Presentatie gehouden tijdens dag 1 van het 20e Hypotheken Event op 15 februari in het Krasnapolsky Hotel Amsterdam. www.hypothekenevent.nl

1. Is er volledig herstel mogelijk op
de markt van koopwoningen?
Peter Boelhouwer
Onderzoeksinstituut OTB

2. Inhoud
• Ontwikkelingen op de markt van
nieuwbouwwoningen
• Ontwikkelingen op de markt van bestaande
koopwoningen
• De prijsontwikkeling van koopwoningen
• Ontwikkelingen op de hypothekenmarkt
• Het consumentenvertrouwen in de
koopwoningenmarkt
• Overige structurele veranderingen
• Naar nieuwe marktverhoudingen?
• Discussiepunten

3. 7 2010
Bouwvergunningen en gereedgekomen
1 2010
7 2009
1 2009
7 2008
1 2008
7 2007
woningen huur en koop
1 2007
gereedgekomen
7 2006
1 2006
7 2005
1 2005
7 2004
1 2004
7 2003
bouwvergunningen
1 2003
7 2002
1 2002
7 2001
1 2001
7 2000
1 2000
7 1999
1 1999
7 1998
1 1998
7 1997
1 1997
7 1996
Bron: CBS
1 1996
120000
100000
0
80000
60000
40000
20000

4. Verkochte nieuwe koopwoningen
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

5. Verkochte nieuwe koopwoningen en
mutatie t.o.v. vorig jaar
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
22%
-4%
15000
-16%
10000
5000 -31% -28%
0
2005 2006 2007 2008 2009
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

6. 50,0
100,0
150,0
200,0
250,0
300,0
350,0
,0
1997 I
1997 III
1998 I
1998 III
1999 I
1999 III
2000 I
2000 III
Bron: Monitor Nieuwe Woningen
2001 I
2001 III
2002 I
Eengezins
2002 III
2003 I
2003 III
2004 I
2004 III
2005 I
Appartement
2005 III
2006 I
2006 III
Totaal
2007 I
2007 III
2008 I
koopwoningen (x € 1.000)
2008 III
2009 I
2009 III
Verkoopprijs van verkochte nieuwe
2010 I
2010 III

7. Mutatie afzet en prijs nieuwe koopwoningen
Periode Afzet Verkoopprijs
2009 t.o.v. 2008 -28% -9%
1e helft 2010 t.o.v. 99% 2%
1e helft 2009
3e kwartaal 2010 t.o.v. 16% 1%
3e kwartaal 2009
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

8. Mutatie afzet nieuwe koopwoningen per
landsdeel
Periode Noord Oost West Zuid
2009/2008 -36 -18 -30 -30
(totaal -28)
1e helft 2010/ 75 96 101 100
1e helft 2009
(totaal 99)
3e kw. 2010 10 -5 17 42
3e kw. 2009
(totaal 16)
Bron: Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB

9. Verkoopportefeuille1 aan het begin van het
kwartaal naar woningtype
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3 1 3
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Eengezins Appartement Totaal
1
Verkoopportefeuille is bepaald op basis van aangemelde projecten waaruit minimaal één
woning is verkocht Bron: Monitor Nieuwe Woningen

10. Aantal transacties in bestaande voorraad
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Totaal Eengezins Appartem.
Bron: Kadaster

11. Volume afgesloten hypotheken
25.000
Miljoen €
20.000
15.000
10.000
5.000
0
1
1
3
1
1
3
1
3
1
3
3
3
1
1
3
3
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
K
03
03
04
04
05
05
06
06
07
07
08
08
09
09
10
10
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
< 1 jaar 1-5 jaar > 5 jaar
Bron: DNB

12. Marktindicator
ap
100
110
120
130
50
60
70
80
90
r0
jul 4
0
ok 4
t0
jan 4
0
Bron: CBS, OTB
ap 5
r0
jul 5
0
ok 5
t0
jan 5
0
ap 6
r0
jul 6
0
ok 6
t0
jan 6
0
ap 7
r0
jul 7
0
ok 7
t0
VEH marktindicator
jan 7
0
ap 8
r0
jul 8
0
ok 8
t0
jan 8
0
ap 9
r0
jul 9
Koopbereidheid
VEH Marktindicator
0
ok 9
t0
jan 9
1
ap 0
r1
jul 0
1
ok 0
t1
0
0
10
20
30
-50
-40
-30
-20
-10
Koopbereidheid

