Pháp luật về thẩm định giá đối với tài sản gắn liền với đất.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA LUẬT
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI VỚI
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Ngành: LUẬT KINH TẾ
Giảng viên hướng dẫn: T.S ĐOÀN TRỌNG CHỈNH
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN TUẤN KIỆT
MSSV: Lớp: 17DLKA
Tp. Hồ Chí Minh - năm 2021

2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
KHOA LUẬT
BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỐI
VỚI TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Ngành: LUẬT KINH TẾ
Giảng viên hướng dẫn: Th.s ĐOÀN TRỌNG CHỈNH
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN TUẤN KIỆT
MSSV: Lớp: 17DLKA
Tp. Hồ Chí Minh - năm 2021

3
LỜI CẢM ƠN
Sau 1 tháng rưỡi thực tập vừa qua là khoảng thời gian trọn vẹn nhất trong
quãng đời sinh viên của em. Việc được tiếp thu những bài giảng quý báu của thầy cô,
được biết đến nhiều kiến thức chuyên môn và cả những đạo đức nghề nghiệp mà thầy
cô truyền tải trong bài giảng. Cùng với đó là 1 tháng rưỡi thực tập tại Công Ty Cổ
Phần Thông Tin và Thẩm Định Giá Miền Nam (SIVC) là quãng thời gian quý báu để
em có thể vận dụng những kiến thức mà thầy cô đã truyền dạy cho em trong suốt gần
4 năm vừa qua, em đã được các anh chị trong công ty chia sẻ những kinh nghiệm quý
báu để em có thể thực hành những kiến thức đã học vào ngành nghề của mình một
cách thành thạo và nhanh chóng.
Em muốn gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến toàn thể quý thầy cô trong BGH
trường Đại học Công nghệ thành phố Hồ Chí Minh, các thầy cô đã giảng dạy môn
học và đặc biệt là thầy Đoàn Trọng Chỉnh đã hướng dẫn báo cáo thực tập tốt nghiệp
cho em, để em có thể hoàn thành xuất sắc nhất báo cáo thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn đã tạo cơ hội cho em được thử sức, thực tập một
cách bài bàn nhất những kiến thức em đã được học và vận dụng vào thực tế. Em xin
gửi lời cảm ơn đến các anh chị , phụ trách quản lý em trong suốt thời gian thực tập và
toàn thể các anh chị trong công ty đã giúp đỡ em trong thời gian vừa qua.
Em mong sau khi hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp em sẽ có thể bước ra
xã hội và làm việc đúng ngành nghề và không ngừng phát triển hoàn thiện bản thân.
Trong thời gian thực tập vừa qua không thể tránh khỏi những sai sót, em mong thầy cô
có thể bỏ qua cho em.
Em xin chân thành cảm ơn !
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)
Nguyễn Tuấn Kiệt

4
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Nguyễn Tuấn Kiệt, MSSV:1711270841
Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Báo cáo thực tập tốt
nghiệp này được thu thập từ nguồn thực tế tại Đơn vị thực tập, trên các sách báo khoa
học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui định);
Nội dung trong báo cáo này do kinh nghiệm của bản thân được rút ra từ quá
trình nghiên cứu và thực tế tại Công Ty Cổ Phần Thông Tin và Thẩm Định Giá Miền
Nam (SIVC) KHÔNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu, báo cáo khác.
Nếu sai sót tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường và
pháp luật.
Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)
Nguyễn Tuấn Kiệt

5
PHẦN 1: NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP VÀ TỔNG QUAN VỀ
ĐƠN VỊ THỰC TẬP
1. Nhật ký thực tập tốt nghiệp
1.1. Nhật ký thực tập
KHOA LUẬT
NHẬT KÝ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
1. Tên đề tài:
2. Giảng viên hướng dẫn:
3. Sinh viên thực hiện: Nguyễn Tuấn Kiệt....................................................................
MSSV: ..... Lớp: 17DLKA.................................................................
Tuần
lễ
Từ
ngày
đến
ngày
Nội dung Ghi chú
1
1/3/2021
– 5/3/2021
- Gặp mặt giới thiệu
- Tìm hiểu cơ cấu bộ máy phòng
ban doanh nghiệp
2
8/3/2021-
12/3/2021
- Đọc các văn bản pháp luật liên
quan đến luật giá và luật đất đai
3
15/3/2021-
19/3/2021
- Đọc các nghị định về các tiêu
chuẩn thẩm định giá
- Đọc chứng thư thẩm định giá
4 22/3/2021-
26/3/2021
- Đọc báo cáo thẩm định giá kiểm tra
pháp lý

6
5
Tuần
lễ
Từ
ngày
đến
ngày
Nội dung Ghi chú
6
7
8
Cán bộ hướng dẫn
(Ký và ghi rõ họ tên)
TP. HCM, ngày … tháng … năm ….
Sinh viên
Xác nhận của đơn vị thực tập

7
1.2. Nhận xét của đơn vị thực tập
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Họ và tên sinh viên : Nguyễn Tuấn Kiệt .......... Năm sinh : .....
Thời gian thực tập : tháng ngày Từ / 1/3 2021… đến / 1/ 2021….
1. Đơn vị thực tập - Bộ phận thực tập
Đơn vị thực tập: .........................
Bộ phận thực tập: .......................................................................
2. Ý thức chấp hành nội quy, quy chế
Tốt Khá Bình thường Chưa tốt
3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và hiệu quả công việc được giao
Tốt Khá Bình thường Chưa tốt
4. Kết quả thực tập
............................................................................................................................
............................................................................................................................
5. Nhận xét chung
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
Ngày ....... tháng ........ năm .........
Cán bộ hướng dẫn của cơ quan đến thực Thủ trưởng cơ quan
tập
(Ký tên và đóng dấu) (Ký và ghi rõ họ tên)

8
KHOA LUẬT
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHẬN XÉT VÀ CHẤM ĐIỂM BÁO CÁO THỰC TẬP CỦA GIẢNG
VIÊN HƯỚNG DẪN
Họ và tên sinh viên : Nguyễn Tuấn Kiệt…………………………………………………
MSSV : 1711270841……………………………………………………….
Khoá : 17………………………………………………………….
1. Thời gian thực tập
Từ ngày /1/3/2021- / 0/ 2021…………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
2. Nhận xét chung
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
3. Điểm Báo cáo thực tập
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………...

