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- 1. 株式会社 マイナビ地域創生 御中 お年寄りの力で町を元気に！ 〜リタイアメントビレッジ・長南〜 チーム PIROO （広尾学園高校インターナショナルコース） 1
- 3. ＜まえがき＞ 私たちが今回ご提案させていただく地域創生のアイディアは、一言でいうと「高齢化が進む 町にさらにお年寄りを呼ぶ」というものです。旧長南町立西小学校の建物を使いサービス付 き高齢者向け住宅をつくり、お年寄りにセカンドライフの場を提供します。そこでの様々な サービスを通して、地域交流の場を設けると同時に「元気な高齢者が中心となった町づく り」という新たな長南町の魅力を創造します。また介護施設を中心に新たな町内での雇用を 生み出すことが期待できます。 ぜひ最後まで読んでいただければ幸いです。 ＜背景＞ 長南町が抱える課題や現状、また日本の老後・介護に関する状況は以下の通りです。 長南町 町の重要改善項目として ● 介護サービス ● 雇用確保 ● 町全体の活気 ● 防災対策 があげられます（資料１）。 他にも ● 高齢化による地域内の結束力の弱まり ● 就業者数の減少 も町の課題としてあげられています。また、町は新しい住民を受け入れることに積極的な姿 勢です。 日本の介護サービス 老人ホームの入居待機者が多いとよく目にしますが、実際は全国の有料老人ホームで現在約 ７万人分の空きがあります。主な原因としては介護の人材不足があげらます。もう一つの原 因としては地域内に老人ホームが乱立していることです。ニーズが高いにも関わらず人材不 足などが原因でホーム側が入居を断るを得ない状況となっています。また介護士の人材不足 の原因としては給料水準の低さがあげられます（資料２）。このことは、介護士の仕事に対 する満足度が賃金の項目でとても低いことにも明らかです。介護の人材不足が深刻な一方、 セカンドライフの選択肢として、ケアを必要としないでも老人ホームへの入居を希望する人 は年々増加しています。 3
- 4. ＜ビジョン＞ 目的 人口流出が進む千葉県長南町で、旧長南町立西小学校を改修した新たなお年寄り向け住宅を つくること。町外から入居者・職員を呼び込み、そこを拠点に地域交流の場や雇用の確保を 見出し地域創生につなげること。 コンセプト 高齢化が進む町にお年寄りにを呼び込み、豊かなセカンドライフを提供しながらお年寄りが 中心となった新たな町づくりの創造。 ＜ターゲット＞ この事業の主なターゲットは「お年寄り」と「介護士」の２グループです。 お年寄り ● 年齢は60歳から ● 都会から離れ自然に囲まれた場所でセカンドライフを送りたい人 ● 千葉県周辺（注1）に子ども・親戚が住んでいる人 ● 千葉県周辺（注1）に自宅があった/住み慣れていた人 ● 妻・夫に先立たれ今暮らしている家が一人には大きすぎる人 ● 体を動かすことや人との交流がすきな人 ● ゴルフ好きな人 ● 新しいことにチャレンジすることがすきな人 ● 夫婦でも一人でも（でもその家族にも訪問してほしいから家族いる方がいいかな） 長南西小学校をリフォームしたサービス付き高齢者向け住宅を健康で食事・入浴などを自分 で行える自立したお年寄りに提供します。 また各地からお年寄りのお世話をしてもらう介護福祉士を含む介護職員も呼び込みます。 （注1）: 週末や休日に入居者の家族・友人たちに訪問してもらう際の長南町までのアクセ スを考え、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に家族が住んでいる/自分が住んでいた（友 人も住んでいる）という条件が妥当であると考えました。 介護職員 ● 都会から移住して地方で仕事がしたい人 ● 子どもを自然のある環境で育てたい人 ● 一軒家を持ちたくても都会だと家賃が高いため持てないという悩みを抱える人 ● お年寄りの元気なセカンドライフを応援したい人 ● 家から近い職場で働きたい人 （資料３・４） 4
- 5. ● 介護福祉士・介護助手・管理栄養士・事務 町外から移住してきた職員には空き家を活用して住まいを提供します。 ＜内容＞ 新たな介護サービスの提案 旧・長南町立西小学校をリフォームしたサービス付き高齢者向け住宅を拠点に新たな介護 サービス形態を長南町に実現させます。長南町にすでにある特別養護老人ホームとは異なる サービスを提供します。病気のケアを必要とする方向けのホームというよりも健康な人がセ カンドライフを楽しむための「第二の家」という構想です。部屋の稼働率が100%の時点で ３７名の入居が可能であると見込みます（9ページ参照）。リフォームする際にはバリアフ リー化を以下のように施す。 ● 廊下に手すり設置 ● エレベーターを一つ設置。