Criterios para alquilar locales comerciales en Lima. Cotos de alquiler de acuerdo a zonas y porque cuestan así. Criterios para elegir un local comercial. Tramites necesarios para que funcione un local comercial. Los pro y los contra en alquiler de locales comerciales. Cuanto debe pagar por agua y luz en un local comercial.

1. ALQUILERES DE LOCALES ¿CUÁNTO DEBO PAGAR?¿DONDE
DEBO ALQUILAR? ¿QUE NECESITARE PARA QUE ELOCAL
FUNCIONE?
Si pretendes alquilar locales comerciales, ten en cuenta una serie de
criterios además del precio: la competencia, el acceso, el perfil del
público objetivo y la ubicación. No es una decisión fácil, especialmente
para los emprendedores menos expertos. Planificar es importante para
que no te precipites.
A.- CUATRO CONSEJOS PARA EL ALQUILER DE LOCALES
COMERCIALES
Para encontrar el mejor local para la instalación de tu negocio, es
preciso observar algunos factores. Conoce a continuación cuatro
consejos al alquilar locales comerciales.
Alquiler de locales comerciales
Para alquilar locales comerciales se debe prestar atención a las
instalaciones y a la ubicación del local. Foto: iStock, Getty Images
1. ¿Qué necesitas?

2. Para el alquiler de locales comerciales, el primer paso es identificar
cuáles son tus necesidades y qué esperas obtener con el local. Entre
los criterios que debes considerar están la ubicación, el espacio útil, la
oferta de servicios públicos disponibles para la región, la
infraestructura (parqueadero, capacidad de almacenamiento) y
accesibilidad.
Lo ideal es que hagas una lista de aquello que esperas de tu espacio y
verificar cuáles son los locales que más se adecuan a tus
pretensiones, después de investigar y observar.
2. Espacios pequeños
Especialmente para quien está comenzando un nuevo negocio, la
mejor opción pueden ser los espacios más pequeños. Además que los
costos de alquiler son generalmente más bajos, tendrás menos gastos
en iluminación y mobiliario, por ejemplo. Si tu equipo es pequeño, no
hay necesidad de desperdiciar dinero en grandes oficinas.
3. Posible expansión
Sin embargo, ten cuenta las expectativas optimistas, imaginando que
tu negocio necesite más espacio en una eventual expansión (planear a
mediano plazo). Pon mucha atención al alquiler de locales
comerciales, principalmente en lo que tiene que ver con el tamaño. Es
preciso balancear las necesidades y observar todas las alternativas.

3. 4. Lo barato puede salir caro
La frase es antigua, pero tenla en cuenta en momentos como este.
Los espacios más baratos se encuentran en edificios antiguos, pero
¿será que valen la pena? Muchas veces, estos locales presentan
limitaciones técnicas y estructurales que dificultan la instalación de
servicios, como internet y teléfono. Presta atención a estos puntos
para el alquiler de locales comerciales, para después no arrepentirte
de la decisión.
Si tienes alguna duda, sugerencia o consejo sobre este tema, comenta
a continuación. Aprovecha para compartir este contenido con tus
amigos, compañeros y colaboradores, a través de las redes sociales.
B.- ¿CUÁNTO PAGAR POR EL ALQUILER DE UN LOCAL?
En Lima hay numerosos lugares donde se están ofreciendo locales
comerciales pero no en todos sitios cuesta igual.
Hay que tener en cuenta cuando alquilas un local lo siguiente:
a.- Distrito

4. b.- Zona
c.- Vía
d.- Área m2
e.- Acabados
Las personas que no saben pagan cantidades exorbitantes por locales
de mala muerte, muchas veces ubicados en sitios atorrantes.
Aquí le damos una idea de cuánto cuesta un local, según metros
cuadrados que tiene y zona, distrito y acabados, entre otros.
EJEMPLO 1:
DISTRITO: SAN ISIDRO

5. Es un distrito de primera categoría, corazón financiero de la capital,
calles muy bien cuidadas, residentes gente de categoría social A1.
Transeúntes mayormente hombres de negocios, empleados de
bancos y financieras, empresarios, gente de buena clase social y
solvente.
Valor de un local de 20 mtrs2…………$1,000 dólares mensuales
Acabados: de primera, elegante.
Vía: avenida, jirón de alto transito durante el dia.
Zona: comercial
Una oficina un negocio allí tiene garantizadas las ventas, por el público
solvente, culto, que transita por la zona, que es de primera categoría.
DISTRITO: LA VICTORIA
Distrito populoso, altamente comercial por estar cerca al centro de
Lima Monumental y entre Lima y San Isidro. La Victoria es un puente
entre ambos distritos, una especie de corredor previo.

