ANÁLISIS DE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

JURISPRUDENCIA
CIVIL
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ANÁLISIS
Y
CRÍTICA
JURISPRUDENCIAL
ANÁLISIS
Y
CRÍTICA
JURISPRUDENCIAL
LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
DE DOMINIO DEL PROPIETARIO
A propósito de la Casación Nº 3247-2014-Junín
Ricardo GELDRES CAMPOS*
TEMA RELEVANTE
El autor describe el estado de la cuestión al interior de la judicatura sobre el tratamiento
de la usucapión cuando es deducida paralelamente con un título negocial que transfiere la
propiedad de un bien. Así, según el autor existe una bifurcación en el tratamiento, cons-
tatándose, por ende, una mala praxis en la infundabilidad de la usucapión en el supuesto
descrito. Ante ello, plantea entender a la usucapión como un hecho preclusivo antes que
como un modo originario de adquisición del dominio, pues la caracterización implicaría
un recorte con los fundamentos fácticos del pasado y las consecuencias del supuesto de
hecho adquisitivo hacia futuro.

PALABRAS CLAVE:
Usucapión / Propiedad / Propiedad / Hecho preclu-
sivo / Contrato
Recibido: 31/01/2017
Aprobado: 06/02/2017
CASACIÓN 3247-2014 JUNÍN
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
Lima, nueve de setiembre de dos mil quince.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA
REPÚBLICA: Vista la causa número tres mil
doscientos cuarenta y siete - dos mil catorce, en
Audiencia Pública de la fecha y de conformidad con
el dictamen expedido por la fiscal adjunta suprema de
la Fiscalía Suprema en lo Civil y producida la vota-
ción con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.
I. MATERIA DEL RECURSO
Se trata del recurso de casación interpuesto por la
Sucesión de César Augusto López Avilés a fojas
setecientos sesenta contra la sentencia de vista de
fecha siete de noviembre de dos mil trece de fojas
setecientos cuarenta y tres, expedida por la Primera
Sala Mixta Descentralizada de la Merced - Chan-
chamayo de la Corte Superior de Justicia de Junín,
que revoca la sentencia apelada que declara fundada
la demanda.
* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM), adjunto de docencia del curso de Instituciones de Dere-
cho Privado en esa misma casa de estudios y en la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP).
DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA / Nº 221 / FEBRERO 2017 / ISSN: 1812-9587 / pp. 85-92

J URISPRUDENCIA CIVIL
86 pp. 85-92 / ISSN: 1812-9587 / FEBRERO 2017 / Nº 221 / DIÁLOGO CON LA JURISPRUDENCIA
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO
Esta Sala Suprema, mediante Reso-
lución de fecha diez de marzo de dos
mil quince de fojas treinta y tres del
presente cuadernillo declaró proce-
dente el recurso de casación inter-
puesto, por la causal de infracción
normativa de carácter procesal,
denunciando la impugnante: a) La
infracción normativa de los artícu-
los 139 inciso 5 de la Constitución
Política del Perú y del artículo I
del Título Preliminar del Código
Procesal Civil, señala que se afecta
su derecho, por cuanto, la sentencia
recurrida adolece de falta de motiva-
ción, pues en el cuarto y quinto con-
siderando solo se limita a señalar que
no opera la presunción establecida
en el artículo 912 del Código Civil,
sin explicar ni justificar su decisión,
ya que la usucapión debió analizarse
bajo la exigencia decenal de la pose-
sión, el justo título y la buen fe con-
forme a lo previsto por el artículo 950
del citado Código; y, b) La infrac-
ción normativa del artículo VII del
Título Preliminar del Código Pro-
cesal Civil, refiere que se transgrede
dicho precepto legal, por cuanto,
la sentencia de vista se pronuncia
sobre aspectos diversos a los alega-
dos por las partes al determinar que
la demanda deviene en improcedente
por qué le corresponde otra vía pro-
cedimental como un proceso de otor-
gamiento de escritura pública.
III. CONSIDERANDO
Primero.- A fin de verificar si en el
caso de autos se ha configurado la
causal de infracción normativa de
carácter procesal, es necesario seña-
lar que la sucesión de César Augusto
López Avilés interpone la presente
demanda a fin de que se declare la
prescripción adquisitiva de domi-
nio respecto al inmueble ubicado en
jirónAugusto B. Leguía número 225,
Satipo, con un área de ciento sesenta
y siete punto cincuenta metros cua-
drados (167.50 m2
) de propiedad de
la Sucesión de Marino Panes Meza.
