Henrik Ricken og Ulrik Steen Jensen - valgkredsmøder 2012
Præsentation af Lejerbo
1.
2. Signalement af Lejerbo
Lejerbo er
Lejerbo er
• Ca. 40.000 boliger
• Organiseret i 56 selvstændige organisationer
• Fordelt på godt 600 afdelinger
• Hjulpet på vej af 775 ansatte
Lejerbo håndterer
Lejerbo håndterer
• 2 mia. i årlige huslejeopkrævninger
• Mere end 4.000 fraflytninger om året
• En samlet ejendomsværdi på ca. 38 mia.
3. Lejerbos grundlag
Grundlag
Grundlag
Planlægger, opfører og administrerer boliger i samarbejde med
boligorganisationerne og deres beboerdemokrati.
Skaber god boligkvalitet, både i nybyggeri og i den ældre boligmasse
Sikrer boliger til alle - svage som stærke grupper.
Yder en fleksibel, professionel og omkostningseffektiv administration, hvor
kvalitet står i forhold til pris.
4. Lejerbos mission og vision
Mission
Mission
Rum for liv
Visioner
Visioner
- De bedste boligområder
- Styrket beboerdemokrati
- Udvikling - et middel til højere mål
- Ledelse i fokus
10. Udlejning
Tiltag
Tiltag Fraflytningsprocenter
Region 2007 2008 2009 2010
•Markedsføring København 8,98 10,98 12,82 14,56
•Huslejetilpasning
Storkbh. 8,37 8,71 10,26 10,40
Hillerød 13,82 16,78 16,70 16,58
Holbæk 16,97 15,62 17,30 19,57
Næstved 16,40 17,01 18,94 19,22
Kolding 17,25 16,02 15,68 15,34
Aalborg 18,82 18,03 19,69 19,14
BB 10,69 11,53 11,81 12,77
Herning 23,46 20,71 19,89 19,50
Hele landet 13,81 13,95 14,97 15,29
Antal hele landet 4.274 4.381 4.622 4.720
Region 2007 2008 2009 2010
11. Lavt administrationsbidrag
130
125
Udviklingen i lejerbos 120
administrationsbidrag set i 115
forhold til nettoprisindekset 110
105
100
2007 2008 2009 2010 2011
Adm.Bidrag med moms Nettoprisindeks
Adm.Bidrag uden moms
Lejerbos administrations-
bidrag set i forhold til de
øvrige branchen
2400 2600 2800 3000 3200 3400 3600
12. … og hvad det dækker
Det almindelige administrationsbidrag dækker
Det almindelige administrationsbidrag dækker
•Budget, regnskab og økonomistyring.
•Udlejning, lejemålsadministration og fraflytning.
•Bygningsdrift.
Tillægsydelser i ibygge- og renoveringssager
Tillægsydelser bygge- og renoveringssager
•Byggesagsadministration mod procentudregnet honorar.
•Supplerende ydelser i bygge- og renoveringssager med honorar efter
særlige aftale.
Øvrige tillægsydelser
Øvrige tillægsydelser
Fx antennebudget, forbrugsregnskaber, kurser, særlig mødedeltagelse,
lånekonvertering, boligsociale helhedsplaner, udvidede
samarbejdsrelationer med kommunerne, aftaler om fleksibel udlejning,
udlejningskampagner, indkøbsaftaler, udvidet web-support.
13. Øvrige initiativer
Lokalinspektører
Lokalinspektører Udbud og samarbejde
Udbud og samarbejde
IT-platform og opgradering
IT-platform og opgradering Mit Lejerbo
Mit Lejerbo
Bestyrelses --IT
Bestyrelses IT Ejendomsfunktionærens
Ejendomsfunktionærens
psykiske arbejdsmiljø
psykiske arbejdsmiljø
14. Renovering
Løbende renoveringer sørger for fremtidssikring
VEJLEDNING: Indledningen til første slide skal tilpasses den situation, du skal holde oplægget i. Eksempel på manuskript: Mit navn er XXXX og jeg skal fortælle lidt om Lejerbo. I den her præsentation vil jeg komme ind på de faktuelle forhold omkring Lejerbo, og på de mere organisatoriske, fx vores kompetencer og vores strategi til at undgå at have tomme boliger stående. Jeg håber I vil synes det er interessant, og hvis I har spørgsmål undervejs, så fyr endelig løs, så skal jeg gøre mit bedste for at svare på dem.