9
Giảng viên hướng dẫn
2. Tổng quan về đơn vị thực tập
2.1. Giới thiệu chung về đơn vị thực tập
Địa chỉ liên lạc:
Công Ty Cổ Phần Thông Tin và Thẩm Định Giá Miền Nam (SIVC)
Trụ sở: 359 Nguyễn Trãi, P. Nguyễn Cư Trinh, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: (028) 39205594 - 39205596
Quá trình thành lập:
Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, tiền thân là Trung tâm Thông tin và
Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thuộc Bộ Tài chính được thành lập từ năm 1999 theo Quyết định
Số 108/1999/QĐ-BVGCP, ngày 09/09/1999 của Trưởng ban Ban Vật giá Chính phủ và Quyết định số
113/2003/QĐ-BTC, ngày 25/07/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài chính “Chuyển Trung tâm Thông tin và
Thẩm định giá Miền Nam trực thuộc Ban Vật giá chính phủ vào trực thuộc Bộ Tài chính” . Qua hơn
20 năm xây dựng và phát triển, trong mọi lĩnh vực hoạt động sản xuất - kinh doanh. SIVC không
ngừng cải tiến, hoàn thiện chính mình, SIVC đã xây dựng được hệ thống 33 Chi nhánh và 04 Văn
phòng đại diện, với đội ngũ nhân sự hơn 200 người trải đều trên khắp mọi miền đất nước.
Cơ sở pháp lý:
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0301618495, đăng ký lần đầu ngày 11/01/2008, đăng ký thay
đổi lần 7 ngày 14/05/2018 của Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh về việc chứng nhận
đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam.
Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ Thẩm định giá số 002/TĐG cấp lần thứ hai, ngày
28/11/2019 do Bộ Tài Chính về việc chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh Thẩm định giá của Công ty
Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam.
Quyết định số 119/QĐ-BTC ngày 19/01/2017 về việc công bố danh sách các tổ chức tư vấn định giá
được phép cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa năm 2017.
Thông báo số 1240/TB-BTC ngày 31/12/2020 của Bộ Tài chính về việc công bố danh sách doanh
nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá đủ điều kiện
hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2020.
Các tổ chức trong nước và quốc tế đã tham gia:
 Thành viên Viện Thẩm định Hoàng gia Anh (RICS).
 Thành viên của VPC Châu Á Thái Bình Dương.
 Thành viên của Hiệp hội Doanh nghiệp TP. Hồ Chí Minh.
 Thành viên của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh.

10
 Thành viên của Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Việt Nam.
 Thành viên của Hiệp hội Bảo vệ người tiêu dùng Việt Nam.
Bộ máy lãnh đạo:
Nguyễn Văn Thọ Chức vụ: Chủ tịch HĐQT - Tổng Giám đốc
Trương Văn Ri Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc
Nguyễn Vũ Trường Giang Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc
Trà Huỳnh Thanh Trúc Chức vụ: Uỷ viên HĐQT Phó Tổng Giám đốc
Đào Vũ Thắng Chức vụ: Uỷ viên HĐQT Phó Tổng Giám đốc
- Cùng với các lãnh đạo phòng ban và lãnh đạo các chi nhánh trên toàn quốc .
Cơ
cấu tổ
chức:

11
2.2. Vị trí công việc thực tập
Tại Công Ty Cổ Phần Thông Tin và Thẩm Định Giá Miền Nam (SIVC) , em đã được phân công thực
tập ở phòng kiểm soát chất lượng . Những ngày đầu thực tập, em cảm thấy mọi thứ đều rất mới mẻ và
lạ lẫm trong công việc. Từ đó, em nhận thấy rằng, kiến thức đã được học ở Nhà trường với thực tiễn
công tác, là một chuyện hoàn toàn mới, lý luận và thực tiễn luôn bổ sung cho nhau và không thể tách
rời nhưng chúng ta phải biết vận dụng như thế nào để áp dụng kiến thức đã được học vào thực tiễn
công tác nhằm hoàn thành tốt nhiệm vụ của được giao, đó mới là điều quan trọng và cần thiết.
Nhận thấy được điều này, mặc dù thời gian đầu, em có đôi chút khó khăn trong việc. Tuy nhiên, qua
thời gian làm quen với một môi trường mới, cùng với sự giúp đỡ thật chân tình của Lãnh đạo, các anh,
chị cán bộ,nên em nhanh chóng hòa nhập được với môi trường làm việc tại …….

12
PHẦN 2: PHÁP LUẬT VỀ GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

13
CHƯƠNG 1 : KHÁI QUÁT CHUNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ LUẬT GIÁ
VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1 Khái quát chung về luật giá và thẩm định giá bất động sản
1.1.1 Khái niệm
1.1.1. Khái niệm về thẩm định giá
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, hoạt động thẩm định giá ra đời là một
tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội
đủ các yếu tố khách quan của nó, nghĩa là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một
trình độ xã hội hoá nhất định. Trên thế giới, hoạt động thẩm định giá xuất hiện rất
sớm cùng với sự phát triển kinh tế thị trường và khi mới hình thành nó phát huy
vai trò nhất định và chỉ thật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên
nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 201
.
Nghiên cứu dưới góc độ ngôn ngữ học có thể thấy “thẩm định giá” bao gồm
hai từ “thẩm định” và “giá” ghép lại với nhau. Theo Từ điển tiếng Việt, thẩm định
là“Xem xét để xác định, quyết định”2
hay cụ thể hơn tại Từ điển giải thích thuật ngữ
luật học có định nghĩa:“Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang
tính pháp lí bằng văn bản về một vấn đề nào đó. Hoạt động này do tổ chức hoặc
cánhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Việc thẩm định có thể tiến hành với
nhiều đối tượng khác nhau như: thẩm đinh dự án, thẩm định báo cáo”3
. Còn đối
với từ “giá” thì Từ điển tiếng Việt định nghĩa là “Biểu hiện giá trị bằng tiền”. Do
vậy, khi ghép các cụm từ “thẩm định” và “giá” có thể hiểu, thẩm định giá là việc
xem xét, đánh giá và quyết định mang tính pháp lí bằng văn bản về một đối
tượng nào đó được biểu hiện giá trị bằng tiền. Khi nghiên cứu về thẩm định giá,
giới nghiên cứu học thuật trên thế giới cũng đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau về
thẩm định giá.
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một
vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”. Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
1
http://vnvc.com.vn/TONG-QUAN-VE-THAM-DINH-GIA-542.html, ngày truy cập 29/7/2016
2
Viện ngôn ngữ học, Trung tâm từ điển học, tlđd chú thích 1, tr 853
3
Trường Đại học Luật Hà Nội, tlđd chú thích 4, tr 700

14
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Gs. Lim Lan Yuan –
Trường Xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore thì: Thẩm định giá
là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của
một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài
sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các
loại đầu tư lựa chọn4
.
Ở Việt Nam cũng có một số bài viết mà tác giả có đưa ra khái niệm về thẩm định
giá, cụ thể như PGS.TS Vũ Trí Dũng, Trưởng Bộ môn Thẩm định giá, Khoa Marketing,
trường Đại học Kinh tế quốc dân có đưa ra định nghĩa thẩm định giá như sau:
Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisal) là việc ước tính
hay xác định giá trị của một tài sản. Hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản
được ước tính tại một thời điểm và một địa điểm nhất định. Hay thẩm định giá là
một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản,
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn5
.
Thông qua một số định nghĩa trên giúp người đọc hiểu được bản chất của thẩm
định giá nhưng cách sử dụng thuật ngữ còn khá trừu tượng, chưa cụ thể và bao quát
được hết nội dung của thẩm định giá tài sản. Vấn đề này tại Pháp lệnh giá số
40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002 trong phần giải thích từ ngữ đã khái
niệmvề thẩm định giá khá rõ ràng. Khoản 2 Điều 4 của Pháp lệnh này có nêu:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế”. Theo định nghĩa trên thì nội dung của thẩm định giá đã được xác
định rõ là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản, đồng thời cũng nêu rõ
thời điểm, căn cứ của thẩm định giá,… Tuy nhiên khái niệm này nêu khá chung
chung về mục đích của thẩm định giá là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản, vậy
4
Bùi Quốc Bảo (2008), “Những nguyên lí cơ bản về thẩm định giá”, tại địa chỉ: http://tailieu.tv/tailieu/nhung-
nguyen-ly-can-ban-ve-tham-dinh-gia-14287/ , tailieu.tv, truy cập ngày 20/7/2016
5
Vũ Trí Dũng (2012), “Nghề thẩm định giá”, tại địa chỉ:
http://www.khoamarketing.neu.edu.vn/ViewTintucSuKien.aspx?ID=136, truy cập ngày 27/7/2016