Como fundamentos sostiene que:
a) El predio materia de litis lo adqui-
rió por tradición de Esther Pérez
Torres desde el año mil novecientos
noventa y desde esa fecha lo viene
conduciendo en forma pública, pací-
fica y continua a título de propieta-
rio; b) El seis de noviembre de mil
novecientos noventa y cinco, la con-
viviente del titular nominal le ven-
dió el predio el cual constituye título
justo que ampara su posesión y lo
legitima como propietario; y c) El
predio tiene una extensión de ciento
sesenta y siete punto cincuenta
metros cuadrados (167.50 m2
) y
constituye parte de un predio mayor
de mil doscientos cincuenta metros
cuadrados (1250 m2
).
Segundo.- Luego de declararse la
rebeldía de la parte demandada, el
juez de primer grado declara fun-
dada la demanda, al concluir que:
1) Del certificado de posesión otor-
gado por la Gerencia de Desarrollo
Urbano de la Municipalidad Distri-
tal de Satipo de fecha diez de julio
de dos mil seis, del comprobante de
pago del impuesto predial correspon-
diente al año dos mil seis, minuta de
compra venta celebrada entre Esther
Pérez Torres con César Augusto
López Avilés de fecha seis de enero
de mil novecientos noventa y cinco,
de la Resolución de Determinación
de deuda emitida por la Gerencia de
Recaudación de la Municipalidad el
veinticinco de marzo de dos mil ocho
de los años mil novecientos noventa
y siete a dos mil siete, de la Reso-
lución de Determinación de fecha
veinticinco de octubre de dos mil
cinco, del comprobante de impuesto
predial correspondiente a los años
dos mil a dos mil cinco, del recibo
de pago de servicio eléctrico de los
meses julio, agosto y setiembre de
mil novecientos noventa y nueve, del
acta de continuación de audiencia de
prueba donde costa las declaracio-
nes testimoniales que dan fe de que
la demandante domicilia en el pre-
dio por más de diez años, de la ins-
pección judicial en el cual se veri-
fica que la demandante ha efectuado
construcciones aproximadamente de
once años, se acredita la posesión de
la demandante sobre el inmueble sub
litis por más de diez años, el cual se
ha realizado de modo continuo por-
que no existen periodos de interrup-
ción, pacífica porque no ha existido
proceso alguno que acredite la per-
turbación de la posesión y pública
conforme a las declaraciones de los
testigos así como en las resoluciones
de determinación y tributos donde ha
sido consignado como deudor tribu-
tario; 2) Se ha probado la posesión
continua por un periodo de más de
diez años, esto determinado por los
peritos por el estado de conservación
del bien y por la resolución de deter-
minación de pago de arbitrios que se
ha consignado en periodos anuales
continuos al demandante como deu-
dor tributario; 3) Con la documen-
tal que corre a fojas doscientos cin-
cuenta y seis en Sesión de Consejo
de fecha veinticuatro de julio de mil
novecientos cincuenta se extiende
titulo a favor de Marino Panez Meza,
por ende, la parte demandada acre-
dita ser propietaria de un área de mil
doscientos cincuenta metros cuadra-
dos (1250 m2
); sin embargo, dicho
predio revisado los autos no cuenta
con antecedente registral en su tota-
lidad en áreas de menor extensión lo
que hace presumir que el bien no está
registrado; y 4) De los pagos arbi-
trios municipales y de luz, se advierte
en ella que el titular como deudor tri-
butario es el actor así como el usua-
rio del servicio de energía eléctrica
y si bien la demandada ha señalado
que es propietaria; sin embargo, no
manifiestan en absoluto respecto a

ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL
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la relación del demandante con el
bien materia a de litis asintiendo lo
manifestado por el actor consiguien-
temente esta acredita la conducción
del actor como propietario del bien.
Tercero.- Al ser apelada dicha reso-
lución, la Sala Superior revoca la
apelada, y reformándola declara
improcedente la demanda, conside-
rando que de la copia legalizada del
contrato suscrito entre Esther Pérez
Torres y César Augusto López Avi-
lés se hace un acuerdo contractual
respecto al sub lote B cuya titu-
laridad pertenece a Marino Panez
Meza de la Manzana 22, ubicada en
el jirón Augusto B. Leguía, Satipo
de una extensión de ciento sesenta
y siete punto cincuenta metros cua-
drados (167.50 m2
), documento sus-
crito entre las partes el seis de enero
de mil novecientos noventa y cinco;
por consiguiente, no resulta factible
interponer prescripción adquisitiva,
por cuanto, habiendo celebrado un
documento privado tiene expedito
su derecho de pedir se le otorgue la
escritura pública e independización.
Cuarto.- Constituye principio de la
función jurisdiccional la observancia
del debido proceso y la tutela juris-
diccional efectiva que consagra el
inciso 3 del artículo 139 de la Cons-
titución Política del Perú; en igual
sentido, el artículo I del Título Pre-
liminar del Código Procesal Civil,
establece el derecho de toda persona
a la tutela jurisdiccional efectiva para
el ejercicio o defensa de sus dere-
chos o intereses con sujeción de a un
debido proceso.