For at give jer et indtryk af Lejerbo, så er her et lille signalement: Ud af vores ca. 40.000 boliger, er over 70 % familieboliger og de 20.000 er store 3 og 4-værelses boliger. De mange boliger er fordelt på lige godt 600 lokale afdelinger, som igen er fordelt på ca. 65 organisationer, der typisk følger kommunegrænserne. Til at administrere hele denne store organisationer er ca. 775 ansatte som jeg vil fortælle mere om senere. En anden måde at illustrere vores størrelse på, er at vi årligt opkræver 2 milliarder i husleje fra alle vores beboere og administrerer alt vedrørende ca. 4000 fraflytninger om året. Samlet set administrer Lejerbo en ejendomsværdi på ca. 38 milliarder kroner.
VEJLEDNING: Tag en kasse af gangen og fortæl om. Hver gang du trykker videre kommer en ny kasse frem. MANUSKRIPT: GRUNDLAG: Lejerbo er en almen forretningsførerorganisation, og derfor er vores vigtigste opgaver at planlægge, opføre og administrere boliger i samarbejde med boligorganisationerne og deres beboerdemokrati. Samtidig skal vi skabe god boligkvalitet både i nybyggeri og i den ældre boligmasse. Grundlaget består også af et ønske om at sikre boliger til alle – både svage og stærke grupper. Samtidig er det Lejerbos opgave at yde en fleksibel, professionel og omkostningseffektiv administration, hvor kvalitet står i forhold til pris.
MISSION: Lejerbos mission er at skabe ”rum for liv”. Med rum tænker vi både på det fysiske rum – boligen. Og på det miljø boligen ligger i. Det kan både være det nære miljø, hele afdelingen eller det sociale rum. Den anden del af missionen, Liv, dækker over, at vi Lejerbo har et ønske om, at vores boliger skal være et trygt og hyggeligt sted for de mennesker, der bor i og omkring dem. VISIONER: Lejerbos visioner, der gælder fra 2010 til 2013, hvor de igen bliver revideret, er opdelt i fire punkter. Vi vil gerne skabe de bedste boligområder. For det andet arbejder vi på at skab et styrket beboerdemorkati. Som tredje pind står, at vi har fokus på udvikling som et middel til højere mål. Som fjerde og sidste del står visionen om, at Lejerbo skal have ledelse i fokus blandt vores medarbejdere.
Lejerbo er den 3. største spiller i den almene sektor og har boliger i hele landet fra Nordjylland til Falster og Bornholm. Lejerbo har hovedkontor i Valby ved København, men har også 5 regionskontorer fordelt over hele landet, der er markeret med de røde prikker her på kortet. Disse kontorer administrerer de i alt ca. 56 organisationer i Lejerbo samt de administrerede boligorganisationer, som vi også har ansvaret for, og sørger for at servicere både nuværende og kommende beboere Udover regionskontorerne har Lejerbo lokalkontorer i Hillerød og Brøndby.
Som tabellen viser, har Lejerbo ca. 37.000 boliger at administrere, heraf er langt de fleste familieboliger. Men som tallene viser, så har Lejerbo også stor erfaring med at administrere både ældreboliger, plejecentre, ungdomsboliger og diverse andre lejemålstyper.
VEJLEDNING: Tag en kasse af gangen og fortæl om. Hver gang du går videre kommer en ny kasse frem. MANUSKRIPT: Med disse visioner, mission og grundlaget for Lejerbos opgaver i hånden udfører vi en lang række opgaver. Jeg vil dog fremhæve især 3 kernekompetencer: For det første er der den almindelige drift af vores mere end 600 afdelinger. Her varetager Lejerbo alle hverdagens opgaver lige fra ejendomsfunktionærernes arbejde med daglig vedligehold og service til forvaltning og økonomi, kommunikation osv. En anden kernekompetence er renoveringer af den ældre boligmasse. Det kan være lige fra små projekter, der kan klares på en enkel dag, til de helt store projekter, der involverer fx opsætning af klimaskærme, udskiftning af bad og køkken eller facaderenoveringer, og som kan løbe over flere år. Sammen med den tredje kernekompetence; Byggeopførelse, er det noget, der primært varetages af Lejerbos byggeafdeling. Opførelse af nye bygninger er et led i visionen om, at Lejerbo skal udvikle nye boliger. Ved at bruge langsigtede helhedsplaner tilpasser og kvalitetsudvikler Lejerbo de mange bestående boliger og bidrager til, at alle grupper i samfundet kan få en tidssvarende bolig. På grund af økonomiske forhold har det haltet lidt med opførelse af nye boliger i de seneste år, hvor det mest har været plejecentre og ældreboliger, der er blevet bygget.
