Proyecto de Inversión Inmobiliario Lima - Perú

1. Proyecto Inmobiliario: EL ROBLE
DE LA MARINA

2. 1. Resumen Ejecutivo
El Sector Inmobiliario en la ciudad de Lima registrará este año un
crecimiento del 18%, concentrándose un 80% de esta
demanda en los sectores B y C.
El presente proyecto se encuentra ubicado en la cuadra 12 de
la Av. La Marina (La Perla-Callao) . Constará de 16
departamentos distribuidos en 8 niveles.
La zona cuenta con acceso directo a una importante Vía Arterial
de la ciudad (Av. La Marina), acceso rápido a grandes centros
comerciales (colindante con el distrito de San Miguel), centros
recreacionales metropolitanos y al aeropuerto Internacional Jorge
Chávez.
Se prevé una inversión de US$ 1’500,000 y una tasa
de rentabilidad del 40%. El ciclo del proyecto tiene una
duración de 15 meses.

3. 2. Producto
•
•
Edificio de 8 pisos.
Total: 16 departamentos.
TIPOLOGÍA:
• Piso 1 al 7: flats de 82 m2
con 3 dormitorios y 1 cochera.
• Piso 8: dúplex 120 m2,
incluyen aires 3 dormitorios + 1
cochera.
•
•
Áreas Verdes: 30 m2.
21 estacionamientos
sótanos.
en
3

4. 2.b. Mercado Objetivo
• Estilo Vida: Progresistas con NSE “B-C ”
• Ingreso Familiar : $1,300 mensuales
• Edad : 30-45 años

5. Ubicación
Av. La Marina 1236. Urb. Los Cerezos. La Perla-Callao.

6. 3. Descripción del Producto
Terreno, Parámetros y Cabida
Metrados (m2)
Parámetros:
% Área Libre
% Área Común
Pisos
Est./dep.
Retiro
Lindero Frontal
Terreno
30%
Área Ocupada
7%
CUADRO DE CABIDA
Área Libre Reglament.
8
Departamentos
Estacionamientos
Áreas
Área Común
1
Piso
Comunes Unidades x Áreas x
Total Unidades x Áreas x Área Retiro
Total
5 ml
piso
Unidad
Parcial
piso
Unidad
Parcial
(m2)
Proyecto
8.5 ml
8
18.20
2
111.90
223.80
0
0.00Área Vendible x piso
0.00
7
18.20
2
81.90
163.80
0
0.00Área x Dpto
0.00
6
18.20
2
81.90
163.80
0
0.00Área x Estacionamt.
0.00
5
18.20
2
81.90
163.80
0
0.00
0.00
4
18.20
2
81.90
163.80
0
0.00
0.00
3
18.20
2
81.90
163.80
0
0.00
0.00
2
18.20
2
81.90
163.80
0
0.00
0.00
1
18.20
2
81.90
163.80
0
0.00
0.00
-1
0.00
0
0.00
0.00
7
30.00
210.00
-2
0.00
0
0.00
0.00
7
30.00
210.00
-3
0.00
0
0.00
0.00
7
30.00
210.00
145.60
1370.40
Total Área Const. (m2)
630.00
2146.00
260.00
78.00
18.20
42.50
163.80
81.90
30.00