Quinto.- Es principio de la función
jurisdiccional la motivación escrita
de las resoluciones en todas las ins-
tancias, tal como lo dispone el inciso
5 del artículo 139 de la Carta Consti-
tución Política del Perú y el artículo
12 del Texto Único Ordenado de la
Ley Orgánica del Poder Judicial,
principio que además se encuentra
contenido en el inciso 3 del artículo
122 del Código Procesal Civil, según
el cual las resoluciones judicia-
les deben contener los fundamentos
de hecho que sustentan la decisión
y los respectivos de derecho con la
cita de la norma o normas aplicables
en cada punto según el mérito de lo
actuado, motivación que de acuerdo
al inciso 4 de la citada norma proce-
sal, debe incidir respecto de todos
los puntos controvertidos en el pro-
ceso, no pudiendo el juzgador fundar
su decisión en hechos diversos de los
que han sido alegados por las partes
conforme lo prevé el artículo VII del
Título Preliminar del citado Código.
Sexto.- Analizada la sentencia de
vista se advierte que no se encuen-
tra debidamente motivada conforme
lo prevé las normas antes comenta-
das, puesto que el ad quem ha des-
viado el debate judicial preestable-
cido, lejos de resolver la controversia
planteada conforme a los fundamen-
tos de la demanda y los puntos con-
trovertidos fijados, determina que no
procede la pretensión demandada
porque obra en autos un contrato
de compra venta del predio materia
de litis, al que solo le falta cumplir
con la formalidad del otorgamiento
de escritura pública para concretar la
propiedad del mismo.
Sétimo.- Al versar el presente pro-
ceso sobre prescripción adquisitiva
de dominio correspondía al ad quem
verificar si la demandante con los ele-
mentos probatorios aportados al pro-
ceso reunía o no los requisitos de pro-
cedencia de la demanda y si cumplía
con las condiciones para adquirir vía
prescripción el inmueble materia de
litis.
Octavo.- Debe agregarse que el
artículo 952 del Código Civil, esta-
blece que es posible para el que
adquiere un bien por prescripción
entablar un juicio para que se le
declare propietario, esto es, que
cuando el propietario de un bien
carezca de un título eficaz que lo
acredite como tal, puede emplear
la acción de prescripción adquisi-
tiva para obtener el reconocimiento
judicial de la propiedad del bien. Por
las razones expuestas, debe amparar
el recurso de casación interpuesto,
por la causal de infracción norma-
tiva procesal; en consecuencia, con-
forme al inciso 1 del artículo 396
del Código Procesal Civil, declara-
ron: FUNDADO el recurso de casa-
ción interpuesto por la Sucesión de
César Augusto López Avilés a fojas
setecientos sesenta; CASARON la
sentencia de vista de fecha siete de
noviembre de dos mil trece de fojas
setecientos cuarenta y tres, expedida
por la Primera Sala Mixta Descen-
tralizada de la Merced - Chancha-
mayo de la Corte Superior de Justicia
de Junín; en consecuencia, NULA la
misma; ORDENARON que la Sala
Superior expida nueva resolución
con arreglo a ley y conforme a lo
Analizada la sentencia de vista
se advierte que no se encuentra
debidamente motivada conforme
lo prevé las normas antes comen-
tadas, puesto que el ad quem ha
desviado el debate judicial prees-
tablecido, lejos de resolver la con-
troversia planteada conforme a
los fundamentos de la demanda y
los puntos controvertidos fijados,
determina que no procede la pre-
tensión demandada porque obra
en autos un contrato de compra
venta del predio materia de litis,
al que solo le falta cumplir con la
formalidad del otorgamiento de
escritura pública para concretar
la propiedad del mismo.
La Corte Suprema
dice:
La Corte Suprema

I. PROBLEMÁTICA
Es común en nuestros operadores
jurídicos pensar que si un sujeto ya
adquirió la propiedad de un bien en
virtud de un título, no podría adqui-
rir nuevamente el mismo bien a tra-
vés de otro título por el simple hecho
de que ya es su propietario. La lógica
que subyace esta idea es la siguiente:
no se puede adquirir la propiedad de
un mismo bien a través de dos títu-
los diferentes e idóneos para tal fin.
Por ejemplo, si A, ya es propietario
de un bien X en virtud de un testa-
mento, no es posible que adquiera el
mismo bien nuevamente en virtud de
otro título, como una donación. En
ese mismo sentido, si B adquirió la
propiedad de un bien Y en virtud de
una compraventa, no podría adqui-
rir el mismo bien, en virtud de otro
título como la prescripción adquisi-
tiva de dominio.