15
giá trị tài sản xác định bằng hình thức nào? Đồng thời chưa thể hiện được chủ thể có
thẩm quyền tiến hành thẩm định giá,…
Để khắc phục bất cập trên, tại khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012 đã quy định
chi tiết hơn về thẩm định giá, theo đó: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có
chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy
định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Khái niệm này
đã chỉ rõ việc xác định giá trị của các loại tài sản được quy về giá trị chuẩn mực là
“tiền”, điều này góp phần đảm bảo hoạt động thẩm định giá được thống nhất.
Nhìn chung có rất nhiều khái niệm khác nhau về thẩm định giá nhưng nó đều
được hiểu là quá trình xác định giá trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh
giá lại giá trị tài sản theo giá thị trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một
chuẩn mực nhất định. Thẩm định giá có chung một số yếu tố như: Sự ước tính giá trị
hiện tại; tính bằng tiền tệ; về đối tượng là tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở
hữu đối với tài sản, bất động sản; theo yêu cầu, mục đích nhất định tại địa điểm, thời
điểm, thời gian cụ thể; thẩm định dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của
thị trường,…để đưa ra kết luận về giá.
Do vậy chúng ta có thể hiểu Thẩm định giá tài sản là hoạt động do các cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá tiến hành xác định giá trị bằng tiền của
các loại tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự, đảm bảo phù hợp với giá trị thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định dựa theo tiêu chuẩn thẩm định giá,
nhằm để phục vụ cho những mục đích khác nhau trong đời sống kinh tế xã hội.
1.1.2. Khái niệm tài sản gắn liền với đất
Khái niệm tài sản được định nghĩa tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản
và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành
trong tương lai.”
Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với
tài sản gắn liền với đất, như sau:
“Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác,

16
rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, tài sản gắn liền với đất bao gồm 04 loại tài
sản là:
(1) Nhà ở,
(2) Công trình xây dựng khác,
(3) Rừng sản xuất là rừng trồng,
(4) Cây lâu năm.
Tài sản gắn liền với đất được cấp Nhà nước công nhận quyền sở hữu và được cấp
chung cùng Sổ đỏ khi đó là tài sản đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Sổ đỏ,
mặt khác nó phải thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Sổ đỏ. Cụ thể về
điều kiện cấp sổ đỏ cho tài sản gắn liền với đất các bạn theo dõi chi tiết tại Điều 31
(đối với nhà ở), Điều 32 (đối với công trình xây dựng), Điều 33 (đối với rừng sản xuất
là rừng trồng), Điều 34 (đối với cây lâu năm) của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
1.1.3. Khái niệm thẩm định giá tài sản gắn liền với đất
Thẩm định giá tài sản gắn liền với đất là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác
định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp
phù hợp.
1.1.2 Đặc điểm của thẩm định giá và thẩm định giá tài sản gắn liền với đất
1.1.2.1. Đặc điểm của thẩm định giá ( theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN số 3
TT158/2014/TT-BTC)
Thứ nhất, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá. Giá
trị của tài sản đựơc xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường.
Thứ hai, giá trị tài sản được biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ.
Thứ ba, việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một địa điểm, một thị trường
nhất định với những điều kiện nhất định và tại một thời điểm cụ thể.
Thứ tư, thẩm định giá được thực hiện theo những yêu cầu và mục đích nhất định.
Thứ năm, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm định giá và
phương pháp thẩm định giá nhất định.

17
Và cuối cùng, tài sản được thẩm định giá có thể là bất kỳ tài sản nào và hầu hết các dữ
liệu sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan
đến thị trường.
1.1.2.2. Đặc điểm của thẩm định giá tài sản gắn liền với đất là theo các cách tiếp
cận và phương pháp của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định
giá bất động sản thông tư số 145/2016/TT-BTC
Thị trường tài sản gắn liền với đất là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn
ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên
quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến tài sản gắn liền với đất giữa các
chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường tài sản gắn liền
với đất.
Giá cả tài sản gắn liền với đất tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên
thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá tài sản gắn liền với đất thường bị đẩy cao lên;
ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả
còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khiếm
khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có
những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào
việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp
điện...)
Một tài sản gắn liền với đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như
đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo
dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành)
- Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán)

18
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định)
1.1.3 Lược sử hình thành của pháp luật về giá trên thế giới và Việt Nam
Quản lý của nhà nước đối với giá đã được ghi nhận qua quá trình lịch sử hàng ngàn
năm, với những bằng chứng tại Ai Cập cổ đại và thời hoàng đế Diocletian ở La Mã ở
thế kỷ thứ 3 trước Công nguyên6
. Sự can thiệp vào lĩnh vực giá của Nhà nước được
cho là khá phổ biến trong lịch sử các nước phương Tây, điều này thường được lý giải
bởi những lý do chính trị, khi mà Chính phủ được lợi từ việc điều chỉnh giá theo xu
hướng giảm (sự ủng hộ từ cử tri và dân chúng) và ngay cả khi tăng giá (sự ủng hộ từ
các nhà vận động hành lang và các công ty)7
. Sự can thiệp vào giá, thông qua ban hành
và thực thi các quy định điều chỉnh giá cũng được ghi nhận từ khá sớm tại nhiều quốc
gia trên thế giới nhằm mục đích điều tiết nền kinh tế, góp phần ổn định thị trường và
nền chính trị. Ví dụ tại Anh, Nhà nước đã can thiệp vào việc điều chỉnh giá bán buôn
và bán lẻ mặt hàng rượu, bánh mỳ và một số loại lương thực thiết yếu8
. Tại Pháp, sự
điều chỉnh đầu tiên về giá được ghi nhận đối với mặt hàng thực phẩm khi giá mặt hàng
này có sự gia tăng không kiểm soát, hay tại Mỹ, việc kiểm soát giá năng lượng được
thực hiện trong suốt giai đoạn Chiến tranh thế giới lần thứ II9
.
Theo quan điểm phổ biến hiện nay, một trong những lý do để Nhà nước quản lý giá
hàng hóa và dịch vụ trên thị trường là nhằm duy trì khả năng chi trả cho các mặt hàng
thực phẩm và hàng hóa thiết yếu và để hạn chế gánh nặng chi phí trong những thời
điểm khó khăn10
. Quy định do cơ quan quản lý ban hành và điều chỉnh về giá trong
giai đoạn đầu thường nhắm đến một số mặt hàng thiết yếu và/hoặc mục tiêu điều tiết
tạm thời. Tại Việt Nam, ngay từ thời kỳ đầu đổi mới, trong “Chiến lược ổn định phát
triển kinh tế - xã hội đến năm 2000” được thông qua tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần
thứ VII của Đảng (năm 1991) đã xác định mục đích quản lý giá cũng rất phù hợp với
quan niệm quốc tế: “Tiếp tục xoá bỏ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, hình thành
đồng bộ và vận hành có hiệu quả cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước… Giá
6
Indrani Thuraisingham, “Price Control and Monitoring in Developing
Countries”, www.consumersinternational.org, 2010, truy cập ngày 15/4/2018.
7
Fiona M.Scott Morton, “The Problems of Price
Controls”, https://www.cato.org/publications/commentary/problems-price-controls, truy cập ngày
8/8/2017
8
Robert L.Schuettinger and Eamonn F. Butler, “Forty Centuries of Wage and Price Controls, How not
to fight inflation”,1979, trang 29.
9
Fiona M.Scott Morton, đã dẫn.
10
Indrani Thuraisingham, đã dẫn