1年目の目標入居人数である１９名には一階から入居して もらい、階段の利用に健康的問題がない方を二階に入居させます。この1年目の間に 入居者からの売り上げも使いエレベーターを設置。 ● 入り口にスロープ設置 部屋に愛着をもって暮らしていただくためベッドなどの家具は持ち込み可とします。これに より設備費削減にもつながります。 また、入居者の生活や健康の質を向上させるため様々なプログラムを提供します。 ● 町内に１０あるゴルフ場の割引券も配布し、健康維持を促進すると同時に、町の観 光を支えるゴルフ場から経済の活性化を図る ● 関東ふれあいの道でのウォーキング会開催 ● 小学校の体育館をラジオ体操など、体づくりの場として活用 ● 長南町は、長南町出身の渡辺辰五郎氏によって創設された東京家政大学と連携し、 町の農作物を使った洋食メニューを開発し特産品としている。そこで東京家政大学 栄養学科の学生と協力し、町の特産品を使いながらお年寄りの健康を考えたメ ニューも開発・発売する 町全体の活気・地域内の結束力の向上 もう一つ体育館の活用方法として、週末などに体育館でマーケットのようなイベントを開く ことを提案します。地域の特産品（出張販売）や入居者自身が作ったものなどを、入居者/ 入居者に会いに来た家族/地域住民/ゴルフ利用客等に販売して地域交流の場とし、売り上げ をあげます。またホームから離れた町内のお店などの商品を販売することで買い物の便の向 上も見込めます。 5
- 6. 防災に強い町づくり 防災対策も長南町の課題の一つだとあげたが、実際に町は去年10月の台風で冠水などの被 害を受けました。また、災害時の高齢者の避難方法（ハザードマップに記載されている避難 所が高齢者にとっては遠い、など）が高齢化が進む日本の防災課題として指摘されている。 そこで入居者のお年寄りが中心となって高齢者が多い地域の災害対策づくりを進め、「防災 に強い町」として全国のモデルになることを目指します。入居者ともともと長南町に住んで いる高齢者自らが町内を歩き、避難所までの距離や災害が起きた時に危険な区域を高齢者な らではの視点で確認してもらいます。それをもとにハザードマップの作成や避難訓練を行い ます。 介護士の仕事に対する満足度向上・町内の雇用確保 介護福祉士は国家資格であり町内に資格保持者がいない場合もあるため、町外から呼び込む と想定します。介護福祉士以外の職員（介護助手・栄養士・事務）は資格が不要又は国家資 格ほど取得が難しくないため町内からの採用を目指します。その際に職員（介護士を含む） を長南町に呼び込むための充実した生活環境づくりが必要です。しかし、呼び込むために賃 金をこの長南町だけ高くするというのは他の地域の介護士にとって不平等になってしまいま す。そこで介護職員にとって住みやすく働きやすい環境を提供することで各地からの移住希 望・採用を図ります。町内に職員が働きやすさを感じられる現場をつくることで労働人口の 町外への流出を減らす目的もあります。具体的には以下の点をアピールします。 ● 町内に数多い空き家を引っ越してきた介護士に家賃は無料で貸し出すこと。それに より町の課題の一つであった空き家の活用にもつながります。 ● 自宅を職場が同じ町内で近いという点。職場が近いことを望む介護職員は多いとい うデータもあります（資料３）。 ● 都会から越してきた職員にとって長南町はショッピング施設なども少なく不便に感 じられるかもしれませんが、週末や休日には少し足を伸ばせば木更津アウトレット や海にも行くことができるという点。 高齢化が進む町にお年寄りを呼ぶということはさらなる高齢化につながるのではないか、と 懸念されるかもしれません。しかしその点こそが今回私たちが提案させていただく事業のユ ニークセリングポイントです。東京・巣鴨のような元気なお年寄りが町の象徴となっている 町を目指します。お年寄りを長南町に呼ぶことによってもともとある町の観光業や特産品の 価値を高めたり、「防災に強い町」といった新たな町のテーマを発信したりすることができ 6
- 8. この老人ホーム（仮）は北校舎と南校舎合わせて2518m2 あり、廊下が建物の２割を占める と仮定すると、残りの面積は2518m2 *0.8＝2014.4あります。そこに1Kの部屋を27部屋、 1LDKの部屋を10部屋、食堂を2つ、キッチンを2つ、職員室を2つ、多目的室を3つ、洗濯物 室を2つ作ります。（1K=28.60m²、1LDK=46m²） 1Kの部屋 (×27) 772m2 1LDKの部屋 (×10) 460m2 食堂 (×2) 400m2 キッチン (×2) 80m2 職員室 (×2) 60m2 多目的室 (×3) 150m2 洗濯物室 (×2) 80m2 サービス付き高齢者向け住宅の初期費用の平均値は24.2万、月額利用料の平均値は15.6万で あります。 