Al parecer, nuestros jueces están
influenciados notablemente por
esta idea, toda vez que en diversa
jurisprudencia han negado que un
sujeto que adquirió la propiedad
de un bien en virtud de un contrato
de compraventa pueda pretender la
nio sobre ese mismo bien1
. Al res-
pecto, debo señalar que no me refiero
aquí a los supuestos en los cuales el
sujeto que invoca la usucapión a su
favor, ostenta un título nulo, anula-
ble o ineficaz por cualquier causa,
sino más bien a los supuestos en los
cuales el título que se invoca es uno
válido y eficaz.
De hecho, para nuestros jueces,
carece de interés para obrar o cons-
tituye un imposible jurídico que un
sujeto que ya adquirió un bien en vir-
tud de una compraventa demande la
nio sobre ese mismo bien, por lo que
la demanda debería ser declarada
improcedente.
En esa posición, la Casación
Nº 2030-2006-Puno ha señalado lo
siguiente:
“En tal contexto, habiendo la
demandante adquirido el bien
sublitis válidamente, ya detenta un
título de propiedad, el mismo que
no es imperfecto por haberlo otor-
gado quien en ese entonces era su
legítimo propietario, en conse-
cuencia, cuando las instancias de
mérito establecen que en virtud a
dicho instrumento no puede accio-
narse la prescripción adquisitiva
de dominio, interpretan correcta-
mente el artículo novecientos cin-
cuenta del Código Civil”.
En ese mismo sentido, el Tercer Juz-
gado Especializado en lo Civil de
la Corte de Justicia de La Libertad,
signado con el Expediente Nº 1712-
2011 ha declarado lo siguiente:
“Que, teniendo como directriz lo
resuelto por la Sala Especializada
en lo Civil de esta Corte Superior
de Justicia en la ejecutoria 8700-
2006, su fecha 20 de enero del
año 2010, y la Resolución Casa-
toria N° 1273-2010, su fecha 20
de agosto del año 2010 expedida
por la Sala Civil Permanente de
la Corte Suprema de Justicia de
la República; mediante las cua-
les precisan que no es posible
señalado precedentemente; DISPU-
SIERON la publicación de la pre-
sente resolución en el diario oficial
El Peruano, bajo responsabilidad; en
los seguidos por la Sucesión de César
Augusto López Avilés contra Fanny
Miryam Panez Pérez y otros, sobre
Prescripción Adquisitiva de Domi-
nio; y los devolvieron. Integra esta
Sala el Juez Supremo Señor Calde-
rón Puertas por licencia de la Jueza
Suprema Señora Valcárcel Saldaña.
Ponente Señor Miranda Molina, Juez
Supremo.-
SS. MENDOZA RAMÍREZ, HUAMANÍ
LLAMAS, CABELLO MATAMALA,
MIRANDA MOLINA, CALDERÓN
PUERTAS
1 En tal sentido: AVENDAÑO ARANA, Francisco, “Compraventa y prescripción: ¿compatibles?”. En: Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta Jurí-
dica, Nº 158, Lima, noviembre 2011, p. 46 y ss.

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solicitar la propiedad por pres-
cripción al haber adquirido el bien
sublitis por compraventa, pues el
Supremo Tribunal considera per-
tinente indicar que la prescrip-
ción adquisitiva es el mecanismo
por el cual se pretende adquirir
un bien a contrario sensu, no es
factible que quien ha adquirido el
bien mediante contrato de com-
praventa solicite se le declare
propietario por prescripción
adquisitiva de dominio; agre-
gando para mayor abundamiento
en forma referencial la jurispru-
dencia derivada del expediente
tres mil novecientos noventa y
dos guión noventa y siete “resulta
jurídicamente imposible solici-
tar la declaración de propiedad
por prescripción adquisitiva si se
afirma haber adquirido esta por
contrato de compraventa” y expe-
diente doscientos sesenta y cua-
tro guion noventa y ocho guion
Huánuco “La institución de la
prescripción es la consolidación
de la situación jurídica por efecto
del transcurso del tiempo con-
virtiendo un hecho en derecho,
como es la posesión de la propie-
dad”; en tal sentido, queda claro
que al ostentar el recurrente con-
trato de promesa venta, se le tiene
como propietario del bien subli-
tis, en consecuencia, la acción
interpuesta deviene notoriamente
improcedente, de conformidad
con lo previsto por el artículo
427, inciso 6) del Código proce-
sal Civil (el petitorio fuese jurí-
dica o físicamente imposible)”.
