1. SUNUŞ
ACTUAL kurucularının 1998 yılından itibaren proje, gayrimenkul değerleme alanındaki birikimlerin
yansıtıldığı, sektörel kurumsallaşmayı temel almaktadır.
ACTUAL gayrimenkul değerleme, gayrimenkul geliştirme projeleri danışmanlığı, gayrimenkul mevzuatı
danışmanlığı, pazar araştırması, şehircilik ve kentsel dönüşüm projeleri danışmanlığı, proje yönetimi
danışmanlığı, yatırım projelerinin fizibilite ve analizi, en etkin ve verimli kullanım analizi, kira bedeli
tespiti ve sigorta değerlemesi başlıklarında hizmet vermektedir.
ACTUAL proje değerleme, gayrimenkul değerleme, proje yönetimi başlıklarında deneyim ve özel
uzmanlıkları, güvenilir, objektif, müşteri memnuniyeli odaklı olarak hizmetinize sunmaktadır.
ACTUAL, iş yapma metodolojisi, uluslar arası deneyim, akademisyen birikim ve vizyonu ile farklılaşan
bir hizmet anlayışını size sunmaktadır. Proje değerleme, büyük ölçekli gayrimenkul hak ve faydalarının
belirlenmesi, arazi-arsa değerlemesi konularındaki özel uzmanlığını, hukuki ve mesleki mevzuata olan
hakimiyet, bunların raporlama sistematiğine aktarılmasıyla “kalıcı, koşulsuz müşteri memnuniyetine”
dönüştürmüştür.
Gayrimenkul Değerleme
Gayrimenkul Değerleme, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve
faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin uygun yöntemlerle hesaplanarak, tespit edilmesi işlemi
olarak özetlenebilir.
Profosyonel, deneyimli, uzman kadrolar tarafından, gerekler ve hesaplanma metodları kullanılarak
gayrimenkul değerlemesinin yapılması, doğru, güvenilir, objektif ve muhataplar tarafından dikkate alınan
değer tespiti yapılmasını sağlar.
ACTUAL Gayrimenkul Değerleme hizmetlerini izlenebilir, kontrol edilebilir ve günün 24 saati takip
edilebilir şekilde müşterilerine sunmaktadır.
Fizibilite Çalışması
Fizibilite (yapılabilirlik), bir yatırımı teknik, mali yönleri ve sektörel/ekonomik boyutları ile ortaya koyan,
fikir olarak ortaya çıkan yatırımın gerçekleştirilmesinin kabul veya ret edilmesine yönelik analizleri içeren
çalışmalar bütünüdür..
Hukuk Danışmanlığı
ACTUAL, gayrimenkul alım satım işlemlerinde, tapu iptali ve tescil işlemlerinde, kamulaştırma ve izale-i
şüyu işlemlerinde, miras yolu ile intikal etmiş taşınmazların paylaşımında, gayrimenkul gelir-lerinin
vergilendirilmesi ve diğer ilgili konularda hukuk danışmanlığı hizmeti de vermektedir..
Yatırım Analizi
Yatırım Analizlerinin başlıca amacı; gelecek dönemlere ilişkin kazanç gücünü saptamaktır. Yatırım
analizlerinde elde edilen bilgilerle yatırım, sağlayacağı gelir, sahip olduğu güvenlik derecesi ve taşıdığı
risk ile piyasadaki sürüm durumu da dikkate alınarak değerlendirilir.
Halkalı, İstasyon Mah. 1421. Sokak Divan Res. C-194&195
Küçükçekmece / İstanbul – TÜRKİYE
T+90 212 678 44 01 F+90 212 678 44 025

2. KURUMSAL BİLGİLER
ACTUAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME, PROJE YÖNETİMİ DAN. A.Ş. ACTUAL, SPK Mevzuatına uygun
olarak, sektörel kurumsal yapı ihtiyaçlarına cevap vermek üzere, akademik ve gayrimekul sektörel
deneyimleri harmanlayarak oluşturulmuştur.
2005 yılından itibaren gayrimenkul değerleme sektöründeki gelişim ve uygulamaların içerisinde olan
kurucuları tarafından, uzun teorik değerlendirmeleri temel alarak, oluşturulmuştur.