Udover vores kerneydelser er der også nogle kompetencer og funktioner vi er særligt stolte af, og som vi arbejder meget med. For det første er der vores konstante fokus på kommunikation og udvikling af web-delen, altså vores hjemmeside. Under kommunikation hører fx vores nyhedsbreve til hhv. medarbejdere og beboerdemokrater samt vores koncernmagasin Lejlighedsvis, der uddeles til alle vores beboere 3 gange årligt. Ved at oprette en central indkøbsfunktion har vi opnået store besparelser. Det kommer alle vores afdelinger til gode, og gør, at vi via bedre indkøbsaftaler giver bedre service til vores afdelinger. Vores kursusafdeling sørger for at arrangere en lang række kurser til både ansatte og beboerdemokrater. Det er område vi har stor erfaring med og som vi lægger mange kræfter i. Som nævnt tidligere arbejder vi meget med de boligsociale indsatser og det er også et af de områder, hvor vi vil se vækst i årene fremover.
Der er ca. 775 ansatte i Lejerbo. De 600 er ejendomsfunktionærer ude i vores afdelinger og så er der ca. 175 ansat i administrationen. Herudover har vi gennem de seneste år fået en del boligsociale medarbejdere, som jeg kommer tilbage til senere. Vores medarbejdere har mange forskellige kompetencer, der spreder sig over juridisk bistand, udvikling af forretningen Lejerbo, økonomi, kommunikation, personaleadministration osv. Alt sammen for at kunne give den bedst mulige service og støtte til vores kunder.
VEJLEDNING: Holder du et lokalt orienteret oplæg, kan du med fordel slette en eller flere linjer i tabellen. Det gør du ved at markere de linjer der skal slettes med musen, og så trykke på Backspace -/ -tasten, der sletter bagud. Husk at rette i manuskriptet, hvis du vil tilpasse det til den relevante region. MANUSKRIPT: Overordnet set, har Lejerbo kun få udlejningsproblemer, og når nogle af vores afdelinger oplever problemer, har vi en række tiltag klar, for at afhjælpe og dermed mindske den økonomiske skade, der kommer som følge af problemerne. Hvis vi først ser på fraflytningsprocenten, så er den lavest i København, selvom der har været en svag stigning de seneste år. Stigningen skyldes, at de nybyggede afdelinger i Ørestaden og Sydhavnen påvirker tallet negativt. Erfaringen viser nemlig, at der er større udskiftning de første år efter nye boliger tages i brug. Desuden har huslejen i de nye byggerier i København en størrelse, der gør, at det er svært at fastholde lejerne. For at gøre noget ved problemerne i de få afdelinger med udlejningsproblemer har vi indført forskellige tiltag for at synliggøre Lejerbos boliger, deres beliggenhed, pris og kvalitet. For hver enkelt afdeling med ledige boliger vurderer man, hvad for en indsats, der skal til for at fremme efterspørgslen. Vi kan fx styrke markedsføringen ved at deltage ved messer, annoncere i aviser eller gøre mere ud af afdelingens præsentation på Lejerbos hjemmeside, hvor der også er direkte mulighed for at skrive sig op til en bolig i Lejerbo. Et andet muligt tiltag er, at give økonomiske incitamenter fx nedsættelse af indskud eller huslejereduktion i en periode.
MANUSKRIPT: Alle lejemål i Lejerbo betaler et vist administrationsgebyr til forretningsførerorganisationen Lejerbo. Hvad administrationsgebyret dækker over, kommer jeg tilbage til i næste slide. Målet for gebyret er, at det ikke skal stige mere end det generelle nettoprisindeks. Som grafen viser, er dette, set over de seneste år, blevet holdt uden samtidig at give køb på den gode service for beboerne. Dog med det problem, at der fra 1. januar 2011 skal betales moms på administrationsbidraget, hvilket giver en stigning, der naturligvis ikke følger nettoprisindekset. Også set i forholdet til de andre almene boligselskaber, som vi normalt sammenligner os med, ligger vores gebyr på et fornuftigt leje. Faktisk er Lejerbo billigere end flere af de andre, store spillere på markedet som det også kan ses på den nederste graf. En forskel, der vil fortsætte med at være der trods moms-stigningen, da det jo er en stigning pålagt samtlige boligselskaber.