19
cả, tỷ giá hối đoái, lãi suất tín dụng hình thành theo cơ chế thị trường. Nhà nước dùng
các biện pháp kinh tế là chủ yếu để tác động đến cung cầu trên thị trường, ổn định giá
cả, chỉ định giá một số rất ít sản phẩm thuộc diện độc quyền và thiết yếu, có chính
sách bảo hiểm giá cho một số nông sản và hàng xuất khẩu… Khi giá cả biến động lớn,
Nhà nước bù đắp kịp thời và thoả đáng cho những người hưởng lương và trợ cấp cố
định”11
.
Đến nay, đã có nhiều quốc gia ban hành luật điều chỉnh trong lĩnh vực giá, ví dụ như
Luật Giá của Phillipines năm 1994, Luật Quản lý giá của Trung Quốc năm 1998, Luật
Quản lý giá của Malaysia năm 1946, Luật Định giá và chống độc quyền của Thái Lan
năm 1979, Luật Quản lý giá của Singapore năm 1985, Luật Quản lý giá của Slovenia
năm 1999, Luật Kiểm soát giá năng lượng năm 1942 của Hoa Kỳ v.v.. Một số đạo luật
về giá chỉ thực hiện trong những thời điểm nhất định, tuy nhiên, đa số các đạo luật vẫn
đang được thi hành cùng với những sửa đổi, bổ sung phù hợp trong từng giai đoạn lịch
sử cụ thể. Có thể khẳng định, trong nền kinh tế thị trường, nhất là nền kinh tế thị
trường theo định hướng XHCN, vai trò của Nhà nước là hết sức quan trọng trong lĩnh
vực giá nhằm đảm bảo sự phát triển hài hòa, hạn chế những tác động tiêu cực của quá
trình tự do cạnh tranh giữa các chủ thể kinh doanh.
Trong gần 30 năm đổi mới, Việt Nam chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN dẫn đến cơ chế quản lý thị trường
nói chung và quản lý giá nói riêng có những đổi thay căn bản, từ chỗ Nhà nước là chủ
thể quyết định hầu hết các mức giá phân phối chính thức đến chỗ thị trường là nơi hình
thành giá cả thông qua các giao dịch dân sự, ngoại trừ một số ít hàng hòa, dịch vụ nhất
định do Nhà nước định giá. Điều đó có nghĩa, thay vì Nhà nước “quyết định giá” thì
trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, Nhà nước chỉ “quản lý giá”
nhằm đảm bảo giá cả vận hành theo cơ chế thị trường, đồng thời bảo vệ lợi ích chính
đáng của các chủ thể tham gia, bảo vệ lợi ích của toàn dân và của Nhà nước.
Từ khi Luật Giá có hiệu lực vào ngày 01/01/2013 để thay thế Pháp lệnh Giá, Chính
phủ, Bộ Tài chính và các Bộ có liên quan đã ban hành nhiều văn bản quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành như: Nghị định số 177/2013/NĐ-CP của Chính phủ, Nghị định
số 149/2016/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá,
11
Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb. Chính trị quốc gia -
Sự thật, Hà Nội, 1991, tr.148.

20
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Giá về thẩm định giá, Nghị định số
109/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý giá, lệ
phí, hóa đơn; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; Nghị định số
01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất
đai, Thông tư số 56/2014/TT-BTC, Thông tư số 233/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính
hướng dẫn Nghị định số 177/2013/NĐ-CP, Thông tư số 38/2014/TT-BTC của Bộ Tài
chính hướng dẫn Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất cùng nhiều văn
bản khác.
Ngoài Luật Giá và các văn bản hướng dẫn thi hành, pháp luật về giá còn được đề cập
đến ở nhiều luật, pháp lệnh, nghị định và thông tư của các lĩnh vực khác, đặc biệt là
trong lĩnh vực pháp luật kinh tế như pháp luật về doanh nghiệp, thương mại, tài chính,
đất đai, tài nguyên, môi trường, cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng… Như
vậy, có thể khẳng định, pháp luật về giá là tổng thể các quy định pháp luật điều chỉnh
trong lĩnh vực giá, với nguồn là Luật Giá và các văn bản pháp luật có liên quan, bao
gồm cả các văn bản pháp luật trong từng lĩnh vực cụ thể.
Với một hệ thống các quy định tương đối đa dạng, phức tạp, nên mặc dù đã có gắng
hoàn thiện, hệ thống pháp luật về giá vẫn còn nhiều bất cập cần được nhận diện và tìm
giải pháp hoàn thiện để tăng cường hiệu quả điều chỉnh pháp luật.
Nhận xét chung về hệ thống các quy định về giá của Việt Nam.
Thứ nhất, hiện nay còn có nhiều văn bản luật cùng điều chỉnh về giá, dẫn đến việc xác
định rõ ràng về trật tự ưu tiên áp dụng không dễ dàng.
Như đã nêu, ngoài các văn bản chuyên biệt như Luật Giá thì pháp luật về giá còn bao
gồm nhiều quy định về giá trong các văn bản thuộc những lĩnh vực khác. Ví dụ, Luật
Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều văn bản luật khác quy định rằng, các
luật này mới điều chỉnh về giá trong những lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh mà
không quy định được áp dụng pháp luật khác (trong đó có Luật Giá). Một trường hợp
khác, Luật Giá và Nghị định số 89/2013/NĐ-CP yêu cầu thẩm định viên về giá phải
ban hành chứng thư thẩm định giá khi thẩm định giá bất động sản, còn Nghị định số
44/2014/NĐ-CP lại yêu cầu thẩm định viên khi tư vấn xác định giá đất phải ban hành

21
chứng thư định giá đất, trong khi về bản chất hai loại hình dịch vụ này là một. Để cụ
thể hóa quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành mẫu chứng thư định giá đất12
không đồng nhất với mẫu chứng thư thẩm định giá
bất động sản[8] do Bộ Tài chính quy định. Chẳng hạn, yêu cầu của chứng thư thẩm
định giá thì thẩm định viên phải ghi mã số thẻ thẩm định viên, nhưng trong mẫu chứng
thư định giá đất thì không bắt buộc phải ghi, dẫn đến nếu không ghi thì phù hợp với
pháp luật về định giá đất nhưng trái với pháp luật về thẩm định giá.
Thứ hai, tồn tại tình trạng chồng chéo về thẩm quyền quản lý nhà nước trong lĩnh vực
giá giữa địa phương và trung ương, giữa các Bộ, ngành ở trung ương với nhau.
Luật Giá quy định, Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá trên
phạm vi cả nước; Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng
quản lý nhà nước trong lĩnh vực giá; các Bộ, cơ quan ngang Bộ trong phạm vi nhiệm
vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá
trong lĩnh vực được pháp luật quy định; Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh trong
phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm thực hiện chức năng quản lý
nhà nước trong lĩnh vực giá tại địa phương13
.
Tuy nhiên, trên thực tế, vì có nhiều văn bản cùng điều chỉnh nên việc xác định thẩm
quyền quản lý là không dễ dàng. Ví dụ, trong việc quản lý giá khám bệnh, chữa bệnh.
theo quy định của Luật Giá và Nghị định số 177/2013/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị
định số 149/2016/NĐ-CP), việc quy định về giá khám bệnh, chữa bệnh thuộc thẩm
quyền của Bộ trưởng Bộ Y tế theo quy định của pháp luật về khám bệnh, chữa bệnh và
bảo hiểm y tế14
. Trong khi đó, Luật Khám bệnh, chữa bệnh lại quy định, Bộ trưởng Bộ
Tài chính phối hợp với Bộ trưởng Bộ Y tế quy định khung giá dịch vụ khám bệnh,
chữa bệnh. Căn cứ vào khung giá, Bộ trưởng Bộ Y tế quy định giá dịch vụ khám bệnh,
chữa bệnh đối với cơ sở khám bệnh, chữa bệnh thuộc Bộ Y tế và các Bộ khác; Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh quy định giá dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh đối với cơ sở
khám bệnh, chữa bệnh của Nhà nước thuộc phạm vi quản lý của địa phương theo đề
nghị của UBND cùng cấp15
. Như vậy, ở trung ương có sự chồng chéo thẩm quyền giữa
12
Ban hành kèm theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 đã dẫn.
13
Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài chính ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06 và 07.
14
Nghị định số 177/2013/NĐ-CP đã dẫn, Điều 8 khoản 2 điểm đ.
15
Luật Khám bệnh, chữa bệnh năm 2009, Điều 8 khoản 3 và 4.