6. Allí está además el emporio comercial de confecciones más grande
del país: Gamarra.
Valor de un local de 20 mtrs2…………$600 dólares mensuales
Acabados: modernos.
Vía: avenida, jirón de alto transito durante el día.
Zona: comercial
DISTRITO: SAN JUAN DE MIRAFLORES
Distrito populoso, alta incidencia de robos y asaltos, la única zona de
alto transito es Ciudad de Dios, Av. San Juan, CT. El resto del distrito
tiene varias avenidas más o menos comerciales, pero que cruzan
numerosos asentamientos humanos pueblos jóvenes, con presencia
de pandilleros, consumidores de drogas.
Valor de un local de 20 mtrs2………….…$300 (Únicamente en CT,
Ciudad de Dios, Av. San Juan)

7. En el resto del distrito el costo de un local de 20 mtrs2 es $150
dólares mensuales, no vale la pena pagar más.
Acabados: mediocres, falso piso, servicios higiénicos deficientes.
Vía: avenida, jirón de alto transito durante el día, solo en Ciudad de
Dios, CT, Av. San Juan.
En el resto del distrito es término medio el tránsito. El público es gente
de Categoría Social 6, poco solvente.
Zona: populosa.

8. EL COSTO DE AGUA Y LUZ DE UN LOCAL
DEBE SER EQUIVALENTE AL 10% DEL
COSTO DEL ALQUILER MENSUAL.
COSTO
ALQUILER
SERVICIOS
AGUA/LUZ
ARBITRIO AL
AÑO
S/.500 S/. 50 S/. 120

9. SI UD PAGA MAS ES UN TONTO, LE ESTAN
ROBANDO.
C.- QUÉ DEBES SABER ANTES DE RENTAR UN LOCAL
• Cuando alquilamos un local comercial, una nave o cualquier
inmueble, estamos realizando una operación que debe estar
respaldada por un contrato de arrendamiento que será redactado entre
ambas partes.
• Los contratos de alquiler para uso distinto al de vivienda tienen
libertad de pactos y se rigen por las cláusulas pactadas entre
arrendador y arrendatario.
• Para aquellas causas que no estén contempladas en el contrato,
siempre se debe recurrir al código civil. No obstante, siempre se
podrán formalizar pactos contrarios a la ley, pero deben quedar
plenamente establecidos en el contrato que firmarán ambas partes.
• El contrato de alquiler por escrito debe identificar a las partes, la
ubicación y descripción del local, la duración, renta a pagar, importe de
la fianza y todas aquellas cláusulas que estipulen las partes.
• La duración del contrato se rige por la voluntad de las partes. Si no
se estipula nada, su duración por ley es de un año.

10. • El importe que se deposita como fianza también es negociable,
aunque comúnmente se contempla el depósito del equivalente a dos
meses de alquiler.
• La renta o importe a pagar por el alquiler se pacta de forma libre, así
como el domicilio y forma de pago. La ley contempla que se paga a
mes anticipado, dentro de los primeros siete días del mes, sin poder
exigirse más de un mes por adelantado. El arrendador está obligado a
la entrega de un recibo por los pagos recibidos.
• El contrato también debe contener cláusulas importantes como la
responsabilidad de las obras de reparación y mejora, las causas de
extinción del contrato y las vías para realizar cualquier tipo de
reclamación por incumplimiento de alguna de las partes.
D.- TRÁMITES NECESARIOS PARA LA APERTURA
Si estás pensando abrir un negocio debes acudir a la Unidad de
Ventanilla Única de la delegación que te corresponda, donde
tramitarás la licencia de funcionamiento o empadronamiento
comercial, este documento forma parte de los trámites necesarios para
que un emprendedor opere un giro comercial en cualquier entidad del
país.
Toma en cuenta que por tratarse de un permiso local, el trámite varía
según la entidad donde se realice y puede o no tener un costo, por
ejemplo, en el Distrito Federal es gratuito.