ACTUAL Uluslar arası Değerleme Standartları, Değerleme Uzmanları Derneği, SPK ilgili tebliğlerinde
tariflenen işlemleri, kendi iş yapma süreçlerine yansıtmıştır.
ACTUAL, ulusal ve uluslar arası büyük ölçekli, proje geliştirme, uygulama, kontrollük hizmetleri
deneyimini, sektör teorisini oluşturan akedemik kadro ile gayrimenkul sektörel gelişim vizyonlarını
yakından takip eden uzman kadro ile bir araya getirmiş; kuruluşunun temelini oluşturan bu çoklu analiz
metodolojisinin sonuçlarını; müşterilerine “doğru, güvenilir, tarafsız raporlar/çözümler” olarak
sunmaktadır.
Dünya standartlarında analiz metodolojisilerini ve hizmet kalitesini müşterilerilerinin hizmetine sunmak,
“ACTUAL in kuruluş temel felsefesidir.
Toplam Kalite Yönetim Sistemi ve güncel mevzuat tebliğleri ile tariflenen düzenlemelere uyum çalışmaları
sürekli günceldir.
Vizyonumuz
Hizmet verilen tüm tarafların güven duydukları, vazgeçemedikleri ve tavsiye ettikleri bir iş ortağı olmak.
Müşterilerimizin ihtiyaçlarına, gelişimine paralel ve onların hizmet tedariğini öngördükleri kalitede
alabildikleri çözümleri geliştirmek. Bu çözümleri sürekli geliştirmek ve koşulsuz memnuniyet
sağlayabilmek.
Değerlerimiz
Tarafsızlık: Objektif, herhangi bir tesir altında kalmayan, kendisinin ve müşterilerinin bireysel
menfaatini gözetmeden mevzuatta tariflenmiş çerçeveyi hassasiyetle koruyarak, kısa, orta, uzun
vadede müşteri, düzenleme-denetim tarafları ile kurum için en doğru çözümlerin oluşmasını sağlanır.
Müşteri Odaklılık: Profesyonelce oluşturulmuş uygulamaları, çözümleri sunarak, müşterilerin güncel ve
gelecekteki ihtiyaçlarını etüt ederek, en doğru, faydalı ve karşılıklı gelişim-etkileşime açık olacak
şekilde düzenlemeleri yapılır.
Bilimsellik: Yeterli derecede bilgi ve donanıma sahip, değer yargıları ve tecrübesi oluşmuş
akademik bilgi tabanlı değerleme uzmanları ve kurumsal yapı ile hizmet üretilir.
Güvenirlik: Kurumsal yapı ve uzmanlığıyla güvenilirliği hizmetlerinin temeli olarak referans alınır.
Sorumluluk: Müşterilerimizin hizmet ihtiyaçlarına kendini adayıp hızlı, enerji dolu, mükemmelin
arayışı içinde, sorumlu şekilde çalışır, mevzuat tarafından belirlenen çerçevedeki sorumluklar,
toplumsal ve sektörel sorumluklar müşteriye karşı tariflenmiş görev ile bir bütün olarak takip edilir.
Yenilikçilik: Değişimi ve teknolojiyi en önde takip ederek, iş süreçlerine yansıtıp,
sektörel öncülük yaparak, yaratıcılık ve yenilikçiliğin çalışmalara egemen unsur olması
sağlanır.
Halkalı, İstasyon Mah. 1421. Sokak Divan Res. C-194&195
Küçükçekmece / İstanbul – TÜRKİYE
T+90 212 678 44 01 F+90 212 678 44 025

3. Uzmanlık ve Sürekli Gelişim: İş süreçlerimizi ihtiyaçların belirlediği en üst uzmanlık seviyesine
göre konumlandırır ve sürekli öğrenmeyi iş tariflerimizin ilk maddesi olarak kabul edilir.
HİZMETLERİMİZ
Şirketimiz bünyesinde;
- Gayrimenkul Değerleme,
- Gayrimenkul ve Projeler Optimum Kullanım Analizleri,
- Gayrimenkul Piyasa Etüt Çalışmaları,
- Yapılabilirlik Etütleri,
- Yer Seçim Analizi Çalışmaları,
- Proje Geliştirme ve Proje Yönetimi,
- Özel ve Kamu Sektörü Gayrimenkul Danışmanlık, Yönetim hizmetleri vermektedir.