22
Bộ Tài chính và Bộ Y tế trong quy định giá dịch vụ khám, chữa bệnh; ở địa phương có
sự chồng chéo giữa Hội đồng nhân dân và UBND.
Thứ ba, tồn tại tình trạng cùng một sự kiện pháp lý nhưng lại được định nghĩa bởi các
thuật ngữ khác nhau, dẫn đến sự phức tạp trong quản lý cũng như hướng dẫn thực
hiện.
Hiện nay, hoạt động “thẩm định giá” theo quy định của Luật Giá và hoạt động “tư vấn
xác định giá đất” theo quy định của Luật Đất đai được xem là hai hoạt động khác
nhau. Tuy nhiên, thực chất hai hoạt động này có cùng bản chất. Theo định nghĩa của
Luật Giá, thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định
giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) phù hợp
với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá16
, trong khi đó, mặc dù Luật Đất đai không xác
định rõ khái niệm “tư vấn xác định giá đất”, nhưng các nguyên tắc tư vấn, phương
pháp xác định giá đất và điều kiện của định giá viên gần như hoàn toàn trùng với
nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá và điều kiện của thẩm định viên về giá17
.
Tương tự như vậy, BLDS và Bộ luật Tố tụng hình sự (TTHS) cũng sử dụng thuật ngữ
“định giá” nhưng bản chất lại là “thẩm định giá”. Điều 306 BLDS quy định “Bên bảo
đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc định giá
thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm” và “Việc định giá tài sản
bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”. Như vậy, việc định
giá của tổ chức thứ ba không phải người sở hữu tài sản và không thuộc diện Nhà nước
định giá thì phải được hiểu đúng bản chất là hoạt động thẩm định giá. Điều 215 và
Điều 69 Bộ luật TTHS quy định “Khi cần xác định giá của tài sản để giải quyết vụ án
hình sự, cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng ra văn bản yêu cầu định giá tài sản”
và “Người định giá tài sản là người có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực giá, được cơ
quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng yêu cầu định giá tài sản
theo quy định của pháp luật”. Sau một thời gian dài có nhiều vướng mắc do chưa có
khung pháp lý cụ thể, hiện nay, việc định giá tài sản trong TTHS vừa được quy định rõ
16
Luật Giá, Điều 4 khoản 15.
17
Cụ thể tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2016/TT-BTNMT đã dẫn.

23
trong Nghị định số 38/2018/NĐ-CP18
. Nếu coi việc định giá tài sản trong TTHS về bản
chất là định giá do Nhà nước thực hiện thì không phù hợp với quy định tại Điều 19
Luật Giá về những hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá vì trong nhóm các loại
hàng hóa, dịch vụ được quy định tại Điều 19 thì không có trường hợp định giá đối với
tài sản trong TTHS.
Thứ tư, docác quy định của pháp luật về giá còn nhiều bất cập dẫn đến việc điều hành
Quỹ bình ổn giá xăng dầu chưa hiệu quả.
Hiện nay, các doanh nghiệp đầu mối kinh doanh xăng dầu trong nước nắm giữ Quỹ
bình ổn giá chứ không phải là cơ quan quản lý nhà nước, dẫn đến việc dư luận hoài
nghi về tính minh bạch trong sử dụng và quản lý Quỹ của các doanh nghiệp trong thời
gian qua. Theo ý kiến của một số chuyên gia, khi có hiện tượng muốn xả Quỹ bình ổn
thì các doanh nghiệp kêu lỗ, đến hết năm tài chính lại công bố lãi lớn để tăng giá trị cổ
phiếu19
. Xét về mặt bản chất, việc trích lập Quỹ bình ổn giá xăng dầu từ giá bán lẻ
xăng dầu, rồi sau đó xả quỹ để giữ giá xăng không tăng là cách người tiêu dùng tự
mình bình ổn giá xăng dầu, chứ không phát huy được vai trò của Nhà nước hoặc của
doanh nghiệp. Bên cạnh đó, doanh nghiệp đầu mối có thể được hưởng lợi từ nguồn
quỹ bình ổn giá xăng dầu giống như vốn tín dụng mà không phải trả lãi, trong khi cơ
chế quản lý quỹ và chi phí đầu vào của doanh nghiệp chưa thực sự minh bạch. Chính
vì vậy, vai trò bình ổn giá của Quỹ trong thời gian gần đây tỏ ra khá mờ nhạt và đã có
nhiều ý kiến đề xuất nên bỏ mô hình quỹ này20
. Rút kinh nghiệm từ mô hình Quỹ bình
ổn giá xăng dầu, Quỹ bình ổn giá điện bán lẻ do Bộ Công thương đề xuất thành lập
vào năm 2016 đã không nhận được sự đồng tình từ Chính phủ21
.
Thứ năm, còn một số bất cập trong điều chỉnh hoạt động thẩm định giá của Nhà nước
có thể dẫn đến việc lạm dụng công cụ này, ảnh hưởng đến thị trường thẩm định giá.
Theo quy định của Luật Giá, thẩm định giá của Nhà nước có thể được thực hiện
trong 4 trường hợp gồm: 1) Mua, bán, thanh lý, cho thuê tài sản nhà nước hoặc đi
thuê tài sản phục vụ hoạt động của cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật về
quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; 2) Không thuê được doanh nghiệp thẩm định giá; 3)
18
Nghị định số 38/2018/NĐ-CP ngày 07/3/2018 của Chính phủ quy định chi tiết việc thành lập và hoạt
động của Hội đồng định giá tài sản; trình tự, thủ tục định giá tài sản trong TTHS.
19
http://www.thesaigontimes.vn/147589/Chinh-phu-khong-cho-phep-lap-Quy-binh-on-gia-dien.html
20
http://cafef.vn/nen-bo-quy-binh-on-gia-xang-dau-20161122141843218.chn
21
http://www.thesaigontimes.vn/147589/Chinh-phu-khong-cho-phep-lap-Quy-binh-on-gia-dien.html