11. Su tiempo de autorización no es definido, y aunque hay localidades
que lo prometen en menos de siete días, cumplir con todos los
requisitos puede llevar de tres semanas a tres meses.
Si abrieras tu negocio sin dar aviso a la autoridad correspondiente, te
harías acreedor a una multa que se calcula en función de los metros
cuadrados y giro del negocio. También varía en cada entidad.
E.- REQUERIMIENTOS PARA NOTIFICAR LA APERTURA DE UN
NEGOCIO
• Formato de solicitud. Se obtiene en la Ventanilla Única de trámites de
la delegación o municipio que corresponda.
• Nombre o razón social del negocio. Nombre que señala la credencial
de elector (personas físicas) o identificación del representante legal
(personas morales). Si el trámite lo realiza otra persona, debe
presentar carta poder o notarial que lo autorice.
• Identificación oficial. Para las empresas, el acta constitutiva. Es
necesario llevar copias certificadas o notariales, no sólo fotostáticas.
• Registro Federal de Contribuyentes. Personas físicas y morales
deben presentar su RFC y formato R1 de alta ante el SAT (trámite
previo).
• Ubicación y superficie del local. Lo señala el uso de suelo con mapa
y ubicación exacta del negocio.

12. • Uso de suelo. (Trámite previo) El uso de suelo es el documento más
importante previo a la notificación de apertura. Revisa que esté vigente
y no olvides verificar que el giro de tu negocio esté permitido en la
demarcación o colonia donde vayas a ubicarte.
• Acreditación de posesión del inmueble. Contrato de arrendamiento o
escrituras.
• Uno de los requisitos de la ley para otorgar el aviso de apertura son
los anexos, que se deben de cumplir antes de solicitar el trámite en
caso de ser necesario. Un ejemplo de esto son los cajones de
estacionamiento.
• Verifica que el giro de tu interés no requiera de una licencia especial
para funcionar en lugar del aviso de apertura. ¿Cuál es la diferencia?
El impacto urbano y ambiental que tendrá en la comunidad donde
pretendes establecerte.

13. 1.- QUÉ DEBES CONSIDERAR ANTES DE EMPRENDER TU
NEGOCIO
En la mayoría de las ocasiones nos dejamos llevar por lo que creemos
que es un buen inmueble porque es grande o porque está cerca de
nuestro domicilio, pero a los tres meses la renta comienza a
convertirse en un infierno y nos preguntamos: ¿dónde está la gente?
Estamos seguros que tu intención es rentar un buen local para que el
negocio sea un éxito; por lo cual te daremos algunos consejos que
ayudarán a tomar la mejor decisión:
¿Tu negocio es de venta al público en general o tiene definido un
grupo específico de clientes?

14. Con esto queremos decir: cualquier persona que vaya caminando por
la calle puede necesitar lo que vendes o está enfocado
específicamente a consumidores que requieren de servicios o
productos especializados (no es lo mismo tener una tienda de
abarrotes o una papelería, a que seas un abogado y te dediques a
ofrecer servicios legales.
Si lo que deseas es vender productos de consumo, digamos más
populares, encontrar un local en una zona de gran afluencia peatonal
es lo indicado.
Si tus servicios son especializados, tal vez el inmueble que requieres
puede ser no de tanto movimiento peatonal, ya que tu labor será en
mayor medida ir a buscar a los clientes. Así que, lo primero que debes
definir es: el consumidor vendrá solo o debo buscar clientes.
¿Tus ingresos mensuales son por lo menos tres veces superiores a lo
que piensa pagar por la renta del local? No busque dar un salto
enorme y tener un gran inmueble cuando apenas vasa iniciar un
negocio del que no estás plenamente convencido del ingreso que
recibirás.
Un local comercial debe ayudarte a alcanzar tus metas y no ser un
factor que eleve tu nivel de estrés o angustia. Si la renta es superior a
una de tres veces tus ingresos, el movimiento natural de la demanda
puede ponerle en un dilema: ¿qué pago? La renta del local o la
escuela de mis hijos, cuidado es un aspecto fundamental.
2.- UBICACIÓN, UBICACIÓN, UBICACIÓN

