificação
•Diagnóstico situação urbana
III AÇÕES DE RECUPERAÇÃO URBANA
• Intenções de recuperação por parte do municipio
•Proposta de desenvolvimento urbano
MAESA-Caxias do Sul,
oportunidade para inovação e desenvolvimento urbano através de OUC

I INTRODUÇÃO
•Perguntas e inquietudes
• O que motiva um processo de revitalização urbana?
• Qual a área de abrangência?
• Quais são as ações necessárias para alcançar o sucesso da iniciativa?
• Quem serão os atores dentro do processo? E quais suas atribuições?
• Como financiar as obras civis e de recuperação?
• Como reaproveitar bens tombados respeitando o patrimônio e
rentabilizando lhes?
• Como iniciar o processo? Como dar continuidade à ação?
MDSMPIER–Amsterdã/Holanda
E-GATE–Melbourne/Austrália

I INTRODUÇÃO
•Objetivos da Renovação Urbana
• Criar propostas de ocupação dentro de uma área urbana em deterioro e com
potencial de desenvolvimento, por meio da aplicação de instrumentos de
Políticas Urbanas.
• O foco principal será promover a interação entre órgãos públicos e iniciativa
privada no desenvolvimento e revitalização de uma área.
• Para que estas parcerias ocorram no âmbito das cidades e regiões é preciso
exercitar possibilidades e propor políticas públicas que se adequem a estas
iniciativas.
Empatia entre
atores urbanos
Necessidades
Infraestrutura
Valorização
Uso do Solo
Reaproveitar
edificações
Plano Diretor X
Operações Urbanas
Interesse Privado X
Público-Políticos
Bairro isolado X
Integração com cidade
Gentrificação X
Cidade inclusiva
Negociar
contrapartidas
Descentralizar cidade
com novos pólos de
desenvolvimentos
Promover usos mistos
DesafiosDilemas
CALLE10–Medellin/Colômbia
PaisVasco/Espanha

RIBERANORTE–Concepción/Chile
Situação Inicial
I INTRODUÇÃO
•Exemplos de renovação urbana latino-americanos
Estación de Ferrocarril
Plaza España
Estación de Ferrocarril
Plaza España

Projeto - 1999
I INTRODUÇÃO

I INTRODUÇÃO
Situação atual – 2014/16

I INTRODUÇÃO
MALECON2000–Guaiaquil/Equador
Situação Inicial
Morro Santa Ana – Bairro
Las Peñas
Mercado Sur

I INTRODUÇÃO
Projeto – 1997-99
Palaço de Cristã
Ex - Mercado Sur

I INTRODUÇÃO
Morro Santa Ana – Bairro
Las Peñas
Situação Atual 2016
Palaço de Cristã
Ex - Mercado Sur

•Operação Urbana Consorciada – OUC / BRASIL
I INTRODUÇÃO
OBJETIVOS DAS OUC:
• Integração público/privado;
• Viabilizar obras para melhorias urbanas, através do
Pagamento de Contrapartidas atrativas para a iniciativa
privada;
• Construção de cidade Democrática e Incluente;
• Participação da Sociedade Civil;
• Diversidade de Obras e Equipamentos executados pela
OUC
• Com base neste instrumento, exemplificar sua aplicação no conjunto do antigo
Complexo industrial da MAESA, localizada na cidade de Caxias do Sul/RS
“O conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder
Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores,
usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de
alcançar, em uma área, transformações urbanísticas estruturais,
melhorias sociais e a valorização ambiental”.
• No Brasil, um dos instrumentos Urbanísticos de Parcerias Públicos Privadas (PPP)
• Inserida dentro da Lei Federal N°10.257/2011 «Estatuto da Cidade», encontra-se definida segundo art. 32 §1º
como:

• Localização
MAESA -
Caxias do Sul
II ÁREA MAESA
Flores da
Cunha
Caxias
do
Sul

•Evolução do complexo industrial MAESA
II ÁREA MAESA
MAESA = “Metalúrgica Abramo Eberle”, sendo um dos símbolos da pujança do Município e
do Estado do Rio Grande do Sul no setor metalmecânico.
1948
Fonte: Studio Geremia
1956 1970
Fonte: Acervo Arquivo Histórico Municipal João Spadari Adami
1973
1964197919882002
2014
2014
Fonte: Base Geoprocessamento Dados GEOCaxias
Fonte: Acervo Arquivo Histórico Municipal João
Spadari Adami (1973) e Severino Schiavo (2014)