また、サービス付き高齢者向け住宅の利用費は近隣にある賃貸物件（マンションやアパート など）の賃料相場が基準となっていることが多いです。長南町の賃料相場は1.8万円くらい ですが、駅から徒歩160分などの悪条件があるため、この老人ホームは月額10~20万が妥当 であると考えました。 初期費用20万、1Kの部屋を月額15万、1LDKの部屋を月額25万として計算した場合： 売り上げ 1年目(19部屋) 2年目(30部屋) 3年目(33部屋) 4年目(35部屋) 5年目以降 (37部屋) 初期費用 20万*19部屋 ＝380万 20万*11部屋 ＝220万 20万*3部屋 ＝60万 20万*2部屋 ＝40万 20万*2部屋 ＝40万 1K 15万*14部屋 *12ヶ月 ＝2520万 15万*22部屋 *12ヶ月 ＝3960万 15万*24部屋 *12ヶ月 ＝4320万 15万*26部屋 *12ヶ月 ＝4680万 15万*27部屋 *12ヶ月 ＝4860万 1LDK 25万*5部屋 *12ヶ月 ＝1500万 25万*8部屋*12 ヶ月 ＝2400万 25万*9部屋 *12ヶ月 ＝2700万 25万*9部屋*12 ヶ月 ＝2700万 25万*10部屋 *12ヶ月 ＝3000万 合計 4400万 6580万 7080万 7420万 7900万 8
- 9. 国土交通省が発表しているサービス付き高齢者向け住宅の入居率（資料５）によると、 ● 開設後1年未満の場合、総部屋数の平均69%が埋まっています。都心から離れている ため、1年目は平均よりも部屋が埋まらないと仮定し、1年目の入居率は50%（ 37*0.5=18.5、四捨五入で19部屋） ● 開設後1~2年の入居率は77%、開設後2~3年の入居率は87%であるため2年目は80% の入居率（37*0.8=29.6、四捨五入で30部屋） ● 開設後3~4年の入居率は90%であるため、3年目は90%の入居率（37*0.9=33.3、四捨 五入で33部屋） ● 4年目は95%の入居率（37*0.95=35.15、四捨五入で35部屋） で売り上げを計算しました。入居者は一度入居したら離れないため、5年目以降は満室の37 部屋で稼働します。 会計 1年目(19部屋) 2年目(30部屋) 3年目(33部屋) 4年目(35部屋) 5年目以降 (37部屋) 売り上げ 44,000,000 65,800,000 70,800,000 74,200,000 79,000,000 人件費 -32,160,000 -38,160,000 -38,160,000 -38,160,000 -38,160,000 空き家費用 -30,000,000 -10,000,000 0 0 0 建設費 -845,640 -9,018,640 -9,018,640 -9,018,640 -9,018,640 広告費 -3,000,000 -3,000,000 -3,000,000 -1,000,000 -1,000,000 ローン 0 -1,730,273 -1,730,273 -1,730,273 -1,730,273 合計 -22,005,640 3,891,087 18,891,087 24,291,087 29,091,087 合計(法人税込) 3,307,423 16,057,424 20,647,424 24,727,424 人件費 この老人ホーム（仮）では健康状態が良く、自立して生活できる60歳以上のお年寄りを対 象としているため、普通の老人ホームと比べ職員の人数は少なくて良いとします。建物の人 員体制は、相談員として有資格者が1人以上いればよく、夜間は緊急通報システムがあれば 職員は常駐しなくてもよいことになっています。 そのため、雇う職種は介護福祉士（資格あり）、介護補助（資格なし）、栄養士（管理栄養 士・調理士含む）、そして事務（広報・人事・管理・事務）であります。 9
- 10. 1年目は半分の19人しか入居していないため、雇う職員の数も少なくなります。 介護福祉士が3人、介護補助が4人、管理栄養士が2人、事務2人とします。 2年目からは入居者が増えるため（1年目は稼働率50%であるのに対して、2年目の稼働率は 80%、3年目の稼働率は90%、4年目は95%、5年目以降は100%であるため、職員を増やす 必要がある）、介護福祉士が4人、介護補助が5人、管理栄養士が2人、事務2人とします。 月収はそれぞれの職の平均月収を目安にします。 介護福祉士の平均月収：約30万 ※介護福祉士は国の介護職員処遇改善加算制度により、毎月37,000円の補助金がでる。 ヘルパーの平均月収：約20万 管理栄養士の平均月収：約25万 事務の平均月収：約24万 平均月収で計算した1年目にかかる人件費： 介護福祉士：30*3*12 ＝ 1080万 ヘルパー：20*4*12 ＝ 960万 管理栄養士：25*2*12 ＝ 600万 事務：24*2*12＝576万 1080万＋960万＋600万＋576万 ＝ 3216万 となります。 