7. 3.b. Construcción y Costos
DATOS
Área del Terreno
Costo del Terreno US$
Área Construida sin estacionamientos
Área Construida Estacionamientos
Área Total Construida
Promedio Área Total Construida
Descripción
Terreno
Construcción sin estac.
Construcción estac.
Construcción + Gastos
Precio de Venta m2
Ingresos Totales
Área Total Vendida
260
300000.00
1516
630
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
2146
DESCRIPCIÓN
Viabilidad (US$)
0
INGRESOS
1966000.00
EGRESOS
1328114.00
Terreno
300000.00
Alcabala (3%)
58980.00
COSTOS (m2)
Estudios y Proyectos
12000.00
US$/m2
Metraje
Parciales10000.00
Aprobaciones y Licencias
1153.846154
Preconstrucción / Demolición
10000.00
450
1516 682200
Construcción
820800.00
220
630 138600 3932.00
Postventa (0.2% ventas)
820800
Gastos Administrativos(1%)
19660.00
918.88
Gastos de Titulación
10000.00
Comisión del Corredor Inmobiliario (3.5%)
68810.00
Descripción (US$/m2)
Supervisión Bancaria
10000.00
1165.201465
Otros (2%)
3932.00
UTILIDAD OPERATIVA
637886.00
2,146
Gastos Financieros
10000.00
Gastos Mktng, Promoción y Vtas
15000.00
UTILIDADES ANTES DE IMPUESTOS
612886.00
Impuesto a la Renta (30%)
183865.80
UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS
429020.20
UTILIDAD (%)
32.30%