15. Testimonio
Jack Edwards
Agente inmobiliario comercial
"La mayoría de los negocios de venta minorista deben ser accesibles y
tener visibilidad."
Tome en cuenta:
Ya sea un emprendedor nocturno o un emprendedor a tiempo
completo, en algún momento las cuestiones inmobiliarias se tornarán
importantes para usted. El éxito o el fracaso de la mayoría de los
negocios de venta minorista dependerá de la selección y el juicio del
propietario en la elección de la ubicación correcta.
Un primer paso en los negocios es decidir dónde va a vivir y dónde va
a estar ubicada su empresa. Es posible que tenga la oportunidad de
reubicarse en una zona en la que disfrutaría vivir y trabajar.
3.- CATEGORÍAS DE ZONIFICACIÓN
Todas las ciudades tienen un departamento de planificación en la
municipalidad. Deberá tratar con este departamento, y con otros
departamentos y agencias municipales que tienen autoridad
discrecional para aprobar o rechazar sus planes futuros.
Ya no puede confiar en los códigos de zonificación para determinar
cuáles son las reglas en la ubicación que usted desea. La ubicación
deseada a menudo estará sujeta a la aprobación de un "plan
escrupuloso", una evaluación del impacto ambiental y otras cuestiones
reglamentarias.

16. Es posible que deba presentarse ante una junta de verificación, cuyas
decisiones a menudo pueden parecer irrazonables. Muchas ciudades
tienen agencias de reurbanización que están autorizadas a imponer
condiciones aún más estrictas que las que establecen los códigos
locales.
El edificador de un centro comercial estaba tan frustrado con las
exigencias de las agencias municipales que finalmente abandonó el
proyecto y vendió sus derechos sobre la propiedad. El nuevo
propietario consiguió desarrollar la propiedad. Su secreto: "Fui a la
Municipalidad y les dije que estaba dispuesto a hacer cualquier cosa
que me pidieran-y cumplí".
Ahora bien, evidentemente habrá ocasiones en que las condiciones
irrazonables convertirán un sitio en una ubicación nada atractiva para
su negocio. En tales casos, debería dedicarse tranquilamente a buscar
otra ubicación.
Criterios para empresas que funcionan en el hogar
Asegúrese de que su empresa esté permitida y que tenga la licencia
exigida por la municipalidad. Muchas viviendas conllevan
reglamentaciones para los propietarios. Verifique que las cumple.
4.- CRITERIOS PARA UNA EMPRESA MANUFACTURERA,
ALMACENADORA O INDUSTRIAL

17. Tenga en cuenta una futura expansión.
Conveniencia para los empleados.
Accesibilidad.
Disponibilidad de mano de obra.
Servicios adecuados.
Conveniencia respecto a los sistemas de flete y entrega urgente.
5.- CRITERIOS PARA UN NEGOCIO DE VENTA MINORISTA
Testimonio
Donna Strachan
Propietaria de un salón de belleza
"Haga lo que mejor sabe hacer, no trate de hacer todo para todo el
mundo."
Tome en cuenta:
Cada negocio de venta minorista y cada negocio comercial tienen sus
propios criterios. Por ejemplo, un negocio que vende rosquillas debería
estar ubicado sobre la calle que conduce del hogar al trabajo. Por otra
parte, un negocio de bebidas alcohólicas debería estar en la calle que
conduce del trabajo al hogar.
La elección de la primera ubicación tendrá un gran impacto en sus
posibilidades de éxito.
En la Sesión 1, analizó empresas que son similares a la que eligió.
¿Analizó dónde están ubicadas y por qué?