平均月収で計算した2年目以降にかかる人件費： 介護福祉士：30*4*12 ＝ 1440万 ヘルパー：20*5*12 ＝ 1200万 管理栄養士：25*2*12 ＝ 600万 事務：24*2*12＝576万 1440万＋1200万＋600万＋576万 ＝ 3816万 となります。 空き家費用 空き家を与えられるのは町外から移住してくる介護福祉士のみであるため、1年目に空き家 を３軒、2年目に追加で１軒買います。長南町にある空き家はリフォーム済みのものが多 く、大体700万~1400万であります。仮に全て1000万だとし、1000万*4＝4000万となり空 き家には合計4000万円かかります。 10
- 11. 建設費 総額建設費用は約2億円となります。国からの補助金・助成金として、サービス付き高齢者 向け住宅は改修費用の3分の1（限度額・180万/戸）が補助されます。各部屋にトイレ、浴 場、洗面台を設置しなければならないため、限度額の180万を全て補助してもらうとしま す。そうすると、合計37部屋あるため、180*37＝6660万の補助が国から出されます。 また、国がから介護関連支援施設の補助（生活相談、食事サービス、診療所など）が３分の 1（限度額1000万/施設）出ます。この老人ホーム（仮）には生活相談、食事サービスの二つ があるため、1000*2＝2000万の補助が国から出ます。 合計で6660万＋2000万＝8660万の補助金が国から出ることになります。 これを総額建設費用の2億円から引くと、 2億 - 8660万＝1億1340万の改修費がかかることになります。 賃貸住宅リフォーム融資から1億440万円の改修費を融資してもらう。 賃貸住宅リフォーム融資は最長20年の全期間固定制の金利で融資する機関であり、融資後 １年間は元本の返済を据え置いて、利息部分だけの支払いで良い。賃貸住宅リフォ－ム融資 （サービス付き高齢者向け住宅）の適用金利（耐震改修工事を行う場合）は返済期間10年 以下ならば年0.67%、返済期間11年以上ならば年0.81%である。 返済期間を15年にするため、1年間の金利は1億1340万*0.0081＝918540円となる。 1年目は金利だけで良いため、918540円かかる。 2年目以降は毎年1億1340万÷14+918540＝9018640円かかる。 ＊光熱費、水道費などは全て入居者が負担する 広告費 ホームページの作成はクラウドソージングでフリーランスに依頼するため、10万円かかり ます。https://www.web-aqua.jp/about-homepage 広告方法の項目でも説明したように、リスティング広告の検索連動型広告を使います。さま ざまなキーワードを使い入居者を増やす予定であるため、これには広告費の予算の300万 - 10万（ホームページ代０）＝290万を利用します。 ローン また、独立行政法人福祉医療機構からも融資してもらう。 限度額計算方法 →（基準事業費 － 法的制度的補助金）× 融資率 11
- 12. 金利は 独立行政法人福祉医療機構（福祉貸付）主要貸付利率表を参考 税金 固定資産税 - ５年間税額を３分の２に軽減 所得税 - ５年間割増償却２８％ 不動産所得税 - 土地家屋の床面積の ２倍にあたる土地面積相当分の価格などを減額 ※現時点でどのくらいの優遇になるかは不明。 ＜今後の課題＞ 税金 正確な固定資産税の計算のため土地の課税標準額を知る必要があります。 設備の詳細の確定 旧西小学校の設計図を元にしながら、部屋の配置の詳細を決定します。 介護士の待遇 このプロジェクトには一定数の介護士が常時必要であり他地域からの誘導も求めらます。空 き家を活用し、賃貸費を削減することで金銭的負担が軽減できます。 また、このホームは比較的元気な高齢者向けになっており、通常の老人ホームに比べると介 護士の心理的・身体的負担は軽く、現環境に不満を持つ介護士を呼び込めると期待できま す。介護士の離職理由として人間関係のトラブルも大きな原因となることが多く（資料）、 介護士への心理的サポートは非常に重要と考えられます。 建築業者の確定 老人ホーム（仮）を建設する際には大規模な工事が行われることが予想され、建設業者との 提携が不可欠であり、地域活性化のためにも地元の業者に委託するべきとなります。しかし ながら多額の金額を必要とする企画のため、他企業と比較しさらに考慮するべきであると考 えます。 他の施設との連携 老人ホーム（仮）に来る高齢者の健康状態は良く、ゴルフなど体を動かすアクティビティへ の参加も可能と思われます。ゴルフは高齢者に愛されるスポーツであり、「第二の家」とし て利用してもらうためにもゴルフ場と連携し、利用者ならではの特典をつけることで、付加 価値が生まれます。 12
- 16. 資料５ 16