8. 4. Comportamiento del Mercado
Demanda y Oferta
EL MERCADO EN LIMA
OFERTA DE EDIFICACIONES URBANAS DE EDIFICACIONES URBANAS EN EL CALLAO
EL MERCADO TOTAL DE VIVIENDA SEGÚN SECTOR URBANOMETROPOLITANA Y LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
JULIO DE 2011
AHORRO MENSUAL DE LA VIVIENDA
DEMANDA INSATISFECHA SEGÚN PRECIODEL HOGAR SEGÚN NIVEL DE INGRESO DEL HOGAR
CUADRO 3.8
SECTOR URBANO
Miraflores
PRECIO DE
LA VIVIENDA
San Isidro
EN US$
La Molina
Hasta 4 000
4 001 - 8 000
Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo
8 000 - San Miguel
Libre, 10 000
10 001 - 15 000
Barranco, Chorrillos, Surquillo
15 001 - 20 000
Ate, Cieneguilla, Chaclacayo, Lurigancho,
20 001 - 25 000
Santa Anita
25 001 - Victoria,
Cercado, Breña, La30 000 Rímac, San
30 001 -Luís 000
40
Carabayllo, Comas, Independencia,
40 001 San Martín de Porres
- 50 000
Puente Piedra,
50 001 - 60 000
El Agustino, San Juan de Lurigancho
60 001 - 70 000
70Ancón,-Santa Rosa
001 80 000
80Pachacamac, San Juan de
001 - 100 000
Lurín,
Miraflores, Villa El Salvador, Villa María
100 001 - 120 000
del Triunfo
120 001 - 150 000
Pucusana, Punta Hermosa, Punta Negra,
150 001 - 200 000
San Bartolo, Santa María del Mar
200 001 - 250 000
Bellavista, Callao, La Perla, Carmen de la
250 001 - 300 000
Legua, La Punta
300 001 - 500 000
Ventanilla
MÁS DE 500 000
TOTAL
TOTAL
Santiago de Surco, San Borja
JULIO DE 2011
JULIO DE 2011
EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO
CUADRO 4.22
CUADRO 4.15
TIPO DE VIVIENDA
TOTAL
OFERTA TOTAL DE VIVIENDA SEGÚN TAMAÑO
CASAS
DEPARTAMENTOS
UNIDADES
M2
UNIDADES
M2
UNIDADES MENSUAL DEL HOGAR (US
M2
AHORRO
JULIO DE 2011
DÓLARES)
CUADRO 3.7
DEMANDA
OFERTA
DEMANDA138 122
PARTICIP.
0
0
1 163
138 122
1 163
INGRESO
EFECTIVA
0
MENSUAL
0
N.I.
INMEDIATA
HAST
629
INSATISFECHA
108 222
629
108 222
POR RANGO
501
TOTA
L
NO
151201301701- MÁS DE
ÁREA DE A 31 - 51- 71- 101- TIPO DE VIVIENDA
HOGARES 25 709 VIVIENDAS 30 9 187
HOGARES 34 896
% 700 100 1000
DEL HOGAR LA VIVIENDA
72
AHORRA
87
50
70 159
100
150
0
CASAS 200 300 500DEPARTAMENTOS
8 127
0
8 127
2.08
(US$)
% EN %
%
%
%
%
%
%
%
M2 %364 953 % 2 568 369 653M2 % UNIDADES % M2
UNIDADES %
18
2 550
25 017 4 700
0
25 017
6.39
0.3
1.4
HASTA 40 0.30 0.30 0 0.0014 0.30 027 435 2.07 87.67
227 0.00 100.00
8 000
N.I 027 1.78
92.31
0.00
30
0
30 0.89 0.30
0
0
4 290
347 833
4 290
347 833
20.0
41 -60.00 0.00 20.0 0.0 0.0013 0.00 707 576 0.00 0.0 0.00
50
279 0.00 100.00
12 501
60100
707
0
60 0.00 0.00
15.51
HASTA
0
0
0
0
0
0 51 - 60
1 446 51 918
124
0.0 1 446
0.0 2 718
68 293
68 242
17.43
362124 918 720
21
155 667
101 - 150
4.55
86.36
4.55 4.55
0
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0 0.00
0.00 100.00
36 911
835
9.41
61 - 70 7662 204 1.5 865 0 36 904
0
3 800
247 514
10.7
0.0
5
700
860
62
38 0.00 0.00
151 38 555 1.54
- 200
7
4
1.54
0 0.00
100.00
71 -72.31 259
80 10.77
68 1.54 2965 224 0.00 0.09.78
2 911 0.00 220 708
1.3 1 756
0
0
1 756 799 607
121 607
48 771 13.3
1 121
46 972
12.00
201 - 300
3
0.00
0.00
100.00
81 - 62.22 9.33 8.00 3 3.56 2.22 31 628 0.00 0 30.00
100
323
455 0.00 311 658
28 599 11.0
1 475
27 124
6.93
2.2
0.0
601
61 349
2 102
137
101 -54.26 2 177 992
120 12.62 9.46 1 2 703 199 3411.26323 0.00 03.20
251 4.42 515
29 0.00
10.00
421 0.00 157 194
301 14 692
- 400
4
4.73
100.00
12
121 -49.82 2 336 8 528 2 3.3 123 5 6.235283.66700 0.00 0.03.70
150 9.16 12.8 0 6.96 14 490
10.00
082 0.00 145 349
16 826 7.33
0
0
123
8
401 - 500
0.73
0
100.00
0.0
13 160
151 - 200 314 13.2 4.8
1
3 11 846 520
3.03
711
124 419
0
0
03
0
501 - 700
9.73
37.94 0
6.81
6 10.89
7.98 06.03
2.33
0.19
0 0.00
0.00 100.00
14 509
1
3.30
201- 300 611
66 12 898 837
17
556
136 803
4.1
0.0
701 - 1 000
2 515 4.14
1 8.01 7.18
0.00
301 -42.54 708 8.29 4 11.05 9 8.29 8073 182 2.76 00.46
500 3.59
133 0.00 100.00
49 615
420 472 697
26
643 23540 521
1.6 1 063
67 218
2.7
1
- 763
-0.19
1 001 - 2 000
7.25
36.96
1.99 4.89
3
9.96 12.32
8.51650
6.34
7.25
2 0.18
0.00 100.00
501 - 1 000
10
8
12
7 270
158
1 311
-1 153
-0.29
0.4
4.5
Más de 1104 48914 019
0000.00 1.82 5 104 0 6.36019
0 8.64 -0.09 0 0.45 100.00 0
2 001 - 3 000
45.91
2.73
5 2.27
0 141 9.09
0
14 348
- 10.91 6.82
1.4
12.92 3.65 354 795 17.52 2.1 0.73
124 - 119 14.60
17 305 0.73 100.00
1576 698
0 5.84TOTAL 354 0.73
-0.09
3 001 - 5 000
29.93
0.73
6
18.98
9
0
0
0
504
32 420
597
MÁS DE 5 000
5.59
23.78
0.00 0.00
0 640
8
1 048 254 Censo
FUENTE: CAPECO.66 172
TOTAL480 7.80
407
1 124
119 795
48.87
16
17 305
5.86
046
8.29
1576 698
504
32 420
0.7
- 597
0
1.40
2.10 11.19
- 254
1 056
66 812 en
de edificaciones
2.6
6
7.16 391 434
6.54
5.31
18 429
1696 493
FUENTE: CAPECO.
FUENTE: CAPECO. Censo de edificaciones FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares Hogares
en proceso de construcción. Encuesta de
6.9
-0.15
9 0.00
4.20 100.00
-0.06
proceso de construcción.
0.9
3.34
3.03 100.00
0 0.13
0.11 100.00
11.19
32.87
TOTAL
UNIDADES
241
292
3 080
3 800
2 979
3 778
1 672
1 087
714
622
142
22
0
18 429
M2
8 435
13 077
177 387
247 514
225 932
343 286
186 517
146 049
124 939
154 640
52 797
15 920
0
1696 493