•Situação atual da edificação
II ÁREA MAESA
Foi recebido pelo Estado do Rio
Grande do Sul como forma de
compensação a débitos tributários,
sendo repassado ao Município de
Caxias do Sul através da Lei
Estadual N° 14.617/2014,
escriturada recentemente, dia
31/03/2016.
Fonte: Jornal Ponto Inicial
Fonte: M.A.P.Quilodrán

II ÁREA MAESA
Esquina P. Tomasi e Dom Jose Bareia
Fonte: M.A Pino
Rua Dom Jose Bareia
Fonte: M.A Pino
Rua Dom Jose Bareia / Fonte: M.A Pino
Rua Plácido de Castro /Fonte: M.A Pino
Rua Dom Jose Bareia / Fonte: M.A Pino
Centro At. Psicosocial / Fonte: M.A Pino Quilodrán

II ÁREA MAESA
Potencial mercadológico no perímetro da MAESA, Caxias do Sul – RS. Fonte: Edição Própria baseado na análise Georreferencial GeoCaxias.
ÁREA PÚBLICA EM CONSOLIDAÇÃO INDUSTRIAS DESATIVADAS SUBAPROVEITADA
• Áreas vizinhas muito valorizadas pelo mercado imobiliário, encontram-se
em fase de Consolidação;
• Apresenta vazios urbanos e indústrias desativadas; consideradas como
Áreas obsoletas e subaproveitadas .
Parque M. Lobato / Fonte: M.A Pino Quilodrán
Rua dos Farrapos frente ao Parque M. Lobato
/ Fonte: M.A Pino Quilodrán
Prédios em fase de entrega e construção
/ Fonte: M.A Pino Quilodrán
Rua Santos Dumont em direção ao Centro /
Fonte: M.A Pino

• Intenções de recuperação por parte do município
• Janeiro 2014: Comissão Especial de Uso do Prédio da MAESA.
• Criação do Projeto de Intervenção, a partir do qual foram definidos os parâmetros
para a ocupação do prédio.
• Conceito de uso: “transformar o conjunto de Prédios da MAESA numa grande
área de convivência e lazer para a comunidade de Caxias do Sul, levando em
conta todas as condicionantes históricas, urbanísticas, socioambientais e
paisagísticas, em função de demandas que fundamentem em uso consistente e
realista”.
• Tipo de projeto: Suporte ou consolidação urbana, visto que a área já possui
atrativos, entretanto, muito abaixo do seu potencial.
• Impacto de vizinhança indica que: “pela natureza do equipamento urbano e pelos
interesses convergentes que ele desperta pode-se estimar uma concorrência
crescente de demandas e ofertas relacionadas ao ramo imobiliário”.

•Proposta de desenvolvimento urbano
Área proposta O.U.C = 1.073.000 m2 / 107 ha
POLIGONO PROPOSTA
1700 m
1100 m
680m
Rua Sinimbu
Rua Tronca
RuaAlfredoChaves
Rua Sarmento Leite
MAESA

REFLEXÕES FINAIS
•Reflexões
• Municípios como GESTORES dos Bens e Serviços Públicos;
• DELEGAR administração e manutenção da infraestrutura pública: CONCESSÃO;
• Privados: PROMOVEDORES e DESENVOLVEDORES;
• Usuários e moradores como BENEFICIÁRIOS: promovendo o ASSOCIATIVISMO entre ATORES
ATIVOS DA CIDADE através de DIÁLOGOS PROPOSITIVOS;
• Resposta à necessidades DIVERSAS: FLEXIBILIDADE;
• TRANSFORMAR CONTINUAMENTE a matriz produtiva : RESILIÊNCIA;
• Atrair as MUDANÇAS, respeitando as experiências do PASSADO: IDENTIDADE;
• Combinação de usos: DIVERSIDADE;
• Planejar a CURTO, MÉDIO e LONGO PRAZO, com colaboração de TODOS OS ATORES DA CIDADE.
Dilemas DesafiosNecessidades
Oportunidades MetasSoluções
INICIATIVAS SUSTENTAVEIS

Muito Obrigado!!!!
miguel.pino@biossplena.com.br

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