Un petit aperçu de mon activité d'expert immobilier et de ce qu'une une expertise immobilière.

1. L'expertise immobilière
Définition de l'expertise immobilière en valeur vénale
L'expertise immobilière consiste à déterminer la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier, en tenant
compte de facteurs juridiques, techniques et économiques. Elle se distingue d'un simple avis de valeur.
Il est entendu qu'une recherche de valeur vénale n'est pas une expertise du bâtiment. Elle est toujours
eectuée sous réserve qu'il n'existe pas de vice caché.
L'expertise immobilière suppose une visite complète des locaux ou de l'immeuble concerné ainsi que de ses
équipements. Néanmoins, pour des immeubles constitués d'un grand nombre de lots ou dunités, la visite
peut être limitée au choix d'un échantillon représentatif de chacune des catégories de locaux. Lorsque
certaines parties sont inaccessibles, l'expert doit en faire mention dans son rapport et en tenir compte
dans son opinion.
Une expertise implique, en outre, qu'un certain nombre d'informations et de pièces, relatives au bien
immobilier expertisé, soient examinées par l'expert sans que celui-ci n'ait à procéder à un audit complet
des informations et des documents fournis par des personnes engageant valablement leur responsabilité.
Enn, elle doit contenir une explication des méthodes de calcul et des critères de choix conduisant aux
valeurs retenues.
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment
de l'expertise par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l'ore et de la
demande. Cela suppose l'autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai
raisonnable et la mise en oeuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché.

2. Cette dénition exclut les opérations conclues à des conditions particulières pour des raisons de con-
venance. La valeur vénale sera déterminée en fonction de l'aectation juridique et de l'usage du bien
au moment de l'évaluation, tout en prenant en considération l'état réel d'entretien de l'immeuble et
éventuellement de l'estimation des dépenses de gros entretien ou grosses réparations à engager à court ou
moyen terme.
Les méthodes d'évaluation
Il est recommandé à l'expert d'utiliser au moins deux méthodes d'estimation dont l'une sera choisie parmi
les méthodes par comparaison , et l'autre parmi les méthodes par le revenu . S'il ne pouvait être retenu
qu'une seule méthode, l'expert immobilier se devrait de le justier.
Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers.
- Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'expertise, à des transactions eectuées sur des
biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'expertise.
- Les méthodes par le revenu
Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une
valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.
- Les méthodes par le coût de remplacement
Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une déprécia-
tion. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus
fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour dénir des valeurs d'utilité ou
d'exploitation.
- Les méthodes dites professionnelles
Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spéciques ou de type monovalent (cliniques,
hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres... ) lorsque leur aectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait
des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.
La réalisation de la mission d'expertise
La mission d'expertise débute par un contrat d'expertise et se termine par la rédaction du rapport
d'expertise. Le champ de la mission et les hypothèses de travail de l'expertise doivent être dénis, entre
le mandant et l'expert, de manière fondée et précise conformément, le cas échéant, à la réglementation
applicable. L'expert doit fournir à son mandant un contrat d'expertise mentionnant :
- l'identication des biens expertisés ;
- la ou les valeurs à dénir ainsi que les hypothèses de travail sur les diérents immeubles ;
- le montant des honoraires ou leur modalité de calcul ;
- les documents et informations à fournir pour l'expertise ;
- le délai de rendu des conclusions.
La mission doit impérativement être conrmée par le client. Cette conrmation sera eectuée par la
signature d'un contrat. Si des modications interviennent au cours de la mission, il convient de prévoir
un avenant aux conditions xées pour la mission initiale.
Les facteurs à prendre en compte dans le cadre d'une expertise immobilière sont les suivants :
- Les immeubles ou les locaux sont-ils considérés comme vacants et libres d'occupation, loués aux condi-
tions du marché, ou occupés dans des conditions précisées par un état locatif remis à l'expert ?
- Quelle est l'aectation dans laquelle l'immeuble est évalué (usage actuel, usage futur ou usage alternatif)
?
- Quel est l'état d'entretien de l'immeuble ? Des travaux importants sont-ils prévus ou non ? Lorsque des
travaux importants sont prévus à court terme, ou déjà engagés à la date de l'évaluation, l'expert évaluera
l'immeuble à nition , c'est-à-dire après travaux. Il indiquera, en outre, le montant des travaux restant à