Men hvad dækker så det her administrationsbidrag? Det er sådan, at en afdeling sagtens kan fungere og modtage tilstrækkelig hjælp og vejledning alene gennem administrationsbidraget. Som I kan se på listen heroppe, så dækker det almindelige bidrag nemlig over økonomi og budget, alt vedrørende udlejning og administration af lejemål, hverdagens drift af bygningerne fx ansættelse og administration af lokale medarbejdere, hjælp til beboerdemokratiet og forskellige kommunikationsydelser som fx en lokal afdelingshjemmeside og magasinet Lejlighedsvis. Det er kun, hvis der er særlige behov, at der kan blive tale om tillægsydelser, som altså koster ekstra for afdelingerne. Det kan fx være i forbindelse med renoveringssager, hvor Lejerbos byggeafdeling tager penge for sine ydelser. Eller hvis afdelingen vil have assistance til afdelingsmøder af medarbejdere i Lejerbo som fx referent eller dirigent. Hvis I vil vide mere om de her tillægsydelser, så vil jeg anbefale, at I kigger i Lejerbos ydelsesbeskrivelse, som i finder på www.lejerbo.dk.
VEJLEDNING : Vælg evt. 2-3 af kasser ud og fortæl om – det bliver langt, hvis du gennemgår alle kasser MANUSKRIPT : I Lejerbo søger vi konstant at udvikle os og forberede os bedst muligt på fremtiden. Derfor sætter vi også hele tiden en række projekter i gang for at udvikle organisationen Lejerbo. Her kommer nogle eksempler på de ting vi arbejder med lige for tiden: Vi har indført en lokalinspektør-ordning, hvor der ansættes lokalinspektører, som har det overordnede ansvar for mindst 10 afdelinger eller 450 boliger og er administrativt led mellem varmemesteren i afdelingen og administrationen. Lokalinspektøren står så for prioriteringen af arbejdsopgaver og kontakten til administrationen hvilket letter samarbejdet og den daglige drift Vores fortsatte positive udvikling afhænger til dels af, at vi fortsætter med at udvide forretningen Lejerbo ved at samarbejde med andre boligselskaber og deltage i udbud så vi fx får flere ældre- og plejeboliger under vingerne. i takt med, at mere og mere foregår via internettet har vi i 2009 lanceret en ny udgave af vores bestyrelses-it, hvor alle afdelings- og organisationsbestyrelsesmedlemmer har adgang til at se budget og regnskab over nettet. Samtidig har alle vores afdelinger og organisationer mulighed for at lave deres egen hjemmeside med information til beboerne. Også til vores medarbejdere arbejder vi mod af skaffe dem de bedste it-værktøjer og sørge for at opgradere det eksisterende Med fokus på at sikre trivslen hos vores ejendomsfunktionærer arbejder vi med at gøre det psykiske arbejdsmiljø bedre. Et eksempel på tiltag er udformningen af en mobbepolitik og kurser for ejendomsfunktionærerne. Mit Lejerbo er en udvidelse og opdatering af vores hjemmeside, hvor brugerne sættes i centrum og bl.a. får flere muligheder for selvbetjening samt bedre information om vores boliger.
Lejerbo er i disse år i gang med at gennemføre omfattende renoveringsarbejde på mange af vores bebyggelser, store som små og over hele landet. Når Lejerbo renoverer boliger sker det selvfølgelig i samarbejde med det beboerdemokratiske bagland, og det er vores målsætning, at renoveringen skal føre til en fremtidssikring af de boliger, vi har i Lejerbo. Renoveringerne sker altså for at sikre, at vores boliger kan leve op til nutidens krav til beboertrivsel, byggeteknisk standard og energiforbrug. Renoveringen tager også højde for de boligsociale forhold, for dermed at sikre den enkelte afdelings attraktionsværdi, og for at sikre, at Lejerbos boliger kan blive ved med at konkurrere med de andre boligtyper i nærområdet.
Lejerbo handler ikke kun om at skaffe danskerne tag over hovedet. Vi vil også gerne, at vores boliger er gode steder at bo. Derfor er vi mange steder i Danmark involveret i boligsociale projekter. Faktisk er der boligsociale projekter i forskellige størrelser i gang i mere end 50 af Lejerbos afdelinger, hvor de lokalt ansatte boligsociale medarbejdere alle arbejder med at gøre vores afdelinger til bedre steder at bo. Nålene her på kortet markerer hvor projekterne kører lige nu. Projekterne kører Lejerbo enten alene eller i samarbejde med andre boligselskaber, og de er alle støttet økonomisk af Landsbyggefonden. Projekterne kan være alt fra at drive beboercafeer, lave lommepengeprojekter for afdelingens unge eller at styrke beboerindflydelsen ved renoveringer. Billedet her er fra et projekt i Køge, hvor nogle af afdelingens unge brugte en del af deres sommerferie på at arbejde for håndværkerne, der var i gang med at renovere afdelingen.
Det var det hele - jeg håber I har fået et bedre indtryk af Lejerbo, vores kompetencer og de fordele der er ved at være en af de store i branchen. Og af de muligheder der er, når man som Lejerbo både er en landsdækkende og en lokal boligorganisation.