24
Mua, bán tài sản thuộc bí mật nhà nước; 4) Mua, bán tài sản nhà nước có giá trị lớn mà
sau khi đã thuê doanh nghiệp thẩm định giá, cơ quan hoặc người có thẩm quyền phê
duyệt thấy cần thiết phải có ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền22
.
Khi xây dựng chế định thẩm định giá của Nhà nước, Ban soạn thảo Luật Giá đã giải
thích, sở dĩ cần đến thẩm định giá của Nhà nước là để đáp ứng hai mục tiêu chính: một
là, những trường hợp không nên để thẩm định giá cho doanh nghiệp thực hiện do yếu
tố bí mật hoặc tầm quan trọng của tài sản cần thẩm định; hai là, khi doanh nghiệp thẩm
định giá không có nhu cầu thực hiện (ví dụ những tài sản giá trị nhỏ, nhưng chi phí
thẩm định lớn) thì cần Nhà nước phải đứng ra là người thực hiện23
.
Tuy nhiên, với quy định như trên, phạm vi có thể sử dụng thẩm định giá của Nhà nước
là rất rộng với tài sản nhà nước, hầu như bao trùm toàn bộ các loại tài sản công thuộc
diện Nhà nước quản lý, đồng thời thẩm định giá của Nhà nước cũng có thể thẩm định
đối với tài sản đang thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức khác nếu Nhà nước đi thuê hoặc
mua, điều hoàn toàn ngược lại với thẩm định giá thông thường khi chủ thể có nhu cầu
thẩm định giá bắt buộc phải là chủ sở hữu của tài sản thẩm định giá. Tuy nhiên, trong
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, trường hợp “không thuê được doanh nghiệp thẩm định
giá” cần được hiểu là chỉ áp dụng đối với tài sản nhà nước, chứ không phải với tài sản
của các chủ sở hữu khác như lý do mà Ban soạn thảo dùng để thuyết phục khi xây
dựng chế định thẩm định giá của Nhà nước24
.
Ngoài ra, một số nội dung quy định đối với Hội đồng thẩm định giá của Nhà nước (sau
đây gọi tắt là Hội đồng) cũng còn nhiều hạn chế cả về chất lượng lẫn phương thức thực
hiện.
Về chất lượng, yêu cầu của pháp luật là Hội đồng cần có tối thiểu một thành viên đã
qua đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá theo quy định của Bộ
Tài chính hoặc đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng, đại học, sau đại học chuyên ngành vật
giá, thẩm định giá25
, nhưng lại có thể thẩm định tài sản có giá trị lớn mà đã được
doanh nghiệp thẩm định giá thẩm định26
(trong khi người thẩm định tại doanh nghiệp
bắt buộc phải là 02 thẩm định viên về giá đã được cấp chứng chỉ thông qua kỳ thi thẻ
22
Luật Giá, Điều 44.
23
Tờ trình dự thảo Luật Giá, Nguồn: duthaoonline.quochoi.gov.vn
24
Nghị định 89/2013/NĐ-CP, Điều 23 khoản 1 điểm b.
25
Nghị định 89/2013/NĐ-CP, Điều 28 khoản 2
26
Nghị định 89/2013/NĐ-CP, Điều 23 khoản 1 điểm d.

25
thẩm định viên được xem là rất khó hiện nay). Trong khi đó, Hội đồng lại làm việc tập
thể và quyết định theo đa số, không phụ thuộc vào trách nhiệm và kiến thức chuyên
môn của từng thành viên27
. Sẽ là một dấu hỏi lớn nếu Hội đồng chỉ có một thành viên
duy nhất được đào tạo nhưng lại thuộc về nhóm thiểu số khi quyết nghị, mặc dù pháp
luật cho phép thành viên không đồng ý vẫn có quyền bảo lưu ý kiến trong biên bản,
nhưng không tác động gì đến quyết định của Hội đồng. Mặt khác, Hội đồng cũng có
quyền thuê thẩm định giá đối với chính tài sản mà mình đang thẩm định giá để có
thêm thông tin28
, điều đó cho thấy việc thành lập Hội đồng thẩm định giá trong trường
hợp này là không cần thiết.
1.2 Quy định của pháp luật về thẩm định giá
1.2.1 Quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong lĩnh vực giá và thẩm định
giá tài sản gắn liền với đất
Trách nhiệm hình sự
Trách nhiệm hình sự là loại trách nhiệm pháp lý áp dụng đối với những người
có hành vi phạm tội.
Trách nhiệm hình sự do toà án áp dụng.
Trách nhiệm hình sự không áp dụng đối với tổ chức, trong đó có doanh nghiệp
thẩm định giá.
Căn cứ thực tế của trách nhiệm hình sự là vi phạm hình sự (tội phạm).
Tội phạm là hành vi nguy hiểm cho xã hội, có lỗi, trái pháp luật hình sự và chịu
hình phạt.
Hình phạt là biện pháp cưỡng chế nghiêm khác nhất của Nhà nước nhằm tước
bỏ hoặc hạn chế quyền, lợi ích của người phạm tội.
Các hình phạt: hình phạt chính, hình phạt bổ sung.
Hình phạt chính gồm: Cảnh cáo; phạt tiền; cải tạo không giam giữ; trục xuất; tù
có thời hạn; tù chung thân; tử hình.
Hình phạt bổ sung bao gồm: Cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm
công việc nhất định; cấm cư trú; quản chế; tước một số quyền công dân; tịch thu tài
sản; phạt tiền, khi không áp dụng là hình phạt chính; trục xuất, khi không áp dụng là
hình phạt chính.
27
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Điều 28 khoản 4.
28
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, Điều 29 khoản 1 điểm b.

26
Người thực hiện các hoạt động định giá, thẩm định giá mà có hành vi vi phạm
pháp luật đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì phải chịu trách nhiệm hình sự.
Chẳng hạn, thẩm định viên về giá có hành vi vi phạm pháp luật đủ yếu tố cấu
thành tội được quy định tại Điều 165, 284,...Bộ luật Hình sự của nước Công hòa
XHCN Việt Nam thì sẽ phải chịu trách nhiệm hình sự.
Trách nhiệm hành chính
Trách nhiệm hành chính là loại trách nhiệm pháp lý áp dụng đối với tổ chức, cá
nhân có năng lực trách nhiệm hành chính,có hành vi cố ý hoặc vô ý vi phạm các quy
định của pháp luật về quản lý nhà nước mà không phải là tội phạm.
Vi phạm hành chính là hành vi vi phạm pháp luật do tổ chức, cá nhân thực hiện,
xâm phạm các quy tắc quản lý nhà nước mà không phải là vi phạm hình sự và theo
quy định của pháp luật phải bị xử phạt hành chính.
Các hình thức xử phạt vi phạm hành chính: hình thức xử phạt chính, hình thức
xử phạt bổ sung.
Hình thức xử phạt chính gồm:
- Cảnh cáo;
- Phạt tiền.
Hình thức xử phạt bổ sung gồm:
- Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề;
- Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính.
Người nước ngoài vi phạm hành chính còn có thể bị xử phạt trục xuất. Trục
xuất được áp dụng là hình thức xử phạt chính hoặc xử phạt bổ sung trong từng trường
hợp cụ thể.
Việc xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá và thẩm định giá thực hiện
theo Nghị định số 169/2004/NĐ-CP ngày 22/9/2004 của Chính phủ quy định về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá và Thông tư số 110/2004/TT-BTC ngày
18/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 169/2004/NĐ-CP.
Theo đó:
Vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá bao gồm:
+ Vi phạm quy định về bình ổn giá;
+ Vi phạm quy định về hiệp thương giá;