ACTUAL in uzman kadrosu tarafından hazırlanan Gayrimenkul Değerleme
Raporları;
1. Konut Finansmanı Yasası Kapsamında Kredi İşlemlerinde
2. GYO ların Değer Tespiti İhtiyaçlarında,
3. İflas ve hacizlerde, açılacak davalardan önce rayiçlerin belirlenmesinde,
4. Miras paylaşımı, boşanma durumları vb. hukuki paylaşımlarda,
5. Şirket/Ortaklık kurulurken ya da bitirilirken,
6. Kurum malvarlığının satılması durumunda,
7. Şirketlerin sermaye artırımı dolayısı ile ortaya çıkan değerleme ihtiyaçlarında,
8. Proje geliştirme/oluşturma çalışmalarında,
9. Fizibilite raporlarının hazırlanmasında,
10. Banka kredilerinden doğan ipoteklerin paraya çevrilmesinde,
11. Bankaların veya bankalardan genel kredi taleplerinde,
12. Bayilik teminatlarında,
13. Kira haları değer tespitinde,
14. Kamu kurumları tarafından yapılan emlak satım, alım, istimlak değer tespiti işlemleriniz için
"Uluslararası Raporlama Standartları" ve yasal mevzuat gereklerini, mesleki deneyim ve kurumsal
analizle hizmetinize sunar.
ACTUAL bu çerçevede;
- Gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda fiziksel ve çevresel özelliklerinin
değerlendirilmesi yapılır.
- Ulaşım ve konum özellikleri değerlendirilir.
Yapılı ise gayrimenkulün inşaat özelliklerine göre bedeli saptanır.
- Yapılan araştırmalar sonucu arsa rayiç bedeli hesaplanarak gayrimenkulün toplam satış değeri
belirlenir.
- Gelir getiren mülkler için gelir yöntemi uygulanır.
- Ekspertiz görüşleri ile mevcut durumlar yorumlanarak rapor hazırlanır.Her ekspertiz raporuna, ilgili
gayrimenkulün fotoğrafları eklenir.- Gayrimenkulün üzerindeki kısıtlamalar ( ipotek, haciz vs... ) tapu
araştırması ve gayrimenkulün bulunduğu bölgenin gelecekteki gelişimini görmek ya da yasalara aykırı
herhangi bir uygulamanın olup olmadığını incelemek amacı ile imar durumu araştırması yapılır.
Tüm bu çalışmalar sürekli güncel olarak bilginize sunulur. Talep ettiğiniz hizmetin, talep aşamasından,
Halkalı, İstasyon Mah. 1421. Sokak Divan Res. C-194&195
Küçükçekmece / İstanbul – TÜRKİYE
T+90 212 678 44 01 F+90 212 678 44 025

4. arşiv sürecine kadar oluşan aşamalarını ACTUAL ONLINE üzerinden takip edebilir ve size belirtilen
saat uzantılı terminde çalışmanın tamamlanması garanti edilir.
Mesleki mesuliyet kapsamında olan hizmetlerden oluşacak riskleriniz sigorta kapsamında olup, bu
durumda tüm işlemler sizin adınıza ACTUAL tarafından takip edilir.
2007 ve gelişmelerimiz…
ACTUAL olarak 2007 yılını ağırlıklı olarak proje değerlendirme, büyük ölçekli gayrimenkul
değerlemeleri ve ticari müşteri çözümleri ile geçirdik. 2007 de altyapısını oluşturduğumuz
yapılanmamız ile daha geniş bir müşteri portföyüne daha yakın ve hızlı hizmet verecek durumdayız.
Anadolu Yakası Temsilcilik Ofisi – Avrupa Yakası Temsilcilik Ofisleri…
Bağdat Caddesi Genel Merkezimizle birlikte Ataşehir’de kurduğumuz Anadolu Yakası ofisimiz,
Beşiktaş Yıldız’da Avrupa Yakası ofisimiz ile size daha da yakın hale geldik. Türkiye genelinde
müşterilerimizin buşunduğu, hizmet talep ettiği her noktada olmayı ve çözüm ortağı olarak hizmet
vermeyi amaçlıyoruz.
