ff

1. 주거시설 개발타당성 분석

2. 부동산개발사업 및 사업분석의 개요

8. 2. 아파트개발절차 및 업무흐름 정보수집 및 사업대상지 선정 토지소유자 접촉 사업추진방법 결정 ( 자체 , 지주공동 등 ) 사업유형 ( 아파트 , 주상복합 등 결정 ) 시장성 분석 분양성 분석 적정 평형 적정 분양가 사업화 방안 수립 설계 사업승인 ( 건축인허가 ), 시공 분양 ( 분양승인 ) 준공 ( 사용검사승인 ) Marketability ( 시장성 ) 1) 주택사업개발절차

9. 주택건설사업계획 승인 신청 ( 단독주택 20 호 , 공동주택 20 세대이상 ) 주택건설 사업계획 승인 관련부서 내부협의 ( 주관부서 : 주택과 ) 주택건설 사업 승인 ( 접수후 30 일 이내 ) 주택건설 사업 계획 승인고시 공공용지 용도폐지 및 매입 건축물 철거 및 멸실 신고 착공신고 분양승인 신청 분양승인 ( 승인신청일로 부터 5 일 이내 ) 입주자 모집공고 ( 주택공급에 관한 규칙 제 8 조 ) 사용검사 신청 사용검사 관련부서 협의 사용검사 입주자 인도 2) 인허가업무절차

13. 아파트개발사업 타당성 분석

14. Ⅱ . 아파트 개발 사업 타당성 분석 1. 아파트사업성 분석 Work Flow 2 단계 현장조사 1 단계 사업지역분석 3 단계 수요분석 4 단계 시뮬레이션분석 5 단계 종합 인문통계학적분석 인구추이 주택보급율 인구이동 준공연도별 주택분포 사업현황파악 사업개요 조감도 평형별 분양세대수 경쟁아파트파악 주변지역현황분석 평형구성 가격 ( 전세 , 매매 ) 매매물건 분석 평형별 세대수 추이 준공연도 추이 최근 분양가 추이 주변지역 탐방조사 주변경쟁아파트조사 이용가능한 편의시설 교통환경 현장실사 주변환경조사 평형별 배치확인 주변도로 현황파악 ( 진입로 , 인접도로 ) 중개업소 탐문조사 지역거래량 평형별 가격동향 사업지에대한 인지도 및 발전가능성 시장수요분석 미분양형환 분석 아파트공급추이 및 수요전망 사업지의 수요분석 중개업소 설문조사 적정분양가격 거래동향 분양율 예측 적정평형구성 지역아파트평형구성 주변분양아파트 동시분양 , 공급계획 설문조사 적정분양가 산정 지역저항선 분석 세부시장별 매매가격 설문조사 : 적정 분양가 예상분양율분석 분양권분석 중개업소 설문조사 계획안과 적정 가격간의 격차 분양시점의 적정분양가 적정분양율 제시 적정 대안의 제시 리스크 관리 솔루션 제시 마케팅 전략 종합분석 상호 Feed Back

20. 주거시설 수용성검증 및 가격결정 모형

24. 586.6 최적 가격 (OPP) 596.5 무상관 가격 (IDP) 537.2 최저 한계 가격 (PMC) 682.8 최고 한계 가격 (PME) +9.9 STRESS 0 20 40 60 80 100 480 500 520 540 560 580 600 620 640 660 680 700 720 740 760 780 800 너무 싸다 싸지 않다 비싸지 않다 너무 비싸다 ( 단위 : 평당 / 만원 ) PMC PME IDP 수용가격대 (RAP : Range of Acceptable Prices) OPP 최적가격 PMC : 최저한계 가격 (Point of Marginal Cheapness) OPP : 최적 가격 (Optimum Pricing Point) PME : 최고한계 가격 (Point of Marginal Expensiveness) IDP : 무상관 가격 (Indifference Pricing Point)