18. Elija el tipo adecuado de centro (centro comercial grande, zona
comercial en la calle, minicentro comercial). Algunos negocios
obtienen mejores resultados en un centro grande, pero otros, como los
Mini-Mart, las tiendas de video y las lavanderías automáticas
funcionan mejor en centros mucho más pequeños. Otros negocios
tienen éxito cuando están ubicados con vista a la calle, tal como los
floristas, las tiendas de plantas o los negocios de antigüedades.
Los datos demográficos le proporcionarán información acerca del
vecindario. Le informarán sobre la población, el número de hogares, la
población estimada por raza, edad y nivel de ingresos dentro de un
radio de 1, 4 o 8 kilómetros. Puede encontrar empresas que brindan
este tipo de información en Internet. Visite los buscadores principales
e ingrese "datos demográficos".
Camine por la zona y hable con la gente. Se sorprenderá de lo mucho
que puede descubrir hablando con los clientes, empleados y
propietarios.
Las cifras del tránsito son importantes porque le proporcionarán la
cantidad de automóviles en el cruce de calles. También puede
conseguir las cifras de las personas que pasan a pie, que son
importantes para los negocios al paso o de acceso peatonal. Este
informe se puede obtener en el departamento de tránsito local.
Visibilidad y señalización. Los clientes deben saber que usted está allí.
Deben poder ver su negocio. Generalmente, el final de la calle o la
esquina son mejores, por eso, los alquileres en esas ubicaciones son
más altos. Consiga el letrero más grande que pueda. Cuéntele al
público qué vende, con claridad. Ejemplos: Viajes, regalos, mascotas;
mencione los productos. Tanto su arrendamiento como las ordenanzas
municipales impondrán límites a sus letreros.
Acceso y parqueo: asegúrese de tener un parqueo adecuado y
conveniente. Evite las calles con islas en el medio o de sentido único.
Los clientes prefieren negocios con parqueo en la puerta.

19. Proximidad con la competencia: averigüe dónde está la competencia.
Puede conseguir los nombres y direcciones en las Páginas Amarillas.
Averigüe qué hace su competencia, y cómo lo hace.
Generadores (anclas): Son las grandes tiendas nacionales en un
paseo de compras o en un centro comercial. Por ejemplo: Albertson's,
Nordstrom, Wal-Mart y/o McDonald's ayudarán a traer clientes al
centro. Generalmente, cuanta más cerca se está de los generadores,
mejores resultados tiene el negocio.
6.- LOS SÍ Y LOS NO DE LOS ARRENDAMIENTOS
Testimonio
Larry Tien
A-B Photo Service
"Asegúrese de que o bien su producto o bien su servicio sea el mejor."
Los sí de los arrendamientos
Contrate un abogado especializado en bienes raíces para que lo
ayude en la negociación de su arrendamiento o compra. El
arrendamiento de un sitio durante cinco años, a razón de USD 1.000
por mes, significa USD 60.000 (probablemente una obligación

20. personal), y puede representar la obligación más importante para
iniciar una empresa.
La mayoría de los arrendamientos de negocios de venta minorista son
"neto-neto-neto" (NNN) (denominados también, "arrendamientos triple
neto"), lo cual significa que, como inquilino, usted se hará cargo de los
impuestos, seguro, jardinería, servicios, seguridad, limpieza y
saneamiento, basura, limpieza de graffiti y reparaciones. Este costo se
determinará en función de los metros cuadrados. Los costos de
mantenimiento del área común pueden ser altos, por lo tanto, averigüe
el costo mensual estimado antes de firmar el contrato de
arrendamiento. Los costos de mantenimiento del área común pueden
variar, pero normalmente incluyen el barrido y la reparación del
parqueo y todos los aspectos del mantenimiento del área común.
Solicite opciones. Al finalizar su plazo inicial, puede renovar el
contrato o mudarse. Trate de tener un plazo inicial corto. Hay razones
muy importantes para conseguir un arrendamiento a corto plazo y con
opciones:
Puede ser que su negocio no obtenga buenos resultados en su
ubicación inicial. Un plazo de arrendamiento corto minimizará la renta
total.
Necesita flexibilidad en los términos del arrendamiento para adaptarse
al crecimiento. Muchas empresas que recién empiezan a menudo se
encuentran con que su ritmo de crecimiento es más rápido de lo que
esperaban.
Considere la posibilidad de que necesite expandirse y de que precise
más espacio. Para prever esto, en las condiciones de su contrato de
arrendamiento debería figurar que, si usted necesita más espacio, se