24 saatte rapor teslim garantisi…
Özel gayrimenkuller dışı değerleme hizmetlerini, bölgemiz dahilinde 24 saatte teslim garantisi ile
çalışıyoruz. Mesleki mevzuata uygun, meslek etiği ve rapor içeriğinden taviz vermeksizin
yürüttüğümüz bu çalışmalarla çözüm ortaklarımızın hızına katkı sağlıyoruz.
Müşterilerimizin değerleme hizmetlerinin aşamalarının online erişim ve takibi…
Kurumsal müşterilerimizin www.actual.com.tr adresi üzerinden portal uygulamasına giriş yaparak,
kullanımı çok kolay portalda değerleme hizmetleri aşamalarını takip edebiliyor, bu portal üzerinden
online iletişim kurabiliyorlar. Çözüm ortağınız olarak tüm iş süreçlerini şeffaf bir şekilde izleyebilirliğini
sağlamayı amaçlıyoruz.
Değerleme raporları ve çalışma dökümanları arşivi, bilgi ve belge yönetimi…
ACTUAL portal arşivi, aynı mülkle ilgili ileride oluşabilecek periyodik değerleme çalışmaları sırasında
da hizmetinizde.
ACTUAL takımı olarak; kendimiz ve yapabilirliklerimiz hakkında ayrıntılı bilgi vermek, 2008
hedefleriniz için yapabileceklerimizi görüşmek için, zaman ayırmanızı ümidediyoruz.
Saygılarımızla
Mehmet Murat AKINCI
Y.Mimar – Sorumlu Değerleme Uzmanı
Halkalı, İstasyon Mah. 1421. Sokak Divan Res. C-194&195
Küçükçekmece / İstanbul – TÜRKİYE
T+90 212 678 44 01 F+90 212 678 44 025

5. DEĞERLEME HAKKINDA
“Değerleme” bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul
projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir
tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak tespit
edilmesidir.
Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesine
paralel olarak taşınmaz değerlerin ekonomi
içindeki öneminin artması, SPK’nın küçük
yatırımcıyı koruma ilkesinden doğan “gerçek
değer” arayışı, kurum mülklerinin alım satımı,
devir ve takasında bedelin tespiti ve finansal
sektörün yeniden yapılandırılmasına bağlı olarak
banka aktiflerinin objektif kriterlere göre analizi
gibi etkenler bu pazarın gelişimine katkıda
bulunmaktadır. Bütün bunların sonucunda
pazarda yeni ihtiyaçlar doğmuş, değerleme
işlemleri konusunda uzman, ehliyetli, güvenilir
kişi ve firmalara talep artmıştır. Bu gelişmelerin
doğal bir sonucu olarak varlıkların gerçek
değerini yansıtan raporlar iktisadi hayat içinde
tartışılmaz bir önem arz eder duruma gelmiştir.
Varlıkların yeniden değerlendirilmesinde,
yabancı kaynak kullandırmada,
birleşmelerde, devralmalarda
teminatların değer tespitinde, borçların
yeniden yapılandırılmasında, alacakların
takas yolu ile azaltılmasında, proje
değeri analizlerinde, en iyi ve en yüksek
analiz ihtiyaçlarında, gayrimenkul yatırım
ortaklıklarının varlık hareketlerinde doğru
ve güvenilir değerleme raporu çok büyük
önem taşımaktadır.
Halkalı, İstasyon Mah. 1421. Sokak Divan Res. C-194&195
Küçükçekmece / İstanbul – TÜRKİYE
T+90 212 678 44 01 F+90 212 678 44 025

6. Türkiye’de yasal durum yeni şekillenmektedir.
Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) borsaya kote
ve halka açık Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları
nedeni ile bu konuya ilişkin bir düzenleme
yapma ihtiyacı duymuştur. Bu nedenle şu anda
ülkemizde Değerleme Uzmanı ve Değerleme
Uzmanlığı konularında mesleki tanımlamalar,
kısıtlamalar, yeterlilikler ve görevler ile ilgili tek
düzenleyici ve denetleyici kurum Sermaye
Piyasası Kurulu’dur. Çizilen bu çerçeve, bu
konuda ciddi düzenleme ihtiyacı olan ülkemizde
bir başlangıç olması açısından çok önemlidir.