25. 1) 추정결과 In P = 6.932 + 1.064  In SZ + 0.024  SZ3 - 0.019  In SR1 + 0.009  In SR2 + 0.010  In SR3 - 0.135  FL1 - 0.024  FL2 - 0.083  FLtop - 0.002  OR1 - 0.030  OR2- 0.044  OR3 + 0.097  VIEW1 + 0.034  VIEW2 + 0.062  VIEW3 + 0.017  VIEW4 + 0.036  VIEW5 + 0.025  OP + 0.017  In TOP - 0.008  NS1 - 0.037  NS2 - 0.021  NS3 - 0.045  NS4 - 0.027  NSSTORE - 0.029  COR - 0.147  DOUBLE + 0.014  In PLTG - 0.059  In FAR - 0.002  In AVSZ + 0.015  FIRM +  0.094  YR + 0.020  INNER - 0.087  DIRI - 0.130  DIR2 - 0.003  DIR3 - 0.023  NBPARK + 0.006  NBSCH - 0.029  In EXPRESS + 0.025  SUB - 0.021  GEO1 - 0.011  GEO2 + 0.023  GEO3 - 0.085  GEO4 - 0.083  GEO5 [ Adj R 2 = 0.958, 밑줄은 95% 유의도를 갖지 못하는 변수를 표시 ] 2. 주거시설 특성에 따른 가격결정 모형

26. 2) 추정결과 해석 개방감과 경관이 없는 경우에 비해 2.6% 증가 0.025 OP 단지내개방감 개방감과 경관이 없는 경우에 비해 6.3% 증가 0.062 VIEW3 근린공원경관 개방감과 경관이 없는 경우에 비해 1.7% 증가 0.017 VIEW4 단지내공원경관 개방감과 경관이 없는 경우에 비해 3.7% 증가 0.036 VIEW5 하천경관 동간거리가 1.5 배 (2 배 ) 증가시 각각 0.7%(1.2%) 씩 증가 0.017 TOP 동간거리 개방감과 경관이 없는 경우에 비해 2.3% 증가 0.034 VIEW2 산경관 개방감과 경관이 없는 경우에 비해 10.1% 증가 0.097 VIEW1 도시경관 경관 남향에 비해 4.3% 감소 -0.044 OR3 동향 남향에 비히 3.0% 감소 -0.030 OR2 남서향 가격에 영향 없음 -0.002 OR1 남동향 향 로얄층에 비히 3.0% 감소 -0.083 FLTOP 꼭대기층 로얄층에 비해 2.3% 감소 ( 로얄층은 7-18 층 , 20 층기준 ) -0.024 FL2 준료얄층 로얄층에 비히 12.6% 감소 -0.135 FL1 1 층 층 서비스율 2 배 `(3` 배 ) 증가시 가격 7.2%(11.7%) 증가 0.101 SR3 서비스율 주차장율 2 배 (3 배 ) 증가시 가격 6.4%(10.4%) 증가 0.090 SR2 주차장율 공용율변화는 가격에 영향 없음 -0.019 SR1 공용율 전용 103m 2 에서 가격이 2.5% 증가 0.024 SZ3 전용율 103m 2 규모 2 배 (3 배 ) 증가시 평당가격은 각각 4.5(7.3%) 증가 1.064 SZ 전용면적 (m 2 ) 규모 의 미 ` 계수값 변수 세부특성

27. 초등학교 인접 여부는 가격에 영향 없음 0.006 NBSCH 초등학교 인접 1km 떨어질 때 마다 평균 1.1% 감소 -0.029 EXPRESS 고속도로까지 거리 1km 내에 위치한 경우 12.2% 감소 -0.130 DIR2 발전소 인접 버스터미널은 가격에 영향 없음 0.003 DIR3 버스터미널 인접 근린공원 인접시 2.3% 증가 0.023 NBPARK 근린공원 인접 건설실적 상위 10 개 업체 평균 프리미엄은 1.5% 0.015 FIRM 건설실적 복층이 단층에 비해 13.6% 감소 -0.147 DOUBLE 복층식 복도식이 계단식에 비해 4.1% 감소 -0.029 COR 복도식 전면에 대형상가 인접시 2.6% 감소 -0.027 NSSTORE 상가인접 거실면이 광도와 수평인 경우 4.4% 감소 -0.045 NS4 광도 ( 소음심함 ) 거실면이 광도와 수평이 아닌 경우 2.1% 감소 -0.021 NS3 광도 ( 소음보통 ) 거실면이 협도와 수평이 아닌 경우 3.7 감소 -0.037 NS2 협도 ( 소음심함 ) 거실면이 협도와 수평이 아닌 경우 0.8% 감소 -0.008 NS1 협도 ( 소음보통 ) 소음 1km 내에 위치한 경우 8.6% 감소 -0.087 DIR1 아파트형 공장 평균규모는 가격에 영향 없음 -0.002 AVSZ 세대평균규모 92, 93 년 입주시 94-96 년 입주 시에 비해 9.0% 감소 -0.094 YR 입주년도 아파트단지로 둘러싸인 경우 2.0% 증가 0.020 INNER 내부단지 입지 역세권 (1km) 은 2.5% 증가 0.025 SUB 역세권 용적율 2 배시 4.0% 감소 -0.059 FAR 용적율 대지면적 2 배시 1.0% 증가 0.014 PLTG 대지면적 단지 의 미 계수값 변수 세부특성 규모