De igual manera, la Corte Superior
de Justicia de La Libertad - Tercera
Sala Civil con el Expediente Nº 160-
2010 ha señalado lo siguiente:
“El demandante ostenta la cali-
dad de propietario, por lo que su
pretensión de declaración de pro-
piedad por prescripción deviene
en improcedente; debiendo agre-
gar que la vía idónea para resol-
ver el conflicto de intereses susci-
tado entre las partes es el proceso
de mejor derecho de propiedad;
SÉPTIMO.- Acorde con lo antes
señalado, resulta lo establecido en
la Ejecutoria recaída en el Expe-
diente Nº 3992-1997 que señala:
‘Resulta jurídicamente imposible
solicitar la declaración de pro-
piedad por prescripción adqui-
sitiva si se afirma haber adqui-
rido esta por compraventa’, así
como la recaída en el Expediente
Nº 66985-97, que señala: ‘Si el
pretensor cuenta con documenta-
ción que comprueba la titularidad
del dominio que alega, la misma
que ha dado origen a la escri-
tura imperfecta celebrada ante el
juez de Paz Letrado y a su vez
a la escritura pública celebrada
ante el notario público, deviene
en improcedente la demanda
por ausencia de interés para
obrar. Por estas consideraciones:
REVOCARON la sentencia’”.
Por otro lado, en una posición con-
traria a la manifestada anteriormente,
otra jurisprudencia, aunque minori-
taria, ha considerado que si es posi-
ble que un sujeto que ostenta un
título derivativo como una compra-
venta, puede pretender la prescrip-
ción adquisitiva de dominio.
En tal sentido, la Casación Nº 2571-
2009-Huánuco, ha señalado lo
siguiente:
“Tercero: Que, el instituto de la
prescripción adquisitiva cumple
una finalidad importante de con-
solidación de una situación jurí-
dica vacilante, de modo tal que
además de ser una institución
jurídica por medio del cual se
adquiere la propiedad de es una
institución que permite consoli-
darla. De lo que se desprende que
no existe inconveniente alguno
para que alguien que ostente
un título de propiedad que ado-
lezca de algún vicio o defecto
que impida su inscripción, pueda
demandar judicialmente la pres-
cripción (…) La interpretación
efectuada en la sentencia de vista
respecto del artículo 950 del
Código Civil radica en conside-
rar que los demandantes al tener
la titularidad del predio rústico de
12,397.5 m., denominada parcela
número sesenta y dos predio rús-
tico de 12,397.5 m, denominada
parcela número sesenta y dos
predio rústico ‘ANDABAMBA’
no pueden demandar la prescrip-
ción adquisitiva, por cuanto son
propietarios del referido predio.
Sin embargo, como ya se ha seña-
lado dicha titularidad no es obs-
táculo para que puedan, mediante
el proceso de prescripción adqui-
sitiva, otorgarle seguridad a la
posesión que se viene mante-
niendo en virtud de un título
afectado de algún vicio o defecto
que impida su inscripción en los
Registros Públicos. Por las razo-
nes expuestas resulta amparable
el recurso de casación”.
Como se puede apreciar, existe juris-
prudencia discordante que señala dos
posiciones distintas sobre el tema:
una primera posición señala que no
Para nuestros jueces carece de
interés para obrar o constituye un
imposible jurídico que un sujeto
que ya adquirió un bien en virtud
de una compraventa, demande la
nio sobre ese mismo bien, por lo
que la demanda debería ser decla-
rada improcedente.
Comentario
relevante del autor
relevante del autor

es posible la prescripción adquisitiva
del propietario, por lo que la demanda
debería ser declarada improcedente.
Una segunda posición señala que si
es posible la prescripción adquisitiva
de dominio del propietario.
Desde mi punto de vista, la primera
posición es errada toda vez que sí es
posible que un propietario pretenda
la prescripción adquisitiva2
. En esa
línea de pensamiento, recientemente
la Casación Nº 3247-2014-Junín,
publicada el 2 de mayo de 2016 en
El Peruano, se ha pronunciado sobre
el tema, confirmando que si es posi-
ble que un propietario pueda adqui-
rir el bien mediante la prescripción
adquisitiva de dominio. A continua-
ción voy a explicar brevemente el
caso y luego desarrollaré los funda-
mentos por los cuales considero que
sí resulta factible que un propieta-
rio pueda pretender la prescripción
adquisitiva de dominio.
II. BREVE DESCRIPCIÓN DEL
CASO
La sucesión de Cesar López demanda
la prescripción adquisitiva sobre un
bien X. Para tal fin, presenta como
medios probatorios, entre otros, la
minuta de compraventa celebrada
entre Cesar López y Esther Pérez.
El juzgado ampara la pretensión de
la demandante y declara fundada
la demanda. La parte demandada
apela la sentencia y la Sala revoca la
misma, declarándola improcedente
en atención a que el demandante,
al haber adquirido el bien en virtud
de una compraventa (minuta), tiene
expedito su derecho para demandar
el otorgamiento de escritura pública
de la misma, concluyendo que esta
no es la vía idónea para tal fin.