27
+ Vi phạm quy định về khung giá, mức giá của cơ quan có thẩm quyền;
+ Vi phạm quy định về lập phương án giá;
+ Vi phạm quy định về thẩm định giá;
+ Vi phạm quy định về niêm yết giá;
+ Vi phạm quy định về các hành vi bị cấm quy định tại Điều 28 Pháp lệnh Giá;
+ Vi phạm quy định về sử dụng tiền trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá, các
khoản tiền hỗ trợ để thực hiện chính sách giá;
+ Hành vi vi phạm quy định về quản lý giá thuốc phòng, chữa bệnh cho người
bị xử lý theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 120/2004/NĐ-CP ngày 12 tháng 5
năm 2004 của Chính phủ về quản lý giá thuốc phòng, chữa bệnh cho người.
Cá nhân, cơ quan, tổ chức trong nước và nước ngoài có hành vi cố ý hoặc vô ý
vi phạm các quy định của pháp luật về giá mà không phải là tội phạm đều bị xử phạt vi
phạm hành chính theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác.
Các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả đối với vi phạm hành
chính trong lĩnh vực giá:
Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá, cá nhân, tổ chức vi
phạm phải chịu một trong những hình thức xử phạt chính sau:
+ Cảnh cáo;
+ Phạt tiền.
Tùy theo tính chất mức độ vi phạm, cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính trong
lĩnh vực giá còn có thể bị áp dụng một hoặc các hình thức xử phạt bổ sung sau:
+ Tước quyền sử dụng thẻ thẩm định viên về giá;
+ Tịch thu số tiền thu lợi do vi phạm hành chính.
Ngoài các hình thức xử phạt chính, xử phạt bổ sung nêu trên cá nhân, tổ chức vi
phạm hành chính còn có thể bị buộc áp dụng một hoặc các biện pháp khắc phục hậu
quả sau:
+ Tịch thu toàn bộ số tiền chênh lệch giá có được do vi phạm hành chính;
+ Buộc phải bồi thường toàn bộ số tiền bị tổn thất do vi phạm hành chính trong
lĩnh vực giá gây ra;

28
+ Thu hồi tiền trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá, do khai man, khai khống
hồ sơ thanh toán mà có được; tiền trợ giá, trợ cước vận chuyển hàng hoá, tiền hỗ trợ để
thực hiện chính sách giá đã sử dụng sai mục đích;
+ Phải chịu mọi chi phí để thực hiện việc hoàn trả tiền chênh lệch do thực hiện
sai giá cho cá nhân, tổ chức bị áp dụng giá sai.
Trách nhiệm dân sự
Trách nhiệm dân sự là hình thức trách nhiệm pháp lý áp dụng đối với tổ chức,
cá nhân có hành vi vi phạm dân sự.
Hành vi vi phạm dân sự là hành vi do người có năng lực trách nhiệm dân sự
thực hiện, xâm phạm các quan hệ tài sản và quan hệ nhân thân được pháp luật dân sự
bảo vệ.
Các hình thức của trách nhiệm dân sự: trách nhiệm vật chất, trách nhiệm phi vật
chất.
Trong hoạt động định giá, thẩm định giá, các tổ chức, cá nhân có hành vi vi
phạm pháp luật, vi phạm hợp đồng định giá, hợp đồng thẩm định giá gây thiệt hại cho
tổ chức, cá nhân khác thì phải bồi thường thiệt hại và/ hoặc phải chịu trách nhiệm vật
chất, phi vật chất khác.
Trách nhiệm kỷ luật
Trách nhiệm kỷ luật là loại trách nhiệm pháp lý do những người đứng đầu các
cơ quan, tổ chức, đơn vị, áp dụng đối với cán bộ công chức hoặc người lao động khi
họ vi phạm kỷ luật.
Vi phạm kỷ luật là hành vi có lỗi, trái với nội quy, quy chế được xác định trong
nội bộ các cơ quan, tổ chức, đơn vị.
Người thực hiện hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản có hành vi vi phạm
kỷ luật thì phải chịu trách nhiệm kỷ luật.
1.2.2 Quy định của pháp luật về hành vi bị cấm trong lĩnh vực giá và thầm định
giá theo quy định hiện hành
Đối với cơ quan, cán bộ, công chức thuộc cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà
nước trong lĩnh vực giá

29
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật giá 2012, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà
nước trong lĩnh vực giá và các cán bộ, công chức làm việc trong cơ quan đó không
được phép thực hiện các hành vi dưới đây:
– Can thiệp không đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của pháp luật
vào quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực giá;
– Ban hành văn bản không đúng thẩm quyền; không đúng trình tự, thủ tục;
– Tiết lộ, sử dụng thông tin do tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh cung cấp không
đúng quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, nhiệm vụ để vụ lợi.
Đối với tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh
Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật giá 2012, tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh
doanh không được phép thực hiện các hành vi sau:
– Bịa đặt, loan tin, đưa tin không đúng sự thật về tình hình thị trường, giá hàng hóa,
dịch vụ;
– Gian lận về giá bằng cách cố ý thay đổi các nội dung đã cam kết mà không thông
báo trước với khách hàng về thời gian, địa điểm, điều kiện mua, bán, chất lượng hàng
hóa, dịch vụ tại thời điểm giao hàng, cung ứng dịch vụ;
– Lợi dụng khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh và điều kiện
bất thường khác; lợi dụng chính sách của Nhà nước để định giá mua, giá bán hàng hóa,
dịch vụ bất hợp lý;
– Các hành vi chuyển giá, thông đồng về giá dưới mọi hình thức để trục lợi.
Đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá
Theo quy định tại khoản 3 Điều 10 Luật giá 2012, các doanh nghiệp thẩm định giá, chi
nhánh doanh nghiệp thẩm định giá không được phép tiến hành các hành vi dưới đây:
– Tranh giành khách hàng dưới hình thức ngăn cản, đe dọa, lôi kéo, mua chuộc, thông
đồng với khách hàng và các hành vi cạnh tranh không lành mạnh khác; thông tin
không chính xác về trình độ, kinh nghiệm và khả năng cung cấp dịch vụ của thẩm định
viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá;
– Thông đồng với khách hàng thẩm định giá, người có liên quan khi thực hiện thẩm
định giá làm sai lệch kết quả thẩm định giá;

30
– Nhận hoặc yêu cầu bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích khác từ khách hàng thẩm định
giá ngoài mức giá dịch vụ đã được thoả thuận trong hợp đồng;
– Giả mạo, cho thuê, cho mượn; sử dụng Thẻ thẩm định viên về giá trái với quy định
của pháp luật về giá;
– Tiết lộ thông tin về hồ sơ, khách hàng thẩm định giá và tài sản được thẩm định giá,
trừ trường hợp được khách hàng thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật cho phép;
– Gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu
thẩm định giá khi họ thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo quy định của pháp luật.
Đối với thẩm định viên về giá hành nghề
Theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật giá 2012, thẩm định viên về giá hành nghề
không những không được thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm tronh lĩnh vực giá như
đối với doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá mà còn
không được phép thực hiện các hành vi sau:
– Hành nghề thẩm định giá với tư cách cá nhân;
– Đăng ký hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian cho từ hai doanh nghiệp
thẩm định giá trở lên;
– Thực hiện thẩm định giá cho đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có
quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu hoặc có bố, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị,
em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán trưởng của đơn vị được thẩm
định giá.
Đối với tổ chức, cá nhân có tài sản được thẩm định giá; tổ chức, cá nhân liên
quan đến việc sử dụng kết quả thẩm định giá
Theo quy định tại khoản 5 Điều 10 Luật giá 2012, tổ chức, cá nhân có tài sản được
thẩm định giá và tổ chức, cá nhân liên quan đến việc sử dụng kết quả thẩm định giá
không được phép thực hiện các hành vi sau:
– Chọn tổ chức, cá nhân không đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá để ký hợp đồng
thẩm định giá;
– Cung cấp không chính xác, không trung thực, không đầy đủ, không kịp thời thông
tin, tài liệu liên quan đến tài sản cần thẩm định giá;
– Mua chuộc, hối lộ, thông đồng với thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định
giá để làm sai lệch kết quả thẩm định giá.