28.  탑 1, 상록 1, 청솔 1 은 탑 , 상록 , 청솔마을 중 성남 - 죽전간 대로 동측을 탑 2, 상록 2, 청솔 2 는 서측을 표시 3) 추정결과 요약 까치 , 청솔 1 에비해 7.9% 감소 -0.083 GEO5 아름 , 탑 2 까치 , 청솔 1 에비해 8.1% 감소 -0.085 GEO4 청솔 2, 상록 2 까치 , 청솔 1 에비해 2.3% 증가 0.023 GEO3 샛별 , 시범 , 양지 , 장안 , 정든 , 파크 , 푸른 , 한솔 , 효자 , 상록 1 까치 , 청솔 1 과 차이 없음 -0.011 GEO2 무지개 까치 , 청솔 1 에비해 2.1% 감소 -0.021 GEO1 이매 , 목련 , 장미 , 탑 1 입지 ( 지형적 요인 ) 의 미 계수값 변수 세부특성 규모 16.2 단지특성 25.9 입지특성 46.2 세대특성 특성별 가격차이 (%) 특 성

29. 감소 9.0 -0.094 입주년도 증가 1.5 0.015 건설업체 지명도 단지 (16.2) 증가 1.0 (2 배시 ) 0.014 대지면적 증가 2.5 0.025 역세권 입지 (25.9) 증가 2.3 0.023 근린공원 인접 증가 2.0 0.020 내부단지 감소 12.2 -0.130 발전소 인접 감소 10.2 -0.180 지형적 요인 감소 8.4 -0.087 공장인접 감소 1.1 (1km) -0.029 고속도로 진입로까지 거리 감소 4.1 -0.029 복도식 감소 12.6 -0.135 층 감소 4.4 -0.045 소음 감소 4.3 -0.044 향 감소 13.6 -0.147 복층 감소 4.0 (2 배시 ) -0.059 용적율 증가 6.4 (2 배시 ) 0.090 주차장율 증가 7.2 (2 배시 ) 0.101 서비스율 증가 17.7 0.173 경관 및 개방감 증가 4.5 (2 배시 , 단위면적당 ) 1.064 전용면적 세대 (46.2) 증감 가격차이 계수 세부특성 특성

30. 3. 미분양아파트 특성분석 -.444 -8.474 DS R 2 =0.945 Sig=.000 통계치 .132 4.694 AT -.376 -19.426 SB .258 0.116 CD -.197 -2.856 PP .548 1.351 APT2 61.892 Constant (B) b 변 수 세대별 수납공간 1 개 추가시 8.5% 미분양 감소 DS ( 수납 공간 설치갯수 ) 쾌적성에서 100m 멀어질때 5% 미분양 증가 AT ( 주변 쾌적성 ) 전철역 주변이 19.4% 감소 SB ( 접근가능한 전철 유무 ) 용적율 10% 감소시 1.2% 미분양 감소 CD ( 용적율 ) 가격차별화로 미분양 2.9% 감소 PP ( 층 , 향 등에 따른 가격차별화 정도 ) 1% 증가시 미분양아파트 1.4% 증가 APT2 ( 주변신규아파트와 평당가격차 ) 해석 변 수