Finalmente,elcasollegaalaSuprema
y esta última resuelve declarar fun-
dado el recurso de casación, básica-
mente en atención a las siguientes
consideraciones: i) si el propietario
de un bien “x” carece de un título efi-
caz que lo acredite como tal puede
emplear la prescripción adquisitiva
para obtener el reconocimiento judi-
cial de la propiedad del bien; ii) para
tal fin, el juzgador debe verificar si la
demandante en virtud de los elemen-
tos probatorios aportados al proceso
reunía o no los requisitos de proce-
dencia de la demanda y si cumplía
con las condiciones para adquirir vía
prescripción adquisitiva el bien.
Como se puede observar, la mencio-
nada casación se encuentra a favor
de la tesis que defendemos aquí, esto
es, que es posible que un sujeto que
ya adquirió el bien, en virtud de un
título derivado como una compra-
venta, pueda pretender la prescrip-
ción adquisitiva sobre el mismo.
III. LA USUCAPIÓN COMO UNA
FATTISPECIE PRECLUSIVA
Tradicionalmente, se distingue entre
modos de adquisición originaria
y derivada. La primera se presenta
cuando la adquisición del derecho
no tiene relación con el titular ante-
rior. No existe ningún tipo contrato
o negocio jurídico unilateral que
transfiera el derecho de un sujeto a
favor de otro. Típicos ejemplos son
la accesión, ocupación, especifica-
ción, etc. Las segundas se presentan
cuando la adquisición del derecho
tiene relación con el titular ante-
rior. Aquí existe un contrato o nego-
cio jurídico que transfiere el derecho
de un sujeto a favor de otro. Típi-
cos ejemplos son todos aquellos en
donde el titular adquiere el derecho
a través de cualquier tipo de contrato
con eficacia traslativa (compraventa,
donación) o de un negocio jurídico
unilateral (testamento).
La usucapión, se suele pensar, se
ubica entre los modos de adquisición
originaria toda vez que la adquisición
del derecho no deriva del titular ante-
rior. De hecho, la adquisición de la
propiedad mediante la usucapión no
guarda ninguna relación con el titular
precedente, por lo que se trata de un
modo de adquisición originaria.
Desde mi punto de vista, dicha afir-
mación es parcialmente verdadera.
Si bien la usucapión se ubica entre
los modos de adquisición originaria,
no obstante debido a su particular
configuración, ella no se presenta de
la misma manera que la ocupación,
accesión o especificación.
De hecho, la usucapión es origina-
ria pero no porque ella no deriva
2 Admite que un propietario pueda adquirir el bien por usucapión: GONZALES BARRÓN, Gunther, Derechos Reales. 3ª edición, tomo II, Jurista
Editores, Lima, 2013, p. 1084 y ss.
La usucapión, se suele pensar,
se ubica entre los modos de
adquisición originaria, toda vez
que la adquisición del derecho
no deriva del titular anterior. De
hecho, la adquisición de la pro-
piedad mediante la usucapión no
guarda ninguna relación con el
titular precedente, por lo que se
trata de un modo de adquisición
originaria.
Comentario
relevante del autor
relevante del autor

91
su derecho del titular precedente,
sino más bien porque constituye
un supuesto de hecho preclusivo3
,
toda vez que cierra cualquier hecho
pasado vinculado al mismo.
En términos sencillos, un hecho pre-
clusivo, siguiendo a Angelo Falzea,
es aquel que se presenta cuando “la
situación jurídica establecida por la
norma surge independientemente
de la conformidad o disconformi-
dad con la situación jurídica pre-
existente4
”. Así pues, los hechos pre-
clusivos5
cierran la situación pasada
y fundan una situación nueva cuya
validez no se condiciona en nada con
la situación anterior.
Cuando nos encontramos frente a
un hecho preclusivo para el ordena-
miento jurídico, la situación pasada
se torna en irrelevante, pues lo que
importa es la situación presente y
futura. Ejemplos de hechos preclu-
sivos son la cosa juzgada, prescrip-
ción extintiva, la transacción y la
usucapión.
La usucapión constituye un su-
puesto de hecho preclusivo por-
que cierra o elimina toda situa-
ción pasada, haciéndolo irrelevante
para el ordenamiento jurídico y se
constituye una situación nueva en
donde el poseedor será considerado
propietario.
Así, mediante la usucapión se rompe
con el pasado y se crea una situa-
ción jurídica nueva u originaria,
cuya validez no está condicionada
con la situación anterior6
. En ese sen-
tido, no solo un no propietario puede
invocar la usucapión a su favor, sino
también un propietario, como aquel
que ha adquirido el bien a través, por
ejemplo, de un contrato de compra-
venta (título derivativo).