3. payer.
La réalisation d'une expertise nécessite la production de tout ou partie des documents et éléments
d'information suivants :
· plans ;
· état des surfaces ;
· cadastre ;
· titres de propriété ;
· règlement de copropriété ou du lotissement, le cas échéant ;
· justication juridique de l'aectation des locaux ;
· documents d'urbanisme ;
· état locatif avec indication de la vacance (baux, résiliations de baux et dénonciations reçues ou prévues)
;
· plan d'entretien ou programme des grosses réparations envisagées ;
· tout document technique ou concernant l'environnement susceptible d'avoir une incidence sur la valeur
de l'immeuble ;
· état des contentieux ou litiges en cours ;
· montant des charges locatives, ventilé par grands postes ;
· avis des taxes foncières, sur les bureaux et autres ;
· montant des assurances d'immeuble ;
· trois dernières assemblées générales de la copropriété ;
· frais d'entretien courant.
Le rapport d'expertise
Le rapport d'expertise doit notamment comprendre les mentions gurant dans le chapitre 3 de la Charte
de l'Expertise en Evaluation Immobilière. Il doit en particulier préciser la mission, les clauses de non
publication et d'utilisation, la situation géographique, juridique, locative et urbanistique, une description,
l'appréciation qualitative, l'évaluation, les conclusions et les annexes. Les conclusions du rapport doivent
être exposées le plus clairement possible. En cas d'incertitude ou de lacune de nature économique, ju-
ridique ou technique, le rapport devra expressément contenir des réserves expliquant les risques qui en
découlent.
Ainsi, les rapports sont remis sous les réserves de principe et d'usage, notamment en ce qui concerne les
défauts et vices cachés d'un bâtiment au moment de la visite. En l'absence de production des diagnostics
se rapportant aux risques technologiques (amiante, plomb, états parasitaires, électriques, gaz et énergé-
tique), les conséquences en résultant sont considérées comme des vices cachés, d'où leur importance.
En général les missions ne comportent pas de vérication de fonctionnement des équipements et ser-
vices généraux, ni d'étude technique de l'immeuble (gros ÷uvre, fondations, planchers, couvertures, murs,
canalisations ) qui ne peuvent être réalisés que par des spécialistes.
Cependant, il est possible d'émettre un avis sur un désordre précis et faire appel à un sapiteur (personne
qualiée dans un domaine précis et à laquelle un expert peut avoir recours pour concourir à la mission
qu'il a reçue), lorsqu'un désordre jugé important peut avoir une conséquence sur le résultat nal.
Déontologie
L'expert doit être totalement indépendant. Cette indépendance impose :
- l'absence de tout lien de subordination ou familial avec les clients,
- l'absence d'intérêt économique personnel.
L'expert immobilier doit obtenir de son client, avant tout commencement d'exécution, un écrit dénissant
la mission conée et précisant le montant de la rémunération.
Il peut refuser une mission et n'a, dans ce cas, aucun motif à fournir à son client. Lorsqu'il accepte une
mission, il s'engage à la remplir jusqu'à sa complète exécution sauf impossibilité majeure dont il doit

4. avertir immédiatement le client. Il est tenu au secret professionnel pour toute information dont il aurait
eu connaissance au cours de sa mission.
L'expert en évaluation immobilière est tenu à une obligation de moyens.
L'expertise valeur vénale : dans quels cas ?
L'expert immobilier peut intervenir à diérents moments durant le cours d'une vie, lors :
- d'une vente ou d'un achat,
- d'un divorce ou d'une succession,
- d'une déclaration d'impôt sur la fortune,
- d'une expropriation,
- de la xation ou de la révision d'un loyer,
- de l'apport ou de la restructuration d'une société,
- d'une liquidation de communauté,
- d'un partage,
- d'une donation,
- d'une éviction,
- de litiges scaux,
- d'un état des lieux pour certains prêts bancaires,
- d'une procédure judiciaire.
La rémunération de l'expert
Toutes nos prestations d'expertise font l'objet d'un devis gratuit. Les tarifs peuvent évoluer en fonction
de la taille du bien et de la complexité du projet. Ces derniers sont donc honorés sur la base du temps
passé à l'exécution de leur mission, et non sur la valeur du bien.
Un contrat d'expertise est signé entre l'expert et son client pour dénir leurs engagements réciproques.
Les honoraires prévus en sont donc la juste rétribution.
Ils comprennent :
- contact et négociation avec le client, établissement et envoi d'un contrat d'expertise,
- déplacement urbain, visite du bien,
- analyse de documents (titre de propriété, PV d'assemblée, etc...),
- regard sur l'environnement immédiat, cadastre et urbanisme,
- recherche et traitement de références,
- choix des méthodes et calcul des valeurs, sur la base des références trouvées,
- travail sur dossier et rédaction d'un rapport(conforme à la dénition de la Charte de l'expertise immo-
bilière),
- insertion de plans et photos,
- relecture, édition et envoi,
- frais annexes, coût des documents éventuels, urbanisme en mairie, copies, reliure, frais d'envoi...
- éventuellement en sus réunion de travail, avec le client ou autres.