21. podría expandir, se podría mudar a otro lugar en el centro o podría
cancelar el arrendamiento.
Los no de los arrendamientos
No se apure en decidir. No existe tal cosa como la última buena
ubicación.
No decida exclusivamente sobre la base de los pagos. Pague un
importe justo por una excelente ubicación. No deje que el propietario
dicte todos los términos del contrato de arrendamiento.
7.- PUNTOS A CONSIDERAR ANTES DE FIRMAR UN CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO O COMPRAR UNA PROPIEDAD
¿Es la mejor ubicación disponible en el área en la que usted desea
estar?
¿Responde a sus criterios específicos?
¿Son adecuados los servicios y las mejoras del inquilino?
Lista de verificación para los arrendamientos (ver anexo adjunto:
"Arrendamiento comercial")
Pagos: ¿Son comparables a otros pagos por arrendamiento en la
misma ubicación?
Plazo: ¿Es el arrendamiento a corto plazo (un año o menos) o a largo
plazo?
Superficie cubierta: ¿Cuántos metros cuadrados de superficie hay?
¿La renta y los costos de mantenimiento del área común están
basados en los metros cuadrados del sitio?
Costos de mantenimiento del área común: ¿A cuánto asciende el
costo anual estimado?

22. Opciones: ¿Tiene opciones para renovar el arrendamiento una vez
que concluya el primer plazo?
Aumento de los pagos: ¿Es un aumento fijo o está basado en el
índice de precios al consumidor? Si así fuera, negocie un porcentaje
máximo.
Pagos de porcentaje: Algunos propietarios solicitan el pago de una
suma fija más el pago de un porcentaje adicional (de las ventas). Un
punto a negociar.
Mejoras del inquilino: Redacte el acuerdo por escrito sobre las
responsabilidades del dueño y las suyas como inquilino respecto a la
realización de mejoras que permitan abrir el negocio. El Anexo "C"
sobre la edificación por parte del dueño debe formar parte del contrato
de arrendamiento. Por favor, vea el anexo modelo incluido en esta
sesión.
Derecho de cesión o de subalquiler: El consentimiento del dueño
"no deberá ser denegado arbitrariamente".
Letreros: Sea específico en cuanto a la exhibición y descripción.
Condiciones para exigencias en caso de expansión: Si piensa que
su empresa se va a expandir.

23. Derechos de parqueo: Verifique si tiene un parqueo adecuado. En la
mayoría de los centros comerciales minoristas, los inquilinos
comparten derechos "de áreas de parqueo comunes". Los
restaurantes o teatros cercanos pueden monopolizar los espacios de
parqueo que usted necesita.
Garantía personal: Evítela, de ser posible. Si se la exigen, pídale a su
abogado que examine esta cláusula detenidamente.
Exclusividad: Solicite, de ser adecuado, que no se admita a ningún
otro negocio similar al suyo en el centro.
Todos los contratos tienen anexos
Plano del sitio, que es un dibujo del interior de la tienda, baños,
ventanas, puertas, ventilación de aire acondicionado y servicios.
Criterios sobre el letrero; incluya un dibujo del tipo de letrero que
desea, asegúrese de especificar el color y el tamaño.
Obligaciones de construcción; establezca claramente lo que hará el
dueño y lo que hará usted.
Exigencias especiales del inquilino.
8.- CONSIDERACIONES SOBRE LA DECISIÓN DE
ARRENDAMIENTO O COMPRA
Para los emprendimientos nuevos, la principal consideración es que se
necesita capital para la empresa.
¿Las necesidades van a cambiar? De ser así, es preferible alquilar.

24. ¿Hay incentivos tributarios o crediticios disponibles para poder
comprar?
Algunas personas obtienen más dinero con la propiedad inmueble que
con el negocio. Hable con el departamento de desarrollo de la
comunidad.
Al comprar, se fijan los costos y disponibilidad a futuro de la ubicación.
EL COSTO DE AGUA Y LUZ DE UN LOCAL
DEBE SER EQUIVALENTE AL 10% DEL
COSTO DEL ALQUILER…..
COSTO
ALQUILER
SERVICIOS
AGUA/LUZ
ARBITRIO AL
AÑO

25. S/.500 S/. 50 S/. 120
SI UD PAGA MAS ES UN TONTO, LE ESTAN
ROBANDO.