31
.1.2.3 Quy định của pháp luật về thẩm định giá đất
Đất đai là một loại bất động sản, do vậy định giá đất cũng phải thực hiện theo
những quy định về định giá bất động sản nói chung. Song đất đai là một tài sản đặc
biệt khác với các bất động sản khác, đòi hỏi khi định giá, thẩm định giá đất phải tuân
theo những quy định đặc thù.
1.3.7.1. Những quy định cơ bản về quản lý, sử dụng đất chi phối đến hoạt động định
giá đất, thẩm định giá đất
Thứ nhất, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
Đất đai là loại tài sản đặc biệt, có giá trị đặc biệt, do vậy, các quốc gia đều đặt
ra các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các quan hệ về đất đai.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu 29
Là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, trong đó có
quyền năng quan trọng nhất của chủ sở hữu – quyền định đoạt.
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
+) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
+) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
+) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất;
+) Định giá đất.
Với tư cách tổ chức quyền lực công, đồng thời là chủ sở hữu đối với đất đai,
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách
tài chính về đất đai như sau:
- Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất;
- Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng
đất mang lại.
Để đất được sử dụng có hiệu quả, thông qua pháp luật, Nhà nước quy định
quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế
29
Luật Đất đai ngày 26/11/2003

32
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất.
Những quy định trên chi phối đến hoạt động định giá đất, thẩm định giá đất.
Thứ hai, Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai
Với tư cách tổ chức quyền lực công, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà
nước đối với đất đai. Mặt khác, với tư cách chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền
năng của chủ sở hữu. Với cả hai tư cách trên, các tổ chức, cá nhân khi quản lý, sử dụng
đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, từ đó, các nguồn thu từ đất vào
ngân sách nhà nước bao gồm:
+) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất
sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+) Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
+) Thuế sử dụng đất;
+) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
+) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
+) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất
đai;
+) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Thứ ba, Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
* Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho
người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.
* Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định;
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

33
+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết
hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án
của Nhà nước;
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác
xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ
quan, xây dựng công trình sự nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật Đất đai; đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các
công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công
cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm
nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai.
* Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư.

34
* Cho thuê đất
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau
đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp
vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã
hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật Đất đai;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày
01 tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, trừ diện tích
đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây
dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm
đồ gốm;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm
việc.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong
các trường hợp sau đây:
+) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất
để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm
muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công
cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở
để bán hoặc cho thuê;

35
+) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm
việc.
* Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
+ Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối
với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;
+ Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ
đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo
giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất
đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng
sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử
dụng đất;
+ Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ
đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp
chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
+ Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với
trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;
+ Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử
dụng đất theo quy định của Chính phủ.
* Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi
+ Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai thì người bị thu hồi đất được bồi
thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12
Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật Đất đai.
+ Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các
dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị
thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho

36
nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn
nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu
vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền
sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được
bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
+ Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không
có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng
tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo
chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
+ Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi
giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.
Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và
việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
1.3.7.2.Nguyên tắc xác định giá đất và các trường hợp hình thành giá đất
Khái niệm giá đất
Giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất
do Nhà nước quyđịnh hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Nguyên tắc định giá đất
Thứ nhất. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
Thứ hai. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau;
Thứ ba. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

37
Các trường hợp hình thành giá đất:
Trường hợp thứ nhất, Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quy định giá:
Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trước khi quyết định.
Trường hợp thứ hai, Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất;
Trường hợp thứ ba, Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những
người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Quy định trên không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất
thoả thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định dược sử dụng làm căn cứ để:
+) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật;
+) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp
quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
+) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho
các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm
2003;

38
+) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;
+) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật;
+) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;
+) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì
được tư vấn giá đất.
Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương
pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định.
Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính
đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.
1.3.7.3. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Phương pháp xác định giá đất:
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường
có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại
đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân
tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi

39
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được
các khoản thu nhập mang lại từ đất.
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ
sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp
xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai
phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
Khung giá các loại đất
Khung giá đất được quy định cho các loại đất được phân loại theo Luật Đất đai,
cụ thể như sau:
Thứ nhất. Đối với nhóm đất nông nghiệp: Có 5 khung giá, trong đó các khung
giá đất trồng cây hàng năm; cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản
quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; riêng đất làm muối quy định
khung giá cho cả nước.
Thứ hai. Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:
Có 4 khung giá, trong đó các khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp tại nông thôn quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Khung giá
đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị quy định cho 6 loại.
Thứ ba. Đối với nhóm đất chưa sử dụng
Đối với các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử
dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây, khi cần phải có giá để tính
tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật loại đất này, Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy
định và phương pháp xác định giá đất đối với loại đất liền kề để định mức giá đất phù
hợp. Khi đất chưa sử dụng được cấp có thẩm quyền cho phép đưa vào sử dụng, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do
Chính phủ quy định để định mức giá đất cụ thể.

40
1.3.7.4. Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương
Căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất, các phương pháp định giá cho từng loại đất cụ thể và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường
để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương, trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Khi định giá cho loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối
với loại đất đó.
1.3.7.5. Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ chức
được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Đất nhà nước giao cho tổ chức không thu tiền sử dụng đất; đất nhà nước
giao cho tổ chức có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn nộp tiền sử dụng đất; đất
được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả
thuộc vốn ngân sách nhà nước là tài sản của nhà nước giao cho tổ chức.Giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị tài sản nhà nước, là vốn đầu tư của Nhà nước giao cho
tổ chức.
Căn cứ xác định giá trị quyền sử dụng đất
Căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất và giá đất:
Diện tích đất thuộc đối tượng phải xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện
tích đất đang sử dụng, được giao theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp diện tích đất
đang sử dụng có chênh lệch so với diện tích ghi trong quyết định giao đất, văn bản
chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất theo
diện tích thực tế sử dụng trên cơ sở xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường.
Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành trên cở sở quy định của pháp luật.
Trường hợp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá đất thực tế nhận
chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao hơn giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế hoặc giá đất trúng đấu giá.

Pháp luật về thẩm định giá đối với tài sản gắn liền với đất.docx

Pháp luật về thẩm định giá đối với tài sản gắn liền với đất.docx

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Similaire à Pháp luật về thẩm định giá đối với tài sản gắn liền với đất.docx

Similaire à Pháp luật về thẩm định giá đối với tài sản gắn liền với đất.docx (19)

Plus de 💖Nhận Làm Đề Tài Trọn Gói 💖 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149

Plus de 💖Nhận Làm Đề Tài Trọn Gói 💖 Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 (20)

Dernier

Dernier (20)

Pháp luật về thẩm định giá đối với tài sản gắn liền với đất.docx