9. ALTOS DE SAN MIGUEL
Competencia
Nombre
0
Ubicación
Edificio El Roble
DIREC.
EMPRESA
Precio (US$)
Av. La Marina 1236
1
Villa Bonita
2
Altos de Sn Miguel
Av. Colonial
VILLA BONITA Cdra. 49
3DIREC.El Mirador
4
Atlantis
Av. Venezuela 5197
Av. Colonial cdra. 25
Av. Costanera Cdra. 49
Esq. Universitaria y La Mar
EMPRESA
COINSA
PRECIO
Caracteristicas de los Productos
48 – 70 m2
Modernidad
DISEÑO
Arquitectos de renombre
Publicado en Revistas de Diseño
Carpintería Madera
Carpintería Metálica
Granito
MIRADOR DE Mayolicas Nacionales
ACABADOS SAN MIGUEL
Mayolicas europeas
DIREC.
Av. Costanera Cdra. 25
Ascensores modernos
EMPRESA
AyG Edificaciones
Ascensores comunes
Vías Príncipales
PRECIO
US$ 51 – 67,000
ENTORNO Parques
ÁREA URBANO 48 – 65 m2
(50 Centros Comerciales
m)
Colegios, Universidades
Salud
US$62 - 68,000
Precio x m2 (US$)
AREA
38
1463.414634
120,000
82
92,000
65
110,000
75
1466.666667
100,000
70
1428.571429
95,000
70
-74 m2
1415.384615
1357.142857
US$56 - 92,000
ÁREA
IMAGINA
PRECIO
Área Prom. M2
Av. Venezuela 5197
0
x
x
Competencia
1
2
3
x
x
x
x
x
4
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
DIREC.
x
x
x
x
x EMPRESA
x
ATLANTIS
x
Esq. Univers. Y La
Mar
IMAGINA
PRECIO
US$68 – 70,000
ÁREA
65 m2

10. Características
del Producto
TIPO A – Piso 1 al 7
Distribución: 3 Dormitorios, 2 Baños.
Orientación: NE – SO
Área: 82 m 2
Precio: US$ 120,000
TIPO B – Piso 8
Distribución: 3 Dormitorios, 2 Baños.
Orientación: NE – SO
Área: 120 m 2
Precio: US$ 140,000

11. 4.c. Determinacion del Precio de Ventas
Personas Progresistas con NSE
“B-C”con un ingreso familiar de
$1,300 mensuales y dispuestas a
pagar $560 mensuales.
Costo de Construccion de
$500 por mt2.
Competencia: Proyectos similares
(No Fondo Vivienda) ofrecen
precios entre $1,000 y $1,700
el mt2
Precio que Ofrecemos:
$1,100 y $1,200 el mt2