Por tanto, si tenemos en cuenta que
la usucapión rompe con la situación
jurídica pasada y crea una nueva, no
interesa quién invoque la usucapión a
su favor, pudiendo ser un propietario
o no. Esto debido a que el propósito
del ordenamiento jurídico a través de
la usucapión no es tanto hacer adqui-
rir un derecho sobre el bien al usuca-
piente que antes no tenía, sino más
bien hacerle garantizar para el futuro
el goce sobre el mismo. Y para con-
seguir tal propósito resulta del todo
indiferente que quien invoque a su
favor la usucapión sea un propietario
o no: lo importante es que se permita
el goce de su derecho sobre el bien7
y se genere certeza jurídica. En ese
sentido se ha manifestado un impor-
tante sector de la doctrina, como
Angelo Falzea:
“El modo en que opera la usuca-
pión –y que la diferencia de otras
fattispecies de adquisición de
derechos subjetivos– es por tanto
ambivalente: constituye el dere-
cho que antes no existía, conserva
el derecho que ya existía. Las
consideraciones aisladas de cual-
quiera de las dos hipótesis condu-
ciría a definir la usucapión como
hecho constitutivo o, respectiva-
mente, como hecho conservativo.
3 Se encuentra a favor de la tesis de la usucapión como un supuesto de hecho con eficacia preclusiva: ARIANO DEHO, Eugenia, “Sobre la ‘impo-
sibilidad’ de pretender la declaración de usucapión del bien adquirido por compraventa”. En: In Limine litis, Estudios críticos de Derecho Proce-
sal Civil, Instituto Pacífico, 2016, pp. 269-275.
4 FALZEA, Angelo, voz “Accertamento (teoria generale)”. En: Enciclopedia del diritto, vol. I, Giuffrè, Milán, 1958, p. 209. Por otro lado se ha
dicho en la misma página: “Tanto el efecto constitutivo como el efecto declarativo responden a la exigencia de continuidad en el tiempo de la rea-
lidad jurídica, exigencia que es una garantía mediante la condición de validez del efecto, tomada por la ley en una relación de disconformidad, y
respectivamente de conformidad, respecto a la situación jurídica anterior. En una posición opuesta se encuentra el efecto preclusivo, el cual repre-
senta el límite dentro del cual la exigencia de continuidad de la realidad jurídica puede ser mantenida sin que se creen obstáculos insalvables para
la vida en comunidad”.
5 Debemos advertir que el término hecho preclusivo no guarda ninguna relación con los plazos preclusivos establecidos en el Código Procesal Civil.
De hecho, el hecho preclusivo usado por Angelo Falzea es un hecho particular que no puede enmarcarse dentro de los hechos declarativos, ni tam-
poco de los constitutivos, de allí que sea necesario crear una categoría nueva.
6 “En definitiva, con la usucapión se adquiere a título originario una situación de derecho (propiedad u otro derecho real) mediante una prolongada
situación de hecho cualificada. Se introduce así una necesaria regla de certeza en la relación entre sujeto y cosa, saneando en el tiempo los casos
de dudas de titularidad de una cosa a un sujeto, y evitando que para demostrar la propiedad se deba volver al infinito en la prueba de la validez
de los títulos de adquisición de todos los propietarios anteriores”: COMPORTI, Marco. “Usucapione”. En: AA. VV. Istituzioni di Diritto Privato
a cura di Mario Bessone. Ottava edizione. G. Giappichelli Editore - Torino, 2001, p. 394.
7 “En la usucapión y la prescripción, las consideraciones del derecho se concentra sobre el exclusivo interés que el comportamiento de los sujetos
han mantenido durante el tiempo transcurrido, en su realidad práctica hasta el presente. El Derecho mira al pasado solo a través de signos, positi-
vos y negativos, de la exclusividad del interés que alcanza al presente, no por el contrario para su estatus jurídico que, respecto a la exigencia pre-
eminente de tutelar el interés actual, pierde relevancia. Es propósito del ordenamiento jurídico no tanto de hacer adquirir la propiedad al sujeto de
un derecho de goce que antes no tenía o de hacerle conseguir la liberación de un vínculo jurídico al cual se encontraba sometido previamente, sino
en cambio de garantizarle para el futuro el goce ya practicado o la libertad de un vínculo no ejercitado. Para la actuación de este propósito que se
dirige hacia el futuro, es del todo indiferente que la garantía del goce o de la libertad surja por primera vez con la consumación de la usucapión o
de la prescripción, o por el contrario esta subsista en virtud de una diversa causa jurídica. Y de hecho, el sujeto puede invocar la usucapión si tam-
bién cuenta con un título de adquisición derivativa, así como puede invocar la prescripción también si existe una causa previa de extinción de la
obligación del vínculo”: FALZEA, Angelo. Voci di teoria generale del Diritto. Terza edizione accresciuta, Giuffrè Editore, Milano, 1985, p. 412.