Bu çerçevede SPK, değerleme uzmanlığı ve değerleme şirketine ilişkin düzenlemeleri de içeren iki
tebliğ hazırlamış (Lisanslama ve Değerleme Şirketleri) ve tebliğleri Resmi Gazetede yayımlayıp,
Ağustos 2001’de yürürlüğe koymuştur.
Bu iki tebliğden “Lisanslama Tebliğ”i , sermaye piyasası alanında çalışan ihtisas personeli ve
yöneticiler ile gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları’nın mesleki
yeterliliklerini, bilgi ve becerilerini tespit etmek amacıyla yapılacak olan sınavları, ilgili ihtisas alanları
itibarıyla mesleki yeterliliklerini gösterir lisans vermeyi, eğitim programları düzenlemeyi ve sicil tutmaya
ilişkin usul ve esasları içermektedir. Zaten SPK bu tebliğe istinaden Lisanslama Sınavları açmış ve
Meslek Uzmanlarını lisanslamaya başlamıştır.
Yatırım Danışmanlığı:
Sektörel ve bölge analizleri ile yatırımcının ilk aşamada ihtiyaç duyduğu güncel bilgileri oluşturarak,
risklerin en aza indirgenmesini ve yönetilmesini sağlar.
Yatırımcının karar aşamasında projeler arası tercih ve izlenebilir bir iş planı oluşturur.
 SWOT Analizi
 Beklenen Değer
 Net Bugünkü Değer
 Karar Ağacı Analizi
 ROI (Return On
Investment)–Yatırımın
Geri Dönüşü
 IRR (Internal Rate Of
Return) - İç Geri Dönüş
Oranı
 Stratejik Yatırım Analizi
 İş Planı Oluşturulması
çalışmaları yürütülür.
Saha en doğru, en verimli kullanım fonksiyonu seçimi, saha fiziksel imkanları analizi, fonksiyon atamalar
sonucu oluşacak yatırım geri dönüş alternatifleri ve bu alternatiflerin net bugünkü değerleri oluşturulur.
Bu fonksiyon atamalarının yasal ve hukuksal altyapısı, mevzuat sınırlamaları ve imkanları analiz
REFERANSLAR
Halkalı, İstasyon Mah. 1421. Sokak Divan Res. C-194&195
Küçükçekmece / İstanbul – TÜRKİYE
T+90 212 678 44 01 F+90 212 678 44 025

7. Aktaş İnşaat
Alara Tarım Ürünleri San
ve Tic A.Ş.
Bank Asya
END Yapı
Enka İnşaat
Folkestone Holding Inc.
Gürünlüler Tekstil San. ve Tic. A.Ş.
Halkbank
İdil Dış Ticaret A.Ş.
Kayalar İnşaat A.Ş.
Maktel Makine
Nuryıldız Tekstil
Okan İsot İnşaat A.Ş.
Özsoy Mimarlık
Piramit Mimarlık
Polimeks İnşaat A.Ş. Star Makine
TAV Tekstilbank T.İş Bankası
Tepe İnşaat
Tepe Akfen İş Ortaklığı
Tepe Proje Uygulama ve
Pazarlama Tic. A.Ş.
Uzel Makine
Ümran Yapı
Yapı Kredi
Halkalı, İstasyon Mah. 1421. Sokak Divan Res. C-194&195
Küçükçekmece / İstanbul – TÜRKİYE
T+90 212 678 44 01 F+90 212 678 44 025

8. Yüksel İnşaat
Zorlu Endüstriyel Zorlu Enerji
Assan Panel A.Ş. İmpo İmar Ltd. Şti.
Kadooğlu Petrolcülük
Taş. Tic. San. İth. ve İhr.
A.Ş.
Cema İnşaat San.Tic.ltd.Şti.
Şölen Çikolata Gıda
Sanayi ve Ticaret A.Ş
Adkar Demir Çelik ve
Metal Ürünleri
San.Tic.Ltd.Şti.
Yirikler
İnşaat Ticaret A.Ş.
Marina Istanbul Turizm
Insaat A.S.
Halkalı, İstasyon Mah. 1421. Sokak Divan Res. C-194&195
Küçükçekmece / İstanbul – TÜRKİYE
T+90 212 678 44 01 F+90 212 678 44 025