13. 10
Nominale en reële koopprijsontwikkeling,
1985-2010 (mediane verkoopprijs NVM)
20
1 09
20
1 08
20
1 07
20
1 06
20
1 05
20
1 04
20
1 03
20
1 02
20
1 01
20
1 00
20 reële prijs
1 99
19
1 98
19
1 97
19
nominale prijs
1 96
19
1 95
19
1 94
19
1 93
19
1 92
19
1 91
19
1 90
19
1 89
19
1 88
19
1 87
19
1 86
19
Bron: NVM
1 85
19
1
0
50
300
250
200
150
100

14. 3 10
0
12
3 09
0
12
3 08
20
1
Appartementen
Woningprijsindex Kadaster
3 07
0
12
3 06
0
12
3 05
0
12
3 04
20 Eengezinswoning
1
3 03
0
12
3 02
0
12
3 01
0
12
Alle woningen
3 00
20
1
3 99
9
11
3 98
9
11
3 97
19
2005 = 100
1
3 96
9
11
Bron: CBS
3 95
9
11
120
100
0
80
60
40
20

15. Mutatie woningprijsindex Kadaster
6
5
4
3
2
1
0
-1
-2
-3
Alle woningen Eengezinswoning Appartementen
Bron: CBS

16. Overige ontwikkelingen op de
koopwoningenmarkt
• Aantal gedwongen huisuitzettingen neemt licht af,
aantal gedwongen verkopen NHG bijna
verdubbeld
• Daling overwaarde van bestaande koopwoningen
• Aantal te koop staande woningen met 45%
gestegen en stijgend
• Toenemende regionale verschillen
• Geen beleidsmatige hervorming van de
woningmarkt
• Forse bezuinigingen in de huursector, koopsector
blijft buiten schot
• Door aanscherping van de hypotheekvoorwaarden
door NHG (2011) en AFM (2012) daling van de
leencapaciteit

17. Maximale leencapaciteit en
koopprijsontwikkeling 1982-2009
mediaan verkoop-prijs 25% mediaan inkomen 75% 90%
500
400
300
200
100
0
1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009

18. Verklaringsmodel koopprijsontwikkeling
• Constante
• Verkoopprijs uit het verleden
• Inkomen
• Rente
• Lange termijn evenwicht
• Seizoenseffect

19. -20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
1978
1979
1980
1981
%-change
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
verkoopprijs, 1978 - 2010
2004
real house price
2005
2006
2007
2008
2009
estimate
2010
Werkelijke en berekende %-mutatie reële

20. Drie scenario’s, reële woningprijs
300
euro's
Rente -0,5%-punt per
2006=100
jaar (2015 = 2%)
Rente ongewijzigd
250
(2015=4,5%)
200
Rente +0,5%-punt
per jaar (2015 = 7%)
150
100
1995
1996
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2006
2007
2008
2010
2011
2012
2013
2014
2015
1997
1998
2005
2009

21. Drie scenario’s, nominale woningprijs
350
X 1000 euro's Rente -0,5%-punt per
jaar (2015 = 2%)
300
Rente ongewijzigd
(2015=4,5%)
250
200
Rente +0,5%-punt
per jaar (2015 = 7%)
150
100
50
0
1995
1998
1999
2001
2004
2007
2010
2011
2012
2015
1996
1997
2000
2002
2003
2005
2006
2008
2009
2013
2014

22. Structuur van de koopwoningemarkt:
Dynamische markt
• Verbonden markten
• Nieuwe en bestaande woningen in competitie
• Bestaande sectoren beïnvloeden de
nieuwbouwactiviteiten
• Deelsectoren woningmarkt zijn verbonden door
transacties van eigenaar-bewoners
• Alle delen van de eigenwoningsector zijn door
gemeenschappelijke marktinvloeden met elkaar
verbonden
• Veel nadruk op promotie
• Speculatieve woningbouwproductie
• Wonen is investeringsgoed
• Prijs van bestaande woningen is bepalend voor de
prijs van nieuwbouwwoningen

23. Structuur van de koopwoningenmarkt:
Statische markt
• Gefragmenteerde markten
• Dominantie van eerste kopers
• Variëteit aan deelmarkten en differentiatie naar
regio en sector
• Lage mobiliteit in eigen-woningsector
• Zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap
• Wonen is consumptiegoed
• Bouw- en grondkosten zijn sterk gecorreleerd met
de woningprijzen

24. Discussiepunten
1. De woningmarkt is fundamenteel veranderd en de
situatie van voor 2008 behoort definitief tot het
verleden.
2. Het voorgenomen overheidsbeleid is contraproductief en
verdiept de huidige crisis.
3. Van een dynamische naar een statische markt?

25. EINDE