Perfeccionada la usucapión, la
situación jurídica anterior cesa de
ser relevante y queda absorbida la
alternativa posible de la constitu-
ción o de la conservación del dere-
cho del derecho subjetivo. La titu-
laridad del Derecho por usucapión
puede también definirse origina-
ria, pero no en el sentido en el que
se habla de adquisición originaria
para la ocupación, la especificación
o la accesión, es decir, como una
adquisición donde el derecho surge
independientemente de la relación
con el titular anterior, sino exclu-
sivamente en el sentido de que el
derecho encuentra su fuente origi-
naria en la usucapión, la cual pre-
cluye cualquier ulterior efecto de
las situaciones jurídicas pasadas”8
.
Como se puede apreciar, para Falzea
la usucapión es un modo de adquisi-
ción originaria, no como la ocupación
o especificación, en donde la adqui-
sición del derecho prescinde del titu-
lar anterior, sino como una fattispecie
preclusiva que elimina todo hecho del
pasado o lo considera irrelevante, y
crea una nueva en donde el poseedor
es considerado propietario.
Por tanto, no interesa aquí, a efectos
de la consumación de la usucapión,
que esta sea invocada por un sujeto
que ya cuenta con un título deriva-
tivo (compraventa), toda vez que
deviene en irrelevante este hecho,
sino lo que importa es que se per-
mita el goce al sujeto sobre el bien
hacia el futuro9
.
CONSIDERACIONES FINALES
En tal sentido, el juzgador al
momento de evaluar la consuma-
ción de la usucapión solo debe limi-
tarse a verificar el cumplimiento
de los requisitos previstos en la ley
para tal finalidad, nos referimos a la
verificación de la posesión pacifica,
pública, continua y como propieta-
rio. Si el que invoca la usucapión es
propietario –es decir, cuenta con un
título o no– es un hecho irrelevante
toda vez que con la usucapión se eli-
mina esa situación pasada y se crea
una nueva.
En virtud de estas consideraciones,
debo manifestar que me encuentro
totalmente de acuerdo con lo resuelto
en la Casación Nº 3247-2014-Junín.
8 FALZEA, Angelo, Voci di teoria generale del diritto, terza edizione accresciuta, Giuffrè Editore, Milano, 1985, p. 414. En ese mismo sentido,
se ha dicho: “La adquisición originaria que se atribuye a la usucapión no es aquella propia de otros modos de adquisición como la ocupación, la
especificación o la accesión, donde el derecho surge independientemente de la relación con el titular anterior, por el contrario se debe entender
exclusivamente en el sentido que el derecho encuentra su fuente originaria en la usucapión, la cual precluye cualquier ulterior efecto de las situa-
ciones jurídicas pasadas. Lo que hace explicable como la usucapión pueda ser invocada en juicio también por un sujeto que tiene otro título (deri-
vativo): estos –según reiterada jurisprudencia– tienen la carga de probar, a los fines de vencer, en sede reivindicatoria, la llamada probatio diabo-
lica de la propiedad. Posibilidad que hace impropia la cualificación de la usucapión como una fattispecie simplemente constitutiva del derecho
real, no siendo lógicamente configurable la adquisición de un derecho en cabeza de un sujeto que sea ya titular, en virtud de la máxima neque
enim amplius quam semel res mea ese potest. Por eso justamente autorizada doctrina ha hablado de una “fattispecie ambivalente” porque, en vez
de constituir, ella puede conservar un derecho ya existente en cabeza del mismo sujeto, y considerando conjuntamente estos dos tipos de efectos,
se ha llegado a catalogar la usucapión entre los hechos con eficacia preclusiva”: RUPERTO, Saverio, voz “Usucapione (dir. vig.)”, en Enciclope-
dia del diritto, vol. XLV, Giuffrè, Milán, 1992, p. 1025 y ss.
9 “Esta problemática se debe resolver en sentido afirmativo, ya que la cualidad de poseedor no cambia según que el sujeto sea o no titular del res-
pectivo derecho. Ejercicio del derecho y posesión son fenómenos distintos, pero no incompatibles entre sí; y cuando a la titularidad del derecho se
acompaña la posesión de la cosa los presupuestos de esta se pueden verificarse en toda su amplitud”: RUPERTO, Saverio, voz “Usucapione (dir.
vig.)”, en Enciclopedia del diritto, vol. XLV, Giuffrè, Milán, 1992, p. 1028; En ese mismo sentido, aceptan que un propietario pueda adquirir un
bien por prescripción adquisitiva: MONTEL, Alberto y Sertorio, Marco, voz “Usucapione (Diritto Vigente)”, en Novissimo Digesto Italiano, vol.
XX, Utet, Turín, 1975, pp. 294 y ss; GUERINONI, E, “L’usucapione e l’estinzione della propietà”, en Trattato dei diritti reali, Volume 1, propietà
e possesso, dirigido por Antonio Gambaro,Umberto Morello, Giuffrè Editore, 2010, p. 916.

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