Study LARAP Tol KATARAJA

1. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
i
Segala puji dan syukur alhamdulillah dipanjatkan kepada Allah SWT atas
terselesaikannya Laporan Study LARAP Pembangunan Jalan TOL KATARAJA.
Laporan ini merupakan laporan akhir dari seluruh rangkaian pekerjaan Study
LARAP Pembangunan Jalan TOL KATARAJA, setelah mendapat masukan, saran,
tanggapan demi kesempurnaan penyusunan laporan dalam kegiatan ini.
Laporan ini memuat 7 (tujuh) bab yaitu : Pendahuluan, Hasil Survey, Kebijakan
Rencana Pengadaan Tanah, Relokasi Dan Pemberdayaan, Konsultasi Publik,
Kelembagaan Dan Prosedur Penanganan Keluhan, Pemantauan Dan Pelaporan,
Jadwal Pelaksanaan Dan Pembiayaan.
Atas masukan, saran, arahan dan evaluasi dari pihak terkait, terutama di jajaran
tim teknis pekerjaan dan semua pihak yang membantu dalam mempersiapkan
laporan ini, kami ucapkan banyak terimakasih.
Oktober 2018
Penyusun,
Tim Konsultan
KATA PENGANTAR

2. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
ii
KATA PENGANTAR ........................................................................................... i
DAFTAR ISI ....................................................................................................... ii
DAFTAR TABEL ................................................................................................ vi
DAFTAR GAMBAR............................................................................................. viii
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang ........................................................................................... 1-1
1.2 Dasar Hukum ............................................................................................. 1-3
1.3 Maksud dan Tujuan Rencana Pembangunan .......................................... 1-3
1.4 Lingkup Studi .............................................................................................. 1-4
1.5 Lokasi Proyek.............................................................................................. 1-6
1.6 Kesesuaian Dengan Tata Ruang .............................................................. 1-6
1.6.1 Rencana Tata Ruang dan Wilayah Jakarta 2010-2030.............. 1-6
1.6.1.1 Kebijakan Pengembangan Tata Ruang Provinsi
DKI Jakarta ........................................................................ 1-9
1.6.1.2 Wilayah Pengembangan Provinsi DKI Jakarta ................ 1-9
1.6.1.3 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi Jalan
Kota Jakarta Utara............................................................ 1-10
1.6.2 Rencana Tata Ruang dan Wilayah Provinsi Banten..................... 1-20
1.6.2.1 Rencana Struktur Ruang Wilayah Provinsi Banten ........ 1-20
1.6.2.2 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi Jalan
Raya Provinsi Banten........................................................ 1-21
1.6.3 Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kabupaten Tangerang
2011–2031.................................................................................... 1-22
1.6.3.1 Rencana Struktur Ruang Wilayah Kabupaten
Tangerang.......................................................................... 1-22
1.6.3.2 Rencana Pengembangan Sistem Transportasi
Jalan Raya ......................................................................... 1-24
DAFTAR ISI

3. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
iii
1.7 Hasil Studi Kelayakan dan Bisnis Plan Jalan Tol
Kamal – Teluknaga – Rajeg ..................................................................... 1-33
1.7.1 Kawasan Pemukiman/Komersial.................................................. 1-33
1.7.2 Pemilihan Rute Tol.......................................................................... 1-35
1.8 Deskripsi Proyek......................................................................................... 1-39
1.8.1 Kawasan Yang Dilalui..................................................................... 1-39
1.8.2 Uraian Singkat Kegiatan ................................................................ 1-40
BAB II HASIL SURVEY
2.1 Identifikasi Warga Terkena Proyek ........................................................... 2-1
2.2 Daerah Yang Terlewati Trase .................................................................... 2-2
2.3 Fungsi Guna Lahan Pada Rencana Trase ................................................ 2-5
2.4 Kondisi Sosial Ekonomi Warga Terkena Proyek ...................................... 2-7
2.4.1 Kependudukan (Demografi) ......................................................... 2-7
2.4.2 Penggunaan Lahan ........................................................................ 2-9
2.4.3 Mata Pencaharian Penduduk........................................................ 2-12
2.4.4 Pendapatan Masyarakat................................................................ 2-12
2.4.5 Sosial Budaya ................................................................................. 2-12
2.5 Pesepsi Masyarakat Tentang Proyek........................................................ 2-16
2.6 Informasi Harga Pasar Tanah.................................................................... 2-17
2.7 Informasi Harga Bangunan ....................................................................... 2-21
2.8 Kondisi Koridor Trase ................................................................................ 2-22
2.9 Dokumentasi Survey & Informasi Fasilitas Umum .................................. 2-25
BAB III KEBIJAKAN RENCANA PENGADAAN TANAH, RELOKASI DAN PEMBERDAYAAN
3.1 Dasar Penyusunan Rencana Pengadaan Tanah Dan Pemukiman
Kembali....................................................................................................... 3-1
3.2 Pedoman untuk Kompensasi, Pemukiman kembali dan Bantuan
Lain.............................................................................................................. 3-4
3.3 Kriteria Seleksi Orang-orang Yang Terkena Dampak .............................. 3-6
3.4 Dasar-dasar Perhitungan kompensasi ..................................................... 3-9
3.5 Kebijakan Kompensasi.............................................................................. 3-13

4. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
iv
3.5.1 Estimasi Kompensasi Lahan......................................................... 3-13
3.5.2 Estimasi Kompensasi Bangunan .................................................. 3-16
3.5.3 Estimasi Biaya Pengamanan Lahan ............................................. 3-19
3.5.4 Estimasi Kebutuhan Seluruh Biaya Pembebasan ....................... 3-19
BAB IV KONSULTASI PUBLIK
4.1 Pendahuluan .............................................................................................. 4-1
4.2 Mekanisme Sosialisai dan Konsultasi...................................................... 4-1
4.3 Cakupan Sosialisasi dan Konsultasi......................................................... 4-2
4.4 Pra Pleno RK-PTP / LARAP ........................................................................ 4-3
4.5 Rapat Pleno RK-PTKP / LARAP.................................................................. 4-5
BAB V KELEMBAGAAN DAN PROSEDUR PENANGANAN KELUHAN
5.1 Kelembagaan ............................................................................................. 5-1
5.1.1 Panitia Pengadaan Tanah.............................................................. 5-1
5.1.2 Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah .............................................. 5-4
5.2 Prosedur Penanganan Keluhan................................................................ 5-4
BAB VI PEMANTAUAN DAN PELAPORAN
6.1 Pemantauan Internal.................................................................................. 6-1
6.2 Pemantauan Eksternal............................................................................... 6-2
6.3 Pelaporan.................................................................................................... 6-3
BAB VII JADWAL PELAKSANAAN DAN PEMBIAYAAN
7.1 Jadwal pelaksanaan Pengadaan Tanah ................................................... 7 -1
7.1.1 Tahap Persiapan ............................................................................ 7 -1
7.1.2 Tahap Pelaksanaan Pengadaan Tanah........................................ 7 -5
7.1.3 Tahap Penyerahan Hasil................................................................ 7 -8
7.2 Pelaksanaan Pengadaan Tanah Oleh Swasta.......................................... 7 -14
7.2.1 Kebijaksanaan Pendanaan ........................................................... 7 -14
7.2.2 Dasar Hukum Pelaksanaan Oleh Swasta..................................... 7 -17
7.2.3 Prosedur Pelaksanaan Dengan Dana Badan Usaha/Swasta..... 7 -18

5. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
v
LAMPIRAN
Data WTP

6. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
vi
Tabel 1.1 Matriks Pemilihan Alternatif Jalan Tol Kamal – Teluknaga –
Rajeg............................................................................................. 1-37
Tabel 1.2 Kecamatan dan Kelurahan/Desa Yang Dilintasi Jalan Tol Di
Wilayah Jakarta Utara dan Kabupaten Tangerang.................... 1-39
Tabel 1.3 Rencana Teknis Jalan Tol KATARAJA (Ramp)............................. 1-41
Tabel 1.4 Jumlah, Lokasi dan Panjang Jembatan...................................... 1-43
Tabel 1.5 Posisi Overpass dan Underpass Yang Akan Dibangun ............. 1-44
Tabel 1.6 Crossing Jalan Lokal Pada Jalan Tol Kataraja ........................... 1-44
Tabel 2.1 Perkiraan Tanah, Bangunan, Tanaman dan Aset Lainnya
Yang Terkena Pembebasan ........................................................ 2-1
Tabel 2.2 Wilayah Administrasi Yang Terlewati Trase Rencana Jalan
Tol.................................................................................................. 2-3
Tabel 2.3 Pembagian IC dan Luasannya .................................................... 2-3
Tabel 2.4 Indikasi Luasan Lahan Per Kelurahan Ruas Tol Kamal –
Teluknaga - Rajeg......................................................................... 2-4
Tabel 2.5 Penggunaan Lahan Berdasarkan Fungsi Pada Trase
Tol Kamal-Teluknaga-Rajeg (m2) ................................................ 2-6
Tabel 2.6 Jumlah Dan Kepadatan Penduduk di Wilayah Studi................. 2-7
Tabel 2.7 Ketenagakerjaan di Kota Jakarta Utara dan Kabupaten
Tangerang..................................................................................... 2-9
Tabel 2.8 Jumlah Pencari Kerja Kecamatan Mauk dan Rajeg
Berdasarkan Tingkat Pendidikan................................................ 2-9
Tabel 2.9 Penggunaan Lahan Pada Trase yang Terkena Tol Kataraja..... 2-10
Tabel 2.10 Jumlah Sekolah, Guru dan Murid SD Sampai SMA &SMK ....... 2-14
Tabel 2.11 Perkiraan Indikasi Harga Pasar Lahan Menurut Kelurahan
dan Kecamatan............................................................................ 2-20
Tabel 2.12 Nilai Bangunan Tahun 2018....................................................... 2-22
DAFTAR TABEL

7. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
vii
Tabel 3.1 Estimasi Harga Penggantian Lahan Berdasarkan Harga Pasar
Terendah dan Tertinggi................................................................ 3-10
Tabel 3.2 Estimasi Harga Bangunan Berdasarkan Harga Terendah dan Tertinggi
...................................................................................................... 3-12
Tabel 3.3 Estimasi Biaya Penggantian Lahan Berdasarkan harga rata-rata
Lapangan...................................................................................... 3-14
Tabel 3.4 Estimasi Biaya Penggantian Bangunan Yang Terlewati Jalan Bebas
Hambatan Kamal – Teluknaga – Rajeg ..................................... 3-17
Tabel 3.5 Estimasi Biaya Pembebasan Lahan Privasi Jalan Bebas Hambatan
Kamal – Teluknaga – Rajeg (Tol Kataraja) ................................ 3-19
Tabel 7.1 Jadwal dan Prosedur Rencana Pelaksanaan Pengadaan Tanah Jalan
Tol Kataraja.................................................................................. 7-10

8. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
viii
Gambar 1.1 Peta Lokasi Proyek ................................................................... 1–8
Gambar 1.2 Peta Kawasan Strategis Wilayah DKI Jakarta 2010-2030.... 1–12
Gambar 1.3 Peta Rencana Struktur Ruang DKI Jakarta 2010-2030........ 1–13
Gambar 1.4 Peta Rencana Jaringan Jalan DKI Jakarta 2010-2030 ......... 1–14
Gambar 1.5 Peta Rencana Pengembangan Jaringan Jalan Tol
DKI Jakarta 2010-2030........................................................... 1–15
Gambar 1.6 Peta Segmentasi Rencana Pengembangan Jaringan
Jalan DKI Jakarta 2010-2030................................................. 1–16
Gambar 1.7 Peta Rencana Pola Ruang DKI Jakarta 2010-2030.............. 1–17
Gambar 1.8 Peta Rencana Struktur Ruang Kota Jakarta Utara
2010-2030 ............................................................................... 1–18
Gambar 1.9 Peta Rencana Pola Ruang Kota Jakarta Utara 2010-2030..
................................................................................................... 1–19
Gambar 1.10 Peta Rencana Kawasan Strategis Provinsi Banten
2010–2030.............................................................................. 1–25
Gambar 1.11 Peta Rencana Struktur Ruang Provinsi Banten
2010–2030.............................................................................. 1–26
Gambar 1.12 Peta Rencana Sistem Jaringan Jalan Provinsi Banten
2010–2030.............................................................................. 1–27
Gambar 1.13 Peta Rencana Pola Ruang Provinsi Banten 2010–2030...... 1–28
Gambar 1.14 Peta Rencana Kawasan Strategis Kabupaten Tangerang
2011–2031.............................................................................. 1–29
Gambar 1.15 Peta Rencana Struktur Ruang Kabupaten Tangerang
2011 – 2031............................................................................ 1–30
Gambar 1.16 Peta Rencana Sistem Jaringan Transportasi Kabupaten Tangerang
2011 – 2031............................................................................ 1–31
Gambar 1.17 Peta Rencana Pola Ruang Kabupaten Tangerang
2011 – 2031............................................................................ 1–32
DAFTAR GAMBAR

9. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
ix
Gambar 1.18 Visualisasi Kawasan Permukiman Yang Akan Terkena Tapak
Trase Jalan Tol Di sekitar STA 0+750 – 1+500 Desa Dadap Kec.
Kosambi .................................................................................... 1–33
Gambar 1.19 Visualisasi Kawasan Permukiman Yang Akan Terkena Tapak Trase
Jalan Tol Di Sekitar STA 10+500 – 11+250 Desa Tegalangus
................................................................................................... 1–34
Gambar 1.20 Visualisasi Kawasan Permukiman Yang Akan Terkena
Tapak Trase Jalan Tol Di sekitar STA 18+750 – 19+500 Desa
Kramat dan Desa Sukawali ..................................................... 1–34
Gambar 1.21 Visualisasi Kawasan Permukiman Yang Akan Terkena Tapak Trase
Jalan Tol Di Sekitar STA 38+250 – 39+000 Desa Sukatani
................................................................................................... 1–35
Gambar 1.22 Alternatif Trase Jalan Tol Kamal – Teluknaga – Rajeg .......... 1–36
Gambar 1.23 Rute Terpilih.............................................................................. 1–38
Gambar 2.1 Pembagian Luasan Lahan Per-segmen .................................. 2–4
Gambar 2.2 Form Survey Sosial Ekonomi ................................................... 2-19
Gambar 2.3 Kondisi Umum Koridor dan Rencana Akses Keluar sekitar
Kecamatan Pakuhaji................................................................ 2-23
Gambar 2.4 Kondisi Umum Koridor dan Rencana Akses Keluar Ds. Tj. Pasir di
Kecamatan Teluknaga ............................................................. 2-23
Gambar 2.5 Kondisi Umum Koridor dan Rencana Akses Keluar di Kecamatan
Pakuhaji..................................................................................... 2-24
Gambar 2.6 Kondisi Umum Koridor dan Rencana Akses Keluar di Kecamatan
Pakuhaji..................................................................................... 2-24
Gambar 2.7 Kondisi Umum Koridor dan Rencana Akses Keluar di Kecamatan
Mauk.......................................................................................... 2-25
Gambar 2.8 Kondisi Umum Koridor dan Rencana Akses Keluar di Kecamatan
Rajeg.......................................................................................... 2-25
Gambar 2.9 Area Wilayah Survey di Ruas I ................................................. 2-27
Gambar 2.10 Proporsi Sampling Masyarakat di Wilayah Survey
di Ruas I .................................................................................... 2-28

10. Study Penyusunan LARAP
Pembangunan Jalan TOL KATARAJA
x
Gambar 2.11 Area Wilayah Survey di Ruas II ................................................ 2-30
Gambar 2.12 Proporsi Sampling Masyarakat di Area Wilayah Survey
di Ruas II ................................................................................... 2-31
Gambar 2.13 Area Wilayah Survey di Ruas III ............................................... 2-33
Gambar 2.14 Proporsi Masyarakat Yang Menerima, Direlokasi dan Menolak di
Area Ruas III.............................................................................. 2-34
Gambar 2.15 Area Wilayah Survey di Ruas IV ............................................... 2-36
Gambar 2.16 Proporsi Masyarakat Yang Menerima, Direlokasi dan Menolak di
Area Ruas IV.............................................................................. 2-37
Gambar 7.1 Bagan Alir Prosedur Pengadaan Tanah Pembangunan Tol Kataraja
................................................................................................... 7-13
Gambar 7.2 Pendanaan Yang Dapat Dilakukan Pihak Swasta Dalam Pengadaan
Tanah......................................................................................... 7-15